Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Kommunestyret 20.03.19 - sak 10/19 - Detaljregulering Svartvika hyttefelt

Mona Saursaunet - klikk for personkort
Saksbehandler: Mona Saursaunet
Arkivsaknr: 2018/5500 - /L2017005

 

Geir Tore Persøy
Saksordfører: Geir Tore Persøy, FRP 


vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 13.06.18 36/18
Plan- og utviklingskomiteen 13.03.19 8/19
Kommunestyret 20.03.19 10/19

 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen - 13.03.2019

Forslag i møte:

Ingen.

Avstemning:

Rådmannens forslag til innstilling enstemmig tiltrådt. 

INNSTILLING:

Detaljregulering for Svartvika vedtas i medhold av plan- og bygningsloven § 12-12 med de endringer og tillegg som fremgår av saksfremlegget.
Til toppen av siden

Rådmannens innstilling:

Detaljregulering for Svartvika vedtas i medhold av plan- og bygningsloven § 12-12 med de endringer og tillegg som fremgår av saksfremlegget.

Vedlegg:

1

Revidert planbeskrivelse PDF

2

Revidert plankart A2 PDF

3

Reviderte bestemmelser PDF

4

Risiko- og sårbarhetsanalyse PDF

5

Adkomstveger til Svartvika hyttefelt PDF

6

KU - Naturmangfold - Rambøll PDF

7

Referat fra møte om planforslag for Svartvika PDF

8

Oppsummering fra møte med naboer vedrørende veitrasé PDF

9

Oversiktskart Skjesolvegen PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Høringsuttalelser fra offentlig ettersyn (11 stk.) og begrenset høring (3 stk.).
  • Planprogram for Svartvika hyttefelt, vedtatt i PUK 13.09.2017
  • Veitegninger


Saksopplysninger:

Sammendrag.

Planarbeidet ble påstartet i februar 2017. Planprogram ble vedtatt 13. september 2017.  

Det planlegges for 21 hyttetomter med tilhørende anlegg i Svartvika. Deler av planområdet ligger innenfor 100-metersbeltet langs sjøen, men alle nye hyttetomter er plassert utenfor dette beltet. I forbindelse med høring og offentlig ettersyn har det blitt debatt rundt adkomstveien inn i planområdet. Flere av naboene var sterkt kritiske til at eksisterende vei skulle betjene 21 nye hyttetomter. De mente at veien og traseen ikke var egnet for dette, og at det ville ha sterke negative konsekvenser for trafikksikkerheten. Tiltakshaver har hatt dialog med naboer for å identifisere problemområder og gjøre et forsøk på å finne løsninger. En har ikke lyktes i å finne andre mulige adkomsttraseer til de nye hyttetomtene enn det som fremmes u planforslaget. I samråd med administrasjonen har tiltakshaver justert planlagt utforming av adkomstvei uten å gjøre store endringer på traseen, slik at en imøtekommer flesteparten av naboenes innspill og innvendinger. På anbefaling fra kommunen har tiltakshaver også fjernet tre hyttetomter langs veien mellom LS1 og FR5, for å unngå å legge unødvendig press på dyrkajord. Etter høring og offentlig ettersyn ønsket tiltakshaver å endre planforslaget ytterligere ved å legge til en ny hyttetomt ved siden av eksisterende hyttetomt FR5. Dette utløste behov for ny begrenset høring til berørte parter. Begrenset høring ble avsluttet i januar 2019.

Høring.

Planforslaget er framlagt for høring og offentlig ettersyn i samsvar med PUK-sak PS 36/18. I forbindelse med høringen og offentlig ettersyn har det innkommet de uttalelser som nedenfor er gjengitt i sammendrag og kommentert:

1.      Fylkesmannen i Trøndelag, 20.08.2018:

To mindre vegstrekninger er foreslått omlagt, og på deler av denne omleggingen berøres dyrka jord. Fylkesmannen ber om at trasé, kurvatur og stigningsforhold vurderes kritisk for de to strekningene før sluttbehandling for å minimere omdisponeringen av dyrka jord. I tillegg til omdisponeringen av jorda bør det også avveies om hvor store terreng-/landskapsinngrep som bør foretas i et slikt småkupert jordbrukslandskap.

Klima- og miljøavdelingen vil fremdeles hevde at en slik utbygging burde vært vurdert i forbindelse med revidering av kommuneplanens arealdel. Åsenfjorden er delvis en viktig biotop for sjøfugl, bl.a. ærfugl. Økende aktivitet med fritidsbåter og vannskutere medfører forstyrrelser, og kan være en medvirkende årsak til nedgang i bestanden for en del sjøfuglarter. I revideringen av kommuneplanens arealdel vil vi sterkt oppfordre til at det foretas en gjennomgang av samlet belastning i Åsenfjorden, og en vurdering av hvor mye mer utbygging området tåler ut fra en samlet avveining av interesser og verdier i området.

Ifølge framlagte planforslag vil det ikke åpnes for fritidsboliger i 100-metersbeltet.

Det er foretatt en naturtypekartlegging i området som viser fem registrerte naturtyper av B- og C-verdi. Ingen av disse vil bli berørt av utbyggingen. I stedet for ny småbåthavn er det lagt opp til en utvidelse av eksisterende småbåthavn med 20 plasser til totalt 40 plasser. Vi vurderer en slik samlet lokalisering som positivt, men savner en grundigere vurdering av konsekvensene av en slik fordobling i antall båtplasser vil bli for sjøfugl i fjorden.

Kommentar. Beslag av dyrkajord er holdt til et minimum. Noe dyrkajord går med som følge av omlegging av adkomstvegen ved gårdstunet til Vidar Undlien. Bestemmelsene 3.1, 4.2.1 og 4.2.2 skal sikre at terrenginngrep holdes til et minimum og at bebyggelsen tilpasses til terrenget. Fylkesmannens innspill om revisjon av kommuneplanens arealdel tas til etterretning. En fordobling i antall båtplasser vil trolig være negativt for sjøfugl i fjorden. På dagen for befaring ble det gjort en lydobservasjon av ærfugl (nært truet art i rødlista) i nærheten av småbåthavna. Det regnes likevel som mer positivt for sjøfugl at nye båtplasser kommer som utviding av eksisterende småbåthavn fremfor ny lokalisering inni Svartvika, der strandsonen og vegetasjonen er bedre bevart.

2.      Trøndelag fylkeskommune, 12.07.2018:

Fylkeskommunen minner om den generelle aktsomhetsplikten etter § 8 i kulturminneloven. Vi forutsetter at kommunen legger stor vekt på god landskapstilpasning i den videre byggesaksbehandling, og at det tas hensyn til vannmiljø.

Kommentar: Aktsomhetsplikten i kulturminneloven er tatt inn i bestemmelsene. Hensynet til vannmiljø er sikret i bestemmelsen om krav til tekniske VA-planer og krav om felles minirenseanlegg for nye hytter.

3.      Statens Vegvesen 13.09.2018:

Statens vegvesen mener på generelt grunnlag at Levanger kommune bør forholde seg til sine overordnede planer, og heller legge til rette for bygging av fritidsboliger der slikt er planlagt i kommuneplanens arealdel. Reguleringsplan for Svartvika hyttefelt er dog å regne som en fortetting og utvidelse av eksisterende hyttefelt, noe som er positivt.

Eksisterende avkjørsel fra fv. 6848 har tilfredsstillende siktforhold. Statens vegvesen har ingen merknader til reguleringsplanen.

Kommentar: Tatt til etterretning. Tiltakshaver ble i oppstartsfasen rådet av Levanger kommune til å fremme planene sine om hyttefelt som innspill til kommuneplanens arealdel. Han valgte å heller fremme reguleringsplanforslag.

4.      NTE Nett AS, 2.07.2018

Vi forutsetter at strømforsyningsanleggene blir ivaretatt i reguleringsplanarbeidet og gjør samtidig oppmerksom på at det ikke er ledig kapasitet på eksisterende fordelingstransformator, og det må etableres ny nettstasjon med trafo på bakken for forsyning til nye hytter.

Kommentar: To nye nettstasjoner er lagt til i planforslaget og etter anbefalinger fra NTE.

5.      Morten Storvik, Skjesolvegen 258, 26.06 2018:

-         Storvik poengterer at det er planlagt en vesentlig utbygging av veien forbi hytta si, noe som vil medføre en kraftig forringelse av eiendommen.

-         Utbyggingen av veien vil ifølge planen gi følgende problemer:

  • Trafikkøkning på 5 til 6 ganger. Dette ca. 5 meter fra utendørs oppholdsplasser og stor støvplage på varme sommerdager. Dette er sikkerhetsmessig uforsvarlig.
  • Ingen avskjerming av forbigående trafikk.
  • Tap av parkeringsplassen foran hytta som han har brukt siden 1963.
  • Eventuell sprenging i bakken i området kan medføre at den brønnen som er boret kan miste vannet eller få redusert kapasitet.

-         Storvik mener at eiendommene Skjesolvegen 286, Skjesolvegen 260 samt «Øvreplassen» Skjesolvegen 262 vil få noen av de samme problemene.

-         På nordvest siden av hytta går det en parallell kjerrevei. Ved å oppgradere den i stedet vil alle plagene for ovennevnte eiendommer forsvinne. Storvik foreslår at det gjøres en befaring slik at dette kan bekreftes og står gjerne til disposisjon for å utdype de ulike momenter i saken.

Kommentar: Saksbehandler ble med på en befaring med Storvik den 21.08.2018, noe som var nyttig mtp. å få bedre forståelse for utfordringene med veien. Befaringen og samtalen ble sett på som en anledning for Storvik til å gi et mer utfyllende innspill i høringen.

Adkomstveien framstod som veldig smal, stedvis bratt og tett innpå bebyggelsen. Alternativet til adkomstveg langs den parallelle vegen på nordvestsiden av hytta framstod som et godt alternativ for å unngå trafikkøkning tett på uteområdene til eksisterende hyttebebyggelse. I og med at det allerede går en gammel kjerrevei her, vil ikke tapet av dyrkajord bli stort. Dette alternativet kan likevel ikke velges, siden grunneier ikke ønsker å gi tillatelse til vei her.

Parkeringsplassen til Storvik er nå hensyntatt i revidert planforslag. Brønnen er hensyntatt ved at kurven på vegen forbi brønnen er rettet ut, og bredden på vegen er noe redusert i revidert planforslag, (men er fortsatt ½ m bredere enn dagens vegtrasé).

6. Toril Størseth og Christian Ugelstad, Skjesolvegen 286, 17.07.2018. 

  • Planlagt veitrase kommer i konflikt med uteområdet på eiendommen. De fleste av de eksisterende eiendommene langs denne veien vil bli betydelig berørt av en trafikkøkning på 40%, da mange har hyttene og uteområdene sine inntil veien.
  • Kjøring til og fra bryggeanlegg/badeplass ved Undli Kai vil medføre trafikkøkning som ikke er tatt med i beregningene.
  • Størseth og Ugelstad understreker at tiltakshaver vil ikke få samtykke fra dem til å benytte deler av tomta til veitrase.
  • I planforslaget er det skissert to alternativer til vei. Ved å benytte seg av alternativ 1 vil de fleste av eksisterende hytter bli langt mindre berørt av utbyggingen. Ifølge planforslaget vil dette medføre et større tap av dyrket mark, men det er allerede anlagt en traktor/kjerrevei langs hele åkerkanten så tapet vil ikke være så stort i praksis. Ved felt FF2 er tre hyttetomter lagt på eksisterende vei, ved å fjerne disse fra planen vil det redusere inngripen i dyrket mark.
  • Poengterer at hyttenaboen (Skjesolvegen 260) har i dag en garasje og parkering på ny hyttetomt FF1. Arealet er nyttig som snuplass. Deler av dette arealet bør tas inn i planen som tilleggsareal for parkering til Skjesolvegen 260. Denne eiendommen har hevd.
  • I planforslaget planlegger tiltakshaver å utbedre deler av veien. Med en så stor økning med antall hytter i området, må utbygger sørge for at hele veitraseen som benyttes i område utbedres med tanke på trafikksikkerhet. Ønsker gjerne at det blir tatt en befaring i område.

 
Kommentar: En trafikkøkning kan oppleves som negativt for den enkelte hytteeier, men i et større perspektiv er likevel fortetting i eksisterende hytteområder å foretrekke fremfor utbygging av nye uberørte områder. Regulering av turveg nordvest for Øverplassen skal bidra til å fremheve turvegen som gangadkomst til småbåthavna, og om mulig begrense kjøring til småbåthavna. Slik revidert planforslag foreligger, blir ikke tomta til Skjesolv. 286 direkte berørt av foreslått veijustering. De tre hyttetomtene som i tidligere utkast til planforslag var lagt på eksisterende veg er nå fjernet fra planforslaget. Hvordan tiltakshaver og nabo ved Skjesolvegen 260 løser påstand om hevd på garasje/parkering på nevnte areal er en privatrettslig sak som må løses mellom dem. Administrasjonen mener det er tilstrekkelig at kun de delene av adkomstvegen som regnes som problematiske blir sikret utbedring. Befaring i området ble gjennomført i august 2018. 

7. Anders Dahlø, Skjesolvegen 278, 14.08.2018: 

  • Dahlø hevder at veien utenfor sin eiendom er et av de farligste punkter på strekningen. Han savner at trafikksikkerheten gis høy prioritet, jfr. PUKs vedtak av planprogrammet den 13. september 2017. I konsekvensutredningen for adkomstveg er det lagt vekt på at justert trasé skal trekkes lengre unna gitte eksisterende hyttetomter, men dette er ikke nevnt for Skjesolvegen 278.
  • Ønsker at Asplan Viak kunne beregne trafikkgrunnlaget mer konkret på veien utenfor hytta hans da trafikken i dag er kjøring til 3 hytter, men etter utbygging av hyttefeltet blir det bilkjøring til 23 hytter (revidert etter høring: 21 hytter).
  • I planbeskrivelsen pkt.1.3 eiendomsforhold, står det også at eier av 242/27 taper 21 kvadratmeter. Mulig tilleggsareal 134. Dette har han ikke hørt noe om fra tiltakshaver, og han vet heller ikke hvor på tomta han taper areal.
  • Stiller seg uforstående til pkt. 9.1.6 i planbeskrivelsen, der det står: «Grunneier har vært i dialog med Dahlø underveis i planarbeidet og vegen er omlagt forbi Dahløs eiendom. Omleggingen åpner for en utvidelse av Dahløs tomt slik at oppførte bygg som pr. i dag går utenfor eiendomsgrensen kan inngå i Dahløs eiendom.» Dahlø mener det ikke har vært noen dialog om akkurat dette, men det har tidligere vært en dialog om å legge veien vest for sin tomt, men denne løsningen var ikke gjennomførbar. Han har også et skjøte som bekrefter at byggene hans står innenfor egen eiendom.
  • Fremtidig vedlikehold av vei må avklares, da eiere av eiendommene skjesolveien 278, 280, 282, 284 har bekostet grus og vedlikehold av veien i fra Øverplassen og til enden på veien. I perioden skogen hugges og anleggsperioden for hyttebygging må tiltakshaver sette veien i samme standard som den har i dag.


Kommentar. I revidert planforslag er adkomstvegen nå også trukket lengre unna Dahløs hytte. Den bratte svingen sør for hytta er også rettet ut. Det vil altså ikke gå med noe areal fra eiendommen. Alle byggene til Dahlø er plassert innenfor hans egen eiendom, dette bekreftes av skjøtet. Det er ikke adgang til å gi bestemmelser som sier noe om fremtidig vedlikehold eller drift. Fremtidig vedlikehold av veg må derfor avklares med brukerne av veien/veilaget. 

8. Jan Gunnar Wik, Skjesolvegen 260, 22.08.2018: 

  • Wik hevder bruks- og eiendomshevd for areal med garasje/bod på motsatt side av vegen for Skjesolvegen 260. Dersom planforslagets veialternativ 2 kommer til anvendelse må dette må kompenseres. En anmoder derfor om at det ved videre saksbehandling legges til rette for at det omtalte arealet kan komme inn i ordnede former mellom partene.
  • Planforslagets veialternativ 2 medfører at deler av Skjesolv. 260 blir utilgjengelig. Det er i planforslaget oppgitt et arealtap på 2 m². Avsatt areal til skjæring og grøft som vist på tegning kan da ikke være medregnet. I tillegg til å forhindre adkomst til den omtalte «pynten» som i dag benyttes til parkering vil forslaget medføre at eksisterende gjerde må flyttes.
  • Benytter seg av drikkevannsbrønn ca. 2 m fra veien og strømforsyning lagt over veien i det samme området. Dette bør innlemmes i revidert ROS-analyse og hensyntas ved sprengings- og gravearbeider.
  • Planforslagets vegalternativ 1 vil medføre økt trafikk nedenfor samt inngripen på sørvestlige del av eiendommen. Dette er ikke ønskelig.
  • Dersom vegalternativ 1 benyttes bør innregulertvei på eiendommen Undlien nordre flyttes slik at en minimerer tapet av dyrkajord.
  • Har et ønske om at adkomstvegen til Svartvika hyttefelt legges via Djupvikaveien og gamle Løvtangveien. Dette vil være mindre belastende for naboer, og en må uansett kjøre utover denne veien for å kaste avfall. Det bør stenges for gjennomkjøring med bil mellom Svartvika hyttefelt og bebyggelsen ved Øverplassen samtidig som en legger til rette for gang- og sykkeladkomst til småbåthavna. Løvtangvegen forutsettes oppgardert.
  • Planforslagets oppgitte trafikkøkning ser ut til å være basert på økning ifra eksisterende situasjon og har ikke hensyntatt situasjonen for når reguleringsplanen for Undlien Nordre blir fullt utbygd.
  • Ved utvidelse av Undli kai bør en sette av areal til vinterlagring av brygger. En bør åpne for mudring og fjerning av eksisterende molo. Det bør legge til rette for å etablere en sikker rampe for båtutsett. Det er ønskelig at det gjennom revidert planforslag angis restriksjoner på bilkjøring til- og fra båthavna, f.eks. bør en ikke legge til rette for mer parkering.
  • I opprinnelig planforslag var det lagt inn en ny småbåthavn i Svartvika som nå er tatt ut. Wik mener at dette arealet var bedre egnet, tatt i betraktning værforholdene.
  • Det bør i videre saksbehandling gjøres en totalvurdering om adkomstvei og småbåthavn. Reguleringsplanen for Undlien Nordre bør være med i denne vurderingen.


Kommentar. Dersom tiltakshaver og Wik har kommet frem til en løsning om erstatning for hevd på garasje, er det gunstig at planforslaget hensyntar dette. I revidert plankart ser dette ut til å være løst ved at ny hyttetomt FF1 er delt i to slik at Skjesolvegen 260 får mulighet til å disponere den ene delen. I revidert planforslag er foreslått vegtrasé trukket noe lengre unna Skjesolv. 260. Eksisterende brønner skal iht. til bestemmelsene ivaretas i anleggsfasen. Vegalternativ 1 i Asplan Viaks rapport er ikke aktuell. Adkomst via Djupvikavegen og Gamle Løvtangveien er heller ikke aktuelt; ingen av disse alternative gis vegrett fra grunneier. Utbygging av hytter i reguleringsplan for Undlien Nordre vil trolig ikke generere ekstra trafikk forbi hytteklynga ved Øverplassen og videre innover mot Svartvika. Det legges ikke opp til flere parkeringsplasser ved kaia enn det er i dag. Tiltakshaver har fulgt fylkeskommunens anbefaling om å samordne behov for nye båtplasser med eksisterende småbåthavn – Undli kai.

9. Terje Lindseth, Skjesolvegen 284, 21.08.2019:

  • Uttrykker bekymring for utforming av hyttene. En risikerer å få "funkis-hytter» på søyler med maks høyde og flate tak. De fleste tomtene ligger på høydedrag og vil da bli som høye kasser med mulig høyde 6,5 m. Her bør reguleringsplan ellers i området gjelde og en må bygge hyttene ned i terrenget. Ref. kommuneplanens arealdel: Hyttebebyggelsen kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 3,5 m og maksimal mønehøyden på 5,5 m over planert terreng målt ved bygningens høyeste fasade. Bebyggelsen skal tilpasses landskapet og nærliggende bebyggelse.
  • Vegen må utbedres (og utvides) i sin helhet og ikke kun punktvis. Det må bli mulig å møtes 2 biler. Veien har også i dag en bæreevne som vil få betydelig medfart i en anleggsperiode.
  • Tiltakshaver bør vurdere om avsatte p-plasser er store nok, slik at en unngår at biler blir parkert langs vegen til hinder for andre. Ut fra erfaring så må man i gjennomsnitt regne minimum 2 biler /hytte. På PP3 skal det avsettes minst 2 plasser for besøkende. Lindseth går ut ifra at det er tenkt til de som i dag bruker Svartvika til bade- og rekreasjonsområde. Dette er også for lite.
  • Brønnen ved PP3 må hensyntas og eventuelt erstattes.
  • I tillegg til § 9.1 må det stilles krav om at vei må opparbeides og omlegges før utbygging starter.


Kommentar. Bestemmelsene for utforming av hyttene er nå revidert slik: «Hytter tillates bygd med saltak, pulttak eller flate tak. Største tillatte mønehøyde er 5,5 m, og

største tillatte gesimshøyde ved saltak er 4,0 m. Maks gesimshøyde ved pulttak og flate tak er 5,0 m. Høydene måles ved høyeste fasade over planert terreng.» Største tillatte mur‐ eller pilarhøyde er 30 cm, eller evt. inntil 1,50 m, dersom det kan dokumenteres i byggesaken at terrenginngrepet blir vesentlig mindre ved avvik fra den generelle høydebestemmelsen. Å legge opp til en parkeringsdekning på to biler pr. hytte er ikke aktuelt, de færreste har behov for mer enn én bil på hytta. Sammenlignet med dagens situasjon, vil det åpnes for to flere p-plasser til badegjester i Svartvika. Eksisterende brønner skal ivaretas. Iht. til bestemmelsene skal deler av veitraséen opparbeides og omlegges før de første anleggsarbeidene tar til. Dette gjelder strekninger som blir berørt. Ferdigstilling av veien frem til de aktuelle fritidsboliger skal skje innen det gis brukstillatelse til 3. fritidsbolig i felt FF3-10. 

10. Vidar Undlien, Skjesolvegen 214, 24.08.2018: 

  • Forutsetter en omlegging av veien forbi sitt gårdstun før det gis veirett.
  • Han understreker at veialternativ 1 ikke gis veirett, men forutsetter at opprustning av dagens adkomstvei, veialternativ 2 gjennomføres.
  • Har oppfattet at det slik at Levanger Kommune går inn for at småbåthavna på Undlien Nordre kan utvides til 40 plasser (20 godkjente båtplasser tidligere). Går ut ifra at flytebrygga beholder betegnelsen ’privat småbåthavn’. Småbåthavna skal styres av eieren av eiendommen Undlien Nordre.
  • Det er ikke inngått noen avtale om bruk av småbåthavna ved Undli kai for hyttefeltet Svartvika. Det er ikke inngått noen avtale om rett til bruk av vei over Undlien Nordre sin eiendom.

 
Kommentar. Omlegging av veien ved gårdstunet skal skje før anleggsarbeidet tar til. Planforslaget legger opp til gjennomføring av et justert alternativ 2. De som ønsker båtplass ved Undli kai må inngå avtale med grunneier. I plansammenheng brukes betegnelsene «privat» og «felles» ganske likt, men skilles fra «offentlig» formål. Vegrett over Undlien Nordre må avtales med grunneier. 

11. Øyvind Nordaune, Djupvikvegen 46, 25.08.2018:

  • Mener en utbygging i den grad planforslaget åpner for vil ødelegge for idyllen i området for de som bor der fast.
  • Regner med at ledige hyttetomter som planforslaget og gjeldende plan for Undlien Nordre åpner for, vil medføre anleggstrafikk forbi seg i 15-20 år til. Dette fordi salg av hyttetomter i området generelt ikke går fort unna.
  • Er bekymret for forringet utsikt mot sjøen og økt støy som tiltaket vil medføre.
  • Mener at skogen som nå er planlagt til hyttefelt er en viktig viltkorridor mellom Skjesolmarka og Djupvikmarka. Tiltaket vil være negativt for viltet og jakta som bedrives i dette området.
  • Er kritisk til at utbygger allerede har begynt å legge til rette for utbyggingen ved å ta ut skog i området før planen er vedtatt. Mener samtidig at hogstarbeidet er utført på en slik måte at det medfører ulempe for andre i området: (støy over lengre tid i ferien, parkering av store maskiner like ved drikkevannsbrønn, kvistdunger som blir liggende.)
  • Ønsker at kommunen venter med å vedta ny hytteplan i Svartvika inntil tilgjengelige hyttetomter i Djupvika er solgt.
  • Understreker at fastboende i området også har behov for frihet og urørt natur ned mot sjøen.

 
Kommentar. Fortetting kan oppleves som uheldig for de som allerede holder til i området, men i den store sammenhengen er fortetting å foretrekke fremfor utbygging i hittil tilnærmet uberørte områder. Anleggstrafikken vil trolig ikke være konstant i 15-20 år, da salg av tomter kan skje i «rykk og napp». For utbygging av hytter regnes det heller ikke å være mye anleggstrafikk. En utbygging iht. til planforslaget vil ikke medføre vesentlig fragmentering av skogen. Jakt i dette området er allerede begrenset av eksisterende hytter samt populært friluftsområde ved Svartvika. Grunneier har rett til å ta ut skog på egen eiendom, dette krever ingen søknad til kommunen. Arbeidet bør fortrinnsvis utføres på en slik måte at det ikke fører til vesentlig ulempe for naboer. Det er forståelse for at fastboende ønsker å bevare dagens situasjon med tilnærmet urørt natur ned mot sjøen, men ingen kan ha krav på at det ikke bygges ved siden av dem i all fremtid. Merk at 100-metersbeltet langs sjø er bevart for å sikre allmennhetens tilgang til sjøen samt allmenne interesser. 

Etter høring og offentlig ettersyn.

Etter høring har planavdelingen i kommunen hatt et møte med tiltakshaver for å gå gjennom høringsuttalelsene og diskutere mulige løsninger på ulike problemstillinger. Planavdelingen ga en samlet anbefaling av plangrep som burde tas inn i planforslaget og oppfordret videre til dialog med hyttenaboene. Se vedlagt møtereferat for mer informasjon.

Tiltakshaver avholdt et dialogmøte med hyttenaboene for å diskutere bl.a. mulige løsninger for adkomstveg. Han tok opp de tema og løsninger som hadde blitt diskutert sammen med kommunens planavdeling. Saksbehandler fikk kopi av referatet fra møtet, dette følger vedlagt. Flere av naboene som deltok i møtet har send kommentar til referatet som ble sendt ut. Flere uttrykte at foreslåtte justeringer av planforslaget ikke ga en god nok løsning på adkomstutfordringene, og at utsendt referat ikke formidlet interessemotsetningene og motstanden mot foreslått trasé. 

Etter disse møtene ble planforslaget revidert og oversendt saksbehandler for kommentar.  Samtidig kom det et forslag om å ta inn en ny hyttetomt FF2 ved siden av eksisterende hytte FR5, som erstatning for tre hyttetomter som ble tatt ut av planforslaget på kommunens anbefaling. Den nye hyttetomta berørte ikke dyrkajord. Den nye hyttetomta utløste en ny begrenset høring, slik at Fylkesmannen, Fylkeskommunen og nærmeste nabo ved Skjesolvegen 278 fikk mulighet til å uttale seg til endringen. Begrenset høring foregikk i perioden desember-januar 2018/2019, og resulterte i de tilbakemeldinger som under er gjengitt i sammendrag og kommentert:

1.      Fylkesmannen i Trøndelag, 19.12.2018: 

Ut fra jordvernhensyn er det positivt at dagens vegtrase likevel i all hovedsak kan nyttes. Med den nå foreslåtte vegtraseen framstår det imidlertid som uheldig at parkeringsplassen PP1 fortsatt ligger på dyrka jord bak låven og tunet på gnr/bnr 242/3. Fylkesmannen vil sterkt anmode om at PP1 flyttes bort fra dyrkajord.

Fortsatt bebygger ingen hytter dyrka jord direkte, men flere hyttetomter ligger med formålsgrensen i markslagsgrensen til dyrka jord, bl.a. den nye tomten som tas inn, FF2. Landbruksavdelingen vil gi et faglig råd om at formålsgrensene for fritidsbebyggelse trekkes noe unna markslagsgrensen til dyrka jord for å unngå unødvendige konflikter ved drift av jorda.

Fylkesmannen gir faglig råd om at også bygningsmassen LS1 og LS2 på landbrukseiendommen reguleres til LNFR. Landbruksavdelingen kan ikke se hensikten med å regulere tunet på eiendommen til LNFR-spredt, da det hverken åpnes for ny bolig, fritids- eller næringsbebyggelse innenfor de to områdene, annet enn bygg som iht. bestemmelsene også faller innenfor LNFR-formålet.

Kommentar. PP1 er nå flyttet slik at det kun dekker det arealet som i dag benyttes som parkering langs vegen. PP1 skal ikke berøre dyrkajord. Arealet FF2 er nå trukket noen meter unna markslagsgrensen. Formålet LS1 og LS2 ble ikke endret. Ut fra et planfaglig ståsted, er det ubetydelig om arealet reguleres til LNFR eller LNFR-spredt. Eiendommen kan likevel nyttes til landbruksformål og fritidsbebyggelse, og ved eventuelt ønske om fradeling vil det uansett bli krav om jordlovsbehandling og delingsbehandling.

2.      Trøndelag fylkeskommune, 7.12.2018:

Fylkeskommunen har ingen merknader til saken.

3.      Anders Dahlø, Skjesolvegen 278, 27.12.2018:

Bemerker at på tomt FF2 er det drikkevannskilde for Dahlø og andre eiendommer i området. Rundt denne brønnen er det en åpen grøft som tar unna overflatevann, og dette renner over tomt FF2 og videre nedover. Dahlø er redd for at overflatevann kommer inn i brønnen ved utbygging av FF2. Skjøte som viser rettighet til vann ble vedlagt høringsuttalelsen.

Kommentar. Utbygger skal holde seg til denne bestemmelsen i regulerings-bestemmelsene: pkt 3.2. fjerde ledd: «Eksisterende fall/grøfter som leder overvann bort fra eksisterende brønner skal ivaretas. Dersom tiltak som følger av planen berører eksisterende drikkevannskilder skal disse sikres eller erstattes for de berørte parter.» Utbygger skal også iht. bestemmelsene legge frem tekniske planer for veg, el-kabler, vann og avløp i byggesaken. Etter høring er også «overvannshåndtering» lagt til i dette punktet.

Endringer etter høring, offentlig ettersyn og påfølgende begrenset høring.

I samråd med tiltakshaver er det etter høring og offentlig ettersyn gjort følgende endringer i plandokumentene:

Planbeskrivelse.

  • Planbeskrivelsen er justert for å samsvare med endringene i plankartet og planbestemmelsene. Konsekvensutredningen er ikke endret.


Plankart.

  • Tre hyttetomter langs vegtrasé mellom Skjesolvegen 262 og 278 er tatt ut av planforslaget. Én ny hyttetomt på andre siden av veien, FF2, er tatt inn.
  • Vegtraséen mellom Skjesolvegen 262 og 278 ble flyttet vekk fra dyrkajord og nærmere dagens trasé der de tre tomtene som ble tatt ut av planforslaget stod. Areal for parkering PP1 ble i den forbindelse tilsvarende flyttet.
  • Bredden på adkomstvegen er justert ned fra 4 m i opprinnelig planforslag til 3,5 m i revidert planforslag. I dag er veien 3 m bred. Dette gjør at man enklere kan justere veitraséen slik at den ikke kommer i konflikt med eiendomsgrenser, parkeringsplasser og brønner til tilgrensende hyttenaboer.
  • Vegtraséen er flyttet lengre unna eksisterende hyttebebyggelse langs veien. Både vertikale og horisontale kurver er stedvis jevnet ut.
  • Den gamle kjerreveien på nedsiden av Øverplassen reguleres som tursti for å fremheve denne som gang-/sykkeladkomst for nye hytteeiere til kaia.
  • Som følge av endringer av veitrasé og regulering av tursti er det frigjort plass til to nye formålsflater avsatt til eksisterende fritidsbebyggelse (FR). Den ene er i tilknytning til Skjesolvegen 260, og den andre i tilknytning til Skjesolvegen 286.
  • Nya adkomstpiler er lagt til for eksisterende fritidsbebyggelse langs adkomstveien.
  • Areal til nettstasjon er avsatt på to steder.
  • Eksisterende naust er tatt inn.
  • LNFR for spredt bebyggelse er utvidet med LS3 for å inkludere tiltakshavers fremtidige planer om ny driftsbygning i planarbeidet.

 
Bestemmelser.

  • Rekkefølgebestemmelsene for vei er endret slik at berørte veistrekninger sikres oppgradering og omlegging før hovedparten av anleggsarbeidene tar til. Veien skal ferdigstilles før det gis brukstillatelse for 3. fritidsbolig i felt FF3-10.
  • Som vilkår for gjennomføring pkt. 9.1 er lagt til bestemmelse om at anleggsarbeidene skal foregå utenfor høysesongen for bruk av hyttene, dvs. sommerferien til grunnskolene.
  • Bestemmelse for Energianlegg (nettstasjon) er lagt til.
  • Overvannshåndtering er lagt til i pkt. 3.2 krav om tekniske planer. I tillegg legges følgende tekst til i bestemmelsen: Eksisterende fall og grøfter som leder overvann bort fra eksisterende brønner skal ivaretas.
  • Følgende tillegg legges til pkt. 6.2 Turveg: GT4 skal fungere som snarveg til småbåthavna, og kan benyttes som adkomst til LS1 og LS3.


Vurdering:

Generelt:

Planforslaget er ikke i samsvar med overordnet kommuneplan der arealet er regulert til LNFR-spredt. Omfanget av planforslaget utløste krav om planprogram og konsekvensutredning. Planprogrammet ble vedtatt 13.09.2017. Konsekvensutredning er vedlagt planforslaget. 

Slik mengden av innspill fra naboer og lengden på saksfremlegget antyder, er dette en konfliktfylt sak. Naboer er kritiske til utbygging av flere hytter i enden av adkomstvegen deres. Bekymringene går først og fremst på økt trafikk og aktivitet, samt beslag av areal som utbedret adkomstvei kan medføre. Flere uttrykker også at dialogen mellom tiltakshaver og berørte naboer har kommet for sent i planprosessen og at det har vært lite informasjon å få underveis.

Flere offentlige myndigheter har anbefalt at slike reguleringsspørsmål heller ses i sammenheng med revisjon av kommuneplanens arealdel. Det er stort utbyggingspress langs sjøen i Åsenfjord, og det fins fortsatt en god del regulerte hyttetomter som av ulike grunner ikke er utbygd, f.eks. Undlien Nordre, vedtatt i 2004. Dette taler for at det kan være hensiktsmessig å vente med å åpne opp for enda mer utbygging i disse områdene. Samtidig regnes planforslaget for Svartvika som en fortetting i eksisterende hyttefelt, og ikke utbygging av et nytt område.

Allerede i oppstartsfasen ble tiltakshaver rådet til å prøve reguleringsspørsmålet som innspill til revisjon av kommuneplanens arealdel, slik at kommunen kunne vurdere behovet for nye hytteområder opp mot presset på strandsonen i Åsenfjord på en helhetlig måte. Utbyggingspresset ved sjøen i Åsenfjord er stort, og Svartvika er et av få steder der allmennheten i dag har tilgang til strandsonen uten at en opplever stor grad av privatisering. Tiltakshaver valgte likevel å fremme reguleringsplanforslag. Administrasjonen ga tilbakemelding om at vi ikke nødvendigvis ville gå imot planforslaget forutsatt at planforslaget ikke berørte 100-metersbeltet langs sjø, dyrkajord eller la begrensninger for friluftslivinteresser og naturmangfold.

Vedtaket av planprogram for Svartvika hyttefelt i PUK den 13.09.2017 lød som følger:

«Planprogram for Svartvika fastsettes i medhold av plan- og bygningsloven § 12-9 tredje ledd.

Det forutsettes at planprogrammet ikke innebærer oppføring av fritidsboliger eller annen bebyggelse innenfor 100-metersbeltet langs sjø, og at det heller ikke berører dyrkajord.

Det må legges til rette for fortsatt mulighet for allmenn ferdsel og benyttelse av eksisterende frilufts- og rekreasjonsområde. Trafikksikkerheten må ha høy prioritet»

Administrasjonen vurderer at dette vedtaket i stor grad er fulgt opp i planforslaget, men det understrekes at noe dyrka jord berøres i forbindelse med omlegging av veitrasé forbi Skjesolvegen 214, Nordre Undlinan.

Landbruk og naturmangfold:

Tiltakshaver har plassert hyttetomtene slik at de ikke kommer i konflikt med allmenne interesser som friluftsliv og naturmangfold innenfor 100-metersbeltet. I planforslaget som var lagt ut på høring og offentlig ettersyn, var foreslått ny veitrasé i planområdet skjøvet ut på dyrkamark som konsekvens av at tiltakshaver ønsket å plassere tre hyttetomter mellom veien og skråningen mot sør. Tiltakshaver tok ut disse tomtene på anbefaling fra kommunen slik at ingen hyttetomter kommer i konflikt med dyrkajord i revidert planforslag.

Noe dyrkajord påvirkes likevel som følge av det foreslåtte tiltaket. Dette gjelder i hovedsak omlegging av vegtraséen ved tunet til Vidar Undlien (Skjesolveien 214). Denne omleggingen var en forutsetning for vegrett for nye hyttetomter over Undliens grunn, og er dermed en forutsetning for gjennomføring av planen. Av planbeskrivelsen går det frem at ca 0,75 daa dyrkajord må omdisponeres som følge av omleggingen ved Skjesolveien 2014. Kommunens landbruksavdeling hevder at omdisponeringen i praksis er noe større (ca. 2 daa), bl.a. fordi det ikke er medregnet areal med dyrkajord som vil gå ut av drift pga. at det blir liggende som en øy etter vegomleggingen. Kommunens landbruksavdeling understreker at det er positivt at veialternativ 2 er valgt, da dette legger minst beslag på dyrkajord.

Adkomstveg:

Tiltakshaver har undersøkt flere muligheter for adkomstvei til de nye hyttetomtene. Dette gjelder alternativ 1 og 2 i Asplan Viaks rapport, samt adkomst fra sørvest via Djupvikavegen og Gamle Løvtangveien, som ble undersøkt tidlig i prosessen.

Tiltakshaver har imidlertid vært avhengig av veirett fra andre grunneiere i området, hvilket han kun har fått for vegalternativ 2. Etter innspill fra naboer har tiltakshaver i samråd med administrasjonen gjort noen grep for å bedre tilpasse veien til eksisterende hyttebebyggelse. Revidert planforslag med justert vei vurderes å være vesentlig bedre for naboene enn høringsforslaget. De fleste naboene er fortsatt av den oppfatning at vegtraséen burde gått et annet sted for de nye hyttetomtene, slik at de ikke blir berørt av økt trafikk og anleggstrafikk, støy- og støvplager.

I vedlagt oppsummering fra møtet 13.10.18 mellom tiltakshaver og berørte naboer går det frem at en av naboene ønsker uttalelse fra Levanger kommune i forbindelse med ekspropriering av land fra eiendommen 242/11 i forhold til å legge veien i samme veitrasé som den gamle «Søraune-Svartvikaveien» (kjerreveien).

Ekspropriering er et virkemiddel som kan brukes som siste utvei i saker som omfatter store samfunnsinteresser. Dette er et virkemiddel som kommunen sjelden bruker, og som heller ikke vil være aktuelt i denne sammenhengen.

Administrasjonen vurderer at forslag til trasé for adkomstvei er tilfredsstillende for eksisterende fritidsbebyggelse + 21 nye hyttetomter. Bruken av hyttene begrenser seg stort sett til ferietid, og bestemmelsene er tilpasset slik at anleggsarbeidet skal foregå utenom høysesongen for bruk av hyttene. Rekkefølgebestemmelsene er også tilfredsstillende mtp. å sikre at adkomstveien blir opparbeidet forbi aktuelle strekker før hoveddelen av anleggsarbeidet tar til.

Terrengtilpasning:

Terrenget i Svartvika er bratt og nordvendt. For å få utnyttet tomtene uten større terrenginngrep kan det være aktuelt å anrette hyttene på peler. Bestemmelsene åpner for dette. Det åpnes for ulike typer takutforming med både flate tak og pulttak, hvilket gir hytteeierne større valgfrihet og hyttene et mer moderne uttrykk. Det vurderes at bestemmelsene for utforming av hyttene er godt tilpasset terreng og landskap.

Konklusjon:

Detaljregulering for Svartvika vedtas i medhold av plan- og bygningsloven § 12-12.

Til toppen av siden

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen - 13.06.2018

Forslag i møte:

Ingen.

Saksordfører:

Geir Tore Persøy, FRP 

Avstemning:

Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.  

VEDTAK:

Detaljregulering for Svartvika hyttefelt legges frem for høring og offentlig ettersyn jfr. plan- og bygningsloven § 12-10, med følgende tillegg i bestemmelsene: 

  • Ved flytting, fjerning eller tilføring av masse, skal ansvarlig entreprenør påse og sikre at det ikke medfører spredning av uønskede fremmede arter.
  • Overskytende matjord skal brukes til jordbruksformål i nærområdet. Jordmasser som skal flyttes må være fri for smittsomme sykdommer eller uønskede arter.
    Til toppen av siden

Rådmannens forslag til vedtak:

Detaljregulering for Svartvika hyttefelt legges frem for høring og offentlig ettersyn jfr. plan- og bygningsloven § 12-10, med følgende tillegg i bestemmelsene: 

  • Ved flytting, fjerning eller tilføring av masse, skal ansvarlig entreprenør påse og sikre at det ikke medfører spredning av uønskede fremmede arter.
  • Overskytende matjord skal brukes til jordbruksformål i nærområdet. Jordmasser som skal flyttes må være fri for smittsomme sykdommer eller uønskede arter.


Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse PDF
     
  2. Plankart PDF
     
  3. Planbestemmelser PDF
     
  4. Planprogram for Svartvika PDF
     
  5. Risiko og sårbarhetsanalyse PDF
     
  6. KU – Adkomstveger til Svartvika hyttefelt PDF
     
  7. Adkomstveger Svartvika hyttefelt – vegtegninger PDF
     
  8. KU – Naturmangfold – Rambøll PDF
     
  9. KU - Landskap PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Referat oppstartsmøte
  • VA-plan


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Forslaget til planforslaget er utarbeidet av PLAN arkitekter AS på vegne av grunneier Jørgen Aunaas. Det planlegges for 23 hyttetomter med tilhørende anlegg. Deler av planområdet ligger innenfor 100-meters beltet langs sjøen, men hyttetomtene plasseres utenfor denne sonen. I forbindelse med høring av planprogram kom det innspill på at det ikke var ønskelig med ny småbåthavn i området, men at man heller burde se på muligheten for å samlokalisere behovet for nye båtplasser med eksisterende småbåthavn nordøst for planområdet. I samråd med kommunen har man derfor utvidet det eksisterende småbåtområdet for å gi tilstrekkelig rom for båtplasser. 

Planområdet

Planområdet, Svartvika, ligger i Lofjorden, som er en del av Åsenfjorden. Nærmeste tettsted, Åsen, ligger ca. 13 min kjøring fra Svartvika. Området består hovedsakelig av skrånende skogmark. Det ligger et lite gårdstun i planområdet, Øverplassen, tilknyttet ca. 15 daa dyrkamark. I nord og øst grenser planområdet til sjøen, et lite jordbruksareal og fritidsbebyggelse. Mot sør og vest grenser området til jordbruks og skogsareal. Hovedeiendommen (gnr/bnr. 242/3(13)) er på ca. 82 daa, men det tilkommer mer areal for å sikre adkomst. 

Planstatus

Planforslaget avviker fra kommuneplanens arealdel, der området er avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområde samt reindrift (LNFR-område, spredt boligbebyggelse). Derfor ble det i forbindelse med oppstart av planarbeidet stilt krav om planprogram og konsekvensutredning (KU). Planprogrammet ble vedtatt i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger 13.9.2017. Konsekvensutredningen er integrert i planbeskrivelsen (ss. 20-28).

Planforslaget

Generelt

Reguleringsplanen legger til rette for etablering av 23 nye fritidsboliger med tilhørende

fellesanlegg som uteopphold/parkering/vann‐ og avløpsanlegg. Planen omfatter omlegging av veg for både nye og eksisterende tomter, samt utvidelse av privat småbåthavn. 

Bebyggelsen

Det legges opp til at en skal søke best mulig terrengtilpasning ved plassering av hytter. Derfor åpner bestemmelsen for noe avvik fra høydebestemmelsen i bratt terreng. Maks mønehøyde ved saltak er 5,5 m og maks gesimshøyde ved pulttak og flate tak er 5,0 m, over planert terreng målt ved bygningens høyeste fasade. Bebyggelse kan oppføres på peler/grunnmur med høyde på maks 30 cm i plant terreng og maks150 cm der bygget ikke kan plasseres som ønsket på tomta uten større terrenginngrep. Veggkledning skal utføres i tre. Taktekking skal utføres med materialer som gir en mørk og matt fargevirkning. Skarpe og lyse farger, store kontraster og blanke materialer skal unngås.

Biladkomst og trafikksikkerhet

Adkomsten til området går via privat veg Undlivegen og Skjesolvegen. Planforslaget innebærer opprusting og noe omlegging av adkomstvegen for å forbedre trafikksikkerheten. Vegen som i dag går gjennom tunet til Nordre Undlinan vil legges utenom tunet.

Parkering

Det skal anrettes fire områder for parkering for hytteeierne. Det avsettes 2 gjesteparkeringsplasser ved felt PP3.

Landskap

Influensområdet omfatter et utstikkende nes i Lofjorden med en tydelig bukt (Svartvika) i vest og en tilsvarende bukt (Fætten) med elveutløp i øst. Delområde 1 omfatter skogsområdene i vest og sørvest, dette er et typisk naturpreget område med delvis tett barskog. Delområde 2 omfatter de åpnere områdene med dyrkamark og hyttebebyggelse, dette er et spredtbygd område. I konsekvensutredningen vurderes utbygging iht. foreslått plan å ha lite til intet negativt omfang for landskapsbildet. Deler av området vil i noen grad miste sitt rene naturpreg og vil gli mer over i spredt bebygd område.

Friluftsliv

I dag har Svartvika stor verdi som friluftslivsområde fordi det er et forholdsvis uberørt naturområde som grenser ned mot sjø. Tilgangen for allmenn ferdsel er forsøkt ivaretatt i planforslaget ved at man har holdt seg utenfor 100-metersbeltet og man legger opp til å ivareta eksisterende stinett. Eksisterende stinett inngår delvis som turveg-formål i plankartet, og skal være offentlig tilgjengelig. Det vurderes at tiltaket ikke privatiserer området ned mot sjøen i vesentlig grad. Anleggsperioden med opparbeidelse av vei og kjøring av materiale og utstyr til hyttene for bygging kan være forstyrrende for friluftsliv over en tid i varierende grad.

Tilgjengelighet

Det stilles ikke krav om tilgjengelig utforming av hyttene. Stinettet som er der i dag skal ivaretas, slik at det fortsatt vil være mulig å bruke motorisert rullestol ned til Svartvikstranda.

Støy

Det antas at det ikke er støyutfordringer i planområdet. Det må påregnes noe støy i anleggsperioden.

Risiko- og sårbarhetsanalyse

Planforslaget er vurdert til ikke å medføre særskilte negative konsekvenser for miljø og samfunn. Det som framstår som risikoforhold ved utbygging av Svartvika hyttefelt er i hovedsak knyttet til infrastruktur, slik som trafikksikkerhet og håndtering av vann og avløp. Planforslaget gjør utbedringer på eksisterende veger for å øke trafikksikkerheten i området og stiller krav til at nye hytter skal tilknyttes minirenseanlegg.

Kulturminner

Det er ikke registrert kulturminner i planområdet (naturbase.no). Nord-Trøndelag Fylkeskommune skrev i sin uttalelse til varsel om oppstart at de ikke kunne se at planen ville være i konflikt med automatisk freda kulturminner.

Naturmangfold

Temaet naturmangfold ble utredet i egen konsekvensutrednings-rapport (vedlegg 7) utarbeidet av Rambøll. Vegetasjonen i planområdet og influensområdet ble undersøkt i juli 2017 med fokus på kartlegging av karplanter. Det ble funnet 7 lokaliteter med viktige og lokalt viktige naturtyper (5 stk.) i influensområdet til tiltaket, men disse er vurdert til å ikke påvirkes av tiltaket. Innenfor selve planområdet ble det ikke funnet viktige naturtyper, men i skogen lengst vest i planområdet er det en del krevende planter ifølge rapporten. Vegetasjonen er lyngskog/lavskog.  Det er ikke registrert utvalgte naturtyper eller røde/svartelistede arter i planområdet. I rapporten framgår det at det er observert ærfugl i Lofjorden, men det er ikke funnet spor etter hekking i området. Det er ikke registrert noen viltforekomster innenfor området i naturbasen (miljødirektoratet).

Rambøll skriver i rapporten at kunnskapsgrunnlaget for prosjektet er godt for vegetasjon generelt, men svakere for sopp. Det er også noe svakere for vilt. Det regnes med dette at kunnskapsgrunnlaget for naturmangfold jfr. Naturmangfoldloven § 8 er tilstrekkelig. Det er vurdert at det ikke er nødvendig å anvende føre-var-prinsippet i dette tilfellet. Tiltaket er planlagt nær eksisterende infrastruktur og bebyggelse, og vil ikke i vesentlig grad fragmentere viktige funksjonsområder for vilt eller biotoper for sjeldne arter. Selv om det ikke er registrert viktige naturverdier i utbyggingsområdet som skal avgrenses etter metode i håndbok 13, så finnes det krevende vegetasjon i området, og den er verdt å så langt som mulig å ta vare på. Det betyr at man bør bestrebe seg på å beholde naturlig vegetasjon fremfor å lage hageanlegg rundt hyttene. På den måten begrenser man også muligheten for spredning av fremmede arter i området.

For å sikre miljøforsvarlige driftsmetoder, er det tatt med bestemmelse om at en ved transport av masser skal vurdere risikoen for spredning av fremmede arter.

Naturresurser

Omtrent 90 dekar skog av midlere bonitet og 40 dekar skog av lav bonitet ligger innenfor planområdet. Det ligger et lite gårdstun, Øverplassen, tilknyttet jordbruksjord i planområdet. Dyrkajorda er på ca. 15 daa, og er per dags dato forpaktet bort. Dyrkajorda vil berøres i noen grad som følge av utbedring og noe omlegging av Undlivegen. Ca 1,2 da dyrkajord vil gå med til vegareal, grøfter og skjæringer for å forbedre trafikksikkerheten i området. 

Vann-, avløp-, energiløsninger

Ut i fra en helhetlig vurdering av områdets sårbarhet mht vassdrag, drikkevannsinteresser osv, blir det konkludert med at sanitært avløpsvann fra 30 hyttetomter ledes til nytt felles kjemisk/biologisk avløpsrenseanlegg. Renset vann skal infiltreres/etterpoleres i stedlige masser eller ledes ut i Lofjorden via en sjøledning.

I forbindelse med utbyggingen, skal det etableres anlegg for drikkevannsforsyning.

Det skal etableres en eller flere fjellbrønner, avhengig av mengde og kvalitet.

NTE har linje/kabel med 24KV spenning fram til planområdet, denne ender i en trafo.

Byggefasen

Plan for beskyttelse av omgivelsene mot støy og andre ulemper i bygge- og anleggsfasen skal følge søknad om tiltak. Planen skal redegjøre for støvdemping og støyforhold. Nødvendige beskyttelsestiltak skal være etablert før bygge og anleggsarbeider kan igangsettes. For områder avsatt til bebyggelse og anlegg skal nødvendige tekniske anlegg for vann, avløp, energiforsyning og kommunikasjon (adkomstveg, stier, parkering) være etablert før bebyggelse tas i bruk. Omlegging av veg ved Undlian i tråd med plankart må gjennomføres innen det gis byggetillatelse til den 9. hytta i planområdet.

Planprosess

Medvirkning

Forhåndskonferanse ble avholdt 24.01.2017. Oppstart av planarbeid og høring av planprogram ble varslet 16.02.2017. Totalt 7 innspill fra myndigheter og naboer ble mottatt i den forbindelse.

Mottatte innspill er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen.

Vurdering:

Forholdet til overordna plan

Planforslaget er ikke i samsvar med overordna plan, der arealformålet er LNFR med spredt boligbebyggelse. Bygging av fritidsboliger hører ikke til under LNFR-formål.

Konsekvenser for nærmiljøet

Det er i dag stort utbyggingspress på strandsonen på Åsenfjorden, og det er få uberørte områder med tilgang til sjøen. Slike området er viktige for både naturmangfold og friluftsliv. I planprosessen har administrasjonen bedt tiltakshaver om å legge opp til gode løsninger for å ivareta allmennhetens tilgang til sjøen og i minst mulig grad forstyrre naturmangfold og landskapsbildet. Etter administrasjonens vurdering har tiltakshaver fulgt opp dette på en god måte ved å plassere hyttetomter og anlegg utenfor 100-metersbeltet. Det er tatt inn bestemmelse som sikrer at eksisterende stinett ivaretas, og bestemmelsene for utforming av hyttene er tilpasset landskapet. Terrenginngrep skal unngås så langt det går.

En oppsummering av konsekvensene ved gjennomføring av tiltaket viser at tiltaket samlet sett vil ha liten til middels negativ konsekvens for nærmiljøet. De negative konsekvensene er i hovedsak knyttet til at det medgår noe jordbruksjord og at friluftslivet blir mindre usjenert enn før tiltaket. For naturmangfold er tiltaket vurdert til å ha ubetydelig konsekvens, og for landskapet er konsekvensen ubetydelig til lite negativt. 

Konsekvenser for landbruk

Planforslaget tar ut noe dyrkamark, dette er hovedsakelig for å legge om veger, noe som øker trafikksikkerheten i området. Størsteparten av tapet (ca. 0,75 daa) skjer i forbindelse med omlegging ved Undlien Nordre. Dette skjer etter grunneiers ønske, som i dag har trafikken gjennom gårdstunet. Omleggingen bedrer også sikt og stigningsforhold betraktelig. Det medgår ca. 0,4 daa ved omlegging ved eksisterende småbruk. Her bedres også trafikksikkerheten, i tillegg til at man innenfor vegen kan etablere 3 tomter. Arealet som går tapt er vurdert av grunneier som mindre god, da denne delen av åkeren alltid har noe dårligere vekst. Da det vil medgår en del dyrkajord, har administrasjonen valgt å legge til reguleringsbestemmelse om at overskytende matjord skal brukes til jordbruksformål i nærområdet.

Øvrig

Fylkeskommunen kom med anbefaling i sin forhåndsvurdering om at behovet for nye båtplasser bør løses ved å samlokalisere nye båtplasser med eksisterende anlegg. Dette rådet har tiltakshaver imøtekommet. Det er dermed lagt opp til at eksisterende småbåthavn nordøst for planområdet skal utvides. I tillegg roteres småbathavna noe mot nordvest i forhold til dagens plassering (landgangen forblir den samme). Denne justeringen gir noen fordeler:

  • Tryggere innseiling på lavt vann pga av dypere vann det båtplassene er planlagt
  • Tryggere inn- og utseiling da moloen vil beskytte bedre fra vær fra vest
  • Bedre beskyttelse mot isoppsamlinger vinterstid
  • Vil bidra til økt kvalitet på stranda for allmenn ferdsel da båtene vil ligge lengre fra strandkanten og dominere mindre fra stranda
  • Vi bli mindre dominerende for hytteeiendommen 242/22
  • Bedre geologiske forhold for steinmolo da det er berggrunn i dette området 


Konklusjon

Detaljregulering for Svartvika hyttefelt legges frem for høring og offentlig ettersyn jfr. plan- og bygningsloven § 12-10, med følgende tillegg i bestemmelsene: 

  • Ved flytting, fjerning eller tilføring av masse, skal ansvarlig entreprenør påse og sikre at det ikke medfører spredning av uønskede fremmede arter.


Overskytende matjord skal brukes til jordbruksformål i nærområdet. Jordmasser som skal flyttes må være fri for smittsomme sykdommer eller uønskede arter. 

Til toppen av siden





Publisert: 19.12.2010 07:50 Sist endret: 20.03.2019 21:48
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051