Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Kommunestyret 22.06.11 - sak 36/11 - Reguleringsplan Håa - 1719/8/1 - fortetting hyttefelt

Thomas Møller - klikk for personkort
Saksbehandler: Thomas Møller
Arkivsaknr: 2008/9443 - /L2008017
Saksordfører: Einar Vandvik, V
Saken avgjøres av: Kommunestyret

vedtak

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 08.12.10 82/10
Plan- og utviklingskomiteen 15.06.11 43/11
Kommunestyret 22.06.11 36/11

 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 15.06.2011

Forslag i møte:
Tillegg fra rådmannen: Siste revisjonsdato påføres plankart og bestemmelser.

Avstemning:
Rådmannens forslag til innstilling, med tillegg i møtet, enstemmig tiltrådt.

INNSTILLING:
Reguleringsplan Håa 1719/8/1 vedtas i medhold av Plan- og bygningslovens § 12-12.

Tillegg fra rådmannen: Siste revisjonsdato påføres plankart og bestemmelser. 

Til toppen av siden 

Rådmannens forslag til vedtak:
Reguleringsplan Håa 1719/8/1 vedtas i medhold av Plan- og bygningslovens § 12-12.

Hjemmel/bakgrunn for saken:
Allskog oversendte den 17. nov. 2008 forespørsel til Innherred samkommune om oppstart av planarbeidet med fortetting av eksisterende hytteområde på Håa i Levanger.
Den 11.10.08 ble det avholdt et oppstartmøte med kommunen og planstart ble meldt igangsatt i Trønderavisa og Levangeravisa i april 2009.

Utarbeidet planforslag ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn i henhold til Plan- og bygningslovens § 12-10 i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger den 08.12.2010 (saksnr. 82/10). Vedtaket ble fattet med følgende tillegg: ”Utbygger bes vurdere plass for båtopptrekk/flytebrygge for hytteeiere innenfor reguleringsområdet.” Administrasjonen viste i forbindelse med dette til planbeskrivelsens s. 10 der det kommer fram at det ikke reguleres inn nye områder for naust og småbåthavn, bl.a. for å ivareta hensynet til naturtyper (ålegrassamfunn og bløtbunnsområder i strandsonen) i sjøen utenfor planområdet. En vurdering som etterspurt var således allerede gjennomført.

Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn i seks uker med fastsatt høringsfrist den 26.1.2011. Det kom inn fire høringssvar fra hhv. Reindriftsforvaltningen i Nord-Trøndelag, Nord-Trøndelag fylkeskommune, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag og NVE – region midt.

Vedlegg:

  1. Reguleringsplan Håa - 1719/8/1 - Plankart revidert 21.1.2011 PDF
  2. Reguleringsplan Håa - 1719/8/1 - Bestemmelser revisjon av 6.5.2011 PDF
  3. Reguleringsplan Håa - 1719/8/1 - Planbeskrivelse PDF (6MB)


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Høringssvar

Saksopplysninger:
Området ligger på Håa, Levangernesset i Levanger kommune. Avstanden til Levanger sentrum er 4 km og til Trondheim er det 8 mil. Det i alt 11 eksiterende hytter og 4 naust innenfor planområdet i dag. I tillegg er det 10 tilgrensende boliger og hytter i øst og en gård grenser til tomtene i vest.

Reguleringsplanen har som mål å oppnå en bedre utnytting av eiendommen Håa og hytteområdet foreslås utvidet med 15 nye hytter. Forholdene ligger godt til rette for en fortetting av eksisterende hytteområde. Området er i dag avsatt til LNF-område i kommuneplanens arealdel.

I hovedsak er nye tomter holdt i god avstand til eksisterende tomter, og det er ingen som skal få forringet utsikt på grunn av nye hytter. Det vil også være mulig å opprettholde visuell avstand mellom de planlagt nye hyttene om eksisterende vegetasjon ivaretas. Nye tomter er i hovedsak lagt på ”rekke” og grenser mot veg. Dette forenkler planlegging av adkomst til hytta samt at det forhindrer restareal mellom veg og tomt. Slik feltet er planlagt vil det gi fleksibilitet i forhold til utbygging av infrastruktur og i forhold til langsiktighet i utbyggingen. Utbyggingen kan også styres bedre etter markedets etterspørsel etter tomter.

Hyttefeltet inngår i et flott kulturlandskap, og det er viktig at hyttene tilpasser seg dette.
Det er et mål at hyttene i feltet skal bidra til en estetisk forskjønning og berikelse av området. Viktige at nye bygg terrengtilpasses. Dette innebærer at:

  • Hytter, uthus og anneks holdes lavt i terrenget gjennom lav gesims og lav grunnmur.
  • Fargevalg og taktekking skal være mørke og harmoniske.
  • Hyttene bygges med tanke på godt materialvalg god planløsninger som fanger opp feltets kvaliteter bl.a. i forhold til lys, solgang og utsikt.


Det har vært en forutsetning for tomtevalget at det på alle tomtene skal være mulig å bygge ei hytte og samtidig beholde naturen på tomta mest mulig urørt. Det er svært viktig at hytta tilpasses tomta og ikke omvendt. Sprengning, planering og etablering av store fyllinger i forkant av hytta for å tilpasse hytta til terrenget skal unngås.
Hovedmøneretning bør følge kotene i terrenget.

Vurdering:
Følgende ble tilskrevet ved offentlig ettersyn: Fylkesmannen i Nord- Trøndelag, Nord-Trøndelag fylkeskommune, Sametinget miljø og kulturvernavdelingen, NVE - region midt, Reindriftsforvaltningen i Nord-Trøndelag, Statens vegvesen samt tilgrensende naboer og dagens hytteeiere.

Fylkesmannen pekte bl.a. på at det ikke var anledning til å gi allmennheten tilgang til private områder via reguleringsbestemmelser. Tidligere bestemmelse som anga slik tilgang burde derfor tas ut. Dette er nå imøtekommet. Fylkesmannen påpekte videre behovet for en inntegnet byggegrense mot sjøen i henhold til Plan- og bygningslovens § 1-8. Så fremt dette ikke ble etablert ville byggeforbudet i 100-meterssonen gjelde. I samråd med tiltakshavers plankonsulent ble det derfor tegnet inn ny slik grense i plankartrevisjon av 21.1.2011 da flere av nyetableringene i planen var planlagt innenfor 100-metersonen. Merknaden er således imøtekommet. Fylkesmannen poengterte også at det i forbindelse med risiko- og sårbarhetsanalysen i form av sjekkliste ikke var tatt stilling til om det var tilstrekkelig slokkevannforsyning og vannforsyning til planområdet og ba om at kommunen sjekker om disse forholdene også kan klareres ut i forbindelse med risiko- og sårbarhet. Kommunen har ikke gjort videre undersøkelser hva gjelder dette momentet da evt. utilstrekkelig tilgang på slokkevann/vannforsyning ikke vil være til hinder for planvedtak eller tiltaksrealisering for denne planen. Det anføres dog at det er opparbeidet bilveger i området og at fremkommelighet for redningstjeneste til området således er ivaretatt.

NVE har i sin uttale anbefalt at det blir foretatt en geoteknisk vurdering før tiltaksrealisering. Dette er nå gjennomført uten at det er påvist ustabile grunnforhold. Ny bestemmelse J er tatt inn i samsvar med konklusjon i denne vurderingen. Merknaden er således ivaretatt.

Verken Reindriftsforvaltningen i Nord-Trøndelag eller Nord-Trøndelag fylkeskommune hadde merknader til planen.

Det ble i 2009 søkt og utbetalt offentlig tilskudd til tynning av skog i planområdet. Fra skogbrukets side var hensikten med å gi tilskudd til tynninga at det i fortsettelsen skulle produseres kvalitetsskog. Det settes derfor som forutsetning at det foretas en beregning av utbetalt tilskudd til berørt areal og at dette tilbakebetales.

Kommunen finner etter vurdering at reguleringsplan Håa kan vedtas i medhold av Plan- og bygningslovens § 12-12. Fortetting av allerede eksisterende hytteområder er i tråd med ønsket praksis, og minsker presset på andre, mer inngrepsfrie områder. Planlagte plasseringer og krav til tilpassninger av hytter/tomter ivaretar nødvendige hensyn med tanke på estetikk, landskap og andre brukere av området. Planforslaget anbefales derfor vedtatt i medhold av PBL § 12-12.

Til toppen av siden   

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 08.12.2010

Forslag i møte:
Forslag til tillegg fra Einar Vandvik, V:
Utbygger bes vurdere plass for båtopptrekk/flytebrygge for hytteeiere innenfor reguleringsområdet.

Saksordfører:
Einar Vandvik, V

Avstemning:
Vandviks tilleggsforslag vedtatt med 8 mot 1 stemme.
Rådmannens forslag til vedtak med tillegg i møtet enstemmig vedtatt.

VEDTAK:
Reguleringsplan Håa 1719/8/1 legges ut til offentlig ettersyn i henhold til Plan- og bygningslovens § 12-10

Utbygger bes vurdere plass for båtopptrekk/flytebrygge for hytteeiere innenfor reguleringsområdet. 

Til toppen av siden    

Rådmannens forslag til vedtak:
Reguleringsplan Håa 1719/8/1 legges ut til offentlig ettersyn i henhold til Plan- og bygningslovens § 12-10

Vedlegg:

  1. Forside PDF
  2. Reviderte Bestemmelser 20102010 PDF
  3. Regplan Kart Håa 20102010 PDF
  4. Revidert planbeskrivelse Håa PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Ingen

Saksopplysninger:
Allskog oversendte den 17. nov. 2008 forespørsel til Innherred samkommune om oppstart av planarbeidet med fortetting av eksisterende hytteområde på Håa i Levanger. Den 11.10.08 ble det avholdt et oppstartmøte med kommunen og planstart ble meldt igangsatt i Trønderavisa og Levangeravisa i april 2009.

Området ligger på Håa, Levangernesset i Levanger kommune. Avstanden til Levanger sentrum er 4 km og til Trondheim er det 8 mil. Det i alt 11 eksiterende hytter og 4 naust innenfor planområdet i dag. I tillegg er det 10 tilgrensende boliger og hytter i øst og en gård grenser til tomtene i vest (H14-H16).

Reguleringsplanen har som mål å oppnå en bedre utnytting av eiendommen Håa og hytteområdet foreslås utvidet med 15 nye hytter. Forholdene ligger godt til rette for en fortetting av eksisterende hytteområde. Området er i dag avsatt til LNF-område i kommuneplanens arealdel.

I hovedsak er nye tomter holdt i god avstand til eksisterende tomter, og det er ingen som skal få forringet utsikt på grunn av nye hytter. Det vil også være mulig å opprettholde visuell avstand mellom de planlagt nye hyttene om eksisterende vegetasjon ivaretas. Nye tomter er i hovedsak lagt på ”rekke” og grenser mot veg. Dette forenkler planlegging av adkomst til hytta samt at det forhindrer restareal mellom veg og tomt. Slik feltet er planlagt vil det gi fleksibilitet i forhold til utbygging av infrastruktur og i forhold til langsiktighet i utbyggingen. Utbyggingen kan også styres bedre etter markedets etterspørsel etter tomter.

Hyttefeltet inngår i et flott kulturlandskap, og det er viktig at hyttene tilpasser seg dette. Det er et mål at hyttene i feltet skal bidra til en estetisk forskjønning og berikelse av området. Viktige at nye bygg terrengtilpasses. Dette innebærer at:

  • Hytter, uthus og anneks holdes lavt i terrenget gjennom lav gesims og lav grunnmur.
  • Fargevalg og taktekking skal være mørke og harmoniske.
  • Hyttene bygges med tanke på godt materialvalg god planløsninger som fanger opp feltets kvaliteter bl.a. i forhold til lys, solgang og utsikt.


Det har vært en forutsetning for tomtevalget at det på alle tomtene skal være mulig å bygge ei hytte og samtidig beholde naturen på tomta mest mulig urørt. Det er svært viktig at hytta tilpasses tomta og ikke omvendt. Sprengning, planering og etablering av store fyllinger i forkant av hytta for å tilpasse hytta til terrenget skal unngås. Hovedmøneretning bør følge kotene i terrenget.

Vurdering:
Følgende ble tilskrevet oppstartbrev: Innherred Samkommune, Fylkesmannen i Nord- Trøndelag, Nord-Trøndelag fylkeskommune, Sametinget miljø og kulturvernavdelingen, Reindriftsforvaltningen i Nord-Trøndelag, Statens vegvesen samt tilgrensende naboer og dagens hytteeiere.

Av innkomne merknader er flere positive til planen om en fortetting av eksisterende hytteområde. Langt de fleste innspill er tatt til følge og flere ”kontroversielle” tiltak er tatt ut av planen etter høringsrunden. Det som evt. gjenstår er hytte T14 (tidligere H16) som sammen med tidligere H12 og H13 frarådes etablert av fylkesmannens miljøvernavdeling, og de vil vurdere å fremme innsigelse til evt. planforslag der disse videreføres med bakgrunn i strandsonevernet. H12 og H13 er tatt ut av planen, men tiltakshaver ønsker å videreføre T14 (H16).

Administrasjonen vurderer at videreføring av T14 bør kunne la seg gjøre da hytta vil bli liggende inntil og mellom eksisterende hytteeiendom og bebyggelse på eiendommen gnr. 8, bnr 8. Det er også regulert inn friluftsområde mellom hyttene i området og strandlinja som vil ivareta allmennhetens tilgang til strandarealene i området. En evt. økt privatiseringsgrad av strandsonen her som følge av T14 alene vil således være minimal. Det vektlegges også at planen for øvrig representerer en fortetting bakenfor eksisterende bebyggelse – noe som er i tråd med etablert og ønsket praksis.

Det legges for øvrig i planbeskrivelsen stor vekt på hensynet til eksisterende bebyggelse, estetikk og god tilpassning til terrenget. Dette er også ivaretatt gjennom bestemmelsene.

Det er gjennomført risiko- og sårbarhetsanalyse i form av sjekkliste. Det ble der ikke identifisert forhold som medfører risiko eller sårbarhet i området eller som følge av foreslåtte plan.

Det ble i 2009 søkt og utbetalt offentlig tilskudd til tynning av skog i planområdet. Fra skogbrukets side var hensikten med å gi tilskudd til tynninga at det i fortsettelsen skulle produseres kvalitetsskog. Det vil derfor settes som forutsetning for endelig vedtak av planen at det foretas en beregning av utbetalt tilskudd til berørt areal og at dette tilbakebetales.

Kommunen finner etter en vurdering at det ikke ligger noe i veien for gjennomføring av reguleringsplan Håa som planlagt. Fortetting av allerede eksisterende hytteområder er i tråd med ønsket praksis, og minsker presset på andre, mer inngrepsfrie områder. Planlagte plasseringer og krav til tilpassninger av hytter/tomter ivaretar nødvendige hensyn med tanke på estetikk, landskap og andre brukere av området. Planforslaget legges derfor ut til offentlig ettersyn i seks uker jf. PBL § 12-10.





Publisert: 17.03.2011 07:50 Sist endret: 20.10.2011 08:38
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051