Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Kommunestyret 28.01.15 - sak 2/15 - Detaljregulering Røstad studentby - 1719/274/18 23 og 25

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2012/7287 - /L12
Geir Tore Persøy - klikk for personkort
Saksordfører: Geir Tore Persøy, FRP

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 11.06.14 43/14
Plan- og utviklingskomiteen 12.11.14 79/14
Kommunestyret 28.01.15 2/15

 

Vedlegg til kommunestyret 28.01.15:


Til toppen av siden  

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 12.11.2014

Forslag i møte:

Forslag til vedtak og innstilling fra Alf Magnar Reberg, SP, på vegne av AP, SP og KRF:

Rådmannen bes snarest avklare med departementet om det er fremmet en innsigelse i lovens forstand innenfor lovens frist. Forutsatt at det er fremmet en innsigelse innenfor lovens frist ber kommunen med hjemmel i plan og bygningsloven § 5-6 om at det gjennomføres megling i sak der Fylkesmannens landbruksavdeling har fremmet innsigelse til regulering for Røstad studentby.

Begrunnelse

Innsigelsen fra fylkesmannen bør ikke vektlegges fordi den har flere svakheter, og bør bli tilsidesatt av departementet.

  1. Det første man bør ta stilling til er om det er fremmet innsigelse innenfor lovens frist. Innsigelsen ble ikke fremmet innen høringsfristen. Administrasjonen i kommunen har muntlig samtykket til at fylkesmannen fikk utsatt frist uten at høringsfristen ble utsatt. Fylkesmannen kom med en uttalelse datert 22. august 2014. Det vises til pkt 3 i brev fra utbyggers advokat datert 20. oktober 2014 og administrasjonens redegjørelse for dette spørsmål knyttet til administrasjonens kommentar til brevet fra utbyggers advokat. Det er ikke naturlig at Fylkesmannen som har fremmet innsigelsen selv tar stilling til om innsigelsen er fremmet i tide, og derfor bør Rådmannen kontakte departementet om dette spørsmål. Departementet bes henvise til korrekt forvaltningsorgan dersom departementet selv ikke er riktig organ. 
  2. Fylkesmannens brev av 22. august var ingen innsigelse, men et varsel om at innsigelse ikke ville komme dersom samordning med Sinot`s reguleringsplan på nabotomten ble gjennomført. I ettertid viser det seg at hverken Sinot eller Stiklestad eiendom ville samordne slik fylkesmannen ønsket. Deretter ble det avholdt et møte mellom kommunen og fylkesmannen den 16/9-2014 der fylkesmannen endte opp med flere konkrete krav for ikke å fremme innsigelse. Videre, etter mye mediaomtale om saken, kom fylkesmannen med et «klargjøringsbrev om innsigelse» datert 20. oktober 2014, hvor det hevdes at tidligere uttalelser fra fylkesmannen var innsigelse. Juridiske uttalelser om dette fra utbyggers advokat følger saken. Rådmannen bes også om å avklare disse problemstillinger med departementet.
  3. Gitt at det er fremmet innsigelse innenfor lovens frist bør departementet også uttale seg om det bør oppnevnes sette-fylkesmann. Det er Fylkesmannen i Nord-Trøndelag som har fremmet innsigelsen og det må vurderes om samme fylkesmann også skal mekle i saken. Det er fra utbyggers side, ved utbyggers advokat, stilt spørsmål om det ligger innenfor Fylkesmannens saksområde å gi innsigelser av slik art som her er gjort.
  4. Når det gjelder realiteten bemerker PUK at det fremmes innsigelse fra fylkesmannens landbruksavdelingen på et areal som er omregulert fra landbruk for mange år siden.
  5. Det begrunnes med at tiltaket er et vanlig leilighetsprosjekt som ikke er høyskolerelatert. Det fremgår ikke av gjeldende områdeplan at tiltak her skal være høyskolerelatert (det punktet er strøket i planen etter pålegg fra fylkesmannen). Uttalelser om at dette er et vanlig leilighetsprosjekt som dermed ikke har studenter som målgruppe, er kun en påstand som går på tvers av utbyggers planbeskrivelse. Studentorganisasjonen i Nord-Trøndelag ønsker planlagt regulering realisert jamfør uttalelse i media fra Sinot`s direktør. Hint v/rektor har også uttrykt ønske om realisering av planforslaget.
    Det minnes også om plan og bygningslovens klare premisser om vesentlige nasjonale og regionale betydninger for å gå til innsigelse. At det har vesentlig betydning for fylkesmannens landbruksavdeling kan heller ikke anvendes da dette arealet ble omregulert fra landbruk for mange år siden.
  6. Det bør kunne legges til rette for leiligheter i umiddelbar nærhet til Høyskolen på Røstad slik det her planlegges. Det vil styrke Hint som et fortsatt godt utdanningstilbud i kommunen både på kort og lang sikt. Som nevnt uttrykker så vel ledelsen på Hint ved rektor Steiner Nebb, som studentorganisasjonen full støtte til planen. Planforslaget innebærer leiligheter som både Hint og studentene på Røstad ønsker velkommen. Det er jo slik at studenter i andre byer også ofte kjøper leiligheter for å bo i mens de studerer. Reguleringsplanen vil gi et løft for studentbyen Levanger og vil være med og sikre fremtiden og utviklingen for byen.
  7. PUK viser også til at den nye regjeringen i rundskriv til fylkesmennene har påpekt at terskelen for å gripe inn med innsigelse mot reguleringsplaner skal høynes for å unngå overkjøring av lokalpolitiske vedtak.  


Innstilling fra PUK til kommunestyret

  1. Forslag til detaljregulering for Røstad studentby, datert 18.05.2014, inkludert senere revisjon 25.08.2014, vedtas.
  2. Tillegg punkt til reguleringsbestemmelsenes § 1-6:

                                i.            «Ved søknad om rammetillatelse eller et trinns byggesøknad skal det vedlegges rapport fra grunnundersøkelser i planområdet, som dokumenterer tilfredsstillende sikkerhet i henhold til plan og bygningsloven § 28-1 og TEK 10 kapittel 7.» 


Avstemning:

Alternativ avstemning mellom rådmannens forslag og forslag fremmet i møte:

Forslag fremmet i møtet vedtatt/tiltrådt med 9 mot 2 stemmer.

VEDTAK:

Rådmannen bes snarest avklare med departementet om det er fremmet en innsigelse i lovens forstand innenfor lovens frist. Forutsatt at det er fremmet en innsigelse innenfor lovens frist ber kommunen med hjemmel i plan og bygningsloven § 5-6 om at det gjennomføres megling i sak der Fylkesmannens landbruksavdeling har fremmet innsigelse til regulering for Røstad studentby.

Begrunnelse

Innsigelsen fra fylkesmannen bør ikke vektlegges fordi den har flere svakheter, og bør bli tilsidesatt av departementet.

  1. Det første man bør ta stilling til er om det er fremmet innsigelse innenfor lovens frist. Innsigelsen ble ikke fremmet innen høringsfristen. Administrasjonen i kommunen har muntlig samtykket til at fylkesmannen fikk utsatt frist uten at høringsfristen ble utsatt. Fylkesmannen kom med en uttalelse datert 22. august 2014. Det vises til pkt 3 i brev fra utbyggers advokat datert 20. oktober 2014 og administrasjonens redegjørelse for dette spørsmål knyttet til administrasjonens kommentar til brevet fra utbyggers advokat. Det er ikke naturlig at Fylkesmannen som har fremmet innsigelsen selv tar stilling til om innsigelsen er fremmet i tide, og derfor bør Rådmannen kontakte departementet om dette spørsmål. Departementet bes henvise til korrekt forvaltningsorgan dersom departementet selv ikke er riktig organ. 
  2. Fylkesmannens brev av 22. august var ingen innsigelse, men et varsel om at innsigelse ikke ville komme dersom samordning med Sinot`s reguleringsplan på nabotomten ble gjennomført. I ettertid viser det seg at hverken Sinot eller Stiklestad eiendom ville samordne slik fylkesmannen ønsket. Deretter ble det avholdt et møte mellom kommunen og fylkesmannen den 16/9-2014 der fylkesmannen endte opp med flere konkrete krav for ikke å fremme innsigelse. Videre, etter mye mediaomtale om saken, kom fylkesmannen med et «klargjøringsbrev om innsigelse» datert 20. oktober 2014, hvor det hevdes at tidligere uttalelser fra fylkesmannen var innsigelse. Juridiske uttalelser om dette fra utbyggers advokat følger saken. Rådmannen bes også om å avklare disse problemstillinger med departementet.
  3. Gitt at det er fremmet innsigelse innenfor lovens frist bør departementet også uttale seg om det bør oppnevnes sette-fylkesmann. Det er Fylkesmannen i Nord-Trøndelag som har fremmet innsigelsen og det må vurderes om samme fylkesmann også skal mekle i saken. Det er fra utbyggers side, ved utbyggers advokat, stilt spørsmål om det ligger innenfor Fylkesmannens saksområde å gi innsigelser av slik art som her er gjort.
  4. Når det gjelder realiteten bemerker PUK at det fremmes innsigelse fra fylkesmannens landbruksavdelingen på et areal som er omregulert fra landbruk for mange år siden.
  5. Det begrunnes med at tiltaket er et vanlig leilighetsprosjekt som ikke er høyskolerelatert. Det fremgår ikke av gjeldende områdeplan at tiltak her skal være høyskolerelatert (det punktet er strøket i planen etter pålegg fra fylkesmannen). Uttalelser om at dette er et vanlig leilighetsprosjekt som dermed ikke har studenter som målgruppe, er kun en påstand som går på tvers av utbyggers planbeskrivelse. Studentorganisasjonen i Nord-Trøndelag ønsker planlagt regulering realisert jamfør uttalelse i media fra Sinot`s direktør. Hint v/rektor har også uttrykt ønske om realisering av planforslaget.
    Det minnes også om plan og bygningslovens klare premisser om vesentlige nasjonale og regionale betydninger for å gå til innsigelse. At det har vesentlig betydning for fylkesmannens landbruksavdeling kan heller ikke anvendes da dette arealet ble omregulert fra landbruk for mange år siden.
  6. Det bør kunne legges til rette for leiligheter i umiddelbar nærhet til Høyskolen på Røstad slik det her planlegges. Det vil styrke Hint som et fortsatt godt utdanningstilbud i kommunen både på kort og lang sikt. Som nevnt uttrykker så vel ledelsen på Hint ved rektor Steiner Nebb, som studentorganisasjonen full støtte til planen. Planforslaget innebærer leiligheter som både Hint og studentene på Røstad ønsker velkommen. Det er jo slik at studenter i andre byer også ofte kjøper leiligheter for å bo i mens de studerer. Reguleringsplanen vil gi et løft for studentbyen Levanger og vil være med og sikre fremtiden og utviklingen for byen.
  7. PUK viser også til at den nye regjeringen i rundskriv til fylkesmennene har påpekt at terskelen for å gripe inn med innsigelse mot reguleringsplaner skal høynes for å unngå overkjøring av lokalpolitiske vedtak.  


INNSTILLING:

  1. Forslag til detaljregulering for Røstad studentby, datert 18.05.2014, inkludert senere revisjon 25.08.2014, vedtas.
  2. Tillegg punkt til reguleringsbestemmelsenes § 1-6:

                                i.            «Ved søknad om rammetillatelse eller et trinns byggesøknad skal det vedlegges rapport fra grunnundersøkelser i planområdet, som dokumenterer tilfredsstillende sikkerhet i henhold til plan og bygningsloven § 28-1 og TEK 10 kapittel 7.» 

Til toppen av siden 

Rådmannens forslag til vedtak:

Innsigelsen fra Fylkesmannens landbruksavdeling tas til følge og forslag til detaljregulering for Røstad studentby, datert 18.05.2014, inkludert senere revisjon 25.08.2014, avvises. 

Vedlegg:

1

Planbeskrivelse 180514 PDF

2

Plankart180514 PDF  -  JPG

3

Reguleringsbestemmelser 180514 PDF

4

2014 04 07 Røstad foreløpig utomhusplan PDF  -  JPG

5

3D illustrasjon HUS A, B og C PDF  -  JPG

6

3D illustrasjon HUS A PDF  -  JPG

7

HUS A SVALGANG 2 PDF  -  JPG

8

AKU01 Røstad med vedlegg PDF

9

Geoteknisk vurdering PDF

10

Referat fra møte 16.09.2014 - plansaker Røstad PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA (pva. Stiklestad Eiendom), 20.10.2014
  • Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 20.10.2014 (klargjøring av innsigelse)
  • Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 22.08.2014 - betinget innsigelse
  • Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 15.11.2012 (forhåndsuttalelse).
  • Plandokumenter revidert/mottatt etter offentlig ettersyn:
    - Stiklestad Eiendom, 25.08.2014: Notat med vedlagt gjensidighetserklæring og opsjonsavtale
    - Plankart rev. 25.08.2014
    - Reguleringsbestemmelser rev. 25.08.2014
    - Foreløpig utomhusplan rev. 22.08.2014


Saksopplysninger:

Planområdet er på ca. 8,6 daa og ligger nordøst for Rema 1000 ved oppkjørselen til Høgskolen i Nord-Trøndelag på Røstad. Det legges til rette for fire bygg med til sammen 44 leiligheter med tilhørende parkering, garasjer, boder og lekeplasser.

Planområdet grenser i vest til detaljregulering for Helge Ingstads veg 1 og 3, som lå ute til offentlig ettersyn samtidig, og som ble vedtatt den 22.10.2014. 

Planforslag datert 18.05.2014 har ligget ute til offentlig ettersyn iht. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger sitt vedtak i møte den 11. juni 2014, sak 43/14.

Offentlig ettersyn ble kunngjort den 14.06.14 og berørte parter ble tilskrevet med brev av 13.06.2014. Høringsfristen var 2. august 2014. Eldres råd fikk utsatt frist til 13. august, Jernbaneverket til medio august og Fylkesmannen i Nord-Trøndelag til 22.08.2014.

Ved første gangs behandling gjorde Plan- og utviklingskomiteen også følgende vedtak:

1. PUK henstiller til at utbygger kontakter SINOT for å finne løsning for å sikre fortrinnsrett for studenter.

2. PUK ber utbygger vurdere å samle bodene, evt. redusere antall. Dette for å ivareta estetikken. 

Opsjonsavtale datert 20.06.2014 om kjøp av fast eiendom mellom utbygger og Studentsamskipnaden i Nord-Trøndelag (SiNoT) ble mottatt etter at planen var behandlet og sendt på høring. Denne gir SiNoT og registrerte studenter ved HiNT førsterett til kjøp av leiligheter. Det foreligger også en samarbeidsavtale/gjensidighetserklæring, datert 13.01.2014, mellom Innherred Helsehus AS / SiNoT og Stiklestad Eiendom AS. Det går bl.a. fram at begge parter vil informere hverandre vedrørende valg av bygg, fasade- og utenomhusløsninger, og er opptatt av gode estetiske løsninger.

Plan- og utviklingskomiteen fikk også en e-post fra SiNoT den 2. juni 2014, hvor de støtter planforslaget, og informerer om punkter i gjensidighetsavtalen.

Opsjonsavtale og gjensidighetserklæring: Se sakens «Andre saksdokumenter». 

Det foreligger en betinget innsigelse fra Fylkesmannens landbruksavdeling, som forutsetter harmonisering av planene «Røstad studentby» og «Helge Ingstads veg 1 og 3». I referat fra møte 16.09.2014 mellom kommunen, Fylkesmannens landbruksavdeling og fylkeskommunen, går det fram hva som skal til for at den betingede innsigelsen ikke rammer evt. rev. planforslag for Røstad studentby. Fylkesmannens landbruksavdeling ga råd om harmonisering i uttalelsen til Helge Ingstad veg 1 og 3 også, men brukte ikke begrepet innsigelse, og detaljregulering for Helge Ingstads veg 1 og 3 er nå vedtatt.

I møte med Stiklestad Eiendom AS (utbygger) og SiNoT (tiltakshaver for naboprosjekt) den 21.10.2014 (og jf. brev fra Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange) ble det klart at utbygger ønsker å gå videre med boligprosjektet som har ligget ute til offentlig ettersyn. Harmonisering ble følgelig ikke diskutert. 

Revidert planforslag 25.08.2014 (se «Andre saksdokumenter») svarer på PUKs anmodning om å samle boder samt enkelte innspill i høringsperioden, men det imøtekommer ikke fylkesmannens innsigelse. Innsigelsen fra NVE er heller ikke trukket. Parter som anses berørt at endringen er pr. e-post 23.10.2014 gitt anledning til å uttale seg. NVE ønsker å gjennomgå grunnundersøkelsene før de vurderer om det er grunnlag for å trekke innsigelsen. NTE foreslår alternativ plassering av trafo. Jernbaneverket har ingen merknader til foreslåtte endringer.

Det forventes inngått en utbyggingsavtale med kommunen, og utkast til avtale er mottatt for behandling etter plan- og bygningsloven.

Til planforslaget er det mottatt følgende uttalelser, hvorav to innsigelser:

1 NTE Nett AS, 09.07.14

2 Levanger SV v/leder Gunnar Løvås, 11.07.14

3 NVE, 15.07.14 - innsigelse

4 Nord-Trøndelag fylkeskommune, 16.07.14

5 Jernbaneverket, 18.08.14

6 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 22.08.14 - betinget innsigelse

7 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 20.10.14 - klargjøring av innsigelse

8 Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA, 20.10.14 - stiller spørsmål ved fylkesmannens innsigelsesrett. 

I det følgende er høringsuttalelsene oppsummert og kommentert:

1 NTE Nett AS, 09.07.14

Planområdet har ikke strømforsyningsanlegg innenfor planområdet. Det må settes av plass til en eller kanskje flere nye nettstasjoner i området. Nettstasjon må plasseres min. en meter fra veikant og utenfor veiens frisiktsoner. Størrelsen på nettstasjonen vil være opptil 2,5 x 4 meter. Nettstasjon innreguleres med passende arealformål, alternativt kan det tas inn i planbestemmelsene at nettstasjon skal kunne etableres innenfor nærmere angitte reguleringsformål, og med bestemmelse om hvilke sikkerhetssoner som gjelder.

For frittstående nettstasjon gis det opplysninger om avstand til andre bygningsmessige tiltak. Nettstasjoner kan også etableres i egne rom i bygg.

Kommentar:

I revidert planforslag (ikke vedlagt) er felt for trafo/nettstasjon foreslått mindre enn 30 m fra jernbanen og inntil regulert offentlig kjøreveg med fortau og annen veggrunn. Byggegrense mot veg er ikke vist eller gitt i bestemmelsene, men området grenser til regulert annen veggrunn med bredde 1 meter. Jernbaneverket, NTE og kommunens enhet for Kommunalteknikk er gitt anledning til å uttale seg.

Jernbaneverket har ingen merknader til foreslåtte endringer.

NTE har svart med å foreslå alternativ plassering av trafo i nordvest, bedre tilpasset eksisterende nettanlegg i området. Hvis en skal gå for denne løsningen bør naboer høres. Kommunen hadde helst sett at strømforsyning til flere prosjekt i nærområdet ble vurdert samlet. Da naboplanen ble vedtatt var det kun strømforsyning til Helsehuset, og ikke SiNoTs studentboliger, som var avklart.

2 Levanger SV v/leder Gunnar Løvås, 11.07.14

Støtter rådmannens forslag om avvisning av planforslaget, med følgende begrunnelse:

  • Kommunedelplanen fra 2000 viser at reguleringsplanen for området tillater forretning, kontor og industri, med maks TU på 45 % og maks gesimshøyde på 10 m.
  • Ved kommunedelplanvedtaket for Nesset/Halsan/Hegle fra 1992 aksepterte landbruksmyndighetene en høgskolerelatert utvikling ved en sentrumsutvikling i retning Røstad.
  • I reguleringsplanen for Røstad eiendommen som ble vedtatt i 1996, heter det at arealene F2 og F7 (arealene øst for alleen mot Røstad) fortrinnsvis skal romme høgskolerettede næringsformål. Tilsvarende formulering er tatt inn i reguleringsbestemmelsene da revidert forslag til reguleringsplan for Røstad eiendommen øst for alleen ble sendt på høring i 1998. Landbruksavdelingen minner om at dette var et meget sentralt punkt for frigivelse av dette området.
  • Utbygging til boligformål er altså i strid med gjeldende reguleringsplan for området og dermed gjeldende kommunedelplan. I tillegg synes området øst for alleen å mangle en helhetlig plan. Dette er viktig moment i forhold til å tilpasse seg den unike bygningsmassen på Røstad.


Med de endringene av høgskole- og universitetsstrukturen som regjeringen nå har iverksatt, bør Levanger kommune være svært forsiktig med å disponere ledige arealer i dette området til annen virksomhet enn høgskolerettede virksomheter. 

Det foreligger, så vidt vi kan se, ingen juridisk binding for at boligbyggingen skal gi studenter fortrinnsrett til boligene. Hadde studentsamskipnaden stått som byggherre hadde saken stilt seg annerledes. Vi merker oss, og slutter oss til rådmannens vurdering, som anser det som lite sannsynlig at dette blir studentboliger.

Levanger SV merker seg også at det i en reguleringsplan ikke er anledning til å begrense beboerne til en bestemt gruppe, men at det kan legges til rette for f.eks. studentboliger gjennom størrelse på leiligheter, mindre krav til parkeringsarealer, andre krav til grøntområder o.a. Vi kan ikke se at slike hensyn kommer fram i planen. Vi kan heller ikke se bestemmelser for leilighetsstørrelse. Det er heller ikke lagt opp til unntak i forhold til tilgjengelighet i henhold til TEK 10 § 1-2 nr. 6 og 7, som forutsetter at det tinglyses en heftelse på eiendommen om at boligene skal benyttes til utleie for studenter i minimum 20 år.

Levanger SV vil ellers påpeke at området øst for alleen ikke bør bebygges bit for bit, men sees som en helhet. Nærheten til, og respekten for høgskoleområdets bebyggelse, områdets særpreg og beliggenhet krever dette. Vi minner i den sammenheng om tidligere planlagt bebyggelse på dette området ble avvist (Sorteringsanlegg for post).

Kommentar:

Uttalelsen tas til orientering, og det vises til fylkesmannens innsigelse.

Forhold som tas opp er vurdert til slutt i saken.

3 NVE, 15.07.14 – innsigelse

NVE noterer at det samtidig med dette prosjektet er under planlegging et tilsvarende prosjekt på naboeiendommen.

Multiconsult har på oppdrag fra tiltakshaver utarbeidet en geoteknisk forhåndsvurdering for tiltaket (notat 415823 av 21.03.2013). Det er ikke gjennomført grunnundersøkelser.

I sammendraget til notatet anser Multiconsult at stabiliteten foreløpig anses som tilfredsstillende og at det er liten sjanse for at planområdet vil rase ut. Multiconsult anbefaler imidlertid at det gjennomføres geoteknisk prosjektering og tilrår at det utføres grunnundersøkelse for dokumentasjon av kvaliteten av løsmasser og dybden til fast grunn eller berg. Multiconsult minner i notatet om at dersom det påvises kvikkleire eller masser med sprøbruddegenskaper utløser regelverket krav om skjerpet kontroll (3. parts kontroll). NVE har gjennomgått reguleringsbestemmelse og etter det vi kan se er det tatt inn krav om geoteknisk prosjektering. Dette er bra. NVE kan imidlertid ikke finne at det er satt krav om grunnundersøkelser som anbefalt i det geotekniske notatet fra Multiconsult. Dette er noe bekymringsfullt da det i tilsvarende prosjekt for Helge Ingstads veg 1 og 3 ble funnet betydelige mengder kvikkleire i borprøvene og stor dybde med løsmasser. Det er derfor stor sannsynlighet for at det kan forefinnes kvikkleire eller løsmasser med sprøbruddmateriale også på denne eiendommen. På bakgrunn av ovennevnte anser NVE at en geoteknisk forhåndsvurdering ikke er tilstrekkelig grunnlag til å avklare sikkerheten i området og krever derfor at det gjennomføres grunnundersøkelse for å avklare sikkerheten, fortrinnsvis i forbindelse med reguleringsplanarbeidet men senest før tiltaksrealisering. Det må i så fall tas inn rekkefølgebestemmelse med krav om dette. Dersom det ikke blir gjort funn av kvikkleire eller sprøbruddmateriale anses sikkerheten mot skredfare som avklart. Blir det imidlertid gjort funn av slike masser, må det gjennomføres tredjepartskontroll av den geotekniske rapporten i tråd med kravene i nylig revidert kap. 7 i TEK10 og NVEs «Kvikkleireveileder» 7/2014 av april d.å. Kravet om grunnundersøkelser er å anse som et vilkår for egengodkjenning – innsigelse til planforslaget.

Kommentar:

I revidert planforslag (ikke vedlagt) er det tilføyd i § 1.6 at grunnundersøkelser skal foreligge før byggetillatelse. Ifølge utbygger skal grunnundersøkelser vært utført, og de venter på rapport og tredjepartskontroll. Sistnevnte forventes utført i uke 45.

Kommunen har spurt om NVE er villig til å trekke innsigelsen på bakgrunn av foreslått rekkefølgebestemmelse, evt. ved at den omformuleres til: «Ved søknad om rammetillatelse eller ettrinns byggesøknad skal det vedlegges rapport fra grunnundersøkelser i planområdet, som dokumenterer tilfredsstillende sikkerhet i  henhold til plan- og bygningslovens § 28-1 og TEK10 kapittel 7.»

Innsigelsen bør imøtekommes før evt. planvedtak, og NVE har signalisert at de ønsker å gjennomgå grunnundersøkelsene før de vurderer om det er grunnlag for å trekke innsigelsen. Da rapport fra grunnundersøkelsene ikke foreligger når saken skrives, er forholdet til innsigelsen altså ikke avklart.

4 Nord-Trøndelag fylkeskommune, 16.07.14

Parallelle planforslag i området («Røstad studentby» og «Helge Ingstads veg 1 og 3») bør ses i sammenheng for å sikre et best mulig sluttresultat. Dette gjelder flere forhold, men ikke minst visuelt, for å sikre at nye bygninger og anlegg harmonerer med hverandre og at hovedbygningen på Røstad fortsatt får spille hovedrollen i området.

Plassering og utforming

Reguleringsplanen er vist med omriss av planlagt bebyggelse og med bestemmelser om at plasseringen kun kan fravikes med +/- 2m. Plassering av boligbygg og boder er svært oppdelt og kan virke uryddig. Bygg er plassert svært nær regulert veg i øst, og uten at det her er inntegnet byggegrense mot veg. Videre er parkeringsplasser inntegnet helt ut til regulert fortau mot sør.

Fylkeskommunen har tidligere påpekt behov for bestemmelser om estetisk utforming. Slike bestemmelser vil gi større forutsigbarhet både for utbygger, beboere og omgivelsene for øvrig. Krav til plassering, materialbruk, fargebruk og at boder skal integreres i bebyggelsen vil kunne gi en mer ryddig og helhetlig utforming. Mulighet for oppføring i tre etasjer kan vurderes og vil kunne frigjøre mer areal som reelt kan benyttes som uteoppholdsareal.

Parkering i kjeller bør vurderes

Det er lagt opp til ordinær parkeringsdekning; 1,2 p-plass pr. boenhet, mens naboprosjektet krever 0,4 parkeringsplasser pr. boenhet.

Med tanke på at studenter er målgruppa og området har gode kollektivtransport - og gang-/ sykkelvegforbindelser kan lavere parkeringsdekning forsvares. Både reguleringsplan og illustrasjonsplan viser at parkering tar en vesentlig del av arealet, på bekostning av lekeplass og andre grønne utearealer. Med utgangspunkt i retningslinjene i regional plan for arealbruk mener vi parkering i kjeller burde vært vurdert her. Vi mener og at parkeringskrav til de to naboprosjektene bør harmoniseres. Redusert parkeringskrav kan til en viss grad legge til rette for at dette reelt blir studentboliger.

Ferdigstilling

I reguleringsbestemmelsene § 1.7 bør krav til ferdigstilling endres slik at veg med fortau ferdigstilles før første boligbygg innen planområdet tas i bruk.

Oppsummert mener vi det er viktig at planen bidrar til at dette prosjektet blir en attraktiv studentby, som sammen med naboområdet viser en helhetlig løsning. Vi anbefaler derfor en videre bearbeiding av planforslaget og at planmyndigheten benytter muligheten til å skape en helhetlig løsning som er godt tilpassa høgskolemiljøet på Røstad.

Kulturminnefaglig uttalelse

Vi viser til varsel om behov for flateavdekking, datert 28.2.2014, og gjennomføring av denne undersøkelsen i uke 19, 2014, i form av maskinell sjakting.

Undersøkelsen påviste ikke konflikt med automatisk freda kulturminner. Vi har derfor ikke ytterligere merknader eller innsigelser til dette tiltaket. Vi gjør oppmerksom på at dersom man under det videre arbeidet med tiltaket oppdager hittil ikke kjente kulturminner, skal arbeidet stanses og fylkeskommunen kontaktes, jf. kml § 8.2.

Dette pålegget må gjøres kjent for den som skal utføre tiltaket.

Kommentar:

I revidert planforslag (ikke vedlagt) er bl.a.:

  • boder samlet noe mer
  • byggegrense mot veg i øst er inntegnet
  • bestemmelsenes § 1.7 er justert iht. fylkeskommunens råd


Utbygger har ikke vært interessert i å diskutere harmonisering iht. fylkesmannens innsigelse, og fylkeskommunens konkrete råd om parkeringskjeller, lavere parkeringsdekning, estetisk utforming og forhold som sikrer studentboliger er ikke imøtekommet i revidert planforslag. 

Vi ser at det burde vært en grøntrabatt eller lignende mellom parkeringsplasser og fortau i sør. Planlagt kjøreveg med fortau langs planområdet i sør er regulert i tilgrensende reguleringsplaner, og disse omfatter begge ca. 1 m annen veggrunn langs fortauet. Dvs. at det blir noe areal mellom parkerte biler og fotgjengere.

Kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes fulgt opp av tiltakshaver.

5 Jernbaneverket, 18.08.14

Byggegrense

… I planforslaget er det lagt inn en byggegrense som på det nærmeste er ca. 27,5 m fra jernbanesporets midtlinje. Planbeskrivelsen viser til at dette er noe under det generelle kravet i Jernbaneloven på 30 m, men i samsvar med gjeldende regulering. Parkeringsplassen er tegnet inn noe nærmere, ca. 24-25 m fra jernbanesporets midtlinje.

Byggegrensen i gjeldende plan følger atkomstvegen. Det er med andre ord ikke Jernbaneloven § 10 som har vært utgangspunkt for den regulerte byggegrense i gjeldende plan. Jernbaneverket kan ikke se at det er foretatt en vurdering av konsekvensen av å tillate en byggegrense nærmere jernbanesporets midtlinje enn 30 m.

Sikkerhet relatert til jernbane

Det planlegges boliger nærmere enn 30 m fra jernbanesporets midtlinje. Jernbaneverket krever at det etableres et 1,8 m høyt flettverksgjerde, fortrinnsvis i eiendomsgrensa mot jernbanen, før igangsettingstillatelse gis. Gjerdets plassering og utforming skal godkjennes av Jernbaneverket. Areal for snølagring og snøbrøyting fra adkomstveg forutsettes ivaretatt slik at gjerdets sikkerhetsfunksjon ikke reduseres vinterstid.

NGUs kvartærgeologiske kart viser at planområdet ligger i et område med marine avsetninger. Jernbaneverket forutsetter at utbygger tar ansvar for at dette tiltaket ikke påvirker jernbanelegemets stabilitet. Det vises i denne sammenheng til kommunens og tiltakshavers ansvar iht. plan- og bygningsloven § 28-1 og kapittel 7 i TEK10.

Kommentar:

Å tillate en byggegrense nærmere jernbanesporets midtlinje enn 30 m, har konsekvenser både for arealbruken i planområdet og trolig også for jernbanen. Ifølge bakgrunnen for byggegrensebestemmelsene i jernbanelovens § 10 er det mange forhold som er relevante å vurdere, og bestemmelsen er begrunnet med jernbanetekniske hensyn, samt miljø- og sikkerhetshensyn. I Jernbaneverkets veileder fra 2005 nevnes stikkordsmessig 10 kulepunkter. Jernbanetekniske hensyn som bl.a. siktforhold, lysforhold, snørydding, handlefrihet ift. evt. sporomlegginger/utvidelser osv. og betydningen for jernbanen på kort og lang sikt antar vi at Jernbaneverket har størst kompetanse til å vurdere. Kjøreveg som kreves opparbeidet ifb. utbyggingen er regulert i eldre reguleringsplaner, og ligger like inntil Jernbaneverkets eiendom. Det er ca. 15 m mellom senterlinjer i kjøreveg og jernbane. Sikkerhet kan ivaretas med gjerde, selv om denne strekningen ikke innbyr til ulovlig kryssing av jernbanen. Bygge- og anleggsvirksomhet som kan medføre fare for skader og svekkelse av grunnen for sporområdet (dvs. hensynet til jernbanen), antas vurdert i rapport fra grunnundersøkelser. Støy fra jernbanen er hensyntatt. Krav om gjerde er imøtekommet i rev. planforslag.

6 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 22.08.14 - betinget innsigelse

Landbruksavdelingen:

Landbruksavdelingen viser til vår forhåndsvurdering av saken, datert 15. november 2012, og vil fortsatt understreke grunnlaget for frigivelsen av disse områdene, og dermed betydningen av at det på disse arealene må planlegges for høgskolerelaterte formål. Altså for formål og virksomheter hvor det oppstår gjensidige og klare fortrinn av nærheten til høgskolen og høgskolemiljøet. Landbruksavdelingen har ved forhåndsvurderingen, spesielt knyttet til oppstartsvarslet for Helge Ingstads veg 1 og 3, signalisert at studentboliger kan være et slikt formål.

Landbruksavdelingen vil imidlertid være svært tydelig på at det på disse områdene ikke må planlegges for vanlig leilighetsbebyggelse. Dette er det andre områder i Levanger som bør legge til rette for. Landbruksavdelingen vil igjen være tydelig på at det ikke vil bli frigitt ytterligere dyrka jord i dette området, og det vil derfor være uhyre viktig at det økonomiseres godt med arealene, og at det er de riktige formålene som det åpnes for på de aktuelle områdene.

I dette planforslaget planlegges det med 5,5 boenheter/da, mot 60 boenheter/da (20-65 m2 store leiligheter) og helsehus på Helge Ingstads veg 1 og 3. Videre 1,2 parkeringsplass/leilighet i dette planforslaget mot 0,4 pr boenhet på Helga Ingstads veg 1 og 3. I tillegg går det av planbeskrivelsen fram at leilighetene planlegges fortrinnsvis for studenter, men at også andre vil ha muligheten. Landbruksavdelingen ser på planløsningen i dette planforslaget som et helt vanlig leilighetsprosjekt, og er svært kritisk dersom det legges til rette for dette.

De to reguleringsplanene var også tema i møte med kommunen den 13. august 2014, og det var enighet om at disse to reguleringsplanene klart bør samordnes i større grad, både med hensyn til utnytting, og ikke minst også med hensyn til form, uttrykk og arkitektur. Dette er viktig både for å sikre en god boligdekning for studenter i Levanger, og av hensyn til kvalitetene, uttrykk og arkitektur for øvrig i området. Landbruksavdelingen legger derfor til grunn at det arbeides videre med en bedre harmonisering av de to reguleringsplanene, jf. også fylkeskommunens uttalelse, og under denne forutsetning fremmer landbruksavdelingen ikke innsigelse til planforslaget.

Miljøvernavdelingen:

Støyforholdene i saken vurderes som godt utredet og hensynstatt. Miljøvernavdelingen registrerer som positivt at det er tatt inn krav til grenseverdier for støy i planbestemmelsen § 1.9, og forutsetter at kommunen følger opp dette i byggesak.

Kommunalavdelingen – samfunnssikkerhet og beredskap:

Det er gjennomført en ROS-analyse for tiltaket, hvor det som er identifisert som mulig risiko følges opp gjennom tiltak blant annet i bestemmelser. Ingen øvrige merknader.

Reindriftsavdelingen har ingen merknader til saken.

Kommentar:

Uttalelse vedrørende støy og ROS tas til orientering. Se også NVEs innsigelse.

Antall boenheter pr. daa i Helge Ingstads veg 1 og 3 er i vedlagte møtereferat rettet til 28,3 (ikke 60). Ved sluttbehandling av planen viste det seg at de etter TEK10s definisjon av boenhet faktisk planlegger 102 boenheter med plass til 150 studenter, dvs. 19,2 boenheter pr. daa. Øvrige forhold (betinget innsigelse) er vurdert til slutt i saken.

7 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 20.10.2014 (klargjøring av innsigelse)

… Landbruksavdelingen viser til tidligere uttalelser i saken og klargjør at de har innsigelse til reguleringsplanen for «Røstad studentby» slik den ble fremmet på høring, med høringsbrev datert 13.06.14. Videre går det fram at under forutsetning av at reguleringsplan for området omarbeides og harmoniseres med tilliggende reguleringsplan, Helge Ingstads veg 1 og 3, innenfor rammene avklart i møte med kommunen 16.09.14 og med de forhold som er angitt med *, jf. referat, vil landbruksavdelingen frafalle innsigelsen.

Brevet er oppført under «Andre saksdokumenter».

Kommentar:

Se vurdering til slutt i saken.

8 Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA, 20.10.2014

Advokatfirmaet stiller pva. Stiklestad Eiendom spørsmål ved fylkesmannens innsigelsesrett. De mener den er kommet etter fristen, at betinget innsigelse ikke er noen innsigelse, at fylkesmannen ikke har myndighet til å fremme innsigelse på grunnlag av de forhold som innsigelsen baseres på, samt at de formål og hensyn som begrunner den betingede innsigelsen er vel ivaretatt i planforslaget slik at det ikke er noe grunnlag for innsigelsen. De skriver bl.a. at planfremmer mener andre tiltak enn studenthybler underbygger høgskolens virksomhet og formål, og at markedet, både ansatte og studenter ved høgskolen, samt i tilknyttede næringer, helt tydelig etterspør denne type boliger og at det er ingen tilsvarende tilbud i området. Videre uttales det at det ikke er behov for mer studenthybler enn det SiNoT har fremmet på tilgrensende område.

Brevet er oppført under «Andre saksdokumenter».

Kommentar:

Ifølge Rundskriv H-2/14 «Retningslinjer for innsigelse i plansaker etter plan- og bygningsloven», kan ikke kommunen se bort fra en innsigelse. Vi tolker retningslinjene dithen at det ikke er kommunens oppgave å vurdere om fylkesmannens rett til innsigelse er i behold. Men vi kan opplyse om at fylkesmannen innen fastsatt høringsfrist pr. e-post 18.07.2014 ba om utsatt høringsfrist for fire saker, deriblant Røstad studentby, og at utsatt frist til 22.08.2014 ble gitt muntlig. Fylkesmannen har også skrevet et brev som klargjør innsigelsen.

Endringer av planen etter offentlig ettersyn

I revidert planforslag (ikke vedlagt) er det til orientering gjort følgende endringer:

Plankart:

  • endret i forhold til ny utomhusplan
  • mer samlet plassering av boder + mindre endringer av omriss av boligbygg og garasjer
  • byggegrense mot veg
  • nytt område for trafo, også merket som fareområde høyspenningsanlegg.


Reguleringsbestemmelser:

§ 1.5: Krav til at utomhusplan skal vise nødvendige støttemur/er

§ 1.6: Krav til grunnundersøkelser før byggetillatelse

§ 1.7: Krav til at veg skal være ferdig før første boligbygg tas i bruk

§ 1.10: Krav om flettverksgjerde i grensen mellom aktuell tomt og Jernbaneverkets eiendom.

§ 11.1: Bestemmelse om energianlegg (trafo) / fareområde høyspent

Vurdering:

Det foreligger innsigelse fra NVE og betinget innsigelse fra Fylkesmannens landbruksavdeling. I revidert planforslag (ikke vedlagt) er innspill fra Plan- og utviklingskomiteen, Jernbaneverket, NVE og NTE søkt imøtekommet, og berørte parter er gitt mulighet til uttalelse. NVE ønsker imidlertid å gjennomgå grunnundersøkelsene før de vurderer om det er grunnlag for å trekke innsigelsen. NTE foreslår alternativ plassering av trafo, som bl.a. fordrer høring av naboer. Jernbaneverket har ingen merknader til foreslåtte endringer. Saken er ikke er tilfredsstillende utredet ift. evt. planvedtak, men det kan likevel tas stilling til om saken skal avvises eller mekles.

Fylkesmannens landbruksavdeling legger til grunn at det arbeides videre med en bedre harmonisering av de to naboplanene, jf. også fylkeskommunens uttalelse, og fremmer dermed ikke innsigelse til planforslaget. Dette tolkes som en betinget innsigelse, og fylkesmannen har i oppfølgende brev klargjort at dette faktisk er en innsigelse.

I vedlagte møtereferat går det fram at under forutsetning av at tema merket * harmoniseres som i tabellen, har fylkesmannens landbruksavdeling sagt seg enig i at planen ikke rammes av den betingede innsigelsen. I fylkesmannens klargjørende brev går det fram at innsigelsen da kan frafalles. Punkt med * er tema som anses viktige ift. studentboliger. Punkt med * gjelder antall boenheter pr. daa (min. 15), leilighetsstørrelse (20-65 m2, variert), høyde (min. 3 etasjer), parkering (0,4-0,75 plasser pr. bo-/hybelenhet), sykkelparkering (1 plass pr. boenhet) samt at det ikke skal være garasje. Planen oppfyller ikke aktuelle punkt med *, men det finnes ingen fasit på hva som er riktig ift. studentboliger. Rådmannen antar at løsninger nært oppimot *-punkter også kan vurderes, men i møte med utbygger den 21.10.2014 (og jf. brev fra Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange) ble det klart at utbygger ønsker å gå videre med prosjektet som har ligget ute til offentlig ettersyn. Harmonisering ble følgelig ikke diskutert. Høyde og sykkelparkering er forøvrig angitt med stjerne i parentes (*).

Planforslaget ligger langt unna anbefalt harmonisering i møtereferat. 

Det foreslås 5,5 boenheter pr. daa, mot anbefalt min. 15. Det går fram av møtereferat at mht. utnytting ble det skjelet til regional plan for arealbruk sine eksempler på tetthet i by, og ettersom at dette skal være studentboliger/-hybler er det naturlig at antall boenheter (hybelenheter)/daa ligger over leiligheter i by. SiNoTs prosjekt ligger på 19,2.

Det er ikke foreslått bestemmelse om leilighetsstørrelse, og leilighetene som planlegges er store og lite variert i størrelse ift. fylkesmannens anbefaling. I møte 21.10.2014 opplyste utbygger at det planlegges leiligheter på ca. 67-78 m2 (mot anbefalt 20-65 m2, variert) og at løsningene er slik at flere studenter kan bo sammen i hver leilighet. I Norconsults støyvurdering står det imidlertid at: «Planlagte boenheter har to og tre soverom, og er tenkt utleid som en leilighet, ikke som individuelle hybler. Dette er lagt som forutsetning for vurdering av tilgang på stille side for leilighetene».

Evt. utleie av deler av bolig (f.eks. soverom) har kommunen ingen styring med.

Foreløpig utomhusplan rev. 22.08.2014 (ikke vedlagt saksdokument) viser 3 leiligheter med 3 soverom og 19 leiligheter med 2 soverom, hvorav alle leiligheter har ett soverom tilpasset dobbelseng. Den andre etasjen er sannsynligvis lik, tilsammen 44 leiligheter, med tilsammen 94 soverom. Kommunen anser det forøvrig som lite sannsynlig at hvert soverom blir bebodd av student. På nabotomta til Studentsamskipnaden planlegges 12 bofellesskap a 4 hybler, 12 bofellesskap a 2 hybler samt 78 ettroms leiligheter, tilsammen 102 boenheter med plass til 150 studenter. Stiklestad Eiendom AS´ boligprosjekt kan oppfattes som et supplement til Studentsamskipnadens boligprosjekt, men leilighetene passer i langt større grad for flere grupper av befolkningen, og vanlige boliger anses å være i strid med forutsetningen for frigivelse av arealene til utbygging. At markedet etterspør sentrumsnære leiligheter skal ikke bestrides, men god planlegging innebærer også å tenke langsiktig og bærekraftig. Med tanke på fremtidig utvikling av høgskoleområdet kan det være hensiktsmessig å forbeholde disse tomtene til mer høgskolerelatert arealbruk, selv om HiNT ikke har påpekt behov for dette. Vanlige leiligheter finnes ca. 500 m unna, på Stabelvollen, hvor det er til sammen 109 bruksenheter/leiligheter, hvorav 20 fikk ferdigattest i desember 2013. Noe omløp på ca. 100 leiligheter må kunne forventes.

Siden 2007 har flere vist interesse for de fire tomtene øst for alleen:

  • I 2008 førte innsigelse og mekling til at bebyggelsesplan for postterminal på den østligste tomta ikke gikk videre til rettsvirkende sluttbehandling.
  • I 2008 ble det gjennomført oppstartsmøte med Letnes arkitektkontor, som pva. flere bedrifter ønsket å legge til rette for teknologisenter nærmest alleen.
  • I 2010 ble reguleringsplan for Helge Ingstads veg 1 vedtatt, men ikke gjennomført. Denne la til rette for forretning/kontor/industri.
  • I 2011 ble det gjennomført oppstartsmøte med Steinar Myhre AS, som ønsket å bygge 100 studenthybler/enheter på Helge Ingstads veg 3 og 5.
  • I 2014 ble detaljregulering for Helge Ingstads veg 1 og 3 vedtatt.


Rådmannen vil ikke spekulere i hvorfor området ikke er tatt i bruk til høgskolerelatert arealbruk tidligere, men gjør oppmerksom på at dette ikke er et godt argument for å nå tillate vanlige boliger her. Dette vil ødelegge framtidige muligheter for en helhetlig utvikling av Røstadområdet med fokus på høgskolerelatert arealbruk. 

Innenfor kommunedelplan for Levanger sentrum er det avsatt store arealer til boligutvikling som ikke er tatt i bruk ennå. Innenfor kommunens sentrumsavgrensning legger områderegulering for Levanger havn til rette for ca. 1600 boenheter, og på Moan ble det i 2013 detaljregulert mulighet for 125 boenheter, hvorav første byggetrinn er under oppføring. På havneområdet er det vedtatt to detaljreguleringer for til sammen 14 + 80 boenheter, hvorav kun den med 14 boenheter er gjennomført.

I nærområdene til Levanger sentrum er situasjonen slik:

  • det pågår områderegulering av Kjønstadmarka 2, ca. 2,7-3,5 km fra sentrum, for ca. 200-250 boenheter. 30 tomter kan bebygges med hjemmel i områderegulering.
  • avsatt boligområde B2 Geitingsvollen på ca. 169 daa ligger ca. 1,5 km fra sentrum. Avklaring av alternativ hovedadkomst utenom sentrum er en utfordring, som midlertidig har stoppet planlegging av boligfeltet og realisering av reguleringsplanen Kathrines Minde med 24 boenheter.
  • avsatt boligområde B1 Bjørklia på ca. 167 daa ligger ca. 3 km fra sentrum
  • avsatt boligområde Eidsbotn Nord på ca. 80 daa ligger 1,5 km fra sentrum, og det er varslet planoppstart av Eidslunden på ca. 27 daa.
  • Gjemble lille, ca. 1 km fra sentrum, ble detaljregulert for ca. 24 boenheter i 2014.


Røstadområdet avgrenses av bekk/elv/fjord i sør, vest og nord, og av jernbane og dyrka jord i øst. Fylkesmannens landbruksavdeling er svært opptatt av økonomisering med de arealene som ble frigitt til høgskolerelaterte formål i dette området, og er, ut fra regionale og nasjonale jordverninteresser, tydelig på at et evt. videre grep/ytterligere frigivelse i dette området framstår som ekstremt krevende mht. regionale og nasjonale føringer for jordvern/klare grenser m.v., og det vil derfor for være uhyre viktig at det husholderes godt med de frigitte arealene. 

I Kunnskapsdepartementets rapport fra des. 2000; «Vertskommunenes ansvar for studentvelferd», går det bl.a. fram at: «Kommunene bør ha en langsiktig strategi for hvor de ønsker at studentboligbyggingen skal skje. Det er viktig å sikre at de arealene som egner seg best til dette formålet reguleres på et så tidlig tidspunkt som mulig, slik at det finnes tilgjengelige og aktuelle tomter den dagen det blir aktuelt å bygge studentboliger, og for å hindre at disse arealene blir disponert til andre formål. Etableringen av studentboliger vil på den måten også inngå som en del av byutviklingen / tettstedsutviklingen i kommunene.»

I møtereferatet med *-punkter, er det også anbefalt at: «Plankart og bestemmelser må vise et felles grep der plassering og volum/form danner en helhet med vekt på god bokvalitet. (Innsyn/utsikt, kvalitet på uteareal, solforhold m.m.).» Det ble også anbefalt at avgrensning av planområdene i nord og sør bør gjøres mer lik mht. voll/grøntdrag i nord og fortau i sør. Harmonisering ift. dette kan evt. drøftes i meklingsmøte.

Det vises også til Rådmannens vurdering ved første gangs behandling.

I reguleringsplanen kan det ikke gis bestemmelser som sikrer at dette skal være studentboliger, men det kan legges til rette for det, gjennom lavere krav til parkering og uterom / bruk av tilstøtende grøntområder, størrelse på leiligheter og lignende. Dette er ikke gjort. I overnevnte rapport fra Kunnskapsdepartementet oppfordres det til smidighet i forhold til særskilte krav som ikke passer så godt for denne typen boliger (p-plasser, garasjeanlegg og lignende). Mindre mulighet for parkering og ikke mulighet for garasje ville gjort aktuelt prosjekt mindre attraktivt for vanlige boligkjøpere.

Rådmannen er, i likhet med Fylkesmannens landbruksavdeling, sterkt bekymret for at dette blir vanlige boliger. Det er svært lite sannsynlig at utbygger vil drive utleie til studenter, og nevnte forkjøpsrett sikrer på ingen måte at førstegangskjøper blir Studentsamskipnad eller studenter, det vil i større grad være knyttet til markedsføring/-interesse, pris og sannsynligvis også salgstidspunkt ift. semesterstart. Studentsamskipnaden har en nylig vedtatt reguleringsplan for boliger på egen tomt, som kan realiseres, men er sannsynligvis avhengig av statlig tilskudd.

Andelen eldre i samfunnet øker, og sentrumsnære leiligheter er etterspurte. Ved videresalg av leiligheter vil markedet styre prisutviklingen. En kan ikke forvente at selger av idealisme selger til student, når det er svært sannsynlig at andre grupper av befolkningen har større kjøpekraft og trolig er villige til å strekke seg langt for så sentrumsnære og ordinære leilighetsstørrelser, som også har samme parkeringsdekning som siste boligprosjekt på Stabelvollen (Sagbrukstomta 2). Rådmannen mener nevnte *-punkter ville gjort prosjektet mindre attraktivt for vanlige boligkjøpere.

Poenget med offentlig ettersyn er å åpne for medvirkning, og ingen har krav på å få arealet regulert til et bestemt formål. Her foreligger det innsigelse ift. harmonisering av planer, og nå må det evt. bli oppimot Studentsamskipnadens prosjekt, som i større grad har føringer som sikrer studentboliger. SiNoTs prosjekt omfatter 102 boenheter/daa, om en benytter TEK10s definisjon av boenhet, og har plass til 150 studenter. Dette utgjør 19,2 boenheter/daa. Kravet om min. 15 boenheter pr. daa vil for Røstad studentby innebære krav om minst 120 boenheter. Kommunen kjenner ikke til om det er behov for en slik samlet utbygging av studentboliger. (Vi har fått opplyst at det i 2013 var ca. 2100 studenter i Levanger og at SiNoT har 221 enheter, fordelt på Moan, Byborg, Sjøgata og Kirkegata, og at det er en klar overvekt i søkningen til små leiligheter, aller helst ettroms, men også toroms. Det søkerne ønsker seg minst er hybler hvor de deler kjøkken og ikke minst bad med flere andre. Ca. 30-40 prosent har med seg bil). På bakgrunn av interessen de siste årene virker det ikke usannsynlig at det kan dukke opp prosjekter som er bedre egnet her (mer høgskolerelatert) enn vanlige boliger.

Rådmannen tilrår at innsigelsen tas til følge og at planforslaget avvises, men opplyser samtidig om følgende mulighet: 

Mekling

Plan- og bygningslovens § 5-6 første ledd: Mekling og avgjørelse av departementet

«Finner kommunen ikke å kunne ta hensyn til innsigelsen, skal det ordinært foretas mekling mellom partene. Dersom enighet ikke oppnås, treffer kommunen planvedtak og sender planen og innsigelsen, med meklerens tilråding, til departementet. Departementet avgjør om innsigelsen skal tas til følge og planen endres».

Følgende vedtak kan være et alternativ hvis Rådmannens innstilling ikke vedtas:

«Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 5-6 vil kommunen be om at det gjennomføres mekling i sak der Fylkesmannens landbruksavdeling har fremmet innsigelse til detaljregulering for Røstad studentby.»

Høringsuttalelser tilsier at vedlagte høringsforslag bør revideres før evt. planvedtak. Berørte parter (Jernbaneverket, NVE og NTE) er anmodet om snarlig uttalelse til revidert planforslag, som altså ikke imøtekommer fylkesmannens innsigelse. Hvis evt. mekling ikke fører fram bør synspunkter til rev. planforslag vurderes og innsigelsen fra NVE imøtekommes før saken legges fram for videre behandling.

Konklusjon

Boligformål er i strid med gjeldende reguleringsplan, og dermed også med gjeldende kommunedelplan. Vanlige boliger er i strid med fylkesmannens forutsetning for frigivelse av området til utbygging. Ingen har krav på å få området regulert til et bestemt formål og flytting av noen boder er ikke å anse som en tilfredsstillende harmonisering i forhold til tilliggende plan. Forholdet til NVEs innsigelse er heller ikke avklart. Rådmannen tilrår at den betingede innsigelsen fra Fylkesmannens landbruksavdeling tas til følge, og at planforslaget avvises.

Til toppen av siden   

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 11.06.2014

Forslag i møte:

Forslag til vedtak fra Vebjørn Haugom, H på vegne av H, Ap, SP og KRF:

Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-10 vedtas forslag til detaljregulering for Røstad studentby, datert 18.05.12 sendt på høring og offentlig ettersyn.

Forslag til tillegg fra Ingvill Berg Fordal, Ap, på vegne av AP, SP og KRF:

  1. PUK henstiller til at utbygger kontakter SINOT for å finne løsning for å sikre fortrinnsrett for studenter.
  2. PUK ber utbygger vurdere å samle bodene, evt. redusere antall. Dette for å ivareta estetikken.


Saksordfører:

Geir Tore Persøy, FRP 

Avstemning:

Alternativ mellom rådmannens forslag til vedtak og fellesforslag fremmet i møtet:

Forslag fremmet i møtet vedtatt med 10 mot 1 stemme.

Forslag til tillegg pkt. 1 vedtatt med 7 mot 4 stemmer.

Forslag til tillegg pkt. 2 enstemmig vedtatt.

VEDTAK:

Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-10 vedtas forslag til detaljregulering for Røstad studentby, datert 18.05.12 sendt på høring og offentlig ettersyn.

  1. PUK henstiller til at utbygger kontakter SINOT for å finne løsning for å sikre fortrinnsrett for studenter.
  2. PUK ber utbygger vurdere å samle bodene, evt. redusere antall. Dette for å ivareta estetikken.


Til toppen av siden   

Rådmannens forslag til vedtak:

Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-11 avvises forslag til detaljregulering for Røstad studentby, datert 18.05.2014. 

Vedlegg:

1

Planbeskrivelse 180514 PDF

2

Plankart 180514 PDF

3

Reguleringsbestemmelser 180514 PDF

4

2014 04 07 Røstad foreløpig utomhusplan PDF

5

3D illustrasjon HUS A, B og C PDF

6

3D illustrasjon HUS A PDF

7

HUS A SVALGANG 2 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Forhåndsuttalelser (5 stk.) – oppsummert og kommentert i planbeskrivelse
  • Støyutredning veg og jernbane (Dokument nr. AKU01, Norconsult 11.03.2014)
  • Geoteknisk forhåndsvurdering (Notat 415823-RIG-NOT-1-REV-0, Multiconsult 21.03.2013)


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Detaljreguleringen legger til rette for en utbygging av leiligheter med tilhørende parkering, garasjer og boder. Leilighetene er fortrinnsvis rettet mot studenter, men også andre vil ha muligheten. Forslagstiller er Stiklestad eiendom AS.  

Planområdet

Planområdet er på ca. 8,6 daa og ligger nordøst for Rema 1000 ved oppkjørselen til HiNT på Røstad. Området er i dag ubebygd og omfatter dyrket mark som har ligget brakk i flere år. Dagens eier har arbeidet aktivt med å utnytte arealet etter eksisterende regulering i ca. 10 år uten at dette har lykkes. Området er forholdsvis flatt og med gode solforhold.

Atkomst til området blir fra Helge Ingstads veg som er regulert kommunal veg. 

Det er gangforbindelser både mot Levanger sentrum og mot Røstadområdet med høgskolen i Nord-Trøndelag (HiNT), Trønderhallen og barnehage. Det planlegges også ny ungdomsskole på Røstadområdet. Avstanden til barneskolen på Frol er ca. 1 km.

Røstad togstoppested ligger ca. 250 meter øst for eiendommen.

Planstatus

Planområdet omfattes av kommunedelplan for Levanger sentrum, vedtatt 27.09.2000, hvor det er angitt som et område med reguleringsplan som fortsatt skal gjelde. 

Gjeldende reguleringsplan er reguleringsplan for eiendommen Røstad, gnr. 274 bnr.1 m.fl. del 1+2, vedtatt 30.04.1998. Området er i reguleringsplanen regulert til blandet formål forretning, kontor og industri med krav om bebyggelsesplan.

Boligformål er i strid med gjeldende regulering mht. type byggeformål. Ifølge planbeskrivelsen er det et sterkt ønske fra Studentskipnaden om å få muligheter til å utnytte dette området til boliger. Det er et stort behov for boliger i området rundt Røstad

Forholdet til forskrift om konsekvensutredninger

Området er tidligere regulert til byggeområde, og detaljreguleringen ansees ikke å komme i konflikt med kriteriene i KU-forskriftens § 4.

Planforslaget

Generelt

Området foreslås regulert til boligbebyggelse/blokkbebyggelse, garasjer, avfall/miljøtorg, lekeplass, kjøreveg, fortau og parkeringsplass. 

Ved bygge-/rammesøknad skal det vedlegges utomhusplan som viser bebyggelse, adkomst, parkering, gangforbindelser, uteopphold og beplanting/vegetasjon. 

Bebyggelsen

Det planlegges 4 boligblokker i 2 etasjer, 7 bygg for boder samt 2 områder for garasjer.

Plankartet viser omriss av planlagt bebyggelse med en nøyaktighet på +/- 2 meter.

Det vil si at plassering av bebyggelsen kan justeres i byggesaken med inntil 2 meters avvik fra omriss av planlagt bebyggelse i planen. Byggegrensen i sør er i samsvar med gjeldende reguleringsplan. 

Boligene kan oppføres med maks gesimshøyde på 9 m og de kan ha pulttak, flatt tak eller saltak, men alle skal ha samme takform. Ved pulttak er maks takvinkel 10 grader og ved saltak 30 grader. Det er også gitt bestemmelser for garasjeanlegg og boder.

Grad av utnytting

Det foreslås 55 %-BYA (prosent bebygd areal) innenfor felt B1.

Planlagt bebyggelse i felt B1 utgjør ca. 2900 m2. Felt B1 er på 5658 m2. Planlagt bebyggelse tilsvarer dermed ca. 52 %-BYA av felt B1.

Det planlegges 44 leiligheter i planområdet på ca. 8 daa. Dette gir en boligtetthet på 5,5 boenheter pr. daa. 

Biladkomst og gang-/sykkelveg

Atkomst til området blir fra regulert kommunal veg, dvs. forlengelse av Helge Ingstads veg. Forslagsstiller antar at denne vil bli lite trafikkert.

Med forlengelse av fortau i Helge Ingstads veg får området gangforbindelse både sørover mot Levanger sentrum og mot Røstadområdet. Røstad togstasjon ligger ca. 250 meter øst for eiendommen.

Det er lagt inn offentlig kjøreveg med fortau innenfor kommunens eiendom i nordøst, etter ønske fra Levanger kommune.

Parkering

Det foreslås en parkeringsdekning på 1,2 plass pr. leilighet. Det er planlagt to p-plasser med tilsammen 41 plasser, hvorav 2 HC-plasser. I tillegg er det planlagt 13 garasjer.

Lek og uteopphold

Det er foreslått to småbarnslekeplasser på tilsammen 446 m2. I tillegg vil arealene rundt bygningene være felles uteoppholdsareal for alle beboerne. Dette utgjør ca. 2,7 daa eller ca. 62 m2 pr. leilighet.

Lekeplassene skal ha tre typer utstyr og opparbeides før boligene tas i bruk (§ 6).

Området ligger nært Trønderhallen, planlagt ungdomsskole og aktivitetspark på Røstad samt øvrige friområder på Røstad, bl.a. den skogkledde Kjerkhaugen.

Universell utforming og tilgjengelige boenheter

Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av felles uteareal for boligene (§ 1.2). Minst 50 % av boenhetene skal være tilgjengelige boenheter (§ 1.3).

Minst 2 p-plasser skal være tilrettelagt for bevegelseshemmede (§ 1.4). 

Risiko- og sårbarhetsanalyse

Risiko- og sårbarhetsvurderingene er gjennomført med utgangspunkt i Direktoratet for sivil beredskaps retningslinjer for gjennomføring av slike analyser. Utgangspunktet for analysen har vært å synliggjøre og forebygge mulige uønskede hendelser. Uønskede hendelser kan være fare for mennesker, miljø og økonomiske verdier og trusler mot samfunnsviktige funksjoner.

De farer som kan være reelle for planområdet og planforslagets arealbruk er:

Grunnforhold

Planområdet ligger i et område hvor det kan forekomme ustabil grunn (leire). Det er derfor foretatt en geoteknisk forhåndsvurdering av området. Konklusjonen i rapporten er at det må foretas geoteknisk prosjektering av bygningene og at det tilrås at det foretas grunnundersøkelser. I bestemmelses § 1.6 er det satt krav til geoteknisk prosjektering.

Brann

Det forutsettes at nødvendige brannkrav imøtekommes ved søknad om byggetillatelse.

Området anses som lite utsatt for skog- gress eller andre naturbaserte brannfarer.  

Støy

Miljødirektoratets «Veileder til retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442) fra 2014 (M-128), tilrår følgende tiltak dersom planlagt bebyggelse ligger innenfor gul støysone:

«Leiligheter skal være gjennomgående med tilgang til stille side der vindu for oppholdsrom vender mot stille side. Størst mulig andel av oppholdsrom bør vende mot denne stille side, hvorav minst ett soverom. Alle boenheter skal også ha tilgang til et stille utendørs oppholdsareal som tilfredsstiller grenseverdiene.»

Det er foretatt støyutredning i forhold til vegtrafikkstøy fra Fv 744 sør for planområdet og fra jernbanen sørøst for planområdet.

Følgende konklusjoner foreligger:

  • Døgnveid støynivå fra jernbanetrafikk er dimensjonerende grenseverdi for planlagt bebyggelse.
  • Alle leilighetene har tilgang til felles utendørs oppholdsareal under nedre grenseverdi for gul støysone fra veg og jernbane på terrengnivå.
  • Alle uttatt en leilighet har også støynivå under nedre grenseverdi på uteplass direkte tilknyttet boenheten. Nevnte leilighet har støynivå på uteplass på inntil 1 dB over nedre grenseverdi for gul støysone.
  • Alle leiligheter har minst en stille side med Lden ≤ 55/58 dB der den kan plassere rom med støyfølsomt bruk. Byggherre bør ved endelig planløsning sørge for at minimum et soverom og så mange oppholdsrom som mulig er plassert mot stille side.


Ifølge planbeskrivelsen er det i bestemmelsene fastsatt at støyutredningen skal legges til grunn for prosjekteringen av byggene og byggesaksbehandlingen. Utbygger vil innrette seg etter de krav som vil bli stilt i støyrapporter. Kommunen finner imidlertid kun en generell bestemmelse om støy (§ 1.9). 

Kulturminner

Ifølge Askeladden og forhåndsuttalelse fra fylkeskommunen er det ikke registrert automatisk fredete kulturminner i planområdet. Fylkeskommunen har imidlertid krevd at dette undersøkes ved en flateavdekning. Ifølge deres endelige arkeologiske uttalelse av 21.05.2014, ble det ved en undersøkelse i uke 19, ikke påvist konflikt med automatisk fredete kulturminner. De minner likevel om aktsomhetsplikten jf. kml § 8.2.

Biologisk mangfold

Det er ikke registrert spesielle funn i Artsdatabanken eller Naturbasen i området. Tiltaket er vurdert til ikke å komme i konflikt med NML § 8-12. 

Vann-, avløp-, energiløsninger, renovasjon

Området tenkes tilknyttet bestående kommunalt ledningsnett for vann og avløp.

Statkraft varme AS har sagt seg positive til å levere fjernvarme til prosjektet.

I bestemmelsenes § 1.8 er det gitt bestemmelse om at boligene skal tilrettelegges for vannbåren oppvarming og at fjernvarmetilknytning fortrinnsvis skal velges. 

Det er ikke regulert område for energianlegg/nettstasjon.

Det er regulert eget område for miljøtorg. Underjordisk anlegg skal velges (§ 5.1).

Utbyggingsavtale

Det er signalisert behov for utbyggingsavtale, og denne forutsettes sluttbehandlet samtidig med detaljreguleringen. 

Planprosess

Medvirkning

Tiltakshaver har gjennomført forhåndskonferanse med kommunen den 02.10.12.

Kunngjøring om igangsatt planarbeid ble annonsert i Trønder-Avisa den 11.10. 2012. Berørte parter ble tilskrevet. Forslagsstiller mottok 5 forhåndsuttalelser. Disse er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen. Dette gjelder uttalelse fra NVE, Jernbaneverket, Nord-Trøndelag fylkeskommune, Fylkesmannen i Nord Trøndelag og Sametinget.

Planhistorikk

Ved varsel om planoppstart var hensikten med planarbeidet i første rekke å tilrettelegge for utbygging av studentboliger. Det gikk samtidig fram at andre studentrelaterte formål som kontor/helsebygg og barnehage også kunne være aktuelt innenfor området, som omfattet 3 tomter.

Aktuelt planforslag omfatter 2 tomter, og formålet er begrenset til boliger.

Et tidligere planforslag (april 2013) med ca. 150 studenthybler er ikke behandlet, da Stiklestad Eiendom AS valgte å avslutte plansaken. Ved intern høring av dette planforslaget kom det innspill fra både barnerepresentant og Estetikkutvalg:  

Barnerepresentanten påpekte at det er viktig å ivareta studenter med barn ved å legge godt til rette med ulike lekeapparat. I tillegg er det viktig å ivareta sikkerheten til barna, ved inngjerding, da området ligger nært veg. Inngjerding og lekeplass må ferdigstilles før boligene tas i bruk.

Estetikkutvalget henstilte sterkt om at det vurderes å bytte/makeskifte tomt for planlagt næringsbygg med tomt for Røstad studentby. Dette for å unngå at studentbyen blir liggende inneklemt i skyggen av høyt næringsbygg, jernbanen og jordvoll mot parkering. Ved å flytte studentboligene nærmere alleen vil området mot alleen bli myket opp, bomiljøet for studentene blir betraktelig bedre og knyttes bedre opp mot høgskolen og framtidig planlagt aktivitetspark og skoleområde. Næringsbygget vil komme nærmere øvrige næringsområder (filmfabrikken m.m). Planforslaget viste tre lamellbygg, og Estetikkutvalget mente det var bedre at området brytes opp med flere mindre bygg på området, med variert uterom og mindre slagskygger i oppholdsarealene. De forventer at estetikk holdes høyt, og etterlyste 3-D tegninger og fasadetegninger. Uttalelsen ble formidlet til forslagsstiller og SiNoT. Forslagsstiller svarte at makeskifte er umulig. 

På bakgrunn av overnevnte og i forståelse med direktør i SiNoT la kommunen saken noe i bero, da kommunen også ønsker å se planen i sammenheng med evt. utbyggingsplaner for nabotomta som var utelatt i planforslaget. Utbygger trakk altså planforslaget.

Planforslag mottatt i januar 2014 (med 48 boenheter) manglet utredning av støy ift. jernbanen, og på bakgrunn av en slik utredning ble nytt planforslag innsendt i april 2014. Utredningen medførte endringer av planen, både ift. plassering av bygg og antall boenheter, som ble redusert fra 48 til 44.

I februar 2014 varslet Green Advisers AS planoppstart for de to tomtene nærmest Røstadallen, med den intensjon å legge til rette for ca. 150 studentboliger og helsehus med bl.a. lokaler til legekontorer. Tiltakshavere er SiNoT og Innherred Helsehus AS.

Kommunen har i mai 2014 mottatt planforslag for disse eiendommene, hvor to større bygg er lagt til grunn for planforslaget.

Intern høring i kommunen

I kommunen er vedlagte planforslag forelagt Kommunalteknikk, Bygg og eiendom, Næringssjef, barnerepresentant, kommunelege og estetikkutvalget. Siste revisjon med veg og fortau i øst er forelagt Kommunalteknikk og Bygg og eiendom.

Det er ikke mottatt uttalelser.

Vurdering:

Arealbruk og forholdet til overordnet plan (kommunedelplan)

Kommunedelplanen fra 2000 viser til at dette er et område med reguleringsplan som fortsatt skal gjelde, og denne reguleringsplanen tillater forretning, kontor, industri med maks TU på 45 %, 3 etasjer og maks gesimshøyde 10 m.

Hensikten med planarbeidet ved varsel om planoppstart var å tilrettelegge for utbygging av studentboliger. Det var samtidig antydet at andre studentrelaterte formål som kontor/helsebygg og barnehage også kan være aktuelt innenfor området.

Planens tittel er som ved planoppstart fortsatt «Røstad studentby», men i en reguleringsplan er det ikke anledning til å begrense beboerne til en bestemt gruppe. Også andre vil ha muligheten. Reguleringsplanen kan altså ikke sikre at dette faktisk blir studentboliger, men det kan legges til rette for det, gjennom lavere krav til parkering og uterom / bruk av tilstøtende grøntområder, størrelse på leiligheter og lignende. Regulering av drift, virksomhet og personkrets/brukere, eierforhold/hvem som konkret skal være eiere og lignende må styres etter annet rettsgrunnlag. Det kan i tilfelle være avtaler, konsesjoner, bevillinger og tilsvarende. Dette kan sannsynligvis ikke avklares i utbyggingsavtalen. 

I dette planforslaget er rammene som for vanlige boliger, og det er ikke gitt bestemmelser om leilighetsstørrelse. Det er heller ikke lagt opp til unntak i forhold til tilgjengelighet iht. TEK10 § 1-2 nr. 6 og 7, som forutsetter at det tinglyses en heftelse på eiendommen, om at boligen skal benyttes til utleie for studenter i minimum 20 år fra ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse gis, før det gis igangsettingstillatelse.

Forhåndsuttalelse fra fylkesmannens landbruksavdeling:

«Gjennom kommunedelplan for Nesset/Halsan/Hegle, vedtatt i 1992, aksepterte landbruksmyndigheten en sentrumsutvikling i retning Røstad. Sentralt for landbruksmyndigheten den gang var at dette skulle være til høgskolerelaterte formål. Dette låg også til grunn for reguleringsplan for Røstadeiendommen, som ble vedtatt i 1996, der det heter i reguleringsbestemmelsene at F2 (senere Lidl-tomta) og F7 (øst for alleen mot Røstad) fortrinnsvis skal romme høgskolerelaterte næringsformål. Samme formulering var tatt inn i reguleringsbestemmelsene når revidert forslag til reguleringsplan for Røstadeiendommen (område F2 og F3, øst for alleen mot Røstad) ble sendt på høring i 1998. Denne formuleringen ble imidlertid tatt ut etter anmodning fra Fylkesmannen, som vurderte bestemmelsen som uklar. Landbruksavdelingen beklager m.a.o. at reguleringsplan for Røstad, vedtatt i 1998, ikke har formuleringen om «høgskolerelaterte formål» i bestemmelsene. Landbruksavdelingen minner om at dette var et meget sentralt punkt for frigivelse av dette området.

I lys av knappheten på næringsarealer i regionen, er det svært sentralt å økonomisere med arealer. Det vil også si å vurdere hvilke virksomheter som bør ligge hvor. Ut fra det oversendte materialet, og historien til disse arealene, legger landbruksavdelingen til grunn at det skal planlegges for virksomheter hvor det gjensidig oppstår klare fortrinn av nærheten til Røstad-miljøet.

Landbruksavdelingen vil avslutningsvis understreke betydningen av at ny bygningsmasse i området tilpasses Røstad-områdets særpreg, og ikke minst at arealene sikres en høg utnytting.»

Introduksjon av boligformål er altså i strid med gjeldende reguleringsplan for området. Tilliggende tomt i vest, som ifølge gjeldende plan kan brukes til bl.a. industri, er under omregulering til studentboliger, så området anses i utgangspunktet egnet til bolig. Nærhet til fjernvarmeanlegg (biovarme) antas uproblematisk.

Studentboliger ville imidlertid vært mer høgskolerelatert eller gitt gjensidige fortrinn og dermed mer i tråd med landbruksmyndighetenes forutsetning. Rådmannen er også svært skeptisk til boligformål her som ikke er i regi av Studentsamskipnaden. Studentsamskipnaden har heller ikke i år mottatt tilskudd til bygging av studentboliger. De har via en annen sak formidlet at deres forutsetning for å bygge studentboliger er at kostnaden ved bygging ikke overstiger en fast grense, som for tiden er på kr. 700.000 pr. enhet. Det går ikke fram hvordan evt. studentleiligheter er tenkt organisert gjennom salg eller utleie. Rådmannen anser det som lite sannsynlig at dette blir studentboliger.  

Boligutbygging vil naturlig nok også begrense «næringsarealene» i det som kommunen i 2003 definerte som Levanger sentrum, hvor Moan, havna og Trekanten/Stabelvollen/Elberg er vist som avlastningsområder for lokalisering av handel og tjenester. Planområdet ligger like utenfor sistnevnte avlastningsområde, vist i kart over sentrumsavgrensing, vedtatt av Levanger kommunestyre 15.10.2003.

Grad av utnytting

Fastsatt tomteutnytting i gjeldende reguleringsplan 45 % TU (bruksareal i prosent av tomtearealet) tilsvarer 3555 m2 BRA av en tomt på 7,9 daa 

Det foreslås nå %-BYA (prosent bebygd areal) = 55 % innenfor boligformålet B1 på 5,7 daa. Dette åpner for maks 3135 m2 bebygd areal, og med to etasjer nesten dobbelt så mye BRA. Parkering er vist som egne formål. Høy utnytting er positivt forutsatt at det oppnås tilstrekkelig parkering, uteopphold og et godt bomiljø. Området planlegges svært tett bebygd, ikke ulikt tilsvarende prosjekter på Reinsholm i Verdal kommune.

Regional plan for arealbruk har bl.a. følgende retningslinje for byene:

«Ved utbygging i sentrumskjernen bør minimum 6 boenheter per dekar legges til grunn, med avtrapping til 3 boenheter per dekar i tilstøtende områder med kort avstand til kollektivknutepunkt.»

Planforslagets 5,5 boenheter pr. daa ligger godt innenfor retningslinjen, men området er også planlagt svært tett bebygd. 

Byggehøyder

Det foreslås 1 meter lavere gesimshøyde enn i gjeldendende plan, og mønehøyde er ikke gitt. Det planlegges bygg i 2 etasjer, mens gjeldende reguleringsplan åpner for 3 etasjer. Hovedbygningen ved HiNT ligger på en høyde, og deler av planområdet kunne sannsynligvis tålt høyere bebyggelse. 

Bebyggelse, estetikk, utbyggingsmønster m.m.

I kommunedelplanen er det angitt flere hovedregler ved fortetting, bl.a.:

  • Estetisk vurdering knyttet til landskapsstruktur, utbyggingsmønster, bygninger, og samspillet mellom disse skal inngå i alle fortettingssaker.
  • Videre skal fortettingen underordnes strøkets særpreg når det gjelder byggeskikk.


Planforslaget anses ikke som en fortetting, men overnevnte er likevel aktuelt.

Rådmannen vurderer foreslått utbyggingsmønster som ustrukturert. Foruten 4 bolighus er området oppdelt med 7 bodanlegg, 2 garasjerekker, 2 parkeringsplasser og 2 lekeplasser. Bebyggelsen står delvis tett og i ulike retninger. Annen bebyggelse i nærområdet er orientert med fasader langs Helge Ingstads veg og veg langs jernbanen. Den vestre delen av tomta har imidlertid en spesiell utfordring med en buet grense mot vegen. Før støyutredning ift. jernbanen var bolighusene vinklet mer vinkelrett på Helge Ingstads veg. Foreslått løsning er tatt opp med tiltakshaver, som argumenterer for at valgt løsning er et resultat av bl.a. støyutredningen. Bokvalitet ift. støy er viktig, men en kunne trolig oppnådd tilfredsstillende støyforhold også med annen organisering av bebyggelsen. Rådmannen skulle gjerne sett en alternativ plassering av bebyggelse, som i større grad hensyntar omliggende strukturer. I utgangspunktet er Rådmannen også åpen for at noe av bebyggelsen kan være i 3 etasjer, slik det også er åpnet for like nedenfor hovedbygningen ved HiNT. Gjerne med parkeringskjeller dersom det er mulig. Studentboligene i regi av SiNOT er tenkt i tre etasjer. Rådmannen skulle helst lagt fram begge planforslagene i samme møte, men under er illustrasjonsplanene sammenstilt. 

Klikk for større kart

Helge Ingstads veg 1og 3 til venstre. Røstad «studentby» til høyre. 

Noen studentboliger i første etasje (i regi av SiNOT) vil få utsikt til en rekke med boder og garasjer. Tre etasjer her kan påvirke solforholdene på nabotomta ved lav kveldssol.

Når det gjelder byggeskikk og hensynet til annen bebyggelse er det i nærliggende reguleringsplaner gitt følgende bestemmelser:

  • I detaljregulering for Helge Ingstads veg 1 er det gitt bestemmelse om at bebyggelsen skal tilpasses Røstadområdets særpreg i arkitektonisk utforming, fargevalg og materialvalg. (Helge Ingstads veg 1 og 3 er under omregulering).
  • For tomter sør for Helge Ingstads veg er det gitt bestemmelse om at bebyggelsen skal tilpasses Røstadområdets særpreg i arkitektonisk utforming og fargevalg. For forretningsbygget i sørvest (Rema 1000) ble dette fulgt opp med saltak i kobber.


I planbeskrivelsen er det i kommentar til fylkeskommunens forhåndsuttalelse argumentert for at det er vanskelig å gi konkrete bestemmelser om estetiske forhold.

I nylig vedtatt detaljregulering for Levanger ungdomsskole er det heller ikke gitt konkrete føringer ift. utforming av ny bebyggelse i 2-3 etasjer nedenfor hovedbygningen. 

I nærområdet har en både hovedbygningen ved HiNT og annen næringsbebyggelse.  

Klikk for større foto

Næringsbebyggelsen nordøst for planområdet, sett fra vest og øst.

Klikk for større foto

Bebyggelse i Helge Ingstads veg 2.                                   Hovedbygningen ved HiNT. 

Foreslått toetasjes leilighetsbebyggelse vil imidlertid underordne seg hovedbygningen ved HiNT, som ligger noe unna. Både pulttak, flatt tak og saltak er foreslått tillatt for bolighusene, men de skal ha samme takform. Garasje/boder kan ha saltak eller pulttak. Før utredning av støy fra jernbanen forelå det et annet planutkast, hvor bebyggelsen var illustrert som vist under. Illustrasjonen viser i liten grad hvilke kvaliteter som tenkes lagt i prosjektet. Det vises også til vedlagte illustrasjoner.

Klikk for større montasje

Illustrasjon av planlagt bebyggelse tilknyttet tidligere planutkast (før utredning av støy fra jernbanen).

Eventuell bestemmelse om utforming, materialbruk og farger vil bli vurdert nærmere på bakgrunn av evt. innspill i høringsperioden.

Kommunen har sjekket Verneplan for kulturmiljø, 1995 sine forvaltningsutfordringer uten å finne forhold som må hensyntas spesielt i Røstadområdet. Om det i planen er tatt tilstrekkelig hensyn til hovedbygningen ved HiNT, som det pågår vedtaksfredning av, er det mulig å gi innspill på i evt. høringsperiode.

Kommunen har mottatt 3D av planlagt bebyggelse, som vil bli tilgjengelig her i evt. høringsperiode: http://tema.webatlas.no/innherred/Web3D 

Uteoppholdsareal

Ifølge kommunens vedtekter skal det i boligområdene avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres småbarnslekeplass på min. 100 m2 (min. 150 m2 ifølge ny arealdel). Det skal sikres kvartalslekeplass på min. 1,5 daa innenfor en avstand på 250 m fra bebyggelsen. Vedtektene er ment å erstattes av generelle bestemmelser i arealdelen. 

Overnevnte tilsier at det for 44 boenheter kreves 2200 m2 felles eller offentlig uteareal.

Vedtektenes krav kan dekkes gjennom 2 lekeplasser på hhv. 0,1 og 0,4 daa + areal som ikke kan bebygges innenfor boligformålet. Videre blir det kort avstand til Levanger ungdomsskole på Røstad med uteområde og aktivitetspark.

Uteoppholdsareal vurderes å være iht. kommunale vedtekter. 

Kjøreadkomst og trafikk

Helge Ingstads veg med fortau forutsettes videreført langs hele planområdet før nye boliger tas i bruk (§ 1.7). Forslagsstiller har lagt til grunn at denne vegen blir lite trafikkert. Det foreligger imidlertid tanker om en omstrukturering av trafikken i nærområdet. I forbindelse med detaljregulering for Levanger ungdomsskole har både Statsbygg, HiNT og SiNoT hatt synspunkter på dette. Det ligger imidlertid som en forutsetning i gjeldende regulering at næringsområdet øst for aktuelt planområde kun har midlertidig adkomst over eksisterende parkeringsplass (nord for aktuelt planområde), og at denne trafikken skal ledes via Helge Ingstads veg når den er videreført. Det er delte meninger om denne parkeringsplassen bør få adkomst fra Helge Ingstads veg.

Hvordan trafikken skal avvikles har betydning for støyberegning i aktuell plan. Etter det kommunen kan se er det i støyberegningen for år 2024 lagt til grunn en ÅDT (årsdøgntrafikk) på ca. 250 kjøretøy pr. døgn langs planområdet i Helge Ingstads veg.

Med et så lavt tall er det nok ikke tatt høyde for at nevnte p-plass på ca. 8 daa kan få adkomst via denne vegen.

Foreslått offentlig kjøreveg med fortau i øst avviker noe fra gjeldende situasjon og legger til rette for flytting av adkomstvegen nærmere planlagt boligprosjekt, og svært nær boder og svalganger. En unngår imidlertid et kommunalt grønt restareal mot privat eiendom.

Frisikt i kryss burde vært vist.

Gangforbindelser, skoleveg, folkehelse

Huset i nordøst er i konflikt med eksisterende gangforbindelse i nord, og svært nær regulert/eksisterende kjøreveg, se illustrasjoner under.

Klikk for større montasje

Gangforbindelsen er ikke hjemlet i reguleringsplan, men gir en forbindelse til gangvegen i nord. Dette er tatt opp med utbygger, som ikke ønsker å flytte bygget sørover pga. støy. Selv om det opparbeides fortau langs Helge Ingstads veg synes det også fornuftig med en gangforbindelse nordover. I møte med Stiklestad Eiendom antydet de en løsning på dette med bl.a. gangpassasje under svalgang, men dette er ikke omtalt i revidert planbeskrivelse. Løsningen, evt. rekkefølgebestemmelse, bør vurderes nærmere etter høring, da det her forutsettes omlegging av kjøreveg og opparbeidelse av fortau.

Gjennom etablering av lekeplasser og videreføring av fortau langs Helge Ingstads veg er det lagt til rette for tiltak som kan fremme folkehelsa. Området ligger nært høgskoleområdet, framtidig ungdomsskole og aktivitetspark, og med gang- og sykkelavstand til barneskole (Frol OS), barnehage, bykjerne og kollektivtilbud.

Parkering

Regional plan for arealbruk har bl.a. følgende retningslinje for byene:

«Ved nybygging og omforming (transformasjon) i sentrum skal nye parkeringsløsninger tilstrebes etablert under bakken eller i parkeringshus.»

Dette området ligger i utkanten av sentrumsavgrensningen, men utenfor bykjernen.

I nylig vedtatt detaljregulering av ungdomsskole og undervisningsbygg nedenfor hovedbygningen ved HiNT er det heller ikke forutsatt parkeringskjeller. Rådmannen anser det ikke som rimelig å kreve parkeringskjeller. Geoteknisk forhåndsvurdering antyder også at det kan være ustabil grunn.

Rådmannen vurderer å kunne tillate et lavere parkeringskrav enn i kommunens vedtekter og arealdel. Planområdet ligger innenfor det området som kommunen definerte som sentrumsområde i 2003, nært holdeplasser for kollektivtilbud (tog og buss) og sentralt ift. høgskoleområdet (selv om det ikke nødvendigvis blir bebodd av studenter). Til sammenligning ble det for Sagbrukstomta 2 på Stabelvollen tillatt samme parkeringsdekning. I områdereguleringen for Levanger havn er det krav om minst 0,75 p-plasser pr. boenhet. I kommunedelplan for Verdal byområde er det anbefalt minst 1,2 plasser pr. leilighet. Planområdet har også to større felles parkeringsplasser som gir noe fleksibilitet. Kommunens frikjøpsordning gjelder ikke her.

Støy

Ifølge støyretningslinje T-1442/2012 er gul støysone en vurderingssone hvor kommunene bør vise varsomhet med å tillate etablering av bl.a. nye boliger. I utgangs-punktet bør slik bebyggelse bare tillates dersom man gjennom avbøtende tiltak tilfredsstiller grenseverdiene i tabell 3. (Tabellen viser bl.a. grenseverdier for støynivå på uteoppholdsareal og utenfor vinduer til rom med støyfølsom bruksformål). Videre skal det legges vekt på at alle boenheter får en stille side, og tilgang til egnet uteoppholdsareal med tilfredsstillende støyforhold.

Retningslinjen åpner også for at en i sentrumsområder, spesielt rundt kollektivknutepunkter hvor det er aktuelt med høy utnyttelse, forutsatt at kommunen har angitt grensene for slike områder i kommuneplanens arealdel, kan vurdere å tillate oppføring av ny bebyggelse med støyfølsomt bruksformål. I slike avviksområder bør kommunen minimum stille konkrete krav til ny bebyggelse med støyfølsomt bruksformål. Kravene bør nedfelles i planbestemmelsene slik at de blir juridisk bindende.  Eksempler på krav:

  • Alle boenheter innenfor avvikssonen skal være gjennomgående og ha en stille side.
  • Minimum 50 % av antall rom til støyfølsom bruksformål i hver boenhet skal ha vindu mot stille side. Herunder skal minimum 1 soverom ligge mot stille side.
  • Støykrav for uteoppholdsarealer skal være tilfredsstilt.
  • Alle boenheter hvor ett eller flere rom til støyfølsom bruksformål kun har vinduer mot støyutsatt side må ha balansert mekanisk ventilasjon.
  • Vinduer i soverom på støyutsatt side og som samtidig er soleksponert, bør ha utvendig solavskjerming. Behov for kjøling må også vurderes.


Støyutredningen sier bl.a. at: «Detaljert beregning av nødvendige fasadetiltak må utføres før igangsettelse av bygging på grunnlag av endelige plan- og fasadetegninger.»

Bestemmelsene er ikke like klare. 

Utbygger har forsvart organisering av bebyggelsen med henvisning til støy. Flere leiligheter har mer enn en stille side, noe som gir større frihet med romløsninger og mindre behov for avbøtende tiltak. Ifølge støyutredningen har planlagte boenheter to og tre soverom, og er tenkt utleid som en leilighet, ikke som individuelle hybler. Dette er lagt som forutsetning for vurdering av tilgang på stille side for leilighetene.

Når det gjelder utendørs støy konkluderes det bl.a. med at en leilighet har støynivå på uteplass direkte tilknyttet boenheten på inntil 1 dB over nedre grenseverdi for gul støysone. Alle leilighetene har imidlertid tilgang til felles utendørs oppholdsareal med tilfredsstillende støynivå, slik støyretningslinjen anbefaler. 

Generell bestemmelse om støy kunne vært supplert med krav om at alle leiligheter f.eks. skal ha en stille side og at støyvurdering må vedlegges søknaden. Videre kunne kommunen skjerpet grenseverdiene for støy med 3 dB i områder utsatt for flere typer støykilder (veg og skinnegående trafikk). Kommunens foreløpige vurdering er at foreslått generell bestemmelse er akseptabel. Støynivået inne må tilfredsstille TEK10 og støynivå utenfor fasade og på uteoppholdsareal er sikret i § 1.9.

Forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldloven

Kommunen har vurdert tiltaket iht. prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i

Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig ift. sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Konklusjon

Boligformål er i strid med gjeldende reguleringsplan, og dermed også med gjeldende kommunedelplan. Med bakgrunn i fylkesmannens landbruksavdelings ønske om høgskolerelatert formål / formål med gjensidige fortrinn (ikke juridisk bindende) og herav manglende sikkerhet for at dette blir studentboliger, uryddige interne løsninger og svake estetiske føringer er rådmannen svært skeptisk til planforslaget. Rådmannen tilrår at planforslaget avvises.

Til toppen av siden





Publisert: 19.12.2010 07:50 Sist endret: 22.09.2015 09:47
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051