Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Kommunestyret 01.03.17 - sak 10/17 - Detaljregulering Levanger brygge 1

Håvard Kvernmo - klikk for personkort
Saksbehandler: Håvard Kvernmo
Arkivsaknr: 2015/6866 - /L2015011
  Svein Erik Veie - klikk for personkort
Saksordfører: Svein Erik Veie, AP 


vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 15.06.16 39/16
Plan- og utviklingskomiteen 14.09.16 49/16
Plan- og utviklingskomiteen 15.02.17 12/17
Kommunestyret 01.03.17 10/17

 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 15.02.2017

Forslag i møte:

Ingen. 

Avstemning:

Rådmannens forslag til innstilling enstemmig tiltrådt.  

INNSTILLING:

  1. Detaljregulering for Levanger brygge 1 med plankart datert 06.10.2016 og reguleringsbestemmelser datert 03.02.2017 vedtas med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-12.
    Til toppen av siden

Rådmannens forslag til innstilling:

  1. Detaljregulering for Levanger brygge 1 med plankart datert 06.10.2016 og reg.bestemmelser datert 03.02.2017 vedtas med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-12


Hjemmel/bakgrunn for saken:

Reguleringsplan for Levanger brygge 1 - del av Gunnlaug Ormstunges gate 6 gnr. 315 bnr. 112 samt gategrunn Gunnlaug Ormstunges gate gnr. 315 bnr. 4 og gategrunn Helga den Fagres gate gnr. 315 bnr. 124, ble vedtatt lagt frem for høring og offentlig ettersyn i Plan- og utviklingskomiteens møte den 14.09.2016. Høringsperioden var på til sammen 6 uker. Det er mottatt en innsigelse til planen, fra NVE. Denne omfatter geotekniske forhold. Innsigelsen er nå imøtekommet av forslagsstiller og NVE har bekreftet frafall av innsigelsen. Det foreligger per i dag ingen flere innsigelser til planen. 

 Det er kommet inn merknader og faglige tilrådninger gjennom høring og offentlig ettersyn fra private og statlige myndigheter. Det er videre blitt avdekt nye forhold som ikke har blitt vurdert ved førstegangs behandling. Planforslaget har derfor blitt revidert og lagt frem til en begrenset høring hos Fylkesmannen og fylkeskommunen.

Hensynene i uttalelsene til planforslaget fra de to høringsperiodene er stort sett ivaretatt.  Planforslaget som nå foreligger til behandling ivaretar imidlertid ikke alle merknader, deriblant er næringskravet lavere enn det områdeplanen krever og byggehøyden over det som opprinnelig er tillatt. Dette er også trukket frem i flere uttalelser. Samtlige merknader fra høringsperiodene, inkludert merknader fra den begrensede høringen er oppsummert i saksframlegget nedenfor. Planforslaget er foreslått revidert ytterligere som følge av høringsuttalelsene som er kommet inn under den begrensede høringen.

Samtlige endringer fra høringsperioden er oppsummert i dokument nedenfor.  

Rådmannen foreslår nå å legge detaljreguleringen frem for sluttbehandling og egengodkjenning i kommunestyret, med de endringene som er gjort etter høringsperioden, samt med de endringene som foreslås i saksframlegget nedenfor.

Vedlegg:

1

Levanger Brygge ROS-analyse PDF

2

Levanger Brygge regplan 06.10.2016 PDF

3

Levanger Brygge regbestemmelser 03.02.2017 PDF

4

Levanger Brygge planbeskrivelse PDF

5

Rampeløsning 1_20 PDF

6

Planer PDF

7

Høringsuttalelse fra Rådet for likestilling av funksjonshemmede, datert 09.02.17 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Uttalelser til høring og offentlig ettersyn
  • Uttalelser til begrenset høring
  • Bekreftelse på frafall av innsigelse – NVE


Saksopplysninger:

Per Knudsen Arkitektkontor AS har på vegne av tiltakshaver, TOBB og ForrBo Eiendom AS fremmet forslag til detaljreguleringsplan for Levanger brygge 1 - del av Gunnlaug Ormstunges gate 6 gnr. 315 bnr. 112 samt gategrunn Gunnlaug Ormstunges gate gnr. 315 bnr. 4 og gategrunn Helga den Fagres gate gnr. 315 bnr. 124.  

Planarbeidet hadde formelt oppstartsmøte 02.10.2015 

Varsel om oppstart ble kunngjort i avisa Innherred den 13.10.2015 og sendt til berørte parter i brev datert 06.10.2015, i henhold til plan- og bygningslovens bestemmelser. Det kom inn totalt 6 uttalelser. Hovedtrekkene i merknadene er referert og besvart i planbeskrivelsen.

Utkast til planforslaget ble mottatt den 15.april 2016 og behandlet første gang i Plan- og utviklingskomiteens sak 39/16 i møte den 15.06.2016.

Plan- og utviklingskomiteen fattet vedtak om å sende saken i retur.

Forslagsstiller oversendte revidert forslag den 15.07.2016.

Planforslaget ble bearbeidet ytterligere i forsøk på å korrigere planforslaget iht. Plan- og utviklingskomiteens vedtak.

Kommunen mottok revidert planforslag 31.08.2016. 

Revidert plankart i målestokk 1:1000, datert 01.09.2016 ble ettersendt før behandling i Plan- og utviklingskomiteen. 

Hensikten med reguleringen er å tilrettelegge området for bebyggelse iht. vedtatt områdeplan. Det legges opp til 75 boenheter, uteoppholdsareal, forretning/kontor og bevertning, samt garasjeanlegg, takhage og tilhørende infrastruktur.

Forhold til overordnete planer

Planforslaget er i hovedtrekk i tråd med overordna plan. Avvikene går frem av vedlagt planbeskrivelse samt tidligere behandling av saken.

Høring/offentlig ettersyn – innkomne merknader:

Plan- og utviklingskomiteen i Levanger kommune vedtok å legge saken frem for høring og offentlig ettersyn i møte den 14. september 2016, sak 49/16, med visshet om at bygget ville overstige byggehøyden avsatt i gjeldende områdeplan og redusert næringskrav.

Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn i til sammen seks uker – i perioden 20.09.2016 til 02.11.2016. I samme periode ble forslaget sendt til regionale myndigheter, berørte grunneiere, kommunens tjenesteområder m.fl. for uttalelse. Det kom inn totalt 8 uttalelser i løpet av høringsperioden. Hovedtrekkene i merknadene er referert nedenfor.

Uttalelse fra Trondheim havn, 10.10.2016:

Indre del av Levanger havn benyttes i dag av fritidsfartøy, ytterøyferga og sementbåt.

Detaljreguleringen ser ut til å ivareta hensynet til denne trafikken. Jf. Bestemmelsenes § 3.12 og 3.16.

Forslagsstillers kommentar: Tas til orientering.

Rådmannens kommentar: Tas til orientering.

Uttalelse fra Kystverket, 11.10.2016:

Kystverkets anliggende er først og fremst koblet til sjøarealene i planen og de sjønære arealene som kan sies å ha en virkning på ferdselsmessige forhold. Våre kommentarer til planarbeidet er knyttet i relasjon til disse parameterne. Vedlagte planforslag, vil etter Kystverkets oppfatning, ikke ha noen innvirkning av betydning på statlige anlegg, installasjoner eller ansvarsområde. Vi har så langt ingen merknader til forslaget.

Forslagsstillers kommentar: Tas til orientering.

Rådmannens kommentar: Tas til orientering.

Uttalelse fra Borettslaget Sagas hall, 12.10.2016:

Viser til tidligere uttalelse i saken, datert 11.01.2016. 

Borettslaget er positive til at området blir bebygd, beplantet og istandsatt som en ny bydel til glede for både nye og gamle beboere.

Viser imidlertid til at 15 leiligheter i dag har utsikt mot sjøen i nord/vest, over hele planområdet. Utsikten vil bli permanent avstengt ved oppføring av høy bebyggelse opp mot omtalt grense. Det trekkes frem at fylkeskommunen også er kritisk til økt byggehøyde mtp. fremtidige byggetrinn lengre bak. Dette støtter borettslaget som protesterer mot at høyden på byggene legges til kote +21,45. Det vises til at de blir bygd inn på alle kanter og at den lille utsikten som er igjen må søkes ivaretatt i størst mulig grad.

Mener imidlertid det er feil av regulanten å si at deres eiendom ikke grenser til planområdet. Viser til at borettslaget deler eiendomsgrense med byggetrinn 2 fra Helga den Fagres gate til Gunnlaug Ormstunges gate.

Forslagsstillers kommentar: Høydene er vurdert og argumentert for i planforslaget. Det er foreslått en variasjon mellom tre og fem etasjer, i stedet for jevne fire etasjer, som vi mener vil være positivt for opplevelsen av området. I tillegg er de høydene områdeplanen legger opp til urealistiske for en fireetasjes bygning med kontor/forretning i første etasje; første etasje vil bli for lav for etablering av kontor/forretningsvirksomhet. Vi vurderer vårt forslag til å gi et bedre og åpnere totalinntrykk for borettslaget enn den tette strukturen som er foreslått i områdeplanen.

Rådmannens kommentar:

Det er i planbeskrivelsen vist en mulig fortsettelse av den planlagte bebyggelsen innover i området (trinn 2) som grenser til deres bygg ved Kirkegata, men selve plankartet viser kun avgrensning for kvartalet nærmest Levangersundet. Det vil med andre ord si at kvartalet mellom reguleringsplanen som nå foreligger til behandling og deres bygg, fortsatt vil være ubebygd inntil det foreligger en detaljregulering for området. Jf. Vedtatt områdeplan for Levanger havn. Planområdet anses derfor ikke å grense til Kirkegata 73. Detaljreguleringen vil imidlertid medføre konsekvenser for bygget i form av redusert utsikt mot fjorden og Levangersundet.

Høydeforskjellen går frem av vedlagte snitt og er vurdert ved førstegangs behandling. Gjeldende områdeplan legger opp til en jevn fire etasjes bygning. Prosjektet som nå reguleres legger opp til en variasjon i høydene fra 3-5 etasjer med nedtrapping mot Sundet. Deler av bygget vil være vesentlig høyere enn den tilgrensende bebyggelsen – inntil 5,4 meter høyere enn Sjøgata 33 C. Dette er imidlertid kun på enkelte seksjoner av bygget. Rammene som er satt i plankartet åpner for bygging inntil kote + 21,45. Dette er vurdert opp mot nærliggende bebyggelse - sjøgata 33 C som i dag ligger på kote 16,1 med jevnt fire etasjer. Man vil med det få en nedtrapping også mot fergeleiet.   Kirkegata 73 ligger med maks høyde på kote +13,52 og vil kun ha utsikt mot de delene av bygget som har fire og fem etasjer. Forslagsstiller har her forsøkt å lagt inn luft mellom seksjonene for å redusere inntrykket. Dette oppfatter kommunen som positivt– selv om det i aller vesentligste vil bli tettbebygd da man forventer et nytt bygg i område B/F/K 3, mellom den fremtidige og eksisterende bebyggelsen. Dette må i så tilfelle gjøres ved revisjonen av gjeldende områdeplan.

Nedtrappingen og variasjonen i byggehøyden vurderes som selve grunnlaget for å kunne fravike byggehøyden, men det bør ikke være automatikk i at man kan fravike den fastsatte høyden dersom man reduserer andre steder på bygget i fremtidige saker. Dette må vurderes i hvert enkelt tilfelle. Det frarådes å fravike denne høyden ytterligere inntil det foreligger en nærmere vurdering av byggehøyden på både indre og ytre havn. Revisjonen av havneplanen bør se på mer spesifikke høydebestemmelser for hvert enkelt kvartal.

Uttalelse fra  Norges vassdrags- og energidirektorat, 25.10.2016:

Skred

NVE har kjennskap til at det tidligere er gjort grunnundersøkelser i nærheten av fergekaia hvor det ble påtruffet kvikkleire relativt dypt i grunnen. Planbeskrivelsen omtaler geoteknikk og i planbestemmelsene er det stilt krav til geoteknisk prosjektering. Videre finner vi i saksframlegget at det skal gjennomføres geoteknisk utredning før planen kan egengodkjennes, men dette er ikke omtalt i oversendelsen direkte til oss. Alle typer utredning som skal gjennomføres i planfasen bør gjennomføres før planen legges ut til offentlig ettersyn. Det gir NVE muligheten til å se gjennom de ulike fagrapportene, og kan være med på å forhindre innsigelse fra vår del.

Slik vi forstår det er tiltakshaver i gang med å utrede skredfaren. Kommunen har ikke vært i kontakt med oss for å informere om at disse kommer. Vi er heller ikke gitt muligheten for forlenget høringsfrist inntil utredningene foreligger.

NVE fremmer derfor innsigelse til reguleringsplanen for detaljregulering for Levanger brygge 1 inntil de geotekniske utredningene foreligger.

Flom og havnivåstigning

Vedlagt plandokumentene foreligger en risiko og sårbarhetsanalyse som belyser problemstillingene ved havnivåstigning og stormflo, samt flom i Levangerelva. I risikoanalysen er det foreslått en tillatt gulvhøyde på 3,95moh for å ivareta forventet stormflo i 2100. Vi kan ikke se at kravet om gulvhøyde er forankret i planbeskrivelse eller bestemmelser, men det er ivaretatt for nedkjøring til parkeringskjeller selv om eksakt byggehøyde ikke er oppgitt.

I saksframlegget fra kommunen er det beskrevet at havnivåstigning, stormflo og 200- årsflom skal utredes før planen kan egengodkjennes. Disse opplysningene bør komme tydeligere fram i oversendelsen, og helst ligge med høringen slik at vi har muligheten til å lese utredningene.

Vi vil minne om at det er kommet en ny fagrapport om forventet havnivåstigning stormflo «Sea level change for Norway» samt DSBs veileder «havnivåstigning og stormflo» som kan legges til grunn for arealplanlegging. For Levanger er de offisielle tallene for forventet havnivåstigning inn mot 2100 på 55 cm over dagens nivå når landhevingen er trukket fra. I tillegg kommer 200 års stormflo som er 245 cm.

Det fører til at ny bebyggelse må etableres over en kotehøyde på minimum 300cm over gjennomsnittlig havnivå.

NVE fremmer sterke faglige råd om at forventet havnivåstigning, stormflo og flomhøyde blir tilstrekkelig ivaretatt gjennom planens bestemmelser. Dette for å ivareta naturfare på en tilfredsstillende måte jf. Pbl§ 4-3, 28-1 samt TEK 10 kap. 7.

Forslagsstillers kommentar: Merknadene tas til følge.

Rådmannens kommentar:

Skred

Det er nå utarbeidet en geoteknisk rapport som godkjenner området for bygging iht. planforslaget som ble lagt frem ved høring og offentlig ettersyn. NVE har gått gjennom rapporten og bekreftet at området kan bebygges med den planlagte bebyggelsen.

Innsigelsen anses med dette å være imøtekommet.

Flom og havnivåstigning

Gjeldende områdeplan for Levanger havn innehar bestemmelser som hjemler minimum fyllingskote +3,6 og minimum gulvhøyde for ny bebyggelse til kote +3,8. Dette er for å ivareta forventa havnivåstigning basert på erfaring og statistikk – jf. Konsekvensutredning for Levanger havn. DSB publiserte i 2011 retningslinjer for havnivåstigning/stormflo og 200-årsflom etter egengodkjenning av områdeplanen. Nye detaljreguleringer på indre og ytre havn fraviker derfor områdeplanens bestemmelser i noen grad, men ivaretar retningslinjene fra 2011. Utformingen av bestemmelsene for planer i området har variert. Nedenfor er det gjengitt en systematisk oversikt for å belyse dette – jf. Tabell 1.

 

Kotehøyde fylling

Kotehøyde gulv

Kotehøyde nedkjøringsrampe

Vedtatt (dato)

Områdeplan for Levanger havn

+ 3,6 (NN1954)

+ 3,8 (NN1954)

Ingen

25.05.2011

Sjøsiden

+ 3,2 (NN1954)

+3,4 (NN1954)

Ingen

18.12.2013

Sjøgata 33 C

Fastsettes i utomhusplan

+ 3,6 (NN1954)

Ingen

25.04.2012

Sjøgata 33 Lensmannsgården

Ingen

+ 3,8 (NN1954)

+ 3,5 (NN1954)

25.02.2015

Levanger brygge

Ingen

Ingen

Ingen

Under behandling

Tabell 1: Viser tabell over bestemmelser for fyllingsnivå i reguleringsplaner på havneområdet i Levanger. 

Tidligere praksis i kombinasjon med endring i veiledningsmaterialet underveis som området har blitt utviklet, har ført til usikkerhet rundt fyllingshøyder og gulvhøyder i planforslaget. Det ble derfor stilt krav om å utrede dette forholdet nærmere før sluttbehandling av planforslaget.

I september 2016, like etter at planforslaget ble lagt frem for høring og offentlig ettersyn, kom det en ny veileder fra DSB (https://www.dsb.no/lover/risiko-sarbarhet-og-beredskap/veileder/temaveileder-havnivastigning-og-stormflo/#hvilke-tall-skal-man-bruke-i-planlegging) som har til hensikt å erstatte deler av de statlige retningslinjene fra 2011 som omfatter temaet havnivåstigning, stormflo og 200-årsflom. Ny veileder definerer nye høyder/verdier enn det som tidligere er blitt satt for Levanger i 2011. Den nye veilederen er tilpasset nytt høydesystem (NN2000) – da man har gått bort i fra gammelt system (NN1954) som tilsvarer 15 cm lavere enn det nye systemet. Rapporten har i tillegg tatt utgangspunkt i at landheving påvirker området rundt Trondheimsfjorden i mye større grad enn tidligere antatt. Man erfarer derfor at kravet til fyllingsnivå er lavere enn tidligere. Minimum kotehøyde for bygging i Levanger settes nå til +3,0 (NN2000) – til forskjell fra kote +3,6 og +3,8 (NN1954) som områdeplanen definerer, men likt det som går frem av planforslagets rapport om naturfarer. Totaloversikten fra den nye fagrapporten fra DSB er gjengitt i tabellen nedenfor – jf. Tabell 2.

Tabell for havnivåstigning (uten bølgepåvirkning)

 

Levanger

 

Returnivå stormflo (i cm over middelvann)

Havnivåstigning med klimapåslag (i cm)

NN 2000 over middelvann (i cm)

 

20 år

200 år

1000 år

 

227

245

256

49

6

Sum:

276 cm (2,82 m)

294 (3,00 m)

305 cm (3,11 m)

   

Tabell 2. Viser forventet havnivåstigning (uten bølge, vind og lokale forhold) 

Den nye fagrapport gir konkrete tall å forholde seg til ved planlegging, men det er presisert at bølgepåvirkning og særlige lokale forhold som f.eks vind og elveutløp, kan påvirke dette tallet ytterligere slik at realiteten blir et høyere tall. Verdiene i den nye fagrapporten er standardiserte verdier som skal gjelde for hele kommunen. Bølgepåvirkning og elveutløp defineres imidlertid som lokale forhold og må derfor vurderes for hvert enkelt tilfelle i tiden fremover (jf. 2.4 – lokale forhold i DSBs fagrapport).

Hvor mye påslag man skal definere som følge av lokale forhold i dette tilfellet er vanskelig å si. Levangersundet er historisk sett et rolig havneanlegg med lite bølgepåvirkning. Noe bølgepåvirkning kan imidlertid ikke utelukkes dersom vindretningen står riktig – særlig fra nord. Levangerelva vurderes ikke å vil kunne påvirke forholdene på indre havn, men må tas hensyn til ved bygging på ytre havn.

Innherred samkommune har i vurderingen av tilsvarende saker på Verdal tatt utgangspunkt i angitt minimumsverdi pluss 0,5 meter – slik at man har en buffer. Dette vil medføre at man i dette konkrete tilfellet vil lande på kote +3,5 – 10 cm under det som omsøkt i byggesaken på nabobygget (Sjøgata 33 C). 

Kommunen konkluderer med bakgrunn i ovenfor nevnte vurdering at minimum kotehøyde bør forankres i bestemmelsene og settes til minimum +3,5 (NN2000). Denne verdien må både være gjeldende for innvendig gulv og nedkjøring til parkeringskjeller.

Bestemmelsen som er mottatt av forslagsstiller lyder slik;

«Nedkjøring til parkeringskjeller skal ivareta hensynet til kommunens prognoserte havnivåstigning og stormflo samt 200-årsflom. Kjeller skal være sikret mot vanninntrenging i henhold til dette».

Bestemmelsen foreslås omformulert som følger;

«Nivå på gulv i første etasje samt terskel for nedkjøring til parkeringskjeller skal ikke legges lavere enn kote +3,5 (NN2000). Kjeller skal være sikret mot vanninntrenging i henhold til dette».

Uttalelse fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 27.10.2016:

Fraråder sterkt en reduksjon i andel kontor/forretningsareal fra 25% til 10%. Viser til statlig planretningslinje (SPR BATP) som har en målsetning om å utvikle kompakte byer og tettsteder som reduserer transportbehovet. Et viktig grep er å legge til rette for sentrumsfunksjoner i tilknytning til der folk bor. Kan ikke se at dette blir ivaretatt ved en reduksjon av næringsareal.

Bestemmelsenes pkt. 3.2 må presisere hvilket areal som skal dekke områdets behov for kvartalslekeplass.

Forslagsstillers kommentar: Det er i dialog med kommunen kommet til enighet om at områdeplanens krav til kontor/næringsarealer er urealistiske. Vi vurderer planforslagets andel av forretning/kontor til å svare til det reelle behov det er for slike formål i dag.

Merknaden om kvartalslekeplass tas til følge. 

Rådmannens kommentar:

Når det kommer til areal for kvartalslekeplass, så har forslagsstiller spisset bestemmelsene her, slik at det kommer tydeligere frem at området rundt nye Levanger ungdomsskole skal dekke behovet for kvartalslekeplass i påvente av at ny kvartalslekeplass på Levanger havn er opparbeidet iht. gjeldende områdeplan. Det er ikke hjemlet krav i bestemmelsene om at denne skal være ferdigstilt før bygget gis ferdigattest.

Næring:

Dette er kommentert under samlet vurdering.

Uttalelse fra  Norcem v/advokat Hestbek, 01.11.2016:

Viser til eksisterende siloanlegg som ble etablert i 1962. Siloanlegget er i full drift og mottar jevnlig sement via leveranser fra sementskip i Levangersundet. Skipet losser sementen gjennom pumping i egne losserør.

Viser til sement som en viktig samfunnsressurs gjennom bl.a. levering til byggebransjen.

Eiendommen ligger nær Norcems siloanlegg og anløp av sementskip.Det er helt på det rene at oppføring av 75 leiligheter kun ca 50 m fra siloanlegget vil skape problemer for bosituasjonen. Problemer som ikke har vært der frem til i dag.

Sementskip anløper kai til alle døgnets tider for lossing. For å kunne pumpe sementen må skipets maskineri gå under hele lossetiden som vil være på mange timer. Støy fra skipets maskin på kvelds- og netters tid vil kunne oppleves som plagsomt for beboerne som nå etablerer seg nær kai. Etter hvert vil det avstedkomme klager og krav fra beboerne om stans i virksomheten. Dette er erfaringer Norcem har fra andre steder i landet hvor liknende situasjoner har oppstått. Det er imidlertid ikke mulig for Norcem å begrense lossing om kvelden eller natten fordi skipene har en nøye og komplisert logistikk for levering til flere andre siloanlegg langs kysten.

Norcem har strenge rutiner for håndtering av sementen, men det er ikke til å unngå at det kan forekomme noe støv fra virksomheten. Støv som ikke har vært noe problem frem til i dag, men som lett vil bli det når 75 boliger bygger seg inn på området hvor Norcems virksomhet holder til. Dette vil også oppleves som sjenerende for beboere som flytter inntil Norcems anlegg.

Sementen lastes fra silo til bulkbiler som kan være opp til 50 tonn tunge og 20 m lange. Denne trafikken vil også kunne oppleves som sjenerende for et boligfelt.

Norcems aktivitet i området vil være en belastning for prosjektet som nå tenkes etablert, i form av støy og støv. Lossetiden fra sementbåten kan komme opp i mange timer på kvelds og nattestid, noe som kan generere klager fra den fremtidige bebyggelsen.

Logistikken rundt sementleveringen er også komplisert, slik at begrensning i lossetidspunktet ikke er mulig.

Planlegger er godt kjent med området og derved Norcems virksomhet. Allikevel registrerer Norcem at ROS analysen ikke har registrert verken støy eller støv som en situasjon. Dette er en mangel ved analysen og planen må ta inn avbøtende tiltak for så vidt gjelder støy og støv fra industri og trafikk, jf analysen pkt 29 og 30.

Det kan ikke være riktig at Norcems lovlige virksomhet slik den har vært på stedet i ca. 55 år påføres restriksjoner eller i ytterste konsekvens nedleggelse fordi boliger bygges tett inntil virksomheten. Planen og bygging av boliger må tilpasse seg stedlige forhold.

Forslagsstillers kommentar: Områdeplanen, vedtatt i 2011, forutsetter at virksomheten etter hvert erstattes av bolig/forretning/kontor. Støyen og ulempene virksomheten medfører, vil ha en ganske lik innvirkning på den foreslåtte bebyggelsen som det i dag har for det nye boligprosjektet Sjøgata 33c. Med tanke på dette vurderer vi ikke Norcems virksomhet til å være til hinder for etablering av boligbebyggelse på planområdet.

Rådmannens kommentar:

Norcems virksomhet er verken nevnt i områdeplanen eller ved planforslaget som ble lagt frem for høring og offentlig ettersyn. Kommunen ser i ettertid at dette skulle vært gjort. Forslagsstiller har revidert planforslaget slik at ROS-analysen og planbestemmelsene belyser Norcems aktivitet i større grad, nå som man bygger inntil deres virksomhet. Norcems aktivitet har blitt vurdert ved detaljregulering av andre områder på Levanger havn, men revisjonen av områdeplanen bør også fange opp dette forholdet, slik at man får vurdert den langsiktige transformeringen av området opp mot eksisterende virksomhet.

Støv:

 Levanger kommune har i etterkant av høringen avholdt møte med Norcem den 12.01.2017. Det ble i møtet konkludert med at støv fra deres virksomhet ikke forventes å være et vesentlig problem, til tross for at de belyser dette i sin uttalelse til høring og offentlig ettersyn. Bakgrunnen for at temaet belyses er at Norcem har opplevd å få klager på tilsvarende virksomhet andre steder i landet, hvor det er blitt etablert boligbebyggelse inntil virksomheten i nyere tid. Klagene har imidlertid gått på andre støvscenario enn selve lossingen, da det losses gjennom et lukket rørsystem - noe som i sin helhet ikke genererer støv. Risikoen for støvutslipp vurderes kun å være et potensielt problem dersom det skal oppstå spontane utslipp i form av søl eller lignende scenario. Opprydding etter slike uhell kan generere støvskyer i kombinasjon med kraftig vind. Dette er også grunnen til at Norcem har mottatt klager på støv andre steder. Sannsynligheten for at slike scenario vil kunne oppstå er til stede, men forventes å være minimal og ikke av mer vesentlig betydning enn at det vil kunne aksepteres på lik linje med støv fra det tilgrensende vegnett under tørre perioder. Kommunen har likevel valgt å legge inn en bestemmelse som viser til forurensningsforskriften for å ivareta hensynet.

Støy:

Viser til samlet vurdering.

Uttalelse fra  Helga den fagres gate 10 AS, 02.11.2016:

Uttrykker usikkerhet rundt økt byggehøyde. Viktig for deres del å ikke bli innebygd av høye bygninger på motsatt side av gata. Hvis det er tanken å endre gate til alle (hovedåren til havna), så må det gis litt rom og luft til dette.

Ønsker ikke reduksjon av utsikten mot Levangersundet for eiendommene som ikke ligger helt frem mot sundet. Dette for å gjøre størst mulig areal på hele havna mest mulig attraktivt. Slik kan havna helhetlig bli mer attraktiv for både utbyggere og beboere. I så henseende er det betenkelig å tillate øking av utnyttelsesgrad.

Stiller seg åpen for dialog med forslagsstiller i arbeidet med å utarbeide en situasjonsplan for hele Helga den fagres allé.

Merknadene oppsummeres som umiddelbare kommentarer til planforslaget for Fides-tomta. Viser til at deres egen tomt er på ca. 5600 m2 og således en av de større eiendommene på indre havn. Ønsker med det å få ta del i utformingen av indre havn til felles beste for hele området.

Forslagsstillers kommentar: Se kommentar over.

Rådmannens kommentar: Reguleringsplanens hovedtrekk er i tråd med overordna plans plassering. Byggehøyden er svart ut i kommentarene over samt ved tidligere behandling. Områdeplanen skal revideres i nærmeste fremtid og det vil være mulig å involveres i denne prosessen. Det oppfordres til å ta kontakt med kommunen for å komme med innspill i planleggingsfasen.

Gjeldende områdeplan legger opp til en ny gatestruktur på indre og ytre havn for å oppnå en videreføring av kvartalsstrukturen fra trehusbyen. Området vil med dette grepet forventes å på sikt kunne fremstå som en ny og attraktiv bydel, selv om området kan oppleves som lite innbydende i selve transformeringsfasen som følge av mye anleggsvirksomhet. Dette gjør at man må ha «mellomløsninger» for å tilfredsstille dagens behov i området, samtidig som man legger opp til en for vedtatt fremtidig situasjon. Endringen av hovedåra til havna er tatt høyde for i gjeldende områdeplan, gjennom egne rekkefølgebestemmelser ut i fra forventet ÅDT-økning. Omleggingen av Helga den fagres allé kan ikke finne sted før den eksisterende bebyggelsen som ligger det fremtidige gateløpet er bygd opp etter gjeldende områdeplan. Dette har også planforslaget som nå er til behandling tatt høyde for. Helga den fagres allé vil ellers ikke gjennomgå de store endringene i plassering, men man vil legge opp til en strammere gate enn det er i dag – på sikt. Planforslaget har sikret at det skal foreligge en godkjent situasjonsplan for hvordan den fremtidige gaten skal opparbeides når man nå starter utbyggingen av B/F/K-04. 

Uttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune, 02.11.2016:

Riktig fordeling av bolig og næring er en viktig suksessfaktor for Levanger havn. Gjennom bl.a. møte i Regionalt planforum 2. november, hvor revidering av kommunedelplanen for Levanger sentrum var tema, forstår vi at kommunen kan ha behov for å vurdere dette forholdet på nytt, også gjennom revidering av områdereguleringen for Levanger havn.

Planbeskrivelsen slår enkelt fast at det ikke er økonomisk grunnlag for å tilrettelegge for 25 % av samlet bruksareal til kontor/ forretning, og at det derfor blir redusert til 10 %. At næringskravet er vesentlig redusert fra kravet i gjeldende områderegulering, til fordel for bolig, blir nevnt i kommunens saksframlegg, men det blir ikke drøftet. Med tanke på føringene denne detaljreguleringen kan gi for revisjonsarbeidet med områderegulering mener vi kommunen skulle ha vurdert fordeling av bolig og næring langt grundigere her.

Saksframlegget drøfter imidlertid greit de tre andre avvikene planforslaget har fra områdeplanen, med byggehøyde, utnyttelsesgrad og universell utforming.

Økt byggehøyde og økt utnytting i denne detaljreguleringen kan legge sterke føringer for at områdeplanen skal følge opp dette. Økt byggehøyde i dette prosjektet vil trolig føre til ønske om høyere bygg videre innover kjerneområdene på Indre havn. Samtidig viser planforslaget at bygningene har ulike høyder, fra 3 til 5 etasjer, og at det til en viss grad forsøker å nærme seg 4 etasjer byggehøyde i snitt. Variasjon i høyder kan være positivt, men det må utredes nærmere i revisjonen til områdeplanen. BYA er også økt fra 65 til 72 %. Dette er ikke nødvendigvis dramatisk.

 Derimot vil vi understreke at kvartalsstrukturen i områdeplanen er en vesentlig kvalitet som bør videreføres. Samtidig ser vi at akkurat dette byggetrinnet kan få gode kvaliteter ved å åpne mot Sundet, og at akkurat nærheten til Sundet gjør at dette ikke trenger å føre til presedens for den videre utvikling av området. Men vi understreker at vi er kritiske til at videre byggetrinn skal bryte med kvartalsstrukturen i områdeplanen, slik illustrasjonene i planbeskrivelsen antyder.

Illustrasjonsmaterialet viser at det er krevende å få uteområdet universelt utformet. Vi synes imidlertid den foreslåtte løsningen med å legge en rampe midt i uteområdet er skjematisk og lite bearbeidet. Forflytningsramper kan kombineres med opphold, og det kan integreres på en langt bedre måte i utomhusanlegget ved å ta hele bredden i bruk. Et eksempel på inspirasjon til en annen løsning kan være Schandorffs plass i Oslo. Her må kommunen stille krav til bedre dokumentasjon, utført av riktig fagkompetanse, før det eventuelt blir gitt tillatelse til å unnlate krave om universell utforming. Å akseptere at gårdsrommet ikke skal være tilgjengelig for alle mennesker, også de med barnevogn, rullestol eller rullator, på det grunnlag av de vedlagte illustrasjonsplanene er ikke godt nok.

Vi er også sterkt kritiske til at reguleringsbestemmelsenes §3.2 som sier at de delene av uteoppholdsarealet som er avsatt til nedtrapping (som vist på illustrasjonsplanen – ca 370m2) kan unnlates kravet om universell utforming. Selv om disse arealene ikke skulle bli tilgjengelige for rullestolbrukere og barnevogner bør de fortsatt oppfylle andre krav til universell utforming med tanke på bl.a. allergi, nedsatt syn og nedsatt bevegelsesevne.

Fylkeskommunen har for øvrig ingen merknader når det gjelder kulturminner fra nyere og eldre tid, da det ikke er gjort registreringer i området fra før eller er noe som tilsier at området vil komme i konflikt med slike verdier. De gjør imidlertid oppmerksom på den generelle aktsomhetsplikten som må videreformidles til dem som skal gjøre arbeidet.

Forslagsstillers kommentar: Den største delen av gårdsrommet møter krav om tilgjengelighet, også den øvre delen som har adkomst for bevegelseshemmede gjennom heis i bebyggelsen. Det innsendte illustrasjonsmaterialet viser kun rampestørrelse, og er ikke et fullstendig forslag for hvordan en rampeløsning kunne sett ut. En rampe som skal møte kravene om 1:20 stigning bruker i overkant av 220 m2 på dette. Uteoppholdsarealet som er vist som ikke tilgjengelig for rullestol er ca. 370 m2. Vår vurdering er at man vinner så lite på å innføre en rampeløsning at en trappe/heisløsning er et bedre grep for området generelt. Det er også, etter fylkeskommunens innspill, gjort en skisse som viser en rampeløsning der oppholdsarealer og rampearealer er forsøkt integrert bedre, med lignende utforming som på Schandorffs plass i Oslo. Her får man til en rampe med stigningsforhold 1:15. Vår vurdering er fremdeles at en trappe/heisløsning er bedre.

Rådmannens kommentar:

Byggehøyden er gjort rede for.

Kvartalstruktur:

Tar man områdeplanen i betraktning ser man også her at det er foreslått et bygg med relativt åpen struktur mot Levangersundet, men mer lukket enn det som er foreslått i planforslaget som nå ligger til behandling – jf. Bilde 1. Kommunen vurderer derimot den foreslåtte strukturen å være i tråd med gjeldende områdeplan, da den foreslåtte bygningsmassen i gjeldende plan kun er veiledende (jf. SOSI-kode 1213 i vedtatt plankart) og ikke juridisk bindende. Dette gir rom for små justeringer slik planforslaget legger opp til. Kommunen er enig i at kvartalstrukturen i det aller vesentligste må videreføres, da dette er en viktig kvalitet for den fremtidige situasjonen i området. Beliggenheten til Levangersundet og den fremtidige Skald ravns plass er derimot mye av grunnen til at man i dette tilfellet har brutt med den veiledende bygningsmassen. Kvartalsstrukturen inn mot gateplan anses som ivaretatt. Planforslaget som nå ligger til behandling fremstår som mer åpent og har i tillegg nedtrapping til tre etasjer mot Sundet, noe som oppfattes som en bedre situasjon etter en helhetlig vurdering. Gjeldende områdeplan trekker i tillegg frem at den har til hensikt å videreutvikle Levanger som «den grønne byen ved fjorden». Et åpnere bygg med takhage vendt mot Levangersundet dyrker det grønne preget på en god måte – dette er positivt.

Bilde 1: Viser utdrag fra gjeldende områdeplan. Foreslått bebyggelse er angitt med svart sammenhengende strek innenfor formålsgrensen B/F/K-04.

Universell utforming/tilgjengelighet:

Det vises til tidligere vurdering av temaet samt forslagsstillers kommentar. Høringsforslaget skulle i utgangspunktet kun legge opp til en nedtrapping av terrenget uten rampe – men for øvrig være universell utformet. Bestemmelsene er nå justert for å ivareta universell utforming. TEK 10 åpner for at man kan anlegge slik nedtrapping uten nedramping, under forutsetning at man har universell tilgjengelighet på primærnivåene – noe dette planforslaget oppfyller med heis.

Forslagsstiller har likevel utarbeidet et alternativt forslag til nedtrapping av takhagen med rampe slik fylkeskommunen har etterspurt. Dette er nå lagt ved planforslaget og sendt på begrenset høring. Forslagsstiller har i samråd med kommunen åpnet for at det skal tillates rampe i tillegg til trapp i bestemmelsene, men har ikke hjemlet dette som et krav. Saken legges frem i Rådet for likestilling av funksjonshemmede til uttalelse. Uttalelsen legges ved behandlingen av saken i PUK og Kommunestyret som får vurdere saken alternativt.

Næringskrav:

Dette er kommentert under rådmannens kommentar til fylkeskommunens uttalelse til begrenset høring.

Innsigelser

Det er i alt varslet en innsigelse til planen. Denne er fremmet av Norges vassdrags- og energidirektorat. Kommunestyret kan ikke vedta reguleringsplaner hvor det foreligger vilkår for egengodkjenning før denne er imøtekommet og bekreftet frafalt fra myndigheten som fremmet innsigelsen.

NVEs innsigelse går på manglende dokumentasjon av geotekniske forhold. Forslagsstiller har i etterkant av høringsperioden utarbeidet en geoteknisk rapport som ivaretar grunnlaget for NVEs innsigelse. Denne er oversendt NVE som har bekreftet at innsigelsen er frafalt.

Det foreligger dermed ingen innsigelser til planen ved sluttbehandling og reguleringsplanen kan med det egengodkjennes i kommunestyret.

Endringer etter førstegangsbehandling

Forslagsstiller har i samråd med kommunen revidert planforslaget som følge av innspillene til høring og offentlig ettersyn. Disse vurderes å være såpass vesentlig at man har valgt å legge planen ut på en forenklet høring.

Forslaget ble deretter sendt på en forenklet høring til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag og Nord-Trøndelag fylkeskommune den 18.01.2017.

Begrenset høring:

Følgende merknader og innspill er kommet inn i løpet av den begrensede høringen;

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag i brev datert 30.01.2017.

Landbruk:

Er opptatt av at kommunen ivaretar den høye utnyttingsgraden, herunder bymessige byggehøyder – også mot sluttbehandling av planen.

Miljøvernavdelingen:

Næringskrav

Miljøvernavdelingen Påpekte i Fylkesmannens uttalelse til høring og offentlig ettersyn – jf. brev av 27.10.2016 at det ut fra hensynet til målsettingen i statlig retningslinje for samordnet areal- og transportplanlegging (SPR BATP) sterkt frarådes en reduksjon i forretning/kontorareal i 1.etasje fra minimum på 25 % av samlet bruksareal til kontor og/eller forretning til 10 %. 

Revidert planforslag innehar en endring av forretning/kontorandel fra 10 % til 16 %. Dette er fremdeles en betydelig reduksjon fra kravet i områdeplan, men med grepet som er tatt ved at første etasje mot planlagte Helga den Fagres allé og Skald Ravns plass i sin helhet avsettes til forretning/kontor/bevertning, finner Miljøvernavdelingen dette akseptabelt.

Støy

Det er framkommet under høringen at Norcems virksomhet nord for planområdet medfører utfordringer med tanke på støy og støv, både på grunn av tungtrafikk (mer enn 1000 trailerlass pr år) og på grunn av lossing av skip.

I revidert ROS-analyse er det tatt inn vurderinger med hensyn til støv og støy fra industri.

Her beskrives følgende som avbøtende tiltak:

«Miljøverndepartementets retningslinjer for støy T-1442, eller de gjeldende retningslinjer for støy, skal tilfredsstilles. Til grunn for avbøtende tiltak skal det foreligge en støyfaglig utredning som legges ved søknaden om rammetillatelse. Støyreduserende tiltak skal være gjennomført før ferdigattest gis. Krav til leiligheter med stille side sikres i bestemmelsene i henhold til T-1442, og uteplasser mot Helga den Fagres allé tillates ikke.»

Det framkommer ikke at det foreligger en støyutredning som grunn til framlagte plan. Dette er beklagelig, da et godt kunnskapsgrunnlag er viktig for å kunne ivareta støyhensyn i planleggingen. Vi viser her til kap. 2.5.5 i T-1442 som omhandler ansvar for å utarbeide støysonekart. Vi oppfatter retningslinjene til å gå langt i å peke på anleggseier som ansvarlig for å få utarbeidet støysonekart. Kommunen har imidlertid ansvar for å bringe inn støy tidlig som et tema i planprosessen, og for å sikre at en har et godt nok kunnskapsgrunnlag, jfr. kap. 3 i T-1442. Kunnskapsgrunnlaget skal sette kommunen som planmyndighet i stand til å enten å definere planområdet som et avviksområde, der støygrensene kan avvikes mot at en del forutsetninger, f.eks. om stille side, kan oppfylles. Eller være tydelig på at planområdet ikke er avviksområde og at grenseverdiene i tabell 3 i T-1442 skal oppfylles.

Planbestemmelsene:

I reviderte bestemmelser til framlagte plan er det tatt inn en bestemmelse 3.4 Tiltak mot støy som etter vår oppfatning ikke er entydige med hensyn til om dette er et avviksområde eller ikke:

«Alle leiligheter skal tilfredsstille krav og ha en stille side i henhold til tabell 3 i T-1442/2012 "Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging". Dette gjelder støy både fra trafikk og omkringliggende næringsvirksomhet.

Dokumentasjon på at støykravene overholdes og på eventuelle støyreduserende tiltak basert på resultatene fra støyutredningen skal vedlegges i søknad om rammetillatelse.»

For å ivareta kravene med hensyn til støy, både for leilighetene og for utendørs oppholdsareal, vil vi sterkt tilrå kommunen å endre planbestemmelsene slik at de blir entydig og juridisk bindende, jfr. kap.3.2 i T-1442. Bestemmelsen bør presiseres ved å endres til:

«Grenseverdiene for støy angitt i tabell 3 i Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging T-1442/2016 med tilhørende veiledning skal overholdes. Dette gjelder støy både fra trafikk og omkringliggende næringsvirksomhet.

Dokumentasjon på at støykravene overholdes skal vedlegges i søknad om rammetillatelse.»

For å tydeliggjøre bestemmelsen ytterligere kan det tas inn en rekkefølgebestemmelse som sikrer at det er utført en støyfaglig utredning før rammetillatelse gis.

Ved eventuelle avvik:

Et mulig utfall av den støyfaglige utredningen er at den viser at støyforholdene er slik at noen av leilighetene kommer innenfor gul (evt. rød) støysone. Hvis kommunen mener det er akseptabelt å tillate utbygging innenfor planområdet selv om støyutredningen viser avvik fra grenseverdiene i tabell 3, må kommunen begrunne dette i planbeskrivelsen. Kommunen må i så fall ta inn en bestemmelse som sikrer at avbøtende tiltak dokumenteres og gjennomføres. Bestemmelsen bør utformes slik at den sikrer at det dokumenteres i rammesøknaden at følgende krav oppfylles:

  • Alle leiligheter legges slik at de har minst en stille side.
  • Minimum 50 % av antall rom til støyfølsom bruksformål i hver boenhet skal ha vindu mot stille side. Herunder skal minimum 1 soverom ligge mot stille side.
  • Støykrav for uteoppholdsarealer skal være tilfredsstilt.
  • Alle boenheter hvor ett eller flere rom til støyfølsom bruksformål kun har vinduer mot støyutsatt side må ha balansert mekanisk ventilasjon.
  • Vinduer i soverom på støyutsatt side og som samtidig er soleksponert, bør ha utvendig solavskjerming. Behov for kjøling må også vurderes.


Videre må det tas inn en rekkefølgebestemmelse som stiller krav om at eventuelle støytiltak iverksettes senest samtidig med utbyggingen, og skal være gjennomført før ferdigattest gis. 

Rådmannens kommentar:

Landbruk:

Tas til orientering. Planforslaget legger opp til høyere utnyttingsgrad enn områdeplanen tilsier.

Næringskrav:

Se samlet vurdering nedenfor.

Støy

Viser til samlet vurdering.

Nord-Trøndelag fylkeskommune i brev datert 20.01.2017.

I vårt svarbrev til førstegangshøring trakk vi fram at kommunen skulle ha vurdert fordeling av bolig og næring langt grundigere, når andelen næring ble redusert til 10 %. Det er positivt at næringsandelen nå er økt fra 10 til 16 % BRA. Likevel er dette fortsatt mindre enn område-planens krav på 25 %, og vi forutsetter at andelsforholdet næring / bolig blir drøftet grundig ved revisjon av områdeplanen. 

I vårt svarbrev til førstegangs høring var vi svært kritiske til tilgjengeligheten til felles uteoppholdsareal. De reviderte reguleringsbestemmelsene om krav til uteoppholdsareal er noe forbedret med tanke på universell utforming. Detaljreguleringen bryter med kvartals-strukturen i områdeplanen, for å åpne opp mot Sundet, og vi mener derfor det er særlig viktig at det felles utearealet gir beboerne direkte tilgang til Sundet, uavhengig av alder og funksjonsevne.  Det er positivt at det er utarbeidet et mer realistisk forslag til rampeløsning som harmonerer med nedtrapping av takhagen, både med tanke på estetikk og funksjon. Reguleringsbestemmelsene åpner for trapp eller rampe. Om bestemmelsene skal åpne for en enten/eller løsning bør det stå «trapp og/ eller rampe». Løsningen med rampe og trapp, slik siste versjon av illustrasjonsplanen viser, er etter vår vurdering den klart beste løsningen.

Reguleringsbestemmelsene § 3.7 Krav til fasadeutforming og materialbruk er etter vår vurdering en forbedring fra førstegangshøring.

Forøvrig har ikke Nord-Trøndelag fylkeskommune planfaglige merknader ut fra regionale hensyn.

Rådmannens kommentar:

Den anbefalte ordlyden i fylkeskommunens uttalelse til bestemmelsen om rampe er nå lagt inn.

De viktigste endringer etter førstegangsbehandling er: 

Tegninger;

- Det er utarbeidet vedlegg som viser illustrasjon av rampeløsning.

Plankart;

- Tegnforklaring, formål 1802: Bevertning er tatt med.

ROS-analyse:

-         Side 3: Punkt 1 om masseras/skred. Vurdering fra Norconsults rapport lagt til.

-         Side 5: Punkt 27 om støv og støy industri. Vurdering lagt til.

-         Side 7: Punkt 48 om fremtidige klimaendringer. Beskrivelse av sikring i planforslaget.

-         Side 7: Avbøtende tiltak, tidevannsflom og fremtidige klimaendringer. Tekst endret i henhold til Norconsults rapport og sikring i bestemmelser.

-         Side 7: Avbøtende tiltak. Punkt om støv og støy industri er lagt til.

Planbeskrivelse

-         Side 5 og 6: Høringsinnspillene lagt til. Herunder er det gjort endringer vedrørende vurdering av forretning/kontorandel og næringsareal, vurdering av trapp/rampeløsning og vurdering av støy- og støvforhold fra industri.

-         Side 8: Forhold til områdeplanen, punkt D). Endring i reduksjon av forretning/kontorareal til 16%.

-         Side 9: Virkninger av planforslaget. Beskrivelse av Norcems virksomhet.

Bestemmelser:

-         § 2: Satt inn «/bevertning».

-         § 3.2: Endret tekst, om ny kvartalslekeplass på Strandparken, samt tilført mulighet for oppføring av rampe iht. fylkeskommunens uttalelse.

-         § 3.4: Justert/endret tekst for å fange opp all utendørs støy iht. Fylkesmannens uttalelse til begrenset høring.

-         § 3.6: «Nivå på gulv i første etasje samt terskel for nedkjøring til parkeringskjeller skal ikke legges lavere enn kote +3,5 (NN2000). Kjeller skal være sikret mot vanninntrenging i henhold til dette».

-         § 3.7: Vesentlig tekstendring med utskifting iht. innspill fra kommunen om fasade, samt tilføyet krav om ikke balkonger mot Helga den fagres gt.

-         § 4.4: Tekstendring iht. Innspill fra kommunen.

-         Utkraging er satt til minimum 3,5 meter over gateplan.

Lovhjemler

I henhold til Plan- og bygningslovens § 12-12, legges saken frem for kommunestyret til vedtak. 

Vurdering:

Samlet vurdering:

Støy:

Fylkesmannens tilrådning anbefales tatt til følge.

Kunnskapsgrunnlaget rundt støyverdiene er for dårlig, men støykildene er langt på vei gjort rede for. En rekkefølgebestemmelse som dokumenterer støyverdiene i området og som beregner forventet fremtidig støyverdi før søknad om rammetillatelse kan godkjennes vil være rimelig - og bør være et minimumskrav for ny bebyggelse i sentrum.

Kommunen er i likhet med forslagsstiller imidlertid ikke av den oppfatning at området er særlig støyutsatt per i dag, men noe støy må kunne påregnes som følge av aktiviteten på havna. Det er ikke registrert klager i området fra før – selv om det heller ikke kan utelukkes at det kan komme klager i ettertid, nå som man etablerer ny boligbebyggelse nærmere virksomheten. Bebyggelsen er på sin side utformet slik at bygningsmassen vil skjerme uteoppholdsarealet fra trafikkstøy. Støy fra båtene ved lossing til silo vil dermed være primærutfordringen dersom dette skal overstige anbefalte grenseverdier. Trafikkstøy på fasaden må imidlertid ivaretas uavhengig av Norcems aktivitet på havna og vurderes ikke som et mer uvanlig problem enn at man kan gjennomføre avbøtende tiltak på fasaden.

Områdeplanen har til hensikt å transformere området på sikt. Dette vil medføre at dagens aktivitet på havna vil fases ut gradvis som man utvikler området iht. ny områdeplan. Biltrafikk må kunne forventes og frekvensen for lossingen fra båt er relativt lav. Støyen som da eventuelt vil bli generert forventes ikke å overstige anbefalte grenseverdier, selv om den må tas hensyn til i en begrenset periode og kan oppleves som belastende for nye beboere. Det er også vanskelig å si hvor langt tidsperspektiv nye beboere må «akseptere» støy i en eventuell gul sone, da en transformering av området kan ta relativt lang tid.

Støyutredningen bør ta høyde for både eksisterende og fremtidig støyverdier og bygget må tilpasses dette. Det er ikke sikkert om man har behov for justeringer. Til fremtidige saker anbefales det å ha en praksis som fastslår at støyutredninger skal tas inn tidligere i prosessen enn her og legges ved høringsdokumentene i offentlig ettersyn, slik at man unngår eventuelle justeringer etter planvedtak.

Punkt om eventuelle avvik anbefales med bakgrunn i dette lagt inn i bestemmelsene.

Næring:

Reduksjonen av næringskravet har allerede blitt vurdert. Kommunen ønsker både gjennom revisjon av områdeplanen og behandling av denne detaljplanen å se på en reduksjon av det totale næringskravet i området. Dagens næringskrav som ligger på 25% av tillatt BRA ansees som urealistisk, da man allerede i dag opplever tomme lokaler i Levanger sentrum. Det er en utfordring å si hva som er riktig fordeling av næringsareal. Områdeplanen legger ingen konkret begrunnelse til grunn for at akkurat 25% er valgt, men det er lagt vekt på plassering av næringsarealet og at man ønsker næringsbebyggelse i første etasje med boligbebyggelse i etasjene over. Intensjonen bak 25% BRA vurderes å ha til hensikt at man sikrer næring i hele første etasje i en fire-etasjes bygning. I dette tilfellet har man derimot en detaljplan som også legger opp til takhage. Gjeldende områdeplan tillater parkering i første etasje under takhage – noe som harmonerer dårlig med næringskravet. Nedenfor er et utdrag fra planbeskrivelsen i områdeplanen som omfatter næring og som videre understreker viktigheten med plassering av næringsarealet ut mot Helga den fagres allé;

«Forretninger og kontor

Det er ikke lagt opp til rene områder for forretninger og kontor innenfor planen. Innenfor kombinerte formål med forretning tillates innslag av funksjoner tilhørende formålene offentlig og privat tjenesteyting og beverting. Eksempelvis kan det tillates cafeer, tannlegekontor og treningssenter.

Disse funksjonene legges i hovedsak i første etasje eller i egne bygg. Det vil være mest hensiktsmessig, og minst trafikkgenererende, å legge den tyngste næringsvirksomheten nærmest mulig det etablerte sentrum for å hindre unødig trafikk gjennom området. Næringsvirksomheten bør i hovedsak plasseres mot hovedtraseene og de nye plassene for lettest å kunne nå publikum og for å skape liv i området.

Langs havnefronten er det satt av arealer til å opprettholde den maritime virksomheten som ligger der i dag og som skaper aktivitet langs havna. Denne traseen vil være attraktiv også som en forbindelse til havnepiren for gående og syklende.

Helga den Fagres allé vil bli en viktig forretningstrasé. Den aktiviserer bydelens hovedgate med handel, servicevirksomheter og bevertning og fremstår som den viktigste forbindelsen til dagens Levanger sentrum.»

Næringskravet i planforslaget som nå foreligger til behandling er justert opp fra 10 % til 16% av tillatt BRA - samtidig som man har plassert næringsarealet ut mot gatene – med vekt på næringsfasade ut mot Helga den fagres allé.  Intensjonen bak gjeldende områdeplanen vurderes med denne løsningen å bli i varetatt.

Mangelen på næring langs stikkvegene mellom hovedgatene kan føre til en utfordring mtp. gateliv samtidig som det kan oppleves som uhensiktsmessig å utnytte areal i dagslys til parkeringsformål. Skal man imidlertid etterkomme dette vil man fort ende opp med et næringskrav som ligger på 25% av tillatt BRA, med mindre man utnytter arealet til boligbebyggelse. Dette må tas opp til nærmere vurdering når områdeplanen nå skal revideres.

Utbyggingsavtale:

Det ble ved førstegangs behandling bemerket at man skulle behandle utbyggingsavtalen parallelt med detaljreguleringen. Det ble meldt oppstart av utbyggingsavtalen samtidig som man meldte oppstart av planarbeidet, men Kommunen har ikke kommet i mål med denne innen sluttbehandlingen av detaljreguleringen. Selve utbyggingsavtalen er ferdig forhandlet administrativt, men de formelle forutsetningene er fortsatt ikke innfridd. Kommunen har likevel valgt å sluttbehandle detaljreguleringen av hensyn til fremdrift i saken.

Støy:

Punkt om støy vurderes å bli ivaretatt under forutsetning at man tar Fylkesmannens forslag til bestemmelse til følge.

Generelt:

Planforslaget er godt bearbeidet og ivaretar de aller vesentligste hensyn i gjeldende områdeplan, samtidig som man møter den kommende revideringen uten å legge vesentlige føringer. Kommunen står overfor flere utfordringer i området. Det foreligger fortsatt interessemotsetninger i forhold til byggehøyde og næringskrav, men disse er vurdert som akseptable ut i fra området tatt i betraktning og byggets utforming. Bygget fremstår for øvrig som et attraktivt bygg og vil være med på å gi området gode kvaliteter – jf. Vedlagte skisser.

Høyde og næringskrav må vurderes nærmere ved revideringen av områdeplanen, men man må også vurdere krav til parkering i kjeller i større grad – inkludert for næringsparkering. Man har i dette prosjektet lagt boligparkering i kjeller, men ikke næringsparkering – noe som er i tråd med gjeldende plan forutsatt at man legger parkeringen under takhage. Dette er ivaretatt. Parkering under takhage kan derimot medføre stikkveger med lite aktivitet i fasaden mot stikkvegene, samtidig som parkering i første etasje er en dårlig utnytting av areal i dagslys. Dette tas med som et innspill ved revideringen av områdeplanen, men vurderes å kunne aksepteres i denne konkrete saken, da man fortsatt har anledning til å legge andre formål i første etasje på andre siden av gaten.

Bygget vil for øvrig markere starten på den nye bebyggelsen langs Helga den fagres allé og anses å være et godt utgangspunkt å bygge videre på i forbindelse med revideringen av gjeldende områdeplan. Man viderefører også en viktig næringsfasade mot Gunnlaug Ormstunges gate som i senere tid har vært gjennom vesentlig forandring med to nye leilighetsprosjekt. Dette vil være det tredje prosjektet i rekken.

Med bakgrunn i redegjørelsen ovenfor anbefaler Rådmannen at planforslaget Levanger brygge 1 - del av Gunnlaug Ormstunges gate 6 gnr. 315 bnr. 112 samt gategrunn Gunnlaug Ormstunges gate gnr. 315 bnr. 4 og gategrunn Helga den Fagres gate gnr. 315 bnr. 124 egengodkjennes i kommunestyret, under den forutsetning at endringene som er gjort etter høring og offentlig ettersyn tas til følge.

Til toppen av siden

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 14.09.2016

Merknad:

Registrerer at det fortsatt overstiger maks tillatte byggehøyde i forhold til dagens områderegulering. Velger likevel nå å få lagt det ut på høring. 

Forslag i møte:

Ingen.

Saksordfører:

Svein Erik Veie, AP 

Avstemning:

Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.

VEDTAK:

Levanger kommune fremmer saken og legger den ut til høring og offentlig ettersyn etter plan- og bygningslovens § 5-2 og § 12-10
Til toppen av siden

Rådmannens forslag til vedtak:

Levanger kommune fremmer saken og legger den ut til høring og offentlig ettersyn etter plan- og bygningslovens § 5-2 og § 12-10

Vedlegg:

1

Illustrasjonsplan PDF

2

ROS-analyse PDF

3

Avtrykk av rampe PDF

4

Levanger Brygge planbeskrivelse PDF

5

Levanger Brygge regbestemmelser PDF

6

Levanger Brygge regplan 01092016 PDF

7

Snitt PDF

8

Utearealer PDF

9

Varslingsdokumenter PDF

10

Innkomne merknader PDF

11

Illustrasjoner PDF

Saksopplysninger:

Per Knudsen Arkitektkontor AS har på vegne av tiltakshaver, TOBB og ForrBo Eiendom AS fremmet forslag til detaljreguleringsplan for Levanger brygge 1 - del av Gunnlaug Ormstunges gate 6 gnr. 315 bnr. 112 samt gategrunn Gunnlaug Omrstunges gate gnr. 315 bnr. 4 og gategrunn Helga den Fagres allé gnr. 315 bnr. 124.  

Planarbeidet hadde formelt oppstartsmøte 02.10.2015 

Varsel om oppstart ble kunngjort i avisa Innherred den 13.10.2015 og sendt til berørte parter i brev datert 06.10.2015, i henhold til plan- og bygningslovens bestemmelser. Det kom inn totalt 6 uttalelser. Hovedtrekkene i merknadene er referert og besvart i planbeskrivelsen.

Utkast til planforslaget ble mottatt den 15.april 2016 og behandlet første gang i Plan- og utviklingskomiteens sak 39/16 i møte den 15.06.2016.

Plan- og utviklingskomiteen fattet vedtak om å sende saken i retur med følgende føringer:

  • Det er stort avvik fra maks tillatt byggehøyde. Et minimum må være at gjennomsnittshøyden er innenfor reguleringskravet på 13,2 mtr gesimshøyde.
  • Frisiktsoner må overholdes.
  • Rådmannens konklusjon, med forslag til endringer bør følges i det endrede planforslaget. Dagens forslag fremstår for utydelig.
  • Da havneplanen nå er under revidering, kan det være fornuftig å la den reviderte utgaven være grunnlaget for neste planforslag. Der kan det bl.a. ligge an til en mildning av kravet til næringsareal. Pr i dag er det 25 % (i denne detaljreguleringen er det 10 % som er satt av til næringsareal).


Forslagsstiller oversendte revidert forslag den 15.07.2016. Dette er bearbeidet ytterligere i forsøk på å korrigere planforslaget iht. Plan- og utviklingskomiteens vedtak.

Kommunen mottok komplett revidert planforslag 31.08.2016. 

Planforslaget vil fortsatt være i strid med byggehøyden i områdereguleringen, selv om vi ser på gjennomsnittshøyden for bebyggelsen i planforslaget. I områdereguleringen er det satt en maksimal gesimshøyde på 13,2 meter. Dette tilsvarer kote 17,15. Planforslaget som nå foreligger åpner for å bygge i snitt til kote 18,45, altså 1,30 meter over bestemmelsen i gjeldende områderegulering, og det som PUK vedtok ved siste behandling. Rådmannen foreslår at dette kan aksepteres med bakgrunn i at sammensetningen i bygningsmassen er blitt endret og mer åpen. Bygningsmassen er også senket generelt ved å gå ned på etasjehøydene. Endringene som er gjort i planforslaget er oppsummert i eget avsnitt under Rådmannens vurdering. Planbeskrivelsen som nå foreligger beskriver også bedre hva detaljreguleringen omfatter samt hvilke avvik fra overordnet plan som foreslås.

Planforslaget som nå foreligger til behandling består av: 

  • Revidert plankart i målestokk 1:1000, datert 01.09.2016.
  • Reviderte reguleringsbestemmelser datert 31.08.2016.
  • Revidert planbeskrivelse datert 31.08.2016
  • Illustrasjon av bygningssnitt datert 24.06.2016.
  • Illustrasjonsplan datert 31.08.2016.
  • Illustrasjonsplan arealdisponering pr. etasje datert 12.07.2016.
  • Revidert ROS-analyse datert 15.07.2016.


Gjeldende områdeplan er i ferd med å revideres. Fremdriften er imidlertid ikke fastsatt, men det er en målsetning å få denne ferdigstilt innen utløpet av mai 2017. Det er tatt sikte på å annonsere melding om oppstart i løpet av uke 36 i 2016. Videre fremdrift utover dette er ikke definert. Planforslaget legges nå frem for politisk behandling før revidert områdeplan er vedtatt. I henhold til Plan- og bygningslovens § 12-11, behandling av private reguleringsplanforslag, er kommunen forpliktet til å behandle forslaget.  

Detaljreguleringer skal i utgangspunktet følge vedtatt områdeplan med bakgrunn i at det vanligvis er en utfordring å ta hensyn til overordna mål og føringer på detaljplannivå. Disse bør avklares så langt det er mulig i en områdeplan eller kommunedelplan før arbeidet med detaljregulering iverksettes. I dette konkrete tilfellet fremmes detaljreguleringen mens det foregår en revidering av gjeldende områderegulering. Dermed vil innholdet i detaljreguleringen legge føringer for den nye områdeplanen.

Hensikt med reguleringen

Hensikten med reguleringen er å tilrettelegge for et bygg utformet iht. vedtatt kvartalsstruktur i områdereguleringen for Levanger havn, med åpent uttrykk mot Levangersundet. Utbyggingen skal i alt utgjøre BYA på 72% av grunnflaten innenfor formålsgrensene og vil bestå av følgende:

  • 75 nye boenheter i form av leilighetsbygg oppdelt i seksjoner med varierende høyde mellom 3 til 5 etasjer – til sammen 9 500 m2 i BRA inkl. bolig/forretning/kontor/parkering.
  • Forretning og kontor skal etableres i deler av første etasje. Deriblant kontorlokale og tilhørende café med uteservering, samt kiosk.
  • Parkering i to plan. Boligparkering legges i nedgravd kjeller, og næringsparkering legges sammen med bodareal i første etasje under en egen takhage.
  • Felles leke- og uteoppholdsareal tenkes primært lagt på to nivå.


Planforslaget skal også sikre opparbeiding av Helga den fagres allé iht. gjeldende områderegulering.

Eiendomsforhold

Hjemmelshaver av eiendommen gnr 315 bnr 107 som nå ønskes regulert er Levanger kommune.

Tinglyst fester er Fides Eiendom Levanger AS.

Forhold til overordnete planer

Overordnet plan er Områderegulering for Levanger havn, egengodkjent den 25.05.2011.

Området er avsatt til bygging med arealformål Kombinert bolig/forretning/kontor, og bestemmelsene stiller krav om detaljreguleringsplan.

Følgende temaplaner gjelder for området:

  • Trafikksikkerhetsplan 2012-2015
  • Klima- og energiplan 2009
  • Temaplan for økt sykkelbruk 2015-2018 (2019-2022)


Følgende regionale planer gjelder for området:

  • Regional plan for arealbruk Nord-Trøndelag 25.04.2013


Følgende rikspolitiske retningslinjer gjelder for området:

  • Statlig planretningslinjer for samordnet bolig-, areal og transportplanlegging 26.09.2014
  • Rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging. 20.09.1995


Klikk for større kart 

Figur 1. Viser utdrag fra gjeldende områderegulering for Levanger havn. Planområdet som nå søkes regulert er markert med B/F/K-04.

Konsekvensutredning

Planforslaget er vurdert i henhold til plan- og bygningslovens kapittel VII «Konsekvensutredninger», med tilhørende forskrift. Tiltaket faller ikke inn under forskriftens oppfangskriterier og skal derfor ikke konsekvensutredes. For øvrig er det gjennomført en konsekvensutredning for området gjennom områdereguleringen for Levanger havn.

Gjeldende reguleringsplan – ny reguleringsplan

Gjeldende plangrunnlag går frem av planbeskrivelsen. Her er også avvik og konsekvenser beskrevet og begrunnet.

Utdrag fra gjeldende områderegulering definerer følgende for Levanger havn:

«Dagens havneområde oppleves som ett område. Det bør også videreutvikles helhetlig, i faser og i hht. en overordnet og samlet plan. Området er stort nok for en hensiktsmessig utvikling over en 20 – 30 årsperiode. Havneområdets totale areal på 146 daa, representerer en hensiktsmessig arealutvidelse i forhold til Levangers størrelse og behov. Det er videre et ønske at denne byutvidelsen vil føre til en sentrumsekspansjon som styrker sentrum, istedenfor å drenere virksomheter fra de eksisterende bykvartaler.

Planen bidrar til økt boligbygging i sentrum. Attraktive boliger for folk i alle aldre vil være med på å gi økt aktivitet i sentrum. Det er planlagt nye barnehager og kvartalslekeplasser for barn og unge, som vil være viktige kriterier når barnefamilier velger bosted. Boligene på Indre Havn foreslås rundt utendørs gårdsrom. Boligenes uteoppholdsareal vil slik bli skjermet for vind og snø av bebyggelses strukturen.

En god blanding av bolig og næringstyper er viktig for å kunne oppnå et vellykket resultat. Forholdet mellom bolig og næring bør planlegges og avpasses slik at funksjonene kan fungere sammen, med nødvendig skjerming mot støy, trafikk og parkering.

Plasser og parker er viktige elementer i planen. Parkene legges ut mot vannkant i åpent landskap. Dette gir gode dagslysforhold. Det åpne landskapsrommet vil kunne føre til at parkene oppleves større enn de er.

Plassene Tømmerlunden og Skald Ravns plass legges inn i bystrukturen med bebyggelse på tre sider. Sist nevnte plass er allerede detaljert i egen detaljregulering, men bebyggelsen rundt plassen inngår denne områdereguleringen. Plassene skjermes slik for snø og vind og åpnes opp mot eksisterende sentrum og sør-vest. Det gir flott utsikt og plassene blir fylt av ettermiddagssol. Disse kvalitetene vil gjøre plassene attraktive året rundt.

Planen er en områderegulering som legger nødvendige føringer for detaljreguleringer innenfor planområdet. Det er blant annet angitt reguleringsformål, byggelinjer og –grenser, grad av utnytting og byggehøyder. Det er gitt krav til parkeringsdekning, uteoppholdsareal og lekeplasser for barn og unge.

Planen er delt inn i gjennomføringssoner med krav om felles planlegging, dvs. områder for detaljreguleringer. I detaljreguleringene skal planens intensjoner og visjoner videreføres. Detaljering og redegjørelse for utearealer ønskes vektlagt i detaljreguleringene.

Avgrensning av detaljreguleringene hensyntar ikke eiendomsgrenser og forutsetter at makeskifte eller andre avtaler blir inngått.

Indre havn:

Levanger sentrum har et vakkert og rendyrket rutenett som basisstruktur for byen. Dette gir frisikt i enden av gateløpene, slik at man kan se omkringliggende omgivelser. Det gir oversikt og gir visuell kontakt med viktige elementer i byen som plassrom, bygninger og andre landemerker.

Bystrukturen er vurdert til en videreføring av det eksisterende rutenettet i Levanger. Strukturen er en parallellforskjøvet utvidelse av den eksisterende kvartalsstrukturen med klare siktlinjer fra Sundet over til Røstad. Dette gir havneområdet en gjenkjennelig dimensjon og karakter. Det blir opprettet nye gateløp i nord-syd retning, med flere kontaktlinjer mot Holmehaugen og det eksisterende sentrum.

Rekkefølgebestemmelser

Planen legger til rette for maksimum utbygging på ca 146 daa. Parkering under dekke i gårdsrom er ikke inkludert i oppgitt areal. For å oppnå en vellykket utbygging bør området utvikles etappevis, slik at infrastrukturen blir gradvis etablert og utvidet med mål om full utbygging av området.

Forslagsstillers skisse til etappevis utbygging:

1. Indre Havn.

Makeskifte finner sted. Detaljreguleringer utarbeides. Havnevegen oppgraderes. Kvartalsstruktur anlegges. Byggeprosjekter utvikles i henhold til detaljregulering.

Rekkefølgebestemmelsene ivaretar at veier oppgraderes i takt med utbygging av planområdet.

I rekkefølgebestemmelsene stilles det krav til at infrastrukturen for Ytre Havn skal føres frem via Indre Havn. Dette sikrer at nødvendig infrastruktur blir ført frem til Ytre Havn, og det betyr at utviklingen av Ytre Havn kan påbegynnes når infrastrukturen er på plass.

Bestemmelsen åpner slik for at deler av Ytre Havn kan utbygges før Indre Havn er ferdig utbygd.

Konsekvensutredningen påpeker at økt trafikk gjennom eksisterende gatenett vil medføre økte problemer i forhold til framkommelighet, trafikksikkerhet, støy, forurensning etc. Avbøtende tiltak er derfor innarbeidet i bestemmelsene og ivaretas i rekkefølgebestemmelsene.

Blant annet stilles det krav til at rundkjøring mellom Kirkegata og Havnegata skal være bygget før ÅDT (årsdøgntrafikk) overstiger 4000 kjøretøyer til / fra planområdet og at det skal etableres en avlastingsveg for Kirkegata sørover. Denne skal være på plass før ÅDT overstiger 7000 kjøretøyer til / fra planområdet.

Rekkefølgebestemmelsene stiller krav til utbyggingsavtale mellom utbygger og Levanger kommune for opparbeidelse av parker og plasser. Dette sikrer at parker og plasser innenfor planområdet blir utviklet i takt med utbygging av området.

Trafikkforhold

Havneområdet har muligheter få andre utbyggingsområder har for å kunne realisere store deler av miljøbyenes trafikkonsept. Den korte avstanden til sentrum gjør det mulig å gi boligstrukturen et godt utbygd gang- og sykkelveinett, og et lite bilbasert næringsliv er faktorer som bygger opp under disse målsettingene.

Vurdering:

Byggeplanene

Helhetlig utvikling

Området består i dag av en blanding av næring/industri i en tidlig omgjøringsfase iht. gjeldende områdeplan for Levanger havn. Store deler av indre havn er fortsatt ikke utbygd, men valg av type bebyggelse vurderes å passe bra inn i området. Det er ingen konkret rekkefølge i områdeplanen som tilsier at utbyggingen ikke kan gjennomføres i denne rekkefølgen som nå foreslås. Forslagsstiller har også justert planen for å ivareta hensynet til overgangsfasen mellom gammelt og nytt gatenett i henhold til områdeplanen, ved å ikke stenge Helga den fagres gate for trafikk før det er etablert en ny påkobling til Havnevegen. Utbyggingen vurderes med det å kunne gjennomføres uten å sette hensynet til helhetlig områdeutvikling vesentlig til side. Man vil i mellomtiden kunne oppleve at gatenettet vil bli delvis utbygd etter ny plan og at eksisterende gatenettet utenfor planforlsagets avgrensning opprettholdes etter dagens situasjon. Helga den fagres sett under ett vil med dette gi en forskyving av vegarealet i enden mot Levangersundet. Forslagsstiller på sin side har ivaretatt dette hensynet gjennom bestemmelser som sikrer at det utarbeides en situasjonsplan for hele Helga den fagres allé. Det vil dermed være mulig å bygge ut hele Helga den Fagres allé i en etappe, med unntak av alt fortausarealet i øst. Dersom det er ønskelig å bygge ut hele Helga den fagres allé, må dette avgjøres av kommunen og eventuelt sikres i utbyggingsavtalen som skal sluttbehandles parallelt med denne detaljreguleringen.

Revisjon av gjeldende områdeplan

Kommunen har allerede erfart at det ligger klare utfordringer knyttet til revisjonen av områdeplanen for Levanger havn samtidig med detaljplanleggingsfasen. Spørsmål om revisjon av områdeplanen ble imidlertid fremmet i selve detaljplanleggingsfasen og er kun nylig formelt annonsert iverksatt iht. plan- og bygningsloven. Rådmannen har derfor forholdt seg primært til gjeldende områdeplan, men med visshet om at temaene nedenfor skal vurderes på nytt om kort tid.

Planforslaget innretter seg stort sett etter den vedtatte områdeplanen som allerede foreligger og kan med det vurderes lagt frem for høring og offentlig ettersyn. Avvikene som fortsatt foreligger fra gjeldende områderegulering er følgende:

  • Byggehøyde
  • Utnyttelsesgrad
  • Næringskrav
  • Universell utforming av uteoppholdsareal


Byggehøyde, utnyttelsesgrad og næringskrav er tema som skal vurderes på nytt i områdeplanen. 

Avvikene ovenfor kan legge premisser for revisjonen av områdeplanen i varierende grad dersom de blir vedtatt. Av de avvikene som er nevnt, vurderes byggehøyde og utnyttelsesgrad å være de som kan gi størst utslag ved revisjon av områdereguleringen. Dette vil sannsynligvis føre til ønske for høyere bygg innover kjerneområdene på Indre havn. Hvilke konsekvenser dette får rent konkret er vanskelig å si, men gatebildet kan påvirkes i negativ grad med bakgrunn i at områdereguleringen tar stilling til 4 og ikke 5 etasjer. Når det er sagt, er det i dette prosjektet ikke utelukkende 5 etasjer som tenkes etablert. Bebyggelsen er satt sammen i varierende høyde, både over og under det områdereguleringen stiller av krav til høyde. Byggets åpne soner mellom de høyeste seksjonene vil med dette grepet redusere de negative konsekvensene på gateplan av hensyn til sol og utsiktsforhold. Dette ble også drøftet tidlig i planleggingsfasen hvor kommunen konkluderte med at det åpne inntrykket gjør at man kan tillate noe avvik i byggehøyden. Tiltakshaver har nå justert bebyggelsen ned siden forrige behandling og i tillegg redusert bygningsmassen i forsøk på å imøtekomme kommunens vedtak i saken, som definerte at byggehøyden i gjennomsnitt skal overholde områdeplanens høydekrav. Isolert sett er ikke kravet om å legge seg på høydekravet i gjennomsnitt tydelig nok, da man kan komme innenfor dette kravet uten at situasjonen bedres i realiteten. De grepene som er gjort på bygningsmassen for å redusere høyden per i dag vurderes imidlertid å være av en slik karakter at det kan aksepteres selv om det ikke imøtekommer minimumskravet som ble fattet ved politisk førstegangsbehandling. Dette med begrunnes med at de har økt åpningen mellom de høyeste delene av bygget og med det redusert byggets volum tilstrekkelig.

Det foreligger fortsatt interessemotsetning mellom hensynet til høy fortetting og ønsket om gode utsiktsforhold mot Levangersundet. Fem etasjer vurderes fortsatt som høyt. Utsiktsreduksjonen som følge av dette fraviket vil påvirke de øverste etasjene på den bakenforliggende bebyggelsen. Det må imidlertid forventes at disse etasjene vil få betydelig reduserte utsiktsforhold også med de bestemmelsene som allerede er vedtatt i gjeldende områdeplan. Ønsket om høyere fortetting av bykjernene av hensyn til dyrka mark er også utslagsgivende for at det konkluderes med at fraviket i byggehøyden kan tillates slik det er skissert i det reviderte planforslaget.

Lekeplasser/felles uteoppholdsareal/Universell utforming

Lekeplasser

Lekeplasser er vist i planforslagets vedlagte skisser. Planen har i tillegg bestemmelser som har til hensikt å sikre opparbeidelse tilstrekkelig lekeareal før det gis brukstillatelse for boligbebyggelsen.

Felles uteoppholdsareal

Forslaget innfrir i utgangspunktet ikke overordna krav til felles uteoppholdsareal. Det legges opp til 75 boenheter og et samlet felles uteoppholdsareal på til sammen 1890 m2. Dette tilsvarer ca. 25 m2 pr. boenhet - altså innenfor de overordna kravene. TEK 10 stiller imidlertid krav til at alt felles uteoppholdsareal skal være universelt utformet. Opptrappingen av takhagen som er skissert rommer totalt 370 m2 og vil ikke være mulig å regne med som universelt utformet. Dette gjør at planen i realiteten ikke vil tilfredsstille kravet til felles uteoppholdsareal.

TEK 10 åpner på en annen side også for at kravet til universelt utformet uteoppholdsareal kan fravikes, gjennom dispensasjon iht. jf. Pbl § 19. Rådmannen oppfatter å kunne vurdere hensynet som en del av detaljplanleggingen som en større fordel enn gjennom en dispensasjon. Takhagene er per i dag skissert tilgjengelig med heis og arealet på bakkeplan vil være lett tilgjengelig for personer med nedsatt forflyttingsevne. Takhagen er også et sentralt grep i prosjektet både visuelt og funksjonelt gjennom at det gir området gode kvaliteter samtidig som det kan benyttes til felles uteoppholdsareal for personer uten nedsatt forflyttingsevne.

Skal opptrappingen av takhagen tilfredsstille kravet til universell utforming, vil det være behov for ramper i tillegg til trapp. Rampene kan variere med en stigning på 1:20 og 1:15. Volumet av rampene går frem av figur 2 og 3 og kan tilpasses opptrappingen av takhagen slik at det ikke blir like dominerende som figurene viser. De vil imidlertid fortsatt være svært plasskrevende og oppta svært mye av det arealet som i utgangspunktet kan benyttes som felles uteopphold for de uten nedsatt forflyttingsevne. Hensikten med opptrappingen er å forbinde takhagen med arealet visuelt og samtidig ha en funksjon som uteoppholdsareal. Mye av denne intensjonen blir fraværende dersom arealet skal settes av til oppramping, da arealet stort sett vil kunne benyttes til forflytting og ikke opphold. Opptrapping slik det er skissert i planforslaget, vurderes med det som mer funksjonelt enn om rampene skulle vært inkludert. Rådmannen konkluderer med det at planforslaget vil tilfredsstille kravet til felles uteoppholdsareal. Dette presiseres også i planbestemmelsene.

Klikk for større kart

Figur 2. Samlet volum av rampe på 1:20.

Klikk for større kart

Figur 3: Samlet volum av rampe på 1:15.

Infrastruktur

Kommunen vurderer planforslaget å ivareta infrastrukturen i området på en god måte. Offentlige vegforbindelser sikres og planområdet er nå utvidet til å omfatte hele vegarealet mellom Helga den fagres allé og Gunnlaug ormstunges gate. Gående og syklende ivaretas gjennom eksisterende gang- og sykkelvegen langs Levangersundet samt planlagte fortau som er vist i plankartet. Det er i tillegg lagt inn frisiktsoner i vegkryssene for å forebygge hinder i trafikkbildet.

Det vises også til Rådmannens vurdering ovenfor. Helga den fagres gate blir ikke stengt for trafikk frem til havnevegen, slik plankartet viser. Dette er begrunnet med at det fortsatt ikke er regulert en alternativ adkomst helt ned til Havnevegen, slik områdereguleringen viser. Det er imidlertid sikret i plankartet og bestemmelsene at forbindelsen mellom Helga den fagres gate og Gunnlaug ormstunges gate opphøres når Helga den fagres allé legges i ny stikkveg ned til Havnevegen. Dette vil imidlertid skje først når naboarealet blir utbygd – B/F/K-08, B/F/K-09 og KBA-2. Kommunen tar også sikte på at utbyggingsavtalen dekker opparbeidelsen av gatebildet i henhold til områdereguleringen parallelt med utbyggingen av indre havn. Med dette som forutsetning vurderes planforslaget å ivareta utviklingshensynet i området på en god måte.

For øvrig er også parkering og adkomst for de planlagte boligene sikres i bestemmelsene og iht. kommunens krav i overordnet plan.

Grønnstruktur

Området er i dag delvis oppgradert med beplantning gjennom etablering av ny gang- og sykkelveg langs Levangersundet, men området for øvrig bærer preg av å være et industriområde med store åpne flater uten grønne innslag. Planforslaget legger opp til et vesentlig grønnere utemiljø ut mot Levangersundet gjennom at det etableres beplantning på uteområdene innad i kvartalet. Videre vil planforslaget bidra til en oppgradering av grønnstrukturen langs gatene, noe som vil virke svært positivt for området. Planforslaget vurderes med dette å kunne bidra til en vesentlig oppgradering av områdets grønnstruktur.

Naturmangfoldsloven

Planbeskrivelsen gir et resymé av naturverdiene i området. Det kan i tillegg nevnes at det er gjennomført en konsekvensutredning av naturverdiene i området gjennom arbeidet med områdereguleringen for Levanger havn. Her er det lagt særlig vekt på de undersjøiske verdiene i Levangersundet av hensyn til geotekniske fyllinger.

Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til / påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området gjennom konsekvensutredningen av Levanger havn er tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. Naturverdiene i Levangersundet er primært knyttet til marinbiologiske verdier, fugleliv og noen terrestriske arter. Planforslaget vil ikke berøre sundet, da den allerede etablerte gang- og sykkelstien frem til Holmgangen blir liggende mellom eiendommen og Levangersundet. De foreløpige geotekniske vurderingene gjort for området viser heller ingen behov for fyllinger i sundet som følge av denne utbyggingen. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Endringer i planforslaget etter behandling i PUK den  15.06.2016 :

Endringer i plankartet:

  1. Bygningsmassen legges inn med juridisk bindende linje i tegnforklaringen.
    Kommentar: Bygningsmassen er lagt inn med byggelinje i første etasje ut mot kjørevegene. Øvrig bygningsmasse reguleres med byggegrense. 
  2. Nedtrapping av takhagen mot Levangersundet skal sikres i plankartet med juridisk bindende linje og angitt kotehøyde for hvert trinn.
    Kommentar: Nedtrapping er sikret i plankartet med byggegrense og angitt høydekote.
  3. Felles leke- og uteoppholdsareal skal sikres i plankartet. Takhagen sikres gjennom bestemmelsene.
    Kommentar: Uteoppholdsareal er lagt inn med eget formål og bestemmelsene sikrer 25 m2 pr. boenhet.
  4. Siktelinjer legges inn iht. kravene i håndbok N100.
    Kommentar: Frisiktsoner er lagt inn iht. håndbok N100. Frisiktsonene mot Helga den fagres allé og Gunnlaug ormstunges gate vil ikke være nødvendig da det er ivaretatt i overordnet plan gjennom utformingen av kryssene. Anlegging av frisiktsone ved innkjøringen til parkeringsarealet har medført flytting av renovasjonsanlegget. Dette vurderes som en uproblematisk endring.


Endringer i utomhusplan:

  1. Beplantning og belysning langs gatene skal vises.
    Kommentar: Dette er sikret i bestemmelsene.


Endringer i bestemmelsene:

  1. Det stilles krav til parkeringskjeller. All boligparkering skal inngå i parkeringskjeller.
    Kommentar: Planbestemmelsene sikrer boligparkering i kjeller. 
  2. Dokumentasjon på at støykravene overholdes skal vedlegges søknad om rammetillatelse.
    Kommentar: Dette er sikret i bestemmelsene. 
  3. Første etasje mot den planlagte Helga den fagres allé skal settes av til forretning/kontor. Det stilles krav til minimum 10 % næring/kontor/forretning av tillatt BRA.
    Kommentar: Det er ikke lagt opp til næringsbebyggelse i overordnet plan. Krav til kontor/forretning ut mot Helga den fagres allé er nå sikret i bestemmelsene. Det er også lagt opp til at inngang og sykkelparkering kan tillates i deler av fasaden, i samråd med kommunen.
  4. Nedtrapping av takhagen mot Levangersundet skal sikres i bestemmelsene.
    Kommentar: Nedtrappingen er nå sikret i bestemmelsene. 
  5. § 3.6 endres til: «Bebyggelsen skal utføres med variasjon i fasadeliv og materialbruk. Det skal legges vekt på god kvalitet i den arkitektoniske utformingen, detaljeringen og materialbruken. Fasader skal i materialvalg, detaljering og fargebruk gis utforming som oppleves visuelt og estetisk tiltalende og samspille med bebyggelsens utforming. I første etasje hvor det ikke er næring i fasaden ut mot gateplan, skal det av hensyn til gatebildet tillegges særlig vekt på fasadeliv. Plan for dette skal angis ved søknad om rammetillatelse.»
    Kommentar: Dette er nå tatt inn i bestemmelsene. 
  6. Kommunaltekniske anlegg eller strømforsyningssystem skal ikke være synlig i Helga den fagres allé. Eksisterende kommunal pumpestasjon i Helga den fagres gate skal trekkes inn i bygningsmassen. Ved behov for større energiuttak skal det etableres transformatorrom i byggets 1. etasje over bakkenivå.    
  7. Fortau og gang- og sykkelveg skal ikke bebygges. Utkraging i 2. -5 etasje tillates.
    Kommentar: Dette er sikret i bestemmelsene samt plankartet. 
  8. Områdereguleringens bestemmelse om anlegg for tining av is og snø langs Helga den Fagres allé videreføres.
    Kommentar: Dette er vurdert ut av planen av hensyn til energibruk. 
  9. § 3.5 tilføres: «Sykkelparkering skal ikke berøre felles lek- og uteoppholdsareal.»
    Kommentar: Dette er sikret i bestemmelsene. 
  10. Nedkjøring til parkeringskjeller skal ivareta hensynet til havnivåstigning og stormflo samt 200-årsflom.
    Kommentar: Dette er sikret i bestemmelsene. 
  11. Alle tilliggende veger, fortau og kollektivholdeplass til kvartalet skal være ferdigstilt før bebyggelsen kan tas i bruk.
    Kommentar: Dette er sikret i bestemmelsene. 
  12. Helga den Fagres allé skal ferdigstilles i henhold til plankart og godkjent situasjonsplan innenfor det som omfattes av plankartets avgrensning, før bygninger i tilliggende område tas i bruk. Situasjonsplanen skal inkludere Helga den Fagres allé fra Kirkegata ned mot Levangersundet. 
    Kommentar: Av hensyn til utbyggingsrekkefølgen på Levanger brygge er denne bestemmelsen justert slik at Helga den fagres allé ikke blir stengt for trafikk før ny forbindelse til Havnevegen (iht. vedtatt områderegulering) er etablert. 
  13. Felles leke- og uteoppholdsareal, beplantning langs gatene iht. utomhusplan samt tekniske anlegg skal være ferdig opparbeidet før bebyggelsen kan tas i bruk.
    Kommentar: Dette er sikret i bestemmelsene. 
  14. Det skal settes av lasteareal for vare- og lastebiler. Det tillates ikke etablert lasteareal langs Helga den Fagres allé.
    Kommentar: Dette er sikret i bestemmelsene. 
  15. Det skal ikke etableres belysning fra boliger og forretningsbygg langs sjøkanten, herunder også gatelys, som får negativ innvirkning på sjøveis ferdsel inn og gjennom Levanger havn.
    Kommentar: Dette er sikret i bestemmelsene. 
  16. Gårdsrom tillates oppført på dekke over parkering. Øverste høyde for overkant dekke (inkludert jord og vekstlag) kan være maks. 5 meter over gatenivå. Dekkene skal opparbeides til grønne fellesarealer for boligene. De må tåle jordtrykk fra en meter jord og vekstlag. Parkering under dekket tillates.
    Kommentar: Dette er sikret i bestemmelsene, men med 70 cm vekstlag fremfor 1 meter. 
  17. Kollektivholdeplass skal være integrert i fortauarealet.
    Kommentar: Dette er sikret i bestemmelsene.


Utredninger som skal være gjort før sluttbehandling:

  • Strømforsyning.
  • Geoteknisk vurdering av grunnforhold og samlet områdestabilitet.
  • Havnivåstigning/stormflo/200-årsflom i forhold til innkjøring på parkeringskjeller.


Kommentar: Tiltakshaver har iverksatt arbeid med utredningene som skal ferdigstilles til sluttbehandling. Det tas også sikte på å sluttbehandle utbyggingsavtalen parallelt med planbehandlingen. 

Samlet vurdering

Det reviderte planforslaget utfordrer fortsatt den gjeldende områdeplanen i noen grad. Rådmannen vil foreslå at på de punktene hvor områdeplanen fortsatt utfordres, aksepteres ut i fra helhetlige hensyn nevnt i dette saksfremlegget. Rådmannen vurderer videre det reviderte planforslaget som vesentlig forbedret siden sist. Samtidig gjøres det godt nok rede for avvikene som ønskes gjort. Planforslaget har også innrettet seg til gjeldende områdeplan i mye større grad.

Planforslaget som nå ligger til behandling anbefales med det lagt frem for høring og offentlig ettersyn slik det foreligger.

Til toppen av siden

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 15.06.2016

Habilitet:

Geir Tore Persøy, FRP, ba om å få vurdert sin habilitet i saken.

Møtet vedtok enstemmig at Persøy var habil i saken.

Forslag i møte:

Forslag fra Nina Elisabeth Berget, AP, på vegne av AP, SP og KRF:

Planforslaget sendes i retur, med begrunnelsen:

Det bryter stort sett med samtlige bestemmelser som er satt opp i områdereguleringen.

ROS analyse er heller ikke utført, og det er avvik fra flere rekkefølgebestemmelser.

Det er også for stort avvik på max byggehøyde, minimum må være at gjennomsnittshøyden er innenfor reguleringskravet på 13,2 mtr gesimshøyde.

Frisiktsonene må overholdes.

Rådmannens konklusjon, med forslag til endringer bør følges i det endrede planforslaget. Dagens forslag fremstår for utydelig.

Da havneplanen nå er under revidering, kan det være fornuftig å la den reviderte utgaven være grunnlag for neste planforslag. Der kan det bla ligge an til en mildning av kravet til næringsareal. Pr i dag er det 25% (i denne detaljreguleringen er det 10% som er satt av til næringsareal).

Avstemning:

Forslag fremmet i møtet enstemmig vedtatt.

VEDTAK:

Planforslaget sendes i retur, med begrunnelsen:

Det bryter stort sett med samtlige bestemmelser som er satt opp i områdereguleringen.

ROS analyse er heller ikke utført, og det er avvik fra flere rekkefølgebestemmelser. 

Det er også for stort avvik på max byggehøyde, minimum må være at gjennomsnittshøyden er innenfor reguleringskravet på 13,2 mtr gesimshøyde.

Frisiktsonene må overholdes.

Rådmannens konklusjon, med forslag til endringer bør følges i det endrede planforslaget. Dagens forslag fremstår for utydelig.

Da havneplanen nå er under revidering, kan det være fornuftig å la den reviderte utgaven være grunnlag for neste planforslag. Der kan det bla ligge an til en mildning av kravet til næringsareal. Pr i dag er det 25% (i denne detaljreguleringen er det 10% som er satt av til næringsareal).
Til toppen av siden

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til detaljregulering for Levanger brygge trinn 1 legges frem for høring og offentlig ettersyn med hjemmel i plan- og bygningslovens § 5-2 og § 12-10, med de endringene som er foreslått i saken. Endringene skal legges inn i planforslaget før planen legges frem for høring og offentlig ettersyn.

Vedlegg:

1

Alternativ kjellerplan PDF

2

Levanger Brygge regbestemmelser PDF

4

Vedlegg 8 ROS-analyse PDF

5

Levanger Brygge planbeskrivelse PDF

6

Vedlegg 7 Utearealer PDF

7

Vedlegg 6 Illustrasjoner PDF

8

Vedlegg 5 Snitt PDF

9

Vedlegg 4 Planer PDF

10

Vedlegg 3 Illustrasjonsplan PDF

11

Vedlegg 2 Innkomne merknader PDF

12

Vedlegg 1 Varslingsdokumenter PDF

13

Sol/skyggestudier PDF

14

Gjeldende bestemmelser - områderegulering for Levanger havn PDF

Saksopplysninger:

Bakgrunn

Per Knudsen Arkitektkontor AS har på vegne av tiltakshaver, TOBB og ForrBo Eiendom AS fremmet forslag til detaljreguleringsplan for Levanger brygge 1 - del av Gunnlaug Ormstunges gate 6 gnr. 315 bnr. 112. Planforslaget er mottatt den 15.april 2016. Siste revisjon ble mottatt 03.juni.2016. 

Planforslaget som foreligger til behandling består av: 

  • Revidert plankart i målestokk 1:1000, datert 02.06.2016.
  • Reviderte reguleringsbestemmelser datert 03.06.2016.
  • Revidert planbeskrivelse datert 27.05.2016.
  • Illustrasjon av bygningssnitt datert 29.03.2016.
  • Illustrasjonsplan datert 15.04.2016.
  • Illustrasjonsplan arealdisponering pr. etasje datert 15.04.2016.
  • Utomhusplan inkludert sol og skyggestudie datert 15.04.2016.
  • Revidert ROS-analyse datert 27.05.2016.


Hensikten med reguleringen

Hensikten med reguleringen er å tilrettelegge for et bygg som er utformet iht. vedtatt kvartalsstruktur i områdereguleringen for Levanger havn. Bygget skal bl.a. bestå av følgende:

  • 80 nye boenheter i form av leilighetsbygg oppdelt i karrébebyggelse i varierende høyde mellom 3 til 5 etasjer.
  • Næring i deler av første etasje. Deriblant kontorlokale og tilhørende café med uteservering, samt kiosk.
  • Parkering i to etasjer, med delvis nedgravd første etasje.
  • Felles leke- og uteoppholdsareal.


Eiendomsforhold

Hjemmelshaver av eiendommen som nå ønskes regulert, gbnr 315/107 er Levanger kommune. 

Tinglyst fester er Fides Eiendom Levanger AS. 

Forhold til overordnete planer

Overordnet plan er Områderegulering for Levanger havn, egengodkjent den 25.05.2011.

Området er avsatt til bygging med arealformål Kombinert bolig/forretning/kontor, og bestemmelsene stiller krav om reguleringsplan.

Følgende temaplaner gjelder for området:

  • Trafikksikkerhetsplan 2012-2015
  • Klima- og energiplan 2009
  • Temaplan for økt sykkelbruk 2015-2018 (2019-2022)


Følgende regionale planer gjelder for området:

  • Regional plan for arealbruk Nord-Trøndelag 25.04.2013


Følgende rikspolitiske retningslinjer gjelder for området:

  • Statlig planretningslinjer for samordnet bolig-, areal og transportplanlegging 26.09.2014
  • Rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging. 20.09.1995


Gjeldende reguleringsplan

Gjeldende bestemmelser for overordnet plan ligger ved i sin helhet. 

Klikk for større kart

Figur 1. Viser utdrag fra gjeldende områderegulering for Levanger havn. Planområdet som nå søkes regulert er markert med B/F/K-04.

Rådmannen vurderer planbeskrivelsen å ikke gjøre godt nok rede for avvikene fra overordnet plan. Det anses behov for å gjengi en mer systematisk oversikt over hvilke avvik det legges opp i forhold til gjeldende områdeplan.

Planforslaget som foreligger har avvik fra følgende rekkefølgebestemmelser:

  • § 9.1 (Generelt): Alle tilliggende veger til et kvartal skal være ferdigstilt før området bebygges.
  • § 9.2 (Indre havn – syd for Holmgangen): Helga Den fagres allé og Havnevegen frem til rundkjøring skal ferdigstilles i henhold til plankart før bygninger i tilliggende områder tas i bruk.
  • Uteareal for lek og opphold for barn og unge, skal ferdigstilles samtidig med boligene det skal betjene.
    Avvik: Planforslaget har rekkefølgebestemmelse som hjemler at uteareal for lek og opphold er ivaretatt for takhagen, men øvrig areal som til vanlig forutsettes opparbeidet før ferdigstillelse er ikke tatt inn. Dette omfatter lek- og uteoppholdsareal på gateplan, gatetun, fortau, beplantning iht. utomhusplan, teknisk infrastruktur som veg, vann og avløp, renovasjon og kollektivholdeplass. 
    Kommentar:
    Rekkefølgebestemmelsene anbefales videreført i planforslaget for å sikre utbygging av felles lek- og uteoppholdsareal, gatetun, fortau, renovasjon, teknisk infrastruktur og kollektivholdeplass parallelt med prosjektet. 


Planforslaget som foreligger til behandling har følgende avvik fra gjeldende bestemmelser:

  • § 3.1 (krav til innhold i detaljreguleringen) - Avvik: Uteoppholdsareal inkl. lekeplasser er ikke angitt i plankartet. Sykkelparkering er ikke vist løst. Frisiktsoner går ikke frem av plankartet. Grunnforhold er ikke ferdig utredet, men planlagt gjort før sluttbehandling. Det er ikke gjort rede for materialbruk i bygninger og utomhusanlegg eller støyskjermingstiltak. Det er ikke gjort rede for vann- og avløpsforhold. Det er ikke lagt ved dokumentasjon på at støykravene i § 3.3 overholdes.
    Kommentar:
    Sykkelparkering må dokumenteres. Det er ikke tatt høyde for sykkelparkering i de skissene som er vedlagt planforslaget. Sykkelparkeringskravet er imidlertid sikret i bestemmelsene. Rådmannen anbefaler at dette dokumenteres før planen legges frem for høring og offentlig ettersyn. Det vil være en forutsetning at sykkelparkering ikke går på bekostning av areal avsatt til felles lek- og uteoppholdsareal. Sistnevnte anbefales lagt inn i bestemmelsene.
    Materialbruk i bygninger osv. forutsettes avklart i byggesaken ved godkjenning av kommunen. Det er anledning for kommunen å kreve en detaljert materialbruk allerede på plannivå, men Rådmannen har valgt å ikke ta stilling til dette på nåværende tidspunkt. Det bør imidlertid være en forutsetning at man sikrer fasaden i bestemmelsene. Dette er nærmere kommentert under punkt om estetikk.
    Krav til dokumentasjon på at støykravene overholdes er skissert avklart ved søknad om rammetillatelse. Dette omfatter også vann- og avløpsforholdene. Dette bør sikres også i denne planen.
     
  • § 3.6 første ledd (Fyllingsnivå) - Avvik: Fyllingsnivå er ikke sikret i bestemmelsene.
    Kommentar:
    Planforslaget gjør rede for at området delvis ligger innenfor sone for vann i kjeller ved 200-årsflom. Vann i kjeller vil sannsynligvis ikke være et problem med løsningen som skisseres delvis nedgravd 1,0 m under gateplan. Planforslaget tar derfor heller ikke nærmere stilling til denne problemstillingen. Det er imidlertid teknisk løsbart med parkeringskjeller og man kan prosjektere avbøtende tiltak gjennom heving av nivået på omkringliggende terreng til innkjøringen til parkeringskjelleren til en bestemt kote for å hindre vann i kjeller ved 200-årsflom. Dette er gjort i tilsvarende prosjekt i området og anbefales videreført også her.
      
  • § 3.7 (Estetikk) -  Avvik: Fasadeliv og materialbruk er kun sikret for første etasje, men ikke bebyggelsen for øvrig.
    Kommentar:
    Man regner vanligvis de tre første meterne av et bygg som byggets fasade i gateplan. Parkering, trappoppganger og boder vil genere «døde fasader». Planforslaget legger opp til 5 meter høy fasade inn til parkering i to etasjer mot ny stikkveg mellom Helga den Fagres allé og Gunnlaug Ormstunges gate. Det er ikke lagt parkering mot Helga den Fagres allé, men forslaget foreslår trappeoppgang, en kiosk og ellers boder mot alléen. Dette ivaretar ikke hensynet i overordnet plan om fasadeliv godt nok. Alternativt forslag med parkeringskjeller løser noe av fasadehensynet, men innfrir fortsatt ikke intensjonen med områdereguleringen fullt ut. Dette bør kompenseres med strengere bestemmelser til fasade i tillegg. Foreslått tiltak: Områdereguleringens bestemmelse etterfølges i planforslaget og følges opp i byggesaken når det kommer til konkrete valg av material og farge. Områdereguleringens bestemmelse anbefales videreført for hele bygningsmassen og ikke kun første etasje. Det bør legges spesielt vekt på fasadeliv i første etasje og videre presiseres i bestemmelsene at fasaden mot Helga den Fagres allé skal være næring. 
     
  • § 3,9 punkt b (parkeringskrav) – Avvik: Det er ikke sikret i bestemmelsene at det skal settes av lasteareal for vare- og lastebiler for næringsbebyggelsen, selv om det er gjort rede for i planbeskrivelsen og nevnt i bestemmelsene at det ikke skal plasseres mot Helga den Fagres allé.
    Kommentar:
    Dette anbefales lagt inn i bestemmelsene.
     
  •  § 3,14 (Strømforsyning) – Avvik: Bestemmelsene sikrer ikke lokalisering av strømforsyningssystem eller at det settes av areal til strømforsyningssystem.
    Kommentar:
    Rådmannen anbefaler at bestemmelsen for områdereguleringen videreføres for å sikre areal og plassering av strømforsyningen til bygget og innenfor bygningsmassen.
     
  • § 3,16 (Hensyn til belysning) – Avvik: Det er ikke sikret i bestemmelsene at belysning fra bebyggelse langs sjøkanten ikke får negativ innvirkning på sjøveis ferdsel inn og gjennom Levanger havn.
    Kommentar:
    Området ligger ved Levangersundet og bør derfor sikre dette forholdet i bestemmelsene.
      
  • § 4 (Bebyggelse og anlegg) – Avvik: Planforslaget regulerer B/F/K-04 med maks BYA % 83. Jf. vedlagt arealtabell. Minimum BYA% er ikke videreført. Planforslaget legger opp til en byggehøyde t.o.m kote 22.1 dvs. 18,3 meter gesimshøyde dersom man regner fra kote 3.8. Det er da regnet med 3,2 meter pr. boligetasje og 5,0 meter for næringsetasjer. Jf. snitt.
    Tabell 1: Utdrag fra områdebestemmelsene med oversikt over krav til utnytting og byggehøyder.
    Tabell

                Kommentar:
Planforslaget legger opp til et vesentlig avvik fra fastsatt byggehøyde. Tiltakshaver har imidlertid variert høyden på de ulike seksjonene av bygget noe som gir et mildere inntrykk. Avviket vil på det meste være på 5.1 meter fra gjeldende områderegulering og gjennomsnittlig avvik vil være på ca. 2 meter over tillatt gesimshøyde i områdereguleringen. I tillegg kommer takoppstikk som tillates inntil 10 % av takflaten, som er en vanlig bestemmelse. Det må forventes at bebyggelsen lengre inn i området ønskes høyere slik at man får en nedtrapping mot Levangersundet. Det kan ikke utelukkes at man vil få et betydelig avvik på fremtidig bebyggelse i bakkant. Dette kan medføre at man mister det åpne inntrykket på gateplan som er tenkt gjennom overordnet plan. Man vil også kunne oppleve å få trangere stikkgater mellom hovedgatene. Dette i kombinasjon med fasadehøyden som nå foreslås i første etasje, gjennom parkering i to etasjer er Rådmannen kritisk til. Å bygge i høyden er på en annen side i tråd med regionale målsetninger om bærekraftig fortetting i sentrum, noe også Rådmannen for øvrig er positiv til. Det er derfor en utfordring å vurdere når et bygg anses å være for høyt. Vedlagt sol- og skyggestudie viser skyggelegging i og rundt bygget. Solforholdene internt i området er gode med den foreslåtte byggehøyden. Det kan forventes bedre solforhold i gatene ved en lavere bebyggelse enn det som går frem av skyggestudiet for området. Byggehøyden må også sees i sammenheng med det eksisterende bybildet fra Levangersundet. Det er videre en faktor at man bygger inn den eksisterende bebyggelsen med å tillate høyere bebyggelse. Dette vil ha betydning for eksisterende bebyggelses utsikt og solforhold. Det er kommet inn merknader til oppstart som påpeker redusert sjøutsikt. Man forsøker i plansaker å ivareta utsiktsforhold i den grad det lar seg gjøre, men i sentrumsnære strøk er man av den oppfatning, spesielt på flate områder som det er her, at man må forvente reduserte sol- og utsiktsforhold ved fortetting til en viss grad. Bygget blir imidlertid nord for eksisterende bebyggelse, som det siste bygget mot Levangersundet. Rådmannen vurderer derfor utsiktsforholdene som det primære.

Rådmannens vurdering er at byggehøyden ideelt sett skulle vært vurdert mer helhetlig i revisjon av overordnet plan eller at man har redusert byggehøyden til et gjennomsnitt på dagens tillatte gesimshøyde, slik at man kun unntaksvis får avvik over områdereguleringens bestemmelser. Dette vil medføre dårligere utnytting av området, men gi et bedre uttrykk i gateplan og redusere høyden på bebyggelsen mot Levangersundet. Rådmannen minner om at det vil være fare for presedens ved å fravike byggehøyden. Det har blitt vurdert å få tiltakshaver til å stramme inn utgangspunktet for etasjeinndeling. 3,2 meter pr. boligetasje er over det kommunen vanligvis påregner en boligetasje. Kommunen setter vanligvis av 3,0 meter pr. boligetasje. Næringsetasjer er vanligvis på 5,0 meter. Det er da tatt høyde for tekniske installasjoner i tak osv. Ved å justere gesimshøyden i plankartet vil man få redusert byggehøyden med noe. Effekten av en slik reduksjon vil imidlertid ikke ha vesentlig betydning for utsiktsforhold og er derfor ikke stilt som krav. Skal en reduksjon i byggehøyden ha betydning bør antall etasjer reduseres. Planforslaget legger opp til 5 etasjer på det meste. Det er ikke bygd høyere enn 3 etasjer over høy næringsetasje i området fra før. Rådmannen har foreløpig konkludert med at byggehøyden kan fravikes ut i fra regionale mål om økt fortetting i sentrumsnære områder.

  • § 4.4 (Gårdsplass) – Avvik: Øverste høyde for overkant dekke (inkludert jord og vekstlag) kan være maks. 2 meter over gatenivå. Planforslaget har til hensikt å legge opp til 5 meter med gradvis nedtrapping mot gatenivå. Dette er ikke sikret i bestemmelsene eller lagt inn i plankartet.
    Dekkene skal opparbeides til grønne fellesarealer for boligene. De må tåle jordtrykk fra en meter jord og vekstlag. Bestemmelsene har ikke sikret grønt dekke eller at bæreevnen på konstruksjonen skal tåle et vekstlag på inntil 1 meter. Bæreevnen sikres gjennom Byggteknisk forskrift (TEK 10).
    Kommentar:
    Den grønne takhagen er med på å gi bygget en frodig karakter. Området har fra før en blanding av næring og parkering. Forslaget har spilt videre på den planlagte bygningsmassen som er vist i områdeplanen, men har lagt til rette for et mer åpent bygg med mer rom enn områdeplanen, noe Rådmannen vurderer å gi området gode kvaliteter. Valg av denne løsningen passer også bra inn i Levanger havn ved at det gir et mer åpent uttrykk ut mot sjøen.  Det er ikke stilt krav til grønt dekke i planforslaget. Gjeldende områderegulering presiserer i bestemmelsene at det tillates parkering under slikt dekke, med øverste høyde for overkant dekke på maks 2 meter over gatenivå. Takhagen forventes liggende ca. 5,0 meter over gatenivå med utgangspunkt i planforslaget. Dette utgjør et fravik på 3,0 meter. Tiltakshaver har kompensert fraviket med å trappe ned takhagen gradvis mot sundet, slik vedlagt skisse illustrerer. Rådmannen vurderer dette grepet i kombinasjon med den åpne fasaden mot sentrum som et positivt grep. Det er imidlertid viktig å ta i betraktning at høyden på 5 meter fra gatenivå også kan medføre at takhagen oppfattes som utilgjengelig og privatisert fra gateplan, noe som virker imot det åpne uttrykket som søkes i prosjektet. Dette må veies opp imot at området skal benyttes som felles leke- og uteoppholdsareal for beboerne i området, hvor det på en annen side kan være ønskelig med et mer privatisert areal. Høyden er også tenkt som et ledd i å forbinde to takhager med en bro over gateplan til et fremtidig bygg i sør. Dette er imidlertid ikke regulert og bør derfor ikke tillegges alt for stor vekt i denne reguleringen, selv om det vil være en sammenheng. Rådmannens foreløpige konklusjon er at det bør videreføres bestemmelser om krav til grønt dekke på felles leke- og uteoppholdsareal og  nedtrappingen mot Levangersundet slik illustrasjonene viser. Nedtrappingen anbefales lagt inn i plankartet med kotehøyder og juridiske linjer.
      
  • § 4.7 (Bolig/forretning/kontor) – Avvik:
    Det skal ikke etableres bolig i første etasje. Planforslaget åpner for bolig i første etasje. Tegningene viser bolig i første etasje henholdsvis mot vest. Det er stilt krav om at overkant gulv på bolig i første etasje skal legges 1,0 meter over gateplan.
    Minst 25% av bebyggelsens bruksareal BRA skal være kontor og forretning.
    Arealtabellen som følger planforslaget legger opp til 9470 m2 BRA. Bestemmelsene hjemler 9900 m2 BRA. Bestemmelsene hjemler ingen krav til næringsareal eller andel næringsareal i BRA. Med et areal på 9470 m2 BRA som her skisseres tilsier gjeldende bestemmelser et påkrevd næringsareal på 2367,5 m2 BRA. Vedlagt arealtabell viser 960 m2 BRA kontor/næring. Dette tilsvarer ca. 10% av foreslått BRA.
    Første etasje mot Helga den Fagres allé forbeholdes detaljhandel. Planforslaget viser en kiosk mot Helga den fagres gate i vedlagt illustrasjon. Denne er ikke juridisk bindende. Det er ikke sikret næringsareal eller forretningsareal mot Helga den Fagres allé i plankartet eller bestemmelsene.
    For områdene (…) B/F/K-04 tillates ikke bakkeparkering. Planforslaget åpner for to etasjer med parkering på gateplan, delvis nedgravd 1,0 meter. Forslagsstiller har utarbeidet et alternativt forslag hvor parkeringskjeller for boligbebyggelsen er lagt inn, men næringsparkeringen er på gateplan.
    Fasadene skal ha vesentlig preg av vinduer og inngangspartier mot fortau. Dette er ikke sikret i bestemmelsene.
    Kommentar:
    Andelen %BRA næring/forretning/kontor som settes av i planen vil få betydning for vurderingen av næringskravet ved den pågående revisjonen av områdereguleringen for Levanger havn som nå er iverksatt. 10% vil være over en halvering av næringskravet. En ser imidlertid at næringskravet på 25 % BRA er høyt og lite realistisk mtp. etterspørsel på næringsareal. Rådmannen anbefaler at det ikke gås under kravet på 10 % BRA. Planforslaget legger generelt opp til lite aktivitet mot planlagte Helga den Fagres allé. Byggets bakside oppfattes lagt mot alléen, mens areal som fremmer aktivitet på gateplan er lagt mot Gunlaug Ormstunges gate. Planforslaget legger opp til kontor og næring i første etasje ved Gunnlaug Ormstunges gate, som en del av Fides’ nye lokaler.  Kontorlokalene er plassert etter ønske fra fester av eiendommen.
    Det er varierende praksis i området når det kommer til krav til parkeringskjeller. Jf. andre reguleringsplaner i området. Det er bl.a. ikke etablert parkeringskjeller ved sjøgata 33 C, men sjøgata 33 og Kirkegata 73 A og B har begge parkeringskjeller. Sjøsiden er også regulert med parkering i første etasje, men denne er lagt innenfor området og ikke ut mot gateplan. Tiltakshaver har vist at det er mulig med større næringsareal langs Helga den Fagres allé og boligparkering i kjeller. Parkeringskjeller er gjennomførbart i området og bør tilstrebes av hensyn til både grad av utnytting og fasaden på gateplan. Planforslaget legger opp til 70 parkeringsplasser – 35 plasser pr. plan. Alternativt forslag hvor boligparkeringen er lagt i parkeringskjeller viser næringsparkering på 14 plasser i gateplan og boligparkering på 56 plasser i kjeller.
    Parkeringskravet i gjeldende områderegulering er videreført og sikret i bestemmelsene. Sykkelparkering er imidlertid ikke vist i planforslaget, men sikret i bestemmelsene. Dette må gjøres før planen legges frem for høring og offentlig ettersyn slik at man er sikker på at det kan løses. Det anbefales også å stille krav til parkeringskjeller i bestemmelsene.
    Det bør legges inn bestemmelser som sikrer at hele fasaden i første etasje mot Helga den Fagres allé skal være næring. Det legges opp til bolig i første etasje, delvis i denne fasaden. Rådmannen er positiv til at det etableres bolig i første etasje som kompensasjon for at det ikke etableres næring iht. kravet på 25% BRA. Dette vurderes som et grep for å opprettholde aktiviteten mot gateplanet og er i tråd med regionale retningslinjer om effektiv arealbruk. Krav om å heve gulvnivået til 1,0 m over gateplan er også et grep i bestemmelsene som er positivt for skille boligen i noe grad fra gaten og med det øke bokvaliteten i de aktuelle leilighetene. Rådmannen er derimot kritisk til at det etableres boligbebyggelse i første etasje mot det fremtidige torget – markert som «Skald Ravns plass» i gjeldende områderegulering, samt boder mot Helga den Fagres allé. Det er i bestemmelsene hjemlet at området B/F/K-09 skal inneholde detaljhandel samt bevertning mot Skald Ravns plass. Siden Skald Ravns plass er et offentlig rom bør det velges bort alternativ som privatiserer dette rommet i første etasje. Rådmannen anbefaler at bestemmelsen § 4.7 for B/F/K-09 også skal gjelde for B/F/K-04. Denne krever bevertning/næring i første etasje mot Skald Ravns plass, noe som tilsvarer fortsettelsen av fasaden langs Helga den Fagres allé mot Levangersundet.
     
  • § 5,1 (Veg og fortau) – Avvik: «Helga den Fagres allé skal opparbeides med fortau 3.0 m, gateparkering 2,0 m og kjørevegbredde 3,0+3,0 m, og med parallelle trerekker. Trær plasseres mellom parkeringsplasser. Plassering av trær samt type tresort godkjennes av kommunen».
    Kommentar:
    Gateutforming med vegetasjon er ikke sikret i bestemmelsene. Dette anbefales. Fortau og kjøreveg er sikret i plankartet gjennom eget formål.
     
  • § 5,6 (Kollektivholdeplass) – Avvik: Det er ikke sikret i bestemmelsene at busslommen skal være integrert i fortauarealet.
    Kommentar:
    Dette anbefales videreført.
     
  • § 8.2 (Hensynssone for gjennomføring – krav om felles planlegging) – Avvik: Av plankartet og oversikten på neste side går det frem hvilke områder det kreves fellesplanlegging, dvs. områder for detaljreguleringer. Detaljreguleringene skal i tillegg til plankart, bestemmelser og planbeskrivelse inneholde utomhusplan samt lokalisering av varemottak. Planområdet fraviker det som er avkrevd i områdeplanen. Planforslaget tar utgangspunkt i et område fram til den nylige anlagte gang- og sykkelvegen mot Holmgangen.
    Klikk for større kart
    Figur 2: Viser utdrag fra kart over hensynssoner. Planområdet som nå er aktuelt er markert som H810-08.
    Kommentar:
    Planområdets størrelse anses som tilstrekkelig, da øvrig areal er nylig regulert gjennom egen detaljregulering.


Andre reguleringsplaner i området

  • Detaljregulering Kirkegata 73 A og B 04.05.2005
  • Detaljregulering for Sjøsiden Levanger havn 18.12.2013
  • Detaljregulering for Sjøgata 33 C 25.04.2012
  • Detaljregulering for Sjøgata 33 (Lensmannsgården) 25.02.2015


Innkomne merknader til planoppstart

Per Knudsen Arkitekter AS varslet, i henhold til plan- og bygningslovens bestemmelser, oppstart av planarbeidet til berørte parter i brev datert 06.10.2015 og kunngjorde det i avisa Innherred den 13.10.2015. Det kom inn totalt 6 uttalelser. Hovedtrekkene i merknadene er referert nedenfor og i planbeskrivelsen. 

Uttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune i brev datert 03.11.2015:

Et brudd på karrébebyggelsen, med en større åpning mot småbåthavna kan gi planområdet gode kvaliteter.

Parkering i bakkeplan i stedet for kjeller er uheldig, både med tanke på arealbruk og fordi dette vil føre til døde fasader på bakkeplan. Her vil vi også vise til regionalpolitiske retningslinjer for byene i Regional plan for arealbruk fra 2013. Om p-kjeller likevel ikke er gjennomførbart hadde det i det minste vært en bedre løsning å legge næringsareal i et bånd langs fasaden, med parkering i bakkant. Vi viser til områdeplanens § 4.7 som sier at arealer i størst mulig grad skal nyttes til virksomheter som er publikumsorientert. Fasadene skal ha vesentlig preg av vinduer og inngangspartier mot fortau.

Vegglivet i førsteetasje forholder seg til byggelinja mot gata og at eventuelle sprang i fasaden løses i de øvre etasjene. Dette ser vi er et godt prinsipp som ivaretar et ryddig gatebilde og samtidig gir mulighet for variasjon i fasadene og eventuell mulighet for lysinnslipp i etasjene lenger opp.

Gode utearealer er viktig, her viser vi til fellesbestemmelsene i områdeplanen. Det samme gjelder universell utforming, men her vil vi presisere at §3.8 sitt krav om at minst 40 % av nye boenheter skal tilfredsstille krav om tilgjengelig boenhet vil være alt for lavt for dette byggetrinnet, 100 % vil være det riktige.

Kulturminner:

Ingen merknader.

Forslagsstillers kommentar:

«Vår vurdering er at en slik bygningsstruktur, fra tre til fem etasjer, gir et bedre og mer variert bilde enn å få det samme volumet som en jevn byggehøyde på fire etasjer. Vårt forslag legger opp til åpninger i bygningsmassen mot videre byggetrinn lenger bak for å gi disse gode sol- og utsiktsforhold. Vi ønsker i det videre arbeidet å i størst mulig grad etterkomme ønsket om parkering i bakkant, ut fra det grunnlaget/behovet for næringsarealer som eksisterer for området»

«Løfting av gulv i nedre p-kjeller til ca. kote +2,8 for å unngå spunting og derav vesentlig høyere byggekostnader».

Rådmannens kommentar:

Regulanten har i revidert forslag ivaretatt mye av hensynet til fasaden i første etasje, men ikke på øvrig bygningsmasse. Rådmannen viser også til formuleringen i gjeldende områderegulering som sikrer fasadeliv på en meget god måte. Det er vesentlig i dette området at man stiller krav til fasade.

Parkeringskjeller vurderes som gjennomførbart og i tråd med regionale føringer om effektiv arealbruk i sentrumsområder, Økonomiske forhold vurderes ikke som grunnlag for å fravike dette kravet. Det er store arealbesparende fordeler med parkeringskjeller da man får anledning til å utnytte alt arealet over bakken til bolig- eller næringsformål noe som på sikt vil få ringvirkning ved å redusere utbyggingspress på landbruksareal. Forslagsstiller har laget et alternativt forslag som viser boligparkering (56 plasser) i kjeller og næringsparkering (14 plasser) i første etasje. Beliggenheten i forhold til Levangersundet vurderes også som overkommelig mtp. parkeringskjeller. Det avhenger imidlertid at man tar høyde for havnivåstigning når man setter kotehøyden for nedkjøringen. I forhold til geoteknikk vil parkeringskjellere i prinsippet være positivt for grunnforholdene, tatt i betraktning at man letter trykket på underlaget. Det er imdlertid uvisst om det er forekomster av kvikkleire i området. Det er snakk om et utfylt areal bestående primært av steinmasse. Det er ikke registrert kvikkleire i planområdet per i dag, men det utelukkes ikke at det kan forekomme små lommer under utfyllingen ut i fra områdets beliggenhet til sjøen. En geoteknisk undersøkelse må klarere området tiltenkt bygg med parkeringskjeller. Denne forutsettes levert til sluttbehandling. Regional plan for arealbruk i Nord-Trøndelag forutsettes videre lagt til grunn i denne rapporten.

Det er i nytt forslag tilført ytterligere næringsareal langs Helga den Fagres allé. Rådmannen vurderer dette som et steg i riktig retning, men ikke godt nok til å ivareta de vesentligste hensynene i gjeldende områderegulering.

Uttalelse fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag i brev datert 28.10.2015:

Reguleringsplanen må sikre ambisjonene om en høg bymessig utnytting av området.

Planforslaget må ta hensyn til miljøkvaliteter i området, herunder verdier for biologisk mangfold. Områdets beliggenhet ut mot Levangersundet gjør dette forholdet særlig viktig. Konsekvensene for naturmangfoldet skal fremgå av planbeskrivelsen, og vurdering og vektlegging av prinsippene skal framgå av beslutningen. Vi vil understreke behovet for å ivareta grøntarealer i nærområdet, herunder ikke minst sikre uteområder og lekeområder for barn og unge.

Planprosessen må ivareta barn og unges mulighet for medvirkning.

Minner om grenseverdier for støy iht. retningslinjer T-1442, samt oppdatert veileder for behandling av støy i arealplanlegging (M-12872014).

Minner om at ROS-analyse må utføres.

Forslagsstillers kommentar:

«Fylkesmannens innspill tas til følge i det videre planarbeidet».

Uttalelse fra Borettslaget SAGAS Hall i brev datert 28.10.2015:

Fire etasjer over høy første etasje, vil si en gesimshøyde langt over den reguleringshøyde på maks 13.2 m som er tillatt i området.

Viser til uheldig praksis i området gjennom dispensasjoner, med vekt på Sjøgata 33 C hvor reguleringshøyden var 9,9 m men ble godkjent til 12.9 m.

Viser til redusert sjøutsikt. Siste hus mot sjøkant må å være lavere enn bakenforliggende bebyggelse. Dette må sees i sammenheng med at det ikke er utelukket å overskride områdereguleringens makshøyde med gesims på 13.2 m. Byggehøyden vil allerede i dette planforslaget skjerme for sjøutsikten for borettslaget. Med tanke på at det blir høyere bebyggelse sørover, blir de høyeste husene plassert nærmest deres bygg.

Viser til de at økonomiske gevinstene for utbygger ved å bygge i høyden.

Viser til at prisstigningen i området vil presse ut «vanlige» folk fra boligmarkedet i området.

Forslagsstillers kommentar:

«Vår vurdering er at det bebyggelsesmønsteret det legges opp til, med åpninger i bebyggelsen, vil sikre flere beboere i borettslaget bedre utsikt enn om man fulgte områdeplanens tettere karréstruktur. Det må også bemerkes at borettslaget ikke grenser til planområdet, slik det hevdes, men ligger lenger sørøst.»

Uttalelse fra Boligsameiet Havna Terrasse i brev datert 21.10.2015:

De tilsendte planene virket spennende og at de er verd å bygge videre på. Ingen innvendinger mot den totale planløsningen. Påpeker at parkeringskravet bør være på minst 1 plass pr. leilighet. Gjesteparkering må også vurderes, med bakgrunn i at Lensmannsgården vil medføre at svært mange parkeringsplasser forsvinner i området.

Innkjøring til garasjene bør skje fra Helga den fagres gt.

Forslagsstillers kommentar:

«Vi vurderer områdeplanens krav til parkering (0,75 plasser per leilighet) til å være tilstrekkelig, og avventer Statens vegvesens vurdering når det gjelder adkomstløsninger.»

Rådmannens kommentar: Innkjøring mot Helga den fagres gt. frarådes sterkt.

Uttalelse fra Statens vegvesen i brev datert 21.10.2015:

Avventer planforslaget for nærmere uttalelse i saken. Viser til at løsninger for gående og syklende vektlegges da det er et sentrumsnært område. Bestemmelsene bør sikre parkeringsplasser for sykkel.

Uttalelse fra Norges vassdrag- og energidirektorat i brev datert 21.10.2015:

Viser til sjekkliste ved oppstart av plansaker.


Minner om at manglende utredning eller innarbeiding av hensynet til flom- eller skredfare, eller manglende avklaring mot vannressursloven eller energiloven, vil være grunnlag for innsigelse.

Foreløpig ingen merknader.

Vurdering:

Konsekvensutredning

Planforslaget er vurdert i henhold til plan- og bygningslovens kapittel VII «Konsekvensutredninger», med tilhørende forskrift. Tiltaket faller ikke inn under forskriftens oppfangskriterier og skal derfor ikke konsekvensutredes. For øvrig er det gjennomført en konsekvensutredning for området gjennom områdereguleringen for Levanger havn. 

Gatetun/Grønnstruktur/Lekeplasser

Bestemmelsene sikrer at det settes av nok felles lek- og uteoppholdsareal iht. overordnet plan. Rådmannen anbefaler imidlertid at dette også legges inn som en rekkefølgebestemmelse.

Områdereguleringen innehar bestemmelser om gatetun, men disse er primært fokusert mot Plassen «Tømmerlunden». Det er ikke tatt stilling til arealet regulert gatetun i planforslaget hverken i detaljreguleringen eller områdereguleringen. Rådmannen anbefaler at bestemmelsen for gatetun i overordnet plan legges til grunn i ved utformingen av bestemmelsen for dette gatetunet slik at man sikrer sammenheng mellom Skald Ravns plass og Helga den Fagres allé, samt opparbeidelse med fast dekke, vegetasjon.

Naturmangfoldsloven

Planbeskrivelsen gir et kort resymé av naturverdiene i området. Det kan i tillegg nevnes at det er gjennomført en konsekvensutredning av naturverdiene i området gjennom arbeidet med områdereguleringen for Levanger havn. Her er det lagt særlig vekt på de undersjøiske verdiene i Levangersundet av hensyn til geotekniske fyllinger.

Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til / påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området gjennom konsekvensutredningen av Levanger havn er tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. Naturverdiene i Levangersundet er primært knyttet til marinbiologiske verdier, fugleliv og noen terrestriske arter. Planforslaget vil ikke berøre sundet, da den allerede etablerte gang- og sykkelstien frem til Holmgangen blir liggende mellom eiendommen og Levangersundet. De foreløpige geotekniske vurderingene gjort for området viser heller ingen behov for fyllinger i sundet som følge av denne utbyggingen. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Trafikkforhold

ÅDT (Årsdøgntrafikk)

Det er i gjeldende plan stilt krav til rundkjøring i krysset Havnegata/Kirkegata før ÅDT (årsdøgntrafikk) overstiger 4000 kjøretøy til/fra planområdet for Levanger havn.

Det er videre stilt krav til etablering av en avlastningsveg for Kirkegata sørover før ÅDT overstiger 7000 kjøretøy til/fra planområdet for Levanger havn.

Statens vegvesens trafikkart over området viser primært skjønnsbaserte ÅDT-verdier langs vegnettet (årstall er vist i parantes):

  • Helga den fagres gate - Kirkegata: 3000 ÅDT (skjønn 2012).
  • Havnevegen - Kirkegata: 2000 ÅDT (skjønn 2012)
  • Gunnlaug Ormstunges gate - Kirkegata: 2000 ÅDT (skjønn 2012)
  • Sjøgata – Kirkegata: 2150 ÅDT (trafikktelling 2015).


Vedlagt ROS-analyse viser til en forholdsvis liten trafikkøkning som følge av prosjektet. Det er også hjemlet i bestemmelsene at det skal foreligge en trafikksikkerhetsvurdering som vedlegg til søknad om rammetillatelse. Det ville vært naturlig å utrede trafikksikkerheten allerede på plannivå, men Rådmannen har i mellomtiden ingen vesentlige motsetninger til at det gjøres ved rammesøknaden. Kommunens foreløpige vurdering av trafikksituasjonen oppsummeres i følgende. 

Med utgangspunkt i 3,5 ÅDT pr. boenhet vil planforslaget med 80 boenheter isolert sett generere en ÅDT på ca. 280 kjøretøy. Her må det også påregnes et tillegg på 12 ÅDT pr. 100 m2 kontor og 8 ÅDT pr. 100 m2 næring. Med utgangspunkt i 900 m2 BRA kontor og 60 BRA næring kan det foreliggende planforslaget forventes å gi en samlet økning i ÅDT på ca. 400 kjøretøy, primært fordelt på Helga den fagres allé og Gunnlaug Ormstunges gate. Rådmannen vurderer den samlede ÅDT-verdien på vegnettet å ikke vil utløse krav til rundkjøring. En rundkjøring i krysset Havnegata/Kirkegata vurderes videre som urelevant for trafikkøkningen langs Helga den Fagres allé og Gunnlaug Ormstunges gate. Det må imidlertid forventes at kravet vil komme ved fremtidige prosjekt i området, da det er lagt vekt på at rundkjøring skal være etablert før man overstiger 4000 i ÅDT.

Renovasjonsanlegg

Det etableres nytt vegnett iht. vedtatt kvartalstruktur i området. Dette medfører en ny gate mellom Gunnlaug Ormstunges gate og den planlagte Helga den Fagres allé.

Planforslaget legger opp til at det ene kjørefeltet i den nye gaten mellom Gunnlaug Omrstunges gate og den planlagte Helga den Fagres allé settes av til renovasjonstorg, slik at man får en innsnevring til et felt. Dette er begrunnet med at man søker løsninger hvor man slipper å løfte containere over fortauarealet til renovasjonsbilen og at man får stanset trafikken med renovasjonsbilen ved henting/rengjøring. Det er også sett på en løsning hvor man forlenger kollektivholdeplassen i den planlagte Helga den Fagres allé. Her vil man med fordel få plass til renovasjonsbilen og samtidig opprettholde muligheten for forbikjøring, samtidig som man kan plassere containerne på en måte som gjør at man slipper å løfte over fortauet av hensyn til fotgjengere. Rådmannen mener det må sees nærmere på denne løsningen før sluttbehandling, selv om den legger opp til infrastruktur i Helga den Fagres allé.

Samlet vurdering:

Planforslaget er ikke i tråd med overordnet plan.

Området som søkes regulert har en sentral beliggenhet på Levanger havn og vurderes som en viktig brikke i den videre utviklingen av området. Reguleringsplanen er videre det første prosjektet ved den kommende Helga den fagres allé som skal opparbeides med hovedgatepreg iht. områdereguleringen. 

Overordnet plan er en områderegulering som gir godt grunnlag for den videre utviklingen av området på Levanger havn. Områdereguleringen viser detaljert hvordan en god utvikling av området bør gjennomføres. Detaljreguleringen skal videreføre viktige trekk i områdereguleringen og gi en mer detaljert oversikt over hvordan området tenkes utnyttet. Rådmannen vurderer konseptet for den ønskede utbyggingen å inneha mange gode kvaliteter som man kan bygge videre på, men at selve reguleringsplanen kommer til kort når den skal beskrive viktige trekk og legge til grunn hvorfor fravik som er gjort og vurderingen av de konkrete virkningene av disse fravikene.

Rådmannen har under tvil konkludert med at planforslaget kan legges frem for høring og offentlig ettersyn. Områdereguleringen innehar allerede et høyt detaljnivå. Konsekvensene av de viktigste grepene er med det allerede tatt stilling til. Planforslaget slik det foreligger vurderes imidlertid ikke som godt nok til å legges frem for høring og offentlig ettersyn, da planmaterialet er for lite detaljert og innehar for mange mangler til å sikre en god videreføring av områdereguleringen i bl.a. bestemmelser og plankart. Det vil være en forutsetning at detaljeringsgraden i bestemmelsene og plankartet økes. Rådmannen har gjort en oppsummering av punktene som anbefales videreført og tatt inn i konklusjonen nedenfor.

Planforslaget bryter stort sett med samtlige bestemmelser som er satt i områdereguleringen. Det må forventes at fravik som tillates i dette prosjektet vil medføre presedens ved fremtidige prosjekt i området og påvirke beslutningsgrunnlaget ved en revisjonen av område-reguleringen. Størrelsen på bygget vil være en oppveiing av fordelene med økt fortetting opp mot reduserte arkitektoniske verdier. Kravet til kontor og lignende næringsareal er fraværende, men vist som mulig i illustrasjoner og nevnt i planbeskrivelsen. Å avvise planforslaget i påvente av en revidert områderegulering må vurderes, men ikke et absolutt krav. 

Kommunen står overfor flere utfordringer i dette området. Det foreligger interessemotsetning mellom hensyn til byggehøyde og ønsket om fortetting. Vekt på fortetting er lagt til grunn for forslaget til vedtak i saken. Konsekvensen av dette er høyere bygg, reduserte solforhold på gateplan og et mindre åpent bybilde.

Konklusjon – forslag til endringer

Endringer i plankartet:

  1. Bygningsmassen legges inn med juridisk bindende linje i tegnforklaringen.
  2. Nedtrapping av takhagen mot Levangersundet skal sikres i plankartet med juridisk bindende linje og angitt kotehøyde for hvert trinn.
  3. Felles leke- og uteoppholdsareal skal sikres i plankartet. Takhagen sikres gjennom bestemmelsene.
  4. Siktelinjer legges inn iht. kravene i håndbok N100.


Endringer i utomhusplan:

  1. Beplantning og belysning langs gatene skal vises.


Endringer i bestemmelsene:

  1. Det stilles krav til parkeringskjeller. All boligparkering skal inngå i parkeringskjeller.
  2. Dokumentasjon på at støykravene overholdes skal vedlegges søknad om rammetillatelse.
  3. Første etasje mot den planlagte Helga den fagres allé skal settes av til næring/kontor/forretning. Det stilles krav til minimum 10 % næring/kontor/forretning av tillatt BRA.
  4. Nedtrapping av takhagen mot Levangersundet skal sikres i bestemmelsene.
  5. § 3.6 endres til: «Bebyggelsen skal utføres med variasjon i fasadeliv og materialbruk. Det skal legges vekt på god kvalitet i den arkitetktoniske utformingen, detaljeringen og materialbruken. Fasader skal i materialvalg, detaljering og fargebruk gis utforming som oppleves visuelt og estetisk tiltalende og samspille med bebyggelsens utforming. I første etasje hvor det ikke er næring i fasaden ut mot gateplan, skal det av hensyn til gatebildet tillegges særlig vekt på fasadeliv. Plan for dette skal angis ved søknad om rammetillatelse.»
  6. Kommunaltekniske anlegg eller strømforsyningssystem skal ikke være synlig i Helga den fagres allé. Eksisterende kommunal pumpestasjon i Helga den fagres gate skal trekkes inn i bygningsmassen. Ved behov for større energiuttak skal det etableres transformatorrom i byggets 1. etasje over bakkenivå.  
  7. Fortau og gang- og sykkelveg skal ikke bebygges. Utkraging i 2. -5 etasje tillates.
  8. Områdereguleringens bestemmelse om anlegg for tining av is og snø langs Helga den Fagres allé videreføres.
  9. § 3.5 tilføres: «Sykkelparkering skal ikke berøre felles lek- og uteoppholdsareal.»
  10. Nedkjøring til parkeringskjeller skal ivareta hensynet til havnivåstigning og stormflo samt 200-årsflom.
  11. Alle tilliggende veger, fortau og kollektivholdeplass til kvartalet skal være ferdigstilt før bebyggelsen kan tas i bruk.
  12. Helga den Fagres allé skal ferdigstilles i henhold til plankart og godkjent situasjonsplan innenfor det som omfattes av plankartets avgrensning, før bygninger i tilliggende område tas i bruk. Situasjonsplanen skal inkludere Helga den Fagres allé fra Kirkegata ned mot Levangersundet.
  13. Felles leke- og uteoppholdsareal, beplantning langs gatene iht. utomhusplan samt tekniske anlegg skal være ferdig opparbeidet før bebyggelsen kan tas i bruk.
  14. Det skal settes av lasteareal for vare- og lastebiler. Det tillates ikke etablert lasteareal langs Helga den Fagres allé.
  15. Det skal ikke etableres belysning  fra boliger og forretningsbygg langs sjøkanten, herunder også gatelys, som får negativ innvirkning på sjøveis ferdsel inn og gjennom Levanger havn.
  16. Gårdsrom tillates oppført på dekke over parkering. Øverste høyde for overkant dekke (inkludert jord og vekstlag) kan være maks. 5 meter over gatenivå. Dekkene skal opparbeides til grønne fellesarealer for boligene. De må tåle jordtrykk fra en meter jord og vekstlag. Parkering under dekket tillates.
  17. Kollektivholdeplass skal være integrert i fortauarealet.


Utredninger som skal være gjort før sluttbehandling:

  • Strømforsyning.
  • Geoteknisk vurdering av grunnforhold og samlet områdestabilitet.


Havnivåstigning/stormflo/200-årsflom i forhold til innkjøring på parkeringskjeller.

Til toppen av siden





Publisert: 17.03.2011 09:00 Sist endret: 01.03.2017 18:18
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051