Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Kommunestyret 30.05.18 - sak 30/18 - Detaljregulering Levanger sør - Magneten

Per Anders Røstad - klikk for personkort
Saksbehandler: Per Anders Røstad
Arkivsaknr: 2016/4273

 

Nina Elisabeth Berget - klikk for personkort
Saksordfører: Nina Elisabeth Berget, AP  


vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 13.09.17 52/17
Plan- og utviklingskomiteen 09.05.18 29/18
Kommunestyret 30.05.18 30/18

 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen - 09.05.2018

Forslag i møte:

Forslag til vedtak fra Gunnar Morten Løvås, SV:

Detaljregulering Levanger sør - Magneten vedtas i henhold til Plan- og bygningsloven § 12-12 med følgende endringer:

  1. FKTB4, høyhus tas ut fra planen
  2. Det tillates ikke byggehøyder over 5 etasjer i området.


Begrunnelse:

Høyhus får stor synlighet og vil utfordre og endre stedskarakteren i en by med gjennomgående lav bebyggelse. Det vil derfor ikke være riktig å tillate høyhus i og rundt trehusbyen Levanger. Flere av de som har uttalt seg i saken er også imot høyhus og undertegnede støtter disse uttalelsene. Levanger er fortsatt en «Citta Slow By» og i medlemscharter 3 står følgende: Byplanleggingen skal bidra til å bedre byens og omgivelsenes kvaliteter. Man skal ta vare på byens særpreg og historiske forankring. Miljø og estetikk legges til grunn for planleggingen. Ved å tillate bygging av høyhus i og rundt trehusbyen Levanger, mener jeg intensjonen i dette punktet brytes. 

Avstemning:

Alternativ avstemning mellom rådmannens forslag og forslag fremmet i møte:

Rådmannens forslag til innstilling tiltrådt med 10 mot 1 stemme.

INNSTILLING:

Detaljregulering Levanger sør – Magneten vedtas i medhold av Plan- og bygningsloven § 12-12
Til toppen av siden

Rådmannens forslag til innstilling:

Detaljregulering Levanger sør – Magneten vedtas i medhold av Plan- og bygningsloven § 12-12

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse, datert 29.05.2017 PDF
     
  2. Plankart, datert 30/1 2018 PDF
     
  3. Planbestemmelser, datert 30/1 2018 PDF
     
  4. Arealstudie oppriss fra Eidsbotn PDF
     
  5. Arealstudie leiligheter PDF
     
  6. Arealstudie næring PDF
     
  7. Arealstudie parkering PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Høringsuttalelser.


Saksopplysninger:

Sammendrag.

Trønderplan As fremmer på vegne av Berg eiendom AS et privat forslag til detaljregulering for de deler av Moanområdet de selv eier. Berg eiendom ønsker å videreutvikle området for fremtidig næringsutvikling og moderne boligbygging. 

Forslagsstiller ønsker å samordne flere reguleringsplaner samt å tilrettelegge området for framtidig nærings- og boligutvikling på Moan ved å gjøre reguleringsplanen mer fleksibel. Dette innebærer høyere arealutnyttelse, større høyde, fleksible arealformål og mindre oppstykking av arealene.

Planforslaget åpnet for to forskjellige blanda byggeformål. Områdene merket FKT omfatter forretning, kontor og tjenesteyting, mens områdene merket FKTB i tillegg inneholder boligformål. Det tillates nå at det bygges parkeringskjeller og parkeringshus.

Planforslaget tillater byggehøyder på 5-6 etasjer med ett unntak hvor det tillates ett høyhus med høyde på maksimalt +55 meter.

I 1.gangs behandling i PUK ble det vedtatt en begrensning for noen typer tjenesteyting. Dette gjelder:

  • Undervisning som skoler og barnehager
  • Helseinstitusjoner
  • Kulturinstitusjoner som bibliotek, konsertlokale, kino, teater, museum og galleri


I løpet av høringsperioden kom det mange innspill knyttet til at planforslaget åpner for høyhus. Forslagsstiller har etter høring begrenset planene om høyhus til ett område som er plassert lengst nord i planområdet. Dette gjør planforslaget mindre konfliktfylt i forhold til fjernvirkningen mot Alstadhaug, og det gjør at sør-delen av planområdet kan utvikles som et rent handelsområde. 

Moanområdet er et moderne sentrumsområde, hvor det etter rådmannens mening kan være riktig å tillate høye signalbygg, uten at det går ut over kvaliteten i de dominerende sentrumsstrukturene. En fremtidig situasjon med signalbygg i hver ende av sentrum, som markerer de «nye» bydelene Levangerhavn og Moan, kan markere områdene og signalisere det nye i kontrast til det «gamle» i trehusbyen. 

Etter en samlet vurdering tilrår Rådmannen at detaljregulering Levanger sør - Magneten vedtas. 

Høring.

Planforslaget er framlagt for høring og offentlig ettersyn i samsvar med PUK-sak nr 52/17. I forbindelse med høringen og offentlig ettersyn har det innkommet de uttalelser som nedenfor er gjengitt i sammendrag og kommentert:

1.      Fylkesmannen i Trøndelag

Landbruksavdelingen:

Det er ut fra regionale og nasjonale jordvernhensyn positivt at forslaget til reguleringsplan for denne sentrale delen av Moan-området viser vilje til en høyere utnytting av området, både i form av byggehøyder, parkering i kjeller/flere plan med videre. Landbruksavdelingen mener imidlertid planen i for liten grad sikrer ønsket og arealeffektiv utnytting gjennom bestemmelsene. Landbruksavdelingen ber kommunen foreta en kritisk vurdering av hvor stor andel boligformål som skal inn i dette området, herunder om at ikke særlig søndre del av området bør forbeholdes arealkrevende handel. Landbruksavdelingen viser til sin uttalelse til kommunedelplan for Levanger by, datert 12.09.2017, med bl.a. innsigelse til ytterligere arealer til dette formålet. Ut fra samme hensyn vil landbruksavdelingen sterkt råde kommunen til, gjennom planbestemmelsene, å sikre at mer av parkeringen etableres i kjeller/flere plan.

Miljøvernavdelingen:

Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging (SPR-BATP) skal legges til grunn for planleggingen. SPR-BATP tilrår høy arealutnyttelse og at det stilles krav til effektive parkeringsløsninger. Vi vurderer som positivt at planen følger opp dette, ved en høy utnyttelsesgrad, samt krav om at parkering for bolig skal etableres under bakken eller i parkeringshus. Store deler av planområdet avsettes imidlertid til forretning, kontor og tjenesteyting. Vi vil derfor, med henvisning til SPR-BATP, tilrå at det tas inn i planens bestemmelser et minimumskrav for hvor stor andel av parkering for disse formålene som skal legges under bakken og i parkeringshus. Planen vil i realiteten ellers åpne for at all slik parkering kan legges på bakkenivå, noe som etter vår oppfatning vil gi en alt for dårlig arealutnyttelse.

Etter vår vurdering vil det framlagte planforslaget medføre et økt press på strandområdene langs Eidsbotn. Vi vil her være tydelig på at kommunen som ansvarlig planmyndighet må vurdere planforslaget opp mot annen aktivitet i området, og sikre at den samlede belastningen på området ikke blir for stor. Vi viser her for øvrig til våre uttalelser i forbindelse med søknader og møter om tidligere nevnte tiltak, samt utarbeidet rapport «Planlagte tiltak for menneskelig aktivitet i Eidsbotn, og effekter på fugl» (Magne Husby, Nord universitet 2016).

Utformingen av bestemmelsen om støy er lite konkret og viser til en hel retningslinje som kan tolkes. Miljøvernavdelingen vil tilrå at denne presiseres ved å endres til «Grenseverdiene for støy angitt i Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442/2016) med tilhørende veiledning skal overholdes. (…)».

Øvrige fagavdelinger har ikke merknader til planforslaget.

Kommentar:

Søndre del av planområdet er nå forbeholt næring i og med at det ene planlagte høyhuset er tatt ut av planen. Etter vår vurdering vil det i videreutviklingen av næringsområdene på Moan på sikt tvinge seg frem mindre arealkrevende parkeringsløsninger som parkeringskjeller eller i egne parkeringshus. Arealene på bakken vil etterhvert bli for verdifulle til å benyttes til bakkeparkering. Bestemmelsen om støy er nå presisert i henhold til Fylkesmannens anbefaling.

2.      Nord Trøndelag fylkeskommune

Utviklingen av Moan er et viktig og omdiskutert tema i kommunedelplanen for sentrum og Fylkeskommunen råder derfor kommunen til å samordne videre planarbeid for reguleringsplanen med ferdigstillelsen av kommunedelplanen. 

Hva skal Moan være?

Det vanskelige spørsmålet som reises i denne reguleringsplanen og som er en av de store utfordringene i kommunedelplanen er forholdet mellom Moan og trehusbyen. Fylkeskommunen ga innsigelse til kommunedelplanen bl.a. med begrunnelse i at utviklingen det åpnes for på Moan vil bidra til en uheldig utarming av bysentrum. Kommunen har med samme bekymring tilføyd et tillegg til bestemmelsene for reguleringsplanen for Moan under 1. gangs behandling. For å sikre at viktige bymessige funksjoner beholdes i bykjernen gis det en begrensning i forhold til hvilke tjenester som tillates på Moan. Skoler, barnehager, helseinstitusjoner og kulturbygg som bibliotek, kino m.m. tillates ikke. Fylkeskommunen mener dette er en riktig begrensning for å unngå at denne type aktiviteter og tjenester flyttes ut av trehusbyen. Vi er som vi også har gitt uttrykk for i uttalelsen til kommunedelplanen bekymret for at kravet om publikumsrettede virksomheter i alle 1. etasjene i området bidrar til at mindre forretninger, tjenester og kontorer som kunne vært lokalisert i bykjernen etablerer seg på Moan i stedet.

I de senere årene har området også fått boliger og nye uterom som har bidratt til å endre karakteren til å bli mer bymessig. Dette er på en side positivt og i tråd med en målsetting om høyere utnytting av sentrumsnære arealer. På den annen side vil en fortsatt urbanisering av Moan mest sannsynlig medføre ytterligere utarming av sentrum. Når arealene på Moan omdisponeres til publikumsrettede virksomheter og boliger etc. må aktører som driver med plasskrevende handel finne andre arealer. Det er per i dag ikke store arealreserver egnet for plasskrevende handel nær Levanger sentrum, noe som vil gi press på å få ta i bruk dyrka jord. Analysen av konkurranseforholdet mellom Levanger Sør og bykjernen som ligger ved planforslaget er 5 år gammel og mye har skjedd de siste årene. Det ville vært nyttig både for vurdering av denne reguleringsplanen og kommunedelplanen med en oppdatert og objektiv analyse av dette forholdet.

Detaljeringsgrad:

Fylkeskommunen mener det er problematisk at planen har en så lav detaljeringsgrad.

Forslagsstiller har ønsket å regulere området med størst mulig fleksibilitet og planforslaget åpner derfor for at området kan utvikles tett og urbant i tråd med intensjonen – men kan også utvikles med lav utnytting, bakkeparkering og bilbaserte handelskonsept. Dette gir stort handlingsrom for utbyggere, men liten styring for kommunen. I § 3.1 angis samlet maksimalt BRA for næringsarealer, men ingen føringer for m2 eller antall boliger. Vi savner en vurdering av det totale antallet boliger innenfor planområdet og mer styring av innholdet i de enkelte delområdene. Det tillates parkering i kjeller eller p-hus for næringsformål. Skal området utvikles med høy utnytting mener vi det må gis større begrensninger for bakkeparkering og stilles krav om kjellerparkering for alle formål. Plankart og bestemmelser bør også gi tydeligere rammer for formgiving gjennom mer detaljerte byggegrenser/byggelinjer, styre utnyttelsesgrad, byggehøyder og form mer presist, regulere inn viktige ferdselsårer og uteoppholdsarealer mv. 

Høyhus på Moan:

Generelt vil vi uttrykke at det er positivt at planen legger opp til økt utnytting av arealene på Moan. Høyhus får stor synlighet og vil utfordre og endre stedskarakteren i en by med gjennomgående lav bebyggelse. Oppfordrer kommunen til å lage en egen høyhusvurdering som grunnlag for å ta stilling til om Moan er egnet område for høyhus eller ikke. Plasseringen av, og det at det foreslås to «signalbygg» på Moan, synes å være styrt at det er der det fortsatt er ubebygd areal og dermed mulig å bygge nytt og høyt. Et bygg i hver ende av planområdet virker derfor å være noe tilfeldig og ikke et bevisst plangrep for å markere sentrum i senterområdet

Kommentar:

Planforslaget begrenser noen funksjoner på Moan, i henhold til vedtaket i PUK-sak 52/17. Dette er med tanke på å hindre at sentrale sentrumsfunksjoner blir flyttet ut fra «trehusbyen». Det er viktig at bykjernen får sin andel av fremtidig vekst på Levanger, men etter vår vurdering oppnås dette ikke ved å sette strenge begrensninger på utviklingen på Moan.

Det er riktig at planforslaget er lite detaljert og gir grunneier en viss fleksibilitet angående detaljutforming av området. Reguleringen sikrer imidlertid viktige formåls- og volumbegrensninger og det skal også gjennomføres byggesaksbehandling før utbygging.

Angående høyhus vises det til de samlede vurderingene lenger ned i saksfremlegget.    

3.      Odd Einar Hollup

Maksimal høyde i forslaget er satt til + kote 55. Dette vil medføre inntil 15 etasjer. Dette bryter fullstendig med eksisterende bebyggelse og vil fremstå som et fremmedelement i området. Foreslår derfor at maksimal byggehøyde settes til + kote 40. Dette vil medføre 5 etasjer høyere enn eksisterende bebyggelse, altså totalt 10 etasjer.

Kommentar:

Det vises til de samlede vurderingene angående høyhus lenger ned i saksfremlegget.    

4.      Per Nonstad

Mener slike signalbygg ikke passer i kulturlandskapet rundt Levanger. Byggehøyden i Levanger bør begrenses til 5 etasjer. Trehusbyen Levanger trenger andre signaler eller blikkfang enn slike bygg. 

Kommentar:

Det vises til de samlede vurderingene angående høyhus lenger ned i saksfremlegget.      

5.      Levanger seniorråd

Levanger seniorråd tar ovennevnte høringssak til orientering.

6.      NVE

NVE har sett gjennom reguleringsplanen og finner hensynet til geoteknikk tilfredsstillende ivaretatt. 

7.      Sameiet Moafjæra

Flertallet av beboere og noen fra næringsvirksomhetene i Moafjæra er svært uenige i vedtak fattet 13/9 2017 i PUK der man tillater to områder der det kan bygges høyhus i størrelsesorden 14 – 15 etasjer. Det vil være et feil plangrep. Det bør ikke være tillatt å bygge høyere enn 5 etasjer langs løpet i strandsonen.

Bygging av høyblokker vil bryte med all bebyggelses-struktur i Levanger. Det vil være ødeleggende å bygge tårnbygg på flat mark i området. Slik bygging hører gamle forsteder til og vil redusere bokvaliteten for Levangers befolkning.

Høyblokker vil stjele oppmerksomheten, ta hele rommet, og danne en utilsiktet profil fra sør og nord. Vi ønsker ikke at 2 boligblokker skal bli Levanger sitt blikkfang i fremtiden a la «Valentinlyst». Forringer attraktiviteten i Levanger med myke verdier, badeplasser, camping og stadion i småbyen.

Kommentar:

Det vises til de samlede vurderingene angående høyhus lenger ned i saksfremlegget.    

8.      Bymuseet i Levanger 

Alle utbyggingsprosjekt er komplekse og i det ligger mange ting det må tas hensyn til. Form og innhold er klassiske element. Helhets-inntrykket må stemme med den eksisterende bebyggelse. Randområdene til Trehusbyen må gjerne speile noe av de arkitektoniske kvalitetene som finnes der. Arkitektur og estetikk må gå i spann. For å få til det må politikerne tenke langsiktig- utnyttingsgraden av tomtene og byggehøyde - våge å ta kampen mot pengekapitalismen. Bymuseet har lite til overs for det planlagte «signalbygget» ved Eidsbotn.

Kommentar:

Det vises til de samlede vurderingene angående høyhus lenger ned i saksfremlegget.    

9.      Trønderplan på vegne av Berg eiendom AS

Forslagsstiller ønsker at kulturinstitusjoner som konsertlokaler og galleri skal tillates innenfor planområdet. En konsert eller en bildeutstilling er ikke i den grad knyttet til særegne fysiske omgivelser. Dette er funksjoner hvor fleksibiliteten i forhold til fysiske omgivelser er større. Men grunnlag i dette er det ønskelig at det åpnes for funksjonene «konsertlokale» og «galleri» på Moan. Restauranter, kafeer og offentlige parkområder er allerede representert på området. Dette er flotte arenaer for å skape, utøve og oppleve kultur. En by i vekst, som Levanger, bør ikke begrense sine muligheter for kulturelle aktiviteter som dette, hvor ikke spesielle fysiske omgivelser er en forutsetning, men åpne for kulturelt mangfold og vekst.

Kommentar:

For å sikre at viktige bymessige funksjoner beholdes i bykjernen mener rådmannen det vil være riktig å sette noen begrensninger i forhold til hvilke tjenester som tillates på Moan. Planene vil ikke hindre all kulturell aktivitet på Moan, men hindrer at det bygges store institusjonelle kulturbygg.

Endringer etter høring.

I etterkant av høringsperioden har tiltakshaver utført nye vurderinger om høyder og mulig arealutnyttelse på Moan

I samråd med tiltakshaver er det etter høring og offentlig ettersyn gjort følgende endringer i plandokumentene:

Plankart.

  • Det ene området avsatt til forretning/kontor/tjenesteyting/bolig, FKTB1 er tatt ut og foreslås nå til Forretning/kontor/tjenesteyting. Det vil si at det ene området hvor det var planlagt høghus nå er ute av planforslaget.

 
Klikk for større planer

Plan på høring.                                                                    Revidert plan

Bestemmelser.

Reguleringsbestemmelsene er revidert for å samsvare med revidert plankart. Bestemmelsene er nå mer detaljerte når det gjelder utnyttelse og høyder.

Vurdering:

Samlede vurderingene angående høyhus:

I løpet av høringsperioden kom det mange innspill knyttet til at planforslaget åpner for høyhus. Rent prinsipielt er høyhus bygninger som er vesentlig høyere enn den normale bebyggelsen i et område og som derfor får en sterk synlighet i landskapet. Bebyggelsen i Levanger inneholder for det meste lav bebyggelse, og dette gjør at høyhus bryter med eksisterende skala og oppfattes som et fremmedelement. Høyhus er primært et arkitektonisk virkemiddel for å oppnå synlighet; formmessig og visuell dominans i bybildet. Høyhus skal synes, og denne synligheten skal understrekes i bylandskapet. Høyhus kan være riktig i områder for å markere moderne senterområder og når landskapsmessige og lokale forhold tillater det. I tillegg er det å bygge i høyden mindre arealkrevende, og er dermed med på å minske utbyggingspresset på sentrumsnær dyrkamark.

Forslagsstiller har etter høring begrenset planene om høyhus til ett område som er plassert lengst nord i planområdet. Dette gjør planforslaget mindre konfliktfylt i forhold til fjernvirkningen mot Alstadhaug, og det gjør at sør-delen av planområdet kan utvikles som et rent handelsområde.

 I Levanger er det i gjeldende planverk tillatt tilsvarende høyder på Levanger havn (hotell/kulturhus-tomta, gesimshøyde maks. 50m). Både Levanger havn og Moanområdet er moderne sentrumsområder, hvor det etter rådmannens mening kan være riktig å tillate høye signalbygg, uten at det går ut over kvaliteten i de dominerende sentrumsstrukturene. En fremtidig situasjon med signalbygg i hver ende av sentrum, som markerer de «nye» bydelene Levangerhavn og Moan, kan markere områdene og signalisere det nye i kontrast til det «gamle» i trehusbyen.

Konklusjon:

Moanområdet har stor betydning som et regionalt handelsområde, og det er viktig at dette også får utvikle seg positivt fremover. Handelsområdet på Moan har stor betydning for Levanger, både i forhold til sysselsetting og for å gi Levangers befolkning et attraktivt handelstilbud. 

Det er positivt at det er et ønske om best mulig utnytting av næringsarealene på Moan. Planforslaget åpner også for parkeringsløsninger under bakken og i egne parkeringshus. Det er positivt at planforslaget legger til rette for dette.

Etter en samlet vurdering tilrår Rådmannen at detaljregulering Levanger sør - Magneten vedtas.

Til toppen av siden

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 13.09.2017  

Saksordfører:

Nina Elisabeth Berget, AP

Forslag i møte:

Ingen.

Avstemning:

Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.  

VEDTAK:

Forslag til detaljregulering for Levanger sør - Magneten legges fram for høring og offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens §12-10 med følgende tillegg i reguleringsbestemmelsene:

Følgende tjenesteyting tillates ikke innenfor planområdet:

  • Undervisning som skoler og barnehager
  • Helseinstitusjoner
  • Kulturinstitusjoner som bibliotek, konsertlokale, kino, teater, museum og galleri

Til toppen av siden

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til detaljregulering for Levanger sør - Magneten legges fram for høring og offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10 med følgende tillegg i reguleringsbestemmelsene:

Følgende tjenesteyting tillates ikke innenfor planområdet:

  • Undervisning som skoler og barnehager
  • Helseinstitusjoner
  • Kulturinstitusjoner som bibliotek, konsertlokale, kino, teater, museum og galleri


Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse, datert 29.05.2017 PDF
     
  2. Plankart, datert 29.05.2017 PDF
     
  3. Planbestemmelser, datert 29.05.2017 PDF
     
  4. Visualisering PDF
     
  5. Rapport konkurranseforholdet mellom Levanger sør og bykjernen PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Diverse geotekniske rapporter
  2. Uttalelser til oppstartsvarselet


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Trønderplan As fremmer på vegne av Berg eiendom AS et privat forslag til detaljregulering for de deler av Moanområdet de selv eier. Berg eiendom ønsker å videreutvikle området for fremtidig næringsutvikling og moderne boligbygging.  

Forslagsstiller ønsker å samordne flere reguleringsplaner samt å tilrettelegge området for framtidig nærings- og boligutvikling på Moan ved å gjøre reguleringsplanen mer fleksibel. Dette innebærer høyere arealutnyttelse, større høyde, fleksible arealformål og mindre oppstykking av arealene.

Planområdet

Planområdet ligger på Moan i Levanger kommune, sør for Levanger sentrum.

Kartutsnitt av planområdet - klikk for større grafikk

Kartutsnitt av planområdet

Området er i dag et etablert forretnings-/handelsområde med kjøpesenter. I nordre del av planområdet er det bygd boligblokker med næring i 1.etasje.

Planstatus

Planområdet omfattes av følgende gjeldende reguleringsplaner:

  1. Levanger sør, 22.05.13
  2. Moan – eiendommene gnr. 314/317,382, 21.11.07
  3. Magneten, 23.11.05


Klikk for større kart

I tillegg er det noen små biter med veiareal som er regulert i den «gamle» reguleringsplanen for Sundet-Eidsbotn-Moan, vedtatt 25.04.96.  

Planområde ligger innenfor planområdet til kommunedelplan for Levanger sentrum. I planforslaget, som nå er ute på høring er Moanområdet unntatt rettsvirkning, det vil si at gjeldende reguleringsplaner fortsatt skal gjelde.  

Kommunens har vurdert planarbeidets forhold til KU-forskriften på grunnlag av de opplysninger vi fikk på oppstartsmøte. Vår konklusjon var at dette ikke var nødvendig. Dette var basert på følgende forhold:

I forhold til § 2 i forskriften, «planer som alltid skal behandles etter forskriften»:

Selv om planområdet er stort, omfatter det ikke større nye områder til utbyggingsformål i forhold til dagens regulering. Nye områder til utbyggingsformål vil være under de 15 daa det vises til i §2 d).

Når det gjelder §2 f) og tiltakene i vedlegg 1 (næringsbygg m.m. på mer enn 15 000 m2) har vi tatt utgangspunkt i punkt 24 i vedlegg 1 som beskriver «utvidelser og endringer» av tiltak nevnt i vedlegget. Der presiseres det at «Tiltak nevnt i nr. 1 omfattes kun ved utvidelser med et bruksareal på mer enn 15 000 m2». I og med at dagens regulering i dette området gir muligheter for omfattende næringsbebyggelse, ble det forutsatt at den nye reguleringen ikke gir muligheter til en økning av næringsarealet som overskrider oppfangskriteriene i vedlegget (økning på 15000 m2 BRA) .

I forhold til § 3, «planer som skal vurderes nærmere»:

Planarbeidet er vurdert etter denne bestemmelsen. Spørsmålet er om tiltakene som planlegges vil gi vesentlige virkninger for miljø og samfunn etter de kriteriene som er listet opp i vedlegg 3 i forskriften. Etter kommunens vurdering vil planlagte tiltak ikke komme i konflikt med kriteriene listet opp i vedlegg 3, punkt a til q.

Planforslaget

Generelt

Reguleringsplanen er utarbeidet som en detaljregulering. Plankartet er utformet som en flateregulering, med lite detaljering, og store formålsflater.

Tiltakshaver begrunner detaljeringsgraden med ønske om å gi området stor fleksibilitet i forhold til bruken av området.

Det primære målet med en detaljregulering er å legge til rette for gjennomføring av utbyggingsprosjekter og tiltak, vern og sikring av verdier. Graden av detaljregulering er ikke fastsatt i plan- og bygningsloven. En detaljregulering er siste «nivå» i planhierarkiet, det vil si at det ikke er anledning til å stille krav om videre detaljregulering.

Bebyggelsen

Planforslaget åpnet for to forskjellige blanda byggeformål. Områdene merket FKT omfatter forretning, kontor og tjenesteyting, mens områdene merket FKTB i tillegg inneholder boligformål.

Områdene Forretning/kontor/tjenesteyting (FKT):

Det tillates alle typer tjenesteyting, forretninger og kontorbebyggelse. Maksimal byggehøyde er i bestemmelsene satt til +kote 26.  i alle byggeområdene. Maksimal utnyttelsesgrad er satt til 90-95 % 

Det vil si at det kan bygges næringsbygg på inntil 4-5 etasjer innenfor områdene.

Områdene Forretning/kontor/tjenesteyting/bolig (FKTB):

Det tillates alle typer tjenesteyting, forretninger og kontorbebyggelse i 1.-4. etasje. Boligbebgyggelse tillates fra og med 2. etasje. Maksimal byggehøyde er i bestemmelsene satt til +kote 26, med unntak av områdene FKTB1 og FKTB5 hvor maksimal byggehøyde er satt til +kote 55. Maksimal utnyttelsesgrad er satt til 90-95 %.

Parkering:

Parkering for bolig skal etableres under bakken eller i parkeringshus. Parkering for kontor, tjenesteyting og forretning tillates etablert som frilandsparkering, under bakken og i parkeringshus. Parkeringskjeller tillates oppført på alle bebyggelses- og anleggsformål og i tillegg TP1.

Det skal sikres minimum følgende antall plasser for bilparkering:

  • Bolig: 0,75 stk pr. boenhet.
  • Kontor: 1 stk pr. 50 m2 BRA og 75 plasser pr. 100 ansatte. Største antall benyttes.
  • Forretning og tjenesteyting: 1 stk pr. 50 m2 BRA.
  • 5 % av plassene skal tilrettelegges for funksjonshemmede.


Det skal sikres minimum følgende antall plasser for sykkelparkering:

  • Bolig: 2 plasser pr. boenhet.
  • Kontor og tjenesteyting: 0,5 plasser pr. ansatt
  • Forretning: 2 plasser pr. 50 m2 BRA.


Lek og uteopphold

Det skal sikres et minste uteoppholdsareal (MUA) på 50 m2 pr. boenhet. Uteoppholdsrom kan dekkes av felles og offentlig uteoppholdsareal. Friområdet mot Eidsbotn kan inngå i beregningen.

Småbarnslekeplasser skal avsettes innenfor en avstand på 200 m fra bebyggelsen, skal være minimum 150 m2 og utformes med sandkasser, bord og benker for barn og voksne.

Støy

Det er foretatt støyberegninger for vegtrafikkstøyene i området. Det er i reguleringsbestemmelsene satt krav til tilfredsstillende støyskjerming i henhold til Miljøverndepartementets rundskriv. Før tiltak settes i gang må det gjennomføres støyfaglig vurdering for bebyggelsen.

Risiko- og sårbarhetsanalyse

Det er foretatt en ROS-analyse bygget på veileder «Samfunnssikkerhet i arealplanleggingen» utgitt av Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap.

For utfordringer knyttet til flom og stormflo vises det til tidligere utredningsarbeid på Moan. Rapporten «Moan, Levanger – Sikring mot stormflo» konkluderer med at 200-års stormflonivå for Eidsbotn er kote +2,5 (NN2000). Disse vurderingene er lagt til grunn for kravet om minimumsnivå for 1. etg. gulv på kote +3,0 (NN2000), som er 50 cm over 200års stormflo, i reguleringsbestemmelsene.

Kulturminner

Det er ikke registrert freda kulturminner innenfor planområdet.

Naturmangfold

Hensikten med reguleringsplanforslaget er å øke utnyttelsesgrad, byggehøyde og å endre arealbruken i et eksisterende bolig- og næringsområde som i dag består av kunstig oppfylte arealer med bygninger og trafikkområder. Planen berører ikke det grønne beltet mellom planområdet og Eidsbotn. Planforslaget legger derfor ikke til rette for inngrep som vil medføre at naturmangfold blir påvirket innenfor planområdet.

Vann-, avløp-, energiløsninger

Allerede inngåtte utbyggingsavtale i forbindelse med utbyggingen av Levanger sør beskriver nødvendige tiltak for å være rustet til økt tilførsel fra Moanområdet.

Planprosess

Medvirkning

Det ble avholdt oppstartsmøte med kommunen 09.06.2016.

Arbeidene ble kunngjort i juni 2016 i samsvar med Plan- og bygningslovens § 12-8. Varsel om oppstart av planarbeidet ble annonsert i avisa Innherred og på kommunens hjemmeside.

Varsel er også sendt til naboer og berørte regionale myndigheter. Innspill til oppstartsvarselet er kommentert av tiltakshaver i vedlagte planbeskrivelse.  

Vurdering:

I forhold til dagens godkjente arealbruk er det små endringer i det som foreslås i planforslaget. Hovedforskjellen ligger i at det åpnes for mer boligformål, større byggehøyder og større bygningsvolum enn i gjeldende reguleringsplaner.

Forslagsstiller har fremmet et planforslag som inneholder lav detaljeringsgrad. Dette betyr at hvis planforslaget blir vedtatt gir dette grunneier/tiltakshaver stor frihet i forhold til hvordan Moan-området skal utvikle seg i fremtiden. Det er lett å forstå tiltakshavers ønske om fleksibilitet i forhold til utvikling av nye næringsetableringer. Når mulige nye næringsaktører viser interesse, kan det virke begrensende å eventuelt måtte vente på en regulerings- eller dispensasjonsbehandling. På den annen side kan det være utfordrende å se områdets utvikling som helhet, når hvert enkelt byggetiltak skal vurderes på byggesaksnivået.

I forslaget til ny kommunedelplan for Levanger sentrum er det pekt på Moanområdets betydning som regionalt viktig handelsområde, og betydningen av at dette området får utvikle seg som et attraktivt og «moderne» handelsområde i fremtiden. Handelsområdet på Moan har stor betydning for Levanger, både i forhold til sysselsetting og for å gi Levangers befolkning et attraktivt handelstilbud.  

Et moment som stadig diskuteres er konkurranseforholdet mellom Moanområdet og bykjernen i Levanger. For det meste av næringsetableringene på Moan er bykjernen ikke et realistisk alternativ. Det som bør diskuteres er om alle typer kontor og tjenesteyting bør tillates, slik som planforslaget foreslår. Ønsker vi å åpne for alle typer offentlige servicefunksjoner og f.eks. kulturinstitusjoner som teater eller kino på Moan. For å sikre aktivitet i bykjernen av Levanger vil det være av stor betydning å beholde sentrale offentlige funksjoner som er med på å skape et aktivt byliv. I arbeidet med kommunedelplan for Levanger sentrum ble det diskutert om det vil være riktig å begrense mulighetene på Moan for slike funksjoner. I forslaget som nå er på høring står det at:

Viktige tjenester bør beholdes i bykjernen, inkludert tjenester som skaper bomiljø, trivsel og folkeliv i gatene. Kino og kulturhus er eksempler på dette.

For å sikre at viktige bymessige funksjoner beholdes i bykjernen av Levanger vil rådmannen dermed foreslå følgende begrensning i forhold til hva som tillates av tjenesteyting på Moan:

Følgende tjenesteyting tillates ikke innenfor planområdet:

  • Undervisning som skoler og barnehager
  • Helseinstitusjoner
  • Kulturinstitusjoner som bibliotek, konsertlokale, kino, teater, museum og galleri


Det er positivt at det er et ønske om best mulig utnytting av næringsarealene på Moan. En god utnytting vil være med på å minske presset på den omkringliggende dyrkajorda.

Planforslaget åpner også for parkeringsløsninger under bakken og i egne parkeringshus. Med fortsatt vekst av handelsetableringer i området vil det etterhvert tvinge seg frem mindre bruk av bakkeparkering. Det er positivt at planforslaget legger til rette for dette.  

Gjennom de siste års boligbygging på området har vi erfart at dette er med på å gi området større variasjon og bedre kvalitet, enn om området hadde vært et rent forretningsområde. Det store friområdet langs Eidsbotn er også med på å gi området gode bokvaliteter og attraktive boliger.

Planforslaget inneholder to områder hvor det kan bygges høyhus i størrelsesorden 14-15 etasjer.

Klikk for større modell

Uttrykksmessig vil dette være nytt i forhold til dagens bebyggelse i området. Byggene vil framstå som signalbygg, og det kan diskuteres om det er riktig å tillate dette i forhold til områdets karakter. Moanområdet ligger i et flatt landskap og har i dag mange lave og lange bygningsvolumer. En variasjon i byggehøyden vil være positivt for å bryte opp dette. Samtidig bryter slike bygg med den bymessige kvartalsstrukturen som er påbegynt med utbyggingen av Levanger sør.

Rådmannen har vært i tvil om det er et riktig plangrep å tillate disse høyhusene, men ønsker ikke å foreslå endringer av forslaget på dette punktet før planen sendes på høring, og alle får uttale seg til saken.

Konklusjon:

Rådmannen tilrår at planforslaget sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn med de endringer som er nevnt ovenfor.

Til toppen av siden





Publisert: 19.12.2010 07:50 Sist endret: 30.05.2018 22:58
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051