Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Kommunestyret 15.12.10 - sak 70/10 - 1719/274/24 - Reguleringsplan Helge Ingstads veg 1

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2010/3832 - /1719/274/24
Arild Nordli - klikk for personkort
Saksordfører: Arild Nordli, DNA
Saken avgjøres av: Kommunestyret

vedtak

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 16.06.10 57/10
Plan- og utviklingskomiteen 08.12.10 83/10
Kommunestyret 15.12.10 70/10

 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 08.12.2010

Forslag i møte:
Forslag til innstilling fra Eilif Due, SP:
Med hjemmel i plan- og bygningslovens §12-12 vedtas planforslaget 1719/274/24 - Reguleringsplan Helge Ingstads veg 1.

Saksordfører:
Arild Nordli, DNA

Avstemning:
Alternativ avstemning mellom rådmannens forslag og Dues forslag:
Dues forslag til innstilling tiltrådt med 8 mot 1 stemme.

INNSTILLING:
Med hjemmel i plan- og bygningslovens §12-12 vedtas planforslaget 1719/274/24 - Reguleringsplan Helge Ingstads veg 1.

Til toppen av siden     

Rådmannens forslag til vedtak:
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-11 avvises planforslaget, da eventuell utvidelse av forretningsformålet i dette området først må avklares gjennom en helhetlig planvurdering og sentrumsavgrensning (kommunedelplan evt. områderegulering).

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse datert 23.05.10, rev. 03.06.10
  2. Plankart datert 23.05.201, sist rev. 23.11.10
  3. Reguleringsbestemmelser datert 23.05.10, sist rev. 25.11.10
  4. Snitt
  5. Sentrumsavgrensning med bykjerne og avlastningsområde, PDF KST-sak 71/03


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Forhåndsuttalelser (4) og høringsuttalelser (9).
  • Reguleringsplan for eiendommen Røstad, gnr. 274 bnr.1 m.fl. del 1+2, vedtatt 30.04.1998.
  • Reguleringsplan for Røstadeiendommen, vedtatt 13.10.2004 PDF
  • Innherred samkommune, 10.09.2010 – svar til fylkesmannens foreløpige uttalelse.


Saksopplysninger:
Plan- og utviklingskomiteen i Levanger kommune vedtok i møte den 16.06.10, sak 57/10, at forslag til reguleringsplan for Helge Ingstads veg 1, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens § 12-10. Som angitt i vedtaket ble reguleringsbestemmelsene revidert og det ble utarbeidet et snitt. Offentlig ettersyn ble kunngjort den 19.06.10, og berørte parter ble tilskrevet med brev av 21.06.10. Høringsfristen var satt til 15.08.10. Etter henvendelse fikk fylkesmannen utsatt frist til 20.08.2010. Gjennom en betinget innsigelse stilte fylkesmannen krav om minimum utnyttingsrad. Kommunen ble samtidig bedt om å vurdere om planen er i strid med kjøpesenterstoppens formålsparagraf, før fylkesmannen avgir sin endelige uttalelse. Dette ble gjort, og vi mottok deretter en tilleggsuttalelse fra fylkeskommunen og endelig uttalelse fra fylkesmannen.

Følgende uttalelser er mottatt:

  • 01  NVE, 02.07.10
  • 02  Sametinget, 07.07.10
  • 03  Nord-Trøndelag Fylkeskommune, 09.07.2010
  • 04  Eldres Råd, 26.07.2010
  • 05  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 20.08.2010 - foreløpig uttalelse
  • 06  Nord-Trøndelag Fylkeskommune, 25.10.2010 - tilleggsuttalelse
  • 07  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 08.11.2010 - endelig uttalelse
  • 08  Frol Eiendom AS, 17.11.10 – kommentar til uttalelse nr. 6 og 7 ovenfor.
  • 09  Frol Eiendom AS, 25.11.10 – utfyllende kommentar vedr. forretning.


I det følgende er mottatte uttalelser oppsummert og kommentert:

01  NVE, 02.07.10
I vår uttalelse av 14.05 d.å. bemerket vi at det ikke var kjente kvikkleireområder innenfor planområdet men at det ligger to kjente soner i umiddelbar nærhet og at det derfor ikke kan utelukkes at det er kvikkleire også innenfor planområdet. Vi anbefalte derfor at det ble gjennomført geotekniske vurderinger på reguleringsplannivå i tråd med vår retningslinje 1:2008. Kommunen er i utgangspunktet enig med NVE men pga. usikkerheter om hvorvidt området lar seg realisere med tanke på jordvernhensyn er kommunen bekymret for at kostnadene ved en slik geoteknisk vurdering vil kunne være bortkastet dersom tiltaket ikke lar seg gjennomføre. Kommunen har derfor i stedet satt krav i bestemmelsene om at det ved byggesøknaden skal vedlegges geotekniske undersøkelser for området. Vi har forståelse for kommunenes syn og i og med at området ikke ligger innefor kjente faresoner og at kommunen har satt krav om geotekniske undersøkelser i bestemmelsene, vil vi ikke fremme innsigelser til dette punktet. En god dialog med fylkesmannen i forkant av utleggingen til offentlig ettersyn burde imidlertid kunne avklart om tiltaket var realiserbart.

Kommentar:
Uttalelsen tas til orientering.

02  Sametinget, 07.07.10
Etter vurdering av beliggenhet og ellers kjente forhold kan en ikke se at det er fare for at tiltaket kommer i konflikt med automatisk fredete samiske kulturminner. Sametinget har derfor ingen spesielle merknader til planforslaget.

Skulle det likevel under arbeid i marken komme fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget omgående, jf. lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kml.) § 8 annet ledd. Vi forutsetter at dette pålegg formidles videre til dem som skal utfore arbeidet i marken.
Vi minner om at alle samiske kulturminner eldre enn 100 ar er automatisk freda i følge kml. § 4 annet ledd. Det gis eksempler på samiske kulturminner. Mange av disse er fortsatt ikke funnet og registrert av kulturminnevernet. Det er ikke tillatt å skade eller skjemme fredet kulturminne, eller sikringssonen på 5 meter rundt kulturminnet, jf kml. §§ 3 og 6.

Kommentar:
Kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes hensyntatt av tiltakshaver.

03  Nord-Trøndelag Fylkeskommune, 09.07.2010
Planforslaget er forbedret i forhold til varslet utkast. For å kunne utvikle et helhetlig næringsområde foran høyskoleområdet på Røstad, vil vi likevel beklage at det ikke kan fremmes en plan for hele feltet. Det hviler nå et stort ansvar på første utbygger for å sette en god standard for videre utvikling av området.

Når det gjelder detaljert utforming av planen vil vi peke på at utforming av parkeringsarealene virker monoton og lite funksjonell, da en vil få en sammenblanding av manøvreringsareal til parkeringsplassene og atkomstveg og eventuell av/pålessing til bygningen på samme område. En mer samla parkeringsløsning vil bidra til å unngå slik sammenblanding, og gi tryggere og mer attraktive atkomstforhold som er viktig dersom næringsbygget skal romme publikumsfunksjoner.

Kulturminner
Vi har undersøkt om tiltaket er i konflikt med Kulturminnelovens (KML) § 3. (Denne uttalelsen gjelder automatisk freda kulturminner). Gjennom søk i arkiv, askeladden.ra.no og vurdering av terrenget finner vi at det ikke foreligger slik konflikt, jfr også KML § 8.1. Vi har derfor ingen innvendinger til planen.
Det kan likevel fortsatt ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8.2 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet.

Kommentar:
Parkeringsløsning: I møte med tiltakshaver og forslagsstiller klarte vi ikke å finne noen bedre løsning på dette innenfor gjeldende plans føringer for parkdrag og byggegrenser.

Kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes hensyntatt av tiltakshaver.

04  Eldres Råd, 26.07.2010
Da Eldres råd ikke har møte før 01.09.10, avgir rådets leder følgende høringsuttalelse:
”Rådet har ingen merknader til Reguleringsplan Helge Ingstads veg 1.”

Kommentar:
Uttalelsen tas til orientering.

05  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 20.08.2010 – foreløpig uttalelse
Landbruksavdelingen har bl.a. anført følgende: 

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Landbruk


Kommunal- og administrasjonsavdelingen stiller spørsmål ved om planen er i strid med kjøpesenterstoppen og har bl.a. anført følgende:

Kommentar:
Uttalelsen er besvart i vårt brev av 10.09.10, som hadde følgende hovedpunkter:

  • Utnyttingsgrad: Vi ønsker å imøtekomme den betingede innsigelsen. I samråd med tiltakshaver og forslagsstiller foreslår vi at minimum utnyttingsgrad settes til %-BYA = 60 % og at maks utnyttingsgrad settes til %-BYA = 70 %.
  • Fylkesmannens landbruksavdeling har forutsatt at parkeringskjeller skal vurderes på bakgrunn av grunnundersøkelser. Dette forventes fulgt opp av tiltakshaver. De ønsker imidlertid ikke at dette tas med i bestemmelsene.
  • Estetiske forhold er allerede omtalt i bestemmelsenes § 2.6, hvor det går fram at:
    ”Bygningen skal tilpasses Røstadområdets særpreg i arkitektonisk utforming, fargevalg og materialvalg.”
    Dette forutsettes hensyntatt av tiltakshaver, og bør redegjøres for i byggesøknad.

Vurdering i fht. kjøpesenterstoppen:
I fht. definisjon av kjøpesenter (gjengitt i uttalelse nr. 7) har tiltakshaver opplyst at planlagt nybygg og eksisterende bygg på motsatt side av vegen, ikke er tenkt som en enhet. Tomtene har for øvrig i dag ulike rettighetshavere. Vi ser imidlertid ikke bort fra at drifts- og rettighetsforhold kan endres over tid.

Det ble også opplyst om at foreliggende planforslag omfatter en av fire tomter med samme planstatus, alle utenfor det som i 2003 ble ansett som avlastningsområde.

Planforslaget kan ses på som en utvidelse av eksisterende handelsområde. I nærheten fins både detaljhandel (dagligvare) og plasskrevende varer (biler). Planområdets beliggenhet, nært Rv 744 og sentrum, må sies å være god mht. varetransport, kundetrafikk og tilgjengelighet for flere trafikantgrupper. Området ligger innenfor gangavstand for flere boliger og annen virksomhet. Hvorvidt kundene vil velge å kjøre bil til området, gå/sykle eller reise kollektivt, påvirkes av flere faktorer, som vareutvalg, kollektivtilbud, tilbud for gående/syklende samt kundegruppens omfang. Utfra formålsparagrafen burde virksomheter med en lokal kundegruppe være å foretrekke, men nærheten til riksvegen og normal parkeringsdekning gir også området god biltilgjengelighet. Vi kjenner ikke til hvilke virksomheter som kan tenke seg hit, men pga. beliggenheten er det nok attraktivt for virksomheter som retter seg mot kundegrupper både lokalt og med et større omland. Videre kan hensynet til bevaringsverdige bygningsmiljøer og øvrige miljøhensyn i bykjernen tale for at større sentre legges i utkanten av bykjernen. Avlastningsområdet på Moan er snart utbygd og den nye reguleringsplanen for havna har ikke kvartaler tilpasset større kjøpesentre.

Planforslaget kan medføre et uheldig konkurranseforhold mellom bykjernen og utkanten, men det kan også avlaste bykjernen for virksomheter med noe større arealbehov. Vi kan ikke se at planforslaget er direkte i strid med kjøpesenterstoppens formålsparagraf, og ber om at planforslaget vurderes i fht. kjøpesenterstoppens § 3 tredje ledd.

  • Av hensyn til kjøpesenterstoppen var det i høringsforslaget tatt inn en bestemmelse som begrenser detaljhandel til 3000 m2 samlet bruttoareal. I bestemmelsenes § 2.1 foreslår vi at ”bruttoareal” endres til ”bruksareal” jfr. fylkesmannens tilråding. Spørsmålet er om en bør begrense samlet bruksareal for all handel.

06  Nord-Trøndelag Fylkeskommune, 25.10.2010 - tilleggsuttalelse
Helge Ingstads veg 1 er en del av et større område regulert til kombinert formål forretning/kontor/industri. I prosessen fram til vedtak av gjeldende reguleringsplan gikk det klart fram at området skulle utnyttes til høgskolerelaterte formål. Selv om dette ikke kom med som et krav i bestemmelsene, må en her skjele til hensikten med regulering av området. Det var helt klart å legge til rette for virksomhet som kan bygge opp under aktiviteten i høgskoleområdet, og gi rom for støttefunksjoner som høgskolen kan ha bruk for. Derfor er området også gitt en fleksibilitet med kombinert formål. Videre var det viktig at nye etableringer støtter opp om den estetiske utviklingen i Røstad-området. Utbygging av Trønderhallen er eksempel på utvikling som støtter opp om og innehar støttefunksjoner i forhold til høgskoleområdet. For å sikre muligheten til en videre positiv utvikling for høgskoleområdet på Røstad bør kommunen bidra til at området primært utnyttes til kontor og næringsformål som bygger opp under høgskolens virksomhet. Planforslaget som er utarbeidet er en reguleringsplan, kommunen kan derfor velge å utarbeide nye reguleringsbestemmelser som stiller krav til type bebyggelse og som begrenser funksjoner som ikke bør prioriteres i dette området.

Planområdet ligger både utenfor avgrensning av sentrumskjernen i Levanger, og utenfor avgrensningen for avlastningsområdet, jfr. kommunestyrets sak 071/03.
Tidligere er en forretning (Rema) etablert sør for Helge Ingstads veg. Vi kan ikke se at området sør og nord for Helge Ingstads veg i utgangspunktet kan oppfattes som en enhet og betraktes som en handelspark/kjøpesenter. Bilforretning på motsatt side av Røstadalleen kan heller ikke oppfattes i en slik enhet.

Foreliggende reguleringsforslag omfatter første del av et større område på nordsiden av Helge Ingstads veg. Dersom påfølgende deler etter hvert reguleres med mulighet for inntil 3000 m2 forretningsareal på hver tomt, vil området etter hvert kunne oppfattes som en handelspark/kjøpesenter dersom utbygger legger til rette for det. Foreliggende sak innebærer et første trinn, og holder seg oppunder grensen på 3000 m2. Dette vil innebære en utvikling som er i strid med kommunens vedtak om sentrums-/handelsutvikling i Levanger. Problemstillingen styrker vår tidligere argumentasjon om at detaljplan burde vært utarbeidet for disse tomtene under ett, først da vil en få avklart helheten i området.

Denne saken vil kunne danne mønster for utbygging av Helge Ingstads veg videre østover. Foreliggende plan med bestemmelser vil derfor kunne få konsekvenser for et mye større område enn framlagt planområde.

Dersom kommunen fortsatt vil regulere tomtene enkeltvis, vil vi tilrå at arealbruken styres i sterkere grad gjennom utforming av reguleringsbestemmelsene. Som ansvarlig planmyndighet kan kommunen styre arealbruken i større grad enn foreliggende planforslag legger opp til. Ved å endre plan/bestemmelser kan en unngå å slippe til arealbruk som legger beslag på områder som bør forbeholdes spesielle formål tilknyttet høgskoleområdet. Bruk til kontor og næringsvirksomhet bør prioriteres, på bekostning av forretningsvirksomhet som bør begrenses til å bli en underordnet del av bygningsmassen, alternativt tas helt ut som formål i denne omgang. Vi vil sterkt anbefale at kommunen endrer planforslaget slik at forretningsvirksomhet begrenses sterkt eller utgår.

Kommentar:
Felles detaljregulering av flere tomter er sannsynligvis ressurs- og tidsbesparende, men private detaljreguleringer har i utgangspunktet begrenset rettsvirkning. Detaljregulering fordrer også forholdsvis konkrete planer for utvikling av eiendommene. Det er registrert samme hjemmelshaver og fester for de tre tomtene nærmest Røstadalléen, den fjerde er registrert med annen eier. Tiltakshaver har i sitt brev av 25.11.10 opplyst at nabotomtene har forskjellige eiere, og at det av den grunn er umulig med en felles plan.

Øvrige forhold: Se vår kommentar til slutt i saken.

07  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 08.11.2010
Det er på det rene at det foreliggende planområde ligger utenfor kommunens egen avgrensning av sentrum og også utenfor avlastningsområdet.

Når det gjelder spørsmålet om det nye kjøpesenteret som denne planen hjemler skal anses som en enhet med den eksisterende dagligvarebutikken, er det i Miljøverndepartementets utfyllende kommentarer til rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre gitt en definisjon av kjøpesenter. Av kommentarene til § 2 framgår det flg.:
”Med kjøpesenter forstås detaljhandel i bygningsmessige enheter og bygningskomplekser som etableres, drives eller framstår som en enhet, samt utsalg som krever kunde- eller medlemskort for å få adgang. Det samme er varehus som omsetter en eller flere varegrupper. Som kjøpesenter regnes også handelsvirksomhet lokalisert i flere enheter innenfor et område som for eksempel en handelspark.”

Kommunen har opplyst at det er ulike eiere av den eksisterende forretningen og arealet som omfattes av den foreliggende reguleringsplanen. Det er videre opplyst at tiltakshaver ikke har tenkt at det planlagte bygget på Helge Ingstads veg 1 skal være en enhet med den eksisterende Remabutikken. Ut over dette er det ikke gitt noen opplysninger om hvilken forretningsvirksomhet som planlegges i nybygget.

Dette innebærer at det planlagte bygget ikke skal etableres eller drives som en enhet med den eksisterende forretningen. Spørsmålet blir da om de likevel framstår som en enhet. Ut fra de opplysningene som foreligger, er Fylkesmannen under noe tvil kommet til at det på nåværende tidspunkt ikke er tilstrekkelig grunnlag for å hevde at den eksisterende dagligvarebutikken skal anses som en enhet med det kjøpesenteret som den foreliggende planen hjemler. Bruksarealgrensen på 3000 m2 i den rikspolitiske bestemmelsen om kjøpsentre overskrides dermed ikke.

Når det gjelder den reguleringsmessige forhistorien til dette området og redegjørelsen for at dette er et område av spesiell verdi, vises det til Fylkesmannens uttalelse av 20. august 2010 under ”Fra Landbruksavdelingen” og til Fylkeskommunens tilleggsuttalelse av 25. oktober 2010, som fylkesmannen fullt ut slutter seg til.

… Plan- og bygningslovens utgangspunkt er at reguleringsplanens nærmere innhold, innen lovens rammer, er overlatt til kommunestyrets frie skjønnsmessige vurdering. Ingen kan sies å ha krav på at et område reguleres, eller ikke reguleres, til et bestemt formål. Levanger kommunestyre har dermed myndighet til å bestemme hvilke formål området innenfor planens grense skal ha, og kan for eksempel bestemme at forretning tas ut både av kart og bestemmelser. Videre kan kommunestyret bestemme at området for planen utvides slik at det kan foretas en helhetlig vurdering av det området som i gjeldende reguleringsplan er regulert til kombinert område forretning/kontor/industri.

Fylkesmannen tilrår at kommunen foretar en grundig vurdering av om det er riktig/ønskelig å vedta den foreliggende planen som hjemler en utbygging av et kjøpesenter på inntil 3000 m2 bruksareal i dette området.

For øvrig gjelder den rikspolitiske bestemmelsen om kjøpesentre for detaljhandel, noe som omfatter salg av alle typer varer til forbruker, dvs., både dagligvarehandel og faghandel, inklusive plasskrevende varer. Det foreliggende forslaget til reguleringsbestemmelse § 2.1 innebærer dermed at arealet til forretningsformål ikke kan overskride 3000 m2 samlet bruksareal uavhengig av hvilke varer som selges.

… Ved nye planer kommer ikke samtykkebestemmelsen i § 3 til anvendelse.

Kommentar:
Se vår vurdering til slutt i saken.

08  Frol Eiendom AS, 17.11.2010
– kommentar til siste uttalelser fra fylkesmannen og fylkeskommunen
Som nevnt i planbeskrivelsens punkt 8 er hensikten med reguleringen å tilrettelegge for et større fleksibelt næringsbygg på eiendommen. Bygget vil kunne inneholde ulike næringsgrupper, slik som kontorer, forretninger og evt. lettere form for industri. Det har aldri vært vår intensjon at det skal utvikle seg et rent kjøpesenter på eiendommen.

Gjennom reguleringsbestemmelsene har vi også sikret at ny bebyggelse må forholde seg til Røstadområdets særpreg i arkitektonisk utforming og fargevalg. Det tillates heller ikke virksomhet som kan medføre røyk, lukt eller støy som kan virke sjenerende på omgivelsene. Selv om vi i vårt reguleringsforslag har fulgt de bestemmelser som gjelder i dagens gjeldende regulering, og har tatt hensyn til områdets særpreg i regulerings-bestemmelsene, er vi innstilt på å imøtekomme fylkesetatenes uttalelser.
Vi vil derfor kunne akseptere at det tillates forretning kun i 1. etasje (dvs. maksimalt 1750 m2 bruksareal).

Kommentar:
Se vår vurdering til slutt i saken.

09  Frol Eiendom AS, 25.11.2010
Aksepterer at det tillates forretning kun i 1.etasje og en min. %-BYA = 60 %.

Er ikke enig i at forretningsvirksomheten bare skal gjelde ”plasskrevende varer”. En slik detaljering vil i praksis være vanskelig å forholde seg til. Mange foretningsvirksomheter i dag tilbyr et bredt vareutvalg, som omfatter både varer som kan oppfattes som plasskrevende og varer i detaljhandel segmentet. For en utleier av et forretningsbygg vil derfor en slik begrensning gi en for uklar situasjon. Hva er tillatt, og hvem skal eventuelt kontrollere og godkjenne virksomhetene?

Det opplyses hvordan § 2.1 ønskes formulert (jfr. denne sakens vedlegg 3).

Forutsigbarhet/forholdet til gjeldende regulering
For oss er det et vesentlig poeng at gjeldende reguleringsplan tillater både forretnings-, kontor-, og industrivirksomhet. Vi har fulgt opp de rammer og hovedtrekk som foreligger i overordnet plan. Arealbruken i vårt forslag til detaljplan er i samsvar med gjeldende plan. I tillegg har vi på flere områder etterkommet de innspill som har kommet underveis i prosessen. Vi mener det er viktig at kommunen ovenfor private grunneier gir en god forutsigbarhet på hva arealene kan brukes til. Ved å ta ut muligheten for forretningsvirksomhet på eiendommen i behandlingen av detaljplanen, begrenses de mulighetene som kommunen tidligere har godkjent i behandlingen av gjeldende reguleringsplan. Dette gir dårlig forutsigbarhet for eiere av regulerte områder. Det foreligger ingen innsigelser til planforslaget fra fylkesmannen og fylkeskommunen når det gjelder å tillate forretningsvirksomhet, og vi har imøtekommet deres innspill ved å sterkt begrense virksomheten til å gjelde bare 1. etasje.

Felles plan: Nabotomtene har forskjellige eiere, men dette er ikke tinglyst pr.dags dato.
På grunn av dette er det umulig med en felles plan.

Kommentar:
Se vår vurdering til slutt i saken.

Endringer etter høring/offentlig ettersyn
I samråd med tiltakshaver er det gjort følgende endringer i plandokumentene:

  • Plankartets påskrift om grad av utnytting er tatt ut.

Reguleringsbestemmelsene:

  • § 2.1 første ledd: ”Maksimalt 3000 m2 samlet bruttoareal kan benyttes til detaljhandel” er endret til ”Forretning tillates kun i 1. etasje.”
  • § 2.1 første ledd: På bakgrunn av betinget innsigelse er minimum og maksimum utnyttingsgrad nå angitt, og satt til hhv. %-BYA = 60 % og 70 %.


Vurdering:
Fylkesmannens betingede innsigelse, om minimum utnyttingsgrad, er imøtekommet.

Forretning
Av hensyn til kjøpesenterstoppen var det i høringsforslaget tatt med en bestemmelse som begrenser detaljhandel til 3000 m2 samlet bruttoareal. Vi antok følgelig at planen gikk klar av den rikspolitiske bestemmelsen om kjøpesenter og temaet var følgelig ikke spesielt vurdert ved første gangs behandling.

Formålet med den rikspolitiske bestemmelsen er å legge til rette for en sterkere regional samordning av politikken for etablering og utvidelse av større kjøpesentre. Hensikten er å styrke eksisterende by- og tettstedssentre og bidra til effektiv arealbruk og miljøvennlige transportvalg, dvs. unngå en utvikling som fører til byspredning, bilavhengighet og dårligere tilgjengelighet for dem som ikke disponerer bil. Det langsiktige målet er å oppnå en mer bærekraftig og robust by- og tettstedsutvikling og begrense klimagassutslippene.

Fylkeskommunen anbefaler sterkt at kommunen endrer planforslaget slik at forretningsvirksomhet begrenses sterkt eller utgår. Fylkesmannen tilrår at kommunen foretar en grundig vurdering av om det er riktig/ønskelig å vedta den foreliggende planen som hjemler en utbygging av et kjøpesenter på inntil 3000 m2 bruksareal uavhengig av hvilke varer som selges.

Tiltakshaver har gått med på å begrense forretning til 1. etasje (dvs. noe i underkant av tillatt bebygd areal som er på 1750 m2). Kommunen har likevel anledning til å revurdere forretningsformålet og avvise foreliggende planforslag.

Ved førstegangsbehandling la kommunen vekt på at gjeldende reguleringsplan åpner for forretning. På bakgrunn av høringsuttalelsene fra regionale myndigheter er vi noe mer betenkt. Spørsmålet er om en på nåværende tidspunkt bør tillate forretning her. Regionale myndigheter har kommet med sterke motforestillinger (ikke innsigelser) og kommunestyrets føringer for handelsetableringer i sentrum (vedtatt noen år etter vedtak av aktuell reguleringsplan) har ikke klare føringer for dette planområdet, da det ligger innenfor sentrumsavgrensingen men utenfor bykjerne og avlastningsområde.

I fbm. vedtak av revidert sentrumsavgrensning ble det også gjort vedtak om at:

  • avgrensningene skal legges til grunn ved utarbeidelse av reguleringsplaner innenfor de respektive områder.
  • at avgrensningene for bykjerne, sentrumsområde og avlastningsområde innarbeides ved revisjon av kommunedelplanen for Levanger sentrum.


Ved revisjon av overnevnte kommunedelplan vil det være naturlig å foreta en ny vurdering av sentrumsavgrensningen med dens føringer.

Det er behov for klarere føringer også for de tre andre tomtene i øst med samme planstatus, se kartutsnitt nedenfor. Alle de fire tomtene er i privat eie, og så lenge nærmere avklaringer ikke er vurdert er forutsigbarheten for grunneierne noe uklar. Å revurdere forretningsformålet etter så lang tid kan synes urimelig, men rikspolitisk bestemmelse om kjøpesenterstopp tar heller ikke slike hensyn. Det kan også nevnes at Fylkesmannen i meklingsmøte 3. juli 2008 vedrørende bebyggelsesplan for Helge Ingstads veg 7 (postterminal) foreslo at den gjeldende reguleringsplanen for resten av området skal endres og at kommunen har ansvaret for å få til en skikkelig diskusjon om hvordan arealene skal brukes.

De fire tomtene med samme planstatus er markert. Helge Ingstads veg 1 i vest - klikk for større kart

De fire tomtene med samme planstatus er markert. Helge Ingstads veg 1 i vest.

Planområdet ligger inntil avlastningsområdet, og en kan i reguleringsbestemmelser skille mellom plasskrevende varer og detaljhandel. Det var følgelig nærliggende å be om tiltakshavers syn på evt. begrensning til plasskrevende varer. Dette ønsker de ikke, og en nærmere vurdering av dette i fht. foreliggende planforslag er følgelig ikke aktuelt.

Fylkesplanmelding nr. 2 (2001) har retningslinjer for lokalisering av handel og tjenester i fbm. planbehandling etter plan- og bygningsloven. I disse retningslinjenes punkt 4.2 er det gitt lokaliseringskriterier for etableringer i sentrum eller i avlastnings-/ bransjesenter. Detaljhandel og tjenester med høy besøksfrekvens slik som dagligvarer, klær, sko, offentlig tjenesteyting, kulturtilbud, servering og overnatting skal lokaliseres i området definert som sentrum i et interkommunalt eller kommunalt senter eller sentralt i et lokalt senter. Forretninger som selger møbler, tepper og hvitevarer skal som hovedprinsipp lokaliseres i sentrum/sentralt, men kommunen har gjennom lokal tilpassing angitt at slike varer kan lokaliseres i avlastningsområdet på Moan.
Areal- og transportkrevende virksomheter med lav besøksfrekvens og liten andel fotgjengerkunder, slik som større forhandlere av biler og motorkjøretøy, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer og salg fra planteskoler/ hagesentre bør for å ikke beslaglegge areal i sentrumskjernen, legges i ytterkant av sentrumsavgrensingen. Spesialforretninger innen samme bransje bør lokaliseres nær hverandre.

Med inntil 3000 m2 forretning var denne saken under tvil ansett å ikke rammes av kjøpesenterstoppen. Når dette nå er ca. halvert kan vurdering i fht. kjøpesenterstoppen synes perifer, men spørsmålet om enheter kan ses i sammenheng osv. kan aktualiseres igjen ved regulering av nabotomtene østover. Det er følgelig ikke bare denne saken som utløser behov for tydelige føringer.

Vi følger gjerne opp fylkesmannens merknad om arealbegrep i § 2.1 (BRA i stedet for bruttoareal), men når forretning er begrenset til 1. etasje er det ikke nødvendig med en tilleggsbegrensning av bruksarealet.

Konklusjon sluttbehandling
Fylkesmannens betingede innsigelse, om minimum utnyttingsgrad, er imøtekommet.
Uttalelser fra NVE og Eldres Råd er tatt til orientering.
Innspill fra Sametinget og Fylkeskommunen vedrørende kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes hensyntatt av tiltakshaver.

På bakgrunn av uavklarte føringer for handelsetableringer innenfor sentrumssonen der det aktuelle areal ligger utenfor bykjernen og avlastningsområdet (jfr. kommunestyrets sak 71/03), tilrår Rådmannen at planforslaget avvises med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-11.

Viss framlagt revidert planforslag ønskes sluttbehandlet, må PUK vedta følgende innstilling:
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-12 vedtas reguleringsplan for Helge Ingstads veg 1, sist rev. 23.11.2010, med bestemmelser sist rev. 25.11.2010.  

Til toppen av siden

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 16.06.2010

Forslag i møte:
Forslag til tillegg fra Alf Magnar Reberg, SP:
For vurdering av høyde utarbeides snitt langs allèen – fra ny bekk, gjennom Remabygget, ny planlagt bebyggelse og opp til Kjerkhaugen og legges ved saken ved utlegging til offentlig ettersyn.

Forslag til tillegg fra Geir Tore Persøy, FRP:
Uteområdet/parkeringsareal skal ikke benyttes til lagervirksomhet.

Forslag til tillegg fra Einar Vandvik, V:
Pkt. 2.6 i bestemmelsene suppleres med ”materialvalg”.

Avstemning:
Rådmannens forslag til vedtak med endringer fremmet i møtet enstemmig vedtatt.

VEDTAK:
Forslag til reguleringsplan for Helge Ingstads veg 1, datert 23.05.2010, rev.01.06.2010 m/bestemmelser rev. 03.06.2010, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens § 12-10.

For vurdering av høyde utarbeides snitt langs allèen – fra ny bekk, gjennom Remabygget, ny planlagt bebyggelse og opp til Kjerkhaugen og legges ved saken ved utlegging til offentlig ettersyn.

Uteområdet/parkeringsareal skal ikke benyttes til lagervirksomhet.

Pkt. 2.6 i bestemmelsene suppleres med ”materialvalg”.

Til toppen av siden   

Rådmannens forslag til vedtak:
Forslag til reguleringsplan for Helge Ingstads veg 1, datert 23.05.2010, rev.01.06.2010 m/bestemmelser rev. 03.06.2010, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse med bestemmelser datert 23.05.2010, rev. 03.06.2010 PDF
  2. Plankart datert 23.05.2010, rev. 01.06.2010 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:
Bakgrunn
Planforslaget er utarbeidet av Arealplanlegger Per Anders Røstad pva. Frol Eiendom AS. Gjeldende reguleringsplans krav om bebyggelsesplan følges herved opp med en detaljert reguleringsplan. Det legges til rette for et større næringsbygg som kan benyttes til forretning/kontor/industri, i tråd med formålene i gjeldende reguleringsplan.

Planområdet
Området ligger nord for Rema 1000, inntil oppkjørselen til HiNT på Røstad. Området er i dag ubebygd. Planområdets størrelse er på ca. 5,4 daa.
Kjøreadkomst blir fra Helge Ingstads veg, som er kommunal veg.

Planstatus
Planområdet ligger innenfor reguleringsplan for eiendommen Røstad, gnr. 274 bnr.1 m.fl. del 1+2, vedtatt av kommunestyret 30.04.1998. Området er i denne planen regulert til blandet formål forretning, kontor og industri med krav om bebyggelsesplan.

I reguleringsplan for Røstadeiendommen, vedtatt 13.10.2004, er det regulert et parkdrag langs Røstadalléen og langs nordsida av aktuelt planområde.

Planforslaget
Området foreslås regulert til bebyggelse og anlegg; forretning/kontor/industri (F/K/I) med %-BYA = 70 % og gesims- og mønehøyde på hhv. 10 og 14 m. Videre foreslås området regulert til samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur; parkeringsplass (41 plasser), grønnstruktur; park samt hensynssone; sikringssone frisikt.

Forretning/kontor/industri - type virksomhet
Fylkesmannens landbruksavdeling har signalisert at det av oppstartsvarslet ikke går fram hvilken form for virksomhet det planlegges for på området, annet enn at formålet er foreslått angitt som Forretning/Kontor/Industri. De minner om bakgrunnen for sin innsigelse i 2008 til bebyggelsesplanforslag i Helge Ingstads veg 7. De vil avvente å gi forhåndsvurdering inntil de kjenner mere til bakgrunnen for saken.
I nevnte innsigelse ble det uttalt som svært beklagelig at reguleringsplan for Røstad, vedtatt i 1998, ikke har formuleringer som sikrer høgskolerelaterte formål til området.
Bakgrunnen for at gjeldende reguleringsplan ikke har dette skyldes bl.a. justeringer av planen etter høring. Etter merknad fra Fylkesmannens kommunal- og administrasjonsavdeling, som mente formuleringen om høgskolerelatert virksomhet var uklar og burde omarbeides, ble bestemmelsen tatt ut.

Type virksomhet er ikke utdypet noe nærmere og det er ikke mottatt formell forhåndsuttalelse fra fylkesmannen. Foreslått blanda næringsformål er imidlertid i samsvar med formålet i gjeldende reguleringsplan.

Grad av utnytting og forholdet til evt. konsekvensutredning
I bestemmelsene til gjeldende reguleringsplan punkt 1.2 heter det at:
”Tomteutnyttelsen TU ikke må overstige 45 %.”
TU (bruksareal i prosent av tomtearealet) skal ikke benyttes lenger. Fastsatt TU tilsvarer 1125 m2 bruksareal (BRA) av aktuelt område for bebyggelse og anlegg – opptil 2430 m2 BRA om hele tomta (inkl. park og parkering) kunne regnes med i tomtearealet. Gjennom den detaljerte reguleringsplanen foreslås utnyttingsgraden endret. Det mest nærliggende hadde vært å foreslå %-BRA. Det foreslås i stedet %-BYA = 70% innenfor formålet for forretning/kontor/industri, noe som også er enklere å beregne. Dvs. maks 1750 m2 bebygd areal. Med bygg i tre etasjer kan samlet BRA da bli noe i underkant av 5250 m2.
Det er tatt inn en bestemmelse som begrenser detaljhandel til 3000 m2 samlet bruttoareal.

I denne detaljreguleringen foreslås det noe høyere utnyttingsgrad enn i gjeldende reguleringsplan. Ifølge forskrift om konsekvensutredninger skal bl.a. planer for næringsbygg med bruksareal på mer enn 5000 m2 vurderes etter forskriftens § 4. Utfra foreslått %-BYA har vi antydet maks bruksareal noe i underkant av 5250 m2, da bruksarealet vil bli noe mindre enn bebygd areal multiplisert med tre (etasjer). Andre forhold som for eksempel parkeringsdekning kan også begrense byggets størrelse. Sannsynligvis vil bygget ikke få bruksareal på mer enn 5000 m2. Med bakgrunn i gjeldende regulering, planforslagets innhold og vurderinger i planbeskrivelsen kan vi ikke se at planen vil få vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Vi anser følgelig at planen ikke utløser behov for konsekvensutredning.

Bebyggelsen
Gjeldende plan angir følgende: ”Maksimalt tillatt etasjetall er 3, og gesimshøyden for den enkelte bygning må ikke overstige 10,0 m.”
Overnevnte følges opp gjennom at det nå foreslås maks gesims- og mønehøyde på hhv. 10 og 14 meter. I bestemmelsene er det for øvrig foreslått saltak med møneretning nord-sør. I gjeldende plan er det fastsatt en byggegrense på 30 m fra senter veg i Røstaalléen, noe som har gitt føringer for plassering av bebyggelsen.

Lagringshus for søppeldunker (ikke inntegnet) er forutsatt plassert innenfor næringsformålet.

Estetikk og hensynet til bebyggelsen på Røstadområdet:
I bestemmelsenes § 2.6 er følgende foreslått: ”Bygningen skal tilpasses Røstadområdets særpreg i arkitektonisk utforming og fargevalg.”

Biladkomst og gang- og sykkelveg
Som nevnt blir kjøreadkomsten fra Helge Ingstads veg, syd for planområdet.
Nevnte kjøreveg med fortau er opparbeidet langs planområdet.
Det er for øvrig gang- og sykkelveg langs vestsida av Røstadalléen.

Parkdrag
Parkdraget langs Røstadalléen foreslås videreført fra gjeldende plan. Det er i tillegg vist noe mer parkareal i nordre del av planområdet. Som forutsatt fra kommunalteknikk er parkområdet angitt som privat.

Etter ønske fra fylkeskommunen er det tatt inn en bestemmelse om Røstadalléen.
Alléen er for øvrig sikret slik i § 4.1 i gjeldende plan, under formålet offentlige trafikkområder: Allèen skal vedlikeholdes på en slik måte at trærne holdes i god hevd og utvikles på en naturlig måte.
Trærne står muligens utenfor aktuelt planområde, men trekronene vil uansett berøre parkområdet, så vi lar bestemmelsen stå.

Parkering
I planforslaget er det regulert inn 41 private parkeringsplasser, hvorav 2 handicap-plasser. Det er pga. grunnforholdene ikke forutsatt parkering under bebyggelsen.
Som forutsatt fra kommunalteknikk er parkeringen angitt som privat.
Foreslått parkeringskrav er i samsvar med kommunens vedtekter, med unntak av at det oppgis i fht. BRA (jfr. råd fra oss) i stedet for brutto golvflate. Evt. lasteareal for vare- og lastebiler kan komme i tillegg selv om dette ikke er angitt spesielt i bestemmelsene.

Det viste antall parkeringsplasser (41) vil være for lite i fht. det bruksareal (ca. 5250 m2) planen legger til rette for. Teoretisk vil ca. 5250 m2 BRA forretning/kontor trenge 105 parkeringsplasser. Et tilsvarende industribygg vil trenge 53 plasser. (De viste 41 parkeringsplassene vil være tilstrekkelig for 2050 m2 BRA forretning/kontor eller for 4100 m2 industri). Det kan imidlertid anlegges flere parkeringsplasser, da næringsformålet også kan benyttes til parkering, noe som også er angitt i bestemmelsene. Det antydes mulighet for 20-30 flere plasser. Antall parkeringsplasser må uansett tilpasses byggets størrelse og type virksomhet. Dette forutsettes dokumentert på byggesaksnivå, i utomhusplan. Kommunens frikjøpsordning gjelder ikke her.

Universell utforming
Temaet er hensyntatt i plandokumentene, gjennom bl.a. bestemmelsenes punkt 1.3.

Støy
Støy er ikke ansett som noe problem. Se også bestemmelsenes punkt 2.4.
Vegvesenets støyvarselkart i fht. trafikk på Rv 774 berører ikke planområdet.
Området ligger mer enn 100 meter fra jernbanen.

Risiko- og sårbarhetsvurderinger
Det vises til vedlagte planbeskrivelse, hvor reelle farer som skred/grunnforhold, brann, orkan/storm og støy er vurdert. Planområdet ligger i et område hvor det kan forekomme ustabil grunn (leire). Før utbygging iverksettes bør derfor grunnen undersøkes grundig. Derfor er det i reguleringsbestemmelsene satt krav til geotekniske undersøkelser før utbygging starter. Støy er ikke ansett som noe problem.

Kulturminner
Ifølge Askeladden.ra.no er det ikke registrert automatisk freda kulturminner innenfor planområdet. I forhåndsuttalelsen fra fylkeskommunen er det heller ikke stilt krav om arkeologisk forundersøkelse.

Biologisk mangfold
Området er ikke registrert som spesielt viktig i fht. biologisk mangfold.

Vann, avløp, energiløsninger
Området forutsettes tilknyttet bestående kommunalt ledningsnett i området.
Videre ligger området innenfor konsesjonsområde for levering av fjernvarme.
Det er i bestemmelsenes punkt 2.7 foreslått at bygningen skal legges til rette for vannbåren oppvarming. Tilknytningsplikt er ivaretatt i vedtekt.

Utbyggingsavtale
Det er ikke signalisert behov for utbyggingsavtale.

Planprosess
Medvirkning
Kunngjøring om igangsatt regulering ble annonsert i Trønder-Avisa 27.03.2010.
Forhåndskonferanse ble avholdt den 28. april 2010.
Regionale myndigheter ble tilskrevet etter forhåndskonferansen.

Signaler fra fylkesmannens landbruksavdeling samt forhåndsuttalelser fra NTE, NVE og fylkeskommunen er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen. De fleste innspillene synes fulgt opp og hensyntatt, med unntak av følgende forhold:

  • Fylkesmannens landbruksavdeling etterlyser mer informasjon om hvilken form for virksomhet det planlegges i området.
  • NVE mener at kartleggingen av grunnforholdene bør gjennomføres på reguleringsnivået og ikke på byggesaksnivået.
  • Fylkeskommunen anbefaler detaljregulering for hele kvartalet samtidig.


Intern høring: I kommunen er planforslaget forelagt enhet for kommunalteknikk, som forutsetter at parkering og park reguleres til privat område.

Vurdering:
Bortsett fra at det foreslås noe høyere utnyttingsgrad ser planforslaget ut til å være i tråd med gjeldende reguleringsplan. Sett i forhold til det bruksareal planen åpner for viser plankartet noe knapt med parkeringsplasser. Dette anses imidlertid ikke som noe problem, da parkeringsdekning i hht. bestemmelsene uansett må tilpasses byggets størrelse og virksomhet. Ved behov kan også noe parkering anlegges innenfor næringsformålet.

Fylkesmannens landbruksavdeling har etterspurt mer informasjon om bakgrunn for saken og type næringsvirksomhet. Det foreligger ikke noe mer informasjon, og vi ser ikke spesielt behov for å begrense type næringsvirksomhet innenfor den privateide eiendommen.

Fylkeskommunen anbefaler at det utarbeides en detaljregulering for hele kvartalet samtidig. Saken gjelder en detaljregulering, og vi finner det noe urimelig å kreve samtidig detaljregulering av flere eiendommer uten at det fra grunneiers side foreligger ønske om dette.
 
Konklusjon
Planforslaget tilrås sendt på høring og lagt ut til offentlig ettersyn.





Publisert: 19.02.2009 17:50 Sist endret: 15.12.2010 20:11
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051