Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Kommunestyret 17.02.16 - sak 12/16 - Detaljregulering Kvilstadvegen 2 - 1719/275/574

Håvard Kvernmo - klikk for personkort
Saksbehandler: Håvard Kvernmo
Arkivsaknr: 2015/177
Olav Strid - klikk for personkort
Saksordfører: Olav Strid, AP 


vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 11.11.15 65/15
Plan- og utviklingskomiteen 10.02.16 11/16
Kommunestyret 17.02.16 12/16

 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 10.02.2016

Forslag i møte:

Ingen.

Saksordfører:

Olav Strid, AP 

Avstemning:

Rådmannens forslag til innstilling enstemmig tiltrådt.  

INNSTILLING:

Levanger kommune egengodkjenner detaljregulering for Kvilstadvegen 2, datert 27.01.2016, med de endringene som er gjort etter høringsperioden. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens §12-12

Til toppen av siden 

Rådmannens forslag til innstilling:

Levanger kommune egengodkjenner detaljregulering for Kvilstadvegen 2, datert 27.01.2016, med de endringene som er gjort etter høringsperioden. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens §12-12

Vedlegg:

1

Planbeskrivelse PDF

2

Plankart PDF  -  JPG

3

Planbestemmelser PDF

4

Illustrasjoner PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Geoteknisk rapport.
  2. Tredjepartskontroll, geoteknisk rapport.
  3. Uttalelser fra berørte parter.


Saksopplysninger:

Sammendrag.

Norconsult AS har fremmet forslag til detaljregulering på eiendommen gnr: 275 bnr: 574, ved Kvilstad gård. Planen er en fortetting av et sentrumsnært boligområde på Bruborg i Levanger. Planforslaget legger opp til en høy fortetting og omfatter 4 nye boenheter fordelt på 2 etasjer, inkludert sokkel. Planområdet utgjør 1,1 daa. Planforslaget inkluderer bl.a. formålene boligbebyggelse, lekeområde og avkjørsler. Forslaget forutsetter at eksisterende bebyggelse rives.  

Høring

Planforslaget er lagt frem for høring og offentlig ettersyn i samsvar med PUK-sak nr. 65/15, i perioden 12.11.2015 – 04.01.2016. Den har i tillegg vært på en forenklet høring til statlige myndigheter i perioden 13.01.2016 - 03.02.2016. I forbindelse med høringen og offentlig ettersyn har det innkommet uttalelser fra statlige myndigheter og berørte parter. Disse er gjengitt og kommentert i sammendraget nedenfor:

1.      Bjørn Tore Røstad, grunneier gnr: 275 bnr: 628, i brev datert 03.01.2016

Viser til sin tidligere uttalelse i saken, og understreker på vegne av seg selv, samt andre naboer i området, et ønske om enebolig fremfor flermannsbolig. Betviler Rådmannens tidligere vurdering, hvor det vises til at dagens regulering for eneboligbebyggelse legger opp til et like stort bygg som planforslaget, hvor grunnflaten er skissert til å være 220 m2 pluss areal til garasje.

Protesterer mot avstanden mellom den kommende bygningsmassen og tomtegrensen til Fagerbakkvegen 14 og 16, da denne underskrider 4 meter. Viser i den forbindelse til byggets størrelse (20 meter bredt og en garasjevegg på 8 meter). Ønsker begrunnelse for hvorfor det blir gitt dispensasjon på inntil 1 meter fra tomtegrensa og 2 meter fra vei. Viser til garasjebygget som bryter med byggegrensen.

Ber om at byggets høyde og lengde vises i terrenget med merking.

Påpeker at det mangler grensemerker mellom den aktuelle tomten og Fagerbakkvegen 14 og 16. Antar at utbygger vil betale for oppmerking av tomtegrensene.

Viser til høydeforskjeller mellom tomtene og at utformingen av tilførselsvegen i tomtegrensen må anlegges slik at masser ikke raser ned på vegen eller at vegfyllingene ikke raser ned på tilgrensende eiendom.

Viser til at tilgrensende naboer vil beplante eiendomsgrensen langs vegen mot Kvilstadvegen 2.

Bemerker til at reguleringsplanen, i sammenheng med naboplanen «Kvilstad», samt andre nyetablerte boliger i området vil medføre en betydelig merbelastning på veinettet. Viser i den forbindelse til utbyggingen på Kvilstad/Vestgård (Kathrines Minde og Geitingsvollen), som ble stoppet pga. trafikale forhold. Ber om en begrunnelse for hvorfor denne utbyggingen blir stoppet pga. trafikale forhold, når fortettingsprosjekt i samme område blir anbefalt.

Viser til at man vil komme med innspill til planen når den legges ut til høring.

Avslutter med å vise til kommunens hovedregler for fortetting:

«Ved fortetting gjelder bl.a. følgende hovedregler:

  • Estetisk vurdering knyttet til landskapsstruktur, utbyggingsmønster og bygninger. Samspillet mellom disse skal inngå i alle fortettingssaker.
  • Miljøkvalitet skal tillegges vekt ved å sikre nye grønne områder for opphold og leik.
  • Fysiske forhold skal søkes forbedret ved å prioritere miljørettede løsninger i forhold til bygging av gang-/ og sykkelveger og fortau samt søke etter gode trafikkløsninger.
  • Videre skal fortettingen underordnes strøkets særpreg når det gjelder byggeskikk».


Kommentar.

Konsekvenser for omkringliggende bebyggelse

Fortetting av området er vurdert som hensiktsmessig og i tråd med regionale og lokale målsetninger. Jfr. kommuneplanens arealdel for Levanger kommune og uttalelser fra statlige myndigheter. Tiltaket vil medføre reduserte sol- og utsiktsforhold for den bakenforliggende bebyggelsen. Dette ble også gjort rede for ved førstegangs behandling. Administrasjonen oppfatter likevel at bestemmelsene åpner for en skånsom utbygging,  gjennom at store deler av bygningsmassen er forsøkt plassert lavt - inn i terrenget. Dette er også trukket frem som positive grep i innkomne uttalelser fra høringsperioden.  

Estetikk

Kvilstad er et meget tradisjonelt område når det kommer til byggestil, gjennom at majoriteten av bebyggelsen er utformet med saltak. Dette med bakgrunn i at mye av bebyggelsen ble etablert i perioden mellom 1950 og frem til årtusenskiftet. I senere tid har det derimot blitt oppført enkeltstående boliger i moderne byggestil også her, deriblant med flatt tak, med tilfeldig plassering rundt om i området. Området i og rundt Kvilstad oppfattes derfor som under utvikling, og man opplever området til å være i starten av en overgangsfase mellom tradisjonell og moderne utforming. Det er også nærliggende å tro at det vil komme flere fortettingsprosjekt i slike sentrumsnære områder i fremtiden, hvor mer moderne byggestiler antas å bli foretrukket. Hvorvidt dette på sikt vil innebefatte saltak, flate tak eller pulttak er vanskelig å forutsi, men mye tyder på at flate tak og pulttak blir foretrukket i større grad. Som følge av denne reguleringen, samt fortettingsprosjektet for Kvilstad - som også tenkes utført i moderne byggestil, vil man kunne oppleve en tydeligere blanding av byggestilene. I denne planen legges det opp til sal- og pulttak. Administrasjonen vurderer at området allerede er åpnet for bygging med ulike takformer, gjennom den eksisterende bebyggelsen i nærområdet. Helheten vurderes dermed som allerede brutt. Administrasjonen vurderer videre at planforslaget vil være med på å forsterke blandingseffekten mellom taktypene, uten at det nødvendigvis vil være til sjenanse for området i sin en helhet. Videre ligger eiendommen i overgangsskillet mellom den etablerte eneboligbebyggelsen og rekkehusbebyggelsen i området. Administrasjonen har med bakgrunn i byggets utforming og plassering i forhold til eksisterende bebyggelse, vurdert at planforslaget legger opp til en helhetlig fortetting av området.

Byggegrenser

Hovedbygget vil ikke bryte med den ordinære 4-metersgrensen. Garasjebyggene er vist med veiledende plassering med beliggenhet over 4 meter fra eiendommene gnr: 275 bnr: 628 (Fagerbakkvegen 14) og gnr: 275 bnr: 694 (Fagerbakkvegen 16). Dette betyr at bygget kan plasseres på en annen måte. Bestemmelsene åpner for at det kan tillates etablert garasjebygg inntil 1 meter fra tomtegrensen og 2 meter fra veg. Dette unntaket vil imidlertid ikke medføre at bebyggelsen kommer inntil 1 meter fra tomtegrensen for Fagerbakkvegen 14 og 16. Det vises til vegformålet som vil bli liggende mellom boligformålet og tomtegrensen. Vegformålet utgjør en bredde på 3,5 meter og forhindrer på den måten etablering av bygningsmasse nærmere. Man vil imidlertid oppleve at garasjebygg kan plasseres inntil 1 meter fra gnr: 275 bnr: 620 (Kvilstadvegen 4). Garasjebygget vil bli liggende på skrå, ovenfor denne eiendommen og vil etter all sannsynlighet ikke medføre betydelig reduksjon i sol- og utsiktsforhold. Garasjens plassering vil også med fordel kunne justeres for å utnytte tomten på best mulig måte. Dette tatt i betraktning, samt at det i tillegg ikke er kommet inn merknader fra tilgrensende nabo på 275/620, gjør at administrasjonen ut i fra helhetlig hensyn, ikke har vesentlige motsetninger til at man i dette tilfellet kan tillate bygging så nært tomtegrensen.

Beplanting

Det vil være en forutsetning for at nabogrensen vil kunne beplantes. Beplantningen som tenkes gjort på naboeiendommen skal ikke medføre reduserte siktforhold i avkjørselen inn til planområdet. For å sikre dette er det regulert inn siktelinjer i avkjørslene som forbyr vegetasjon over 0,5 meter i vegkryss i planområdet, innenfor siktelinjene. Disse vil berøre naboeiendommen.

Miljøkvalitet

Dette er vurdert som tilstrekkelig ved førstegangs behandling.

Trafikk

Det er i forbindelse med reguleringsplan for Kvilstad, lagt inn bestemmelser som sikrer sammenhengende fortau i området frem til Sørvegen. I tillegg foreligger det konkrete planer om å etablere fortausløsning langs Sørvegen, fra Jamtvegen til Alosavegen.

Administrasjonen har vurdert utbyggingen opp mot prosjektet i Geitingsvollen/Kathrines Minde ved tidligere behandling. Det er funnet forsvarlig å fortette Kvilstadområdet før man tillater ny utbygging av «nye» områder som Kathrines Minde og Geitingsvollen, når man ruster opp gangforbindelsen i området rundt Kvilstad.

2.      Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, datert 19.01.2016

Ingen merknader til landbrukshensynet. 

Viser til planbestemmelsen § 2-4: «For boliger og felles uteoppholdsarealer skal støynivå innendørs og utendørs ikke overskride Miljøverndepartementets retningslinjer». Denne er lite konkret og viser til en hel retningslinje som kan tolkes. Som et minimum bør det omformuleres til «For boliger og felles uteoppholdsarealer skal støynivå innendørs og utendørs ikke overskride grenseverdiene gitt i tabell 3 i Klima- og miljødepartementets retningslinje T-1442/2012».

Viser for øvrig til at det er gjennomført geoteknisk undersøkelse og ROS-analyse for planområdet.

Vilkår for egengodkjenning: Ingen.

Kommentar.

Bestemmelsene er revidert iht. merknaden, i samråd med regulanten. § 2.4 lyder nå slik: «For boliger og felles uteoppholdsarealer skal støynivå innendørs og utendørs ikke overskride grenseverdiene gitt i tabell 3 i Klima og miljødepartementets retningslinje T-1442/2012».

3.      Nord-Trøndelag fylkeskommune, datert 19.01.2016

Planområdet ligger mellom eksisterende eneboliger i Fagerbakkvegen og leilighetsbygg i Kvilstadvegen. Detaljreguleringen legger til rette for en fortetting av området. Ved varsel om oppstart påpekte vi at ulemper for berørte naboer vil kunne reduseres ved en bevisst holdning til bebyggelsens plassering i terrenget. Reguleringsbestemmelsene oppgir kotehøyder for møne og for OK (overkant) gulv sokkeletasje. Det er også positivt at det blir stilt krav til situasjonsplan ved søknad om tiltak, en plan som skal angi kotehøyder for ferdig terreng, terrengprofiler og bebyggelsens plassering i forhold til eksisterende og nytt terreng.

Viser til tidligere uttalelse i saken, datert 09.12.2015, med rapport fra arkeologisk registrering. I dette brevet konkluderte vi med at det ikke var påvist nye automatisk freda kulturminner. Fylkeskommunen har derfor ikke ytterligere merknader i saken.

Kommentar.

Uttalelsen tas til orientering.

4.      NTE, datert 27.01.2016

Viser generelt til at det som følge av nye bygg eller ombygging/påbygging av eksisterende bygg, må påregnes avsatt areal til nye nettstasjoner innen planområdene. Nettstasjonene kan enten komme i tillegg til eksisterende nettstasjoner, eller som erstatning for eksisterende nettstasjoner. NTE ber om at det tidlig i plan/prosjekteringsfasen avklares med nettselskapet om det er nødvendig å etablere ny nettstasjon for aktuelt område og at det synliggjøres i kartet eller beskrives i planbeskrivelsen.

NTE bekrefter at det vil være kapasitet til å forsyne området med strøm fra eksisterende nettstasjon.

Kommentar.

Tas til orientering.

5.      Statens vegvesen, datert 27.01.2016

Viser til at det i forbindelse med plan for området skal anlegges fortau langs kommunevegen som del av rekkefølgebestemmelser.

Anbefaler innlegging av sikttrekanter i selve plankartet slik at siktforholdene blir ivaretatt.

Kommentar.

Det er lagt inn siktelinjer i plankartet i samråd med regulanten.

6.      NVE, datert 29.01.2016

Viser til skredfarevurdering for området, med tredjepartskontroll. Konkluderer med at skredfaren er tilstrekkelig vurdert og dokumentert i saken. Området er ikke utsatt for skredfare.

Kommentar.

Tas til orientering.

Endringer etter høring.

I samråd med tiltakshaver er det etter høring og offentlig ettersyn gjort følgende endringer i plandokumentene:

Plankart.

Siktelinjer er lagt inn i plankartet ved de planlagte avkjørslene inn til området.

Bestemmelser.

Det er lagt inn bestemmelser som utdyper bruken av siktelinjene. 

Bestemmelser om tillatte støyverdier er konkretisert i henhold til Fylkesmannens merknad.

Vurdering:

Det er mottatt uttalelse fra i alt 6 parter i løpet av to høringsrunder. Den forenklede høringen ble kun sendt til offentlige myndigheter. Innspill fra offentlige myndigheter er ivaretatt. Private innspill er stort sett besvart i eget kommentarfelt. Ønske om videreføring av eneboligformålet er ikke tatt til følge, med bakgrunn de vurderingene som er gjort i saksframlegget og ved førstegangs behandling i Plan- og utviklingskomiteen.

Rådmannen tilrår at vedlagt planforslag vedtas.

Til toppen av siden 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 11.11.2015

Forslag i møte:

Forslag til merknad fra Olav Strid, AP

Det anmodes om at denne saken og pågående reguleringssak på naboeiendommen sees i sammenheng, dvs. andre gangs behandling behandles i samme møte.

Avstemning:

Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.

Tilleggsmerknad enstemmig vedtatt.

VEDTAK:

Forslag til detaljregulering for eiendommen Gnr 275 Bnr 574 – Kvilstad, datert 11.09.2015, legges ut til høring og offentlig ettersyn. Vedtaket fattes med hjemmel i Plan- og bygningslovens § 12-10.

Merknad
Det anmodes om at denne saken og pågående reguleringssak på naboeiendommen sees i sammenheng, dvs. andre gangs behandling behandles i samme møte.
Til toppen av siden

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til detaljregulering for eiendommen Gnr 275 Bnr 574 – Kvilstad, datert 11.09.2015, legges ut til høring og offentlig ettersyn. Vedtaket fattes med hjemmel i Plan- og bygningslovens § 12-10.

Vedlegg:

1

Planbestemmelser PDF

2

Merknader PDF

3

Geotekniske undersøkelser PDF

4

Illustrasjoner PDF

5

Planbeskrivelse PDF

6

Plankart PDF  - JPG

 

 

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Referat – Oppstartsmøte
  2. Innkomne merknader
  3. Melding om oppstart
  4. Internt høringsbrev
  5. Tredjepartskontroll – Geoteknisk undersøkelse


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Norconsult har på Vegne av Expo-nor Bolig og Eiendomsutvikling as, utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan på eiendommen gnr. 275 bnr. 574 i Kvilstadvegen i Levanger kommune. Planen legger opp til etablering av en firemannsbolig på eiendommen. 

Planområdet

Planområdet er ca. 1,1 daa. Området ligger i et etablert boligfelt, sentralt i Levanger, med kort avstand til skoler, Levanger sentrum med tilhørende sentrumsfunksjoner.

Eiendommen består i alt av et bygg, med noe dyrka mark. Området oppfattes som naturlig å fortette.

Viser dagens situasjon gjennom utdrag fra google street-view den 15.10.2015. Bildet er fra 2010.

Figur 1 Viser dagens situasjon gjennom utdrag fra google street-view den 15.10.2015. Bildet er fra 2010.

Planstatus

I gjeldende kommuneplan for Levanger sentrum, stadfestet i Levanger kommunestyre den 27.09.2000, ligger det aktuelle området innenfor «Område med reguleringsplan som fortsatt skal gjelde».

Gjeldende reguleringsplan er «Brusve-Gimle-Vestgård», datert 08.03.1972. Området er avsatt til eneboligtomt.

Viser utdrag fra kart over området. Planområdet er markert  med rosa skravur

Figur 2 Viser utdrag fra kart over området. Planområdet er markert  med rosa skravur.

Tiltaket er planavklart gjennom overordnet plan og gjeldende detaljregulering. Det er ikke avdekket nye forhold eller mangler i datagrunnlag som anses å utløse krav om planprogram eller konsekvensutredning iht. KU-forskriftens §§ 2, 3 og 4 samt Plan- og bygningslovens kap. 14.

Andre planer i området

Det er iverksatt planarbeid i området fra før. Detaljregulering for Kvilstad ligger inntil området som foreslås regulert, på andre siden av Kvilstadvegen.

Planforslaget

Bebyggelsen

Bebyggelsens utforming går frem av vedlagt skisse. Det planlegges etablert en 4-mannsbolig i en etasje med sokkel. Det blir 2 leiligheter i hver etasje, hver av leilighetene er på ca. 85 m2. Det er planlagt carport med utvendig sportsbod for hver leilighet. Hovedbygget er planlagt med utvendige mål 19,8 m x 10,9 m. Det tillates ikke oppført bebyggelse høyere enn 8 meter, målt fra overkant gulv sokkel. 

Biladkomst og gang-/sykkelveg

Utgangspunktet for adkomst til området vil være det samme som for Detaljregulering for Kvilstad som nå ligger ute til høring og offentlig ettersyn. Adkomst vil skje via Jamtvegen, Sørvegen, Alosavegen og Kvilstadvegen.

Parkering

Det skisseres 1,5 parkeringsplasser pr. boenhet, både i egne garasjer og parkering i dagen. Dette er iht. parkeringsnormalene i kommuneplanens arealdel ved etablering av boliger med over 3 boenheter. Det er i planforslaget lagt opp til 6 parkeringsplasser fordelt på 4 boenheter.

Lek og uteopphold

Det er avsatt felles lekeareal i vest. Bestemmelsene definerer minimumskrav for hvilke apparater som skal etableres på dette arealet. Det er også lagt inn rekkefølgebestemmelser som sikrer at områdene blir ferdigstilt parallelt med boligene. 

Universell utforming

Bebyggelse og anlegg blir universelt utformet. Bestemmelsene definerer ikke dette ytterligere, men TEK 10 vil legges til grunn ved byggesaksbehandlingen og dermed sikre at dette blir fulgt opp.

Risiko- og sårbarhetsanalyse

Det er foretatt geotekniske grunnundersøkelser som friskmelder området til bygging. Det er i tillegg gjennomført en tredjepartskontroll av denne som bekrefter at området kan bebygges.

Det er ikke avdekket andre risiko- og sårbarhetsforhold som utløser behov for nærmere vurderinger. 

Kulturminner

Området er kontrollert opp mot Riksantikvarens kulturminnebase. Nord-Trøndelag fylkeskommune har også befart området. Det er ikke gjort registreringer i området som tilsier at kulturminner blir berørt. Den generelle aktsomhetsplikten vil også være gjeldende, dersom det eventuelt gjøres funn av automatisk freda kulturminner i området under byggeperioden.

Vann-, avløp-, energiløsninger

Det er kommunalt ledningsnett i området. 

Det er mulighet for påkobling til el, data og telefonledning i området.

Planprosess

Medvirkning

Forhåndskonferanse ble avholdt den 18.12.2014. Melding om oppstart ble kunngjort i Levangeravisa den 26.01.2015. Innkomne merknader er gjengitt i planbeskrivelsen. Forslaget er også sendt på intern høring til de ulike faginstansene i kommunen. Disse vil også få mulighet til å uttale seg ved eventuell høring og offentlig ettersyn.

Vurdering:

Generelt

Rådmannen oppfatter forslaget til fortetting som positivt med bakgrunn i at det øker utnyttingsgraden på et dyrka areal nært tilknyttet sentrum som allerede er avsatt til eneboligbebyggelse i gjeldende plan. Kommunen vurderer også planforslaget til å samsvare med lokale og regionale målsetninger som går på fortetting av sentrumsnære boligområder.

Konsekvenser for eksisterende bebyggelse

Planlagte tiltak vil nødvendigvis få konsekvenser for nærliggende bebyggelse. Dette kommer også frem i uttalelsen fra de berørte naboene, som helst ser at det bygges enebolig i tråd med gjeldende plan.

Planlagte bygg er ca. 20 m langt, 11 m bredt og bygges i 1 etasje med sokkel. Planbestemmelsene åpner for takvinkel på 5-15º, og mønehøyde maksimalt 8 m målt på høyeste fasade. Mange av eneboligene i nærområdet har lengre fasader enn planlagt bebyggelse. En god del av nabobebyggelsen har også loftsetasje med høyere mønehøyde enn planlagt bebyggelse. Det er således ikke gitt at en enebolig på tomten vil gi mindre stengsel for utsikten enn det planforslaget nå åpner for. Tiltakshaver har i tillegg forsøkt å senke bebyggelsen i den grad det lar seg gjøre. Mønehøyden skal måles med utgangspunkt i overkant gulv som skal legges på kote 43 (± 0,5 m), som er det laveste punktet på eiendommen.

Videre ligger eiendommen i overgangsskillet mellom den etablerte eneboligbebyggelsen og rekkehusbebyggelsen i området. Dette sett i sammenheng med at det er igangsatt planarbeid med ytterligere fortetting av leiligheter og rekkehus på andre siden av Kvilstadvegen, vurderes også plasseringen av flermannsboligen som naturlig, mtp. at den fremtidige situasjonen i området vil få et mye større preg av fortetting.

Lek- og uteoppholdsareal

Kommunedelplan for Levanger sentrum definerer ikke krav til leke- og uteoppholdsareal ved boligutbygging. Kommuneplanens arealdel definerer derimot opptil flere krav om minimum avsatt uteoppholdsareal ved boligutbygging. Den generelle bestemmelsen, definerer et minimum uteoppholdsareal på 50m2 pr. boenhet, noe som i dette tilfellet ved 4 boenheter vil utgjøre et krav på til sammen 0,2 daa uteoppholdsareal. Det vises til at planforslaget legger opp til 0,1 daa lekeareal.

Kommuneplanens arealdel gir ingen konkrete bestemmelser for boligprosjekt på 4 boenheter, men det er avsatt en bestemmelse for fortettingsprosjekt som definerer minste uteoppholdsareal (MUA) = 20% av bruksarealet (BRA) for bebyggelsen på tomten og at minst 50% av MUA skal ligge på bakkeplanet. Dette vurderes som relevant for den typen utbygging som skisseres i planforslaget. I dette tilfellet vil denne bestemmelsen utløse et krav på 0,062 daa. Planforslaget anses derfor til å oppfylle krav til uteoppholdsareal. Eiendommen ligger også i direkte tilknytning til et etablert friområde på Bruborg, samtidig med at det er kort avstand til både turstier og aktivitetsparker i og nært Levanger sentrum. Rådmannen er av den oppfatning at dette vil være med på å gi en god kontinuitet i uteoppholdstilbudet over flere alderstrinn, hvor de yngste kan holdes nærmest boligbebyggelsen og eldre, barn og voksne kan bevege seg i større og friere områder. Med bakgrunn i dette anses planforslaget å oppfylle hensikten og tilfredsstille kravet til minimum avsatt uteoppholdsareal.

Byggegrenser

Plankartet viser at garasjebyggene på eiendommen blir å bryte med byggegrensen avsatt i plankartet. Ved behandling av byggesaken, vil man i slike tilfeller vanligvis måtte søke om dispensasjon, ettersom at juridiske linjer i plankartet blir brudt. Noe som ikke vil være en akseptabel fremgangsmåte ved planlegging av et område. I dette tilfellet er det imidlertid supplert i bestemmelsene at man kan tillate etablering av garasjebyggene utenfor byggegrensen, men ikke nærmere enn 1 meter fra tomtegrensen eller 2 meter fra veg. Dette vurderes som tilstrekkelig siden man ikke legger opp til en dispensasjon og at man langt på vei beskriver ytre begrensninger for den nye bebyggelsen.

Biologisk mangfold

Rådmannen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til / påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet, Fylkesmannens Geografiske kartinnsyn (GINT) og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Konklusjon

Planforslagets karakter vurderes til å oppfylle regionale og lokale forutsetninger og samsvare med bestemmelser gitt for området. I tillegg legges det opp til en helhetlig og skånsom utbygging som tar hensyn til omkringliggende bebyggelse i den grad det lar seg gjøre. Rådmannen vil med bakgrunn i dette anbefale at planforslaget legges frem til høring og offentlig ettersyn.

Til toppen av siden





Publisert: 19.12.2010 07:50 Sist endret: 17.02.2016 20:02
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051