Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Kommunestyret 24.06.09 - sak 46/09 - Reguleringsplan for Kathrines Minde - 1719/276/5

Åge Isaksen - klikk for personkort
Saksbehandler: Åge Isaksen
Arkivsaknr: 2006/2044 - /L12
Saksordfører: Olav Strid, dna
Saken avgjøres av: Kommunestyret

vedtak

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 18.06.08 49/08
Plan- og utviklingskomiteen 10.06.09 58/09
Kommunestyret 24.06.09 46/09

 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 10.06.2009

Saksordfører:

Olav Strid, dna

Forslag i møte:

Ingen.

Avstemning:

Rådmannens forslag til innstilling enstemmig tiltrådt.

INNSTILLING:

1. Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 27-2 vedtas reguleringsplan for Kathrines Minde, plankart sist rev. 27.05.2009 og planbestemmelser sist rev. 27.05.2009.

2. Før utbygging av Kathrines Minde igangsettes, må det foreligge vedtatt utbyggingsavtale. 

Rød skillelinje

Rådmannens forslag til innstilling:

1. Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 27-2 vedtas reguleringsplan for Kathrines Minde, plankart sist rev. 27.05.2009 og planbestemmelser sist rev. 27.05.2009.

2. Før utbygging av Kathrines Minde igangsettes, må det foreligge vedtatt utbyggingsavtale.

Vedlegg:

Plankart sist rev. 27.05.2009 PDF
 
Planbestemmelser sist rev. 27.05.2009 PDF

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Planbeskrivelse.

Høringsuttalelser.

Plan- og byggesakssjefen – delegert sak nr. 70/09 PDF

Saksopplysninger:

Bakgrunn.

Hveding Eiendom as har fått utarbeidet reguleringsplan for boligbebyggelse på eiendommen Kathrines Minde, 1719/276/5. Kathrines Minde på ca 8 dekar er en del av området Geitingsvollen, som i kommunedelplan for Levanger sentrum vedtatt 27.09.2000 er avsatt til framtidig boligområde. Planforslaget ble med noen endringer vedtatt framlagt for høring og offentlig ettersyn av plan- og utviklingskomiteen i møte den 18.06.2008, sak nr. 49/08.

Høring

I forbindelse med høringen har det innkommet følgende uttalelser som nedenfor er gjengitt i sammendrag og kommentert:

1. Nord-Trøndelag fylkeskommune, dat. 04.08.2008.

Viser til utredning ang. Geitingsvollen og vegadkomst. Tilrår derfor at videre behandling av den aktuelle planen avventes til vegadkomst er avklart.

Våren 2007 ble det foretatt registreringer i form av flateavdekking med gravemaskin på naboeiendommen Geitingsvollen, som viste at det fantes noen få spredte spor av bosetning fra jernalder/bronsealder i området. Området som berøres av denne planen ble imidlertid ikke sjaktet. Dette må nå gjøres og bekostes av tiltakshaver før det kan avgis endelig uttalelse i saken. Hvis det påvises fornminner i området vil planen måtte sendes Riksantikvaren etter KML §8, for avgjørelse om fornminnene kan frigis for utgravning . Utgiftene til en utgravning vil i så tilfelle også måtte dekkes av tiltakshaver, jfr KML § 9 og 10.

Kommentar.

Rekkefølgebestemmelse om at Kathrines Minde ikke kan utbygges før vegadkomst til Geitingsvollen er avklart, synes å sikre totalløsninger med hensyn til veg på tilfredsstillende måte.

Tiltakshaver har fått gjennomført arkeologiske forundersøkelser for å se om tiltaket kommer i konflikt med fredete kulturminner. Nord-Trøndelag fylkeskommune har etter dette i brev dat. 15.12.2008 konkludert med at det ikke er påvist fredete kulturminner fra tiden før 1537 i planområdet. Kulturminnevernet for arkeologiske kulturminner har derfor ingen innvendinger til det aktuelle tiltaket slik det foreligger.

Det minnes allikevel om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8 dersom det påtreffes kulturminner i det videre arbeidet, og at dette må formidles til de som skal utføre arbeidene.

2. NTE, dat. 07.08.2008.

Har ingen merknader, men gjør oppmerksom på at dersom det ønskes strømtilførsel til området må det innreguleres plass for ny nettstasjon på planen.

Kommentar.

Anser det ikke nødvendig å regulere plass for nettstasjon. Dette forhold må ivaretas av tiltakshaver gjennom videre prosjektering av bebyggelse og anlegg.

3. Barnerepresentanten, dat. 18.08.2008.

Vedtekter til bygningsloven for Levanger kommune har bestemmelse om at det i boligområdene skal det avsettes minimum 50m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres et areal til småbarnslekeplass på minimum 100 m2.

Det er satt av 700m2 til fellesareal m/leikeplass. For å oppfylle de kommunale vedtektene bør det settes av minimum 1300m2 til fellesareal, og sikres areal til en småbarnslekeplass på minimum 100 m2 innenfor en avstand på 100 m.

Plassering av boliger og fellesareal virker fornuftig både i forhold til adkomst for barn og trafikksikkerhet. Dette med unntak av at bygg B1 sperrer adkomst fra bygg A i sør. Bør derfor B1 tas ut av planen og erstattes av fellesareal m/leikeplass. Finnes det andre løsninger som kan sikre barn og unge tilgang til det fellesareal som vedtektene i kommunen krever?

Kommentar.

Vurdering ved 1. gangs behandling resulterte i reduksjon med 2 boenheter. Dette gir ca 350 m2 større uteoppholdsareal, som igjen fører til at det oppnås ca 44 m2 uteoppholdsareal pr. bolig. I tillegg oppnås muligheter for å skape en bedre forbindelse mellom den sørlige delen av område A og felles lekeareal. Vi mener med dette at krav til uteoppholdsareal er oppfylt på tilfredsstillende måte.

4. Kathrines Minde as, dat. 18.08.2008

Det anføres følgende argumentasjon for å ikke ha rekkefølgebestemmelse om at ny adkomst til Geitingsvollen skal være avklart før utbygging av Kathrines Minde kan utbygges;

·         Området Kathrines Minde ble kjøpt og reguleringsarbeidet påbegynt lenge før Block Watne kjøpte og påbegynte arbeidet for sitt felt på Geitingsvollen, det er derfor ulogisk at Kathrines Minde skal bli forhindret fra å regulere ferdig området ut fra et ”rettferdighetsprinsipp”.

·         Det er mangel på boligtomter i Levanger, og flere velger nabokommunene på grunn av dette. Det bør derfor være i kommunens interesse at boligtomter blir gjort tilgjengelig.

·         Kathrines Minde er en marginal utbygging sett i relasjon til den massive utbyggingen av det øvrige Geitingsvollen.

·         Skal en vente på Block Watne kan en risikere å vente i mange år – Block Watne har ikke noe press på å ferdigstille det øvrige Geitingsvollen, og derfor kan en risikere at prosjektet blir frosset i det uendelige. Dette gir naturligvis en helt uholdbar økonomisk situasjon for Kathrines Minde AS.

·         Statens Vegvesen har ikke innsigelser for at regulering kan gjennomføres med eksisterende vegtraseer.

·         Belastningen på Sørvegen vil først og fremst øke ved etablering av en avlastningsvei, ikke ved etablering av Kathrines Minde.

·         Kathrines Minde AS påtar seg å etablere en vegføring som kommunen har innregulert siden 60-tallet, og som dermed rydder opp i dagens midlertidige trafikkfarlige vegløsning.

·         Innherred Bygg AS sysselsetter ca 40 ansatte, og er engasjert til å bygge ut Kathrines Minde. For å opprettholde den lokale sysselsettingen, både i denne bedriften og hos andre lokale entreprenører, bør kommunen se verdien i å opprettholde denne sysselsettingen.

Kommentar.

For Geitingsvollen som nytt boligområde er det i kommunedelplan for sentrum gjort vurdering om at Sørvegen kan være et alternativ for hovedveg til området, men at også andre alternativ må utredes. Flere signal tyder på at Sørvegen ikke er et godt alternativ for hovedadkomst, og andre alternativ må dermed utredes. For å sikre løsninger som ivaretar et helhetlig perspektiv, anser vi det ikke urimelig at utbygging av Kathrines Minde ikke kan igangsettes før ny adkomst til Geitingsvollen er planavklart. I dette ligger også den forutsetning at samtlige utbyggere av Geitingsvollen må delta i aktuelle felleskostnader med veg, vann og avløp.

For Levanger kommune synes ikke å være mangel på planavklarte boligtomter. Statens vegvesen har gitt en forhåndsvurdering til varsel om planoppstart, og i den sammenheng meddelt at det ikke har merknader til at planarbeid igangsettes.  Dette betyr imidlertid ikke at de har gitt sitt samtykke til en planløsning med eksisterende vegadkomst.

5. Ingemar Bredeli/Perry Rørstad, dat. 28.08.2008.

Adkomsten til Kathrines Minde er planlagt inntil tomtegrensen på gnr 276 brn 166. Anleggsarbeidet i forbindelse med klargjøring og utbygging vil skape mye støy, støv og lignende. Dette arbeidet vil kunne pågå over flere år. For å redusere ulempen for oss vil vi be om at det settes opp en tett støyskjerm langs veien ved vår eiendom. Høyde og lengde diskuteres senere.

Huset på eiendommen gnr. 276 brn 165 står på meget bløt leire. Den nye bebyggelsen inntil våre tomter bekymrer oss. Utgravingen av tomtene, veier, grøfter for vann og avløp kan skape setninger og ras som kan skade nærliggende områder, vår bolig. Vi ber om at en ser på muligheten for å redusere belastningen på grunnen ved å redusere antall boliger. Vi ber også om at det ikke igangsettes bygge – eller anleggsarbeid før det er slått fast at setninger/ras ikke kan skje.

Kommentar.

Aktuelle anleggsarbeider må foregå innenfor de krav som stilles for slik virksomhet. Noen ulemper må påregnes i forbindelse med anleggsvirksomhet, men disse skal ikke være urimelige. Undersøkelser og sikringstiltak med hensyn til stabilitet skal dokumenteres før det gis tillatelse til utbygging.

6. Siri Amundsen og Tormod Alver, dat. 31.08.2008.

Som nærmeste naboer til utbyggingsområdet ønsker vi å bli holdt orientert om den videre saksgang og utbygging av Katrines Minde.

Kommentar.

Vil få tilsendt melding om vedtatt reguleringsplan med adgang til å klage, i tillegg til nabovarsel i forbindelse med den påfølgende byggesaken.

7. Sørvegen 38 A, B, C og D, dat. 05.09.2008.

På vegne av i alt 14 boenheter gis følgende uttalelse som det bes tatt hensyn til:

Utbyggingen vil innbære større trafikkbelastning på vegtraseen Sørvegen. Denne vegen er per i dag lite trafikkvennlig, som følge av fravær av gangfelt og dårlig vegdekke (som gjør den meget lite framkommelig spesielt på vinterstid). Beboerne mener at det av trafikkhensyn bør pålegges forbedringer av Sørvegen i forbindelse med utbygging av Kathrines Minde.

Utbygging av Kathrines Minde er ikke avhengig av en eventuell Branes utbygging. Innfrielse av punkt 1 innebærer en forbedring av eksisterende vegforhold, noe som vil bidra til økt trafikksikkerhet både for nåværende i område og kommende beboere ved Katrines Minde.

Det etterlyses informasjon om hvordan området er planlagt utover utbyggingen som inngår i reguleringsplanen. Dette gjelder følgende områder:

Eksisterende lekeplassområde/fotballbane: Lekeplass og fotballbane har siden 1974 blitt benyttet daglig av barn i nærområdet. Eksisterende lekestativer/ disser/ sitteplasser m.m har siden oppstart blitt vedlikeholdt av 13 beboerenheter i Sørvegen. De samme beboerne har i tillegg gjort investering i bl a innkjøp av dissestativer. 

Parkeringsplasser/postkassestativ: Beboerne i Sørvegen 38 har per i dag parkeringsplasser/postkassestativ på høgre side av Sørvegens nedre del.

Parkeringsplass ved fotballbane: Området er i dag et sentralt startpunkt for folk som bruker elvestien/elva som turområde/rekreasjon.

Kommentar.

Eventuelle tiltak i Sørvegen vil bli vurdert i utbyggingsavtale. Før utbygging av Kathrines Minde kan gjennomføres, skal adkomst til Geitingsvollen være planavklart. Øvrige forhold som tas opp synes ikke å berøre den aktuelle reguleringen, men bør eventuelt kunne tas opp i forbindelse med kommende reguleringsplan for hele Geitingsvollen.

8. NVE, dat. 16.09.2008.

Faregradskart for kvikkleire viser at en større kvikkleiresone strekker seg langt inn i planområdet. Det kan ikke utelukkes at kvikkleiresonen har en større utbredelse enn det som fremgår av kartet evt. at det er mindre lommer med kvikkleire innen planområdet. I brev av 17. august i år skriver Rambøll blant annet at styrken av leira varierer fra bløt til fast. De skriver videre at ingen av boringene gir klare holdepunkt for å anta forekomster av kvikkleire, men at det ikke kan utelukkes i søndre del av området.

I henhold til plan- og bygningsloven § 68 kan grunn bare bebygges dersom det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare. Området som planlegges regulert ligger i følge faregradskart for kvikkleire delvis i en kvikkleiresone med faregrad middels. Før eventuell utbygging er det viktig at kommunen sørger for at områdestabiliteten er dokumentert. Vurderingen må også inkludere den delen av kvikkleiresonen som ligger utenfor reguleringsplanområdet. Dokumentasjonen fra geotekniker må vise at det vil være tilfredsstillende sikkerhet både i anleggsfasen og ved ferdigstilt anlegg. NVE’s retningslinjer 1/2008 med vedlegg beskriver en dokumentasjonsprosedyre for dette.

Varsler innsigelse mot reguleringsplanen inntil det kan dokumenteres at planlagt ny bebyggelse vil ha tilfredsstillende sikkerhet mot skred, eventuelt at det tas inn planbestemmelser som sikrer dette.

Kommentar.

Det er gitt bestemmelser om at det må foretas nødvendige tiltak for å øke stabilitet/sikkerhet mot ras. Det stilles dessuten krav om at geoteknisk konsulent skal vurdere det konkrete utbyggingsprosjekt før søknad om rammetillatelse. En slik vurdering må da skje i henhold til NVE’s retningslinjer 1/2008. I følge NVE’s saksbehandler vil dette være tilfredsstillende for å etterkomme innsigelsen.

9. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, dat. 15.09.2008.

På det tilsendte plankartet er det inntegnet atkomst til det innregulerte boligområdet. I forslaget til bestemmelser § 8.4 fastsettes det imidlertid at området ikke kan bebygges før atkomst til Geitingsvollen er ferdig utredet og atkomst til Katrines Minde er avklart og etablert. Slik vi oppfatter det, vil kommunen ha en annen atkomst til dette området enn det som er regulert inn i planen. Dette innebærer at det ikke er samsvar mellom kart og bestemmelser, og planen kan ikke vedtas slik den foreligger. Vi oppfatter det slik at spørsmålet om vegutløsning til området ikke er tilstrekkelig utredet, og vi tilrår at saken stilles i bero til dette er gjort.

Dette er for øvrig i samsvar med Fylkeskommunens uttalelse av 4. august 2008. Vi forutsetter at saken blir sendt oss på nytt til uttalelse når dette er avklart.

Vi gjør ellers oppmerksom på at når det gjelder fellesområdene, må det i bestemmelsene angis hvilke eiendommer disse arealene er felles for. Dette er ikke gjort når det gjelder fellesområdene post/avfall, parkering, gang- og sykkelsti og vann- og avløp. Dette må rettes opp.

Kommentar.

Vår første formulering av denne rekkefølgebestemmelsen var lite presis, og på telefon med Fylkesmannen ble det avtalt følgende presisering av rekkefølgebestemmelse § 8.4:

”Katrines Minde kan ikke bygges ut før reguleringsplanen for adkomst til Geitingsvollen er vedtatt.”

Videre ble det avtalt utsatt høringsfrist til etter Fylkeslandbruksstyrets møte den 05.12.08, da saken måtte behandles der. For fellesområdene er det gjort endringer i bestemmelsene som fastlegger hvilke eiendommer disse arealene er felles for.

10. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, dat. 08.12.2008.

Fylkeslandbruksstyret mener hele Geitingsvollen inkl. Kathrines Minde bør vurderes samlet, og vil derfor klart anbefale Innherred samkommune å utsette sluttbehandlingen av reguleringsplan for Kathrines Minde inntil reguleringsplan for Geitingsvollen kan vedtas parallelt.

Miljøvernavdelingen mener videre planlegging av utbyggingsmønstre og transportsystem bør samordnes slik at det legges til rette for mest mulig effektiv, trygg og miljøvennlig transport, og slik at transportbehovet begrenses, i tråd med Rikspolitiske retningslinjer for areal- og transportplanlegging.

Kommentar.

Rekkefølgebestemmelse om at Kathrines Minde ikke kan utbygges før vegadkomst til Geitingsvollen er avklart, synes å sikre totalløsninger med hensyn til veg på tilfredsstillende måte. Ideelt sett er vi enige i at hele planområdet Geitingsvollen burde vært vurdert i en samlet plan. For å imøtekomme utbyggere har vi allikevel akseptert at del av området kan planavklares separat.

Endringer etter høring.

Med grunnlag i høringene er det med tiltakshaver avtalt og gjennomført følgende endringer i plandokumentene:

Plankart; under tegnforklaringen flyttes vann- og avløpsanlegg fra fellesområder til byggeområder.

Bestemmelsene § 2; her tilføyes ”Byggeområde for vann og avløp.”

Bestemmelsene § 3, første punkt; ”26 boliger” endres til ”24 boliger”, da dette er vedtatt etter 1. gangs behandling, men ikke blitt med endringene da.

Bestemmelsene § 4; nytt punkt om byggeområde for vann og avløp.

Bestemmelsene § 8.1; 2. og 3. strekpunkt fra tidligere bestemmelser § 7.1 erstattes med ”Eksisterende eiendommer gårdsnr. 276, bruksnr. 1, 16, 23, 24, 143, 165, 166 og 168.”

Bestemmelsene §§ 8.4 – 8.6 er nye.

Bestemmelsene § 9.4; ”Katrines Minde kan ikke bygges ut før reguleringsplanen for adkomst til Geitingsvollen er vedtatt.”

Vurdering av rekkefølgebestemmelse § 9.4 (§ 8.4 i høringsforslag).

Avklaring av ny vegløsning for hele Geitingsvollen har vært en forutsetning for å kunne tillate oppstart av utbyggingen på Kathrines Minde. Det var i en tidligere planfase forutsatt at denne avklaring kunne skje gjennom behandling av kommuneplanens arealdel. Når behandlingen av kommuneplanens arealdel nå har trukket så pass langt ut i tid, er tiltakshaver for Kathrine Minde lite tilfreds med framdriften. Dette prosjektet har de planlagt oppstart av inneværende år, for blant annet å kunne unngå omfattende permitteringer.

For delvis å kunne imøtekomme tiltakshaver har vi forsøkt å få til en endring av rekkefølgebestemmelsens slik at den fikk følgende formulering: ”Kathrines Minde kan ikke bygges ut før arbeid med reguleringsplan for atkomst til Geitingsvollen er vedtatt igangsatt.”  Med denne endring forutsatte vi nye forhåndsdrøftinger med aktuelle fagmyndigheter, for å kunne bli enige om ett alternativ som skulle utredes nærmere gjennom reguleringsplan. Dette ville da vært grunnlaget for at kommunens planutvalg kunne gjøre vedtak om oppstart av reguleringsplan for ny vegløsning til Geitingsvollen.

Dette alternative forslag til rekkefølgebestemmelsens ble sendt på høring til aktuelle fagmyndigheter og utbyggere. Uttalelsene fra fagmyndigheter (Fylkesmannen, Fylkeskommunen og Statens vegvesen) er forholdsvis enstemmige om at dette ikke synes å være noe god løsning og fraråder sterkt at endringen vedtas. Denne endring vil resultere i at kommunen i enda mindre grad oppnår de helhetsløsninger for området som er ønskelig. Endret bestemmelse gir ingen sikkerhet for når det skal være klart hvor adkomst til Geitingsvollen skal gå. Planprosessen vil være kompleks med avveining av flere alternative løsninger og mange interesser. Disse avklaringene er en del av planprosessen og det kan ikke forutsettes at trasevalg og nødvendige avveininger er gjort forut for vedtaket om oppstart av planarbeidet.

Det minnes om rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging. Her slås det fast at planlegging av utbyggingsmønster og transportsystem må samordnes slik at det legges til rette for en mest mulig effektiv, trygg og miljøvennlig transport, slik at transportbehovet kan begrenses. Det er dette avklaringer omkring ny atkomst til dette området skal søke å gi svar på, og som også bør være i kommunens egen interesse. Derfor synes helt avgjørende for en samordnet og helhetlig løsning at Kathrines Minde/Geitingsvollen ses under ett, med alternativ atkomst fra sør. Også tiltakshavere og utbyggere bør ha interesse av å tilby framtidige boligkjøpere et trivelig bomiljø med høye krav til trafikksikkerhet og framkommelighet, både internt i området og på vegen til og fra Levanger sentrum.

Vurdering:

Vi sier oss enige i de sterke faglige merknader som har kommet til foreslått endring av rekkefølgebestemmelsens § 9.4. Bestemmelsen opprettholdes slik den opprinnelig var tenkt, som betyr at Kathrines Minde ikke kan utbygges før reguleringsplan for adkomst til Geitingsvollen er vedtatt.

Før utbygging i henhold til reguleringsplanen kan igangsettes, må det også foreligge utbyggingsavtale som avklarer aktuelle investeringskostnader mellom utbygger og kommunen.

Innsigelsen fra NVE anses imøtekommet. Planen tilrås dermed vedtatt.





Publisert: 19.02.2009 17:50 Sist endret: 30.10.2011 17:05
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051