Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Kommunestyret 28.01.15 - sak 3/15 - Detaljregulering for Tinbuen friområde m.m. - 1719/232/142

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2010/8714 - /L12

Vebjørn Haugom, H
Saksordfører: Vebjørn Haugom, H

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 19.02.14 13/14
Plan- og utviklingskomiteen 21.01.15 3/15
Kommunestyret 28.01.15 3/15

 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 21.01.2015

Forslag i møte:

Ingen. 

Avstemning:

Rådmannens forslag til innstilling enstemmig tiltrådt.  

INNSTILLING:

Forslag til detaljregulering for Tinbuen friområde m.m., sist rev. 09.01.15, vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-12.

Til toppen av siden 

Rådmannens forslag til innstilling:

Forslag til detaljregulering for Tinbuen friområde m.m., sist rev. 09.01.15, vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-12.

Vedlegg:

1

0 - Planbeskrivelse Tinbuen PDF

2

Plankart sist rev. 09.01.2015 PDF  -  JPG

3

Reguleringsbestemmelser sist rev. 09.01.2015 PDF

4

04 - Illustrasjonsplan 070114 PDF  -  JPG


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Dokumenter iht. vedleggsliste i planbeskrivelsen, bl.a. vegavtale, fotodokumentasjon av grunnforhold og bonitetskart.
  • Plan- og utviklingskomiteen 19.02.14, sak 13/14 (første gangs behandling)
  • Høringsuttalelser (fra 16 parter) – oppsummert i sak.


Saksopplysninger:

Planområdet er på ca. 123,4 daa og ligger på halvøya Langøya nesten innerst i Åsenfjorden. Området grenser til Lofjorden i sør. Hovedhensikten med planendringen er å tilrettelegge friområdet med badeområde for allmenheten. Planen omfatter også bolig-/fritidsbebyggelse med veg til flere hyttetomter, deling av en fritidseiendom, utvidelse av småbåtanlegg, utfartsparkering og grønnstruktur. 

Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn iht. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger sitt vedtak i møte den 19. februar 2014, sak 13/14. Offentlig ettersyn ble kunngjort den 22.02.14 og berørte parter ble tilskrevet med brev av 21.02.2014. Høringsfristen var 5. april 2014.

Begrenset høring

I påvente av arkeologisk befaring og endelig uttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune er det gjennomført en begrenset høring der innspill fra Per Arne Helland er imøtekommet. Planområdet er utvidet i nordvest med felt F6, som omfatter en eksisterende fritidseiendom, som foreslås delt i to fritidseiendommer. Planlagte tomter gis samme bestemmelser som de andre fritidseiendommene i planforslaget.

For hyttetomter som ligger innenfor 100-meters beltet langs sjø og vassdrag er det også vist byggegrense mot sjø og vassdrag, for å unngå at byggeforbudet i plan- og bygningslovens § 1-8 blir gjeldende. Byggegrensene er vist iht. føringer i Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen (ikke nærmere sjøen enn eksisterende fritidsbolig) samt i samsvar med minimumskrav på 4 meter for avstand til nabogrense etter plan- og bygningslovens § 29-4.

To hytteeiendommer har naust og bryggeanlegg, men planen tar ikke stilling til dette.

Planforslaget er i bestemmelsenes § 9 oppdatert iht. innspill fra Sametinget og NTNU Vitenskapsmuseet. Frist for uttalelse til begrenset høring var 18. juli 2014.

Sluttbehandling har avventet endelig kulturfaglig uttalelse, som er datert 05.01.2015.

Det er mottatt følgende uttalelser:

1  Innherred Renovasjon, 06.03.14

3  Statens vegvesen, 19.03.14 og 25.03.14

4  Sametinget, 21.03.14

5  NVE, 26.03.14

6  Tindbuen hytteforening, 30.03.14 og 02.07.14

7  Nord-Trøndelag fylkeskommune, 01.04.14, 25.06.14 og 05.01.15

8  Eldres Råd, 02.04.14

9  Tore Welde, 03.04.14

10 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 04.04.14 og 14.07.14

11 Per Arne Helland, april 2014

12 NTNU Vitenskapsmuseet, 09.04.14

13 Miljødirektoratet, 04.04.14

14 Kystverket Midt-Norge, 12.05.14

15 Stiftelsen Solhaug Rusforebyggingssenter v/ John Arne Jenssen, 15.05.14

16 Gøril og Kjell Gisetstad, 24.06.14 

I det følgende er høringsuttalelsene oppsummert og kommentert:


01  Innherred Renovasjon, 06.03.14

Ønsker gjennomgang av returpunkt for hytte-/fritidsrenovasjon i Åsenfjordområdet. 

Kommentar:

Det er avholdt et møte hvor dette ble drøftet, men vi er ikke kjent med noen konklusjon.

Planens område for renovasjon kan også benyttes til postkassestativ og snuplass, så området beholdes. 


02  Statens vegvesen, 19.03.14 og 25.03.14

Planen må legge opp til trafikksikre avkjørsels- og kryssløsninger, jf. utformingskrav i Statens vegvesens håndbok 017 Veg- og gateutforming. Nødvendige krysningspunkter må utformes med særlig tanke på trafikksikkerhet og tilgjengelighet for alle brukergrupper. Ønsker at den delen av fylkesvegen som inngår i planforslaget (V5) reguleres som offentlig veg. Det bør gjøres en vurdering av om kryss med fv. 102 kan flyttes noe lengre nordvestover, slik at man unngår et X-kryss, og heller oppnår to mer oversiktlige T-kryss.

Kommentar:

Når det gjelder kryss- og avkjørsler ser kommunen at det er manglende samsvar i plandokumentene. Bestemmelse om hensynssone frisikt bør tas ut, da plankartet ikke viser dette. Gjeldende reguleringsplan viser heller ikke frisikt i kryss. Da mesteparten er private veger, hvor Statens vegvesens vegnormaler ikke gjelder, men kan brukes som en god veiledning, anser vi ikke behov for å fastsette frisikt.

V5 er regulert som offentlig veg.

Ønsket om T-kryss i øst er ikke imøtekommet. Ifølge Treco (utbygger) har kryssløsningen vært etablert i lang tid. Området har lite trafikk og som brukere av vegen kan de ikke se at det har oppstått farlige situasjoner pga. krysset. Det er god sikt i området og lett å få oversikt over trafikken fra alle sider slik de oppfatter det. Kommunen ser at hverken planforslag eller opparbeidet kryss er ideelt, men det antas altså å være lite trafikk i området og oversiktlige forhold. Kryssløsningen var også slik i reguleringsplan vedtatt i 2007, som senere ble opphevet. Reguleringsplanen fra 2000 viser imidlertid en bedre løsning med forskjøvet T-kryss.

Annet: Kommunen erfarer at juridisk bindende avkjørselspiler medfører en del unødvendig dispensasjonsbehandling. Vi anbefaler at disse gjøres veiledende. 


03  Sametinget, 21.03.14

Sametinget kjenner ikke til at det er registrert automatisk freda samiske kulturminner i det omsøkte området. De minner om det generelle aktsomhetsansvaret, og foreslår følgende bestemmelse: «Kulturminner og aktsomhetsansvaret. Skulle det under bygge- og anleggsarbeid i marken kommne fram gjenstander eller andre spor som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget og Nord-Trøndelag fylkeskommune omgående, jf. lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kml.)  § 8 annet ledd. Kulturminnemyndighetene forutsetter at dette pålegg formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken.»

Sametinget minner om at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda i følge lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kml.) § 4 annet ledd. De gir eksempler på slike kulturminner, og minner om at det ikke er tillatt å skade eller skjemme et freda kulturminne, eller sikringssonen på 5 meter rundt kulturminner, jf. kml. §§ 3og 6. 

Kommentar:

Imøtekommet i rev. planforslag.

Kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes hensyntatt av tiltakshaver.


04  NVE, 26.03.14

Planforslaget virker å være godt gjennomarbeidet, og det er ingen store endringer i forhold til dagens bruk. Grunnforholdene er også godt utredet. NVE har derved ingen innvendinger eller ytterligere kommentarer.

Kommentar:

Uttalelsen tas til orientering.


05  Tindbuen hytteforening, 30.03.14 og 02.07.14

  • Har innvendinger til at følgende ble tatt ut av bestemmelsene ved første gangs behandling: «For tomter som allerede er bebygd etter tidligere reguleringsplan av 29.03.00, skal overbygde terrasser ikke medtas ved beregning av BYA».
  • Foreslår at planens bestemmelser som gjelder bebyggelse (§ 3.1.1 til 3.1.6) gjøres gjeldende for øvrige eiendommer innenfor reguleringsplanen fra 2000.
  • Foreslår at bryggeanlegg snus 90 grader.


I forbindelse med begrenset høring ber de på nytt om at alle hytteeiendommene i den tidligere reguleringsplanen blir omfattet av denne nye detaljreguleringen. De ber om likebehandling / at alle hytteeiendommene får samme status og samme arealkrav. Hvis det kan bekreftes at man kan tilføye bestemmelser som gir disse 5 hyttene samme status uten at området utvides ytterligere er dette greit for dem. I motsatt fall må planområdet også utvides ytterligere slik at det også regulerer alle fritidsboligene som var med i den tidligere reguleringsplanen for Tinbuen. De kan ikke se at det er grunnlag for å utvide for felt F6 men ikke utvide for alle hyttene i den gamle planen.  

Kommentar:

Kommunen er ikke av den oppfatning at det var fritt fram for overbygde terrasser (eller terrasser understøttet fra terreng) etter reguleringsplan vedtatt i 2000, og med endring i 2003, selv om terrasser ikke er nevnt i bestemmelsene. Vi mener at terrasser, avhengig av overbygging og høyde over terreng, kan tolkes som bebygd areal og dermed også som en del av bygningens grunnflate. Teknisk forskrift av 22. januar 1997 nr. 33 og NS 3940 2. utgave skulle legges til grunn i byggesaker som ble behandlet etter planer fra perioden 1997-2007. Reguleringsplanens maks grunnflate er ikke et begrep som brukes i særlig grad i Miljøverndepartementets veileder for grad av utnytting fra 1997 (T-1205), men den omfatter en enkel definisjon av prosent bebygd areal (%-BYA) som er bygningens grunnflate i prosent av tomtearealet. Hva som menes med dette er forklart og gitt eksempler på i veilederen. Det omfatter også overbygd areal, og areal under utkragede eller understøttede bygningsdeler, som i stor grad påvirker brukbarheten av terrenget under. Det går samtidig fram at bygningsdeler som ikke, eller bare ubetydelig, går over terrengnivå, f. eks. terrasse, ikke regnes som bebygd. Dagens regelverk er ganske likt. Vi mener det ikke er grunnlag for å akseptere at terrasser bygd før et gitt årstall (uavhengig av om de er godkjent eller ikke) skal holdes utenom samlet %-BYA ved behandling av nye søknader. Da planen ble vedtatt burde ett av følgende begreper vært brukt: %-BYA, T-BRA eller %-TU. I veilederen er det angitt hva som skal regnes og ikke. I den enkle definisjonen er bebygd areal altså likestilt med grunnflate. 

Evt. revisjon av hele planen er tatt opp med forslagsstiller ved flere anledninger (tidligst i oppstartsmøtet), men Levanger kommune ønsket opprinnelig at planen hovedsakelig omfatter friområdene med adkomst, parkering m.m., dvs. allmennhetens interesser.

Kommunen ønsker ikke å påta seg arbeidet med omregulering av private hytteeiendommer, men har godtatt inntegning av den store hyttetomten ved friområdet. Hyttefeltet i øst ble etter hvert med fordi Treco, som utbygger av småbåtanlegget, som nå foreslås utvidet, er medforslagsstiller. Grunneierne har imidlertid anledning til å fremme et privat planforslag, om de ser behov for det. Det er et felt med 5 hytteeiendommer samt en hytteeiendom ved sjøen som ikke er med fra den gamle planen. Alle tomtene er bebygd.

Formålet for småbåtanlegg i sjø og vassdrag er romslig og planlagt tiltak er ikke vist med juridisk bindende omriss. Det er eksisterende bryggeanlegg (kartgrunnlaget) som vises på plankartet. Vedlagte illustrasjonsplan blir ikke juridisk bindende.


04   Nord-Trøndelag fylkeskommune, 01.04.14, 25.06.14 og 05.01.15

I første uttalelse anbefaler de at nordvestlig del av planen fra 2007 (egentlig fra 2000) også tas inn i planområdet. Krever befaring ift. evt. kulturminner.

Ingen merknader til begrenset høring.

I endelig kulturfaglig uttalelse vises til at arkeologiske påvisningsundersøkelser ble gjennomført 25.8.2014 i form av overflateregistrering. Hele planområdet ble befart. Det er oppført flere bygg i området, og hyttefeltet i nordøst er i ferd med å realiseres med påbegynt markberedning, veiføring og planering til hyttetomter. I sørvestre del er flere spor etter tysk okkupasjon i området. Bygninger, terrassering, stiføring og molo vitner om aktiviteten i dette området, som er en del av nær historie. Det anbefales at kommunen vurderer å bevare disse kulturhistoriske sporene som miljøskapende tiltak.

Det ble ikke påvist automatisk fredete kulturminner fra tiden før 1537 i planområdet, og de har derfor ingen innvendinger til planen, men minner om aktsomhets- og meldeplikten ift. kulturminnelovens § 8.

Kommentar:

Ved begrenset høring ble planområdet utvidet med en/to hyttetomter i nordvest, men eksisterende hyttefelt i vest samt hyttetomt ved sjøen er ikke tatt med. Se kommentar til Tinbuen hytteforening.

Når det gjelder bevaring av spor etter tysk okkupasjon ønsker Levanger kommune ikke noe juridisk vern i planen, men de vil likevel vurdere å bevare disse kulturhistoriske sporene som miljøskapende tiltak. Kommunen har tidligere anbefalt å rive dem, men synes nå de er verdt å ta vare på, også fordi Solhaugsenteret har signalisert så sterkt i mange år at de ønsker å ruste dem opp for sin bruk og virksomhet (lager for kajakk/kano, varmestue, servering etc.). Se også uttalelse fra Miljødirektoratet, med vår kommentar, der det går fram at Levanger kommune har påtatt seg drifts- og tilsynsansvar for naustet på Kobbskjæret og tyskerbrakka, inkl. evt. riving. Se også uttalelse fra Stiftelsen Solhaug Rusforebyggingssenter.

Kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes fulgt opp av tiltakshaver.


05   Eldres Råd, 02.04.14

Ingen merknader.


06   Tore Welde, 03.04.14 (grunneier 232/131 i felt F3)

Har i likhet med Tinbuen hytteforening innvendinger til at bestemmelsenes § 3.1.1 første avsnitt ble tatt ut. Han opplyser å ha hytte med grunnflate 93 m2 (iht. gjeldende plan ifølge ham selv) + tre overbygg som til sammen gjør at hyttas beregnede BYA er 117 m2. Han ønsker også å oppføre et anneks i normal størrelse. Han mener dermed å tape noe på overgangen fra bebygd grunnflate til BYA.

Kommentar:

Ikke imøtekommet, se vår kommentar til Tinbuen hytteforening.


09  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 04.04.14 og 14.07.14

Ingen merknader.


10  Per Arne Helland, april 2014

Foreslår at deling av 232/27 i to fritidseiendommer tas inn i planen. Ønsker å beholde naust. Han legger ved skisse som viser todeling, med to tilnærmet like tomter og med 2 stk. hytter, hver på ca. 80 m2 samt eksisterende naust. Ønsker to hytter ved siden av hverandre i avstand fra sjøen tilnærmet som dagens ene gamle hytte. Ønsker å rive dagens hytter og andre mindre bygninger på tomten. Skal ordne det slik at begge tomter får tilgang til eksisterende adkomstvei. Tomt A får tinglyst adkomstrett over tomt B til eksisterende felles adkomstvei.

Kommentar:

Imøtekommet i revidert planforslag. Kjøreadkomst er ikke vist i planen, men dette kan løses privatrettslig mellom partene, iht. gitt dispensasjon for vegføring. I reguleringsplanen fra 2000 er følgende bestemmelse tilknyttet friluftsformålet sørøst for 232/27: «Eieren av H2.1 har rett til adkomst fram til sin eiendom, mens eieren av H2.2 skal ha parkering og adkomst (sti) frem til sin eiendom.» Felt H2.1 gjelder 232/27 og felt H2.2 gjelder 232/15, som er gitt dispensasjon for bygging av adkomstveg ned til berg.

Oppdatert kartgrunnlag viser eksisterende vegføring, delvis inn på felt F6, men eiendomsgrensene har stor usikkerhet, jf. også innspill fra Gisetstad.


11  NTNU Vitenskapsmuseet, 09.04.14

NTNU Vitenskapsmuseet vurderer at tiltaket, en utvidelse av en allerede eksisterende flytebrygge i området, er av en slik karakter at det ikke vil medføre slik fare for skade av eventuelle kulturminner under vann, at det vil være nødvendig med en marinarkeologisk undersøkelse av reguleringsområdet. De har dermed ingen anmerkninger til tiltaket slik det foreligger, men minner om meldeplikten. Dette innebærer at dersom det under arbeidet oppdages kulturhistorisk materiale som kan være vernet eller fredet etter loven (keramikk, glass, vrakdeler, etc. eldre enn 100 år), må arbeidet straks stanses og

NTNU Vitenskapsmuseet varsles, jfr. kml §14 tredje ledd. Tiltakshaver plikter å underrette den som skal utføre arbeidene om dette, men står også selv ansvarlig for at det blir overholdt. Ber derfor om at følgende blir tatt med i reguleringsbestemmelsene: «Dersom det under arbeid i planområdet påtreffes kulturminner under vann vernet iht. kml § 14 eller § 4, skal arbeidet straks stanses, og NTNU Vitenskapsmuseet varsles omgående».

Kommentar:

Imøtekommet i revidert planforslag.

Kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes fulgt opp av tiltakshaver.


12    Miljødirektoratet, 04.04.14

  • Som et ledd i arbeidet med forvaltningsplanen, bør det vurderes hvordan området kan gjøres bedre kjent gjennom informasjonstiltak og skilting.
  • De 3 korttidsplassene i småbåthavna for allmennheten bør merkes tydelig og tilgangen til plassene bør kunngjøres godt.
  • Hvis naustet på Kobbskjæret og tyskerbrakka skal stå må kommunen påta seg drifts og tilsynsansvaret for bygningene. Ber om å få tilsendt en erklæring om at kommunen påtar seg drifts- og tilsynsansvaret for bygningene. Med denne som basis kan kommunen inngå videre avtale om bruk av naustet og tyskerbrakka. Dersom det ikke skulle la seg gjøre å inngå avtale om istandsetting og drift av byggene i løpet av de nærmeste årene, er det vår klare holdning at de må rives.
  • Viktig at toalettet blir tilgjengelig for rullestolbrukere.
  • Ved videreføring av gjeldende praksis med jordbruksdrift på ca. 8-9 daa av regulert friområde, er det svært viktig at allmennheten kan passere gjennom området, bl.a. for å ha tilgang til strandsonen på nordsiden. Vi antar at planlegging av adkomsten nordover vil ses i sammenheng med øvrig opparbeiding av stier og løyper og være en del av forvaltningsplanarbeidet. Det bør også vurderes å skrive/fornye avtale med forpakter. Fylkesmannen ivaretar direktoratets rolle i avtaler med en varighet på inntil 10 år.


Kommentar:

Enhetsleder ved Kommunalteknikk, Levanger kommune har gitt følgende erklæring i e-post 19. mai 2014: «Levanger kommune erklærer med dette at kommunen påtar seg drifts- og tilsynsansvaret for bygningene. Med denne som basis vil kommunen opprette leie/bruksavtale(inkl. drifts- og vedlikeholdsansvar) med aktuelle aktører/brukere forutsatt at bygningene istandsettes. Oppnås ikke gode leie-/bruksavtale(r) med lokale brukere vil kommunen vurdere å rive bygningene.» 

Solhaug rusforebyggingssenter er helt klart en aktuell aktør, men der er også andre som må bli hørt. Se vedlagte epost/korrespondanse, sist av 16. mai d.å. Først må reguleringsplanen «lande», deretter må nevnte tema inn og avklares i en forvaltningsplan.

Øvrige forhold går ikke direkte på reguleringsplanen.


13  Kystverket Midt-Norge, 12.05.14

Ingen merknader.


14  Stiftelsen Solhaug Rusforebyggingssenter v/ John Arne Jenssen, 15.05.14

Ønsker å restaurere naustet ved Kobbskjæret. De ser for seg å ta kostnadene med oppussingen, mot at de etablerer og administrerer en allmenn tilgjengelig utlån/utleie avdeling av kanoer, kajakker, redningsvester og annet sjøutstyr. Kommunen eier naustet og Solhaug Forebygging eier utstyret som leies ut. De ser for seg en eller annen form for langsiktig vederlagsfri leieavtale, med de nødvendige klausuler. De er også svært interessert i å bidra til gjennomføring av planbeskrivelsens opplegg for den gamle tyskerbrakka. Restaurering og utvikling av denne må bli et spleiselag mellom kommunen, Solhaug og evt. andre interesser.

Kommentar:

I gjeldende reguleringsplan (vedtatt i 2000) er naustet forutsatt revet, men det ser nå ut til at det i ny detaljregulering kan stå (jf. dialog mellom Miljødirektoratet og kommunen).


15 Gøril og Kjell Gisetstad (eiere av 1719/232/6), 24.06.14

Planområdet som er utvidet til F6 regulerer altså 2 fritidstomter, derimot er adkomsten til disse eiendommene ikke tatt inn i reguleringsplanen. Adkomsten ligger ifølge Gisetstad på deres eiendom 232/6 og eiere av fritidstomtene må dokumentere at de har veirett - også til evt. fradelte tomter. Planområdet må utvides til å omfatte veien inn til F6.

Område F6 har på den vestlige siden eiendommene 232/6 og 232/73 tilstøtende med F6. Privatrettslige avtaler med deretter dispensasjonssak for bygging av vei i grensen mot F6 ble gjennomført. På grunn av mangelfulle kart og feil i saksbehandling er veien urettmessig lagt på eiendommen 232/6 fra grensen mellom F6 og 232/73. Det er derfor naturlig at veien rundt F6 nå tas inn i reguleringsplanen og at grenselinjene for 232/73 må måles inn og tegnes inn i plankartet. Det vises her til bestemmelsene i kart- og planforskriften. Det må kunne forlanges at tilgrenset areal er korrekt framstilt selv om planområdet ikke utvides ytterligere.

I dispensasjonssøknaden for vei til 232/15 nevner søker at: «En slik utførelse vil bidra til å legge til rette for friluftsliv, med en tursti som framstår som hyggelig». Senere i søknaden: «I tillegg vil Amundsen stille areal tilgjengelig for en sti over eiendommen og bort til det mest interessante felles friluftsområdet, vest for 232/5». Det bør derfor vurderes om ikke hele dette området burde vært tatt inn i reguleringsplanen. Søknaden er stemplet inn hos Innherred samkommune 5. mars 2009.

Uansett hva som skjer i planprosess vil Gisetstad vurdere å be om å få ryddet opp og ser seg nødt til å kreve oppmåling - alternativt kreve at det blir satt jordskifterett.  

Kommentar:

Adkomsten til eksisterende fritidseiendom er nevnt i bestemmelsene til gjeldende reguleringsplan, under formålet friluftsområde, FR1: «Eieren av H2.1 har rett til adkomst frem til sin eiendom, mens eieren av H2.2 skal ha parkering og adkomst (sti) frem til sin eiendom.»

Vegrett er privatrettslig, og det anses ikke nødvendig å ta med vegen som vegformål i planen, men nyere versjon av kartgrunnlag (kartuttrekk 06.01.2015) er nå lagt inn. Dette viser at vegen berører tre eiendommer, men kvaliteten på eiendomsgrensene er da svært unøyaktige. Grenser lagt til grunn for felt F6 har flere steder en unøyaktighet på 2 m, og Gisetstad nevner behov for oppmåling eller jordskiftesak. Det synes ikke rimelig at sluttbehandling av planen må avvente dette, men av hensyn til unøyaktige grenser og ny vegføring, bør byggegrenser i felt F6 tas ut, slik at plan- og bygningslovens bestemmelser om min. 4 m avstand fra nabogrense blir gjeldende. Dette er mer fleksibelt ift. evt. senere justering av tomtegrenser og hensynet til vegføring.

Plan- og utviklingskomiteen i Levanger ga den 21.04.2010, sak 32/10, dispensasjon fra plan- og bygningslovens § 17-2 (byggeforbud i 100-metersbelet mot sjø) og fra reguleringsplan Tinnbuen for bygging av adkomstveg til eiendommen gnr. 232 bnr. 15 (Skjærvik), jf. § 7 i plan- og bygningsloven. Det gikk også fram at vegen avsluttes med parkeringsplass før bergknaus. Situasjonskart vedlagt søknaden er vist nedenfor.

Situasjonskart vedlagt dispensasjonssøknad i 2009
Situasjonskart vedlagt dispensasjonssøknad i 2009. 

Strid om eiendomsgrenser og vegføring er privatrettslig. Vi kan imidlertid opplyse om at det ifb. dispensasjonsbehandlingen forelå en foreløpig aksept fra daværende eier av 232/6 (Kjell Willy Johansen) som en 3-årig intensjonsavtale med Amundsen, datert 2. juni 2007. Det forelå også en privat avtale mellom Ole A. Larssen og Amundsen ang. eiendomsforhold, datert 18.04.2004.

Planen er ikke til hinder for at det kan etableres sti/tråkk innenfor regulert friluftsområde eller over privat eiendom om grunneierne godtar dette.

Endring av planen etter offentlig ettersyn (som har vært på begrenset høring)

  • Byggegrenser mot sjø er innført.
  • Felt F6 (gnr. 232 bnr. 27) er tilføyd som fritidsbebyggelse delt i to eiendommer.
  • Bestemmelsene er supplert ift. overnevnte.


Endring av planen etter begrenset høring

  • Kartgrunnlag 06.01.2015 er lagt inn.
  • Felt F3 gnr. 232 bnr. 131: Regulert tomtegrense er endret til tomtegrense som skal oppheves, da det legges til rette for tilleggsareal.
  • Byggegrenser (4 m mot nabogrenser) er tatt ut i felt F5 og F6.
  • Bestemmelse om hensynssone frisikt er tatt ut.
  • Avkjørselspiler er gjort veiledende.


Vurdering:

Det er mottatt uttalelse fra 16 parter i forbindelse med to høringsrunder. Innspill fra myndigheter er i stor grad imøtekommet, men Levanger kommune har ikke ønsket å revidere hele reguleringsplanen fra 2000, da intensjon med planendringen har vært tilrettelegging av friområdet, ikke revidering av områder for fritidsbebyggelse. Det legges heller ikke til rette for formelt vern av spor etter tysk okkupasjon. Innspill fra private er delvis imøtekommet, men også her gjelder samme situasjon at kommunen ikke ønsker å revidere hele planen. Grunneieres innspill angående grad av utnytting og vegføring er heller ikke imøtekommet, av grunner forklart i saken.

Rådmannen tilrår at vedlagte planforslag vedtas.

Til toppen av siden

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 19.02.2014

Saksordfører:

Vebjørn Haugom, H

Forslag i møte:

Ingen.

Avstemning:

Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. 

VEDTAK:

Det gjøres følgende endringer i planen:

  • § 3.1.1 nest siste ledd tas ut.
  • § 4.7 (utfartsparkering): Mulighet for toalettbygg tilføyes.


Forslag til detaljregulering for Tinbuen friområde m.m., datert 16.01.2014, med overnevnte endring, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.
Til toppen av siden 

Rådmannens forslag til vedtak:

Det gjøres følgende endringer i planen:

  • § 3.1.1 nest siste ledd tas ut.
  • § 4.7 (utfartsparkering): Mulighet for toalettbygg tilføyes.


Forslag til detaljregulering for Tinbuen friområde m.m., datert 16.01.2014, med overnevnte endring, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10

Vedlegg:

1

0 - Planbeskrivelse Tinbuen PDF
 

2

01 - Plankart Tinbuen - A2 PDF  -  JPG
 

3

03 - Bestemmelser PDF
 

4

04 - Illustrasjonsplan 070114 PDF  -  JPG


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Dokumenter iht. vedleggsliste i planbeskrivelsen, bl.a. vegavtale, fotodokumentasjon av grunnforhold og bonitetskart.


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Hovedhensikten med planen er å tilrettelegge Tinbuen friområde, som er et statlig eid friområde, for allmenheten. På bakgrunn av reguleringsplan, opprettet veglag og vegavtale, skal allmenheten sikres rettigheter til adkomstveg og plasser ved småbåtanlegget. Området vil også bli bedre tilrettelagt for friluftsliv gjennom etablering av utfartsparkering, HC-toaletter, stier, badeplasser osv. I etterkant av godkjent reguleringsplan vil det bli utarbeidet en forvaltningsplan som skal ta stilling til konkrete tiltak innenfor friområdet. Planforslaget er utarbeidet av PLAN arkitekter AS på vegne av Levanger kommune og Treco AS. 

I 2005 overtok Direktoratet for naturforvaltning (DN), Tinbuen friluftsområde for å sikre allmennhetens bruk. Levanger kommune fikk drift- og tilsynsansvar for området. (DN er fra 1. juli 2013 sammenslått med Klima- og forurensningsdirektoratet (Klif) til Miljødirektoratet).

På bakgrunn av et privat planforslag vedtok Levanger kommunestyre i møte den 09.05.2007 en endring av reguleringsplanen for Tinbuen. Det kom inn tre klager på planvedtaket, hvorav ett krav var at adkomsten til Framnes og Hoøya reguleres til offentlig veg, med den begrunnelse at dette er adkomst til et offentlig friområde.

Fylkesmannen opphevet planvedtaket da det er en forutsetning at allmenheten er sikret adkomst til områdene før reguleringsplanen vedtas. Dette var ikke gjort. Det forelå heller ingen privatrettslig avtale som kunne sikret adkomsten for allmennheten via den regulerte felles adkomstvegen. På bakgrunn av denne vurderingen ble kommunestyrets vedtak av 9. mai 2007, samt vedtaket av 29. august 2007 (om innregulert nausttomt), gjort ugyldig.  

Opprettet vegavtale vil nå sikre allmennhetens tilgang til friområdet.

Forhold til KU-forskriften

Planendringen er vurdert å ikke utløse krav om konsekvensutredning.

Planområdet

Planområdet er på ca. 188,8 daa og ligger på halvøya Langøya nesten innerst i Åsenfjorden. Planområdet grenser til Lofjorden i sør. Eiendommer som omfattes av planområdet er listet i planbeskrivelsen.

Dagens situasjon er utfyllende beskrevet i planbeskrivelsen, men her er en kortversjon:

Landskapet varierer fra å være delvis flatt og åpent til mer kupert med noe vegetasjon i nordøstlig og nordvestlig del av planområdet. Oppdyrka mark brukes til korn og poteter.

Området har gode muligheter for båtliv, friluftsliv, fisking, turgåing og bading. Det statlig sikra friområdet er vurdert å ha regional betydning. Planområdet er ellers bebygd med en del fritidsbebyggelse samt en tomt med gårdsbebyggelse (våningshus, uthus/fjøs og anneks). Hytteområdet i nordøst er under utbygging. Det er to naust ved den nordlige bukta, og ett naust ved Kobbskjæret. Nord for Kobbskjæret ligger «Tyskerbrakka», og fra denne går det et trappeanlegg og stisystem ned mot sjøen og Kobbskjæret. Ved Kobbskjæret er det et småbåtanlegg/flytebrygge med 12 småbåtplasser samt båtutslipp. En privat grusveg gjennom planområdet, fra Lobakken i øst, fortsetter ut på Langøya. To adkomstveger tar av fra denne, en til hyttefeltet i nordøst og en til småbåtanlegget ved Kobbskjæret.

Planstatus

Området er i kommuneplanens arealdel, vedtatt 13.04.2011, avsatt som et område hvor eksisterende reguleringsplan skal gjelde. Gjeldende reguleringsplan er Tinbuen, vedtatt 29.03.2000, med senere endring av utnyttingsgraden i 2003. Det er også vedtatt en mindre endring av plankartet i 2001 (gjelder hytteområdet i vest).

Planforslaget

Generelt

Området foreslås regulert til boligbebyggelse (en tomt på 4,8 daa), fritidsbebyggelse (12 tomter), renovasjonsanlegg, småbåtanlegg i sjø og vassdrag, veger, parkeringsplasser, grønnstruktur, turveger, friområder (35,7 daa), badeområde i sjø (34,3 daa), frisiktsone og fareområde høyspenningsanlegg (inkl. høyspentkabel). 

Avvik fra gjeldende reguleringsplan

Planområdet er noe mindre enn i gjeldende reguleringsplan, da intensjonen i første omgang var detaljregulering av det statlig eide friområdet med adkomst og parkering. Etter ønske fra Treco ble hytteområdet i nordøst innlemmet. Videre ble hyttetomten 232/17, som ikke omfattes av noen reguleringsplan, innlemmet i planområdet.

Planforslaget viderefører i stor grad formålene fra gjeldende plan, men det er justert noe på formålsgrensene for tilpasning til dagens kartgrunnlag og justerte eiendomsgrenser.

Klikk for større kart

Kartet viser gjeldende reguleringsplan + planforslag med røde linjer.

Det foreslås parkeringsplass på ca. 1 daa, på tidligere regulert friområde.

Bygg som tidligere ble vurdert som så dårlige at de måtte rives, ønskes nå istandsatt. Bygg som tidligere i planen var avmerket med at de forutsettes revet, er nå fjernet.

Småbåtanlegg (på land og i sjø) utvides noe og adkomstvegen til denne justeres til å omfatte en snuplass og parkeringsareal. Utvidelsen av småbåtanlegget gir ca. 15 ekstra småbåtplasser (12 fra før). Etter krav fra DN skal det tilrettelegges for 2-3 gjesteplasser, da vil det være behov for å legge brygga lengre ut fra land. Formålet er også utvidet noe østover for å få med seg eksisterende båtutslipp og en evt. utvidelse av denne.

Hytteområdet nordøst i planområdet får regulert inn adkomstveger og parkeringsplass. Planen er tilpasset faktisk opparbeidelse.

Område H3 (naust) i gjeldene plan foreslås nå som friområde. Dette området omfatter to eksisterende naust på statlig innkjøpt grunn. 

Det foreslås utnyttingsgrad mer i tråd med kommuneplanens arealdel.  

Boligbebyggelse

Den bebygde eiendommen 232/19 foreslås som boligformål, som i gjeldende reguleringsplan. Eiendommen er bebygd med våningshus, låve/landbruksbygning, samt to mindre uthus (fritidseiendom i matrikkel). Det foreslås at tomta kan bebygges med en total BRA (bruksareal) på maks 450 m2 inklusiv 30 m2 parkering. Innenfor egen tomt skal det avsettes areal til minimum 2 parkeringsplasser pr. boligenhet.

Hovedhus kan oppføres i inntil to etasjer med maksimal gesimshøyde på 6,0 m og en mønehøyde på 8,5 m, målt i forhold til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. For uthus/garasje/anneks gjelder bestemmelser som for fritidsbebyggelsen.

Fritidsbebyggelse

Innenfor fritidsbebyggelse i felt F1-F4, er de fleste hyttene bygd ut etter gjeldende reguleringsplan. Planen omfatter også fritidsbebyggelse i felt F5, som omfatter eiendommen 232/17, som er bebygd med fritidsbolig med terrasse, uthus, bod og naust.

For fritidsbebyggelsen foreslås det utnyttingsgrad noenlunde i tråd med bestemmelser i kommuneplanens arealdel. Byggehøyder er videreført fra gjeldende reguleringsplan.

Naust o.a. bygg

Naustet innenfor fritidseiendommen er ikke spesielt nevnt i bestemmelsene.

Naustene i friområdene kan opprettholdes, se § 5.3.

Planen gir mulighet for toalettbygg i friområdene. Illustrasjonsplanen antyder toalett også ved utfartsparkeringen. Dette bør tilføyes bestemmelsene for o_P1.

Småbåtanlegg

Formålet omfatter offentlig areal for småbåtanlegg både i sjø og på land. Dette inkluderer selve flytebrygga, landfestet og slipp, samt eventuelt annet nødvendig manøvreringsareal. Eiendommen er en del av det statlig sikra friområdet, men flytebryggeanlegget og vegen er opparbeidet privat av hytteforeningene.

Dagens anlegg med 12 småbåtplasser tenkes utvidet med ca. 15 ekstra plasser, hvorav minst 3 allment tilgjengelige gjesteplasser. Detaljer avklares i forvaltningsplan.

Biladkomst, veglag og vegavtale

Da adkomsten til friområdet er via privat veg og det i en reguleringsplan ikke er anledning til å gi bestemmelse om at allmenheten har adgang på privat grunn, er det dannet et veglag og en vegavtale som sikrer allmenhetens tilgang til friområdet. Kommunen har forpliktet seg til å være en del av dette veglaget og representerer som sådan allmenheten. Denne forpliktelsen inngikk kommunen i kjøpekontrakten da de tok over eiendommen etter Olaf Sundals dødsbo. Langøya Veglag ble konstituert i møte den 04.10.2013. Veglagets bestemmelser gjelder på vegstrekningen fra Lobakken til tunet på gnr./bnr. 232/14, en strekning på ca. 940 meter. Bruksberettigede til vegen er alle som har bolig eller fritidseiendommer på Langøya og Hoøya, grunneiere til vegstrekningen samt allmennheten begrenset til strekningen fra Lobakken fram til avkjøringen ned til Kobbskjæret. Formålet med veglaget er å administrere drift og vedlikehold av vegstrekningen, herunder også brøyting. Sidevegene inngår ikke i veglaget.

Innholdet i avtalen går ut på å fordele utgifter til brøyting og vedlikehold av vegen. Levanger kommune tar 25 % av kostnadene og de resterende 75 % fordeles på de øvrige bruksberettigede. Kostnadsandelen til de øvrige bruksberettigede deles likt uavhengig av vegstrekning fram til eiendommen. I den grad vegen må utbedres av hensyn til allmennhetens bruk, skal dette bekostes av Levanger kommune alene. Kostnadsandelen til kommunen skal tas opp til vurdering etter hvert tredje hele bruksår.

Kjøreveg V1 er eksisterende hovedadkomstveg til bl.a. friområdet og er regulert inn som privat veg. Vegen omfattes av veglagets bestemmelser som beskrevet over. Vegen tenkes opprustet med ny grus, samt noe breddeutvidelse. Ved behov skal vegen også slakes ut litt i svingen etter parkeringsplassen o_P1. Dette avklares i forvaltningsplan.

Kjøreveg o_V3 ligger på offentlig grunn men er opparbeidet privat av hytteforeningene i området. Dette er en offentlig adkomstveg til småbåtanlegget o_S1. Denne tenkes utbedret for å ha tilfredsstillende snumuligheter med bil med båthenger. I forbindelse med snuplassen skal det etableres to HC-tilpassete parkeringsplasser. 

Planen omfatter også felles privat adkomstveg til hyttefeltene F1-F3, privat vegareal nord for krysset ved Lobakken samt offentlig vegareal i kryss med fylkesveg 102.

Parkering

Det foreslås en offentlig utfartsparkering o_P1 med snuplass for buss langs den gjennomgående vegen. Parkeringsplassen vil romme ca. 18 plasser, hvorav 2 HC-plasser. Detaljer løses i forvaltningsplan. Det er rekkefølgekrav om geoteknisk vurdering før igangsetting av arbeidet med parkeringsplassen.

Felles privat parkeringsplass f_P1 ved f_V2, skal være felles for hytteområdet F1-F4.  

Renovasjonsanlegg

Som i gjeldende reguleringsplan er det satt av plass for søppeldunker og postkassestativ ved adkomstvegen til fritidsbebyggelsen i nordøst. Det vil også være snumulighet her.

Offentlig friområde

De tre offentlige friområdene utgjør til sammen ca. 35,7 daa. Badeområde i sjø utgjør i tillegg ca. 34,3 daa. Planen har en strandlinje på ca. 400 mot sør og ca. 100 m mot nord. Stranda mot sør anses som den beste til bading, og da spesielt Kobbskjæret helt i sørvest.

Planområdet har stort potensiale som friluftsområde, det er sjønært, har gode solforhold og en spennende kulturhistorie. Området er i dag litt lite tilgjengelig og tilrettelagt, noe denne reguleringsplanen skal forsøke å gjøre noe med. Vedlagte illustrasjonsplan viser hvilke tiltak som er tenkt i området og peker på delområder med spesielt stort potensiale friluftslivsmessig. Det er område o_F2, på sørsiden av halvøya, som først og fremst tenkes tilrettelagt for friluftsliv.

Opprusting av veg og etablering av parkeringsplass og småbåthavn som er tilgjengelig for allmennheten er de viktigste tiltakene som ligger inne i planen for å bedre tilgjengeligheten. Tiltak for å bedre tilrettelegge for friluftsliv går på etablering av toalettfasiliteter inkl. HC-toalett, opprusting av stinettet og opparbeiding av raste- og badeplasser med benker og bord, grill etc.

Basert på illustrasjonsplanen vil det utarbeides en forvaltningsplan som tar stilling til konkrete tiltak i området som bl.a. opparbeidelse av rasteplasser og skjøtsel av skog.

Det vises til planbeskrivelse og illustrasjonsplan for nærmere orientering.

Deler av o_F1 kan fortsatt drives som landbruksareal så fremt dette ikke er til hinder for ferdsel og så fremt det ikke fremkommer andre behov for tilrettelegging for friluftsliv i området. Stien gjennom åkeren ned til sjøen må opprettholdes. I tillegg er det vist en ny sti langs boligtomten i øst.

I friområdet o_F1 ligger det to private naust, som tenkes opprettholdt.

Felles grønnstruktur og turveger

Felles grøntområder til gangadkomst, lek og rekreasjon for hytteområdet i øst er lagt inn omtrent som i gjeldende reguleringsplan. Det er gjort tilpasninger ift. ny vegføring.

I samme område er det også satt av to felles turveger for å sikre gangforbindelser ut til friområdet, omtrent som i gjeldende plan. Den vestligste har noe smalere bredde.

Badeområde

To områder tenkes tilrettelagt for opphold, rast og bading. Dette er området sør for parkeringsplassen og området ved Kobbskjæret. Vedlagte illustrasjonsplan viser hvordan det kan etableres ny universelt uformet stiforbindelse, fra parkeringsplassen og ned til stranda. Ved Kobbskjæret ser en også for seg muligheter for å sette ut flytebrygge i sjøen. Dette området vil også være tilgjengelig for rullestolbrukere via kjørevegen og HC-parkeringa. Minst en av plassene vil bli reservert for HC.

Universell utforming m.m.

Ifølge § 5.3 bør tiltak innenfor friområdene i den grad det er mulig utformes etter prinsipper for universell utforming.

Ifølge § 4.7 skal den offentlige parkeringsplassen opparbeides med 2 HC-plasser.

Planen omfatter kun ett bolighus. For fritidsbolig med kun en boenhet er det ikke samme krav om tilgjengelighet som for en bolig (TEK10 § 1-2 andre ledd).

Risiko- og sårbarhetsanalyse

Momenter som tiltakshaver mener er relevante er omtalt.

Havnivåstigning og stormflo

Det er konkludert med at havnivåstigning ikke vil utgjøre noen risiko for området da lavest beliggende eksisterende bebyggelse ligger på ca. 7 m.o.h. Bolighuset ligger på ca. kote +10 og anses å ligge innenfor sikkerhetsmarginen mht. havnivåstigning og stormflo. Bryggeanlegg og naust vil av naturlige årsaker alltid ligge innenfor faresonen for stormflo og kraftig sjø.

Skredfare

Ved hytteområdet nordvest i planområdet er grunnforholdene ansett som gode, de består av fast grunn og fløssfjell (dette er fotodokumentert). På NGUs løsmassekart ligger området vist som humusdekke/tynt torvdekke over berggrunnen.

(Ifølge NGU består berggrunnen av leirskifer fyllitt og glimmerskifer).

Ved området for parkeringsplassen er det på NGU sitt løsmassekart vist område for hav- og fjordavsetning og strandavsetning, usammenhengende eller tynt dekke over berggrunnen. Det skal ha blitt gravd en vannledning i dette området for noen år siden som ikke påviste leire/kvikkleire.

Tiltakene i område anses som minimale. Det er heller ikke i fare for å bli rammet av skred fra nærliggende områder.

Brann

Det er tilkomst for brannbil helt opp til hyttene og boligen via regulert adkomstveg inn på hytteområdene. Dette gjelder også for felt F5. Det vil være tilkomst for brannbil til «Tyskerbrakka» langs vegen, det er ca. 5 meter fra vegen til brakka.

Trafikk

Vegen langs Tinbuen friområde er gruset og smal og den vil normalt ikke innby til høye hastigheter, men det kan ikke utelukkes at dette kan skje. Noe utbedring av vegen er planlagt. Det er mulig å forbedre sikt ved bakketoppen og svingen etter parkeringsplassen. Detaljer rundt dette tas i forvaltningsplanen. Blir hastighet et problem langs denne strekningen må skilting vurderes. Mulige ulykkespunkt langs vegen kan være ved inn- og utkjøring til utfartsparkeringsplassen, der stien ved to tilfeller krysser over vegen (se illustrasjonsplanen), langs ved «Tyskerbrakka» og ved nedkjøringen til småbåtanlegget, spesielt med manøvrering med båthenger.

Område er registrert som beiteområde for elg. Ved økt trafikk vil sjansen for påkjørsel av elg øke, men pga. lav fart anses faren for alvorlige personskader som liten.

Småbåtanlegg og badeområder

Drift- og tilsynsansvarlig for Tinbuen friområde og småbåtanlegget har ansvaret for å sørge for nødvendige sikkerhetstiltak ved småbåtanlegget og badeområdene. Det kan settes opp redningsbøyer og redningsstiger etc. Detaljer avklares i forvaltningsplan.

Landbruksinteresser og jordvern

Jordvern anses lite relevant i denne saken, da dyrka mark ble regulert til friområde i 2000 og sikret statlig eierskap som et offentlig friområde i 2005.

Friområdet berører ca. 8-9 daa med dyrkamark av korn og poteter. Det drives på leieavtale av grunneierne i området. Grunneier (DN) har tidligere uttalt i møte at dette godt kan opprettholdes, men hvis det i etterkant kommer opp andre bruksområder som kommer allmenheten til gode så er DN åpen for dette. Siden arealet i utgangspunktet ikke er et LNFR-område kan man heller ikke anse det som en negativ konsekvens for jordbruket hvis det skulle bli omdisponert i fremtiden.

Kommunen tolker bonitetskartet noe annerledes enn i planbeskrivelsen. Det viser at det innenfor planområdet er skog med lav-, og middels bonitet samt uproduktiv skog, to områder med fulldyrka jord og tre områder med innmarksbeite. Ellers består jordarealet innenfor plangrensen av åpent jorddekt fastmark. Dyrkajorda og innmarksbeite er registrert innenfor oppkjøpt friområde.

Kulturminner

Det er ingen registrerte automatisk freda kulturminner i området.

Trappeanlegget ved «tyskerbrakka» tenkes tatt i bruk som del av adkomsten ned til sjøen. Krigshistorisk og lokalhistorisk kan dette være bevaringsverdig, men kommunen kjenner ikke til noen skriftlig vurdering av nyere tids kulturminner. 

NTNU Vitenskapsmuseet kan komme til å kreve marinarkeologisk befaring i området. Hensikten vil være å avklare hvorvidt nevnte inngrep kan skade fredede eller vernede kulturminner under vann eller i strandsonen. 

I området for boligbebyggelse ligger det to SEFRAK-registrerte bygninger, dvs. bygninger hvor kulturminnelovens § 25 om meldeplikt for offentlige organer gjelder. 

Biologisk mangfold

I kommunens viltkart er området registrert som beiteområde for elg. Økt menneskelig aktivitet i området kan påvirke elgens beiteområder. Planen berører imidlertid en liten del av et større beiteområde og planområdet er delvis tett bebygd, så konsekvensen av planforslaget anses å få liten betydning for elgens beiteområde.

Åsenfjorden er i registeret for Nasjonale laksefjorder og nasjonale laksevassdrag. 

Ifølge Artskart har NTNU Vitenskapsmuseet i 1986 registrert 6 objekter (moser med status LC livskraftig) som kanskje ligger i planområdet (koordinatpresisjon 707). Disse er ikke truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010. I 2007 har de også registrert rødhyll, som ifølge «Fremmede arter i Norge - med norsk svarteliste 2012» er en svartelistet/fremmed art med høy risiko (HI). Arten anses som relativt vanlig. Arten er også nevnt i rødliste 2010 med status livskraftig (LC). Svartelista er nyest og gir en oversikt over fremmede arter som har høy eller svært høy økologisk risiko i norsk natur. Kommunen har på Miljødirektoratets temasider om fremmede arter ikke funnet informasjon som tyder på at dette er en art myndighetene ønsker å bekjempe eller iverksette tiltak mot. Kunnskapsgrunnlaget anses tilstrekkelig til å fatte et planvedtak.

Noe vegetasjon må fjernes ved etablering av utfartsparkering, med dette anses ikke å ha noen større innvirkning på det biologiske mangfoldet.

Vann-, avløp-, energiløsninger

Det skal være kapasitet og mulighet til tilknytning til privat vann- og avløpsnett ved etablering av toalettanlegg.

Utbyggingsavtale, vegavtale

Det er ikke signalisert behov for utbyggingsavtale med privat tiltakshaver.

Kommunen har inngått en vegavtale med Langøya Veglag som sikrer allmennheten adkomst til friområdet. Det foreligger ingen bruksavtale for flytebryggeanlegget.

Konsekvensene av planforslaget

Konsekvensene er grundig vurdert i planbeskrivelsen.

Når det gjelder landskap og naturmiljø anses konsekvensene som minimale.

Dette gjelder bl.a. opparbeidelse av den større parkeringsplassen, utvidelse av småbåthavna og hva som bør gjøres for å unngå forsøpling. Hyttene i området er allerede under oppføring iht. til gjeldende reguleringsplan, og visuell effekt av disse antas vurdert tidligere.

For barn og unge, friluftsliv og rekreasjon anses konsekvensene som utelukkende positive. Gjennom mer tilrettelegging og sikring av adkomst for allmennheten (gjennom vegavtale) vil området blir mer tilgjengelig for allmennheten. Allmennheten vil også få tilgang til småbåtanleggets utvidelse av bl.a. 3 offentlig tilgjengelige båtplasser.

Det antas noe økt biltrafikk inn til parkeringsplassen og småbåtanlegget, særlig om sommeren. Samt noe mer båttrafikk. Kilder til økt støy anses å være minimale. Området er beiteområde for elg, og ved økt trafikk vil også faren for påkjørsel av elg øke.

Planprosess

Medvirkning

Oppstartsmøte ble gjennomført den 26.10.2010. 

Varsel om oppstart av reguleringsarbeidet ble første gang sendt ut til berørte parter 19.11.2010, samt kunngjort i Trønderavisa 20.11.2010. Frist for innspill ble satt til 17.12.2010. Det kom inn 12 innspill. Disse er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen.

Det ble varslet utvidelse av planområdet den 23.05.2012, og med annonse i Levangeravisa den 26.05.2012. En eksisterende boligtomt og et hyttefelt nordøst for det opprinnelige planområdet ble tatt med for å regulere inn kjøreadkomst til eksisterende fritidsbebyggelse, samt parkering og renovasjonsanlegg. Det ble mottatt 5 uttalelser samt 2 uttalelser noe senere i 2013. Disse er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen. 

Den 03.04.2013 ble grunneier varslet om at hyttetomta ved flytebryggeanlegget også innlemmes i planområdet. Frist for uttalelse var 19.04.13.

Det er avholdt møte med grunneiere som sokner til den private vegen gjennom området. Formålet med møtet var å danne et veglag som regulerer drift, vedlikehold og eventuelt utbedring av veg, samt å angi en fordeling av kostnader.

Det er også avholdt et møte med Tinbuen Hytteforening og ett åpent informasjonsmøte med naboer og andre interesserte. Invitasjon til møtet ble sendt til de nærmeste naboene, det ble annonsert i Levangeravisa. På møtet ble det gjennomgått bakgrunn og historikk for Tinbuen friområde og det foreløpige planforslaget ble presentert.

Tiltakshaver, Nord-Trøndelag fylkeskommune, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag og Levanger kommune har hatt et arbeidsmøte.

Veglaget Langøya Veglag ble stiftet den 04.10.2013. Veglaget består av grunneierne til vegen, de fire hytteforeningene Tinbuen, Framnes, Langøya og Hoøya, samt Levanger kommune. Levanger kommune representerer allmennhetens interesser.

Intern høring i kommunen

Planforslaget er forelagt barnerepresentant, folkehelsekoordinator og tiltakshaver Levanger kommune ved enhet for kommunalteknikk. Det er ikke mottatt innspill.

Vurdering:

Omtalte avvik/endringer i forhold til gjeldende reguleringsplan virker gjennomtenkt, og vil i stor grad bidra til å fremme bruken av det statlig eide friområdet og samtidig hensynta private grunneiere. Det ser også ut til at det har vært gode muligheter for medvirkning i planprosessen. Virkningene av planforslaget ser i hovedsak ut til å bli positive. De foreslåtte endringene anses heller ikke å være i strid med Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen.

Å revidere en reguleringsplan for et område hvor kommunen også har satt i gang en ulovlighetsoppfølging medfører ekstra utfordringer. Bl.a. foreslås det nå en endring i utnyttingsgrad for hyttefeltet (oppdatering jf. ny arealdel), som vil endre rammene for videre ulovlighetsoppfølging. Det samme gjelder foreslått justering av en hyttetomt i felt F3. Kommunen ønsker samtidig et godt samarbeid med grunneierne i området, og har inngått en vegavtale som skal sikre allmennhetens adkomst til friområdet.

Grad av utnytting

Gjeldende reguleringsplan er mangelfull mht. grad av utnytting for eiendommen 232/119 (boligformål). Det er nå foreslått totalt bruksareal på 450 m2 inkl. 30 m2 parkering. Tomta er stor, så dette er kanskje mer hensiktsmessig enn det som er brukt i kommuneplanens arealdel (35 %-BYA og BYA 300 m2).

Grad av utnytting for hytteområdet foreslås endret mer i tråd med kommuneplanens arealdel, men det er foreslått ett avvik fra TEK10 og veileder for grad av utnytting som blir håpløst for kommunen å kontrollere i praksis. Dette gjelder følgende forslag:

«For tomter som allerede er bebygd etter tidligere reguleringsplan av 290300, skal overbygde terrasser ikke medtas ved beregningen av BYA.»

Gjeldende reguleringsplan gir mulighet for fritidsbolig inkl. uthus/anneks med en samlet grunnflate på maks 100 m2 (endring i 2003). Planen fra 2000 ga mulighet for 80 m2 BYA fritidsbolig +15 m2 BYA uthus. Planen har ikke bestemmelse om terrasser, dvs. at reglene i byggteknisk forskrift avgjør om de regnes som bebygd areal (avhengig av høyde over terreng og evt. overbygging). Ifølge veileder skal bl.a. åpent overbygget areal, utkragede bygningsdeler med fri høyde over terreng mindre enn 5 m, og konstruksjoner og bygningsdeler som stikker mer enn 0,5 m over terrengets gjennomsnittsnivå rundt konstruksjonen/bygningsdelen medregnes i bebygd areal (BYA).

Nå blir det en begrensning på hytta på 90 m2 og en egen begrensning på terrasse som regnes som bebygd areal (terrasse på bakken uten overdekning regnes ikke som bebygd areal). Planen får ikke tilbakevirkende kraft, dvs. at lovlig oppførte bygg/konstruksjoner kan stå, men at nye søknader vil bli vurdert etter nye/gjeldende regler. Rådmannen anbefaler at bestemmelsen om terrasser, som avviker fra TEK10 med veiledning, tas ut.

Innsnevring av turveg

Det er foreslått en utvidelse av hyttetomta 232/131 i felt F3, og dermed en innsnevring av areal til felles turveg til/fra regulert friområde. Det kommunen mener er ulovlig oppført uthus/vedbod og støpt plate på mark (for anneks) i regulert felles lekeområde, som bl.a. skal benyttes til felles turveger/gangadkomster til hyttetomtene, havner da innenfor område for fritidsbebyggelse. Foreslått reduksjon, fra ca. 8 til 3 m, sikrer ferdselsmulighetene, men en smalere bredde gjør at en kommer nærmere innpå private arealer og det kan oppleves ubehagelig, spesielt hvis traseen ikke er opparbeidet eller synlig. I reguleringsplanen fra 2007, som ble opphevet, var bredden redusert til 5 m. Omsøkte anneks er tidligere avslått fordi det er i strid med formål og utnyttingsgrad. Uavhengig av dette ser Rådmannen ingen sterke planfaglige argumenter for å nekte foreslått innsnevring av stitraseen.

Eksisterende flytebryggeanlegg utenfor planområdet

Flytebryggeanlegget utenfor 232/17 er holdt utenfor planen, for å unngå at planen påvirker ulovlighetsoppfølging og omsøkt ettergodkjenning av dette.

Forholdet til naturmangfoldlovens § 8-12

Kommunen har vurdert tiltaket iht. prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i

Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig ift. sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12. 

Konklusjon

Rådmannen tilrår at planforslaget, med anbefalt endring, legges ut til offentlig ettersyn.

Til toppen av siden





Publisert: 19.12.2010 07:50 Sist endret: 22.01.2015 13:29
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051