Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Kommunestyret 10.05.17 - sak 27/17 - Detaljregulering garasjer i Jernbanegata, 2. gangs behandling

Mona Saursaunet - klikk for personkort
Saksbehandler: Mona Saursaunet
Arkivsaknr: 2016/9204 - /L2016016
  Gunnar Morten Løvås - klikk for persomkort
Saksordfører: Gunnar Morten Løvås, SV


vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 15.02.17 9/17
Plan- og utviklingskomiteen 03.05.17 25/17
Kommunestyret 10.05.17 27/17

 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 03.05.2017

Forslag i møte:

Ingen.

Avstemning:

Rådmannens forslag til innstilling tiltrådt med 9 mot 2 stemmer. 

INNSTILLING:

Forslag til detaljregulering for Garasjer i Jernbanegata vedtas i medhold av plan- og bygningsloven § 12-12 med følgende tillegg: 

I reguleringsbestemmelsene legges til:

  • «Rapport fra geoteknisk prosjektering skal være ferdig før det kan gis igangsettingstillatelse til tiltak innen planområdet. Av rapporten skal det framgå om det er behov for geoteknisk oppfølging av spesielle arbeider i byggeperioden.»
  • «Kommunal hekk langs østsiden av tomt med gårds- og bruksnr. 315/139 skal bevares under anleggsfasen for bygging av garasjerekke innenfor bestemmelsesområde #3. Dette skal videreformidles til de som skal utføre byggearbeidet.»


I plankartet legges til:

  • Utvidelse av bestemmelsesområde #1 mot vest med ytterligere 5 plasser, slik det legges opp til i PUKs vedtak 9/17 15.02.2017: «Utvidelse av garasjeanlegget. Da gis det mulighet til forhandlinger i forhold til hvordan garasjene ønskes å plasseres.»
    Til toppen av siden

Rådmannens forslag til innstilling:

Forslag til detaljregulering for Garasjer i Jernbanegata vedtas i medhold av plan- og bygningsloven § 12-12 med følgende tillegg: 

I reguleringsbestemmelsene legges til:

  • «Rapport fra geoteknisk prosjektering skal være ferdig før det kan gis igangsettingstillatelse til tiltak innen planområdet. Av rapporten skal det framgå om det er behov for geoteknisk oppfølging av spesielle arbeider i byggeperioden.»
  • «Kommunal hekk langs østsiden av tomt med gårds- og bruksnr. 315/139 skal bevares under anleggsfasen for bygging av garasjerekke innenfor bestemmelsesområde #3. Dette skal videreformidles til de som skal utføre byggearbeidet.»


I plankartet legges til:

  • Utvidelse av bestemmelsesområde #1 mot vest med ytterligere 5 plasser, slik det legges opp til i PUKs vedtak 9/17 15.02.2017: «Utvidelse av garasjeanlegget. Da gis det mulighet til forhandlinger i forhold til hvordan garasjene ønskes å plasseres.»


Vedlegg:

1

0.1 Planbeskrivelse garasjeanlegg Jernbanegata PDF

2

0.2 Plankart garasjeanlegg Jernbanegata PDF

3

0.3 Reguleringsbestemmelser garasjeanlegg Jernbanegata rev 24.04 PDF

4

1.1 L20-01 Illustrasjonsplan PDF

5

1.4 L60-01 Illustrasjoner 3D PDF

6

1.5 L60-02 'Garasjer Jernbanegata' satt inn i plan 'Områdeplan for Levanger sentrum' PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Høringsuttalelser (8 stk.)


Saksopplysninger:

Sammendrag.

Hensikten med planen er å legge til rette for parkering og garasjer i Jernbanegata, i Levanger sentrum. Garasjer lenger sør i Jernbanegata skal rives for å gjøre plass for ny regulert gate og fortau. Levanger kommune har inngått avtale om videreføring av leieavtale for garasje med de av leietakerne som har ønsket det. Dette forutsetter oppføring av 26 nye garasjer i planområdet, som er en økning med 5 garasjer fra opprinnelig planforslag. Øvrig areal skal brukes til offentlig parkering med mellom 49-55 plasser, avhengig av hvor mange garasjer som bygges. Komplett planforslag er innsendt 02.02.2017 av Agraff AS. Planforslaget er innsendt på vegne av Levanger kommune som forslagsstiller.

Høring.

Planforslaget er framlagt for høring og offentlig ettersyn i samsvar med PUK-sak nr. 9/17. I forbindelse med høringen og offentlig ettersyn har det innkommet de uttalelser som nedenfor er gjengitt i sammendrag og kommentert:

1.      Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, dat. 29.03.2017

Ingen merknader.

2.      Nord-Trøndelag fylkeskommune, dat. 4.04.2017

Kulturminnefaglig uttalelse

Anbefaler tett samarbeid med Byantikvaren i Levanger kommune og anmoder om at varslingsplikten for nye funn av automatisk fredete kulturminner jf. kulturminneloven § 8 overholdes og videreformidles til de som skal utføre arbeid i anleggsfasen.

Kommentar:

Byantikvaren ble inkludert i planarbeidet innledningsvis. Byantikvarens skisse og vurderinger gikk ut på å plassere garasjene langs planområdets vestside, mot regulert veg. Det var også satt av et mindre friområde i byantikvarens skisse. Denne løsningen kom imidlertid i konflikt med restriksjonssone for anlegg i grunnen og ble dermed forkastet. Kommunen ønsket heller å legge vekt på høy parkeringskapasitet og arealeffektivitet i forhold til vintervedlikehold av området.

Varslingsplikten jfr. kml § 8 inngår allerede i planbestemmelsene, og videreformidles til de som skal utføre arbeid i anleggsfasen.

Bane NOR SF, dat. 21.03.2017

Bane NOR anser det som positivt at det er tatt inn en bestemmelse som krever at geotekniske forhold skal avklares før søknad om ny bebyggelse, dette jf. planens bestemmelse § 4.2.

3.      Statens vegvesen, dat. 29.03.2017

Ingen merknader.

4.      Norges Vassdrags- og Energidirektorat, dat.

Det er positivt at det er foretatt en ROS-analyse der risikoen for uønskede hendelser knyttet til naturfarer er vurdert. Under punkt 1. Masseras / skred i ROS-analysen er det henvist til at NVE har vurdert det dit hen at det ikke er behov for videre undersøkelser. Det må her presiseres at NVE ikke har gitt en geoteknisk faglig vurdering av forhold knyttet til masseras / skred innen planområdet eller har vurdert områdestabiliteten.

En er enig med kommunen når det i § 4.2. i planbestemmelsene settes krav til geoteknisk avklaring før søknad om tiltak innvilges. I kommunens forslag til bestemmelser står: «Geotekniske forhold skal avklares før søknad om tiltak for ny bebyggelse.» Kommunen bør vurdere om følgende ordlyd bør benyttes: «Rapport fra geoteknisk prosjektering skal være ferdig før det kan gis igangsettingstillatelse til tiltak innen planområdet. Av rapporten skal det framgå om det er behov for geoteknisk oppfølging av spesielle arbeider i byggeperioden.»

Med bakgrunn i den flomsonevurderingen som er foretatt av kommunen, har NVE ikke merknader ut over dette til planforslaget.

Kommentar

NVEs tilbakemelding tas til følge ved at foreslåtte ordlyd til bestemmelse om krav til geoteknisk rapport tas inn i planforslaget.

5.      Toril og Gunnar Martin Knudsen, dat. 6.04.2017

Slik den nye reguleringen av området foreslåes, vil ett av få grønne lunger i Levanger sentrum gå tapt. Parkområdet har, helt siden opparbeidingen av området, fungert som lekeplass og rekreasjonsområde for barn, ungdom og voksne, og vi registrerer med glede et økende antall barnefamilier i nærområdet. Det vil være et tap for alle, også besøkende, om biler og garasjer overtar området. Stadionparken vil i denne sammenheng ikke være en erstatning for tap av parkområdet. For barnefamilier i nærområdet vil avstand og trafikkale forhold begrense mulighetene til å benytte Stadionparken som leke- og rekreasjonsområde.

Ved en omregulering av området vil bokvaliteten vår bli forringet: garasjer og p-plasser som nærmeste nabo kontra dagens grøntareal, og verdien av boligen vår vil etter all sannsynlighet bli redusert sammenlignet med dagens planløsning.

Ved en evt. utbygging av garasjer, bygges disse på eksisterende parkeringsområde, og grøntområdet bevares som i dag.

Kommentar

Se kommentar til naboinnspill under.

6.      Naboer i Jernbanegata, Håkon den Godes gate og Kirkegata (utdrag), dat. 9.04.2017

Fjerning av friområde til fordel for utvidelse av parkeringsareal ikke er ønsket eller fremtidsrettet sentrumsutvikling. Dagens friareal muliggjør samhandling og aktivitet, hvilket er viktig for et sunt og inkluderende nabolag og bomiljø. Nabolaget har ikke annet uteareal som er egnet som møteplass for samhandling mellom barn, ungdom, voksne og eldre.

Denne delen av sentrum har et stort antall barn i barnehage- og skolealder. I saksdokumentene heter det at rekreasjonsfunksjonen i friområdet er erstattet av Stadionparken. Stadionparken og Sejersteds park er ikke nærmiljøanlegg for barna som bor her (særlig for barn 0-10 år), både på grunn av avstand og sterkt trafikkerte veier. I saksdokumentene opplyses det at man tar utgangspunkt i mangel på registreringer gjort i «Barnetråkk» når man antar at området er lite brukt. Vi vil påpeke at registreringene gjennomføres på utvalgte skoletrinn, og representerer slik sett ikke et samlet «høring» av barnegruppen. Barnas radius fra hjemmet øker med alderen, og det er følgelig de yngre barna som har størst behov for en nærlekeplass. Barnetråkk er et verktøy for å gi barn en stemme i planprosesser. Blant annet kan barn registrere steder de ikke synes det er trygt å oppholde seg. Vi opplever at medvirkningsverktøyet brukes motsatt av formålet, da det er åpenbart at et parkeringsanlegg vil være å prioritere de voksnes interesser fremfor barn og unges arealbehov i deres bo-område.

Vi har vanskelig for å se at tilrettelegging for mer parkering i sentrum, gjennom nedbygging av grøntareal, er forenelig med målsetningen om å redusere trafikken i og gjennom sentrum. Det diskuteres stadig parkeringshus i sentrum, senest i forbindelse med forslag til kulturhus på bibliotektomta/Nedre Torg. Vi ser det som svært uheldig, og forhastet, å nedbygge dette friarealet samtidig som man vurderer mer effektive parkeringsløsninger i umiddelbar nærhet.

Høringsuttalelsen er underskrevet av 21 husstander i Jernbanegata, Håkon den Godes gate og Kirkegata. I disse 21 husstandene er det 15 barn under skolealder, 15 barn i grunnskolen, 2 ungdommer i vgs.

Kommentar

Etablering av garasjer i dagens friområde vil være positivt med tanke på at man blir kvitt de falleferdige garasjene langs Jernbanegata. Det negative aspektet er at et grønt friområde forsvinner. Kommunen har sett det som nødvendig å erstatte de gamle garasjene, og i den forbindelse har det vært ett areal i nærområdet som har skilt seg ut som ubebygd og tilgjengelig for etablering av nye garasjer. Det er uheldig at grøntområder som benyttes av enkelte beboere i nabolaget kan måtte vike i slike tilfeller. Vi ønsker likevel påpeke at eneboligene i nærheten av planområdet har forholdsvis store uteområder på egen tomt. I boligområder i bysentrum vil det typisk være mindre uteareal sammenlignet med boligområder utenfor sentrum.

Vi tar uttalelsen om at Barnetråkk-registreringer benyttes mot sin hensikt til etterretning, og ser begrensningene av slike registreringer. Vi vil bemerke at Barnetråkk-registreringene kun brukes som et tilleggsverktøy når det gjelder vurdering av barns interesser. 

Det er en fordel å kunne planlegge nye parkeringsplasser lagt i kjeller, men det er viktig å påpeke at hovedformålet med reguleringsarbeidet er å tilrettelegge for garasjer og disse bør av åpenbare grunner være på bakkenivå.

7.      Skillelia Plan- og Utbyggingsselskap AS v/Per Audun Letnes, dat. 10.04.2017

Vi er nabo til reguleringsplanen som eiere av Jernbanegata 38 gnr/bnr 315/48. Vi er også eier av en av de garasjeplassene som skal erstattes ved denne reguleringen. Det er ønskelig at markering av areal for garasjebygging ikke settes for snevert, slik at en allerede på reguleringstidspunktet er bundet til plassering. Vi mener at annen plassering av garasjer er mer hensiktsmessig enn den som er vist på illustrasjonsplanen.

Fordi vi er interessenter både som naboer til planområdet, og garasjeplasseiere. er vi interessert i å komme i direkte dialog med Levanger kommune om konkret plass, og om mulig grensejustering for å få garasjeplassen direkte innlemmet i vår tomt. Vi ønsker også å kunne diskutere adkomst til tomt i samme omgang.

Kommentar

Møte med høringspart ble avholdt 21.04.2017. Av diskusjonen gikk det frem at tomteeier ønsket en utvidelse av tomtegrensa mot øst på ca. 2,5 meter, mot at de ikke krever garasjeplass av kommunen. Dette forslaget medfører imidlertid at det blir plass til én mindre garasje innenfor bestemmelsesområde #2, samt at det blir snevrere å kjøre forbi garasjerekke innenfor bestemmelsesområde #1. Av prinsipp bør det være slik at enten alle eller ingen av de berørte naboene får mulighet til en slik «kompensasjon» for virkningene av planforslaget.

Endringer etter høring.

I samråd med tiltakshaver er det etter høring og offentlig ettersyn gjort følgende endringer i plandokumentene:

Plankart.

  • Plankartet er oppdatert i tråd med PUK vedtak 9/17 15.02.2017: «Utvidelse av garasjeanlegget. Da gis det mulighet til forhandlinger i forhold til hvordan garasjene ønskes å plasseres.» Bestemmelseområde for garasje #1 er utvidet med ytterligere 5 plasser mot vest.


Bestemmelser.

  • Krav om geoteknisk rapport
  • Bestemmelse om bevaring av hekk på kommunal tomt som grenser mot gnr./bnr. 315/139.


Vurdering:

Planforslaget er ikke i tråd med overordna reguleringsplan «Områderegulering for Levanger sentrum». Planforslaget avviker fra overordna plan slik: Friområde F2 og offentlig parkeringsplass P1 endres til kombinert formål o_G/P Garasjer/parkerings-anlegg. 

Det er et behov for erstatning av garasjene i Jernbanegata siden politikerne har lagt sterke føringer for at dagens garasjerekker lags Jernbanegata skal fjernes i tråd med ny områderegulering for Levanger sentrum. Det vil være en stor fordel å bli kvitt de falleferdige garasjene i Jernbanegata som har vært et mye omtalt sår i bybildet. Erstatningsarealet for plassering av nye garasjer som avgrenses av planområdet må sies å ikke være optimalt til formålet, i og med at fasongen av arealet ikke tillater god parkeringsutnytting av området, og i tillegg må et grønt friområde vike. Dersom dagens brukere av kommunens leieordning for garasjer overhode skal ha noe nytte av de nye garasjene, må disse plasseres i nærheten av der brukerne bor. Dagens plassering av garasjer er ikke aktuelt da dette arealet er regulert til veg og fortau i ny områderegulering. Samtidig er det behov for parkeringsplasser i sentrum. Det kan dermed sies å være uheldig men samtidig nødvendig at dagens friområde og parkeringsareal reguleres til kombinert garasje- og parkeringsareal.

Flere av naboene til planområdet har i løpet av høringsperioden uttalt at de er sterkt imot omdisponering av dagens friområde. De hevder at dette friområdet er det eneste grøntarealet tilgjengelig for lek og uteopphold i nærheten av boligene i Jernbanegata, Håkon den Godes gate og Kirkegata. De påpeker at nærlekeplasser med kort gangavstand fra hjemmet er spesielt viktig for småbarnsfamilier. 

Kommunen vil påpeke at man må regne med at tilgang til grøntområder er dårligere i byer sammenlignet med områder utenfor byene. Likevel fins det grøntområder i nærheten av planområdet som er egnet for aktivitet, rekreasjon og som sosiale møteplasser. Dette gjelder for eksempel Stadionparken, Sejersteds park og Sjøparken. I ny områderegulering for Levanger sentrum er det regulert inn elvepromenade ved siden av det aktuelle planområdet, se fig. 1 på neste side. Frigjøring av arealet hvor de gamle garasjene står vil åpne for at områderegulering for Levanger sentrum på sikt kan realiseres. Regulering av områder i denne reguleringsplanen kan ligge et godt stykke frem i tid, men hensikten er at områdene skal disponeres i tråd med gjeldende plan. Dagens friområde er ikke spesielt tilrettelagt for lek for små barn i dag og området er heller ikke observert å være mye i bruk. Det vil være lite hensiktsmessig å avsette noe av planområdet til småbarnslekeplass da denne vil bli inneklemt mellom parkering og fremtidig vegkryss og vegtrasé øst for planområdet.

Utsnitt fra kartinnsynsløsning på nett som viser reguleringsformål i området Levanger sentrum. Regulerte eksisterende og fremtidige grøntområder og lekeareal er markert med rødt kryss. Regulert fremtidig elvepromenade er markert med blå kryss. - klikk for større kart

Fig 1. Utsnitt fra kartinnsynsløsning på nett som viser reguleringsformål i området Levanger sentrum. Regulerte eksisterende og fremtidige grøntområder og lekeareal er markert med rødt kryss. Regulert fremtidig elvepromenade er markert med blå kryss.

Naboene peker også på at omdisponering av grøntområder til parkering er lite framtidsrettet utvikling, og at dersom man skal tilrettelegge for mer parkering bør dette være lagt i parkeringskjeller. Å legge parkering i kjeller er i utgangspunktet et godt arealbesparende tiltak, men er lite aktuelt i dette tilfellet. Det er i hovedsak garasjer man skal tilrettelegge for med dette planarbeidet, og disse bør uansett være på bakkenivå.

Byantikvaren i Levanger kommune har helt innledningsvis i prosjektet laget en planskisse hvor garasjene var plassert på rekke langs østre tomtegrense av planområdet. En slik utforming skulle være gunstig både for å opprettholde kvartalsstrukturen i Levanger sentrum, og for å gi mer rom mellom garasjene og de nærmeste berørte naboene. Denne skissen var imidlertid ikke forenelig med byggerestriksjonen for anlegg i grunnen som strekker seg langs østsiden av tomta. Byantikvarens forslag ble dermed forkastet, og kommunen har siden fokusert på løsninger med plassering av garasjene langs vestsiden av arealet.

Det har vært et viktig prinsipp for kommunen at garasjene på tomta skal stå mest mulig samlet og samtidig være adskilt fra den offentlige parkeringen slik at man unngår mye unødvendig gjennomkjøring etter leting etter ledig parkeringsplass. Når garasjerekkene står samlet langs tomtegrensen mot nabobebyggelsen i vest vil det også sikres tilstrekkelig plass for vedlikehold og brøyting av parkeringsarealet.

Kommunen har lagt opp til at dersom garasje ikke er bygd innen 3 år fra avtaletidspunkt faller rettigheten til å sette opp garasje bort. Det er dermed naturlig å anta at ikke alle 26 garasjene vil bli utbygd. Det kunne dermed vært en fordel å ha prioritert utbyggingsrekkefølge, slik at garasjerekke som anses å ha minst ulempe for de nærmeste naboene bygges ut først. Dette vil i midlertid være vanskelig å gjennomføre i praksis i og med at garasjene bør være plassert nærmest mulig brukerne.

Konklusjon

Så langt det er mulig er både positive og negative aspekter ved planforslaget forsøkt belyst i dette saksfremlegget. Selv om det ikke er en gladsak at et grønt friområde i byen søkes omregulert til garasje- og parkeringsformål, vil en slik reguleringsplan åpne for at de gamle garasjene i Jernbanegata kan rives, slik at ny områderegulering og fremtidig plan for Levanger sentrum kan realiseres.

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til detaljregulering for garasjer i Jernbanegata vedtas i medhold av plan- og bygningsloven § 12-12 med følgende tillegg:

I reguleringsbestemmelsene legges til:

  • «Rapport fra geoteknisk prosjektering skal være ferdig før det kan gis igangsettingstillatelse til tiltak innen planområdet. Av rapporten skal det framgå om det er behov for geoteknisk oppfølging av spesielle arbeider i byggeperioden.»
  •  «Kommunal hekk langs østsiden av tomt med gårds- og bruksnr. 315/139 skal bevares under anleggsfasen for bygging av garasjerekke innenfor bestemmelsesområde #3. Dette skal videreformidles til de som skal utføre byggearbeidet.»


I plankartet legges til:

  • Utvidelse av bestemmelsesområde #1 mot vest med ytterligere 5 plasser, slik det legges opp til i PUKs vedtak 9/17 15.02.2017: «Utvidelse av garasjeanlegget. Da gis det mulighet til forhandlinger i forhold til hvordan garasjene ønskes å plasseres.»

Til toppen av siden

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 15.02.2017

Forslag i møte:

Oversendelsesforslag fra Gunnar Morten Løvås, SV:

Garasjerekke benevnt med tallet 3 i illustrasjonsplan må vurderes flyttet til parkeringsplass, forlengelse av garasjerekke 1. Området blir deretter frigjort til parkering for biler.

Klikk for større montasje

Forslag til tillegg fra Bjørg Annie Pedersen Boneng, SP:

Utvidelse av garasjeanlegget. Da gis det mulighet til forhandlinger i forhold til hvordan garasjene ønskes å plasseres.

Saksordfører:

Gunnar Morten Løvås, SV:

Avstemning:

Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.

Tillegg fra Bjørg Boneng vedtatt med 10 mot 1 stemme.

Oversendelsesforslag fra Gunnar Morten Løvås avvist med 9 mot 2 stemmer.

VEDTAK:

Forslag til detaljregulering for garasjer i Jernbanegata, mottatt av kommunen 2.02.2017, sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Utvidelse av garasjeanlegget. Da gis det mulighet til forhandlinger i forhold til hvordan garasjene ønskes å plasseres.

Til toppen av siden

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til detaljregulering for garasjer i Jernbanegata, mottatt av kommunen 2.02.2017, sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Vedlegg:

1

Planbeskrivelse garasjeanlegg Jernbanegata PDF

2

Plankart garasjer Jernbanegata PDF

3

Bestemmelser garasjer Jernbanegata PDF

4

ROS - analyse garasjer PDF

5

Illustrasjonsplan PDF

6

Illustrerende snitt PDF

7

Prinsipp utforming garasjer PDF

8

Illustrasjoner 3D PDF

9

'Garasjer Jernbanegata' satt inn i plan 'Områdeplan for levanger sentrum' PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Forhåndsuttalelser (7 stk)


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Hensikten med planen er å legge til rette for parkering og garasjer i Jernbanegata, i Levanger sentrum. Private garasjer lenger sør i Jernbanegata skal rives for å gjøre plass for ny regulert gate og fortau. Levanger kommune inngår avtale om erstatningssum med alle eierne, og avtale om tilgjengelig areal på planområdet med de av eierne som ønsker å oppføre ny garasje. Det forutsettes oppføring av 21 garasjer på området. Øvrig areal skal brukes til offentlig parkering med ca. 55 plasser. Komplett planforslag er innsendt 02.02.2017 av Agraff AS. Planforslaget er innsendt på vegne av forslagsstiller Levanger kommune.

Planområdet

Planområdet på 2,7 dekar ligger nordøst i Levanger sentrum med grense til Levangerelva på nord- og østsiden, samt boligbebyggelse i sørvest og gravlund i nordvest. Jernbanen med bru over elva ligger med kort avstand fra planområdets sørlige avgrensning. Planområdet består i dag delvis av parkeringsplass øverst i området, og park/friområde i mesteparten av det resterende arealet. En gangvei går ytterst i planavgrensningen langsmed elva. 

Planstatus

Planområdet dekkes av områderegulering for Levanger sentrum vedtatt i 2014. I denne reguleringsplanen er eksisterende gangsti, friområde og parkeringsplass regulert med avgrensning tilsvarende dagens situasjon i området.

Planforslaget

Generelt

Det skal legges opp til 21 garasjer og 55 p-plasser. Inn- og utkjørsel fra parkeringsanlegget skal være både øverst i området og nederst i planområdet.

Bebyggelsen

Garasjene skal plasseres i 3 rekker, som skal ligge nært grensa mot naboeiendommene vest for planområdet. Garasjene skal fremstå som enkle, men godt formede byggverk med referanser til bebyggelsen i Levanger sentrum. Garasjene oppføres med pulttak med 10º helling. Det skal være trekledning i alle deler, og fargesetting skal baseres på farger innarbeidet i Levanger sentrum gjennom veilederen ’Byggeskikk og estetikk i Levanger’. Det kan velges mellom tre fargekombinasjoner: oker, rød eller hvit. Garasjerekkene skal ikke fremstå som monotone og fargene skal synliggjøre at garasjerekken er inndelt i flere separate garasjer. Det er derfor ikke anledning til at flere enn to tilstøtende enkeltgarasjer velger samme fargekombinasjon. Bebyggelse innenfor 4 meter fra eiendomsgrense mot naboeiendommer med bebyggelse skal oppføres med brannmotstand jfr. gjeldende regelverk, TEK10.

Biladkomst og gang-/sykkelveg

Inn- og utkjørsel er plassert både øverst i planområdet ved dagens adkomst, og nederst i planområdet. Planforslaget medfører ingen endringer av eksisterende gang- og sykkelvei på begge sider av parkeringsanlegget.

Støy

Plan for beskyttelse av omgivelsene mot støy og andre ulemper i bygge- og anleggsfasen skal følge søknad om igangsetting. Planen skal redegjøre for trafikkavvikling, massetransport, driftstider, trafikksikkerhet for gående og syklende, renhold, støvdemping og støyforhold.

Risiko- og sårbarhetsanalyse

ROS-analysen utarbeidet med bakgrunn i DSBs veileder, er basert på informasjon fra nettsider og oppslagsverk hos NVE, NGU, Miljødirektoratet, Riksantikvaren, Artsdatabanken, informasjon fra Levanger kommune samt egne vurderinger. Forhold med sannsynlighet/konsekvens-vekting i gul kategori, er sårbar fauna, vassdragsområder (Levangerelva), kulturminner, rekreasjonsområder og støy og støv fra trafikk. I ROS-analysen er hvert enkelt aktuelt forhold gitt en kommentar med en vurdering av konsekvens og mulige tiltak. Forhold som legges til grønn kategori er masseras/skred, veg/bru/kollektivtransport, og ulykke ved anleggsgjennomføring. Ingen av forholdene i det aktuelle området legges til rød kategori. Foreslåtte tiltak oppsummert innledningsvis i ROS-analysen:

  • Føringer for bebyggelse, materialvalg og farger legges i reguleringsbestemmelsene for å tilpasse bebyggelsen til den verneverdige trehusbebyggelsen i Levanger sentrum.
  • I anleggsfasen må trafikk og forurensing håndteres gjennom egne planer for å hindre forurensing til elv og grunn. Randvegetasjonen langs elva skal ivaretas.
  • Et rekreasjonsområde blir omdisponert til parkering. Dette området antas lite brukt, og funksjonene i friområdet er allerede erstattet av Stadionparken.


ROS-analysen ser ut å være helhetlig og oppklarende i forhold til vurdering av virkning og behov for tiltak. 

Kulturminner

Det er ikke registrert kulturminner innenfor planområdet. Området ligger like i nærheten av trehusbebyggelsen i Levanger sentrum. Bestemmelser som ivaretar hensyn til tilgrensende arkitektur integreres i reguleringsplanens bestemmelser, se under «Bebyggelsen» på side 2 i saksfremlegget. I tillegg er det i bestemmelsene også sikret at framtidig utbygging skal stanses og fylkeskommunen kontaktes dersom hittil ukjente kulturminner blir oppdaget underveis i utbyggingen.

Biologisk mangfold

Etter søk i Naturbase, Gint og Artskart har forslagsstiller kommet fram til at det ikke foreligger kjente forekomster av viktige arter eller viktige naturtyper innenfor planområdet. Like utenfor planavgrensningen er et område langsmed Levangerelva avgrenset som viktig naturtype i Nord- Trøndelag: Viktig bekkedrag. Vegetasjonsskjermen ivaretas i gjeldende plan for Levanger sentrum.

Overvannshåndtering, sikringssone anlegg i grunnen

Overvann, drenering og takvann fra garasjene ledes til offentlig nett som går gjennom området. Dette forholdet skal ivaretas i byggesøknad.

Kommunalteknikk Levanger har gjort det klart at det ikke skal oppføres bebyggelse innenfor en avstand på 4 meter fra ledningstrasé for offentlig avløp under grunnen. Garasjene er dermed tenkt plassert på vestsiden av planområdet bort fra sikringssone rundt ledningstraséen. På to punkter i plankartet er det små avvik fra denne generelle 4 meters grensa, som synliggjøres ved at sikringssonen legger seg rundt en liten flik av hjørnet på to av bestemmelsesområdene for garasjerekker. Dette var nødvendig å gjøre for å få plass til to ekstra garasjer i disse rekkene. Forholdet anses å være uproblematisk grunnet svært begrenset omfang.

Planprosess

Medvirkning

Samråds- og medvirkningsprosessen har begrenset seg til varsling av berørte eiere, naboer og aktuelle offentlige organer, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Nord-Trøndelag fylkeskommune, Statens vegvesen, Jernbaneverket, NTE nett AS, og Direktoratet for mineralforvaltning (DIRMIN). Undervegs i planarbeidet har det vært tett kontakt med relevante aktører i Levanger kommune og Innherred samkommune. Det har også vært telefonkontakt med berørte naboer. Oppstart av reguleringsarbeid ble annonsert i avisa Innherred 15.12.2016, og samtidig på Levanger kommunes nettside. Uttalelser fra Statens vegvesen, DIRMIN, Jernbaneverket, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Nord-Trøndelag fylkeskommune, samt grunneierne på nabotomta gbr.nr. 315/139 er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen.

Forhåndsuttalelse fra intern part i kommunen, byantikvaren, er oppsummert og kommenter under vurdering av Bebyggelse, estetikk, utbyggingsmønster m.m. i saksfremlegget.

Vurdering:

Arealbruk og forholdet til overordnet plan (kommunedelplan) og gjeldende regulering

Planen avviker fra gjeldende plan L2013014 ’Områderegulering for Levanger sentrum’ slik: Friområde F2 og offentlig parkeringsplass P1 endres til kombinert formål o_G/P Garasjer/parkeringsanlegg. Her er det altså snakk om et friområde som går tapt. Forslagstiller antar at området i dag er lite brukt. Denne antagelsen støttes opp av mangel på registreringer av barnetråkk i friområdet jfr. innsynsløsning på nett for planleggere: «Barnetråkk» - Levanger kommune. Kommunen forutsetter at vurderingen av områdets bruk i dag er basert på befaring i området. I kommuneplanens bestemmelser står det i § 1.5.8 pkt. 8 at «Ved eventuell omdisponering av areal som i planer er avsatt til felles uteoppholdsareal eller friområde og er i bruk eller egnet for lek, skal det skaffes fullverdige erstatningsareal.» Det aktuelle friområdet er sannsynligvis egnet for lek, selv om bruken antas å være liten. Forslagsstiller poengterer at funksjonene i friområdet allerede er erstattet med Stadionparken.

Grad av utnytting

Reguleringsbestemmelsene fastslår at BYA for hver enkelt garasje skal være 3 x 6 meter. Dette vil utgjøre et samlet areal til garasjeanlegg på 378 m2. Et prinsipp for planarbeidet har vært maksimal utnytting av arealet, da det er behov for parkeringsareal nært sentrum i Levanger. Enkel drift av det offentlige anlegget har ligget til grunn.

Byggehøyder

Garasjene skal ha pulttak. Bygningenes høyde målt fra ferdig terreng til gesims, skal ikke overstige laveste terreng med 3,7m for side med garasjeport og 2,5m på motsatt side. En slik løsning bidrar til å skape mer rom og solinnstråling til de tilgrensende bolighusene. 

Bebyggelse, estetikk, utbyggingsmønster m.m.

Kommunen stiller seg positiv til at «Byggeskikk og estetikk i Levanger» er benyttet i planarbeidet. Trehusbebyggelsen i Levanger er verneverdig, og det er viktig at ny bebyggelse i nærområdet forholder seg til bylandskapets karakter og byggeskikk. Under er en enkel illustrasjon av plasseringen av garasjebebyggelsen med noe fargesetting iht. planforslagets bestemmelser.

Klikk for større grafikk

Byantikvaren i Levanger har i forhåndsuttalelse basert på en tidligere versjon av planforslag med illustrasjoner kommentert at volumene må følge og forsterke gateløpene, dette med tanke på den stramme utformingen ellers i nærområdet med kvartalhusstruktur. Bokvaliteten for naboeiendommene bør sikres ved at det legges inn en buffer i form av felles uteoppholdsareal. Det anbefales også generelt å sikre noe grøntstruktur. Byantikvaren påpeker videre at underdeling av lange horisontale fasader i utgangspunktet spiller på trehusbebyggelsen i Levanger, men at taktypen ikke må fremstå underdelt iht. foreslått saltakutforming i tidligere versjon.

Forslagstiller har forholdt seg til ovennevnte tilbakemeldinger fra byantikvaren ved å legge opp til pulttakutforming og fargebruk basert på «Byggeskikk og estetikk i Levanger». Det er ikke valgt å sette av noen grønn buffersone eller annen grøntstruktur da forslagsstiller har lagt vekt på høy arealutnytting og høy arealeffektivitet i forhold til å få nok rom mellom garasjer, parkeringsplasser og innkjørsler for brøyting vinterstid. Det er imidlertid avsatt én meters avstand mellom garasjerekkende og tilgrensende naboeiendommer slik at arbeid med vedlikehold av bebyggelsen kan gjennomføres på egen tomt. Plasseringen av garasjerekkene synes ikke å følge kvartalhusstruktur, men dette antas å være vanskelig å oppnå i praksis på grunn av 3-4 meter bred sikringssone langs østsiden av planområdet hvor det ikke kan oppføres bebyggelse.

Forholdet til naboer

Naboene i gbr.nr. 315/139 har i forhåndsuttalelse kommet med fire konkrete ønsker til det endelige planforslaget:

  • Det ikke settes opp garasjer på tverrenden av huset der hvor terrassen og hekken er.
  • Bygging av garasjer starter fra eksisterende parkeringsplass
  • Innkjøring til parkeringsanlegg slik det er i dag – ikke fra Elvegata (sør for planområdet).
  • Lik utforming av garasjene, samme høyde og lavest mulig.


Ønskene fra disse naboene er ivaretatt i varierende grad. Garasjer er tenkt satt opp på tverrenden av den aktuelle naboeiendommen, men det er avsatt rom på én meter fra nabogrensa som kan romme en hekk. Alle planlagte garasjer forutsettes bygget ut i samme byggetrinn. Innkjøring blir fra begge sider, og her poengteres det at økt trafikk ved ny innkjøring sør for planområdet vil uansett utløses av ny veg langs elva regulert i områderegulering for Levanger sentrum. Garasjene skal bygges med lik høyde og lavest mulig.

Det er klart at planforslaget ikke er heldig for opplevd bokvalitet for tilgrensende naboer til planområdet. Det som i dag er et frodig hagerom kan bli erstattet med parkeringsanlegg. Det kan dermed oppleves ugunstig at garasjene er planlagt nesten helt inntil eiendomsgrensen på opptil flere kanter for to av naboeiendommene. Samtidig kan plasseringen av garasjerekkene oppleves positivt, da de kan fungere som en avskjerming mot mer monotont parkeringsareal. Forslagsstiller framhever at for å bøte på ulempene for naboene, er garasjene foreslått med lav gesims mot naboeiendommene slik at mest mulig lys og luft slipper inn til hagene. Garasjene forutsettes fargesatt slik at de ikke danner lange, ensformige vegger. 

Kjøreadkomst, trafikk, støy

Kjøreadkomst i både øvre og nedre del av parkeringsanlegget synes mest fordelaktig både for rask og enkel adkomst til parkeringsplass, fordeling av trafikkmengden i øvre og nedre del av området, og arealeffektivitet i forhold til vintervedlikehold av området. 

Forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldloven

Kommunen har vurdert tiltaket iht. prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Det forutsettes at nærliggende viktig naturtype i Nord-Trøndelag, Levangerlva, sikres i anleggsfasen. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig ift. sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. Med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Konklusjon

Forslag til detaljregulering for garasjer i Jernbanegata, sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn.

Til toppen av siden





Publisert: 17.03.2011 09:00 Sist endret: 10.05.2017 22:58
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051