Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Kommunestyret 20.05.09 - sak 27/09 - Reguleringsplan Tronnofoten / område B1 i Kjønstadmarka - sluttbehandling

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2008/2173 - /L12
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Kommunstyret
Saksordfører: Gunnar Løvås, SV

vedtak

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 21.01.09 8/09
Plan- og utviklingskomiteen 06.05.09 50/09
Kommunstyret 20.05.09 27/09

 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 06.05.2009

Ny saksordfører:

Gunnar Løvås, SV

Forslag i møte:

Forslag til endring fra Olav Strid, DNA:

§ 3.3 1. ledd

”Bebyggelse i området B1, B2 og B3 tillates oppført.......
Bebyggelsen tillates oppført i 2 etasjer med maksimal gesimshøyde for høyeste gesims på 8,0 m.........”

2. ledd strykes

Slik vil bestemmelsen her komme i samsvar med reguleringsplan ”Kjønstadmarka boligfelt” vedtatt 16.04.08, sak 24/08.

Avstemning:

Strids forslag til endring avvist med 7 mot 4 stemmer.

Rådmannens forslag til innstilling enstemmig tiltrådt.

INNSTILLING:

Det gjøres følgende endringer på plankartet:

a) Tegnforklaringen: ”Planlagt bebyggelse med takfall, illustrasjon” endres til ”Planlagt bebyggelse med takfall, veiledende.”

b) Det rektangulære området innenfor FL Felles leke- og oppholdsareal gis påskriften balløkke, i tråd med § 5.3 siste setning. Omriss av planlagt balløkke angis som veiledende i tegnforklaringen.

c) Det legges inn byggegrense i område G2, langs garasjenes øst- og sydside mot framtidig nabogrense, i hht. vist plassering og § 2.3.

Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene:

d) § 2.2 tredje ledd endres til: ”Bygge-/rammetillatelse for område B1, B2 eller B3 i denne plan kan tidligst gis samtidig med eller etter at det er gitt ramme-/byggetillatelse for barnehage på område AB1 i reguleringsplan for Kjønstadmarka, vedtatt 16.04.08.”

e) § 2.4 andre ledd begrenses til: ”Minimum 50 % av arealet skal dekkes opp på eget areal. Øvrige arealer kan dekkes opp med utenforliggende arealer, på tidligere innregulerte lekearealer.”

f) § 3.3 første og andre ledd: Gesimshøyder på 7,5 m endres til 7,0 m og gesimshøyde 11 m endres til 9,5 m.

Forslag til reguleringsplan for Tronnofoten, datert 18.12.08, og med endringer som angitt ovenfor, vedtas i hht. plan- og bygningslovens § 27-2 nr. 1.

Bebyggelsen bør tilrettelegges for oppvarming med fornybar energi.  

Rød skillelinje

Rådmannens forslag til innstilling:

Det gjøres følgende endringer på plankartet:

a) Tegnforklaringen: ”Planlagt bebyggelse med takfall, illustrasjon” endres til ”Planlagt bebyggelse med takfall, veiledende.”

b) Det rektangulære området innenfor FL Felles leke- og oppholdsareal gis påskriften balløkke, i tråd med § 5.3 siste setning. Omriss av planlagt balløkke angis som veiledende i tegnforklaringen.

c) Det legges inn byggegrense i område G2, langs garasjenes øst- og sydside mot framtidig nabogrense, i hht. vist plassering og § 2.3.

Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene:

d) § 2.2 tredje ledd endres til: ”Bygge-/rammetillatelse for område B1, B2 eller B3 i denne plan kan tidligst gis samtidig med eller etter at det er gitt ramme-/byggetillatelse for barnehage på område AB1 i reguleringsplan for Kjønstadmarka, vedtatt 16.04.08.”

e) § 2.4 andre ledd begrenses til: ”Minimum 50 % av arealet skal dekkes opp på eget areal. Øvrige arealer kan dekkes opp med utenforliggende arealer, på tidligere innregulerte lekearealer.”

f) § 3.3 første og andre ledd: Gesimshøyder på 7,5 m endres til 7,0 m og gesimshøyde 11 m endres til 9,5 m.

Forslag til reguleringsplan for Tronnofoten, datert 18.12.08, og med endringer som angitt ovenfor, vedtas i hht. plan- og bygningslovens § 27-2 nr. 1.

Bebyggelsen bør tilrettelegges for oppvarming med fornybar energi.

Hjemmel/bakgrunn for saken:

Ingen

Vedlegg:

Planbeskrivelse av opprinnelig forslag + info om høringsforslag/alt. 2 (RG-Prosjekt 18.12.08) PDF
 
Plankart 18.12.08 - Alternativ 2 (rev. for hånd i hht. vedtak i PUK-sak 8/09) PDF
 
Reguleringsbestemmelser - Alternativ 2 PDF
 
Letnes Arkitektkontor AS, 17.04.09 – beskrivelse av løsning PDF
 
Nye illustrasjoner PDF
 
Snitt PDF

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

·         Reguleringsplan m/best. for Kjønstadmarka boligfelt etappe 1, vedtatt 16.04.08.

·         Utbyggingsavtale Kjønstadmarka boligfelt etappe 1, vedtatt 01.10.08

Fotomontasje Tronnofoten - klikk for større foto 

Fotomontasje - større foto: 1000 - 2000

Saksopplysninger:

Plan- og utviklingskomiteen i Levanger kommune vedtok i møte den 21.01.09, sak 8/09, at forslag til reguleringsplan for Tronnofoten legges ut til offentlig ettersyn, i hht. plan- og bygningslovens § 27-1 nr. 2. Offentlig ettersyn ble kunngjort den 07.02.09, og berørte parter ble tilskrevet med brev av 06.02.09. Høringsfristen var satt til 13.03.09.

Følgende uttalelser er mottatt innen høringsfristen:

1   NTE Nett AS, 12.02.09

2   Eldres Råd, 19.02.09

3   Sametinget, 02.03.09

4   Levanger Arbeiderparti, 12.03.09

5   Nord-Trøndelag Fylkeskommune, 10.03.09

6   Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 11.03.09

Etter offentlig ettersyn har Letnes Arkitektkontor AS beskrevet foreslått løsning nærmere i brev av 17.04.09, og oversendt nye illustrasjoner. Dette følger vedlagt.

Ved først gangs behandling forelå det planforslag i to alternativer. Alternativet som har vært på offentlig ettersyn kom i stand etter råd fra planavdelingen i kommunen. Dette viser større avstand mellom husene, forbindende svalganger bare mellom og langs to bygninger, og med deler av bebyggelsen i tre etasjer. Dette skaper variasjon/spenning og samtidig opprettholdes samme antall leiligheter.

Vurdering:

1             NTE Nett AS, 12.02.09

Til Tronnofoten område B1 er det planlagt strøm i forbindelse med utbygging av Kjønstadmarka boligfelt etappe 1. Nytt planforslag for område Tronnofoten B1 har et større antall boenheter enn opprinnelig plan. NTE Nett AS sin planavdeling ønsker tilsendt ny plan når den foreligger for å imøtekomme nytt behov. Vi ber i den anledning utbygger ta nærmere kontakt med NTE Nett AS.

Kommentar:

Melding om evt. nytt reguleringsvedtak vil bli meddelt NTE. Øvrige forhold tas til etterretning og forutsettes fulgt opp av tiltakshaver.

2             Eldres Råd, 19.02.09

Eldres råd har ingen merknader til denne utbyggingen.

3             Sametinget, 02.03.09

Etter vår vurdering av beliggenhet og ellers kjente forhold kan vi ikke se at det er fare for at tiltaket kommer i konflikt med automatisk fredete samiske kulturminner. Sametinget har derfor ingen spesielle merknader til planforslaget.

Skulle det likevel under arbeid i marken komme fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget omgående, jf. lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kml.) § 8 annet ledd. Vi forutsetter at dette pålegg formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken.

Vi minner om at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda i følge kml. § 4 annet ledd. Mange av disse er fortsatt ikke funnet og registrert av kulturminnevernet. Det er ikke tillatt å skade eller skjemme fredet kulturminne, eller sikringssonen på 5 meter rundt kulturminnet, jf kml. § 3 og 6.

Kommentar:

Uttalelsen tas til etterretning, og forutsettes fulgt opp av tiltakshaver.

4             Levanger Arbeiderparti, 12.03.09

1. – bygge høyde. AP reagerer på at det åpnes for leilighetsbygg i inntil 3 etasjer, og ber om at man også i denne reguleringsplanen følger de bestemmelser som ble gjort gjeldene i reguleringsplan ”Kjønstadmarka Boligfelt etappe 1,” vedtatt 16.04.08, sak 24/08.

Jfr § 3.2 ”Boligene innenfor B1, B2 og B3 tillates oppført i inntil 2 etasjer med maks mønehøyde 8,0 m over planert terreng foran høyeste fasade.”

2. – manglende plassering av barnehage. Vi kan ikke se i planforslaget hvordan tomt til barnehage i område B1 er tenkt løst. Dette var en forutsetning for tildeling av tomt B1 at barnehage skulle etableres innenfor området. En ber derfor om at det blir tatt hensyn til dette, og at tomt til barnehagen blir plassert i området B1. Viser til PUK 43/06 (28.06.06) Plankart RG-prosjekt/Tomteselskapet. Felt AB1 allmennyttig formål barnehage.

Kommentar:

1) Byggehøyde: Se vår kommentar under høringsuttalelse nr. 5.

2) Barnehage: Det er ikke forutsatt barnehagetomt innenfor dette planområdet. Barnehagetomt benevnt AB1 er imidlertid regulert like øst for dette planområdet, i reguleringsplan for Kjønstadmarka, vedtatt 16.04.08. Forholdet til regulert barnehagetomt AB1 vest for planområdet, ble omtalt ved første gangs behandling.

Forutsetningen for å kreve at barnehagetomta omfattes av plan for Tronnofoten var at boligprosjektet og barnehagen utbygges sammen. Så lenge dette ikke er aktuelt kan barnehagen oppføres uavhengig av dette boligprosjektet, uten å gå vegen om bebyggelsesplan. En rekkefølgebestemmelse i denne planen, se § 2.2, sikrer at dette boligprosjektet ikke får rammetillatelse før nevnte barnehage. Vi ser ikke behov for å regulere en ny barnehagetomt ved siden av den som allerede er planmessig avklart.

5             Nord-Trøndelag Fylkeskommune, 10.03.09

Vi har merknader når det gjelder byggehøyde og fellesareal.

Framlagte alternativ innebærer variasjon mellom 2 og 3 etasjer og tillater gesimshøyde opp til 11 m. Dette er en vesentlig endring fra vedtatt reguleringsplan der høyden i felt B1 er begrenset til 2 etasjer med 7,5 m. 3. etasjer var imidlertid foreslått i utgangspunktet, men ble endret i planprosessen. Å foreslå å øke etasje og byggehøyden i den nye reguleringsplanen kan dermed oppleves som en omkamp.

Vi viser til våre tidligere kommentarer til byggehøyden. Området ligger fortsatt eksponert til og det framlagte materialet gir ikke tilfredsstillende bilde av planlagt situasjon som tilsier endret syn på byggehøyden. Flyfoto vist med ny bebyggelse gir ikke et godt bilde av hvordan bebyggelsen vil oppleves fra bakkenivå, med terreng og høydeforskjeller. Vedlagt fasadeoppriss viser fordeling av 2 og 3 etasjer i prosjektet, men viser ikke omgivelser/eksisterende bebyggelse slik at det kan argumentere for økt byggehøyde.

Vi vil ikke på dette grunnlag anbefale 3 etasjer med gesimshøyde 11 m. Vi vil og peke på at 3 etasjer er tillatt i felt B4. Der tillates maks høyde 10 m, alternativt 11 m med delvis nedgravd parkeringskjeller. Her, i felt B1, er det ikke en slik situasjon som kan begrunne 11 m.

Minimum 50% av leke- og oppholdsarealet skal dekkes på eget areal. Det resterende må dekkes og opparbeides i regulert felles leke-/oppholdsareal. Det er positivt dersom området i tillegg kan benytte barnehagens uteareal på tider når det er ledig. Det kan imidlertid bare utgjøre et supplement til - og ikke en erstatning for påkrevd leke-/oppholdsareal. Bestemmelsen i § 2.4 må derfor omarbeides.

Kulturminner

For kulturminner viser vi til tidligere uttalelser til reguleringsplanen for Kjønstadmarka, og har ikke ytterligere merknader. Vi vil minne om aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminneloven § 8, dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må formidles videre til de som skal gjøre arbeidet.

Kommentar:

Byggehøyder:

Ved første gangs behandling ble det orientert om hvilke byggehøyder tidligere vedtatt reguleringsplan legger til rette for. Det var fastsatt 7,5 m gesimshøyde for bygg med flatt eller ensidig skrått tak og mønehøyde 8 m for hus med møne (dette omfatter f.eks. saltak). Høydene skulle måles foran høyeste fasade.

Ny reguleringsplan er like detaljert som en bebyggelsesplan, og gir dermed et bedre grunnlag for å vurdere større høyder i deler av området.

Etter offentlig ettersyn har vi mottatt nye illustrasjoner av planlagt prosjekt, og Letnes Arkitektkontor AS har gode argumenter for foreslått løsning i vedlagte brev av 17.04.09. Dette gir et bedre grunnlag for å ta stilling til saken. Videre viser vi også til at fylkesmannens landbruksavdeling i sin høringsuttalelse ønsker høy utnyttelse og minst det antall boenheter som høringsforslaget la til rette for.

På bakgrunn av høringsuttalelser har vi imidlertid i samråd med arkitekten kommet fram til at byggehøydene kan reduseres noe, og fortsatt gi mulighet for planlagt prosjekt:

Forslag: § 3.3 første og andre ledd: Gesimshøyder på 7,5 m endres til 7,0 m og gesimshøyde 11 m endres til 9,5 m.

Landskapshensyn og silhuettvirkning: Illustrasjoner med fugleperspektiv er lite egnet til vurdering av evt. silhuettvirkning. Vi anser imidlertid at reduserte høyder vil bidra positivt i fht. dette temaet, og at lokaliseringen av de ulike byggene på tomta, som omtalt av arkitekten, viser at det er tatt landskapshensyn.

Fellesareal: For planlagte boliger er det vist tilstrekkelig lekeareal innenfor egen tomt, og det anses uproblematisk å ta ut adgangen til å dekke deler av boligenes påkrevde lekeareal innenfor regulert barnehagetomt.

Forslag: § 2.4 andre ledd begrenses til: ”Minimum 50 % av arealet skal dekkes opp på eget areal. Øvrige arealer kan dekkes opp med utenforliggende arealer, på tidligere innregulerte lekearealer.”

Kulturminner: Uttalelsen tas til etterretning, og forutsettes fulgt opp av tiltakshaver.

6             Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 11.03.09

Fra Landbruksavdelingen:

Kjønstadmarka var et av de områdene som ble utpekt som langsiktig utviklingsområde for boligbygging ved revisjonen av kommunedelplan for Levanger sentrum, vedtatt i 2000. Fylkeslandbruksstyret fremmet ved 1. gangs høring innsigelse til dette plangrepet, men etter en prosess og en del endringer for øvrig i planen var fylkeslandbruksstyret innstilt på at Kjønstadmarka, under vilkår av en høg utnytting av området, kunne utvikles som framtidig boligområde.

Planområdet er tilnærmet i tråd med arealet fastsatt i kommunedelplanen.

Landbruksdirektøren vil i lys av fylkeslandbruksstyrets vilkår be kommunen vurdere å angi utnyttingsgraden som minimum og ikke maksimum i reguleringsbestemmelsene.

Landbruksdirektøren forutsetter imidlertid at reguleringsbestemmelsenes formulering om at ”Totalt skal det bygges 28 leiligheter med følgende fordeling:” blir stående, og under denne forutsetning har landbruksdirektøren ingen ytterligere merknader til planforslaget.

Fra Miljøvernavdelingen:

Planområdet er tidligere godkjent som byggeområde i både kommunedelplan for Levanger sentrum og i reguleringsplan for Kjønstadmarka boligfelt. Miljøvern-avdelingen har derfor ingen merknader til arealbruken. Det samme gjelder for tilleggsarealet, garasjeanleggene, som i kommunedelplanen ligger i LNF-område.

Leilighetene planlegges i 2 og 3 etasjer i et terreng som heller relativt bratt nordover ned mot sjøen. Miljøvernavdelingen ber kommunen vurdere høyden på leilighetene i forhold til landskapshensyn og silhuettvirkning.

Fra Kommunal- og administrasjonsavdelingen:

Forslaget til bestemmelser § 2.2 tredje ledd er etter Fylkesmannens oppfatning uklar. Vi tilrår derfor at kommunen omarbeider denne og gjør den mer entydig.

I forslaget til bestemmelser § 5.3 siste setning uttales det at det skal opparbeides ball-løkke som vist på plankartet. Vi antar at dette er det rektangulære området som er avmerket i FL-området, men det er ikke gitt noen tegnforklaring på dette, og det bør gjøres.

Under streksymbolene i tegnforklaringen er det angitt at omriss av planlagte bygg med takfall er veiledende. Vi oppfatter dette slik at plasseringen av bygninger på plankartet er veiledende og ikke rettslig bindende.

Kommentar til Landbruksavdelingen:

Foreslått utnyttingsgrad ble ved første gangs behandling vurdert til å ligge innenfor de maks- og minimumsgrenser som gjeldende reguleringsplan krever.

Maks utnyttingsgrad ligger naturlig nok noe høyere enn omriss av planlagt prosjekt. Det vil si at man ikke uten videre kan benytte samme tall som evt. minimumskrav.

Vi antar fylkesmannens primære hensikt med anmodningen om minimumskrav er å sikre forholdsvis høy boligtetthet, og at utnyttingsgraden for garasjene derfor er av sekundær betydning. Antall garasjer er uansett knyttet til antall boenheter, som igjen er fastsatt i planen. Vi har problemer med å se at man gjennom å fastsette min. utnyttingsgrad kan sikre at hele prosjektet faktisk blir gjennomført, da dette også vil være avhengig av boligmarkedet. På grunn av reguleringsplanens detaljeringsgrad samt at gjennomføring vil være markedsstyrt ser vi imidlertid ikke behov for å fastsette minimum utnyttingsgrad.

Landbruksdirektørens forutsetning om at bestemmelsenes krav om 28 leiligheter blir stående synes uproblematisk så lenge foreslått byggehøyde/etasjetall og utnyttingsgrad ikke endres.

Kommentar til Miljøvernavdelingen:

Høydene på leilighetene i forhold til landskapshensyn og silhuettvirkning:

Se vedlagte brev fra Letnes Arkitektkontor AS og vår kommentar under uttalelse nr. 5.

Kommentar til Kommunal- og administrasjonsavdelingen:

Ved offentlig ettersyn inneholdt § 2.2 noen selvmotsigelser. Dette er forøvrig en bestemmelse administrasjonen egentlig ikke ser behov for, men den inngår i det private planforslaget. Vi ser ikke behov for å stille krav om samlet/felles søknad for boliger og barnehage, da hovedpoenget synes å være at boligutbyggingen ikke skal tillates før barnehageutbyggingen. Tronnofoten Eiendom AS synes å være innforstått med en slik rekkefølgebestemmelse. Vi antar følgende kan ivareta den intensjonen som ligger bak opprinnelig bestemmelse.

Forslag: § 2.2 tredje ledd endres til:

”Bygge-/rammetillatelse for område B1, B2 eller B3 i denne plan kan tidligst gis samtidig med eller etter at det er gitt ramme-/byggetillatelse for barnehage på område AB1 i reguleringsplan for Kjønstadmarka, vedtatt 16.04.08.”

Forslag: Plankartet: Det rektangulære området innenfor FL Felles leke- og oppholdsareal gis påskriften balløkke, i tråd med § 5.3 siste setning. Omriss av planlagt balløkke angis som veiledende i tegnforklaringen. 

Intensjonen er at omriss av planlagte bygg med takfall er veiledende. Formåls- og byggegrenser vil bli rettslig bindende for endelig plassering. Vi finner videre at vist plassering av garasjer må anses som mer enn bare veiledende. For å unngå at det må søkes om dispensasjon for plassering i hht. plan, foreslår vi følgende:

Forslag: Det legges inn byggegrense i område G2, langs garasjenes øst- og sydside mot framtidig nabogrense, i hht. vist plassering og § 2.3. 

Konklusjon

Planforslaget anses å ivareta forutsetningen fra Fylkesmannens landbruksavdeling om høy utnyttingsgrad og totalt 28 boenheter. På bakgrunn av høringsuttalelser har vi foreslått at byggehøydene reduseres noe, men ikke mer enn at det fortsatt gis mulighet for planlagt prosjekt med 2 og 3 etasjer. Vi tilrår at foreliggende planforslag med endringer som foreslått i saken vedtas.

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 21.01.2009

Forslag i møte:

Ingen

Saksordfører:

Einar Vandvik, V

Avstemning:

Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.

VEDTAK:

Det gjøres følgende endring på plankartet:

Tegnforklaringen: ”Planlagt bebyggelse med takfall, illustrasjon” endres til ”Planlagt bebyggelse med takfall, veiledende.”

Forslag til reguleringsplan for Tronnofoten - alternativ 2, datert 18.12.08, med overnevnte endring, legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens § 27-1 nr. 2.

Bebyggelsen bør tilrettelegges for oppvarming med fornybar energi.

Rådmannens forslag til vedtak:

Det gjøres følgende endring på plankartet:

Tegnforklaringen: ”Planlagt bebyggelse med takfall, illustrasjon” endres til ”Planlagt bebyggelse med takfall, veiledende.”

Forslag til reguleringsplan for Tronnofoten - alternativ 2, datert 18.12.08, med overnevnte endring, legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens § 27-1 nr. 2.

Bebyggelsen bør tilrettelegges for oppvarming med fornybar energi.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse - Opprinnelig forslag PDF
  2. Plankart 18.12.08 - Opprinnelig forslag PDF
  3. Reguleringsbestemmelser - Opprinnelig forslag PDF
  4. RG-Prosjekt 18.12.08 - Alternativt planforslag PDF
  5. Plankart 18.12.08 - Alternativ 2 PDF
  6. Reguleringsbestemmelser - Alternativ 2 PDF
  7. Illustrasjoner; Fasader, snitt og fotomontasje PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

8   Reguleringsplan m/best. for Kjønstadmarka boligfelt etappe 1, vedtatt 16.04.08

9   Utbyggingsavtale Kjønstadmarka boligfelt etappe 1, vedtatt 01.10.08

Saksopplysninger:

Planen er utarbeidet av RG-prosjekt AS i samarbeid med Letnes Arkitektkontor AS, pva. Tronnofoten Eiendom AS.

Planområdet er på 8,4 daa og ligger innenfor planlagt boligfelt i Kjønstadmarka, se kartet under.

Planområdet er på 8,4 daa og ligger innenfor planlagt boligfelt i Kjønstadmarka - klikk for større kart

Planforslaget foreligger i to alternativer; Opprinnelig forslag og Alternativ 2.

Planforslaget foreligger i to alternativer; Opprinnelig forslag og Alternativ 2. - klikk for større kart

Begge legger til rette for oppføring av boliger med tilhørende garasjer og andre fellesområder. Det planlegges fire leilighetsbygg med tilsammen 28 boenheter i begge forslagene. I tillegg planlegges to garasjerekker, dels i 2 etasjer/plan.

Opprinnelig forslag legger til rette for boliger i 2 etasjer, mens det i alternativ 2 legges til rette for at deler av bebyggelsen også kan ha inntil 3 etasjer - klikk for større tegning

Opprinnelig forslag legger til rette for boliger i 2 etasjer, mens det i alternativ 2 legges til rette for at deler av bebyggelsen også kan ha inntil 3 etasjer. Det vises til vedleggene for utfyllende informasjon.

Planstatus

Planområdet omfattes av reguleringsplan for Kjønstadmarka, vedtatt 16.04.08, hvor det er stilt krav om bebyggelsesplan for område B1 Tronnofoten.

Planforslaget er ment som en oppfølging av overnevnte plankrav, men pga. at planen dekker et noe større område enn det som tidligere var klarert for utbygging, behandles det som en reguleringsplan. Planen er derfor like detaljert som en bebyggelsesplan.

Forholdet til kommunedelplan sentrum:

Planforslaget omfatter ca. 1,4 dekar utvidelse sørover i fht. gjeldende reguleringsplan.

Dette arealet, se kartutsnitt, er avsatt som hhv. framtidig byggeområde og LNF-område i kommunedelplan sentrum. Planforslaget viser forøvrig 138 m2 landbruksområde i syd.

Dette arealet er avsatt som hhv. framtidig byggeområde og LNF-område i kommunedelplan sentrum - klikk for større kart 

Utbyggingsavtale

Utbyggingsavtale Kjønstadmarka boligfelt etappe 1, vedtatt 01.10.08, antas å gjelde.

Medvirkning

Planarbeidet er kunngjort i Levanger-Avisa og Trønder-Avisa 24.05.2008. Ifølge planbeskrivelsen er det ikke kommet inn kommentarer eller spørsmål til kunngjøringen.

Forhåndskonferanse ble avholdt 26. februar 2008.

En tidligere utgave av opprinnelig planforslag, datert 19.09.08, ble sendt barnerepresentanten og Estetikkutvalget i Levanger, samt på en intern høringsrunde til fagområdene landbruk, oppvekst, kommunalteknikk og brann samt til Eldres råd og Kommunalt råd for funksjonshemmede. Følgende merknader ble mottatt:

Barnerepresentanten, Levanger kommune, 03.10.08

Ingen bemerkninger.

Kommunalteknikk, Levanger kommune, 29.09.08

Har ikke innvendinger til at det gis atkomst til boligtomter gnr 6/1, 6/51 og 7/17. Usikker på begrunnelsen for at atkomst til gnr 7/1 er nevnt. Ingen ytterligere merknader.

Brannsjefen, Levanger kommune, 09.10.08

1.                     Svalgang er rømningsvei og utløser dermed spesielle branntekniske krav.

2.                     Seksjonering mellom de fire seksjonene.

3.                     Brannvesenet må ha adkomst under gangbru – lysåpning min. 3,7 meter. Bredde min. 4 meter.

4.                     Det må anlegges adkomstvei langs fasade (FA2) som må gå helt bort til hjørne. fasaderedning med høydebil.

5.                     Brannvesenet ber om å få forelagt oversikt over plassering av brannkummer – størrelse på ledningsnettet.

6.                     Dersom svalgang i 2. etg. er blokkert må evakuering fra denne etasje skje fra motstående side. Langs denne fasade er det ingen adkomstvei for brannvesenets høydemateriell. Her må det etableres en adkomstvei til brannvesenets høydemateriell – min. veibredde 4,0 meter for fasaderedning/slokking.

Dette er de første kommentarer vi har til prosjektet.

Eldres råd i Levanger kommune, 14.10.08

Ingen merknader. Er tilfreds med at prinsippene om universell utforming er tatt inn i reguleringsbestemmelsene.

På bakgrunn av overnevnte samt stor skepsis til foreslått bebyggelse bad vi om et revidert planforslag. Vedlagte reviderte planforslag mottak vi i to alternativer den 18.12.08. Endring i fht. tidligere utgave av opprinnelig planforslag er beskrevet i vedlagte brev av 18.12.08. Broen som nevnes i dette brevet er ikke lenger med.

Vurdering:

Vi har funnet det naturlig å sammenligne planforslaget med gjeldende reguleringsplan. Gjennom ny reguleringsplan er det likevel anledning til å foreslå vesentlige endringer.

Plantype

Ifølge gjeldende reguleringsplan for Kjønstadmarka skal bebyggelsesplaner angi ”avkjørsler, byggegrenser, tomte­deling, veiledende plassering og omriss av bygninger, takform, tillatt maksimale mønehøyder, møneretninger, felles leke-/oppholdsarealer, felles adkomster parkeringsplasser og gangveger m.m.”

Ny reguleringsplan anses like detaljert, og det er ikke behov for oppfølgende bebyggelsesplan.

Grad av utnytting

I gjeldende reguleringsplan er BYA satt til maks 40 %, minimum 25 %.

Generelt om § 3.2 i begge forslagene: ”Tomtearealet” skal ifølge gjeldende veileder forstås som aktuelle byggeområder (dvs. at fellesområdene ikke regnes med). Dette betyr at nytt forslag ikke er direkte sammenlignbart med overnevnte bestemmelse. På bakgrunn av vedlagte arealregnskap finner vi at utnyttingsgraden i forhold til hele tomta (planområdet minus landbruksområdet) ligger på 29,4 % for begge planforslagene. Den vil bli noe høyere hvis en ikke regner med deler av den felles adkomstvegen.  

Bebyggelsen

Gjeldende reguleringsplan sier bl.a. følgende om område B1 Tronnofoten:

Gjeldende reguleringsplan sier bl.a. følgende om område B1 Tronnofoten

Generelt  for begge planforslagene:

I planforslaget er det i § 3.1 foreslått leiligheter i lavblokk.

Prosjektets volum og landlige beliggenhet, øverst i planlagt boligfelt, nært inntil frittliggende bolig- og landbruksmessig bebyggelse samt planlagte eneboligtomter gir noen utfordringer i forhold til estetikk. Tomta oppleves som et nærmest flatt platå, men terrenget faller noe mot nordvest. I syd ligger en terrengmessig forhøyning/rygg.

Alle bolighusene er foreslått forholdsvis eksponert ytterst på platået, noe som gir god utsikt og mulighet for skjermede utearealer i syd, men som også gjør bebyggelsen mer fremtredende. Veiledende kotehøyde for golvnivå i 1. etasje varierer fra kote +50,0 i øst til kote +48,0 i vest. Med utgangspunkt i terrengforhøyningen i syd, er det også lagt til rette for garasjer i to etasjer i område G1. Sistnevnte er nytt i fht. gjeldende plan. Denne garasjerekken, inkl. trapp, har en lengde på ca. 42 m, og vil framstå i 2 etasjer mot indre del av planområdet. Bolighusene er illustrert med høyeste gesims mot nord, garasjene med høyeste gesims mot FA1. Det planlegges svalgangsløsninger mot syd, med inngangsdør til hver leilighet rett imot tilhørende bod.

Opprinnelig forslag:

Gesimshøyde og takform for bolighusene er som i gjeldende reguleringsplan, bortsett fra at mulighet for saltak (mønehøyde) er utelatt.

Selv om bebyggelsen består av fire hus, framstår den, som følge av liten avstand mellom husene, som en nesten sammenhengende bebyggelse på ca.130 m. Prosjektet synes  langstrakt og monotomt. Det er ensformig ved at det nesten ikke har brudd i fasade eller taklinje. Dette understrekes også ved at anlegget har en sammenhengende, åpen svalgang. Anlegget får en ”toghuskarrakter”. Til sammenligning kan nevnes at Borettslaget Stabelvollen har en nesten sammenhengende bebyggelse (Stabelvollen 2, 4 og 6) på vel 100 m parallelt med Rv. 774.

Alternativ 2:

På bakgrunn av overnevnte betraktninger m.m. ble det gjennom et møte med forslagsstiller bedt om utarbeidelse av et alternativ 2 med større avstand mellom husene, forbindende svalganger bare mellom og langs to bygninger, og med deler av bebyggelsen i tre etasjer - for å skape mer variasjon/spenning og samtidig opprettholde samme antall leiligheter.

Utbyggers ønske om tre etasjer i dette området ble ikke imøtekommet i fbm. behandling av gjeldende reguleringsplan, men det foreligger nå et noe bedre vurderingsgrunnlag.

Rammene for den toetasjes bebyggelsen er som i gjeldende plan, bortsett fra at mulighet for saltak (mønehøyde) er utelatt. Det er videre lagt til rette for at 2/3 av bebyggelsen i område B2 (Bygg B og deler av Bygg C) kan ha gesims 11,0 m (tre etasjer). Vi har forstått det slik at det er tatt i litt ekstra for å gi mulighet for bl.a. variasjon i takhøyde.

Denne muligheten for tre etasjer er lagt til midten av byggeområdet, som grenser til planlagte fellesområder. Deler av felles lekeplass nord for planområdet er svært bratt, og det anses viktig å prioritere gode solforhold på det slakkeste partiet mot øst. Det anses derfor positivt at den østligste bebyggelsen er holdt i 2 etasjer. Husene er forøvrig illustrert i forholdsvis god avstand til formålsgrensen, for å oppnå noe privat uteareal på utsiktssiden. Det er likevel på det rene at deler av det høyeste partiet (Bygg B) foreslås med 3 etasjer, men det er oppnådd mer luft mellom bygningene. Vedlagte plan og illustrasjoner viser hvordan dette vil ta seg ut. Vi vurderer dette som et godt alternativ.

Byggegrenser m.m.

Opprinnelig forslag: Trapp/svalgang er vist utenfor byggegrensen.

Begge planforslagene: Boden nærmest FA2 står bare ca. 0,5 m fra intern kjøreveg FA2.

Forslag: Tegnforklaringen: ”Planlagt bebyggelse med takfall, illustrasjon” endres til ”Planlagt bebyggelse med takfall, veiledende.”

Innenfor byggeområdene er det mulig å forskyve bebyggelsen noe, bl.a. for å oppnå noe romsligere avstand til FA2, ved at man f.eks. forskyver bebyggelsen i B1 noe vestover.

Uteoppholdsareal og gangforbindelser

§ 2.4 i bestemmelsene anses å være i samsvar med kravet i gjeldende reguleringsplan. For planlagte 28 boenheter kreves det minst 1,4 dekar uteoppholdsareal, hvorav halvparten innenfor eget område. Plankartene viser felles lekeplass FL på hhv. 1,6 og 1,9 dekar innenfor eget område, som anses tilstrekkelig. Dvs. at § 2.4 andre ledd synes overflødig. Barnerepresentanten har heller ikke hatt merknader til planen.

Rekkefølgebestemmelsen i § 2.2 andre ledd er også tilfredsstillende.

Selv om nødvendig uteopphold dekkes på egen tomt, bør tilliggende fellesområder i boligfeltet ferdigstilles i takt med utbyggingen. Dette jfr. gjeldende plan og avtale.

Av brannmessige hensyn er det i alternativ 2 vist en intern kjørbar gangveg langs sydsiden av B2 og B3. Denne skal ikke benyttes til daglig kjøring og parkering. Det synes også å være mulighet for gangforbindelse til tilliggende grøntområder/stier. 

Adkomst

Felles avkjørsel fra ”Nordengbakkan” er i hht. gjeldende reguleringsplan, men det var ikke forutsatt at avkjørselen skulle benyttes av andre områder enn Tronnofoten/B1 og barnehagen/AB1. Reguleringsplanen for Kjønstadmarka legger til rette for ca. 100 boliger, og det er ikke lagt opp til gjennomkjøring.

I § 5.1 foreslås kjørevegen FA1 også benyttet at fire eiendommer utenfor planområdet; hvorav to boligeiendommer og to landbrukseiendommer, se markering på kart.

Å regulere en vegrett vil normalt også medføre forpliktelser i forhold til kostnader ved opparbeidelse og drift. Vi tviler på at barnehagen og gårdbrukerne har behov for å dele driften av hele FA1. Dette kan avklares nærmere gjennom avtale.

Vegkart - klikk for større kart 

Vi antar landbrukseiendommene gnr. 6/1 og 7/1 er tatt med fordi FA1 berører eksisterende driftsveg. Disse eiendommene er allerede gitt tilstrekkelig adkomst i gjeldende reguleringsplan. Vi tar derfor forbehold om at følgende kan bli vurdert før sluttbehandling av planen:

FA1 avsluttes i syd like nord for eksisterende driftsveg og adkomst til gnr. 6/1 og 7/1 tas ut av § 5.1 tredje ledd.

Planforslagene viser at gjennomkjøring kan være uheldig trafikksikkerhetsmessig. FA1 gir primært adkomst til garasjer med ca. 7 m mellom garasjerekkene, og det kan lett oppstå konflikt mellom parkerende og de som bare skal kjøre igjennom området. Da det må forutsettes lav hastighet, er vi likevel tilbøyelig til å la dette stå slik i det forslaget som sendes på offentlig ettersyn. Adkomst til bestemte eiendommer kan skiltes.

Når det gjelder gnr. 7/17, bør man kanskje i § 5.1 også nevne resten av tomten; gnr. 7/59. 

Parkering

Gjeldende reguleringsplan har krav om 2 parkeringsplasser pr. enhet i rekkehus og 1,5 plass for leiligheter. I ny plan er det foreslått 1,5 plass pr. enhet, og planlagt bebyggelse kalles leiligheter i lavblokk. Vi er noe usikre på hvordan foreslått sambruk med barnehagen vil fungere, se § 5.1 andre ledd. Boligprosjektet har ingen ”overkapasitet” i fht. parkering. Ifølge reguleringsbestemmelser for barnehagetomta skal all parkering i fbm. levering og henting av barn løses innenfor egen tomt.

Renovasjon

Vi forutsetter at det er avsatt tilstrekkelig plass for planlagt renovasjonsløsning, jfr. § 5.5.

Universell utforming

Ifølge gjeldende reguleringsplan skal minst 20 % av boenhetene ha livsløpsstandard.

§ 3.1, begge planforslagene: Det er foreslått minst 30 % livsløpsstandard og universell uforming skal legges til grunn for utforming av bebyggelse og utomhusarealer. Dette bør også omfatte gangforbindelse til tilliggende lekeplass nord for planområdet. En noe høyere andel livsløpsstandard anses ikke urealistisk, da opprinnelig forslag har 14 av 28 leiligheter på bakkenivå og alternativ 2 har 12 av 28 på bakkenivå. Det er også tenkt svalgang mellom Bygg B og C med heishus og trappegang. I fht. at boligene bør ha trinnfri adkomst er det en begrensende faktor at korteste gangforbindelse mellom bolig og garasjer på plan 2 (18 av 28)  er planlagt løst med trapp.

Ifølge § 5.2 skal min. 3 parkeringsplasser tilpasses rullestolbrukere. For et parkeringskrav på minst 42 plasser tilsvarer dette vel 7 % av plassene.

Rekkefølgebestemmelser

Infrastruktur

Planen vil erstatte deler av gjeldende reguleringsplan, hvor bl.a. følgende var forutsatt:

Planen vil erstatte deler av gjeldende reguleringsplan, hvor bl.a. følgende var forutsatt:

Kjørevegen V1 er regulert hovedadkomst til det nye boligfeltet, fra Gjemblevegen. Denne vegen er synlig på kartutsnittet under overskriften ”Planstatus”.

Overnevnte forhold er også omtalt i ”Utbyggingsavtale vedrørende Kjønstadmarka boligfelt etappe 1”, mellom Levanger kommune og AS Levanger Tomteselskap. Følgende går også fram av avtalen: ”Hvis utbygger selger hele eller deler av sitt areal som omfattes av reguleringsplan Kjønstadmarka Boligfelt, skal utbygger påse at denne utbyggingsavtale blir tiltransportert ny eier.”

Foreslått § 2.2 om at boligene ikke kan tas i bruk før nødvendig infrastruktur er på plass, synes noe vag i fht. gjeldende plan og utbyggingsavtale, og gjelder ikke anleggsarbeider. Vi anser det likevel som tilstrekkelig at dette forholdet går tydelig fram av utbyggingsavtalen. Nødvendig infrastruktur forstås som regulert infrastruktur i reguleringsplanen for Kjønstadmarka.

Forholdet til regulert barnehagetomt AB1 vest for planområdet

Gjeldende plan sier følgende: ”Dersom AB1 utbygges sammen med B1 skal også dette inngå i bebyggelsesplanen for B1.” § 2.2 siste ledd er i hht. AS Levanger Tomteselskaps vedtak i styremøte den 20.10.08, sak 17/08.

Samfunnssikkerhet og beredskapsmessige forhold

Levanger kommunestyre vedtok følgende i fbm. vedtak av reguleringsplan for Kjønstadmarka den 16.04.08, sak 24/08:

8. ”Utbygger pålegges å kartlegge Radonforekomsten i utbyggingsområdet. Dersom målingene viser forekomst av radon som kan føre til verdier over anbefalt grense, skal boligene sikres mot dette på en forsvarlig måte.” 

Kjønstadmarka ble befart av AS Levanger Tomteselskap og fylkesgeolog den 02.06.08. Nye vegskjæringer vil gi mulighet for ytterligere kontroll. Fylkesgeologen så ingen grunn til å ikke legge boligbebyggelse i området, og det er foreløpig ikke funnet grunn til spesielle tiltak i fht. radon. 

Fylkesmannens sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen er gjennomgått uten at vi har funnet flere forhold som må utredes eller hensyntas spesielt. Vestlig del av byggeområdet grenser til en forholdsvis bratt skråning mot nord, og dette bør hensyntas ved utbyggingen.

Energibruk/oppvarming

Som nevnt i fbm. sluttbehandling av gjeldende reguleringsplan bør bebyggelsen tilrettelegges for oppvarming med fornybar energi.

Konklusjon

Planforslagene er like detaljert som en bebyggelsesplan, men innebærer likevel forholdsvis få endringer i forhold til gjeldende reguleringsplans rammer. Den vesentligste forskjellen ligger i at planområdet utvides noe i syd og at det der legges til rette for garasjer delvis i to plan samt at alternativ 2 gir mulighet for at deler av boligbebyggelsen kan være i inntil 3 etasjer. Vi tilrår at alternativ 2 legges ut til offentlig ettersyn.





Publisert: 19.02.2009 17:50 Sist endret: 09.05.2011 13:57
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051