Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Kommunestyret 20.10.10 - sak 55/10 - Områdereguleringsplan for Vassmarka – Åsen Næringspark

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2007/11560 - /L12
Saksordfører: Alf Magnar Reberg, SP
Saken avgjøres av: Kommunestyret

vedtak

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 21.04.10 41/10
Plan- og utviklingskomiteen 13.10.10 70/10
Kommunestyret 20.10.10 55/10

 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 13.10.2010

Forslag i møte:
Forslag til innstilling Guri Johanne Skjesol, SP, på vegne av SP og DNA:

  1. Område for boliger B1 er en del av planen, med tilhørende privat adkomstveg, veg 3
  2. Det gjøres følgende endringer i plandokumentene:
    Ny infrastruktur som berører eksisterende elementer i E6 og tilhørende gang-/sykkelveg. Det bygges ny G/S langs E-6 fram til kryss FV 111, som en forlengelse av eksisterende G/S fra Åsen. 
  3. Følgende tas ut av reguleringsbestemmelsene
    Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene:
    a) § 3.4 suppleres med følgende ”Ved detaljregulering av næringstomter større enn 10 daa skal det av hensyn til nærmiljø og klima reguleres privat vegetasjonsskjerm på minst 2 m bredde i ytterkanten av tomta, der tomta ikke grenser til annen grønnstruktur eller LNFR-formål. Vegetasjonsbeltene tillates ikke brukt til lagring. Den delen av tomten som ikke er bebygd skal opparbeides og holdes ryddig. Utomhusområdene skal være ferdigstilt samtidig med bebyggelsen. Det gjøres følgende endringer i plandokumentene:

    Erstattes med følgende:
    Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene:
    a) § 3.4 suppleres med følgende: ”Ved detaljregulering av næringstomter skal det opparbeides parkmessige områder mellom tomtene/veiene. Den delen av tomten som ikke er bebygd skal opparbeides og holdes ryddig. Utomhusområdene skal være ferdigstilt samtidig med bebyggelsen.


Forslag til områdereguleringsplan for Vassmarka, sist revidert 28.09.2010 og med endringer som anført ovenfor, vedtas i hht. plan- og bygningslovens § 12-12.

Avstemning:
Fellesforslagets pkt. 1 tiltrådt med 8 mot 3 stemmer.
Fellesforslagets pkt. 2 enstemmig tiltrådt.
Fellesforslagets pkt. 3 enstemmig tiltrådt.
Rådmannens forslag til innstilling med endringer i møtet tiltrådt med 10 mot 1 stemme.

INNSTILLING:

  1. Område for boliger B1 er en del av planen, med tilhørende privat adkomstveg, veg 3
  2. Det gjøres følgende endringer i plandokumentene:
    Ny infrastruktur som berører eksisterende elementer i E6 og tilhørende gang-/sykkelveg. Det bygges ny G/S langs E-6 fram til kryss FV 111, som en forlengelse av eksisterende G/S fra Åsen. 
  3. Følgende tas ut av reguleringsbestemmelsene
    Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene:
    a) § 3.4 suppleres med følgende ”Ved detaljregulering av næringstomter større enn 10 daa skal det av hensyn til nærmiljø og klima reguleres privat vegetasjonsskjerm på minst 2 m bredde i ytterkanten av tomta, der tomta ikke grenser til annen grønnstruktur eller LNFR-formål. Vegetasjonsbeltene tillates ikke brukt til lagring. Den delen av tomten som ikke er bebygd skal opparbeides og holdes ryddig. Utomhusområdene skal være ferdigstilt samtidig med bebyggelsen. Det gjøres følgende endringer i plandokumentene:

    Erstattes med følgende:
    Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene:
    a) § 3.4 suppleres med følgende: ”Ved detaljregulering av næringstomter skal det opparbeides parkmessige områder mellom tomtene/veiene. Den delen av tomten som ikke er bebygd skal opparbeides og holdes ryddig. Utomhusområdene skal være ferdigstilt samtidig med bebyggelsen.


Forslag til områdereguleringsplan for Vassmarka, sist revidert 28.09.2010 og med endringer som anført ovenfor, vedtas i hht. plan- og bygningslovens § 12-12

Til toppen av siden 

Rådmannens forslag til innstilling:
Det gjøres følgende endringer i plandokumentene:
Område for boliger B1 tas ut og tilhørende privat adkomstveg Veg 3 endres til LNFR.

Forslag til områdereguleringsplan for Vassmarka, sist revidert 28.09.2010 og med endringer som anført ovenfor, vedtas i hht. plan- og bygningslovens § 12-12.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse med konsekvensutredning - sammendragsrapport rev. 22.02.10 PDF
  2. Plankart datert 29.09.09, sist rev. 28.09.10 PDF
  3. Reguleringsbestemmelser datert 10.02.10, sist rev. 28.09.10 PDF
  4. ROS-analyse PDF
  5. Øyvind Nybakken - Miljøoppfølging Vassmarka/Åsen næringspark 28.05.09 PDF
  6. Støysonekart 01.10.09 PDF
  7. RG-prosjekt AS, 01.10.2010, kommentar til høringsuttalelse nr. 6 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Multiconsult AS – Landskap – 25.08.2009.
  2. Nord Trøndelag fylkeskommune – Rapport fra arkeologiske påvisningsundersøkelse av automatisk fredete kulturminner ved Vassmarka, Levanger kommune – 01.12.2008 – Id nr. 120558.
  3. RG-prosjekt AS - Konsekvenser Vassmarka – Konsekvenser for støyforhold på nærmiljøet – september 2009.
  4. Høyskolen i Nord Trøndelag – Konsekvensutredning for Vassmarka Åsen Næringspark, Flora– august 2008, utredning nr. 96.
  5. Høyskolen i Nord Trøndelag – Konsekvensutredning for Vassmarka Åsen Næringspark, Fugl og pattedyr– august 2008, utredning nr. 95.
  6. Trøndelag Forskning og Utvikling AS – Samfunnsanalyse av nytt næringsareal i Vassmarka i Åsen – April 2009.
  7. Multiconsult AS – Åsen næringspark Levanger – Ras, flom, vind mm. – innspill til konsekvensutredning – 12.09.09 – rapport nr. 413175.
  8. Planprogram KU, vedtatt 24.09.08
  9. Kommunedelplan Åsen/Åsenfjord, vedtatt 21.11.91.
  10. Kommuneplanens arealdel, vedtatt 27.09.00
  11. Foreløpig lengdeprofil av Veg 3 (til boligområdet).
  12. Rambøll Norge AS, notat av 21.09.07 om grunn- og fundamenteringsforhold.
  13. Høringsuttalelser i fbm. offentlig ettersyn ( 9 stk.)


Saksopplysninger:
Plan- og utviklingskomiteen i Levanger kommune vedtok i møte den 21.04.10, sak 41/10, at forslag til reguleringsplan for Vassmarka, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens § 12-10. Offentlig ettersyn ble kunngjort den 24.04.10, og berørte parter ble tilskrevet med brev av 23.04.10.
Høringsfristen var satt til 07.06.10. Fylkesmannen fikk utsatt frist til 09.06.10. Eldres Råd og Forum for natur og friluftsliv (FNF) fikk også noe utsatt frist. FNF har meddelt at det ikke kommer noen uttalelse fra dem.

Følgende uttalelser er mottatt:
01  Reindriftsforvaltningen i Nord-Trøndelag, 11.05.2010
02  NVE, 18.05.10
03  Sametinget, 20.05.10
04  Nord-Trøndelag Fylkeskommune, 03.06.2010
05  Jernbaneverket, 03.06.2010
06  Tapper & Co Advokatfirma DA pva. Kirsten Marie Lynum, 07.06.2010
07  Eldres Råd, 09.06.2010
08  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 09.06.2010
09  Statens vegvesen, 24.09.2010

Revidert plan imøtekommer innsigelsene fra Jernbaneverket og Fylkesmannens landbruksavdeling. Innsigelsene gjaldt gjerde mot jernbanen og minimum utnyttingsgrad.

Vurdering:
Høringsuttalelsene er i det følgende oppsummert og kommentert:

01  Reindriftsforvaltningen i Nord-Trøndelag, 11.05.2010
Planområdet ligger innenfor beiteområdet til Færen reinbeitedistrikt. Saken er ikke oversendt distriktet for vurdering. Reindriftsagronomen kan ikke se at planen vil komme i konflikt med reindriften i området og har ut fra dette ingen merknader.

Kommentar:
Uttalelsen tas til orientering.

02  NVE, 18.05.10
NVE viser til sin uttalelse til forslaget til planprogram av 22.08.08
Det er ikke registrert kjente kvikkleiresoner i området. I planforslaget nevnes imidlertid at det er påvist bløt leire ned på det flate partiet langs E6. Det er derfor positivt at det for utbyggingsområdene i planen er stilt krav om detaljreguleringsplan med tilhørende geotekniske undersøkelser. Vi forutsetter at de geotekniske undersøkelsene vedlegges detaljplanen og at konklusjonene i disse vurderingene legges til grunn for arbeidet med detaljreguleringsplanen (jfr. NVEs retningslinjer 1/2008).

Dullumbekken med kantsone: Det er positivt at en ønsker å ivareta vassdraget med tilhørende vegetasjon. Anbefaler at det benyttes underformål naturområde. I vårt brev av 22.08.08 anbefaler vi en minimumsbredde på kantsonen på 20 meter. Vi vil anbefale at denne bredden angis i bestemmelsene med presisering av at det ikke er tillatt med inngrep i denne sonen.

I det vedlagte planmaterialet vises det til at klimaendringer har medfort økt nedbørsintensitet og at det er viktig at dimensjon og tilstand på eksisterende vann- og avløpsanlegg må kontrolleres for etablering av nye næringsarealer. Målinger viser at årsnedbøren har økt med 5 % over fastlands-Norge i årene 1979-2008 sammenliknet med perioden 1961-1990. Vinternedbøren har imidlertid økt med 17 % pga høyere vintertemperatur. Det er også forventet en økning i avrenningen i Trøndelag med 20-30 % fram mot 2050 og det er forventet flere lokale regnflommer. Dette vil særlig innvirke på vannstanden i små vassdrag som vil kunne få svært rask økning i vannstanden. Denne problematikken, i sammenheng med økt avrenning fra næringsareal, flom- og erosjonsforholdene i bekken og dimensjonering av vann- og avløpsanleggene må vies særlig oppmerksomhet i arbeidet med detaljreguleringsplanen. Evt. nye kulverter/bruer må konstrueres slik at flom- og erosjonsforholdene i vassdraget ikke forverres. Dersom det planlegges utfyllinger i vassdraget må mer detaljerte planer sendes NVE for nærmere vurdering etter vannressurslovens § 8 om konsesjonsplikt.

Kommentar:
På bakgrunn av høringsuttalelser er § 2.2 første ledd endret til: ”Det kan ikke settes i verk anleggstiltak i planområdet før nødvendige geotekniske undersøkelser i henhold til NVE’s retningslinjer er gjennomført.”
Geotekniske undersøkelser var opprinnelig knyttet til detaljregulering (§ 2.1) og jernbaneundergangen (§ 2.2). Sistnevne bestemmelse vil nå også gjelde nye veger.

Dullumbekken går gjennom formålene grønnstruktur vegetasjonsskjerm, trase for jernbane, kjøreveger og LNFR. Naturområde kunne vært benyttet for deler av planområdet, men vi ser ikke spesiell grunn til å endre formålene. Vegetasjonsskjermene i denne planen vil i likhet med et naturområde ha naturlig vegetasjon. Kantsone langs bekkeløp innenfor LNFR antas delvis ivaretatt gjennom produksjonstilskuddforskriften i forhold til nydyrking. Videre er hensynet til kantsoner også tema i vannressursloven. Å forby inngrep i deler av en naturlig vegetasjonsskjerm kan synes strengt i fht. evt. behov for vedlikehold. Etter dialog med NVE om dette samt forholdet til evt. erosjonssikring, foreslo NVE en ny formulering som er tilføyd.
§ 2.3, tilføyd: ”Kantsonen langs Dullumbekken skal ha en minimumsbredde av 20 meter til hver side av vannstrengen. Inngrep i kantsonen som kan redusere naturverdiene er ikke tillatt.” - Det vil sannsynligvis bli en skjønnsmessig vurdering om vedlikehold av vegetasjonsskjermen reduserer naturverdiene i kantsonen. Vi anser likevel at bestemmelsen kan benyttes. Det anses ikke nødvendig med høring av tilføyelsen. Ifølge veileder vil en regulering til grønnstruktur sette jordloven til side, mens skogloven fortsatt vil gjelde.

Øvrige forhold tas til orientering og forventes fulgt opp ved videre detaljplanlegging.

03  Sametinget, 20.05.10
Etter vurdering av beliggenhet og ellers kjente forhold kan en ikke se at det er fare for at tiltaket kommer i konflikt med automatisk fredete samiske kulturminner. Ingen merknader.

Skulle det likevel under arbeid i marken komme fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget omgående, jf. lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (km1.) 58 annet ledd. Det forutsettes at dette pålegg formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken.
Minner om at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda i følge kml. § 4 annet ledd. Mange av disse er fortsatt ikke funnet og registrert av kulturminnevernet. Det er ikke tillatt å skade eller skjemme fredet kulturminne, eller sikringssonen på 5 meter rundt kulturminnet, jf. kml. §§ 3 og 6.

Kommentar:
Uttalelsen tas til orientering og forutsettes hensyntatt av tiltakshaver.

04  Nord-Trøndelag Fylkeskommune, 03.06.2010
Tilrettelegging av et samla større område for næringsareal er et viktig grunnlag for videre utvikling av næringsliv og bosetting på Innherred. Det er positivt at dette kan gjøres uten store tap av dyrka mark. Arealet som tas i bruk har uansett stor verdi, også som skogsmark, og det er viktig at planen sikrer en arealeffektiv utnyttelse av området der næringsaktivitet prioriteres.

For bebyggelse og anlegg: Kontor/industri varierer maksimal utnyttingsgrad BYA mellom 50 og 70 %. For å sikre en god utnytting av området etterlyses krav til minimums utnyttelse av området, også definert i % BYA.

I bestemmelsene er det stilt krav om detaljregulering før det kan søkes byggetillatelse både for boligområde og kontor/industriområdene. Dette er formulert i § 2.1 der det bl.a. heter ”Slik detaljregulering kan omfatte et enkelt av områdene, deler av et område eller flere områder samtidig.” (Vår understreking). Dette kan tolkes slik at det er mulig å fremme detaljregulering for enkelt tomter. Dette kan gi uheldige virkninger, som binder opp arealbruket uten hensyn til utnyttelse av resterende del av feltet. Det må sikres at veg og annen infrastruktur i feltet er lokalisert før en kan detaljregulere enkelttomter. Spesielt uheldig vil en bit for bit regulering være for delområdene 2-5, der en er avhengig av vegføring gjennom flere områder for å komme til det siste. Terrengforholda gir og en del utfordring som krever helhetstenking for å oppnå optimal utnytting. Vi vil derfor frarå en formulering som åpner for regulering av enkelttomter før overordna infrastruktur i feltet er fastlagt.

For å sikre god kvalitet på uteområdene i kontor/industri-felta, både funksjonelt og estetisk vil vi tilrå at det stilles krav i bestemmelsene om utarbeiding av utomhusplan ved søknad om byggetillatelse. Dette vil og bidra til en positiv eksponering mot E6 og jernbane, som igjen vil styrke områdets omdømme.

Etter forutgående landskapsanalyse, er landskapshensyn søkt innarbeidd i planen, både ved avgrensing av bebyggelse og anlegg og ved avsatt areal til vegetasjonsskjermer. Et høydedrag i felt 5 (høyde 85 m) er avsatt som en ellipseformet vegetasjonsskjerm. For å oppnå tiltenkt effekt bør denne utvides mot nordvest for å få med den nordlige bratte skråningen av høydedraget.

Felt B1 er tatt inn som et nytt felt for boligbebyggelse tiltenkt for 20 boliger. Feltet har ikke hjemmel i overordna plan. Feltet er i hovedsak svært bratt, nordvendt, delvis støyutsatt, eksponert mot E6 og jernbanen og vil kreve en ny atkomstveg som vil innebære store terrenginngrep. Etter vårt syn er området svært lite egna til boligformål, og det kan bli svært krevende å sikre tilstrekkelig støyskjerming av uteareal i det bratte terrenget. Vi finner heller ingen god begrunnelse for lokalisering av boliger i dette området i planmaterialet. Vi vil derfor frarå ny boligbygging som foreslått og anbefale at B1 tas ut av planen.

Kulturminner:
Viser til tidligere brev samt arkeologisk forundersøkelse med tilhørende rapport.
Det ble påvist automatisk fredete kulturminner i form av to kokegroper i området. Dette området er regulert inn som hensynssone i planen. Kulturminnene er automatisk fredet i hht. Kulturminnelovens § 3. For å ivareta hensikten med KML §§3 og 6 reguleres området til hensynssone. Av hensyn til kulturminnene må det ikke skje inngrep i markoverflaten i form av veier, uttak av masse eller annen form for graving. Det må heller ikke oppføres bygg av noe slag i området. Forøvrig henvises til Kulturminnelovens bestemmelser.

Kommentar:
§ 3.4, tilføyd: Minimum %-BYA er satt til 20 % for alle kontor-/industriområdene, i dialog med fylkesmannens landbruksavdeling, som følge av deres innsigelse.

Vi ser at detaljregulering av enkelttomter medfører utfordringer/helhetsbetraktninger som en privat forslagsstiller sannsynligvis ikke vil være like opptatt av å vurdere. Regulering av enkelttomter gir imidlertid noe større mulighet for tilpasning til markedet og et konkret tomtebehov, som for øvrig kan variere kraftig for slik virksomhet. Det er en utfordring å få avsatt store områder egnet for samlokalisering av flere industrivirksomheter. Kommunen bør følgelig ta godt vare på allerede frigitte områder og påse at evt. detaljregulering av enkelttomter og kjøreveger ikke legger uheldige begrensninger for arealbruken i resten av feltet. Vi ser at det kan bli en utfordring å få vurdert dette godt nok. Ifølge bestemmelsene skal detaljregulering for industriområdene ivareta best mulig tilpasning gjennom bl.a. internveger.

Utomhusplan: I § 2.1 er følgende tilføyd for industriområdene: ”Detaljreguleringen bør stille krav om at utomhusplan med nærmere angitt detaljeringsnivå vedlegges byggesøknad.” I siste ledd er situasjonsplan endret til utomhusplan.

Vegetasjonsskjermen som ligger som en øy i det nordøstre kontor-/industriområdet er utvidet.

Vi er fortsatt noe betenkt til boligområde B1 med tilhørende privat adkomstveg Veg 3. Se vår vurdering ved første gangs behandling vedrørende forholdet til overordna plan, landskapsmessige forhold inkl. vurdering i landskapsanalyse, støy samt vedlagte støysonekart. Flere forhold taler for at område B1 tas ut av planen, men det er ikke mottatt innsigelser fra regionale myndigheter til denne omdisponeringen fra LNF. Fylkeskommunen, Fylkesmannens miljøvernavdeling, Statens vegvesen, Jernbaneverket, Eldres råd samt Lynum ser imidlertid ut til å dele vår bekymring i noe varierende grad. En forutsetning for å kunne realisere boliger her er at det gjennomføres en detalj-regulering som også viser at det kan oppnås tilfredsstillende støyskjerming i fht. bl.a. E6 og jernbane. Boligutbyggingen er i strid med overordna plan, og vi har tidligere antydet at beregnet rød støysone burde resultert i at dette ikke ble foreslått til boligformål. Statens vegvesen antyder i sin høringsuttalelse at i ytterste konsekvens kan støyforholdene medføre at deler av område B1 vanskelig lar seg realisere. Vi har ikke mottatt nye opplysninger som tilsier at saken må vurderes annerledes enn ved første gangs behandling, men pga. tvil omkring områdets egnethet og fylkeskommunens tydelige frarådning tilrår vi at område B1 og Veg 3 tas ut. Adkomsten til vann- og avløpsrenseanlegget kan da løses med avkjørsel fra Veg 1.

Øvrige forhold (hensynet til kulturminner) forutsettes hensyntatt av tiltakshaver.

05  Jernbaneverket (JBV), 03.06.2010 - innsigelse
JBV har innsigelse til planen av hensyn til faren for kryssing av jernbanesporet.
Det må etableres et 1,8 m høyt flettverksgjerde langs jernbanesporet før ny bebyggelse innenfor planområdet kan etableres. Oppsett og vedlikehold av sikkerhetsgjerdet bekostes av tiltakshaver. Plassering og utforming må skje i samråd med JBV. Dette må tas inn som rekkefølgebestemmelse i områdereguleringsplanen.
Gjerdet må plasseres slik at ingen av de nye tiltakene innenfor planområdet kan medføre eller bidra til ulovlig kryssing av jernbanesporet. Det er derfor viktig at hele jernbanestrekningen innenfor planområdet gjerdes inn.

Vi er fornøyd med at det er lagt inn en byggegrense på 30 meter mot jernbanen.

Et reguleringsvedtak vil innebære at planovergang ved km 62,766 blir lagt ned.

JBV har ingen umiddelbare kommentarer til at det i detaljreguleringsplan skal vurderes en etablering av sidespor til området. I vårt innspill til planprogrammet anbefalte vi at det gjøres en slik vurdering. Vi forutsetter imidlertid at vurderingen knyttes opp mot behovene til marked/operatør, og at en vurdering av sidespor tar utgangspunkt i JBVs tekniske regelverk.

Deler av området består av løsmasser (hav- og fjordavsetninger). Som det står i plan-dokumentet er jernbanen i hovedsak fundamentert på fjellgrunn. Som vi skrev i innspill til oppstart, må ikke tiltaket påvirke kjørevegen negativt, dvs. at bl.a. kulverter, stikkrenner, sikt og stabilitet må ivaretas og dimensjoneres i forhold til ny arealbruk.
Vurdering av grunnforhold/geotekniske forhold er også viktig i fht. den planlagte undergangen. § 2-1 i bestemmelsene sier ikke noe om vurdering av fjellgrunnen i området. I senere detaljreguleringsplaner vil vi kreve at det tas inn en rekkefølge-bestemmelse om at geoteknisk og ingeniørgeologisk kartlegging/vurdering må være gjennomført før tiltak kan iverksettes. Vi vil med bakgrunn i en slik kartlegging vurdere om det er behov for spesiell oppfølging i forhold til jernbanen, for eksempel innmåling av spor, visitasjon ved sprengning m.m.

I reguleringsbestemmelsene § 2.1 står det at det skal gjennomføres beregninger av støyforhold og støyskjermingstiltak for å sikre at gitte grenseverdier i Miljøvern-departementets retningslinjer T-1442 overholdes. Som det står i planbeskrivelsen (punkt 6.3) er det viktig at detaljregulering også vurderer støypåvirkning fra jernbanen.
Dersom det må gjøres avbøtende tiltak, for eksempel etablere støyskjerm, vil oppsett og vedlikehold måtte bekostes av tiltakshaver. Plassering og utforming må skje i samråd med JBV. Dette må tas inn som en egen bestemmelse i senere detaljreguleringsplan.

Kommentar:
Innsigelsen er imøtekommet gjennom tilføyelse i bestemmelsene.
§ 2.2, tilføyd: Det må etableres et 1,8 m høyt flettverksgjerde langs jernbanesporet før ny bebyggelse innenfor planområdet kan etableres. Plassering og utforming må skje i samråd med JBV.

JBV ønsket også at setningen ”Oppsett og vedlikehold av sikkerhetsgjerdet bekostes av tiltakshaver” ble tatt med i bestemmelsene, men dette mener vi at det ikke er anledning til å gi reguleringsbestemmelser om. Dette er privatrettslige forhold. Hvem som skal bære kostnadene (evt. også hvem som skal ha ansvar for oppsetting av gjerdet inkl. evt. vedlikehold) kan være tema i utbyggingsavtale.

Til orientering har vi på bakgrunn av høringsuttalelser funnet grunn til å endre § 2.2 første ledd, slik at bestemmelsen om geotekniske undersøkelser også gjelder nye veger. 

Øvrige forhold tas til orientering.

06  Tapper & Co Advokatfirma DA pva. Kirsten Marie Lynum, 07.06.2010
Lynum eier og bebor eiendommen Dullum Vestre som ligger helt nord i planområdet, ca. 100-150 m nord for området som er avsatt til kontor og industri. Eiendommen er en forholdsvis liten landbrukseiendom, men drives i dag som selvstendig enhet. Planforslaget forutsetter at eiendommen må avgi store landbruksareal til både infrastruktur og grønnstruktur.

Lynum signaliserte tidlig i planprosessen at hun ikke ønsket industri vest for jernbanen. Hun innser at det er vanskelig å stoppe selve reguleringsprosessen, men ønsker å bidra med konstruktive innspill. Først og fremst for å redusere planens ulemper for eksisterende naboeiendommer, men også innspill som vil kunne bidra til en bedre planprosess og tilslutt kanskje også bedre rammebetingelser for selve næringsutviklingen.

Uttalelsen er på 7 sider og merknadene gjelder i grove trekk følgende forhold:

  • Har innvendinger til hovedadkomst og undergang under jernbanen.
  • Mener grunnforhold og støy ikke er tilstrekkelig utredet.
  • Ønsker ikke lengre privat adkomstveg, forventer at kommunal veg beholdes som i dag.
  • Mener det ikke er tatt tilstrekkelige landbrukshensyn, antyder verdiforringelse/ innløsning.
  • Ber om en halvering av byggehøyden for kontor/industri nærmest E6.
  • Etterlyser bedre bestemmelser om estetikk.
  • Ber om at en vurderer et mer egnet område for boliger enn område B1.


Det forventes at kommunen:

  • Utreder alternative hovedadkomster inn til industriområdet øst for jernbanen.
  • Foretar tilfredsstillende støyvurderinger som hensyntar utbygging av industriområdet.
  • Foretar grundige undersøkelser av grunnforhold mht. anlegging av både adkomst og industri.
  • Innhenter en faglig vurdering av de landbruksmessige konsekvenser for Dullum Vestre.
  • Deltar på en felles befaring hvor landbrukssjef, næringssjef, ordfører og RG-prosjekt møter.


Litt mer om de enkelte merknadene:

Adkomst, jernbaneundergang, grunnforhold: Lynum er svært overrasket og kritisk til plassering av hovedadkomsten og etterlyser vurdering av ulike adkomstalternativ inkludert grunnforhold. Det opplyses at gjennom langvarig drift av Dullum Vestre er en kjent med at store deler av vegtraseen er planlagt over områder med bløt leire. Lynum foreslår tre alternative adkomster (se kartet under), hvorav alt. 1 anses som best.

Lynum foreslår tre alternative adkomster, klikk for satørre kartet

Spesielt krevende anses grunnforholdene å være der det er planlagt undergang under jernbanen. Lynum har liten forståelse for at undergangen er planlagt så langt nord, når det et stykke sør foreligger langt mer stabile masser.

Grunnforholdene i planområdet synes iflg Lynum ikke å være tilfredsstillende vurdert. Notat av 12.09.2008 fra Multiconsult vurderer ras, flom og vind, men foretar ingen selvstendig vurdering av grunnforholdene. Det vises kun til notat av 21.09.2007 fra Rambøll. Notatet fra Rambøll konkluderer med at det vil være nødvendig å utføre supplerende grunnundersøkelser for å gi mer konkrete råd, samt at det må gjennomføres geoteknisk prosjektering. Notatet fra Rambøll er tydelig på at det foreligger betydelige mengder med bløt og siltig leire til store dybder, noe som viser at grunnforholdene er svært krevende. Det synes klart at det er nødvendig med betydelige geotekniske undersøkelser før både adkomster kan etableres og industri bebygges. Det fremstår da som underlig at det ikke gjennomføres slike undersøkelser før det bestemmes hvor adkomster bør legges og hvilken type bebyggelse som kan aksepteres hvor.

Støy og vegetasjonsskjerm: Det er viktig at hele adkomsten skjermes av et sammenhengende vegetasjonsbelte, og om mulig at traseen legges lavt i terrenget. Vegetasjonsbeltet bør ikke bare begrense utsyn og ha estetiske formål, men må etableres slik at den får en reell støydempende funksjon. Da må kanskje bredde og type vegetasjon fremgå klarere av reguleringsbestemmelsene. Vegetasjonsbeltet i planforslaget er på ingen måte tilfredsstillende.
Lynum mener planen ikke tar hensyn til industristøy og forventer beregninger som hensyntar dette. Støyberegningene må også ta hensyn til at det meste av vegetasjonen mellom Dullum Vestre og E6 fjernes ved utbygging av industriområdet og at dette medfører økt trafikkstøy. Videre anses det nødvendig med en støyskjerming mot landbruksarealene. Det forventes opparbeidet et tilstrekkelig bredt vegetasjonsbelte som skjermer både støy og innsyn og at det kanskje også etableres en jordvoll.

Landbrukshensyn og verdiforringelse: Dullum Vestre drifter i dag 6 områder med dyrka mark (markert på kartet under).

Dullum Vestre drifter i dag 6 områder med dyrka mark - klikk for større kart
 
Hovedadkomsten er planlagt lagt over landbruksområdene 4 og 6. Dette er 2 av de største sammenhengende landbruksområdene til eiendommen. Selve veitrasen sammen med nødvendige fyllinger og vegetasjonsbelte vil i vesentlig grad båndlegge disse landbruksarealene. Trolig vil det ikke lenger være rasjonelt å drifte område 4 og 6 til landbruksvirksomhet for Dullum Vestre. Østre del av område 6 er leid areal, som ikke lengre vil være aktuelt å drive. Dette gjør at det må stilles spørsmål ved drivverdigheten av gården.

Planen innebærer at Dullum Vestre må avgi en vesentlig del av det dyrkete areal og dermed sitt inntektsgrunnlag. Lynums beregninger viser at planen vil redusere det dyrka areal med ca. 40 %. Under slike forutsetninger vil det ikke være forsvarlig å fortsette landbruksvirksomheten. Dullum Vestre vil da ikke lengre være selvstendig drivverdig enhet. Det forventes at det foretas en tilfredsstillende landbruksmessig vurdering der også landbrukshensynene ivaretas. Om planen realiseres må krav om innløsning av eiendommen vurderes. Det antydes at realisering av planen vil medføre en betydelig verdireduksjon. Foreløpige verdivurderinger antyder tap på kr 600.000,-. Verdiforringelse vil kreves kompensert.

Byggehøyder og estetikk: Det registreres at det i industriområdet rett sør for Dullum Vestre åpnes for industribygg med en høyde opp til 30 m. Dette oppleves som unødig høyt. Bygg av en slik høyde vil fremstå som svært skjemmende mot det eksisterende kulturlandskapet, og vil heller ikke kunne skjules bak et vegetasjonsbelte. I tillegg vil en utnyttelse av denne størrelsen kunne åpne for en type industri som er svært støyende. Ber om at høyden reduseres til samme nivå som de andre industriområder, ca. 15 meter. Etterlyser bedre bestemmelser for estetikk.

Privat adkomst: Planen synes å forutsette at eksisterende kommunal veg helt nord i planområdet legges ned. Denne vegen fungerer i dag som adkomst for Dullum Vestre og vedlikeholdes av kommunen. Planen gir en vesentlig lengre privat adkomst for Dullum Vestre, noe som vil medføre store utfordringer og kostnader bl.a. for brøyting vinterstid. Det forventes at den kommunale vegen opprettholdes slik den er i dag.

Boliger: Anmoder om at det utredes mulighet for å legge boliger til et mer egnet område.

Befaring: Ønsker felles befaring med landbrukssjef, næringssjef, ordfører og RG-prosjekt.

Kommentar:
Kartet under illustrerer planlagt omtrentlig vegføring gjennom områdene som Lynum har nummerert 4 og 6. Kartet viser Lynums skisse sammen med dagens kartgrunnlag (tilpasningen er noe unøyaktig) samt planforslagets vegføring med blå strek. Noe dyrka mark vil også gå med til vegetasjonsskjerm.

Planlagt omtrentlig vegføring gjennom områdene som Lynum har nummerert 4 og 6 - klikk for større kart 

Det vises videre til RG-prosjekt AS´s brev av 01.10.2010. Dette kommenterer de fleste av Lynums merknader og begrunner de valgene som er gjort. Vi ser følgelig at de landbruksmessige hensynene enkelte ganger må vike for andre samfunnsmessige hensyn. Brevet synes å gi tilstrekkelig svar på flere forhold, og vi ser kun behov for å supplere med følgende:

Bestemmelsenes § 2.2 første ledd er endret slik at nye veger også omfattes av rekkefølgekravet om forutgående geotekniske undersøkelser.

Estetikk: Bestemmelsene for kontor/industri (§ 3.4 første ledd) starter relativt konkret om kledning og taktekking i mørke og matte materialer, men blir mer skjønnsmessig mht. form, fasade og øvrig materialbruk. Mer utfyllende og konkrete bestemmelser kan gis i fbm. detaljreguleringer. Se også vår kommentar til fylkesmannens høringsuttalelse.

Boliger (område B1): Se vår kommentar til fylkeskommunens høringsuttalelse.

Når det gjelder befaringsønsket så har ønskede befaringsdeltakere fått kopi av høringsuttalelsen.

07  Eldres Råd, 09.06.2010
Er positiv til at det legges til rette for nye næringsarealer i sørdelen av kommunen.
Er enig med planenheten i at utbygging av boligområde B1 og veg 3 er betenkelig. Boligområde B1 er svært bratt og kan bli utsatt for støy fra E6. Veg 3 vil medføre store terrenginngrep med store fyllinger og skjæringer.

Kommentar:
Uttalelsen tas til orientering. Område B1 og Veg 3 er vurdert i vår kommentar til fylkeskommunens høringsuttalelse.

08  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 09.06.2010 - innsigelse
Fra Landbruksavdelingen:
Næringsareal i Vassmarka ble tatt inn i kommunedelplan for Åsen allerede i 1991.
Landbruksavdelingen har i forhåndsvurdering av 21.02.08 og i uttalelsen til plan-programmet av 21.08.08 sluttet seg til at skogarealet også øst for jernbanen tas inn i planområdet. Samfunnsinteressene er store mht. å få lagt til rette for et større næringsområde i denne delen fylket. Området er nå, så langt landbruksavdelingen kjenner til, også tatt inn i nylig utsendt høringsforslag til ny arealdel for Innherred samkommune.

Sammenlignet med omfanget av planområdet som lå inne i høringsforslaget til planprogram er planområdet nå noe utvidet mot nord ved at atkomstvegen til området øst for jernbanen svinger seg ut over planprogrammets plangrense. Dette er ikke kommentert i særlig grad i planbeskrivelse/konsekvensutredningen. RG-prosjekt v/Håvar Brøndbo forklarer dette med stigningsforhold til området øst for jernbanen, horisontalkurvatur, samt ønske fra grunneiere i området om å knytte lokalvegnettet til den nye veglenka og således kunne stenge eksisterende smale jernbaneundergang. Det er de planlagte vegene i området som direkte og indirekte medfører omdisponering av dyrka jord. Vegene og inneklemte arealer vil her beslaglegge ca. 18 da dyrka jord. Sett i lys av det større planmessige grepet som her tas mht regionalt næringsareal, samt også de lokale utfordringene mht. den smale jernbaneundergangen, har Landbruksavdelingen ingen merknader til planforslaget mht den foreslåtte arealbruken.

Landbruksavdelingen forutsatte i uttalelsen til planprogrammet at minimum utnyttingsgrad for området måtte fastsettes. Forutsetningen fra Landbruksavdelingen om minimum utnyttingsgrad er ikke hensyntatt i planforslaget. Landbruksavdelingen vurderer dette til også å bryte med forutsetningene som har ligget til grunn i arbeidet med å finne næringsareal i kommuneplanens arealdel, hvor det bl.a. har vært fokus på effektiv arealutnytting og riktig næringsvirksomhet til riktig sted. Vassmarka ligger, etter vår vurdering, attraktivt til, sentralt på Innherred, sør i Levanger, med nærhet til Stjørdal og Trondheim og ikke minst godt til mht. infrastruktur. Prosessen med arealdelen har vist at det er utfordrende å finne større sammenhengende næringsareal, ikke minst uten at dyrka jord berøres. Landbruksavdelingen er derfor svært opptatt av å sikre at omdisponerte og planlagt omdisponerte arealer gis en god og effektiv arealutnytting. Etter Landbruksavdelingens vurdering gir en minimum utnytting også kommunen en styringsmulighet til å sikre at attraktivt beliggende næringstomter ikke bare nyttes til lagerarealer, eksempelvis til masser, bilvrak og lignende. For den situasjon at det skulle være en viktig næringsaktør for kommunen og i regionen som ønsket å sikre seg større areal for framtidig ekspansjon, og hvor bebygd areal ikke når over minimumskravet, har kommunen mulighet til å dispensere fra minimumskravet. Landbruksmyndigheten vil ha forståelse for dette, gitt at samfunnsinteressene ved aktuelle etablering er betydelig. Det vesentlige med en minimum utnyttingsgrad er å sikre en styringsmulighet for å kunne lykkes med en god og effektiv arealutnytting av attraktive frigitte arealer.

Landbruksavdelingen forutsetter m.a.o. at minimum BYA fastsettes for næringsarealene. Som på de nye arealene på Ørin, i Fættaskogen, ber Landbruksavdelingen om en dialog vedr. konkret minimum utnyttingsgrad. Inntil minimum utnytting er fastsatt i planen har Landbruksavdelingen innsigelse til planen. I lys av det klart innskjerpede jordvernet vurderer Landbruksavdelingen det foreslåtte næringsarealet i Vassmarka som en god løsning, gitt at arealene sikres en god og effektiv arealutnytting.

Fra Miljøvernavdelingen:
Deler kommunens vurdering av boligområde B1. Terrenget her er bratt og gir utfordringer i forhold til visuelt å få til en god innplassering av boliger og adkomstveg. Terrenghellingene gjør det utfordrende også å finne gode leke- og oppvekstområder for barn og unge, jf. retningslinjene i T-2/08 Barn og planlegging. Nærheten til E6 gir også støy til uteområder.
Vil ved senere detaljregulering være opptatt av hvordan disse utfordringene løses.

Næringsarealene skal benyttes til kontor/industriformål. Ut fra miljøvernhensyn har man ingen innvendinger til arealbruken, men Miljøvernavdelingen vil ved senere detaljregulering være opptatt av i hvilken grad man ivaretar Hammervatnet som resipient.

Ut fra et miljøvernperspektiv er det positivt at planforslaget avsetter grønnstruktur/
vegetasjonsskjermer langs vassdrag og ut mot bebyggelse, og også tar hensyn til botaniske forekomster av moser. Miljøvernavdelingen støtter dette plangrepet.

Fra Kommunal- og administrasjonsavdelingen:
Pbl § 12-7 nr. 14 hjemler å gi bestemmelser om hvilke arealer som skal være til offentlige formål og hvilke som skal være fellesarealer. Forslaget § 2.5 inneholder bestemmelser om at ”trafikkarealer og grøntarealer som er offentlige skal utbygges parallelt”... I forslagets § 4.1 er det fastsatt hvilke veger som er offentlige. Vi kan ikke se at tilsvarende er gjort for grøntarealenes vedkommende. Dette bør vurderes gjort.

Reguleringsbestemmelser er rettslig bindende, og bør derfor være klare og entydige. Det bør derfor vurderes å endre ”bør” i forslagets § 2.8 andre ledd til ”skal”.

Forslaget til bestemmelser § 3.1 nest siste ledd er meget uklar, og vi tilrår at kommunen omarbeider denne eller tar den ut.

Kommentar:
Foreslått kontor-/industriformål øst for jernbanelinja er ikke avklart på overordna plannivå, men i høringsversjonen til ny arealdel var planforslaget for Vassmarka hensyntatt på lik linje med vedtatte reguleringsplaner som fortsatt skal gjelde.

Innsigelsen fra landbruksmyndighetene er imøtekommet.
§ 3.4, tilføyd: Minimum %-BYA er satt til 20 % for alle kontor-/industriformålene.

Grøntarealer nevnt i § 2.5 gjelder annen veggrunn – grøntareal. Dette omfatter grøntrabatter, grøfter og skråninger langs offentlige veganlegg og er sannsynligvis angitt med offentlig eierform i planens vektordata. Dette anses som tilstrekkelig.
§ 5.1, tilføyd: Grønnstruktur vegetasjonsskjerm er angitt med eierform privat.

§ 2.8 andre ledd beholdes uendret. Bestemmelsen er i hht. Miljøverndepartementets støyretningslinje T-1442 side 11, om forhold som bør legges til grunn. Ny byggteknisk forskrift kapittel 13 IV omhandler lyd og vibrasjoner, men noen veiledning er ennå ikke utarbeidet. Vi lar følgelig bestemmelsen stå.

§ 3.1 femte ledd (om utforming av nye boliger) beholdes uendret. Dette fordi estetiske forhold behandles skjønnsmessig, og det er vanskelig å gi konkrete/entydige bestemmelser om dette. For øvrig vil plan- og bygningslovens § 29-2 Visuelle kvaliteter gjelde: Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. (Hvis område B1 tas ut jfr. vår tilrådning vil bestemmelsen gå ut).

Øvrige forhold tas til orientering.

09  Statens vegvesen, 24.09.2010
Statens vegvesen har ingen innvendinger til planforslaget, forutsatt at siktkrav i kryssområder, tilbudet til gående og syklende, byggegrenser og støyforhold for nye boliger er ivaretatt. Ut fra hva vi kan se, tilfredsstiller planforslaget slike forutsetninger.

Statens vegvesen ønsker å utdype konklusjonen med følgende kommentarer:

Prosess: Det ble fra forslagsstillers konsulent tatt kontakt med Vegvesenet på et tidlig stadium, slik at vi ble gitt anledning til å drøfte overordnede prinsipper og forutsetninger for arbeidet i forhold til at planområdet i vest grenser til E6. Atkomst til planområdet er også knyttet til E6, og våre vilkår ble dermed lagt til grunn ved detaljering og utforming av planforslaget. Vi finner en slik framgangsmåte svært tilfredsstillende, og føler at våre ansvarsområder på en slik måte blir godt ivaretatt.

Framtidig E6-trase: Fra kommunedelplanen for Åsen fra 1991, foreligger det en skissert trase for omlegging av E6 på nordvestsiden av eksisterende E6. På grunn av Hammervatnets vernestatus, vil denne måtte føres inn i eksisterende trase vest for Vassmarka, og dagens E6-kryss vil ventelig bli kryss med E6 også i framtida. Det foreligger ingen planer om framføring av ny E6 gjennom de deler av Vassmarka som er omfattet av det foreliggende planforslaget.

Byggegrenser: Gang- og sykkelveg knyttet til E6 er lokalisert mellom riksvegen og planområdets forslag til arealbrukskategori bebyggelse og anlegg. Gang-/sykkelvegen (GSV) følger arm til E6 som inngår i det planskilte krysset i Vassmarka. Det er etter vår forhåndsvurdering lagt inn 15 m byggegrense mot GSV, noe vi anser som tilstrekkelig for både de myke trafikanter og ferdsel på E6-armen. Hovedatkomst til næringsområdet i vest krysser GSV like ved tilknytningen til nordgående E6-armer av/på. Det kan synes som om det her konsentreres mange bevegelser på et begrenset område, men selv om aktiviteten til/fra næringsområdet skulle bli høy, anser vi kapasitet og siktforhold tilfredsstillende da aktiviteten på E6-armen og GSV er moderat. Vi forutsetter at vann- og avløpsanlegget får atkomst fra Veg 3, og ikke gang-/sykkelvegen.

Sikt: Frisiktsoner er vist i plankartet for begge de nye vegene som drenerer ut i E6-armen (Veg 1 og Veg 2), og er tilsvarende ivaretatt i reguleringsbestemmelsenes § 6 som hensynssoner. Vi ser imidlertid både Veg 3 og eksisterende atkomst opp fra gang-/sykkelvegen i sørvest har krevende vertikalkurvatur, og det bør tenkes nøye gjennom i detaljeringsfasen hvordan trafikksikkerhet for myke trafikanter skal ivaretas på så vidt smal og bratte strekninger.

Støy: Nytt boligområde B1 foreslås etablert med 20 boliger. Lokaliseringen kan synes noe krevende ut fra støyforhold og topografi, samtidig som det er snakk om forholds sentrumsnære arealer i Åsen – hvor nye utbyggingsområder er mangelvare. Vedlagt støysonekart bekrefter at det mot E6 vil være nødvendig å skjerme mot både innendørs støy innendørs og støy på uteoppholdsarealene. Med § 2.8 i reguleringsbestemmelsene er dette tatt høyde for ved henvisning til Miljøverndepartementets retningslinjer i T-1442 og tilhørende teknisk forskrift, men det er imidlertid svært krevende å redusere støynivået med hele 10 dBA gjennom fysiske skjermingstiltak. Dette kan i ytterste konsekvens medføre at deler av område B1 vanskelig lar seg realisere. Vi vil for ordens skyld påpeke at ansvar for alle støytiltak i sin helhet tilligger utbygger.

Generelt: Det foreliggende planforslaget er en områdereguleringsplan, og det er stilt krav om nærmere detaljering for byggeområdene B1, B2 og næringsområdene. Vi forventer å få anledning til å uttale oss til disse når de foreligger. Dette gjelder også detaljering av ny infrastruktur som berører eksisterende elementer i E6 og tilhørende gang-/sykkelveg.

For øvrig vil vi peke på behovet for grundige grunnundersøkelser, da vår egen erfaring de senere år er at dette i dag er langt mer krevende å få tilstrekkelig undersøkt og dokumentert enn det var tidligere. Avslutningsvis vil vi gi uttrykk for at Vassmarka - Åsen næringspark synes som et godt og nyttig supplement for framtidig arealbruk i Åsen, Levanger og regionen for øvrig.

Kommentar:
§ 3.5 Område for vann- og avløpsanlegg, tilføyd:
”Området skal ha avkjørsel fra Veg 3.”

Hvis boligområde B1 og Veg 3 tas ut, se vår kommentar til fylkeskommunens høringsuttalelse, vil vann- og avløpsanlegget kunne få avkjørsel fra Veg 1.

Øvrige forhold tas til orientering.

Endring av planen etter offentlig ettersyn
Plankartet: Vegetasjonsskjermen som ligger som en øy i det nordøstre kontor-/industriområdet er utvidet med ca. 3,5 daa.

Bestemmelsene:

  • § 2.1, tilføyd: ”Detaljreguleringen bør stille krav om at utomhusplan med nærmere angitt detaljeringsnivå vedlegges byggesøknad.” I siste ledd er situasjonsplan endret til utomhusplan.
  • § 2.2 første ledd er endret til: ”Det kan ikke settes i verk anleggstiltak i planområdet før nødvendige geotekniske undersøkelser i henhold til NVE’s retningslinjer er gjennomført.”
  • § 2.2 fjerde ledd: Skrivefeil er rettet ved at B2 er endret til B1.
  • § 2.2, tilføyd: ”Det må etableres et 1,8 m høyt flettverksgjerde langs jernbanesporet før ny bebyggelse innenfor planområdet kan etableres. Plassering og utforming må skje i samråd med JBV.”
  • § 2.2, tilføyd: ”Offentlig gang- /sykkelveg mellom Veg 1 og Veg 2 skal være ferdig opparbeidet før ny bebyggelse i område for Kontor/industri 1 tas i bruk.” 
  • § 2.5: Grøntarealer nevnt i denne bestemmelsen gjelder annen veggrunn - grøntareal. Det er nå angitt at dette gjelder trafikkarealer med tilhørende grøntarealer.
  • § 3.4, tilføyd: Minimum %-BYA er satt til 20 % for alle industri-/kontorområdene.
  • § 3.5, tilføyd: ”Området skal ha avkjørsel fra Veg 3.”
  • § 5.1: Grønnstruktur vegetasjonsskjerm er angitt med eierform privat.
  • § 5.1, tilføyd: ”Kantsonen langs Dullumbekken skal ha en minimumsbredde av 20 meter til hver side av vannstrengen. Inngrep i kantsonen som kan redusere naturverdiene er ikke tillatt.”


Konklusjon sluttbehandling
Revidert plan imøtekommer innsigelsene fra Jernbaneverket og Fylkesmannens landbruksavdeling. Det er tatt inn bestemmelse om gjerde langs jernbanesporet og fastsatt en minimum utnyttingsgrad %-BYA på 20 % i kontor-/industriområdene.

De fleste høringsuttalelsene kommenterer forhold som forutsettes hensyntatt ved videre detaljregulering. Øvrige merknader/råd er hensyntatt i den grad vi har funnet det hensiktsmessig, se nærmere omtale i saken. Merknadene fra advokatfirmaet Tapper & Co pva. Lynum har imidlertid forslagsstiller i svært liten grad imøtekommet. Det eneste synes å være at rekkefølgebestemmelsen § 2.2 første ledd (om geotekniske undersøkelser) er utvidet til å omfatte anleggstiltak (ikke bare jernbaneundergang). Dvs. at det også skal gjennomføres grunnundersøkelser før bygging av nye veger. Hvis det viser seg at planlagte og nødvendige samferdselsanlegg ikke er gjennomførbare må det gjennomføres en ny planprosess med nye vegløsninger før en kan ta områdene i bruk.
Terrengforhold og tekniske føringer for veganlegg medfører at en del landbruksmessige hensyn må vike for andre samfunnsmessige interesser. 
 
Boligområde B1 med tilhørende adkomstveg Veg 3: Det er ikke mottatt nye opplysninger eller innsigelser som tilsier at formålene må vurderes annerledes enn ved første gangs behandling, men pga. tvil omkring områdets egnethet for boliger og fylkeskommunens tydelige frarådning tilrår vi at område B1 tas ut av planen (plangrense justeres) og at Veg 3 endres til LNFR. Adkomsten til vann- og avløpsrenseanlegget kan da løses med avkjørsel fra Veg 1. Se vår kommentar til fylkeskommunens høringsuttalelse for nærmere begrunnelse.

Andre forhold nevnt ved første gangs behandling
Landskapsanalysen angir at noe beplantning og terrengbehandling mot E6 er nødvendig, pga. nærvirkning mot E6. Videre er det i støyutredningen anbefalt støyskjerming i fht. E6. Forholdene er ikke vist på plankartet, men støyskjerming skal vurderes ved detaljregulering og det vil være naturlig å vurdere disse forholdene i sammenheng. Utforming av evt. støyskjerming eller annen eksponering mot E6 og jernbane har betydning for områdets omdømme. Fylkeskommunens råd om utomhusplan også for kontor-/industriområdene forventes satt som et krav i videre detaljreguleringer. 

Vi ser ikke bort fra at evt. annen avkjørsel til område for Kontor/industri 1 enn det planer viser kan bli aktuelt å vurdere i fbm. detaljregulering.

Ved første gangs behandling anbefalte vi at evt. mangler i rekkefølgebestemmelsenes § 2.2 vedrørende opparbeidelse av offentlige trafikkanlegg vurderes i utbyggingsavtalen. Avtalen er ikke ferdig ennå. Det vil være naturlig å opparbeide gang- og sykkelveg langs Veg 1 og Veg 2 samtidig med veganlegget. Planlagt gang- og sykkelveg mellom overnevnte veger går imidlertid langs eksisterende veg (hvor det ikke er planlagt tiltak) og følgende rekkefølgebestemmelse er tatt med:
§ 2.2, tilføyd: ”Offentlig gang- /sykkelveg mellom Veg 1 og Veg 2 skal være ferdig opparbeidet før ny bebyggelse i område for Kontor/industri 1 tas i bruk.”
 
Ansvarsforhold som også kan være tema i utbyggingsavtale:
Etablering og vedlikehold av vegetasjonsskjermer, gjerde langs jernbanen samt evt. viltgjerder. Trafikksikkerheten for myke trafikanter i fbm. anleggsarbeid i området.

Rådmannen tilrår følgende innstilling:
Det gjøres følgende endringer i plandokumentene:
Område for boliger B1 tas ut og tilhørende privat adkomstveg Veg 3 endres til LNFR.

Forslag til områdereguleringsplan for Vassmarka, sist revidert 28.09.2010 og med endringer som anført ovenfor, vedtas i hht. plan- og bygningslovens § 12-12.

Til toppen av siden 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 21.04.2010

Saksordfører:
Alf Magnar Reberg, SP

Forslag i møte:
Forslag fra Alf Magnar Reberg, SP, som rådmannens med følgende endring:
§ 3.4 suppleres med følgende: ”Den delen av tomten som ikke er bebygd skal opparbeides og holdes ryddig. Utomhusområdene skal være ferdigstilt samtidig med bebyggelsen

Avstemning:
Alternativ avstemning mellom rådmannens forslag og Rebergs forslag:
Rådmannens forslag til vedtak vedtatt med 6 mot 4 stemmer.

VEDTAK:
Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene:
a) § 3.4 suppleres med følgende: ”Ved detaljregulering av næringstomter større enn 10 daa skal det av hensyn til nærmiljø og klima reguleres privat vegetasjonsskjerm på minst 2 m bredde i ytterkanten av tomta, der tomta ikke grenser til annen grønnstruktur eller LNFR-formål. Vegetasjonsbeltene tillates ikke brukt til lagring. Den delen av tomten som ikke er bebygd skal opparbeides og holdes ryddig. Utomhusområdene skal være ferdigstilt samtidig med bebyggelsen.”

Forslag til områdereguleringsplan for Vassmarka - Åsen næringspark, datert 29.09.09, rev. 19.02.10 med bestemmelser datert 10.02.10 og revidert i hht. overnevnte, legges ut til offentlig ettersyn, jfr. plan- og bygningslovens § 12-10.

Til toppen av siden     

Rådmannens forslag til vedtak:
Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene:
a) § 3.4 suppleres med følgende: ”Ved detaljregulering av næringstomter større enn 10 daa skal det av hensyn til nærmiljø og klima reguleres privat vegetasjonsskjerm på minst 2 m bredde i ytterkanten av tomta, der tomta ikke grenser til annen grønnstruktur eller LNFR-formål.Vegetasjonsbeltene tillates ikke brukt til lagring. Den delen av tomten som ikke er bebygd skal opparbeides og holdes ryddig. Utomhusområdene skal være ferdigstilt samtidig med bebyggelsen.”

Forslag til områdereguleringsplan for Vassmarka - Åsen næringspark, datert 29.09.09, rev. 19.02.10 med bestemmelser datert 10.02.10 og revidert i hht. overnevnte, legges ut til offentlig ettersyn, jfr. plan- og bygningslovens § 12-10.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse med konsekvensutredning - sammendragsrapport rev. 22.02.2010 PDF
  2. Plankart datert 29.09.09, rev. 19.02.10 PDF
  3. Reguleringsbestemmelser datert 10.02.2010 (mottatt 08.04.10) PDF
  4. ROS-analyse PDF
  5. Øivind Nybakken - Miljøoppfølging Vassmarka/Åsen Næringspark - 28.05.09 PDF
  6. Støysonekart 01.10.09 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Multiconsult AS – Landskap – 25.08.2009.
  2. Nord Trøndelag fylkeskommune – Rapport fra arkeologiske påvisningsundersøkelse av automatisk fredete kulturminner ved Vassmarka, Levanger kommune – 01.12.2008 – Id nr. 120558.
  3. RG-prosjekt AS - Konsekvenser Vassmarka – Konsekvenser for støyforhold på nærmiljøet – september 2009.
  4. Høyskolen i Nord Trøndelag – Konsekvensutredning for Vassmarka Åsen Næringspark, Flora– august 2008, utredning nr. 96.
  5. Høyskolen i Nord Trøndelag – Konsekvensutredning for Vassmarka Åsen Næringspark, Fugl og pattedyr– august 2008, utredning nr. 95.
  6. Trøndelag Forskning og Utvikling AS – Samfunnsanalyse av nytt næringsareal i Vassmarka i Åsen – April 2009.
  7. Multiconsult AS – Åsen næringspark Levanger – Ras, flom, vind mm. – innspill til konsekvensutredning – 12.09.09 – rapport nr. 413175.
    • Planprogram KU, vedtatt 24.09.08.
    • Kommunedelplan Åsen/Åsenfjord, vedtatt 21.11.91.
    • Kommuneplanens arealdel, vedtatt 27.09.00.
    • Foreløpig lengdeprofil av Veg 3 (til boligområdet).


Saksopplysninger:
Bakgrunn
Levanger kommune ved Levanger Næringsselskap AS ønsker med dette planforslaget å legge til rette for etablering av industriområde i Vassmarka, like nord for Åsen sentrum, langs E6 og jernbane. Planområdet er på ca. 680 daa, hvorav ca. 250 daa foreslås til kontor-/industri. Det legges samtidig til rette for boligformål sør i planområdet, i tilknytning til eksisterende boliger. Planforslag med konsekvensutredning (sammendragsrapport) er utarbeidet av RG-prosjekt AS. Flere konsulenter har bidratt til konsekvensutredningen gjennom delutredninger og notater, se bl.a. andre saksdokumenter (ikke vedlagt).

Det er stor knapphet på næringsareal, spesielt sør i Innherredsregionen. Det er derfor en viktig prioritert oppgave å tilrettelegge nye næringsarealer for å dekke regionens, kommunens og markedets behov.

Da planarbeidet startet var dette tenkt som en reguleringsplan, og en hadde i den forbindelse anledning til å stille krav om oppfølgende bebyggelsesplan. Ifølge § 12-12 første ledd i ny plandel til pbl, som trådte i kraft den 01.07.09, kan områderegulering brukes der kommunen finner at det er behov for å gi mer detaljerte områdevise avklaringer av arealbruken. Dette er en områdereguleringsplan, med krav om detaljreguleringsplan for de fleste utbyggingsområder.

Forholdet til forskrift om konsekvensutredning
Planforslagets omfang er slik at en allerede med %-BYA på 10 % (planforslaget angir høyere %-BYA) vil legge til rette for minst 25.000 m2 bruksareal til industri, og følgelig utløse krav om konsekvensutredning etter 2005-forskriftens § 2 d), punkt 1 i vedlegg I. Andre forhold som kan utløse konsekvensutredning etter forskriftens §§ 3 og 4 er omtalt i planbeskrivelsen.

Det er gjennomført en konsekvensutredning (flere delrapporter), og en oppsummering inngår i planbeskrivelsen. Planprogram for planarbeid og konsekvensutredning ble vedtatt i Plan- og utviklingskomiteen i møte den 24.09.2008, dvs. før ny plandel til plan- og bygningsloven trådte i kraft. Jfr. overgangsbestemmelser er planarbeidet tilpasset den tidligere 2005-forskriften om konsekvensutredning samt plandelen i ny plan- og bygningslov som trådte i kraft 1. juli 2009.

Revidert planprogram datert 10.10.2008 utarbeidet av RG-prosjekt AS er basert på vedtak i PUK 24.09.2008, og er lagt til grunn for innholdet i konsekvensutredningen. Konsekvensutredningen har fokus på miljø, naturressurser og samfunn.

Planområdet
Vassmarka, like nord for Åsen sentrum

Planens avgrensing
Planområdet vises innenfor det stiplede området. Hammervatnet ligger vest for planområdet. Planområdet er på ca. 680 daa, hvorav ca. 250 daa foreslås til kontor/industri. Området grenser mot E6 i vest, landbruk/skogbruk mot nord og øst og en ca. 5 daa stor eneboligtomt i sydvest. Jernbanen (Trønderbanen /Nordlandsbanen) går midt gjennom planområdet.

Området har avrenning mot Hammervatnet, vest for E6. Dullumbekken langs nordenden av planområdet har betydelig vannføring i flomperioder. Bekken er gjenlagt med rør, diameter 1,2 m, under den kommunale vegen og E6. For øvrig renner bekken åpent ut til Hammervatnet. Nordre del av området har avrenning mot bekken. Søndre del av området har fall mot et lite bekkefar som krysser den kommunale vegen og E6 ved sørenden.

Dagens arealbruk
Planområdet består i hovedsak av skogsmark, men også noe dyrka mark og bebyggelse inngår i planen. Det er ingen reindriftsinteresser i det aktuelle området.
På motsatt side av E6 er det landbruk samt en campingplass ca. 100-150 m fra planområdet. Hammervatnet ligger ca. 100 m vest for plangrensa. Hammervatnet naturreservat (opprettet i 1984) er et viktig hekkeområde for flere fuglearter.
Det er etablert planfritt kryss på E6 samt av- og påkjøring uten kryssing av kjørefelter på E6. Det er bygd ei rampe som går parallelt med E6 langs planområdet. Nødvendige avkjørsler til området planlegges bygd fra rampa.

Planstatus
115 daa av planområdet (mellom E6 og jernbanen) er i kommunedelplan for Åsenfjord av 21.11.1991 avsatt til industriformål, se utsnitt under. Kommunedelplanen tar ikke stilling til arealbruken i øvrige deler av planområdet. I kommuneplanens arealdel, vedtatt 27.09.00, er øvrige deler av planområdet avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområde, sone A, hvor spredt bolig- og ervervsbebyggelse uten tilknytning til stedbunden næring samt fritidsbebyggelse ikke er tillatt.

Kommunedelplan Åsen 1991; Avsatt 115 daa næringsareal 
Fig:  Kommunedelplan Åsen 1991; Avsatt 115 daa næringsareal

Planområdet omfatter ikke adkomstveg til/fra E6 og kjøreveg mellom Veg 1 og 2. Disse vegene omfattes heller ikke av noen tidligere reguleringsplan.

Planforslaget
Planområdet er på ca. 677 daa. Av dette utgjør områder for bebyggelse og anlegg 280 daa (hvorav 249 daa kontor/industri). Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur utgjør 79 daa, grønnstruktur 38 daa og LNFR 280 daa. Hensynssoner på 15 daa inngår i andre formål.

Bebyggelsen
Kontor/industri: Det foreslås ca. 249 daa med kontor/industri, fordelt på 86 daa vest for og 163 daa øst for jernbanen. Landskapsanalysen angir om diverse områder har lav eller høy tålegrense for bygningsvolum, og grad av utnytting og byggehøyder er følgelig foreslått gradert noe. Det foreslås maks %-BYA 70 % vest for og maks %-BYA 50 % øst for jernbanen. Det foreslås gesimshøyde 30 m vest for og mellom 10 og 15 m øst for jernbanen. Erfaring med byggehøyder i industriområder er også lagt til grunn for de største byggehøydene. Fylkesmannens landbruksavdelings innspill til planprogrammet, om å innføre minimum utnyttingsgrad, har både fordeler og ulemper, og er ikke hensyntatt i planforslaget. Evt. minimum utnyttingsgrad kan hindre uønsket sløsing med næringsareal, men kan også vanskeliggjøre utvidelsesmuligheter. Det forutsettes detaljregulering før utbygging. Det er bl.a. vanskelig å avklare tomtestørrelser, da behovene kan variere mye.

Ifølge landskapsanalysen er det på et overordnet nivå anbefalt at bygningsvolumene legges så lavt i terrenget som mulig. Videre går det fram at materialvalg og fargebruk på fasader og tak også vil ha stor betydning for den visuelle effekten. Samt at mørke og matte farger anbefales. Disse forholdene anses hensyntatt i planen.

Boligområde B1 på ca. 20 daa: Det foreslås maks %-BYA 35 %, bebyggelse med saltak med maks mønehøyde 9,2 m over planert terreng foran høyeste fasade og/eller ensidig skrått tak med maks gesimshøyde 8 m over planert terreng foran høyeste fasade.
Utbygging av område B1 forutsetter ny adkomst (Veg 3) fra industriområdet, som også vil betjene eksisterende bebyggelse. Det er krav om detaljregulering før utbygging, som også tar hensyn til støy fra E6 og Trønderbanen.
Barne- og ungdomsskolen ligger ca. 1,2 km unna, på motsatt side av E6, men det er gang- og sykkelveg langs øst/sørsida av E6 og undergang ved skolen.

Boligområde B2: B2 viser eksisterende bebyggelse (3 eneboligtomter) samt ubebygd eiendom mot E6 som pga. dagens byggegrensen langs E6 ikke er bebyggbar. Det foreslås maks %-BYA 25 %, bebyggelse med saltak med maks mønehøyde 8 m over planert terreng foran høyeste fasade. Det er også her foreslått krav om detaljregulering.

Fritidsbebyggelse: Planen viser at område for eksisterende fritidsbebyggelse vil få ny adkomst fra Veg 3, i fbm. utbygging av område B1. Forslaget til bestemmelser er utformet med bakgrunn i dagens praksis. Det er ikke krav om detaljregulering.

Vann- og avløpsanlegg: Foreslått område legger til rette for evt. pumpestasjon for avløp til Hoplafjorden, evt. til renseanlegg. Det er ikke krav om detaljregulering.

Bebyggelse i LNFR-formål: Det er ikke bestemmelser til dette formålet, som i seg selv innebærer at det ikke tillates ytterligere spredt bebyggelse, med mindre denne har tilknytning til stedbunden næring. Dette i tråd med kommuneplanen.

Biladkomst og gang-/sykkelveg
Det foreslås to veger fra arm ved E6 inn til industriområdene. En i sør (Veg 1) som vil betjene områdene vest for Trønderbanen og en i nord (Veg 2) som også vil betjene områdene øst for Trønderbanen. Ny jernbaneundergang må bygges, og eksisterende undergang forutsettes lagt ned. I den forbindelse foreslås også en omlegging av eksisterende vegnett:
Eksisterende påkjørsel på rampe mot E6 stenges og eiendommene vest for jernbanen får adkomst inn på Veg 2. Denne adkomsten (Veg 4) vil bli privat veg.
Eksisterende jernbaneundergang legges ned, og eiendommene på øst side av Nordlandsbanen får adkomst fra veg 2. Veg 5 opprettholdes som kommunal veg i dag, de øvrige (Veg 6 og 7) blir private.

I bestemmelsenes § 2.2 er det foreslått en del rekkefølgebestemmelser.

Det planlegges et omfattende gang-/sykkelvegnett som vil betjene de nye områdene samt eksisterende bebyggelse. Sett i sammenheng med eksisterende gang-/sykkelvegnett gir dette god forbindelse til Åsen sentrum, noe som er positivt bl.a. for skolebarn og arbeidstakere.

Øst for Trønderbanen skal evt. sidespor vurderes i fbm. detaljregulering.

Årsdøgntrafikken (ÅDT) for E6 er oppgitt til ca. 7000 kjt/døgn og til ca. 200 kjt/døgn for Fv 111. Trøndelag Forskning og Utvikling AS (TFU) anslår at den daglige trafikkbelastningen til/fra næringsområdet vil utgjøre ca. 200-300 privatbiler pr. dag, eller ÅDT på 400-600. I tillegg ca. 10 % tunge kjøretøy, noe avhengig av type virksomheter. Dersom det blir mye etablering av arealkrevende industri med stort transportbehov, kan mengden tunge kjøretøy bli vesentlig større inntil 80-100 kjøretøy.

På bakgrunn av TFUs vurdering er det i planbeskrivelsen ansett at lokalbefolkningen generelt og skolebarn spesielt blir forholdsvis lite påvirket av den økte trafikkmengden.

Parkering
I forslag til bestemmelser § 2.7 foreslås det parkeringskrav jfr. kommunens vedtekter.

Lek og uteopphold
I forslag til bestemmelser § 2.6 foreslås det krav til lek/uteopphold innenfor nytt boligområde B1, jfr. kommunens vedtekter. Lekearealet skal jfr. § 2.1 vises ved detaljregulering.

Universell utforming
Dette skulle vært tema i KU jfr. planprogram, men temaet er likevel hensyntatt i forslag til bestemmelser, se § 3.1 for nytt boligområde og § 3.4 for kontor-/industriområdene.

Støy
Delrapport om ”Konsekvenser for støyforhold på nærmiljøet” viser planens innvirkning på støyforholdene. Det er utarbeidet støysonekart, men støy fra jernbane og industrivirksomhet er ikke medregnet. Dette er begrunnet med at støyforhold fra ukjent industrivirksomhet er vanskelig å tallfeste og at støy fra jernbanen ikke endres som følge av planen. Det er konkludert med at:
- For områdene vest for E6 vil vegen ”maskere” det aller vesentligste av støy fra industriområdene. Campingplassen og områdene vest for E6 er i dag utsatt for høye støynivåer fra E6. Økning i trafikk pga. industriområdet på Vassmarka vil kun gi marginale økninger.
- Industriområdet vest for Trønderbanen bør skjermes mot støy fra E6. Slik skjerming vil også kunne skjerme områdene vest for E6 fra støy fra industriområdet. For å unngå uønskete refleksjoner bør en skjerm utføres som voll eventuelt i et ikke-reflekterende materiale.
- Boligene øst for E6 vil være lite berørt av vegtrafikkstøy fra industrivegene. Støyverdiene i beregningspunktene ved disse boligene øker med i ca. 1,5 dB på det meste. Verdiene er uansett godt innenfor grenseverdiene i T-1442.

Det er opplyst at skjerming mot veger og bebyggelse kan utføres med beplanting, jordvoller og profilering mot E6.

I delrapport om støy er det konkludert med at boligområdene B1 og B2 er utfordrende støyteknisk. Beregning av støy fra E6 for alternativ 1 (med utbygging i Vassmarka) viser at områdene havner godt innenfor gul og rød sone (se kartet til venstre). Det opplyses at bedre kartgrunnlag kan gi andre resultater, men ved en evt. utbygging må det også tas hensyn til støy fra jernbanen. Støysonene langs E6 ved 0-alternativet (ingen utbygging i Vassmarka) er ganske likt alternativ 1 og er ikke vist her.

Alternativ 1 (utbygging i Vassmarka).   Støyvarselkart fra Statens vegvesen.

Alternativ 1 (utbygging i Vassmarka).                Støyvarselkart fra Statens vegvesen.

Støyvarselkart utarbeidet av Statens vegvesen (til høyre), bl.a. basert på kartgrunnlag etablert i juli/august 2009 og trafikktall fra mars 2009, framskrevet til 2025, viser en mye mindre rød støysone. Utbygging i Vassmarka er sannsynligvis ikke medregnet, men ifølge RG-prosjekts støyberegninger ser ikke dette ut til å være av særlig betydning. Pga. usikkerhet knyttet til kartgrunnlag og data skal kartene ikke benyttes som absolutte.

Ifølge Miljøverndepartementets retningslinje for støy T-1442 er rød støysone ikke egnet til støyfølsomme formål (bl.a. boliger). Gul sone er en vurderingssone hvor støyfølsom bebyggelse kan oppføres dersom avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold.
Støy er omtalt i bestemmelsene i §§ 2.1 og 2.8, og det forutsettes nærmere vurderinger på detaljreguleringsplannivå.

Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS)
Naturfarer: Multiconsult AS´ sammendrag fra rapport om ras, flom, vind m.m.:
”Reguleringsområdet har moderate nedbørsmengder og er ikke utsatt for flom eller oversvømmelser. Snømengdene kan karakteriseres som moderate. Området er ikke spesielt utsatt for ekstrem vind. Det er påvist bløt leire nede på det flate partiet langs E6. Det er imidlertid liten rasfare ettersom det er små høydeforskjeller der det er registrert bløt grunn i området. I skråninga langs og sørøst for Nordlandsbanen er det ikke utført detaljkartlegging av løsmassene, men vi antar at det er liten eller moderat dybde til fjell og liten fare for ras i området. Det er liten fare for steinsprang.”

I planbeskrivelsen er det bl.a. opplyst at grunnlagsmaterialet for flom, snø og vind er begrenset, og bør kvalitetssikres. Samt at det foreligger lite grunnlagsdata mht. ras og steinsprang, så supplerende undersøkelser bør gjennomføres før tiltak settes i verk.
Se bestemmelsenes § 2.1 angående nærmere dokumentasjon ved detaljregulering.
Når det gjelder radon, er det ikke utført kartlegginger i området.

Vedlagte ROS-analyse nevner også at global oppvarming har ført til høyere nedbørsintensitet, og at etablering av store tette flater fører til større overvannstransport. Det er derfor viktig at dimensjon og tilstand på eksisterende anlegg, spesielt kulverter gjennom Trønderbanen og E6, må kontrolleres før etablering av nye næringsarealer.

Grunnforholdene mellom E6 og Nordlandsbanen, skal ifølge Multiconsults rapport, være beskrevet i notat datert 21.09.07 fra Rambøll. Vi har ikke mottatt dette notatet, som opplyses å inneholde en vurdering av fundamenteringsforholdene.
Grunnforholdene er nærmere beskrevet i planbeskrivelsen, og fundamenterings-forholdene nærmest E6 karakteriseres som krevende, og det må her gjennomføres supplerende undersøkelser. Det opplyses også om at tilrettelegging av planområdet vil kreve en god del terrengarbeider.

Ifølge NGUs skreddata på nett gikk det et leirskred under jernbaneskinnene i 1901 og et løsmasseskred i 1964. Nytt aktsomhetskart for steinsprang viser et potensielt utløsnings- og utløpsområde i fbm. et høydedrag like sør for planområdet. Vi kan ikke se at dette er spesielt vurdert i Multiconsults rapport, men dette kan også vurderes nærmere ved detaljregulering.

Menneske- og virksomhetsbaserte farer:
Det vises bl.a. til vedlagte ROS-analyse, hvor følgende tema er vurdert som relevant:
Håndtering av farlige stoffer/forurensning: Planområdet ligger i nedslagsfeltet til Hammervatnet naturreservat, som er et sårbart naturmiljø. I reguleringsplanen forutsettes at det skal etableres egne systemer for å fange opp og rense overvann. Det er ikke vist konkrete anlegg i planen, men det er gjennom bestemmelsenes § 2.1 stilt krav om at planer for slike anlegg utarbeides ved detaljregulering.

Avløpsvann planlegges pumpet til eksisterende anlegg i Åsen sentrum. Evt. utslipp gjennom overløp fra pumpestasjonen vil kunne føre til forurensing til Hammervatnet. Forholdet vil bli ivaretatt i utbyggingsavtale. Det forutsettes at virksomhetene i Vassmarka har egne systemer for egen håndtering av farlige stoffer. Se også miljøoppfølgingsprogrammet og bestemmelsenes § 2.1 tredje ledd andre kulepunkt.

Brann: Området planlegges sikret brannvannsdekning ihht. krav i teknisk forskrift. Vann planlegges levert fra høydebasseng i Torhaugen, og nye ledningsanlegg må dimensjoneres med tanke på å levere tilstrekkelig brannvann. Forholdet vil være en naturlig del av en utbyggingsavtale for Vassmarka.

Trafikkulykker: Risikoen for trafikkulykker i planområdet og til/fra E6 anses som liten.

Stråling fra kraftlinjer: Høyspenningsanleggene i planområdet (vist som hensyns-/faresone) berører ikke planlagte utbyggingsområder.

Kulturminner
Ved en arkeologisk undersøkelse ble det påvist to automatisk freda kulturminner i form av kokegroper. Området omkring disse foreslås båndlagt etter lov om kulturminner.

Landbruksmessige konsekvenser
Områdene som foreslås disponert til industri og boliger opplyses å være skogbevokst med til dels høg bonitet. Videre vil planlagt veg til de østre områdene beslaglegge en del dyrka mark. Direkte ved at veger legges over dyrket mark, men også indirekte ved at åkre gjøres utilgjengelige eller vanskelig tilgjengelig. Totalt utgjør dette ca. 18 daa, hvorav ca. 8 daa er vegareal. Omlegging av eksisterende vegnett vil berøre dyrka mark, men eksisterende veger vil delvis kunne tilbakeføres til landbruksformål.

Landskapsmessige konsekvenser
Mulitconsults rapport om landskskapsmessige konsekvenser konkluderer med at industriområdet bør deles opp i ulike delområder med ulike krav til bygningsvolum og – høyder. Figur i planbeskrivelsen angir tre sonetyper; Sone 1 (stor tålegrense), sone 2 (delvis stor tålegrense) og sone 3 (lav tålegrense). Videre vil det være viktig å ta vare på randsonene rundt industriområdet samt å ta vare på enkeltelementer i landskapsrommet.

Se også avsnitt Vudering, grønnstruktur, hvor vi foreslår nye vegetasjonsbelter i tomtegrenser.

Biologisk mangfold
Området er registrert som vinterbeite for elg. I naturfaglig uttalelse til planen er området ansett som utsatt mhp. elgpåkjørsler og tapt vinterbeite kan medføre færre elgkrysninger av veg og jernbane pga. senket attraktivitet.

Det anses ikke å være ornitologiske kvaliteter eller kvaliteter knyttet til pattedyrene i planområdet som er til hinder for omdisponering av arealene til industriformål.

Effekter utover selve planområdet bør en ha spesielt fokus på. Dette gjelder spesielt evt. utslipp fra industriområdet som vil ha påvirkning på næringssituasjonen i Hammervatnet. Hammervatnet er allerede stresset i forhold til høye konsentrasjoner av næringsstoffer, med gjengroing og perioder med oksygenmangel som resultat. Dette medfører at en del fuglearter mistrives. Økt trafikkmengde og støy vil trolig ha en viss innvirkning på antallet av en del fuglearter. E6 går imidlertid mellom naturreservatet og industriområdet, og virkningen av økt støy og trafikk på grunn av industriområdet er usikker. Ut fra dette er det viktig å vurdere hvilke typer industri som etablerer seg på området, og at de underlegges strenge krav til utslipp og støy.

Dullumbekken m/randsoner samt store ospetrær inntil jernbanen er landskapselementer som tilrås bevart med tanke på fugl og pattedyr.

Det er påvist to deler av planområdet som har såpass stor verdi (gode forekomster av sjeldne mosearter) at inngrep frarådes: Skråningene opp for Dullumvegen samt bergveggen ovenfor denne. Området lengst sørvest i planområdet, ovenfor jernbanen.

Vann, avløp
Grunnvannsanlegget ved Hoklingen er i planbeskrivelsen antatt å ha god kapasitet, men kommunalteknikk har bedt forslagsstiller utarbeide en vurdering mht. brannvanns-dekning. Kommunen har renseanlegg for avløpsvann i Hoplafjorden. Det må påregnes noe investeringer i overføringsanlegg.

Energi m.m.
Klima/energi er nevnt i bestemmelsenes § 2.3. Energiforsyning- og forbruk er også omtalt i miljøoppfølgingsprogrammet. Av miljøhensyn er det sterkt ønskelig å ta i bruk vannbåren varme til oppvarming. TEK § 8-22 Energiforsyning sier bl.a.: ”En vesentlig del av netto varmebehov skal kunne dekkes av annen energiforsyning enn elektrisitet og/eller fossile brensler hos sluttbruker.”

Anlegg for strømforsyning og kommunikasjon er lett tilgjengelig. Plassering av nettstasjoner og installasjoner over bakke forutsettes vist i fbm. detaljregulering.

Utbyggingsavtale
I januar 2010 ble det kunngjort oppstart av arbeid med utbyggingsavtale mellom Levanger kommune og Levanger næringsselskap for plan-området. Forslag til utbyggingsavtale forutsettes å foreligge før sluttbehandling av planen.

Andre samfunnsmessige forhold
I rapporten fra Trøndelag Forskning og Utvikling (TFU) heter det at Vassmarkaområdet i svært liten grad benyttes i fbm. friluftsliv og lokale utfarter. Eventuelle problemer for friluftslivet vil først og fremst gjelde ferdselen ved Hammervatnet, hvor en god del personer går turer i dag. Dette turmålet vil trolig fremdeles være attraktivt dersom det ikke skulle bli spesielle støy- eller luktproblemer fra utbyggingsområdet.
I skogen innenfor naturreservatet er det ferdselsforbud om våren og høsten. Ferdselen i dette området vil derfor i svært liten grad bli påvirket av utbyggingen i Vassmarka.

Arealet på Åsen anses å ha utbyggingskvaliteter som er relativt spesielle og som i sum bør ha potensiale til å gi et svært vekstkraftig miljø. TFU anslår at Vassmarka industriområde vil generere et behov på ca. 190 årsverk første byggeår og ca. 150 årsverk hvert år i en tiårsperiode som følge av investeringene på området (anleggsarbeid). De anslår videre at industriområdet vil medføre økning av kommunale inntekter samt at industriområdet vil kunne generere ca. 300 nye arbeidsplasser. Samlet sett for regionen vil dette utgjøre en befolkningsvekst på ca. 900 i Innherred hvorav ca. 670 i Levanger. Dersom 25 % av dette havner i Åsen, kan det gi ca. 170 flere innbyggere i Åsen hvorav 20 i førskolealder og 30 i grunnskolealder fram mot 2020.
 
Utbyggingen, som kan medføre flere innbyggere i skolepliktig alder, er ansett som uproblematisk i fht. skolekapasitet.

Miljøoppfølgingsprogrammet i KU
Dette er et styringsredskap for utbygging av Vassmarka. Målsettingen er å gjøre utbyggingen av Vassmarka til et langsiktig positivt prosjekt for kommunen, og at utbyggingen vil gi Vassmarka/kommunen et positivt miljøtilskudd. Programmet er ikke juridisk bindende, men vil være retningsgivende for både kommunen og utbyggerne. Et viktig virkemiddel vil være at framtidige utbyggere blir pålagt å utarbeide egne miljøplaner som redegjør for hvordan miljømålene er ivaretatt i deres prosjekter.

Planprosess
Medvirkning
Forhåndskonferanse ble avholdt den 19.12.2007.

Kunngjøring om igangsatt planarbeid for Vassmarka industriområde ble annonsert i dagspressen 10.01.2008 og på næringsselskapets hjemmeside.

Ifølge planbeskrivelsen kom følgende innspill inn:

  • John Anders Husby: Blir vesentlig berørt av reguleringen, og ønsker bl.a. makeskifte med kommunen.
  • Dullum m.fl.: Foreslag til ny vegtrase til de østre delene av området enn det som var kunngjort.
  • Lynum: Ønsker ikke industri på vestre side av jernbanen.
  • Kjølen m.fl.: Mener at områdene er dårlig egnet til industriformål, og ber om at det gjennomføres konsekvensutredning.
  • Guldberget Camping AS: Er skeptisk til større etableringer som vil være til sjenanse for driften av campingplassen. Ber om at det gjennomføres konsekvensutredning.
  • Fylkesmannen i Nord Trøndelag: Diverse planfaglige innspill.
  • Nord Trøndelag fylkeskommune: Gjør oppmerksom på at planarbeidene vil utløse krav om konsekvensutredning. Sannsynlig at det finnes automatisk fredete kulturminner i planområdet.
  • Reindriftsforvaltningen i Nord Trøndelag: Har ingen interesser i planområdet
  • Jernbaneverket: Diverse kommentarer, bla. krav om planfri kryssing til de østre områdene, byggegrenser og at planene ikke må påvirke kjørevegen negativt.


Det går i varierende grad fram hvordan innspillene er vurdert.

Ifølge planbeskrivelsen har det også vært informasjonsmøter og kontakt med sektormyndigheter som Reindriftsforvaltningen, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Nord-Trøndelag fylkeskommune, Statens Vegvesen og Jernbaneverket.
I tillegg er det holdt åpne møter hvor enkeltpersoner og organisasjoner kunne komme med innspill under hele planprosessen.

Planprogram KU
Forslag til planprogram KU ble lagt ut til offentlig ettersyn. Brev om dette til berørte parter var datert 17.06.08, og høringsfristen var satt til 18.08.08.

Følgende uttalelser kom inn:

Nr-Fra-Dato-Kommentar
01 John Olav Busklein     20.06.08 
02 Eldres råd      25.06.08
03 Sametinget      27.06.08 Ingen merknad
04 Reindriftsforvaltningen    25.06.08 ingen merknad
05 NTE  23.07.08
06 Jernbaneverket     05.08.08
07 Nord-Trøndelag Fylkeskommune   15.08.08
08 NVE  22.08.08
09 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag   21.08.08 

Uttalelsene ble kommentert ved behandling av planprogrammet, som ble vedtatt i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger i møte den 24.09.2008, sak 69/08. På bakgrunn av høringsuttalelsene ble det gjort endringer i planprogrammet. Fastsatt planprogram er lagt til grunn for videre arbeid med utforming av planforslag og konsekvensutredning.
I sakspapirene var det også forutsatt at div. forhold hensyntas gjennom planprosessen. Bl.a. at grunnforhold skulle vurderes og at evt. sidespor til jernbanen vurderes under temaet transport/logistikk. Samt at forhold nevnt av NVE blir tilstrekkelig dokumentert før planen legges ut til offentlig ettersyn. 

Nord-Trøndelag fylkeskommune har i brev av 10.12.08 opplyst at det er gjennomført arkeologiske forundersøkelser og at det ble påvist kokegroper som er automatisk freda kulturminner. Det finnes også faglig grunnlag for å anta at det i dette området vil ligge andre upåviste bosettingsspor som også er å anse som automatisk fredete kulturminner.
Under forutsetning av at det omtalte området blir regulert inn som Spesialområde bevaring har en ingen videre innvendinger til det aktuelle tiltaket som det foreligger. Det minnes om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8.2.

Intern høring - kommunale fagområder
Planforslaget er forelagt kommunalteknikk, barnerepresentant, landbruk og naturforvaltning og helse/rehabilitering.

Barnerepresentanten, 04.02.2010
Barnerepresentanten har ikke godt nok kjennskap ifht lokale forhold til å gi en spesifikk uttalelse om planen. Mener imidlertid at det må vurderes om barn og unges interesser blir godt nok ivaretatt når det gjelder trafikksikkerhet/trafikale forhold, tilgang til friluftsareal og forurensning.

Kommunalteknikk, 18.01.2010
Siden forslaget innebærer utbygging bla av offentlige veg, vann og avløpsanlegg bør det stilles krav om utbyggingsavtale.

Det er ikke uten videre gitt at det kommunale vannverket i Åsen har kapasitet til tilfredsstillende brannvannsdekning for det regulerte området- jfr forskrift om brannforebyggende tiltak med mer § 5-4. Forslagstiller bør derfor utarbeide en vurdering av brannvannsdekning.

I reguleringsbestemmelsen § 4.1 står det at veg 1 og veg 2 som er offentlige veger.  Iflg planbeskrivelse pkt 6.5.1 ser det ut til at også veg 5 er tenkt som kommunal.

Landbruk, 26.02.2010
Landbrukssjefen ser det som positivt at det blir tilrettelagt næringsarealer i Åsen. Ut fra det en kan se av framlagte dokumenter i saken, har landbrukssjefen ingen vesentlige merknader til reguleringsplanen.

Naturforvaltning, 04.03.2010
Området tjener som vinterbeite for elg. Utover det er det ikke registrert særverdier for biologisk mangfold. Innrammet av veger og jernbane så er vel dette uansett et utsatt område mhp elgpåkjørsler, spesielt langs jernbane. Tapt vinterbeite som følge av industriområde kan i dette tilfelle ”kompenseres” av færre elgkrysninger av veg og jernbane pga senket attraktivitet.

Vurdering:
Forholdet til overordna planer
I kommunedelplanen for Åsen/Åsenfjord 1989-2000, er det avsatt 115 daa industriareal mellom E6 og jernbanelinja, og planforslaget følger opp dette gjennom å områderegulere ca. 86 daa med kontor/industri i dette området. Foreslått kontor-/industriformål øst for jernbanelinja er ikke avklart på overordna plannivå, og det samme gjelder de øvrige formål for bebyggelse og anlegg i planforslaget. Reguleringsplanen omfatter tiltak av slik størrelse at den må behandles i samsvar med forskrift om konsekvensutredninger (2005-forskriften) med planprogram og konsekvensutredning. Boligområde B2 og et mindre område for fritidsbebyggelse representerer i hovedsak bebygde områder. Noen større eiendommer med bebyggelse er vist som LNFR.

Boligområde B1 og Veg 3: Boligforslaget er ikke i hht. overordna plan. Område B1 med ny adkomstveg (Veg 3) er delvis svært bratt og den noe uklare støysituasjonen (gul og/eller rød støysone, hvorav sistnevnte er uegnet for boliger) gjør oss også noe betenkt. Ifølge landskapsanalysen er dette en visuelt eksponert åsside mot E6 og Hammervatnet som anses egnet til boligformål, forutsatt god terrengtilpassing. Det går også fram at framskutt bergnabb mellom E6 og jernbane har lav tålegrense for inngrep. Foreslått Veg 3 vil medføre store terrenginngrep (og kostnader) i form av store synlige fyllinger og skjæring. Lengdeprofil av vegen viser en ca. 10 m høy skjæring. Vi har foreslått ovenfor tiltakshaver en annen vegføring til boligområdet. Anlegget vil resultere i bruk av industriareal og er derfor avvist. Flere utfordringer forutsettes nærmere vurdert gjennom en detaljregulering.

Vi antar at evt. framtidig omlegging av E6 vil ha liten betydning støymessig, med mindre det gjøres tiltak langs vegen. Evt. ny E6-trase vil sannsynligvis også legges sørøst for Hammervatnet og naturreservatet. Det kan stilles spørsmål ved hvorvidt det er riktig å forskyve til detaljreguleringsplannivå å avklare hvorvidt området er egnet for boliger eller ikke.

Forholdet til fastsatt planprogram
Konsekvensutredningen ser ut til å være gjennomført i hht. vedtatt planprogram. Forhold avdekket i konsekvensutredningen ser ut til å være hensyntatt, med unntak av at beregnet rød støysone i område B1 burde resultert i at dette ikke ble foreslått til boligformål.

Temaet universell utforming er ivaretatt i bestemmelsene.

Grunnforhold var ikke spesielt nevnt i planprogrammet. Nødvendige geotekniske undersøkelser er nevnt i bestemmelsenes § 2.1 om detaljregulering og nærmere dokumentasjon. Ifølge plan- og bygningslovens § 68 kan grunn bare deles eller bebygges dersom det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur- eller miljøforhold. Ny byggesaksdel § 28-1, som ennå ikke er trådt i kraft angir noe tilsvarende.

Selv om det er utført en konsekvensutredning er det forutsatt at en del forhold skal utredes nærmere ved detaljregulering. Det kan stilles spørsmål ved dette.
I landskapsanalysen er det for sone 1 sagt at noe beplantning og terrengbehandling mot E6 er nødvendig, pga. nærvirkning mot E6. Det går også fram av støyutredningen at industriområdet vest for Trønderbanen bør skjermes mot støy fra E6 og at dette også vil kunne skjerme områdene vest for E6 fra støy fra industriområdet. Vi er følgelig noe betenkt over at planen med konsekvensutredning anbefaler støyskjerming, men forutsetter en senere vurdering av konkrete tiltak. Vi har til dels forståelse for at dette kan være enklere å vurdere på detaljreguleringsplannivå – når type næringsvirksomhet også er kjent.

Grønnstruktur
Planen viser vegetasjonsskjermer nord for industriområdet, langs bekkefar og på høydedrag. Et ryddig og beplantet utomhusområde kan tilføre industriområdet /arbeidsplassen en positiv verdi og et omdømme som gjør området attraktivt for miljøbevisste bedrifter. Levanger Næringsselskap har ikke ønsket å foreslå en løsning med vegetasjonsbelter. Vi mener likevel at dette bør vurderes. Forslaget innebærer også at det etableres vegetasjonsskjerm langs veger og jernbane.

Forslag: § 3.4 suppleres med følgende: ”Ved detaljregulering av næringstomter større enn 10 daa skal det av hensyn til nærmiljø og klima reguleres privat vegetasjonsskjerm på minst 2 m bredde i ytterkanten av tomta, der tomta ikke grenser til annen grønnstruktur eller LNFR-formål. Vegetasjonsbeltene tillates ikke brukt til lagring. Den delen av tomten som ikke er bebygd skal opparbeides og holdes ryddig. Utomhusområdene skal være ferdigstilt samtidig med bebyggelsen.”

Andre planfaglige forhold
Planen viser to kjøreadkomster til næringsområdene. Næringsområdet nærmest E6 er stort og vi ser ikke bort ifra at det kan oppstå ønske om annen adkomst enn fra Veg 1, noe avhengig av hvor utbyggingen starter. Direkte avkjørsel fra andre tilliggende veger vil være mindre heldig for fotgjengere, men dette kan også vurderes på detaljreguleringsplannivå.

Rekkefølgebestemmelsene i § 2.2 kunne vært supplert noe mht. kjøreadkomster til industriområdene samt i fht. bl.a. gang- og sykkelveg langs eksisterende kjøreveg mellom Veg 1 og Veg 2. Dette forutsettes nærmere vurdert i fbm. utbyggingsavtalen.

Konklusjon
Planforslaget, med unntak av område B1, anses å være i tråd med anbefalinger i konsekvensutredning og ROS-analyse, og ser følgelig ikke ut til å gi vesentlige negative konsekvenser for miljø, naturresurser og samfunn. Vi er noe betenkt mht. boligområde B1 og Veg 3, men da det foreligger motstridende støyvurderinger er vi innstilt på at hvorvidt område B1 er egnet til boliger må avklares nærmere ved detaljregulering.
Planforslaget tilrås sendt på høring og lagt ut til offentlig ettersyn. 





Publisert: 19.02.2009 17:50 Sist endret: 20.10.2010 22:47
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051