Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Kommunestyret 24.03.10 - sak 12/10 - 1719/275/845 - Reguleringsplan Alvestad

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2009/6347 - /L12
Saksordfører: Einar Vandvik, V
Saken avgjøres av: Kommunestyret

vedtak

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 02.12.09 95/09
Plan- og utviklingskomiteen 17.03.10 28/10
Kommunestyret 24.03.10 12/10

 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 17.03.2010

Saksordfører:
Einar Vandvik, V

Forslag i møte:
Ingen

Avstemning:
Rådmannens forslag til innstilling tiltrådt med 10 mot 1 stemme.

INNSTILLING:
Reguleringsplan for gnr. 275/845 Alvestad, datert 09.12.09, vedtas i hht. plan- og bygningslovens § 12-12

Til toppen av siden    

Rådmannens forslag til innstilling:
Reguleringsplan for gnr. 275/845 Alvestad, datert 09.12.09, vedtas i hht. plan- og bygningslovens § 12-12

Hjemmel/bakgrunn for saken:
Ingen

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse udatert PDF
  2. Plankart datert 09.12.09 i hht. PUKs vedtak PDF
  3. Reguleringsbestemmelser datert 09.12.09 i hht. PUKs vedtak PDF
  4. Illustrasjon; Situasjonsplan datert 20.10.09 (ikke oppdatert i hht. PUKs vedtak) PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:
Plan- og utviklingskomiteen i Levanger kommune vedtok i møte den 02.12.09, sak 95/09, at forslag til reguleringsplan for Alvestad, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens § 12-10. Offentlig ettersyn ble kunngjort den 19.12.09, og berørte parter ble tilskrevet med brev av 16.12.09.
Høringsfristen var satt til 05.02.10.

Følgende uttalelser er mottatt:

  1. Sametinget, 21.12.09 PDF
  2. Barnerepresentant, 20.01.10 PDF
  3. Nord-Trøndelag fylkeskommune, 15.01.10 PDF
  4. NVE, Region Midt-Norge, 25.01.10 PDF
  5. Eldres Råd, 10.02.10 PDF
  6. Naboer til Alvestad, 04.02.10 PDF
    Charles Voldsund, 05.02.10 PDF
  7. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 05.02.10 PDF
  • Planstyring as, 19.02.10 - kommentar til merknader fra NVE og Fylkesmannen. 

Endring av planen før høring, jfr. PUKs vedtak
Plankartet: Boligformålet ble redusert og delt i to, gjennom at lekearealet ble utvidet i tråd med PUKs vedtak. Det foreslås maks %-BYA = 50 %, men nesten hele bolig-formålet i øst planlegges nedbygd. Så lenge tomta ikke deles kan utnyttingsgraden regnes av samlet boligformål.
Bestemmelsene: Endret jfr. PUKs vedtak.

Vurdering:
1  Sametinget, 21.12.09
Etter vurdering av beliggenhet og ellers kjente forhold kan en ikke se at det er fare for at tiltaket kommer i konflikt med automatisk freda samiske kulturminner. Ingen merknader.
Det minnes om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8 annet ledd, dersom det påtreffes gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, i det videre arbeid. Dette må formidles videre til de som skal utføre arbeid i marken. Alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda i følge kml. § 4 annet ledd. Det er ikke tillatt å skade eller skjemme fredet kulturminne, eller sikringssone på 5 meter rundt kulturminnet, jf. kml. §§ 3 og 6.

Kommentar:
Uttalelsen tas til etterretning, og forutsettes fulgt opp av tiltakshaver.

2  Barnerepresentant, 20.01.10
Viser til uttalelse 08.10.09. Det er positivt at leikearealet knyttes sammen med
tilsvarende areal på nabotomta. Utearealet på ca 190 m2 for de fire leilighetene er i
underkant av hva som er angitt i de kommunale vedtektene. Mener dette bør økes noe, og som tidligere nevnt kan ”Stabburet” være en naturlig avgrensning.

Kommentar:
Plankartet som ble sendt på høring var endret i hht. PUKs vedtak om justering av lekeareal. Foreslått justert lekeareal på ca. 297 m2 anses om tilstrekkelig.

3  Nord-Trøndelag fylkeskommune, 15.01.10
Etter de endringer i planen som er gjort i PUK, har fylkeskommunen ingen innvendinger.

Automatisk freda kulturminner: Gjennom søk i arkiv, askeladden.ra.no og vurdering av terrenget finner en at det ikke foreligger konflikt med kulturminnelovens § 3, jfr også KML § 8.1. Ingen innvendinger. Det minnes om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8.2 dersom det påtreffes automatisk freda kulturminner under det videre arbeid, og dette må videreformidles til de som skal foreta arbeidet.

Kommentar:
Uttalelsen tas til etterretning og forutsettes fulgt opp av tiltakshaver.

4  NVE, Region Midt-Norge, 25.01.10
Tiltakshaver har ikke utarbeidet ROS-analyse i tråd med kravene i pbl § 4-3. Planområdet ligger i nærheten av en kvikkleiresone. NVE har tidligere uttalt overfor tiltakshavers konsulent at området ikke ligger innenfor en kvikkleiresone og at en ikke har indikasjoner på at området er skredutsatt. Dette kan imidlertid heller ikke helt utelukkes i og med at området ligger innenfor aktsomhetssone (under marin grense). Etter NVEs vurdering burde det derfor vært gjennomført en ROS-analyse med en faregradsvurdering (iht. NGIs modell) for å avklare at tiltaket kan gjennomføres risikofritt.

Kommentar:
Planstyring as´ beredskapsmessige vurdering (pkt. 9.2.3 i planbeskrivelsen) fulgte høringen. På bakgrunn av høringsuttalelse fra NVE og Fylkesmannen har Planstyring as gitt følgende kommentar ang. ROS-analyse:
”NVE ble kontaktet i fbm. planarbeidet, og det ble sagt at området lå så langt unna kvikkleireområdet på faresonekart at det ikke var nødvendig med nærmere vurderinger.
Ny bebyggelse ligger ca. 100 m fra inntegnet kvikkleire. Den nye bebyggelsen erstatter eksisterende bygning, og skal i stor grad plasseres der hvor dagens uthus står, noe som går fram av plankart. Det nye bygget skal bygges som garasje og leilighetsbygg med gulv på grunn, så det er ikke snakk om utgravinger i stor grad, som for eksempel ved kjeller. Ut fra omfang og tidligere korrespondanse kan vi ikke se at det skulle være nødvendig med en grundig ROS-analyse.”

I fbm. bygging av boliger i nærområdet i nyere tid (gjennomføring av 2003-planen), ble det ikke ble registrert problematiske grunnforhold.
I rapporten ”Geitingsvollen - miljøvennlig boligområde sentralt i Levanger” (forarbeid reguleringsplan – februar 2008), utarbeidet av Multiconsult på oppdrag for, og i samarbeid med Block Watne, går det fram at Multiconsult har utførte feltundersøkelser av grunnforholdene innenfor planområdet Geitingsvollen. Geotekniske vurderinger og stabilitetsberegninger på bakgrunn av resultatene fra undersøkelsen konkluderer med at det for deler av planområdet bør vises forsiktighet i forhold til oppfyllinger og større inngrep i terrenget. I område 1, som utgjør vestre og midtre del av planområdet er ikke grunnforholdene optimale og det anbefales kun lette småhus direktefundamentert på plate i dagens terreng. Innen område 2, som utgjør det østre arealet nærmest elva, anses fundamenteringsforholdene å være gode.

Klikk for større kart

Kartet til høyre viser avstanden mellom planområdene og kvikkleiresonen.

På bakgrunn av overnevnte samt at tiltaket synes forholdsvis begrenset, finner vi ikke grunn til å kreve en mer detaljert ROS-analyse med nevnte faregradsvurdering.

5  Eldres Råd, 10.02.10
Mener at prinsippet om universell utforming må inn i reguleringsbestemmelsene i tråd med Plan- og bygningslovens § 1-1. Videre må det være pålegg om livsløpsstandard i 1. etasje i de nye boligene selv om boligene ikke er tiltenkt grupper med spesielle behov.

Kommentar:
Som nevnt ved første gangs behandling kan evt. slikt krav synes noe urimelig, særlig ved små leiligheter, men vi sender gjerne oppfordringen videre til tiltakshaver.

6A+B Naboer til Alvestad, 04.02.10 (Arne Hegglund, Catrine Berg, Orla Trustrup, Reid Johan Henstein, Odd Ivar Tømmerås, Ingvild Eggen, Ole Reidar Herrem, Ole Jacob Brustad, Charles Voldsund)
Voldsund har den 05.02.10 bekreftet å delta i fellesuttalelsen, som i hovedtrekk gjelder:

Det vises til at utnyttingsgrad og antall boenheter var et omstridt tema ved behandling av 2003-planen, og at utbygger måtte redusere antall boenheter. Dette pga. utnyttingsgrad og hensynet til naboer og bokvalitet i den eldre bebyggelsen. Tomtestørrelsen ble vesentlig mindre enn for omliggende villatomter, og det påstås at for å ivareta kravet til %-BYA ble de 8 boenhetene i områdene B4, B5 og B6 tillagt 1/8 av felles lekeplass F4 og at lekeplassen inngår i grunnlaget for %-BYA for disse 8 tomtene.
Det bekreftes at 8 boliger har tinglyst eiendomsrett til lekeplassen, og at dette ikke gjelder B1, fordi den sannsynligvis hadde nok lekeareal på egen tomt.

Området føles meget tett utbygd og tomtearealene er små. Det er flere småbarnsfamilier i området og den felles lekeplassen er mye benyttet for felles lek og sosiale tiltak.

Det er ingen gode argumenter for at %-BYA økes fra 35 % til 50 % siden 2003.

Uklar areal- og fargebruk, og ulik fargebruk/løsning i plan og illustrasjonsplan.

Det går fram at eier av bolighuset skal skjermes både mht. gårdsplass, lekeplass og vindusfasader, men vinduer på nord- og østvegg i 2 etasjer vendt direkte mot sør- og vestvendte utearealer på naboeiendommene synes ikke å bekymre utbygger. Videre påpekes det at eksisterende bebyggelse i området ligger på et lavere terrengnivå og den nye bebyggelsen blir dermed betydelig høyere mot eksisterende boliger på øst- og nordsiden av tomten. Block Watne ble i 2003 pålagt betydelige restriksjoner på gesims- og mønehøyde pga. nabotomtene. Det må tas hensyn til nærliggende bebyggelse.
Fortetting med 4 nye boenheter må avvises.

Kommentar:
De undertegnede representerer 8 boligeiendommer øst og syd for planområdet, hvorav tre boligtomter har grense mot planområdet. De eier lekeplassen syd for planområdet.

Nye boligers behov for uteoppholdsareal dekkes innenfor planområdet, og lokalisering av ny lekeplass, inntil eksisterende privat lekeplass - med antydning om tilknytning (konf. skisse framlagt i PUK), har møtt reaksjoner. Forhold omkring nevnte lekeplass syd for planområdet ble kommentert ved første gangs behandling. Vi deler ikke naboenes tolkning av gjeldende reguleringsplan, mht. beregning av grad av utnytting og lekeplass. I planen fra 2003 er det angitt i bestemmelsene at felles lekeplass F4 også er felles for B1, men dette er altså en planjuridisk rettighet som aktuelle eiere hittil ikke har benyttet seg av å følge opp. Denne lekeplassen inngår ikke i beregning av grad av utnytting for noen boligtomter, men vi ser at jo mindre tomter jo større er behovet for felles uteområder.

Plankartets fargebruk er i hht. nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og gjeldende sosi-standard. Den uformelle illustrasjonsplanen følger ikke samme standard, og noe motorisert ferdsel på gårdsplass synes naturlig.

Det noe høye tallet for %-BYA skyldes at planens detaljeringsgrad medfører at utnyttingsgraden ikke lenger kan regnes av hele tomta, kun av boligformålet. Som nevnt ved første gangs behandling tilsvarer 50 %-BYA av boligformålet omtrent det samme som 35 %-BYA av hele tomta.

Klikk for større kart

Detaljutforming av bebyggelsen, som plassering av vinduer, samt evt. skjerm-beplantning (nevnt/illustrert i PUKs vedtak) avklares ikke i plansaken. Kartgrunnlaget til høyre (med kotehøyder k+39 til k+41), viser ikke særlige høydeforskjeller i området som skulle tilsi at bebyggelsen burde senkes. Foreslått maks gesims- og mønehøyde er 0,5 meter høyere enn det som er tillatt like øst og syd for planområdet, og dette anses ikke urimelig. Det anses å være tatt tilstrekkelig hensyn til nabobebyggelsen.

7 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 05.02.10
Landbruksavdelingen og Miljøvernavdelingen: Ingen merknader.
Kommunal- og administrasjonsavdelingen: Fylkesmannen har vært i dialog med kommunen og utbygger i fht. krav om ROS analyse i fbm. planen, og har fått forståelse av at en slik vurdering er gjort. Da NVE anbefaler en grundigere vurdering av grunnforhold i planområdet minner Fylkesmannen om kommunens ansvar for å utføre en helhetlig ROS analyse som avdekker evt. forhold som kan medføre en økt risiko for uønskede hendelser. Siden planområdet ligger i nærheten av et kvikkleireområde støtter Fylkesmannen NVE sin anmodning om å gjennomføre tiltak for å forsikre om at en utbygging ikke medfører økt skredfare i planområdet.

Kommentar:
Se kommentar under NVEs høringsuttalelse.

Konklusjon
Aktsomhets- og meldeplikten i fht. automatisk freda kulturminner forutsettes fulgt opp av tiltakshaver. Eldres Råds ønske om at prinsippet om universell utforming må inn i reguleringsbestemmelsene samt at det må pålegges livsløpsstandard i 1. etasje i nye boliger, synes noe urimelig, men oppfordringen gis gjerne videre. Barnerepresentanten synes ikke å ha vært klar over at lekearealet er økt fra 190 til ca. 297 m2, og dette anses som tilstrekkelig. Vi tilrår at merknad fra naboer om å avvise planforslaget ikke imøtekommes, da både utnyttingsgrad, byggehøyder og nabohensyn er vurdert som akseptable. Det er ikke gjennomført en ROS-analyse med en faregradsvurdering (iht. NGIs modell), for å avklare at tiltaket kan gjennomføres risikofritt, slik NVE og fylkesmannen tilrår. Planstyring as har vurdert nærmere ROS-analyse som unødvendig, og på bakgrunn av dette m.m. finner vi ikke grunn til å kreve en mer detaljert ROS-analyse med faregradsvurdering. Planforslaget tilrås vedtatt.

Til toppen av siden  

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 02.12.2009

Plankartet justeres slik at leikearealet knyttes sammen med tilsvarende areal på nabotomta, og arealet skjermes med egnet beplantning - klikk for større skisseForslag i møte:
Forslag til endring fra Olav Strid, DNA:
Plankartet justeres slik at leikearealet knyttes sammen med tilsvarende areal på nabotomta, og arealet skjermes med egnet beplantning, jfr. skisse. 

Avstemning:
Forslag til endring fra Strid enstemmig vedtatt.
Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.

VEDTAK:
Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene:
a) Punkt 2.1.1 Utomhusplan endres til: ”Sammen med søknad om byggetillatelse skal det legges ved en situasjonsplan som viser plassering av bygninger, adkomst, parkering, uteoppholdsareal inkl. evt. støyskjerming.”
b) Nytt punkt 2.1.5 Opparbeidelse av utomhusarealer: ”Parkering og uteoppholdsarealer skal være opparbeidet i hht. planen før ny bebyggelse tas i bruk.”
c) Nytt punkt 2.1.6 Støyskjerming: ”Lekeplassen skal tilfredsstille støykrav på maksimalt 55 dBA, jfr. retningslinjer for støy i arealplanlegging T-1442. Evt. nødvendig støyskjerming skal være etablert før ny bebyggelse tas i bruk.”
d) Punkt 3.1.3 første setning endres til: ”Maks prosent bebygd areal innenfor område for boligbebyggelse er %-BYA = 50 %.”
Plankartet justeres slik at leikearealet knyttes sammen med tilsvarende areal på nabotomta, og arealet skjermes med egnet beplantning - klikk for større skissee) Nytt punkt 3.1.8 Parkering for enebolig: ”Enebolig skal ha minst 2 parkeringsplasser inkl. eventuell garasje.”
f) Gnr. 275/845 tas inn i plannavnet.

Regulert parkeringsfelt tas ut av plankartets tegnforklaring.

Plankartet justeres slik at leikearealet knyttes sammen med tilsvarende areal på nabotomta, og arealet skjermes med egnet beplantning, jfr. skisse.

Forslag til reguleringsplan for Alvestad gnr. 275/845, datert 20.10.09, og med endring som angitt ovenfor, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens § 12-10.   

Til toppen av siden  

Rådmannens forslag til vedtak:
Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene:
a) Punkt 2.1.1 Utomhusplan endres til: ”Sammen med søknad om byggetillatelse skal det legges ved en situasjonsplan som viser plassering av bygninger, adkomst, parkering, uteoppholdsareal inkl. evt. støyskjerming.”
b) Nytt punkt 2.1.5 Opparbeidelse av utomhusarealer: ”Parkering og uteoppholdsarealer skal være opparbeidet i hht. planen før ny bebyggelse tas i bruk.”
c) Nytt punkt 2.1.6 Støyskjerming: ”Lekeplassen skal tilfredsstille støykrav på maksimalt 55 dBA, jfr. retningslinjer for støy i arealplanlegging T-1442. Evt. nødvendig støyskjerming skal være etablert før ny bebyggelse tas i bruk.”
d) Punkt 3.1.3 første setning endres til: ”Maks prosent bebygd areal innenfor område for boligbebyggelse er %-BYA = 50 %.”
e) Nytt punkt 3.1.8 Parkering for enebolig: ”Enebolig skal ha minst 2 parkeringsplasser inkl. eventuell garasje.”
f) Gnr. 275/845 tas inn i plannavnet.

Regulert parkeringsfelt tas ut av plankartets tegnforklaring.

Forslag til reguleringsplan for Alvestad gnr. 275/845, datert 20.10.09, og med endring som angitt ovenfor, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens § 12-10

Hjemmel/bakgrunn for saken:
Ingen

Vedlegg:

  1. Reguleringsbestemmelser datert 20.10.09 PDF
  2. Planbeskrivelse udatert PDF
  3. Plankart datert 20.10.09 PDF
  4. Situasjonsplan datert 20.10.09 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:
Planforslaget er utarbeidet av Planstyring as pva. grunneier Hans Ivar Andersen. Planområdet foreslås regulert til bebyggelse og anlegg - boligbebyggelse, lekeplass og gårdsplass samt samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - veg og parkeringsplasser.

Planområdet
Planområdet er på ca. 1,5 daa og omfatter resterende del av det tidligere små¬bruket Alvestad. Området er bebygd med en enebolig, stabbur og uthus. Uthuset forutsettes fjernet med tanke på oppføring av bygg med 4 utleieleiligheter og evt. garasje for eneboligen. Det nye bygget er planlagt oppført i stil med eksisterende bebyggelse på eiendommen. Stabburet er planlagt flyttet, (evt. erstattet) med framtidig plassering inntil byggegrense i sør.

Planstatus
Området er regulert til boligformål i reguleringsplan for Alvestad, vedtatt 29.01.2003. Reguleringsplankartet fra 2003 er gjengitt i vedlagte planbeskrivelse. I denne planen er eksisterende bebyggelse (enebolig, stabbur og uthus) tegnet med streksymbol som ifølge tegnforklaringen gjelder ”bygg som skal bevares”. Bebyggelsen er imidlertid ikke regulert som spesialområde for bevaring av bygninger.
Det er videre regulert en felles lekeplass F4 på ca. 0,5 dekar, som skal være felles for planens område B1 (som nå foreslås regulert på nytt) og områdene B3, B4 og B5. Disse områdene er i dag bebygd med 9 boenheter, men kun 8 boenheter har i dag et tinglyst eierforhold til nevnte lekeplass. Eier av gnr. 275/845 ser ikke ut til å ha det.
Planområdet har felles avkjørsel F1 med flere andre boliger.

Området er i kommuneplanens arealdel avsatt som et område med reguleringsplan som fortsatt skal gjelde. Ved fortetting gjelder flere hovedregler, bl.a. krav om reguleringsplan i alle vesentlige fortettingssaker.

Medvirkning
Uttalelser i fbm. varsel om planoppstart er omtalt i planbeskrivelsen. Mottatt kopi av forhåndsuttalelser tyder på at varsel om planoppstart ble gjennomført sommeren 2009.

Et tidligere planforslag er forelagt følgende fagområder i kommunen: Barnerepresentanten, kommunalteknikk og kultur. Vi har mottatt følgende merknader:
 
Barnerepresentanten, 08.10.09 (uttalelse til et tidlig utkast)
I planforslaget står blant annet følgende om leikeareal: Kommunen har ytret ønske om at lekearealet legges inntil felles lekeplass sør for området... I planforslaget strekker lek-/oppholdsarealet seg fra inn¬gangs¬partiet til leilig¬hetene og rundt bygningen på øst-sida....

Etter å ha studert utsnitt fra situasjonsplan og flyfoto av området mener jeg, som kommunen, at leikearealet bør legges inn til eksisterende leikeplass på nabotomta. Området sør for parkeringsplassen vil på alle måter være mer egnet for små barn enn området bak husene. Der ”Stabburet” står kan være en naturlig avgrensning mot grunneiers hage. Forutsetter at størrelsen på det avsatte arealet samsvarer med kravene i kommunens vedtekter.

Vurdering:
Plannavn
Kommunen har allerede en reguleringsplan benevnt Alvestad.
Forslag: Gnr. 275/845 tas inn i plannavnet også i reguleringsbestemmelsene.

Ny boligbebyggelse
Kommunedelplanen har bl.a. følgende hovedregler ved fortetting:
• Estetisk vurdering knyttet til landskapsstruktur, utbyggingsmønster og samspillet mellom disse skal inngå i alle fortettingssaker.
• Videre skal fortettingen underordnes strøkets særpreg når det gjelder byggeskikk.

Eksisterende låve vitner om en svunnen tid, og denne foreslås nå erstattet av et nybygg med 4 leiligheter og evt. garasje m.m. for eneboligen. Foreslått nybygg har i volum og arkitektonisk utforming (se foreløpige fasadetegninger) likhetstrekk med både låven og bolighuset. Tunløsningen videreføres også gjennom foreslått organisering av bebyggelsen på tomta. Nabobebyggelsen i nord består også av større leilighetsbygg, men i en litt ”nyere” og mindre detaljrik stil. Det kan stilles spørsmål ved hvorvidt det er en god løsning å erstatte låven med et bygg som i volum og utforming minner om denne, når nybygget bl.a. skal romme leiligheter. Gjeldende plan er uklar mht. vern av eksisterende bebyggelse og kultur har vurdert eksisterende bebyggelse som ikke verneverdig. Foreslått saltak samt gesims- og mønehøyde på hhv. 5,5 og 8 m synes å være i tråd med øvrige byggehøyder i området. I 2003-planen ble leilighetsbebyggelsen nærmest Jamtvegen tillatt med gesims- og mønehøyde på hhv. 6,2 og 8,2 m og øvrig småhusbebyggelse ble tillatt med gesims- og mønehøyde på hhv. 5 og 7,5 m. I fortettingssaker glemmer en ofte å fastsette byggehøyde for eksisterende bebyggelse. Eksisterende bolighus inngår i planen, jfr. tegnforklaring på plankartet.

Grad av utnytting
I bestemmelse under bebyggelse og anlegg foreslås det 50 prosent bebygd areal, inkl. parkeringsareal. Parkering for eneboligen kan være aktuelt både innenfor formålene boligbebyggelse og gårdsplass, men vi antar at det her siktes til boligformålet, som er det arealet som kan bebygges. Boligformålet anslås til ca. 0,8 dekar. Teoretisk sett finner vi at tillatt bebygd areal inkl. garasje og ytterligere 7 parkeringsplasser á 15 m2 tilsvarer nedbygging av ca. en tredjedel av tomta. Reguleringsplanen fra 2003 tillot 35 % BYA, det samme gjør kommunedelplanen. Foreslått utnyttingsgrad er i hht. overordnet plan.
Forslag: Punkt 3.1.3 første setning endres til: ”Maks prosent bebygd areal innenfor område for boligbebyggelse er %-BYA = 50 %.”

Trafikk, adkomst, parkering, renovasjon
Planområdet ligger i et eksisterende boligområde, i underkant av 1 km fra Levanger sentrum. Det er ca. 1 km til barne- og ungdomsskolen ved Frol Oppvekstsenter. Skolevegen er omtalt i planbeskrivelsen. Planområdet har adkomst fra Jamtvegen, via privat veg. Fire utleieleiligheter medfører en forholdsvis beskjeden trafikkøkning.

Foreslått parkeringskrav for leilighetene, på min. 1,5 plass pr. boenhet, er i hht. gjeldende vedtekter for vanlig boligbebyggelse. Parkering for disse leilighetene er vist med eget parkeringsformål på plankartet. Da manøvreringsmulighetene på tomta syntes noe knappe ba vi om at mulig snuareal på egen tomt måtte illustreres, se vedlagte situasjonsplan. Denne illustrerer også påkrevde 6 biloppstillingsplasser. Løsningen synes noe anstrengt, og det å snu på gårdsplass synes tungvint. Endelig løsning med tilstrekkelig manøvreringsareal på egen grunn forutsettes vist ved byggesøknad.
Forslag: Punkt 2.1.1 Utomhusplan endres til: ”Sammen med søknad om byggetillatelse skal det legges ved en situasjonsplan som viser plassering av bygninger, adkomst, parkering, uteoppholdsareal inkl. evt. støyskjerming.”
Forslag: Regulert parkeringsfelt er ikke vist og tas ut av plankartets tegnforklaring.

Generelt: Forslag: Nytt punkt 2.1.5 Opparbeidelse av utomhusarealer: ”Parkering og uteoppholdsarealer skal være opparbeidet i hht. planen før ny bebyggelse tas i bruk.”

Parkering for eneboligen: Parkeringskravet har falt ut av bestemmelsene. Dette bør være 2 plasser, jfr. gjeldende vedtekt. Denne parkeringen forutsettes dekt innenfor boligformål og/eller gårdsplass.
Forslag: Nytt punkt 3.1.8 Parkering for enebolig: ”Enebolig skal ha minst 2 parkeringsplasser inkl. eventuell garasje.”

Renovasjon: I reguleringsplanen fra 2003 er det regulert ca. 30 m2 oppstillingsareal for renovasjonsbeholdere langs den private vegen. Dette er felles for flere boliger.

Uteoppholdsareal inkl. lekeplass
Ifølge kommunedelplan sentrum skal miljøkvalitet tillegges vekt i fortettingssaker ved å sikre nye grønne områder for opphold og leik. Videre sier kommunens vedtekter til pbl. § 69 nr. 3 følgende om lekeplasser mv. for barn:
”I boligområdene skal det avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres areal til småbarnslekeplass på minimum 100 m2, og innenfor en avstand på 250 m skal det sikres areal til kvartalslekeplass på minimum 1,5 dekar.”

Eksisterende lekeplass like syd for planområdet er på ca. 0,5 daa. Denne disponeres/eies av åtte boenheter, men ifølge gjeldende plan skulle den også være felles for boligen innenfor foreliggende planforslag. Lekeplassen kan uansett synes noe knapp i fht. å dekke behovet for 4 nye boenheter. Regulert uteareal like nord for planområdet, tilhører leilighetsbebyggelsen nærmest Jamtvegen.

Tilstrekkelig uteoppholdsareal for eksisterende enebolig anses dekt.
For planlagte 4 nye boenheter bør det sikres minst 200 m2 felles eller offentlig uteareal.
Uteoppholdsareal for de 4 nye leilighetene forslås sikret gjennom foreslått L-formet lekeplass på ca. 190 m2. Arealet dekker minstekravet til småbarnslekeplass og vil også fungere som inngangssone og annet uteopphold for boligene. Samlet sett er det litt knapt og den langstrakte formen gir begrensede muligheter for variert lek. Videre bør minst halvparten av utearealet være solbelyst kl. 15.00 ved jevndøgn.

Som nevnt av barnerepresentanten hadde vi helst sett at lekearealet ble lagt inn mot felles lekeplass sør for området, men ifølge planbeskrivelsen ønsker ikke grunneier at dette uteoppholdsarealet får et tilnærmet offentlig preg. Det står videre at foreslått lokalisering vil gi grunneier en mer skjermet privat gårds¬plass og hage. Vi har forståelse for dette, men planen må også sikre et godt bomiljø for de nye leilighetene. En gradvis fortetting med stadig mindre tomteareal pr. boenhet tilsier økt behov for lekeplasser, og en utvidelse av eksisterende lekeplass kunne vært positivt. Vi har imidlertid forståelse for at uteoppholdsarealet legges i tilknytning til utleieboligenes inngangsparti, som ifølge fasadetegninger planlegges mot nord. 

Universell utforming
I plan- og bygningslovens § 1-1 heter det at prinsippet om universell utforming skal ligge til grunn for planlegging og kravene til det enkelte byggetiltak. Dette betyr at likeverdige muligheter til samfunnsdeltakelse skal fremmes gjennom plan- og bygningslovens system og bestemmelser. I reguleringsplan kan det gis bestemmelser til arealformål om krav til kvalitet og utforming som sikrer definerte funksjonskrav bl.a. universell utforming av bygninger, anlegg og utearealer, jfr. § 12-7 nr. 4. Man kan også gi bestemmelser om antallet boliger i et område, største og minste boligstørrelse og nærmere krav til tilgjengelighet og boligens utforming der det er hensiktsmessig for spesielle behov, jfr. § 12-7 Nr. 5.

Universell utforming er ikke tema i plandokumentene, noe vi antar skyldes at boligene ikke er tiltenkt grupper med spesielle behov. Universell uforming er imidlertid gunstig for alle. Foreløpige fasadetegninger av bygget med utleieleiligheter viser utvendig trappeadkomst til to inngangsdører i andre etasje. Vi tilrår trinnfri adkomst for leilighetene i første etasje, selv om livsløpsstandard kanskje ikke er aktuelt. Utomhusarealene bør også ha en universell utforming.

Kulturminner
Ifølge Riksantikvarens database for kulturminner på internett; Askeladden, er det ikke registrert kulturminner i dette området. Forholdet til evt. fornminner er hensyntatt i bestemmelsenes punkt 2.1.3, i tråd med kulturminnelovens meldingsplikt.

I gjeldende reguleringsplankart er eksisterende bebyggelse angitt som bebyggelse som skal bevares, men bebyggelsen er ikke regulert som spesialområde bevaring.
Eiendommen har ikke sefrak-registrerte bygninger (bygninger fra før 1900). Planforslaget er også forelagt kommunens kulturenhet, som ikke har ansett bebyggelsen som verneverdig. Vern av nyere tids bebyggelse var ikke direkte tema ved forrige planbehandling, selv om det ifølge tegnforklaringen og utformingen av planen var tatt hensyn til at eksisterende bebyggelse kunne bestå/”bevares”. I planforslaget forutsettes det at eksisterende uthus fjernes og at øvrig bebyggelse (bolig og stabbur) ”inngår i planen” uten spesielt vern.

Støy
Gjeldende reguleringsplan fra 2003 viste behov for støyskjerming av boliger og uteoppholdsareal nærmest Jamtvegen. Utforming av støyskjermingen var fastsatt i bestemmelsene og vist på plankartet. Carport og skjerm mellom carport og bolig skulle skjerme for støy på uteplass.
 
Foreslått lekeplass for nye leiligheter har en avstand på minst 30 m til Jamtvegen. Evt. skjerming av uteoppholdsarealet mot trafikkstøy og innsyn er nevnt i planbeskrivelsen, men ikke i bestemmelsene. Det synes noe uklart om det er behov for støyskjerming, og dette forutsettes derfor vurdert i fbm. byggesøknad. Evt. støyskjerm kan gi dårligere solforhold på nabotomter. Støyforhold innendørs anses ivaretatt gjennom TEK.
Forslag: Nytt punkt 2.1.6 Støyskjerming: ”Lekeplassen skal tilfredsstille støykrav på maksimalt 55 dBA, jfr. retningslinjer for støy i arealplanlegging T-1442. Evt. nødvendig støyskjerming skal være etablert før ny bebyggelse tas i bruk.”

Samfunnssikkerhet og beredskap
Vi kan ikke se at planområdet er spesielt viktig i fht. biologisk mangfold.
Ifølge kvartærgeologisk kart ligger planområdet på en hav- og fjordavsetning med sammenhengende dekke, ofte med stor mektighet. Like syd for tomta ligger et belte med en marin strandavsetning med sammenhengende dekke. Dette beltet berører et fareområde med kvikkleire som ligger mindre enn 100 m syd for planområdet. Store deler av fareområdet er bebygd og mesteparten ligger i skråningen ned mot Levangerelva. Ifølge planbeskrivelsen er planen vurdert opp mot DSBs ”Samfunnssikkerhet i planprosessen”, uten merknader. Videre skal NVE ha vurdert risikoen, og funnet at dette ikke medfører noen fare. Vi antar derfor at gjennomføring av planen ikke vil innebære noen fare for å utløse skred i kvikkleireområdet.

Annet
Ifølge Planstyring as motsetter ikke grunneier seg vårt forslag til justeringer av planen, men de ønsker å avvente videre bearbeiding til Plan- og utviklingskomiteen har behandlet planforslaget. Vi minner samtidig om at den tidsmessige rettsvirkning av evt. reguleringsvedtak går fram av plan- og bygningslovens § 12-4 femte ledd.

Konklusjon
Foreslått parkerings- og manøvreringsmuligheter på egen tomt for de 4 utleieleilighetene synes noe anstrengt. Leilighetenes uteoppholdsareal synes ikke direkte ideelt. Vi finner likevel at planforslaget, med justeringer som foreslått i saken, kan sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. 





Publisert: 19.02.2009 17:50 Sist endret: 24.03.2010 21:47
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051