Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Kommunestyret 03.03.10 - sak 8/10 - Reguleringsplan Åsvegen 27 - 1719/37/226

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2008/2268 - /L12
Saksordfører: Ingen
Saken avgjøres av: Kommunestyret

vedtak

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 02.12.09 94/09
Plan- og utviklingskomiteen 17.02.10 16/10
Kommunestyret 03.03.10 8/10

 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 17.02.2010

Forslag i møte:
Ingen.

Saksordfører:
Gerd Haugberg, H

Avstemning:
Rådmannens forslag til innstilling enstemmig tiltrådt.

INNSTILLING:
Forslag til reguleringsplan for Åsvegen 27, Skogn, datert 06.11.09, med bestemmelser sist revidert 02.02.2010, vedtas i hht. plan- og bygningslovens § 12-12.  

Til toppen av siden 

Rådmannens forslag til innstilling:
Forslag til reguleringsplan for Åsvegen 27, Skogn, datert 06.11.09, med bestemmelser sist revidert 02.02.2010, vedtas i hht. plan- og bygningslovens § 12-12.

Hjemmel/bakgrunn for saken:
Sluttbehandling av reguleringsplanforslag, hvor planområdet foreslås regulert til:
Bebyggelse og anlegg; Boligbebyggelse, gårdsplass og uteopphold/lekeplass. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur; Veg og annen veggrunn - tekniske anlegg.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse 02.02.10
  2. Reguleringsbestemmelser 06.11.09, sist rev. 02.02.10
  3. Plankart 06.11.09 PDF
  4. Tegninger og snitt 03.06.09 PDF
  5. Sivilingeniør Peter Hognestad MNIF, 03.02.10 (forslagsstillers kommentarer til uttalelser)


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:
Plan- og utviklingskomiteen i Levanger kommune vedtok i møte den 02.12.09, sak 94/09, at forslag til reguleringsplan for Åsvegen 27, Skogn, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens § 12-10. Offentlig ettersyn ble kunngjort den 05.12.09, og berørte parter ble tilskrevet med brev av 03.12.09. Høringsfristen var satt til 22.01.10.

Følgende høringsuttalelser er mottatt:

  1. Jernbaneverket, 11.12.09 PDF
  2. Nord-Trøndelag fylkeskommune, 04.01.10 PDF
  3. Sametinget, 11.01.10 PDF
  4. Barnerepresentanten, 20.01.10 PDF
  5. Eldres Råd, 21.01.10 PDF
  6. Naboer v/ Wenche Bartnes, 21.01.10 PDF
  7. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 21.01.10 – betinget innsigelse PDF


Fylkesmannen har den 04.02.2010 bekreftet at revidert planbeskrivelse imøtekommer deres betingede innsigelse til planforslaget, som gjaldt ROS-analyse.

Høringsuttalelsene er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i vedlegg 5.

Endringer etter høring – revisjon 02.02.2010
Forslagsstiller har gjort følgende endringer i plandokumentene den 02.02.2010:
Planbeskrivelse: En liten rettelse nederst på side 1 (Materialbruk) og nye kapitler Universell utforming og Risiko- og sårbarhetsvurderinger.
Reguleringsbestemmelsene: §§ 4.5 og 8.1 er revidert.

Vurdering:
01  Jernbaneverket, 11.12.09
Tiltaket ligger i avstand fra jernbanen (80-85 meter) og JBV kan ikke se at foreslått endring berører deres interesser. Ingen merknader.

Kommentar:
Uttalelsen tas til etterretning.

02  Nord-Trøndelag fylkeskommune, 04.01.10
Ingen merknader til hovedinnholdet i planen. Kommunal grunn mot vegen bør ha samme reguleringsformål og eierforhold som tilstøtende tomter videre langs vegen.
Plankartet mangler koter, dette bør påføres kartgrunnlaget for sluttbehandling.

Kulturminner: Det er ikke kjent freda kulturminner fra tida før 1537 i planområdet. Fylkeskommunen har følgelig ingen innvendinger til planen. Det minnes om aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminneloven § 8 dersom noen treffer på automatisk freda kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må formidles videre til de som skal gjøre arbeidet.

Kommentar:
Kommunal grunn langs Åsvegen: Ved første gangs behandling skrev vi at det burde avklares før sluttbehandling om kommunal grunn helt inn til Åsvegen kan tillegges tomta. Vi anser imidlertid at dette må bli et forhold mellom aktuelle grunneiere og kommunalteknikk, som har ansvar for drift av vegen. Foreslått regulering av bl.a. boligformål helt inntil regulert vegkant viderefører planløsningen fra 1996.  
Koter forutsettes påført plankartet etter vedtak av planen.
Kulturminner: Uttalelsen tas til etterretning, og forutsettes hensyntatt av tiltakshaver.

03  Sametinget, 07.01.10
Etter vurdering av beliggenhet og ellers kjente forhold kan en ikke se at det er fare for at tiltaket kommer i konflikt med automatisk fredete samiske kulturminner. Sametinget har derfor ingen spesielle merknader til planforslaget. Det minnes imidlertid om aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminneloven § 8 dersom det under arbeid i marken kommer fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området. Det forutsettes at dette pålegg formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken. Alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda i følge kml. § 4 annet ledd. Det er ikke fillatt å skade eller skjemme fredet kulturminne, eller sikringssonen på 5 meter rundt kulturminnet, jf. kml. §§ 3 og 6.

Kommentar:
Uttalelsen tas til etterretning og forutsettes hensyntatt av tiltakshaver.

04  Barnerepresentanten, 20.01.10
Ingen merknader.

05  Eldres Råd, 21.01.10
Da Eldres Råd ikke har møte før den 10. februar 2010, oversendes leders uttalelse i saken, på vegne av rådet: Eldres Råd savner bestemmelser om universell utforming i reguleringsbestemmelsene. I boligene må det være krav om toalett i hver etasje. Det er nødvendig for å sikre livsløpsstandard.

Kommentar:
Det vises til vår vurdering av temaet universell utforming ved første gangs behandling.
Nærmere bestemmelser/krav til tilgjengelighet og boligens utforming kan gis der det er hensiktsmessig for spesielle behov, jfr. § 12-7 Nr. 5. Vi hadde en tilråding i fht. universell utforming, men anså det ikke som rimelig å ta dette inn i bestemmelsene.
Universell utforming forutsettes vurdert, jfr. gitte råd og omtale i planbeskrivelsen. 

06  Naboer v/ Wenche Bartnes, udatert (mottatt 21.01.10)
Wenche Bartnes (Mønsterhaugv. 12), Einar Fosbakken (Åsvegen 30), Eidar Johannes Berg (Mønsterhaugv. 14), Konrad Olai Eide (Mønsterhaugv. 10), Nermin Isic (Åsvegen 32), Tove Bakken (Åsvegen 25).

Er negative til at det bygges slik som vist i papirene, fordi:

  • Boligen blir høy, da med tanke på likheten med de kommunale leilighetene i Åsvegen.
  • Den vil skjerme en del av utsikten til de andre nabohusene i Åsvegen.
  • For Mønsterhaugen 12 sin del så vil evt. nybygg så høyt ta bort en god del av kveldssol, som da vil forringe verdien av tomten. Ved at det er planlagt samme oppkjørsel, så vil det også være en forstyrrende faktor for beboelsen, som også kan være med å forringe verdien. Dette betyr da at vi kan bli økonomisk skadelidende ved at det bygges en slik bygning der.

Konklusjon: Som naboer er de svært negative til at det bygges slik som forevist.

Kommentar:
Byggehøyde, utsikt, solforhold:
Ifølge planforslaget kan det føres opp vertikaldelt tomannsbolig, med en etasje mot Åsvegen (mot nr. 30 og 32) og med sokkeletasje i tillegg mot Mønsterhaugvegen (mot nr. 12 og 14). For bolighuset skal maksimal gesimshøyde over gjennomsnittlig planert terreng ikke overstige 3,5 m mot Åsvegen og 6,0 m mot Mønsterhaugvegen. Mønehøyde skal ikke overstige 9,0 m. Bebyggelsen skal ha saltak. Evt. enebolig i tråd med kommunedelplanens føringer hadde sannsynligvis fått noe lignende høyde, og foreslåtte høyder må anses å ligge innenfor det en må kunne forvente. Vi antar at planlagt tomannsbolig i liten grad medfører ulemper for bebyggelsen nord og nordøst for planområdet (Åsvegen 25, Mønsterhaugvegen 10).

Åsevegen 27 - klikk for større kartgrunnlagKartgrunnlaget til høyre viser terrengfall mot sydøst. Stigningsforhold og forholdet til nabobebyggelsen i Mønsterhaugvegen 12 går fram av vedlagte snitt. Kartgrunnlaget viser terrengnivå +55 gjennom boligen i Åsvegen 30 og +50 gjennom boligen i Mønsterhaugvegen 12. Planlagt mellomliggende tomannsbolig antas å få golvnivå i første etasje tilpasset terrengnivået i Åsvegen (ca. kote +53 til +54).

Det foreligger ikke noen illustrasjon som viser sol- og skyggeforhold, men bebyggelsen er foreslått minst 4 m fra nabogrense mot Mønsterhaugvegen 12, og foreslåtte byggehøyder anses ikke urimelige. Forholdet til denne nabobebyggelsen er illustrert på vedlagte snitt.

Adkomst: Den aktuelle tomta er fradelt fra gnr. 37/26 (Mønsterhaugvegen 12), og jfr. avkjørselspil i reguleringsplan fra 1996, kan det synes naturlig at fradelt eiendom også beholder samme adkomst, som pr. i dag går over kommunal eiendom. Terrengforhold og kjøreadkomst fra øst muliggjør også garasje noe lavere i terrenget, tilsvarende tomannsboligens sokkeletasje.

Se også konsulentens kommentarer i vedlegg 5.

07  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 21.01.10 – betinget innsigelse
Landbruksavdelingen og Miljøvernavdelingen: Ingen merknader.

Kommunal- og administrasjonsavdelingen:
Forslaget til bestemmelser § 4.5 første setning er uklar, og vi tilrår at den omarbeides.
Første ledd i forslaget til bestemmelser § 8.1 må tas ut/omarbeides. Dette fordi det ikke er hjemmel i plan- og bygningsloven til via reguleringsbestemmelsene å bestemme hvem som skal eie arealer/tekniske anlegg/bygninger innenfor planens grenser. Ellers må plankartet påføres koter. Videre etterlyses en helhetlig ROS analyse av tiltaket i tråd med pb1 § 4-3, og en synliggjøring av at slike vurderinger er gjort. Dette innebærer at øvrige forhold (i tillegg til grunnforhold) knyttet til tiltaket som kan medføre en risiko skal gjennomgås og utkvitteres. Fylkesmannen har derfor en betinget innsigelse til forslaget, inntil slike vurderinger foreligger.

Kommentar:
• Bestemmelsenes § 4.5 første setning og § 8.1 første ledd ble revidert den 02.02.2010 for å imøtekomme merknader fra fylkesmannen.
• Koter forutsettes påført plankartet etter vedtak av planen.
• Fylkesmannen har den 04.02.2010 bekreftet at revidert planbeskrivelse imøtekommer deres betingede innsigelse til planforslaget, som gjaldt ROS-analyse.

Konklusjon
Planforslaget er revidert for å imøtekomme merknader og innsigelse fra regionale myndigheter. Merknad fra naboer er ikke imøtekommet, da en må kunne forvente at fraskilt tomt tas i bruk til utbygging og tomannsbolig i en etasje + sokkel anses ikke urimelig sett i fht. bebyggelsen i nabolaget. Eldres Råd´s ønske om å ta inn bestemmelser om universell utforming er ikke imøtekommet, da vi ikke ser dette som et rimelig krav i denne saken. Koter og koordinater for rutenettet forutsettes påført plankartet etter vedtak av planen. Planforslaget tilrås vedtatt. 

Til toppen av siden   

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 02.12.2009

Forslag i møte:
Ingen.

Avstemning:
Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.

VEDTAK:
Det gjøres følgende endringer i bestemmelsene:
a)  Overskriften i § 4 endres til: ”Boligbebyggelse - åpen småhusbebyggelse.”

Forslag til reguleringsplan for Åsvegen 27, Skogn, datert 06.11.09, og revidert i hht. overnevnte, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Til toppen av siden   

Rådmannens forslag til vedtak:
Det gjøres følgende endringer i bestemmelsene:
a)  Overskriften i § 4 endres til: ”Boligbebyggelse - åpen småhusbebyggelse.”

Forslag til reguleringsplan for Åsvegen 27, Skogn, datert 06.11.09, og revidert i hht. overnevnte, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Hjemmel/bakgrunn for saken:
Ingen

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse 06.11.09 PDF
  2. Reguleringsbestemmelser 06.11.09 PDF
  3. Plankart 06.11.09 PDF
  4. Plantegninger og snitt 03.06.09 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:
Planforslaget er utarbeidet av Sivilingeniør Peter Hognestad, pva. grunneier Per Åge Berg. Noe av grunnen eies også av kommunen.

Planområdet foreslås regulert til:
Bebyggelse og anlegg; Boligbebyggelse, gårdsplass og uteopphold/lekeplass. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur; Veg og annen veggrunn - tekniske anlegg.

Et tidligere planforslag med fire boenheter ble avvist i Plan- og utviklingskomiteens møte den 18.06.08, sak 50/08. I det nye planforslaget er antall boenheter redusert til to, noe som har gitt bedre løsninger for både uteoppholdsareal og parkering.

Planområdet
Planområdet er på ca. 1,3 dekar og ligger mellom Åsvegen og Mønsterhaugvegen på Skogn, se kartutsnitt.
Planområdet er på ca. 1,3 dekar og ligger mellom Åsvegen og Mønsterhaugvegen på Skogn - klikk for større kart 

Planstatus
Området ligger innenfor avsatt nåværende boligområde i kommunedelplan Skogn, vedtatt 15.05.02. Ved fortetting i eksisterende byggeområder gjelder en del hovedregler. Det kreves bl.a. reguleringsplan for alle fortettings-saker som omfatter mer enn en boenhet.

Planforslaget overlapper delvis reguleringsplan for fortau langs Åsvegen, vedtatt 23.05.1996. Se utnittet:

Planforslaget overlapper delvis reguleringsplan for fortau langs Åsvegen, vedtatt 23.05.1996 

Medvirkning
Det er i tidligere oversendelser redegjort for varsel om planoppstart:
”Det gjøres oppmerksom på at alle naboer i brev av 30.10.2007 ble varslet om igangsatt planarbeid. Varsel om igangsatt reguleringsarbeid var inntatt i Levanger-Avisa den 01.11.2007 og i Trønder-Avisa den 02.11.2007.
Det har ikke kommet kommentarer til det igangsatte arbeid.”

Det reviderte planforslaget er forlagt kommunalteknikk, barnerepresentant samt bygg og eiendom. Kommunalteknikk opplyste i 2008 at det bl.a. ikke aksepteres plassering av bygg over det kommunale ledningsanlegget (2 stk hovedledning vann, 2 stk pumpeledninger for avløp). De forutsetter videre at dersom det er aktuelt å selge det kommunale arealet mot vegen, må det sikres tinglyst avtale om kommunens rettigheter vedr. ledningsanlegget i grunnen.

Vurdering:
Grad av utnytting
Eksisterende tomt er på ca. 724 m2, og ifølge planbeskrivelsen er hensikten å erverve det areal som foreslås regulert til bebyggelse og anlegg og som ligger utenfor eksisterende tomt. Plankartet viser imidlertid ikke at eksisterende eiendomsgrense skal oppheves.
Det synes foreløpig noe uklart om kommunal grunn helt inn til Åsvegen kan tillegges tomta. Dette bør avklares før videre behandling.

Kommunedelplanen tillater bebygd areal på 25 % av netto tomtegrunn.
Det foreslås maks %-BYA = 42 % innenfor formålet boligbebyggelse. Sammenlignet med overnevnte tilsvarer dette ca. 26 %, hvis en regner netto tomt som summen av alle formål under bebyggelse og anlegg (ca. 885 m2) og bebygd areal som 42 % av boligformålet + areal tilsvarende to p-plasser på gårdsplass (sum ca. 230 m2).
Beregningen er noe omtrentlig og foreslått utnyttingsgrad anses akseptabel. 
Endelig utnyttingsgrad forutsettes regnet av boligformål på egen grunn.

Bebyggelsen
Ifølge kommunedelplanens hovedregler ved fortetting skal det legges vekt på at tiltaket tilpasses strøkets karakter mht. takform, mønehøyde, bygningsvolum og materialbruk.
Ifølge planbeskrivelsen er det av hensyn til terrengforholdene foreslått boliger i en etasje med sokkeletasje. Foreslått gesimshøyde for bolighuset på 3,5 m mot Åsvegen og 6 m mot Mønsterhaugvegen samt mønehøyde på 9 m - alt målt i fht. gjennomsnittlig terreng, anses å være innenfor det som har vært tillatt på uregulerte nabotomter gjennom plan- og bygningslovens § 70. Den noe varierte nabobebyggelsen synes hensyntatt gjennom både plassering av bebyggelsen, takform (saltak) og materialbruk (eksteriør i trematerialer og taktekking av stein). Sammenlignet med nabobebyggelsen er foreslått tomannsbolig noe bredere, og dette gir noe større bygningsvolum. Det foreslås takvinkel på 15-35 grader.

Uttalelse fra kommunalteknikk anses i stor grad hensyntatt, da areal over kommunale ledninger ikke foreslås bebygd. Evt. støttemur i byggegrense omkring gårdsplass, nevnt i bestemmelsenes § 5.2, må heller ikke plasseres over ledningene. En privat stikkledning krysser også dette området.

Det vil bli mindre enn 8 m til nylig meldt garasje på gnr. 37/26, da denne er planlagt 1 m fra nabogrensa. Garasjen skal imidlertid være under 50 m2.

Tomannsbolig regnes vanligvis som åpen/frittliggende småhusbebyggelse.
Forslag: Overskriften i § 4 endres til: ”Boligbebyggelse - åpen småhusbebyggelse.”

Adkomst, parkering, skoleveg
Kjøreadkomst foreslås fra Mønsterhaugvegen, via foreslått veg over kommunal grunn.
I bestemmelsenes § 3.1 er det foreslått et parkeringskrav på 1,5 parkeringsplass pr. boenhet, i samsvar med det gjeldende vedtekt angitt for vanlig boligbebyggelse. Det legges til rette for dobbel garasje/carport samt plass for to biler på gårdsplass.

Det er ca. 1 km til barne- og ungdomsskolen på Skogn. Fra tilliggende veger er det mulig å benytte fortau og gang- og sykkelveg fram til skolen.  

Uteoppholdsareal inkl. lek
I kommunens vedtekter til plan- og bygningslovens § 69 nr. 3 er det bl.a. gitt følgende bestemmelser for lekeplasser mv. for barn:
”I boligområdene skal det avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres areal til småbarnslekeplass på minimum 100 m2, og innenfor en avstand på 250 m skal det sikres areal til kvartalslekeplass på minimum 1,5 dekar.”

Foreslått uteopphold/lekeplass er på ca. 190 m2. Fordelt på to boenheter blir dette ca. 95 m2 pr. boenhet. Dette ligger godt over overnevnte arealkrav, og vil også dekke behovet for småbarnslekeplass. Vi kan imidlertid ikke se at det er sikret noen kvartalslekeplass innenfor nevnte rekkevidde. Sikring av grøntområder er spesielt viktig ved fortetting, men det synes ikke rimelig å kreve planmessig avklaring av kvartalslekeplass.

Universell utforming
I plan- og bygningslovens § 1-1 heter det at prinsippet om universell utforming skal ligge til grunn for planlegging og kravene til det enkelte byggetiltak. Dette betyr at likeverdige muligheter til samfunnsdeltakelse skal fremmes gjennom plan- og bygningslovens system og bestemmelser. I reguleringsplan kan det gis bestemmelser til arealformål om krav til kvalitet og utforming som sikrer definerte funksjonskrav bl.a. universell utforming av bygninger, anlegg og utearealer, jfr. § 12-7 nr. 4. Man kan også gi bestemmelser om antallet boliger i et område, største og minste boligstørrelse og nærmere krav til tilgjengelighet og boligens utforming der det er hensiktsmessig for spesielle behov, jfr. § 12-7 Nr. 5.

I planbeskrivelsen er en del forhold nevnt som vi tilrådde da et tidligere planforslag ble vurdert. Boliger over to etasjer er utfordrende mht. livsløpsstandard, og vi har tildels forståelse for at universell utforming ikke er tema i bestemmelsene. Vi antar dette også skyldes at boligene ikke er tiltenkt grupper med spesielle behov. Universell uforming er imidlertid gunstig for alle. Vi tilrår trinnfri adkomst for leilighetene, selv om livsløpsstandard kanskje ikke er aktuelt. Utomhusarealene bør også ha en universell utforming. Når det gjelder tilgjengelighet for alle, inkl. personer med nedsatt funksjonsevne, bør ute- og innearealene ses i sammenheng. Bl.a. foreslås kjøreadkomst/ parkering og uteopphold på sokkelnivå og Åsvegen har kun fortau på motsatt side.

Støy
Området ligger omkranset av lokale veger og jernbanelinja ligger ca. 80 m øst for foreslått uteopphold/lekeplass. Støy er omtalt i planbeskrivelsen, hvor det antydes at situasjonen vil bli tilnærmet som for annen bebyggelse i området.

Samfunnssikkerhet og beredskap
Planen viser fortetting av et eldre boligområde. Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskaps rapport ”Samfunnsikkerhet i arealplanlegging” er gjennomgått. Ifølge kvartærgeologisk kart består grunnen av hav- og fjordavsetning, sammenhengende dekke, ofte med stor mektighet. Ifølge planbeskrivelsen antas/tilsier eksisterende bebyggelse i området at grunnforholdene er tilstrekkelig gode for den tenkte bebyggelse.

Konklusjon
Vi tilrår at planforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn.

Til toppen av siden  





Publisert: 19.02.2009 17:50 Sist endret: 03.03.2010 20:36
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051