Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Kommunestyret 25.09.13 - sak 34/13 - 1719/331/1 - Planprogram for detaljregulering Sundberga - Ytterøy

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2012/3018 - /L12

Lars Petter Holan - klikk for personkort
Saksordfører: Lars Petter Holan, AP

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 28.08.13 52/13
Kommunestyret 25.09.13 34/13

 

 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 28.08.2013

Forslag i møte:

Ingen.

Saksordfører:

Lars Petter Holan, AP

Avstemning:

Rådmannens forslag til innstilling enstemmig tiltrådt.

INNSTILLING:

Det gjøres følgende endringer i planprogrammet:

Planprogrammets utredningstema «Infrastruktur – vei, vann, avløp» suppleres med at annen adkomst og parkering ved nedre/østre del vurderes.

Vedlagte forslag til planprogram for detaljregulering av Sundberga fastsettes i medhold av plan- og bygningslovens §§ 4-1 og 12-9.

Til toppen av siden 

Rådmannens forslag til innstilling:

Det gjøres følgende endringer i planprogrammet:

Planprogrammets utredningstema «Infrastruktur – vei, vann, avløp» suppleres med at annen adkomst og parkering ved nedre/østre del vurderes.

Vedlagte forslag til planprogram for detaljregulering av Sundberga fastsettes i medhold av plan- og bygningslovens §§ 4-1 og 12-9.

Vedlegg:

  1. Forslag planprogram Sundberga med kommentarer til innspill PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Kommunen har mottatt planprogram revidert 28.05.2013 for behandling/fastsetting. Prosjektleder/grunneier er Remy Møen og byggteknisk ansvarlig er Lars Hjelde i Prosjektpartner AS. Planprogrammet inngår i prosessen med å detaljregulere deler av eiendommen gnr. 331 bnr. 1 på Ytterøy til boligutbygging. Formålet med planarbeidet er å legge til rette for to leilighetsbygg med 8 leiligheter i hvert bygg, til sammen 16 leiligheter.

Planen utløser krav om konsekvensutredning iht. pbl § 4-2 andre ledd og iht. forskrift om konsekvensutredninger §§ 3 d) og 4 d), evt. også forskriftens § 4 b). Det vil si at dette er en detaljregulering som innebærer endringer ift. gjeldende kommuneplan, og som er i konflikt med statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen, evt. også i konflikt med områder som er særlig viktige for naturens mangfold.

Ifølge overnevnte statlige planretningslinjer er det i Levanger kommune press på arealene i strandsonen. Som hovedregel skal byggeforbudet praktiseres strengt. Bygging og landskapsinngrep skal unngås på arealer som har betydning for andre formål, som for eksempel friluftsliv, naturvern, naturmangfold, landskap m.v. Nye bygninger bør trekkes så langt unna sjøen som mulig, alternative plasseringer skal vurderes.

Når det gjelder naturens mangfold ligger planområdet inntil et viktig område med naturtype kalkrikt strandberg.

I henhold til plan- og bygningslovens § 4-1 er det utarbeidet forslag til planprogram.

Planområdet

Planområdet utgjør omtrent 3 daa, og ligger like vest for eksisterende dagligvarebutikk Coop marked Hokstad. Adkomst er planlagt fra fv. 135 med veg foran samvirkelaget.

Planens avgrensning er vist i planprogrammet. Planområdet omkranses av dyrket mark, spredt bebyggelse (enebolig, butikk), naturområde og sjø.

Planstatus

Planområdet omfattes av kommuneplanens arealdel, vedtatt 13.04.2011. I denne planen er området avsatt som LNFR-formål SB12, med mulighet for spredt boligbygging (13 boenheter i planperioden) - utenfor 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag.

Planprogram og konsekvensutredning

Planen utløser krav om konsekvensutredning, da den kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn.

Planprogrammet skal gjøre rede for formålet med planarbeidet, planprosessen med frister og deltakere, opplegget for medvirkning, spesielt i forhold til grupper som antas å bli særlig berørt, hvilke alternativer som vil bli vurdert og behovet for utredninger.

Det må framgå hvilke metoder som skal benyttes og utformingen skal være slik at det kan tas stilling til om reguleringsplanen er utarbeidet i samsvar med planprogrammet.

Ved oversendelse av planforslag skal planbeskrivelsen beskrive planens formål, hovedinnhold og virkninger, samt planens forhold til rammer og retningslinjer som gjelder for området. For reguleringsplaner som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, skal planbeskrivelsen gi en særskilt vurdering og beskrivelse - konsekvensutredning - av planens virkninger for miljø og samfunn.

Det er foreslått at følgende forhold skal konsekvensutredes:

  • Naturens mangfold (dyre- og planteliv)
  • Strandsonen og 100-metersbeltet
  • Kulturlandskap og kulturminner
  • Landskap
  • Samfunnssikkerhet og risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS)


Se tabell i planprogrammet for mer info. Infrastruktur (veg, vann, avløp) er også tema.

Utover dette har kommunen signalisert at bl.a. energiløsninger, parkeringsløsning, universell utforming, tilgjengelige boenheter og renovasjon bør vurderes i planen.

Utbyggingsavtale

Det er ikke behov for utbyggingsavtale. Det planlegges ikke kommunale anlegg og det forutsettes private løsninger for vann og avløp.

Planprosess

Medvirkning

Forhåndskonferanse mellom tiltakshaver og kommunen ble gjennomført 10. april 2012.

Varsel om planoppstart med høring av planprogram ble kunngjort den 07.02.13 og berørte parter ble tilskrevet med brev av 07.02.2013. Kunngjøring med planprogram ble lagt ut på kommunens hjemmeside den 08.02.13. Høringsfristen var 21.03.13.

I forbindelse med høringen mottok forslagsstiller uttalelse fra Statens vegvesen, NVE, Nord-Trøndelag fylkeskommune, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Sametinget og NTE Nett AS. Forslagsstiller har også innhentet uttalelse fra Boli Eiendom Levanger AS (boligmegler) og Ytterøyutvalget. Boligutbygging i felt på Ytterøy er også omtalt i en tidligere rapport fra boligutvalget på Ytterøy, men de ser bort fra Sundberga til boligfelt, pga. uavklart forhold til 100-metersbeltet og nærhet til dyrket mark (skjerpet jordvern).

Høringsuttalelsene er kommentert i vedlagte planprogram.

Rådmannens oppsummering av innspill, med evt. kommentar

Statens vegvesen

  • siktforholda ut på Fv. 135, ved samvirkelaget, kan gjøres bedre
  • det må planlegges tilstrekkelig parkeringsdekning
  • universell utforming av området bør tilstrebes


Kommentar:

Ifølge planprogrammet er innspillene tenkt imøtekommet.

Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE)

Kommentar:

Rådmannen kjenner ikke NVEs uttalelse, men ifølge planprogrammet skal det gjøres en vurdering ift. 200-års stormflo og en geoteknisk vurdering av evt. fare for kvikkleireskred. Bebyggelsen skal fundamenteres på fjell og bilder av grunnforholdene vil bli lagt ved. Risiko for forurensning er også nevnt.

Kommunen antar ROS-analysen (KU-tema) vil gi svar på de utfordringer NVE påpeker.

Nord-Trøndelag fylkeskommune

Utbyggingen vil kreve dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, men fylkeskommunen vil ikke ha planfaglige merknader til dette ut fra regionale hensyn.

Området ligger innenfor 100-metersbeltet, og det vil være et naturlig premiss at en eventuell utbygging må bidra til å gjøre strandsonen mer tilgjengelig for allmennheten, forutsatt at dette ikke er i konflikt med spesielle naturverdier på stedet.

Området er visuelt eksponert fra fjorden og utforming og terrengtilpasning blir viktig for å få til gode løsninger, både funksjonelt og estetisk. Et planforslag bør inneholde illustrasjon(er) som viser tiltaket sett fra sjøen.

Det ser ut til at boligene på grunnplanet kan bygges som tilgjengelig boenhet. Det felles uteområdet bør følgelig være universelt utformet.

Illustrasjonen som følger oppstartsvarselet synes noe «kompakt» med tanke på framkommelighet/snuareal for utrykningskjøretøy, renovasjonsbiler etc.

Kulturminner: Fylkeskommunen har varslet behov for registrering av kulturminner.

Kommentar:

Ifølge planprogrammet er innspillene tenkt imøtekommet.

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag

Landbruksavdelingen er positiv til leilighetsbebyggelse og høy utnytting av området.

Miljøvernavdelingen

Det aktuelle planområdet ligger i sørøstvendt terreng med mosaikk av strandberg og dyrket mark. Området har kvaliteter i forhold til biologisk mangfold, landskap og friluftsliv. Her må eventuell planlegging ta hensyn til disse miljøverdiene som bl.a. også er registrert i henhold til kommunens biologisk mangfoldregistrering. Ifølge natur-mangfoldloven skal det i saksgangsbehandlingen og beslutninger som fattes etter plan- og bygningsloven fremgå av beslutningen at prinsippene i naturmangfoldloven er vurdert. Disse prinsippene fremgår av NML §§ 8 -12 og skal holdes opp mot forvaltningsmålene i §§ 4 og 5.

Planområdet ligger i sin helhet innenfor 100-metersbeltet langs sjøen. Regjeringen har i de senere år anmodet kommunene om en skjerpet plan- og dispensasjonspraksis i strandsonen, senest i St. meld nr. 26 (2006-2007) om Regjeringens miljøpolitikk og rikets miljøtilstand. Her heter det blant annet at «Regjeringen ønsker en strengere og mer langsiktig strandsoneforvaltning. Det er derfor nødvendig igjen å oppfordre kommunene til en streng praksis ved behandlingen av plansaker og dispensasjoner i 100-metersbeltet langs sjøen.»

Statlig planretningslinjer for differensiert forvaltning i strandsonen ble fastsatt av Regjeringen i 2011. Levanger er en kommune som i retningslinjene er kategorisert som en kommune med press på arealene i strandsonen. Dette innebærer at som hovedregel skal byggeforbudet praktiseres strengt. Bygging og landskapsinngrep skal unngås på arealer som har betydning for andre formål, som for eksempel friluftsliv, naturvern, naturmangfold, landskap mv. Ny bygninger bør trekkes så langt unna sjøen som mulig, alternative plasseringer skal vurderes.

Av hensyn til miljøverdier i området og tidligere planavklaringer forutsetter fylkesmannen som utgangspunkt at planarbeid skjer i samsvar med overordna planer, kommuneplanens arealdel og nasjonale føringer. Det aktuelle planområdet ligger i LNF-sone SB12 hvor det i planperioden kan oppføres inntil 13 spredt lokaliserte boliger. Spredtområde dekker hele Ytterøya, og bestemmelsene til planen lokaliserer disse boligene utenfor 100-metersbeltet langs sjø. Det aktuelle planforslaget strider derfor med LNF-område og bestemmelsen om byggeforbud i 100-metersbeltet langs sjø i gjeldene plan.

På Ytterøya er det tidligere planavklart et boligfelt Hokstad 1, reguleringsplan for boligfelt, som ligger ca. 200 meter lengre nord for aktuelle planområde. Hokstad 1 er ikke bebygd per i dag og inneholder således allerede en planreserve for tett boligutbygging i felt på øya.

Mulighetene for oppføring av bolig er derfor til stede i allerede planavklarte områder, både i form av spredt boligbebyggelse og i boligfelt. En eventuell reguleringsendring av byggeområdet i Hokstad 1 vil kunne åpne for omsøkte planforslag. Ut fra miljøvernsynspunkt frarår fylkesmannen derfor oppstart av omsøkte planarbeid og henviser ny boligutbygging til allerede planavklarte områder, eks. Hokstad 1.

Dersom planprosessen videreføres må forholdet til eksisterende planområde (Hokstad 1) og situasjon omkring spredt boligbygging, sammenstilles og sees opp mot forventet behov for nye boliger/boenheter på Ytterøya. Dette for å synliggjøre bosettingsbehovet og bosettingsmønsteret og sammenhold dette opp mot nedbygging av strandsonen og de miljøkvaliteter som finnes der. Dersom dette ikke utredes vil det kunne danne grunnlag for en eventuell innsigelse til et fremtidig planforslag.

Planprosessen må organiseres slik at synspunkter fra barn som berørt part kommer fram og at ulike grupper barn og unge, samt funksjonshemmede selv gis anledning til å delta.

Se MD's rundskriv T-2/08 om barn og planlegging og rundskriv T-5/99B om tilgjengelighet for alle.

Grenseverdier for støy må overholdes, se retningslinje T-1442/2012.

Kommunalavdelingen

Ifb. ROS-analyse anbefales bruk at DSB sin sjekkliste i veileder «samfunnssikkerhet i arealplanlegging».

Kommentar:

I planprogrammet går det fram at:

  • planleggingen vil ta hensyn til nevnte miljøverdier
  • alle berørte parter, inkl. barn, unge og funksjonshemmede vil få anledning til å uttale seg i forbindelse med offentlig ettersyn av planforslaget
  • grenseverdier for støy tenkes overholdt
  • boligbygging innenfor reguleringsplan for Hokstad 1 er uaktuell å utvikle fordi området er mindre attraktivt, har høye infrastrukturkostnader, radon og lav kjøpeinteresse på grunn av beliggenheten
  • det argumenteres for boligutbygging i Sundberga:
    - attraktive boliger på Ytterøy kan bidra til økt befolkning
    - området har nærhet til natur og sjø samt gode sol- og utsiktsforhold
    - utbyggingen skal tilpasses barn og unges oppvekstsvilkår
    - nærhet til matvarebutikk, ferjeleiet, postkontor og bussholdeplass med buss til bl.a. skolen, gjør at bil ikke er nødvendig
    - universell utforming og tilgjengelighet vil bli hensyntatt
    - et leilighetskompleks kan bidra til et godt sosialt miljø og samhold på øya, som spesielt vil være av stor betydning for eldre og uføre
    - behovet for nye boenheter på Ytterøy oppgis å være stort, og boligmangel på Ytterøy oppgis å være svært negativt for næringsvirksomheten på øya (bl.a. Ytterøy kylling) og offentlige tilbud som helsetun, skole osv.
    - utbyggingen vil bidra til at områder som per dags dato ikke er tilgjengelig for allmennheten vil bli tilgjengelig
    - målet er å tilby attraktive boenheter med god beliggenhet, som også har en god annenhåndsverdi


Se kommunens samlede vurdering til slutt i saken.

Sametinget har ikke merknader, men minner om kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt.

NTE Nett AS skal ha gitt innspill om at strømkapasiteten må økes.

Ytterøyutvalget

Ytterøyutvalget har som overordnet mål å bidra til en positiv videreutvikling av lokalsamfunnet Ytterøy, med spesiell vekt på økt bosetting, næringsutvikling, privat og offentlig tjenesteyting og samferdselsforhold. De ser positivt på prosjekter som bidrar til at man når formålet.

Boli Eiendom Levanger AS (boligmegler)

Påpeker bl.a. at beliggenhet er svært sentralt for gjennomførbarhet av bolig-/fritidsprosjekter i «utkantstrøk».

Intern høring i kommunen

I kommunen er planprogrammet forelagt Landbruk og naturforvaltning.

Landbruk har uttrykt at planprogrammet ser ok ut for deres del.

Endringer av planprogrammet etter høring

Planprogrammet er supplert med kommentarer til høringsuttalelser.

Vurdering:

Etter høring er planprogrammet hovedsakelig supplert med kommentarer til innspill.

De fleste innspill tenkes fulgt opp. Fylkesmannens generelle fraråding og varsel om evt. innsigelse dersom spesielle forhold ikke utredes, er kommentert i planprogrammet.

Rådmannen tar til orientering at forslagsstillerne mener planavklart boligfelt Hokstad 1 ikke er aktuelt å utvikle pga. lite attraktiv beliggenhet, høye infrastrukturkostnader, radon og lav kjøpeinteresse. Det samme gjelder eiendomsmeglers råd om at attraktiv beliggenhet er spesielt viktig på Ytterøy.

Reguleringsplan for Hokstad 1, vedtatt 24.08.1989, omfatter 13 eneboligtomter. Dette området inkl. igangsatt regulering av Sundberga er vist i figuren under.

Klikk for større bilde
Planområdene Hokstad 1 og Sundberga.

Klikk for større kart
Reguleringsplan Hokstad 1.

Teoretisk sett kan Hokstad 1 (Toppahalla) omreguleres til andre boligtyper.

Med hensyn til radon gjelder TEK10 § 13-5, som bl.a. angir at bygning skal prosjekteres og utføres med radonforebyggende tiltak slik at innstrømming av radon fra grunn begrenses.

Kommuneplanens mulighet for 13 spredt bebygde boliger på Ytterøy i planperioden må antas å dekke behovet for spredt boligbygging.

Leiligheter i nærheten av fergeleiet, med de kvaliteter det kan gi, kan være et supplement til andre botilbud på øya. At det finnes flere gode argumenter for prosjektet er ikke tilstrekkelig grunnlag for bygging i strandsonen. Her skal flere hensyn utredes.

Boligutvikling på Ytterøy omfattes også av andre saker, men det som er spesielt med Sundberga er at det planlegges leilighetsbygg. Sakene under gjelder andre boformer.

Plan- og utviklingskomiteen har i forhåndsvurderinger i PUK-sak 59/12 og 6/13 tilrådd oppstart av privat regulering av boligfelt (10 boliger) og rorbuer for utleie nord på øya, på eiendommen 363/5, mellom Osnebben og Jørstadsjøen dampskibskai. Dette planarbeidet er ikke satt i gang.

En annen sak som kommunen har under utredning, er svar på en politisk anmodning om utvikling av boligfelt på Ytterøy. I forbindelse med kommunestyrets behandling av sak 76/10 «Budsjett 2011 og Økonomiplan 2011-2014 - Levanger kommune» ble følgende oversendelsesforslag enstemmig oversendt administrasjonen for behandling:
«Som kjent har Fylkestinget redusert ferjetilbudet til Ytterøy fra 1. januar. Det oppfordres om velvillighet til å forsterke boligmulighetene på Ytterøy. Dette kan gjøres ved politisk beslutning om å be tomteselskapet om å starte forhandling med aktuelle grunneiere og foreta en reguleringsplan og en forberedende infrastrukturutbygging i tomteselskapets regi.»

Formannskapet har i møte den 29.06.11, sak 60/11 gjort følgende vedtak:

  1. Arbeidet med utvikling og utbygging av et boligfelt på Ytterøy startes opp når organisasjonen for overtakelse av tomteselskapets arbeidsoppgaver er på plass.
  2. Boligfeltet på Ytterøy tas inn i det kommunale boligbyggeprogrammet som skal utarbeides.


I en rapport har boligutvalget på Ytterøy konkludert med at: «For Ytterøysamfunnet vil det være mest hensiktsmessig å etablere et boligfelt sør og vest for barnehagen (Solbakken/Eid prestegård).» Kommunen har ikke tatt stilling til saken ennå.

Målet med utredningene i forbindelse med planarbeidet for Sundberga må være å gi et tilstrekkelig beslutningsgrunnlag for å vurdere om en her skal tillate utbygging i strandsonen. På bakgrunn av opplysninger i planprogrammet, ser rådmannen ikke behov for å supplere planprogrammet i forhold til fylkesmannens uttalelse.

Adkomst til planområdet er forespeilet over parkeringsplassen til butikken. Miljø- og trafikksikkerhetsmessig er dette svært uheldig. Nedre parkering for prosjektet er tenkt som en fortsettelse av butikkparkeringa. Veien derfra opp til parkeringa går i stigende terreng og har en rettvinklet sving rundt bebyggelsen. Totalløsningen er uheldig både visuelt og funksjonelt. Andre løsninger må vurderes.

Konklusjon

Rådmannen tilrår at annen adkomst, parkering og atkomst fra øst vurderes på nytt.

Rådmannen finner for øvrig at forslag til planprogram på en tilfredsstillende måte gjør rede for formålet med planarbeidet, planprosess, opplegg for medvirkning og behov for utredninger.

Forutsatt vurdering av ovenfornevnte adkomst og parkering innstilles det på at forslag til planprogram for detaljregulering av Sundberga fastsettes i medhold av pbl §§ 4-1 og 12-9.

Til toppen av siden





Publisert: 19.12.2010 07:50 Sist endret: 25.09.2013 20:18
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051