Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Kommunestyret 27.01.16 - sak 8/16 - Andregangs behandling: Detaljregulering for Kvilstad


Saksbehandler: Håvard Kvernmo
Arkivsaknr: 2015/1125
Bjørg Annie Pedersen Boneng - klikk for personkort
Saksordfører: Bjørg Annie Pedersen Boneng, Sp


vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 30.09.15 60/15
Plan- og utviklingskomiteen 20.01.16 5/16
Kommunestyret 27.01.16 8/16

 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 20.01.2016

Forslag i møte:

Ingen.

Saksordfører:

Bjørg Annie Pedersen Boneng, SP

Avstemning:

Rådmannens forslag til innstilling tiltrådt med 10 mot 1 stemme.

INNSTILLING:

Levanger kommune egengodkjenner detaljregulering for Kvilstad, datert 07.01.2016, med de endringene som er gjort etter høringsperioden. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-12.
Til toppen av siden 

Rådmannens forslag til innstilling:

Levanger kommune egengodkjenner detaljregulering for Kvilstad, datert 07.01.2016, med de endringene som er gjort etter høringsperioden. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-12

Vedlegg:

1

Reguleringsplan Kvilstad 06012016 PDF  -  JPG

2

Beskrivelser PDF

3

ROS PDF

4

Bestemmelser PDF

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Høringsuttalelser 


Saksopplysninger:

Sammendrag.

Arkplan AS har fremmet forslag til detaljregulering på eiendommen gnr: 275 bnr: 15, på Kvilstad gård. Planen er en fortetting av et sentrumsnært boligområde i Levanger. Planforslaget legger opp til en høy fortetting, 60-70% BYA, og omfatter 25 nye boenheter på inntil 2,5 etasjer, fordelt på 6,8 daa. Planforslaget inkluderer bl.a. formålene boligbebyggelse, lekeområde/park, offentlig og intern kjøreveg, fortau, renovasjonstorg samt område for elektrisk anlegg. Forslaget forutsetter at eksisterende bebyggelse rives. 

Høring.

Planforslaget er lagt frem for høring og offentlig ettersyn i samsvar med PUK-sak nr. 60/15, i perioden 10.10.2015 – 28.11.2015. I forbindelse med høringen og offentlig ettersyn har det innkommet uttalelser fra statlige myndigheter og berørte parter. Disse er gjengitt og kommentert i sammendraget nedenfor:

1. Bjørn Tore Røstad i brev mottatt 10.12.2015

Mener adkomstvei bør legges i Alosavegen

Her vektlegges kortere vei til eiendommene og man sparer etablering av tre kryss langs Kvilstadvegen/Fagerbakkvegen.

Bekymret over dårligere frisikt i krysset Alosavegen-Kvilstadvegen.

Viser til at Fagerbakkvegen benyttes av skolebarn frem til Alosavegen. Kvilstadeiendommen er i dag begrodd med vegetasjon i krysset Fagerbakkvegen/-Alosavegen. Mener at siktforholdene må sikres. 

Uttrykker generell bekymring for trafikkforhold og trafikksikkerheten som følge av en økning i trafikken og at den legges rundt området.

Bekymret for standarden på innfartsvegen inn til Levanger sentrum. Viser til at fortau i deler av Sørvegen, fra Alosavegen til Jamtvegen må etableres.

Mener all utvikling av bolig i Bruborg-området bør stoppes inntil utbedringer i Fv.126 (Jamtvegen) er gjennomført. Foreslår krav om at utbygger skal betale for deler av utbedringen av fylkesvegen. Foreslår videre at Fv 126 rustes opp med bredere sykkelveg, samt omlegging fra Sigurd Berg til Okkenhaugsvegen like øst for boligfeltet Ulve, for å dra bedre nytte av krysset Okkenhaugsvegen/E6. Det ønskes også at akseltrykket på vegen kan oppgraderes til 10 tonn. Gammel veg fra Berg til enebolig på flaten foreslås tilbakeført til dyrka jord. Viser for øvrig til at det er mangel på gatelys langs strekningen.

Mener at grunnlaget for utbyggingen er feil i forhold til likebehandling mellom saker.

Det vises til at Kathrines Minde ble stoppet med bakgrunn i trafikksituasjonen i området.

Kommentar.

  • Dagens adkomstvei inn til området er vurdert og ansett som god nok.
  • Frisiktsoner er nå lagt inn i plankartet.
  • Utbyggingen ble vurdert opp mot Kathrines Minde ved førstegangs behandling.
  • Utbygging av Jamtvegen anses ikke som en del av dette prosjektet. Jamtvegen betegnes som en fylkesveg, og er med det underlagt Statens vegvesens ansvar – ikke Levanger kommune. Statens vegvesen har uttalt seg til saken og har innsigelsesrett. Det ble ikke fremmet innsigelse til planforslaget som ble lagt frem for høring og offentlig ettersyn. Rådmannen har ingen ytterligere kommentarer til dette punktet.
  • Øvrige punkt er videre kommentert under Rådmannens vurdering, punkt om trafikksituasjon.


2.      Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, datert 24.11.2015

Fylkesmannen har en generell positiv holdning til fortetting av sentrumsnære areal som gis en høy utnyttelsesgrad. 

Det vises videre til et økt fokus på støyproblematikk i plansaker, særlig for boligområder og at nødvendigheten vedrørende at gjeldende støykrav overholdes i henhold til Miljøverndepartementets retningslinjer om ekvivalent støynivå, må understrekes.

Det legges også vekt på at grunnforholdene i området viser en kvikkleireforekomst, men at det er gjennomført geotekniske undersøkelser i området med en tredjepartskontroll som friskmelder tomta for byggeformålet.

Vilkår for egengodkjenning: Ingen.

Kommentar.

Områdets beliggenhet tilsier at støynivået ikke vil overstige verdiene i Miljødirektoratets veileder om støy T1442/2012 – jfr. Tabell 3 i samme dokument. Bestemmelsene som ble lagt frem for høring og offentlig ettersyn oppfattes imidlertid som noe vag, da de viser kun til selve veilederen og ikke hvilke verdier som skal overholdes. Man har derfor spisset bestemmelsene ved å definere disse verdiene.

Fylkesmannens uttalelse oppfattes for øvrig som positiv.

3.      Nord-Trøndelag Fylkeskommune, datert 27.11.2015

Viser til at det er gjennomført en kulturminneundersøkelse i området og at det ikke er avdekket nye freda kulturminner. Det presiseres at rapporten fra undersøkelsen ikke er ferdigstilt per dags dato. Det vises videre til den generelle aktsomhetsplikten for automatisk freda kulturminner.

Viser til høy utnyttelsesgrad – 2,76 boenheter pr. daa.

Påpeker feil i bestemmelsene vedrørende takform. Planforslaget med høydebestemmelser tillater bebyggelse med gesimshøyde for flatt tak 9,5m, gesims/mønehøyde med sal- og pulttak 10,5m/10,5m. Det stilles samtidig krav om at boligene skal ha flate tak eller pulttaks form. I så fall bør høydeangivelse for saltak sløyfes.

Stiller spørsmålstegn til om saltak bør vurderes, med bakgrunn i at mye av den eksisterende bebyggelsen har saltak og at man i tillegg vil forvente økte nedbørsmengder som følge av klimaendringer.

Påpeker byggehøyden i prosjektet. Det er presisert i bestemmelsene at det på område BK1 og BK 3 kan oppføres bygninger i 3 etasjer. Det kan tolkes som om det i de øvrige felt BK2 og BK3 ikke skal tillates 3 etasjer. Fylkeskommunen er enig i en slik avtrapping mot sør og mener dette bør presiseres ved å kreve redusert gesims/mønehøyde for område BK2 og BK3.

Det er avsatt to områder til lekeplass, presisert med bestemmelser til områdene.

Samla areal er 0,5 da, som gir 20 m2 felles uteoppholdsareal pr bolig. Dette er mindre enn retningslinjer til regional plan for arealbruk og kommuneplanens arealdel for Levanger krever, og dessuten fordelt på to områder i ytterkanter mot veg og mot nabogrense. Det henvises i saksutredningen til at det er flere andre muligheter til leik og uteaktiviteter i nærheten. Med et så stort boligprosjekt som Kvilstad med 25 boliger, mener Fylkeskommunen at overordna krav til felles uteoppholdsareal må sikres enten på egen grunn eller i rimelig avstand i andre felles/offentlige anlegg. Beskrivelsen innrømmer at overordna krav ikke innfris. Vårt råd er at kommunen derfor bør kreve at leikearealet innen planområdet økes noe. Samtidig bør planløsningen bearbeides videre slik at alt leikeareal i planområdet blir samla. Da oppnås en bedre utnyttelse av leikearealet og økt mulighet for mer aktivitet.

Fylkeskommunen uttrykker at det er positivt at forslaget i beskrivelsen vil integrere/ta vare på eksisterende vegetasjon (furu) i området, det vil forbedre kvalitet og opplevelse i leikeområdet. Dette bør og sikres i plankart/bestemmelser.

Viser til at bebyggelse som forutsettes fjernet skal markeres med stipla linjer i bygningens diagonaler, i tillegg til omrisset som er vist på kartet. Benevnelse på trafo i tegnforklaring(o_E1) og i reguleringsbestemmelsen §5 (o_F1) må samordnes.

Fylkeskommunen slutter oss til kommunens krav om rekkefølgebestemmelser for etablering av fortausløsninger. V1 blir en lang atkomstveg inn i området. For å sikre god funksjon og drift av vegen mener vi det må utformes en snuplass i enden.

Vilkår for egengodkjenning: Ingen.

Kommentar.

  • Høydeangivelse med antall etasjer er nå tatt ut og endret til å kun innebefatte gesimshøyde. Inntil 8,5 m ved flatt tak og 9,5 meter ved pulttak. Det er vanlig å regne ca. 3 meter pr. etasje. De reviderte bestemmelsene vil dermed medføre at man ikke har anledning til å bygge i tre fulle etasjer. Det vil imidlertid være mulig å etablere to etasjer inkl. loftsetasje.
  • Feil i bestemmelsene om saltak er rettet opp. Bestemmelsene tillater nå kun flatt- og pulttak.  
  • Plankartet er revidert iht. Fylkeskommunens merknader. Diagonale stipla linjer er lagt inn på bebyggelse som forutsettes fjernet og formålskodene i plankartet er tilsvarende de som nevnes i bestemmelsene (jfr. Område for elektrisk anlegg). 
  • Bevaring av eksisterende furu i området er ikke sikret i bestemmelsene eller plankartet. Administrasjonen har heller ikke ansett dette som et behov, selv om det i praksis betyr at treet kan fjernes. Regulanten på sin side har en målsetning om å bevare treet i den grad det lar seg gjøre, men vil sikre seg anledning til å ta det bort, dersom det er til hinder for den praktiske gjennomføringen av prosjektet.  
  • Det er satt av ytterligere areal til felles uteopphold i plankartet, i tillegg til at det er hjemlet i bestemmelsene at krav til minste uteoppholdsareal skal være minimum 20%.  
  • Øvrige punkt er kommentert under Rådmannens vurdering.


4. Kirsti og Bjørn Sandvik i brev datert 26.11.2015

Uttrykker bekymring for trafikksituasjon og trafikksikkerhet med 29 nye boenheter. 

Er bekymret for at Kathrines Minde også blir «presset» gjennom hvis Kvilstad aksepteres. Viser til at det vil være en trafikkøkning, uavhengig av om det kalles en «ny» utbygging eller en «fortetting».

Bekymret for innsyn, solforhold og høydeforskjell til planlagt bebyggelse.

Kommentar.

  • Trafikksituasjon er vurdert ved førstegangs behandling, samt Rådmannens vurdering nedenfor.
  • Tiltaket vil ikke ha en presedenseffekt på utbyggingen av Kathrines Minde. Fortettingsprosjekt er vurdert til å kunne tillates, selv om disse også vil generere en trafikkøkning.
  • I planforslaget er det forsøkt tilrettelagt slik at solforhold og innsyn holdes intakt for naboer til området, i tillegg til at ny bebyggelse skulle få gode solforhold og utsikt. Det er over 10m mellom bebyggelsen på Kvilstad og naboers bolig i sør, nedtrapping av bebyggelsen sør i planområdet og en moderne byggestil med flate tak, som gjør byggehøyden lavere.


Endringer etter høring.

I samråd med tiltakshaver er det etter høring og offentlig ettersyn gjort følgende endringer i plandokumentene: 

Planbeskrivelse.

  • Kommentarer og innspill fra høringsperioden er lagt inn og kommentert av regulanten.


Plankart.

  1. Det er satt av ytterligere areal til felles uteopphold.
  2. Vendehammer, dimensjonert for personbil, er lagt inn i enden av den interne kjørevegen, f_V1.
  3. Fortau er utvidet fra 2 meter til 2,5 meters bredde rundt området.
  4. Frisiktsone er lagt inn i krysset Kvilstadvegen/Alosavegen, samt Kvilstadvegen/tilførselsveg vest for planområdet.
  5. Diagonale stipla linjer er lagt inn i plankartet.
  6. Område for felles lekeplass, f_FL1, er utvidet fra 0,2 daa til 0,4 daa.
  7. Område for elektrisk anlegg har fått ny benevnelse, o_E1. 


Bestemmelser.

  1. Bestemmelser om støynivå er konkretisert.
  2. Feil i bestemmelsene om saltak er rettet opp. Høydeangivelse for saltak er tatt ut, noe som i praksis vil medføre at saltak ikke vil være tillatt.
  3. Det er satt inn bestemmelser med krav til minste uteoppholdsareal på minimum 20% av BRA og at 50% av dette skal ligge på bakkeplan.
  4. Det er lagt inn bestemmelser om fortauets bredde og hva som inngår i dette formålet av skjæringer, kantstein og gangbredde.


Ovenfor nevnte endringer anses i hovedsak å være mindre justeringer og ikke av et slikt omfang at ny høringsrunde anses som nødvendig. 

Vurdering:

Arkitektur og helhetlig uttrykk:

Når det kommer til hvorvidt saltak bør tillates eller ikke, så har Fylkeskommunen presisert muntlig at valg av saltak i dette tilfellet vil være positivt mtp. økte nedbørsmengder, men også arkitektonisk - tatt i betraktning at den eksisterende bebyggelsen allerede har saltak. Dette kommer imidlertid noe utydelig frem av høringsuttalelsen som kan tolkes til at saltak ikke burde tillates. Hvorvidt dette er mindre hensiktsmessig mtp. økte nedbørsmengder og byggekvalitet kan ikke utelukkes, men administrasjonen viser til at det er en fullt forsvarlig måte å konstruere bygg på iht. byggteknisk forskrift med veiledning (TEK 10).

Planforslaget er tydelig på at ny bebyggelse skal utformes i moderne byggestil. Det er også en etablert praksis i kommunen at man åpner opp for moderne byggestil i etablerte boligområder gjennom fortettingsprosjekt - jfr. bl.a. Reguleringsplan for Nordlijordet 07.03.2007 (PlanID: 2006008).

Kvilstad er et meget tradisjonelt område når det kommer til byggestil, gjennom at majoriteten av bebyggelsen er utformet med saltak. Dette med bakgrunn i at mye av bebyggelsen ble etablert i perioden mellom 1950 og frem til årtusenskiftet. I senere tid har det derimot blitt oppført enkeltstående boliger i moderne byggestil også her, deriblant med flatt tak, med tilfeldig plassering rundt om i området. Området i og rundt Kvilstad oppfattes derfor som under utvikling, og man opplever området til å være i starten av en overgangsfase mellom tradisjonell og moderne utforming. Det er også nærliggende å tro at det vil komme flere fortettingsprosjekt i slike sentrumsnære områder i fremtiden, hvor mer moderne byggestiler antas å bli foretrukket. Hvorvidt dette på sikt vil innebefatte saltak eller flate tak er vanskelig å forutsi, men mye tyder på at flate tak blir mer og mer foretrukket. Som følge av denne reguleringen, samt fortettingsprosjektet for Kvilstadvegen 2 - som også tenkes utført i moderne byggestil, vil man kunne oppleve en tydeligere blanding av byggestilene. Administrasjonen vurderer at området allerede er åpnet for bygging med flate tak, gjennom den eksisterende bebyggelsen i nærområdet. Helheten vurderes dermed som allerede brutt. Administrasjonen vurderer videre at planforslaget vil være med på å forsterke blandingseffekten mellom flate tak og saltak, tilsvarende det som er gjort på Norlijordet, uten at det nødvendigvis vil være til sjenanse for området som en helhet. Administrasjonen ser det derfor som lite hensiktsmessig å forby bygging med flate tak i dette prosjektet.

Teknisk infrastruktur

Utbygging og vedlikehold av teknisk infrastruktur som bl.a. vann- og avløp er et kommunalt ansvar. Ved behov for opprusting av teknisk infrastruktur som følge av en utbygging, blir kostnadene rundt en slik opprusting vanligvis fordelt gjennom en utbyggingsavtale.

I dette tilfellet har ikke kommunen ansett det som et behov å utarbeide en utbyggingsavtale.

Utbygger har imidlertid bekreftet overfor Kommunen å påta seg ansvaret for utbygging av konkrete tiltak:

  • Overvannsledninger
  • Spillvann
  • Fordrøyningsanlegg vurderes etter behov, dad et blir flere tette flater enn i dag.
  • Rekkefølgebestemmelsene skal etterleves (Felles, lekeareal, internt veinett, fortau, renovasjon).
  • Gangfelt hvor Alosavegen møter Kvilstadvegen etableres i samråd med kommunen.


Barn- og unges interesser

Leke- og uteoppholdsareal

Den interne lekeplassen og friområdet vil fungere godt som leke- og friluftsområde for barn og unge. Den korte veien til områder for lek, barnehage og skole vil også fungere bra. I tillegg nevnes målsettingen om at all trafikk skal foregå på myke trafikanters premisser og at lekeplasser skal sikres med beplantning eller gjerde mot vei. 

Krav til leke- og uteoppholdsareal er hjemlet i kommuneplanens arealdel, punkt 1.5.8.

Her er det hjemlet krav til dokumentasjon om at det på eget område eller fellesområde kan avsettes leke- og oppholdsareal som dekker en opplisting av flere krav.

Fylkeskommunen påpeker at overordna krav ikke var overholdt i planforslaget som ble lagt frem for høring og offentlig ettersyn. Det vises til høringsforslaget hvor det er avsatt totalt 0,5 daa felles leke- og uteoppholdsareal, som tilsvarer 20 m2 pr. boenhet.

Ved etablering av boligområder foreligger det i kommuneplanens arealdel, krav til minimum 50 m2 pr. boenhet. Kommuneplanens arealdel åpner derimot også for at man i og rundt sentrum, kan avsette mindre uteoppholdsareal, forutsatt at det er snakk om et fortettingsprosjekt. I dette tilfellet er det snakk om en fortetting. Det er derfor sikret i bestemmelsene at 20% minste uteoppholdsareal (MUA) skal overholdes og at 50 % av dette arealet skal legges på bakkeplan. Tiltakshaver har i samråd med kommunen avsatt ytterligere areal på bakkeplan – dette er nå økt fra 500m2 til totalt 700m2, men fortsatt fordelt på to områder.

Det er i planforslaget avsatt mer areal enn det som er avkrevd på bakkeplan ved bruk av MUA. I tillegg vil det bli supplert ytterligere uteoppholdsareal ved etablering av terrasser. Denne bestemmelsen vil videre bli vurdert i sammenheng med utnyttelsesgraden og på den måten justere bruksarealet (BRA) automatisk ved behandlingen av byggesaken. Dersom man ser at avsatt MUA ikke strekker til, vil man dermed ha mulighet til å redusere BRA for å imøtekomme dette kravet.

Det kan også tilføyes at man har lekeplass og grusbane ca. 350 meter i vest, samt et offentlig regulert friområde på ca. 6,8 daa 100 meter i vest for planområdet. Sistnevnte er ikke opparbeidet, men anses som tilgjengelig.

Administrasjonen har ingen ytterligere kommentarer til dette temaet.

Trafikksituasjon

Generelt

Det er i planforslaget lagt opp til en intern kjøreveg med utgangspunkt i to avkjørsler til Kvilstadvegen/Fagerbakkvegen - i tillegg til at dagens avkjørsel inn til området, fra Alosavegen, saneres.

Det er uttrykt ønske om å gjøre en vurdering rundt en bevaring/utbedring av krysset fra Alosavegen, slik at man får redusert et kryss til Kvilstadvegen. Dette er begrunnet med at den økte trafikken inn til området vil bli lagt rundt området, noe som anses som unødvendig både mtp. forlenget kjøreavstand, men også trafikksikkerheten opp mot myke trafikkanter på Kvilstadvegen og Fagerbakkvegen. Det kan også tilføyes at man får ytterligere to avkjørsler på andre siden av vegen i forbindelse med den andre reguleringen i området, av Kvilstadvegen 2.

Administrasjonen vurderer den skisserte avkjøringen som god nok. Alosavegen opplever relativt lite trafikk fra før, men likevel mer trafikkert enn Fagerbakkvegen og Kvilstadvegen. Fagerbakkvegen og Kvilstadvegen vil tåle den estimerte økningen. Krysset hvor Fagerbakkvegen møter Kvilstadvegen er allerede komplisert fra før og vil være vanskelig å gjøre noe med. Det er videre snakk om en tilførselsveg i et boligområde, hvor man må forvente mange avkjørsler. Fartsgrensen er fastsatt til 30 km/t og trafikken er primært rettet mot kjøring til boligbebyggelsen. Bilkjøring vil dermed foregå på myke trafikkanters premisser. Man har videre besluttet å ruste opp fortauløsningen rundt området, slik at myke trafikanter vil bli bedre ivaretatt enn det de er i dag. Planlagt fortau vil imidlertid ikke sikre adkomst for fotgjengere som kommer fra Fagerbakkvegen, noe de heller ikke har i dag. Behov for fotgjengerovergang vil bli vurdert ved videre oppfølging av planen.

Siden siktforholdene forventes å bli bedre, gjennom at man tar bort den eksisterende vegetasjonen, vil dette forbedres, men ikke forventes problemfritt. Ved å legge en av avkjørslene til Alosavegen, vil man redusere noe av trafikken ved Fagerbakkvegen. Problemet vil derimot ikke bli borte heller da, da man ikke kan forutsette at fremtidige beboere ikke vil kjøre Alosavegen/Fagerbakkvegen/Kvilstadvegen, selv med en egen avkjørsel til Alosavegen. Med en avkjørsel til Alosavegen vil man også legge opp til gjennomkjøring fra Kvilstadvegen, gjennom det nye boligområdet og videre inn på Alosavegen. Dette kan ha betydning for trafikksikkerheten internt i boligområdet. Man ser da for seg et behov for fysisk sperring på sikt, for å hindre gjennomkjøring, noe som igjen tar bort mye av hensikten med kjørevegens nåværende utforming. Det vises til at kjørevegen er utformet med hensikt å skape en mulighet for gjennomkjøring for bl.a. renovasjon, med stoppunkt ved renovasjonstorget i boligområdet, og mulighet til å fortsette inn på Kvilstadvegen igjen, uten å snu. En snuplass vil ta betydelig større plass enn den nåværende vegløsningen, og på den måten ha indirekte betydning for også utnyttelsesgraden.

Administrasjonen vurderer med dette at den skisserte løsningen vil være akseptabel i forhold til trafikksikkerhet.

Konklusjon

Administrasjonen konkluderer med at de prosessuelle kravene i plan- og bygningsloven er oppfylt. Reguleringsplanens kvalitet anses videre å tilfredsstille kommunens krav og kan med det legges fram til egengodkjenning i kommunestyret.

Til toppen av siden  

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 30.09.2015

Forslag i møte:

Ingen.

Avstemning:

Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. 

VEDTAK:

Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-10, legges reguleringsplan for Kvilstad ut til høring og offentlig ettersyn med følgende tilleggspunkt og endringer i bestemmelsene. 

Bestemmelsene

Regulert fortau langs Alosavegen, Fagerbakkvegen og Kvilstadvegen skal være etablert før ny bebyggelse innenfor området kan tas i bruk.

Prosjektering for fundamentering av bebyggelsen skal legges ved byggesøknaden og godkjennes av kommunen før bygging kan iverksettes.

Det skal settes av minimum 4 boenheter som tilgjengelige boenheter.
Til toppen av siden 

OBS!

NVE har kommet med varsel om innsigelse – jfr. brev datert 24.09.2015. De viser til at de kun har sendt et standard svarbrev tidligere, grunnet stor arbeidsmengde, men at planforslaget ved nærmere gjennomgang ikke oppfyller tilfredsstillende krav til utredning. Innsigelsen går ut på at det ikke er utarbeidet en uavhengig geoteknisk rapport i forbindelse med planarbeidet – en såkalt tredjepartsvurdering.

Presiserer at varselet er kommet etter at saken ble fremmet til behandling – Dette er derfor ikke belyst i saksframlegget.

Varselet er ikke et grunnlag for at saken ikke kan sendes til førstegangs behandling eller legges ut til høring/offentlig ettersyn, men det vil være et vilkår for at planen egengodkjennes i KS.
Arkplan, som er ansvarlig for utarbeidelsen av planforslaget, har i mellomtiden supplert denne informasjonen, slik at innsigelsen anses som imøtekommet av saksbehandler i kommunen. NVE har også bekreftet at rapporten oppfyller deres vilkår i brev datert 28.09.2015. Innsigelsen anses derfor som imøtekommet.

Følgende dokument er vedlagt:


Rådmannens forslag til vedtak:

Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-10, legges reguleringsplan for Kvilstad ut til høring og offentlig ettersyn med følgende tilleggspunkt og endringer i bestemmelsene. 

Bestemmelsene

  • Regulert fortau langs Alosavegen, Fagerbakkvegen og Kvilstadvegen skal være etablert før ny bebyggelse innenfor området kan tas i bruk.
  • Prosjektering for fundamentering av bebyggelsen skal legges ved byggesøknaden og godkjennes av kommunen før bygging kan iverksettes.
  • Det skal settes av minimum 4 boenheter som tilgjengelige boenheter.


Vedlegg:

1

Reguleringsplan Kvilstad 17.09.2015 PDF  -  JPG

2

Bebyggelsesplan PDF  -  JPG

3

Planbeskrivelse PDF

4

Planbestemmelser PDF

5

ROS-analyse PDF

6

Terrengsnitt PDF

7

Geotekniske undersøkelser PDF

8

Arkeologiske undersøkelser PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Ingen

Saksopplysninger:

Bakgrunn.

Arkplan arkitektkontor fremmer et privat forslag til regulering for eiendommen gnr 275 bnr 15, Kvilstad, på Bruborg. Forslagsstiller ønsker å tilrettelegge eiendommen for boligbebyggelse med høy utnyttingsgrad. 

Planområdet.

Planområdet utgjør et samlet areal på 6,8 daa, sentralt på Bruborg - ved Levanger sentrum. Planområdet består i dag av et gårdstun, herunder hovedhus, låve og uthus. Tilstøtende arealer er hovedsakelig eksisterende boligbebyggelse og grøntarealer. Arealet for øvrig består av hage og beplantning i nord og udyrket mark/grøntareal i sør. 

Dagens bebyggelse i nærområdet består i hovedsak av 70-/80-talls eneboliger, rekkehus og noen flermannsboliger. Det er størst innslag av sal- og valmtaks form, men også nyere rekkehus og flermannsboliger med flate tak. Området oppleves som under fortetting, med noen unntak som planområdet på Kvilstad. Det er imidlertid et område i utvikling, hvorpå det er naturlig med modernisering av både estetikk og form.

Klikk for større kart

Planstatus.

Gjeldende plan er Brusve – Gimle – Vestgård, planident L1972001 vedtatt 08.03.1972 og Kommunedelplan Levanger Sentrum, planident L2000017 vedtatt 27.09.2000.

Gjeldende reguleringsplan legger opp til at området skal utvikles til eneboligbebyggelse.

Fortetting av sentrumsnære boligområder anses imidlertid å være i tråd med sentrale føringer om arealutnyttelse i kommuneplanens arealdel. Det er også naturlig med en fortetting sett i sammenheng med at resten av området er under utvikling/fortetting.

Konsekvensutredning

Tiltaket vurderes til ikke å ha vesentlig innvirkning på miljø og samfunn. Planarbeidet utløser dermed ikke krav om planprogram eller konsekvensutredning.

Planforslaget.

Generelt.

Planforslaget er en detaljregulering som viser en flateregulering av området, med boligareal, vegsystem og lekeareal. En foreløpig situasjonsplan viser en mer detaljert utnytting av området og ca. plassering av fremtidig bygningsmasse. Reguleringsplanen legger opp til en fortetting med inntil 25 boenheter.

Bebyggelsen.

Området er sørvendt. Topografien veksler fra relativt flatt terreng i nord til stedvis moderat helling i sør – jf. vedlagt terrengsnitt. Ny bebyggelse vil bli utformet med utgangspunkt i dagens arkitektur. Maks gesimshøyde for flate tak er 9,5m og 10,5 m for pulttak (høyeste gesims). Maks mønehøyde ved saltak er 10,5m. Byggehøyden er definert med utgangspunkt i gjennomsnittlig planert terreng rundt bygningsmassen. Utnyttelsesgrad er satt til maks BYA = 60%.

Klikk for større kart

Biladkomst og gang-/sykkelveg.

Beregnet adkomst inn til området er ment fra Sørvegen, via Alosavegen og inn Fagerbekkvegen. Adkomst inn til selve planområdet er tenkt løst med to avkjørsler – en ved krysset Fagerbekkvegen/Kvilstadvegen og en lengre sør på Kvilstadvegen.

Myke trafikkanter tenkes ivaretatt gjennom eksisterende fortau langs Sørvegen og Alosavegen, samt gjennom interne veger i og utenfor planområdet.

Parkering.

Boenhetene har full parkeringsdekning, både car-port og p-plasser, på egne arealer. Antall plasser følger kommunens parkeringsnorm på 1,5 parkering pr. boenhet.

Lek og uteopphold.

Det er avsatt to mindre lekeareal innenfor planområdet. I tillegg er det medregnet >50kvm uteoppholdsareal pr. boenhet. Området ligger også i nærheten av flere andre uteområder hvor det er mulighet for lek og uteaktiviteter.

Universell utforming.

Tiltakshaver har, så langt det er mulig, forsøkt å utforme boligområdet slik at boenhetene er tilgjengelig på like vilkår for så mange som mulig. 

Risiko- og sårbarhetsanalyse.

Vedlagt ROS-analyse er basert på sjekklisten til Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap. Utgangspunktet for analysen er å synliggjøre og forebygge mulige uønskede hendelser. Uønskede hendelser kan være fare for mennesker, miljø og økonomiske verdier og trusler mot samfunnsviktige funksjoner.  

Kvikkleire

ROS-analysen avdekker at området ligger innenfor et kvikkleireområde, hvor det kan være fare for ustabile masser og utglidninger. Det er i den forbindelse utarbeidet en geoteknisk rapport for området som ligger ved i sin helhet. Utdrag fra rapporten konkluderer med følgende:

«På kvilstad gård er det planlagt 40 boenheter som erstatter dagens bebyggelse. Byggetomta ligger i kvikkleirefaresone 895 Geitingsvolden og tiltaket må vurderes med hensyn til NVEs veileder 7/2014 [3] for å avklare områdestabilitet av tomta. Prosjektet vurderes i tiltakskategori 4 og er underlagt NVEs regelverk så lenge eksisterende kvikkleiresone 895 Geitingsvolden ikke endres. Det er foreslått en endring av kvikkleirefaresonens grense. Vurdering av løsneområdet med hjelp av utførte boringer tilsier at det ikke er fare for at et bakovergripende initialskred ved Levangerelva kan forplante seg inntil byggetomta. Områdestabiliteten trues ikke av fare for kvikkleireskred.

Tomta er trygg og egnet til byggeformål jf. Kravene i TEK10[2]. Tiltaket påvirker ikke lokalstabiliteten negativt, det er ikke nødvendig med terrengtiltak. Det anbefales geoteknisk prosjektering for fundamentering av bebyggelsen.

Kulturminner.

Det er ikke registrert kulturminner i området.

Det er også gjennomført en arkeologisk utgraving hvor det ikke ble konstatert funn. Utgravningsrapport er lagt ved.

I tillegg gjelder den generelle aktsomhetsplikten i kulturminneloven, dersom det gjøres funn under byggeprosessen.

Biologisk mangfold.

Det er ikke registrert naturverdier av vesentlig betydning i området.

Vann-, avløp-, energiløsninger.

  • Avfall deponeres i felles nedgravd avfallsløsning og løses med kommunal renovasjon.
  • Området blir tilknyttet kommunalt vann- og avløpsnett.
  • El-kraft tilkobles NTEs ledningsnett – Eksisterende nettstasjon er innregulert i samarbeid med NTE og kan bli tilpasset mht. kapasitet.
  • Området har bredbåndsdekning og mulighet for tilkobling.


Planprosess.

Medvirkning.

Det er gjennomført forhåndskonferanse med kommunen den 05.02.2015. 

Melding om oppstart ble annonsert på kommunens hjemmeside og i Levangeravisa den 05.03.2015.

Statlige myndigheter og berørte naboer ble varslet i brev datert 03.03.2015. Frist for uttalelse ble satt til 01.04.2015.

Komplett planforslag ble mottatt av kommunen den 04.08.2015

Planen ble sendt på en intern høringsrunde i kommunen den 03.09.2015.

Innkomne merknader:

Fagerbakkveien 16 v/Hanne Merete Skevik i brev datert 07.03.2015

  • Motsetter seg enhver omregulering av eiendommen.
  • Viser til at eiendommen er regulert til eneboligbebyggelse og at dette må være grunnlag for utviklingen av området.


Alosaveien 17 v/Sverre Jonassen i brev datert 25.03.2015

  • Mener det er for mange boenheter på et så lite område.
  • Høyden bør ikke overstige 2 etasjer.
  • Etterlyser lekeareal. Viser til at det er svært lite lekeplasser i området.
  • Etterlyser den fremtidige parkeringssituasjonen for området.
  • Etterlyser plassering av avkjørsel inn til området.
  • Viser til at det må etableres fortau langs veiene i området, spesielt Sørvegen.
  • Åpne Alosavegen for bilkjøring fra Jamtvegen, samt etablere fortau. Viser til at krysset Sørvegen/Alosavegen er trafikkfarlig på vinters tid.
  • Jamtvegen må forbedres oppover mot E6.
  • Sørvegen må bygges ut mot Magneten.
  • Utvide Sørvegen slik at det er mulig å kjøre Markvegen.
  • Alosavegen må asfalteres fra Jamtvegen.


Sørvegen 26A v/Kristi og Bjørn Sandvik i brev datert 30.03.2015.

  • Viser til at området oppfattes som «rimelig fullt» etter endt utbygging.
  • Viser til at deres solforhold på kveldstid er viktig at blir ivaretatt. Foreslår i den forbindelse at det bygges rekkehus som trappes ned i terrenget parallelt med Alvevegen i vest, og at husene får inngang fra øst med vegadkomst fra Kvilstadvegen i nord eller fra Alosavegen mot øst. Adkomst fra Alvevegen (mot vest) vurderes som lite hensiktsmessig da det er ganske høy skråning fra Alvevegen og opp til jordet. Selve Alvevegen er også ganske bratt og kan være vanskelig å komme opp på vinters tid. Med en slik plassering av husene vil det være naturlig med at utearealet for dem blir mot vest/sørvest, noe som også sikrer disse husene de beste forhold for kveldssol sommers tid. Dersom det da bygges terrasse/veranda i første etasje vil husene komme enda litt lenger østover. Dette vil bedre solforholdene på kveldstid på uteplass i nordenden av Sørvegen 26A ytterligere. Alosavegen 14 ligger høyere enn Sørvegen 26A og vil trolig beholde dagens solforhold så sant de nye husene ikke blir for høye eller kommer for nært. Dette vurderes som den beste løsningen for både nåværende og fremtidige beboere.
  • Viser til at de er den eneste bebyggelsen som grenser direkte til området, og at det i den forbindelse er ønskelig med en byggegrense på over den vanlige 4-metersgrensen.


Nord-Trøndelag fylkeskommune i brev datert 31.03.2015

  • Viser til mangelfull planavgrensning i melding om oppstart.
  • Viser til at det er meldt oppstart av planarbeid for et mindre område på andre siden av Kvilstadvegen, og at disse områdene må sees i sammenheng. Anbefaler en samla plan for områdene.
  • Ved utforming av ny plan må det legges vekt på at form, utnyttelse og plassering av bebyggelsen tilpasses omgivelser på en god måte.
  • Eksisterende verdifull vegetasjon på området bør søkes innlemmet i planen og kan være verdifulle elementer i felles uteområde.
  • Planprosessen må legges til rette slik at den sikrer mulighet for medvirkning fra ulike brukergrupper, herunder barn og unge.
  • Prinsippene for universell utforming skal legges til grunn. Anbefaler at en viss andel av boligene sikres som tilgjengelig boenhet gjennom krav i reguleringsbestemmelsene.
  • Varsler om at det er behov for kulturminneregistrering i området.


Statens vegvesen i brev datert 10.03.2015

Ingen merknader til oppstartsvarselet.

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag i brev datert 20.03.2015

Landbruk:

  • Stiller seg positiv til fortettingen med bakgrunn i bevaring av regionale og nasjonale jordverninteresser.


Miljøvernavdelingen:

  • Viser til Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging (SPR-BATP), og minner om at retningslinjene skal legges til grunn for planleggingen. Det skal bl.a. legges særlig vekt på høg arealutnyttelse, fortetting og transformasjon, samt legges til rette for kollektivtransport, sykkel og gange som transportform. Fylkesmannen forventer at planen følger opp dette.
  • Viser til rundskriv T-2/08 om barn og planlegging, samt rundskriv T-5/99B om tilgjengelighet for alle. Presiserer at planprosessen skal organiseres slik at synspunkter fra barn og berørte parter kommer frem
  • Viser til at grenseverdier for støy må overholdes. Jf. retningslinje T-1442 (KLD) samt oppdatert veileder for behandling av støy i arealplanlegging (M-128).
  • Viser til at det ikke er gjort registeringer i forhold til naturmangfold i området. Presiserer at Kommunen selv har ansvar for å ta lokale miljøhensyn og vurdere prinsippene i naturmangfoldloven.
  • Minner om krav til ROS-analyse jf. PBL §4-3, og viser til DSBs veileder «samfunnssikkerhet i arealplanlegging» som verktøy for gjennomføring av denne.
  • Minner om at hele området ligger i en kvikkleriesone. Det forutsettes at man forholder seg til dette og at avbøtende tiltak som er nødvendig i alle faser av planleggingen og gjennomføringen gjennomføres.
  • ROS-analysen skal også vurdere hvordan fremtidige klimaendringer eventuelt kan påvirke tiltaket.


Norges vassdrag- og energidirektorat i brev datert 18.03.2015

Ingen merknader til oppstartsvarselet.

  • Viser til sjekkliste for vurdering av tema innenfor NVEs forvaltningsområder og at de vil komme med en mer konkret tilbakemelding i høringsperioden.


Kommuneoverlege, Innherred samkommune 10.09.2015

  • De nye boenhetene forsterker trafikkutfordringene i området og på tilførselsveiene til området ved at det vil bli økt antall trafikanter, både mye og harde. Kritiske punkter er bl.a. Jamtvegen/Brusvebakken og krysningspunkter for denne.
  • Planlagt utbygging øker behovet for gang/sykkelstier – «myke ruter» i boligfeltet.
  • Det vil være behov for merking av veier og for info-tavler med oversiktskart i området. Merking bør tilpasses for personer som har redusert evne til å finne fram.
  • Det må forutsettes at utrykningskjøretøy kan ta seg fram og komme nært nok alle boenheter.


Byggesaksavdelingen, Innherred samkommune 09.09.2015

  • Anbefaler innregulering av snuplass fremfor blindveg, internt i området.
  • Byggegrense bør vurderes innskrenket da forslag til plassering av bebyggelse ikke er i tråd med denne.
  • Under punkt 3.2 er det referert til området BB1. Byggesaksavdelingen kan ikke se at BB1 er angitt i arealplankartet og foreslår at dette rettes på. For ordens skyld foreslås det at samtlige bestemmelser gjennomgås og dobbeltsjekkes opp mot arealplankartet.
  • Under punkt 3.2 og 3.1 er det vist til at det kan oppføres bebyggelse inntil 3 etasjer. Forslaget til utforming av bebyggelse viser imidlertid at det kun planlegges oppført bygninger i maks 2 plan. Planbestemmelsene sier imidlertid klart hva som er tillatt høyde på bebyggelser. Byggesaksavdelingen foreslår derfor at bestemmelsene om tillatt antall etasjer fjernes og lar heller bare høydebestemmelsene regulere tillatt etasje.


Kommunalteknikk, Levanger kommune 16.09.2015

  • Enhet for kommunalteknikk er positiv til tiltaket, da vi i Boligbyggeprogrammet har påpekt behov for nye boligtomter i Frol/Bruborg-området. Vi vil imidlertid kreve en utbyggingsavtale, hvor krav vil ligge på tema overvann/fordrøyning samt fortau/trafikksikkerhetstiltak.


Vurdering:

Samsvar med overordnet plan:

Flere naboer har meldt fra om at de ikke ønsker en fortetting av området. Statlige myndigheter har imidlertid ytret optimisme rundt tiltaket. Kvilstad har riktignok regulering som tilsier en lavere fortetting enn det planforslaget skisserer, men fortetting av sentrumsnære boligområder vil være forenelig med det som er tatt sikte på i kommuneplanens arealdel. Dette, sett i sammenheng med at det er etterlyst behov for boligtomter i Frol/Bruborg-området, gjør at tiltaket i utgangspunktet oppfattes som positivt. 

Geologi og grunnforhold:

Geoteknisk rapport konkluderer med at tomten er trygg, men at det anbefales prosjektering for fundamentering av bebyggelsen. Rådmannen foreslår at dette legges inn som et krav i bestemmelsene om at en slik prosjektering skal legges ved byggesøknaden og godkjennes av kommunen.  

Prosjektering for fundamentering av bebyggelsen skal legges ved byggesøknaden og godkjennes av kommunen før bygging kan iverksettes.

Samlet behandling av reguleringsplaner i området

Det er satt i gang arbeid med regulering av en mindre plan på naboeiendommen – for tilrettelegging av en firemannsbolig. Planforslaget for denne er mottatt nylig, men er ikke behandlet. En samlet behandling er i utgangspunktet ønskelig, men vil i dette tilfellet medføre at fremdriften for denne planen blir satt vesentlig tilbake og ikke kan behandles før i november. Kommunen vil dermed ikke overholde den lovpålagte behandlingstiden på 12 uker. Vurderingen av det nåværende planforslaget er imidlertid sett i sammenheng med at det kommer en mindre fortetting på naboeiendommen når det kommer til tema som bl.a. trafikkøkning. 

Trafikksituasjon

Fortettingen vil medføre en økning i trafikkmengde på et allerede belastet vegnett. Dette vil i hovedsak berøre Sørvegen og Jamtvegen, da Alosavegen er stengt med bom fra Jamtvegen. Trafikkforholdene langs Sørvegen og Jamtvegen er primært knyttet opp mot forholdet mellom myke og harde trafikanter, men det er også nevnt at vegstandarden generelt sett ikke er tilstrekkelig for å håndtere en vesentlig økning fra dagens trafikkmengde.

Planforslaget ivaretar sikkerheten mellom myke og harde trafikanter innad i planområdet gjennom at det er regulert inn fortau og interne kjøreveger med lav fart. Dette er imidlertid ikke noe rekkefølgekrav i bestemmelsene som sikrer at fortau bygges før boligene blir tatt i bruk. Rådmannen foreslår at myke trafikanter sikres gjennom en egen rekkefølgebestemmelse, som pålegger en ferdigstilling av de innregulerte fortauene før bebyggelsen kan tas i bruk. Det vises bl.a. til at fortauene langs Alosavegen og Sørvegen ikke oppfyller dagens krav til utforming.

Når det kommer til den generelle trafikkøkningen langs Sørvegen og Jamtvegen, så ble det ved behandling av Kathrines Minde og Geitingsvollen, lagt inn et rekkefølgekrav om at ny adkomst måtte etableres inn til området før boligutbyggingen kunne gjennomføres. Bakgrunnen for dette var at et nytt boligområde av en slik dimensjon som Geitingsvollen, ville generere en såpass vesentlig trafikkøkning på det eksisterende vegnettet, at det ville resultere i en uheldig trafikksituasjon.

Selv om Kvilstad berører Sørvegen og Jamtvegen, i likhet med Geitingsvollen og Kathrines Minde, så er det viktig å skille mellom bygging i «nytt» område og fortetting av et eksisterende område. SPR-BATP § 4.3 sier i tillegg at «Potensialet for fortetting og transformasjons bør utnyttes før nye utbyggingsområder tas i bruk». Trafikkøkningen vil bli noe av det samme mellom Kathrines Minde og Kvilstad, om ikke større på Kvilstad, isolert sett. Ser man dette i sammenheng, er imidlertid Kvilstad å oppfatte som et eksisterende område som fortettes, mens Kathrines Minde og Geitingsvollen er å betrakte som et nytt utbyggingsområde.

Tabellen nedenfor viser en oversikt over dagens estimerte årsdøgntrafikk (ÅDT) på vegnettet i området. Dataen er hentet fra Statens vegvesens Vegkart den 17.09.2015. 

Gatenavn

Trafikkmengde i årsdøgntrafikk (ÅDT)

Jamtvegen

2750

Sørvegen

1500

Alosavegen

300

Fagerbekkvegen

70

Kvilstadvegen

300


Med utgangspunkt i 3,5 årsdøgntrafikk pr. boenhet, vil planforslaget med 25 boenheter, isolert sett generere 88 ÅDT i tillegg til det som er oppgitt i tabellen. Noe som vurderes som en mindre vesentlig økning, sammenlignet med dagens trafikkmengde. Selv med en selv med en økning til 30 boenheter, dersom man regner med den påbegynte reguleringen av naboeiendommen, vil man oppnå en proporsjonal liten økning i ÅDT på 102.  

Rådmannen foreslår at følgende rekkefølgebestemmelse legges inn. 

Regulert fortau langs Alosavegen, Fagerbakkvegen og Kvilstadvegen skal være etablert før ny bebyggelse innenfor området kan tas i bruk.

Universell utforming

Tek-10 legges til grunn ved universell utforming. Når det kommer til krav til antall tilgjengelig boenheter avsatt i planen, så har kommunen anledning til å stille krav om et minimum antall boenheter. Jf. PBL § 12-7 nr. 4 og 5. Illustrasjonsplanen viser totalt fire leilighetsbygg i 1plan. Rådmannen anbefaler at disse sikres i bestemmelsene, slik at man har et minimum antall boenheter med krav om planfri løsning/tilgjengelig boenhet.

Det skal settes av minimum 4 boenheter som tilgjengelige boenheter.

Konklusjon

Rådmannen tilrår at planforslaget vedtas lagt ut til høring og offentlig ettersyn.

Til toppen av siden





Publisert: 19.12.2010 07:50 Sist endret: 12.02.2016 10:52
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051