Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Kommunestyret 25.04.12 - sak 22/12 - 1719/315/106 m.fl. - Detaljregulering for Sjøgata 33 C

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2011/4383 - /L12
Nia Bakken Bye - klikk for personkort
Saksordfører: Nina Bakken Bye, H

vedtak

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 18.01.12 3/12
Plan- og utviklingskomiteen 18.04.12 30/12
Kommunestyret 25.04.12 22/12

 

 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 18.04.2012

Forslag i møte:
Ingen.

Avstemning:
Rådmannens forslag til innstilling enstemmig tiltrådt.

INNSTILLING:
Forslag til reguleringsplan datert 25.11.11, sist rev. 22.03.2012, vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-12

Til toppen av siden  

Rådmannens forslag til innstilling:
Forslag til reguleringsplan datert 25.11.11, sist rev. 22.03.2012, vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-12.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse sist rev. 22.03.12 PDF
  2. Plankart sist rev. 22.03.12 PDF
  3. Reguleringsbestemmelser sist rev. 22.03.12 PDF
  4. Tegninger skisseprosjekt 03.03.12 PDF
  5. ROS-analyse 25.11.2011, rev. 22.03.12 PDF
  6. Detaljregulering sammenstilt med områderegulering PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:
Bakgrunn
Planforslaget er utarbeidet av Trønder-plan as på vegne av Sjøgata 33 C AS. Planforslaget legger til rette for bebyggelse i fire etasjer med forretning/kontor/bolig og med tilhørende parkering i bebyggelsen (første etasje). Planen viser også areal for avløpspumpestasjon, parkanlegg, friområde, trafikkområder omkring bebyggelsen samt kai og småbåthavn. Det planlegges 15 leiligheter. Se vedlagte planbeskrivelse for nærmere informasjon.

Forholdet til overordna plan (områderegulering)
Føringer for arealbruken er gitt i områdeplan for Levanger havn, vedtatt 25.05.11. Planforslaget er en detaljregulering av bl.a. felt B/F/K-01 i områdeplanen.

Avgrensningen er i grove trekk fulgt, men planforslaget omfatter noe mer av Tømmerlunden enn forutsatt i områdeplanen. Dette for å få til en hensiktsmessig offentlig parkeringsplass. (Østlig del av Tømmerlunden skal inngå i detaljregulering av nabofelt). Andre avvik fra områdeplanen er nærmere omtalt i saken.

Vedlegg 6 viser sammenhengen mellom områdeplan og foreslått detaljregulering.

Klikk for større kartIllustrasjonen til høyre, fra områdeplanens planbeskrivelse, viser framtidige siktlinjer. Fire siktlinjer berører aktuell detaljregulering.

Forholdet til forskrift om konsekvensutredning
Det er gjennomført konsekvensutredning i forbindelse med områdeplanen.
Detaljreguleringen utløser ikke krav om ny konsekvensutredning.

Forholdet til forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre
Områdeplanen har ingen begrensning ift. kjøpesenter, men angir heller ikke at forretning kan omfatte kjøpesenter. I kommunens sentrumsavgrensning har planområdet status som et avlastningsområde innenfor sentrum, men rådmannen ser på havneutbyggingen som en naturlig byutvikling tett opptil dagens bykjerne.
 
I forslag til bestemmelser er mulighet for forretning begrenset til 1. og 2. etasje, men begge etasjene tenkes også benyttet til andre formål. Det er opplyst at det planlegges 245 m2 forretning av type postordresalg. Krav til parkering vil sannsynligvis begrense omfanget. Kjøpesenterstoppen anses følgelig lite relevant i denne saken.

Planområdet
Planområdet er på 5203 m2 og ligger i Levanger sentrum, mellom fergeleiet og Gunnlaug Ormstunges gate. I øst omfatter planforslaget småbåthavn i Sundet og i vest avgrenses planen omtrent midt i eksisterende parkeringsplass. Planområdet omfatter bl.a. Sjøgata 33 C (nåværende tomt til Nærengros ved fergeleiet).

Planstatus
Planområdet omfattes av kommunedelplan ”Sundet - havna”, vedtatt 14.05.03. Føringene for planområdet er imidlertid mer detaljert fastlagt i senere områderegulering.
Planområdet omfattes altså av områderegulering for Levanger Havn, vedtatt 25.05.11.

Områdereguleringen er i grove trekk fulgt opp i foreslått detaljregulering, men noen forhold har vist seg vanskelig å følge opp. Avvikene er omtalt under aktuelle tema.

Ifølge områdereguleringen skal det gjøres rede for grunnforhold med evt. forurensninger eller radon, materialbruk i bygninger og utomhusanlegg inkl. evt. kaifronter, strømforsyning, energiløsninger, avfallshåndtering, geotekniske forhold, evt. støyskjermingstiltak, universell utforming, sikkerhet sjøtomter, sjøsikkerhet, masseoppfylling/terrengnivå (inkludert evt. motfyllinger i sjø), vann- og avløpsforhold.
Dokumentasjon på at støykravene i § 3.3 overholdes skal vedlegges detaljreguleringen.

Planforslaget
Generelt
Foreslåtte reguleringsformål går fram av plandokumentene. Hovedintensjonen er å legge til rette for bebyggelse i 4 etasjer med bolig, forretning, kontor og parkering.

Områdeplanens mulighet for tjenesteyting og bevertning er ikke videreført.

I områdeplanen har Tømmerlunden formålet gatetun (offentlig). Dette arealet foreslås nå detaljregulert til offentlige formål som park, felt for eksisterende avløpspumpestasjon, parkeringsplass, veg og gang- og sykkelveg. Formålene anses å følge opp områdeplanen.

Områdeplanens bestemmelse om at det skal anlegges stier inne på området som letter beboernes, arbeidstageres og besøkendes tilgang til sjøen og grønnstruktur er ikke videreført i bestemmelsene, men planen viser flere relevante gangforbindelser.

Bebyggelsen
Se planbeskrivelse og illustrasjoner for utfyllende informasjon om planlagt utbygging.

Ved offentlig ettersyn var det foreslått maks gesims 12,5 m over planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen, som forutsatt i områdeplanen. Etter høring er gesimshøyden i stedet angitt med kotehøyde, og det er tatt hensyn til at bebyggelsen (golvnivå i første etasje) kan ligge 20 cm lavere enn antatt ved offentlig ettersyn.
Maksimal gesimshøyde er satt til kote +16,50. Bebyggelsen skal ha flatt tak.

Områdeplanen åpner for at det i detaljregulering kan fastsettes større byggehøyde for trappehus, heishus og andre nødvendige tekniske installasjoner. Etter høring er det tatt med at takoppløft over personheis kan tillates inntil kote +17,00. Ved høring var trapperom i vedlagte illustrasjonsprosjekt litt høyere enn resten av bygget.

Områdeplanens bestemmelse om at høyden er satt for å kunne realisere den inntrukne 4. etasje og opprettholde den gjennomgående siktlinjen fra Gunnlaug Ormstunges gate og opp gjennom Sundet, er fulgt opp ved siste revisjon av bestemmelsenes § 3-1. Når det gjelder siktlinjer (se illustrasjon tidligere i saken) er det i planbeskrivelsen sagt at: Planlagt gate nord/øst for prosjektet vil få utsikt til Levanger-sundet i et hull (åpning) tvers gjennom bygningen i en høyde/bredde lik ca. 6 x 10 m. Foreløpige illustrasjoner viser at store deler av 4. etasje er inntrukket ift. underliggende etasje. Siktåpning og inntrekking av 4. etasje (mot vest og mot fergeleiet), er tatt med i bestemmelsenes § 3-1.

Områdeplanens bestemmelse om minste gesims på 6 m er ikke videreført. Mulighet for fire etasjer i stedet for tre ble for øvrig endret i områdeplanen etter ønske fra utbygger/grunneier.

I form ligner omriss av planlagt bebyggelse områdeplanens veiledende omriss, men gårdsrom/-plass i nord har blitt noe mindre. Bebyggelsen har fortsatt noe karrépreg, som forutsatt i områdeplanen. Planforslaget avviker noe fra områdeplanen mht. formålsbegrensning, byggegrenser og planlagt omriss.

Det planlegges 15 leiligheter. Formål for hver etasje er angitt i bestemmelsenes § 3-1. Første etasje kan benyttes til parkering, boder, tekniske rom og forretning/kontor. 2. etasje kan benyttes til boliger og forretning/kontor. 3. og 4. etasje kan benyttes til boliger. Områdeplanens bestemmelse om at det ikke tillates boliger i 1. etg.er dermed ivaretatt.

Områdeplanens bestemmelse om at det ikke tillates bakkeparkering er fulgt opp. Det er forutsatt parkering i bebyggelsen og det er ikke tillatt å parkere på gårdsplassen.

Områdeplanens bestemmelse om at minst 25 % av bebyggelsens bruksareal skal være kontor og forretning videreføres ikke. Andelen vil sannsynligvis ligge noe i underkant.
Ifølge planbeskrivelsen planlegges det 245 m2 forretning/kontor.

Områdeplanens bestemmelse om at arealer i 1. etasje i størst mulig grad skal nyttes til virksomheter som er publikumsorientert videreføres ikke. Planlagt forretning av type postordresalg er ikke publikumsorientert, heller ikke privat parkering. Utbyggingen er relativt begrenset, bakkeparkering er ikke tillatt og p-kjeller eller frikjøp antas uaktuelt. Rådmannen har følgelig forståelse for at parkering i første etasje begrenser mulighetene for forretning/kontor i samme etasje.  

Områdeplanens bestemmelse om at fasadene skal ha vesentlig preg av vinduer og inngangspartier mot fortau er ikke videreført i bestemmelsene. Her planlegges det hovedsakelig parkering i første etasje. Dvs. at andre forhold vektlegges.

Estetikk
Bestemmelser fra områdeplanen er videreført. Etter høring er også bestemmelsen om at bebyggelsen skal utføres med variasjon i fasadeliv og materialbruk videreført. I planbeskrivelsen er det gjort rede for materialbruk, men dette er ikke juridisk bindende.

Grad av utnytting
Det bebyggbare området er i detaljreguleringen begrenset i forhold til i områdeplanen, og prosentandelen som kan bebygges er oppjustert. Det bebyggbare området er imidlertid noe utvidet i øst og vest. Dette gjelder detaljer/utbygg for planlagt bebyggelse.
Det foreslås %-BYA = 100 % av bebyggbart formål på ca. 1210 m2.

Områdeplanen angir minimum og maks %-BYA på hhv. 40 og 70 % av et formålet på ca. 1480 m2, som også omfattet det arealet som nå foreslås detaljregulert til gårdsplass og plass for renovasjon. Ifølge områdeplanen kan 592 til 1036 m2 bebygges.

Ca. 174 m2 mer bebyggbart areal kan aksepteres, forutsatt at det ikke går vesentlig utover tilliggende områder eller andre forhold. Parken i øst blir noe mindre. 

Biladkomst og gang-/sykkelveg
Det foreslås hovedadkomst fra Gunnlaug Ormstunges gate, men med mulighet for varelevering via gang- og sykkelveg på motsatt side av bygget.

Plankartet viser 4 avkjørselspiler. En gjelder for varetransport og transport av forflytningshemmede til gårdsplass. Den i sør gjelder varetransport til forretning/kontor. De to siste gjelder adkomst til garasjeanlegg i 1.etasje.
I tillegg vil offentlig parkeringsplass få adkomst fra Gunnlaug Ormstunges gate.

Forholdene for myke trafikanter anses gode, med fortau langs Gunnlaug Ormstunges gate og gang- og sykkelveg langs Sundet (rundt bygning). Det er gjort endringer i bestemmelsenes § 4-1, for å bedre frisikt i avkjørsler. Park 1 og parkeringsplass gir mulighet for å krysse planområdet nord-sør. Varelevering med adkomst via gang- og sykkelveg er ikke ideelt, men trafikkomfanget antas å bli lite.
 
Gang- og sykkelveg 1 (nærmest Sundet) avviker noe fra områdeplanen i bredde og retning, men den flukter med planlagte videreføringer. Fortauet langs Gunnlaug Ormstunges gate får også ett litt smalere parti.

Gjennom formålene Parkering/GS2 og Gang- og sykkelveg 1 er det lagt til rette for to siktlinjer gjennom planområdet.

Områdeplanens bestemmelse om at alle tilliggende veger til et kvartal skal være ferdigstilt før området bebygges anses videreført i bestemmelsenes § 7. Veg 1 (Gunnlaug Ormstunges gate) er ikke nevnt, da dette er eksisterende gate.

Kai
Kaiformål med tilhørende bestemmelse er iht. områdeplan, bortsett fra at det nå ikke framgår at anlegget skal inngå i utomhusplaner for tilliggende kvartaler. Etter høring er midlertidig opparbeiding som friområde angitt i bestemmelsenes § 7, jf. utbyggingsavtalens omtale av areal mot småbåthavn.

Parkering
Boligparkering:
Foreslått minstekrav (0,75 plass pr. boenhet + 0,5 pr. hybel) er iht. områdeplanen.

Parkering for forretning/kontor:
Det foreslås en reduksjon ift. områdeplanen - 1 plass pr. 65 m2 BRA i stedet for pr. 50 m2 BRA. Dette begrunnes med at forretningsvirksomhet av type postordresalg eller lignende medfører et lavere parkeringsbehov enn ordinær forretningsvirksomhet.
Bestemmelsene angir at forretning i tillegg skal ha lasteareal for vare- og lastebiler. Skjerming av varelevering skal vises i utomhusplan.

Planlagte parkeringsplasser innomhus
Det planlegges 16 parkeringsplasser i 1. etasje, hvorav 5 er HC-parkering.
12 av disse plassene er tiltenkt de 15 leilighetene. Dette gir 0,8 parkeringsfelt pr. boenhet. De resterende 4 parkeringsplassene er tiltenkt kontor/forretning. Dette gir ca. 1 p-plass pr. 61,25 m2 BRA.

Offentlig parkering i Tømmerlunden
Områdeplanens regulering av Tømmerlunden til gatetun forutsetter færre parkeringsplasser. I detaljreguleringen er deler av gatetunet foreslått som parkeringsplass. Planforslaget viser 14 plasser, hvorav en (ca. 7 %) HC-plass. Hvis en ser områderegulering og foreslått detaljregulering i sammenheng (se vedlegg 5), vil framtidig siktlinje ikke bli helt ideell, men inntil videre er denne blokkert av eksisterende bebyggelse. Planløsningen kan endres i forbindelse med detaljregulering av nabokvartal KBA-1.

HC-parkering
Minstekravet i bestemmelsene (5 %) er tilfredsstillende.

Sykkelparkering skal ifølge bestemmelsene avsettes på gårdsplass.

Lek og uteopphold
Ifølge forslag til bestemmelser skal det avsettes 25 m2 felles eller offentlig uteoppholdsareal pr. leilighet. Dette er iht. områdeplanen, som for øvrig her tillater at deler av uteoppholdsareal blir dekket av parker innenfor reguleringsplanen.

For 15 boenheter vil det være krav om minst 375 m2 uteoppholdsareal.
I planforslaget er det forutsatt at dette dekkes i offentlig og privat/felles parkanlegg rundt bygning. Park 1 (offentlig) og park 2 og 3 (privat/felles) omfatter til sammen vel 1 mål, men ikke alt er like egnet til opphold.
Det er for øvrig foreslått mer parkareal enn forutsatt i områdeplanen. Dette gjelder privat park 2 og 3. Dette er areal mellom bygget og offentlig gang- og sykkelveg.

Ifølge planbeskrivelsen vil parkområdet rundt bygning bli benyttet og tilrettelagt som uteoppholdsarealer. Området vil bli utformet med vegetasjon, en betydelig andel belegningsstein, belysning, benker, lekeapparat og annet utstyr.

Park 1 ”Tømmerlunden” skal være for allmennheten, men også dekke planlagte boligers behov for uteopphold. Det kan bli en utfordring å løse dette uten å privatisere plassen. Detaljert løsning skal gå fram av utomhusplan som vedlegges bygge-/rammesøknad.

Ifølge områdeplanen skal uteareal for lek og opphold for barn og unge, ferdigstilles samtidig med boligene det skal betjene. Dette er delvis hensyntatt i detaljreguleringen, da det foreslås ferdigstilling fire måneder senere.

Grønnstruktur (friområde og parker)
Parkområdene (Park 1, 2 og 3) er omtalt ovenfor. Foreslåtte bestemmelser er en utdyping av områdeplanens bestemmelser for gatetunet Tømmerlunden. Detaljert utforming med vegetasjon, belysning og sittemuligheter skal vises i utomhusplan.

Friområdet ligger ned mot Sundet og småbåthavna. Formål og bestemmelser er iht. områdeplanen.

Småbåthavn (anlegg i sjø)
Formål og bestemmelser er iht. områdeplanen, men det er spesifisert i bestemmelsene at det tillates flytebrygge med tilhørende utstyr. Det er ikke gitt rekkefølgebestemmelse om opparbeidelse.

Universell utforming og tilgjengelig boenhet
Se bestemmelsenes § 2-5. I samsvar med områdeplanen er det foreslått at minst 40 % av boligene skal tilfredsstille krav om tilgjengelig boenhet. Minstekravene i TEK 10 vil imidlertid gjelde, og med 4 etasjer vil det være krav om heis. Da øker også tilgjengelighetskravene og det blir krav om universell utforming av utearealene. Videre krever TEK 10 universell utforming av byggverk for publikum og arbeidsbygning.

TEK10 har ikke konkrete krav til HC-parkering, men dette er angitt i planen.

Det kan gis bestemmelser med krav om undersøkelser med sikte på å overvåke og klargjøre virkninger for bl.a. tilgjengelighet for alle, ved gjennomføring av planen. Dette vil gi større fokus på tilgjengelighet og universell utforming. Tiltakshaver bør uansett benytte sjekklister for å sikre at kravene i TEK 10 blir oppfylt.

Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS)
Ifølge planbeskrivelsen er følgende mulige trusler identifisert:

Naturgitte forhold: Ustabil grunn, tidevann/stormflo, flom i Levangerelva og radon.

Infrastruktur: Ulykker med farlig gods og ulykker på sjø.

Grunnforhold:
Planområdet er i plandokumentene vurdert som sikkert mot skredhendelser som involverer kvikkleire, men det må utføres geotekniske vurderinger og evt. supplerende grunnundersøkelser før utbygging. Dette er synliggjort i bestemmelsenes § 3-1.

Trafikk:
Planene vil ikke ha vesentlig innvirkning på trafikksikkerhet og framkommelighet, verken for gående, syklende eller kjørende.

Klima:
Det vil ikke oppstå endringer i lokalklimatiske forhold som følge av planen.
Områdeplanens krav til minste kotehøyde +3,8 for golv i første etasje var videreført ved offentlig ettersyn, men har på bakgrunn av tilleggshøring blitt justert ned til kote +3,6. Områdeplanens krav til minste kotehøyde +3,6 for fyllinger er ikke videreført. Det er i stedet sagt at nivå for fyllinger avklares i utomhusplan.

Støy:                                                                                                                                 Det er ikke foretatt støyberegning eller støymålinger for planområdet. Det foreligger følgelig ingen dokumentasjon på at støykravene vil bli overholdt, slik områdeplanen krever, men det er foreslått bestemmelser som skal sikre tilfredsstillende støynivå.

Det antas for øvrig at støy fra trafikk (vegtrafikk og båttrafikk) er såpass lav at dette ikke vil være til vesentlig sjenanse for de planlagte leilighetene.

Planområdet berøres ikke av Statens vegvesens støysonekartlegging langs Kirkegata.

Kulturminner
Kommunen kjenner ikke til verneverdige kulturminner i området.
Planområdet ligger utenfor foreslått kulturmiljøfredning i Levanger sentrum.

Biologisk mangfold - forholdet til naturmangfoldloven
Sundet er blant annet en svært viktig plass for bl.a. ærfugl. Rådmannen er usikker på hvordan småbåthavn (flytebrygge) og sjøvarmepumpe vil påvirke forholdene i Sundet. Tiltakene ikke er nærmere beskrevet. I forbindelse med forslag til reguleringsplan for hotell og kulturhus i Sundet, foreligger uttalelse fra Landbruk og naturforvaltning (19.10.2009) vedrørende biologisk mangfold. Her nevnes bl.a. feltarbeid i regi av NIVA knyttet til kartlegging av marine naturtyper i kommuner ved Trondheimsfjorden. Vi finner at kartleggingen ikke viser forhold som må hensyntas innenfor aktuell detaljregulering. Planens detaljeringsnivå gjør det vanskelig å vurdere effekter på strømningsforhold i Sundet.

Energiløsninger
Planområdet ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme.

Da det ikke foreligger dokumentasjon som tilsier at kommunen kan fravike tilknytningsplikten, og konsesjonær heller ikke kan love levering av fjernvarme, er områdeplanens bestemmelse videreført.

Det går imidlertid fram av planbeskrivelsen at bygningen planlegges som meget energibesparende med isolasjon i tak og vegger som overgår kravene i TEK 10. Samt at oppvarming skal skje via sjøvarmepumpe og vannbårent varmeanlegg. At dette er en bedre løsning enn fjernvarme må dokumenteres ved bygge-/rammesøknad.

Strømforsyningen skal ifølge områdeplanen redegjøres for i detaljreguleringsplan.
Dette er ikke gjort, og det forutsettes følgelig at dette blir innomhus.

Renovasjon
Det er forutsatt underjordisk anlegg (§ 3-4), som forutsatt i områdeplan.
Formålets størrelse synes noe knapt, men med tilliggende gårdsplass burde det være mulig å løse dette. Evt. snumulighet for kranbil er ikke nærmere vurdert. Gunnlaug Ormstunges gate vil bli en blindveg i framtida, men en ny gate er planlagt rett imot aktuell gårdsplassen, se plansammenstilling i vedlegg 5.

Utbyggingsavtale
Ifølge områdeplanen skal det foreligge utbyggingsavtale for bl.a. opparbeidelse av parker og plasser inkl. Tømmerlunden. Offentlig ettersyn av utkast til utbyggingsavtale ble kunngjort den 10.03.12, og høringsfristen var satt til 10.04.12. Tilhørende utbyggingsavtale forutsettes sluttbehandlet i samme PUK-møtet.

Planprosess
Medvirkning
Det ble avholdt forhåndskonferanse/oppstartsmøte den 10. mai 2011.
Igangsetting av planarbeidet ble annonsert i Levangeravisa i april 2011.
Det ble sendt informasjonsbrev til berørte grunneiere og til høringsparter.
Forhåndsuttalelser fra fylkesmannen, fylkeskommunen, NVE, NTNU Vitenskapsmuseet og Bio Varme AS er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen.

I kommunen er planforslaget forelagt: Kommunalteknikk, Bygg og eiendom, barnerepresentant, kommunelege, helsekoordinator, fagperson for universell utforming samt Brann og redning. Det er kun mottatt en uttalelse:

Barnerepresentanten, 06.12.2011
Viser til planbeskrivelsens pkt 5.4, uteoppholdsarealer/lek i tilknytning til boliger, der det står følgende: Parkområde rundt bygning vil bli benyttet og tilrettelagt som uteoppholdsarealer.

For å kunne vurdere dette punktet på en god måte er jeg avhengig av følgende tilleggsopplysninger:

  • Størrelsen på området som blir tilrettelagt som uteoppholdsareal.
  • Blir området ferdigstilt samtidig som leilighetene?
  • Utforming/innhold (eks. sandkasse, leiker, balløkke m.m.).
  • Dekker området alene kravet om avsatt areal?


Kommentar:
Uttalelsen er forelagt forslagsstiller. Beskrivelse og bestemmelser ble revidert 16.12.11. Se også vurdering i saken under lek/uteopphold.

Offentlig ettersyn
Planforslaget har vært på høring / offentlig ettersyn i samsvar med Plan- og utviklingskomiteen i Levanger sitt vedtak i møte den 18. januar 2012, sak 3/12. Komiteen vedtok noen endringer av bestemmelsene, og dette ble gjennomført før høring. Offentlig ettersyn ble kunngjort den 21.01.12 og berørte parter ble tilskrevet med brev av 20.01.2012. Høringsfristen var 3. mars 2012.

Den 17.02.12 ble forslag om 20 cm lavere minimumsnivå for gulv i første etasje sendt på en tilleggshøring til NVE og fylkesmannen med samme høringsfrist.

Det er mottatt følgende høringsuttalelser:
01  NVE, 08.02.2012 og 23.02.12
02  Eldres råd i Levanger, 15.02.2012
03  Rådet for likestilling av funksjonshemmede, 16.02.2012
04  Sagas Hall borettslag, 14.02.12
05  Statens vegvesen, 27.02.12
06  NTE Nett AS, 05.03.12
07  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 03.03.12
08  Nord-Trøndelag fylkeskommune, 28.02.12
09  NTNU Vitenskapsmuseet, 06.03.12
10  Bio Varme AS, 29.03.12

I det følgende er høringsuttalelsene oppsummert og kommentert:

01  NVE, 08.02.2012 og 23.02.12
Geoteknikk:
I geoteknisk notat fra Rambøll ”Vurdering av skredfare for reguleringsplan” av 17.10 2011 vurderes planområdet som sikkert mot skredhendelser som inkluderer kvikkleire. Det poengteres imidlertid at det er nødvendig med geotekniske vurderinger i forbindelse med selve tiltaket. Dette er tatt inn i reguleringsbestemmelsenes § 3-1. Dette er positivt men vi vil anbefale at dette punktet flyttes til § 7 Rekkefølgebestemmelser.

Tidevann/Stormflo:
I første brev er NVE positiv til vurderingen i ROS-analysens § 4-2, hvor det var konkludert med at nivå på gulv i 1 etg. skal ikke legges lavere enn 3,8 moh. For å kunne hjemle dette juridisk anbefaler NVE at dette tas inn i bestemmelsene.

I NVEs andre brev, som svar på kommunens tilleggshøring 17.02.12,  viser NVE til tidligere uttalelse til saken, og skriver følgende:

Av utbyggingstekniske årsaker er det et ønske om å redusere laveste gulvnivå i 1. etg. fra kote 3.8 meter til kote 3,6 meter. I følge kommunen vil en minste høyde på 3,6 meter ligge 12 cm over stipulert 200 års stormflo. Dette nivået vil da ifølge kommunen være 22 cm over 100 års stormflo for 2100. Kommunen har benyttet DSBs veileder - Håndtering av havnivåstigning i kommunal planlegging som veileder.
Iht. denne bør det legges til 10 cm for gjentaksintervall på 200 år. Ifølge kommunen innebærer dette at kote +3,6 vil ligge 12 cm over 200 års stormflo for 2100.

Et laveste gulvnivå på kote 3,6 oppfyller etter det vi kan se PBLs § 28-1/TEK l0s § 7-2s krav til sikker byggegrunn. Vi har således ingen innvendinger til en slik kotehøyde. Hvorvidt dette er tilstrekkelig høyde på sikt mht. maksimal stormflo i uvær (bølgeslag) vil være opp til kommunen å vurdere.

Flom:
ROS-analysen konkluderer med at området i liten grad er flomutsatt men at dette imidlertid må tas i betraktning. På hvilken måte en vil forholde seg til dette er ikke utdypet nærmere.

Kommentar:
Bestemmelse om geoteknisk undersøkelse er hjemlet i PBL § 12-7 nr. 12 (krav om undersøkelser), og ikke PBL § 12-7 nr. 10 (rekkefølge). Bestemmelsen kunne evt. vært flyttet til fellesbestemmelsene, men er beholdt under byggeformålet.

Tidevann/stormflo: Bølgepåvirkningen i uvær vil sannsynligvis avta innover i Sundet, og antas å være forholdsvis liten ved aktuelt planområde. Minimum golvnivå for første etasje er i bestemmelsene endret fra kote +3,8 til kote +3,6.

Flom: Sannsynligheten for særlige flomskader er i vedlagte ROS ansett som lav.   

02  Eldres råd i Levanger, 15.02.2012
Eldres råd har i møte 8. februar, sak 4/12, gitt følgende høringsuttalelse:
Rådet har gjennomgått planens mange detaljer, og mener den ivaretar det som er av betydning for personer med ulike spesielle behov, bl.a. også eldre.

I Eldres råd ble det utrykt skepsis til den løsning som er valgt for oppvarming, da denne egentlig baserer seg på kun elektrisk funksjonalitet.
Ut over dette ser ikke rådet behov for endringer og/eller justeringer.

Kommentar:
Når det gjelder oppvarming må utbygger forholde seg til gjeldende lover, forskrifter og bestemmelser i detaljregulering. Reguleringsbestemmelsene forutsetter i utgangspunktet tilknytning til fjernvarme, men høringsuttalelse fra fjernvarmekonsesjonær (Bio Varme) tyder på at utbygger får fritak for dette.

TEK10 § 14-7 Energiforsyning andre ledd sier følgende:
”Bygning over 500 m2 oppvarmet BRA skal prosjekteres og utføres slik at minimum 60 % av netto varmebehov kan dekkes med annen energiforsyning enn direktevirkende elektrisitet eller fossile brensler hos sluttbruker.”
Av veiledningen går det fram at typiske løsninger for å tilfredsstille kravet kan være solfanger, fjernvarme, varmepumpe, pelletskamin, vedovn, biokjel, biogass, bioolje, etc.
(I denne detaljreguleringen er mulige løsninger listet i reguleringsbestemmelsene).

Beredskapsmessig kan det trolig ikke kreves løsning som gir mulighet for oppvarming under evt. strømbrudd. Sannsynligvis vil flere av løsningene som oppfyller kravet i TEK10-§ 14-7 trenge elektrisitet for å fungere.

03  Rådet for likestilling av funksjonshemmede, 16.02.2012
Rådet har i møte 07.02.12 gitt følgende høringsuttalelse:
Rådet ønsker å presisere deler av det som står som bestemmelser i detaljreguleringen.

Universell utforming
Bebyggelse og uteområder skal utformes med prinsipp om tilgjengelighet for alle.
Minst 40 % av nye boenheter skal tilfredsstille krav om tilgjengelig boenhet, ved at alle hovedfunksjoner skal ligge på inngangsplan eller plan med heiseadkomst.

Alt gangareal må ha fast dekke som ikke gir for stor friksjon eller nivåforskjeller for Rullestolbrukere og personer med gå-hjelpemidler. Fortau og andre gangarealer skal belegges med asfalt eller annet belegg med tilsvarende jevn overflate. Kantsteinen skal kunne fungere som ledelinje for blinde. Derfor skal avslutning av fortau mot kjøreareal utformes med kantstein.

Areal mot publikumsinnganger skal tilrettelegges for gående og skilles fra kjøreareal og parkeringsareal. Utearealer som er forbeholdt fotgjengere skal utformes slik at de fungerer tilfredsstillende for alle grupper fotgjengere, inkludert personer med bevegelses- og orienteringsnedsettelser.

For øvrig er vi opptatt av lyssetting, kontraster og farger med tanke på blinde og svaksynte. Antall HC-parkeringer skal minimum tilsvare 5 % av det totale antallet plasser.

Kommentar:
Uttalelsen tas til orientering.

04  Sagas Hall borettslag, 14.02.12
Styret viser til sitt tidligere svar vedrørende begrenset høring for samme sak.

Maks gesimshøyde mot sjøen/Sundet settes til 9,9 m over grunn
Vi er enige med plankonsulent Naarud Stokke Wiig som ikke anbefaler at bebyggelse mot sjøkant bygges høyere en bakenforliggende bebyggelse. Vi peker også på uttalelse fra Nord-Trøndelag fylke vedr. dette punkt. Disse anmerkninger er ikke tatt hensyn til.

Tilbaketrukket 4. etg. / siktlinjer
4. etg. mot øst er ikke inntrukket, men ligger delvis i akse 4.
Siktlinje fra flere leiligheter i Sagas Hall nord / syd i Gunnlaug Ormstunges gt. blir derved forskjøvet vesentlig østover. Det er av stor betydning for vårt borettslag at vegg/heissjakt i aksene 4/A/M i 4. etg. blir trukket mot akse 1 (vest), da dette vil utvide vår siktlinje mot Staupshaugen og Sundet som med dette bygget blir sterkt redusert.

Topp heissjakt/trapperom blir høyere en regulert høyde 13,2 m.

Tømmerlunden
Vi går ut fra at parkområdet Tømmerlunden blir planlagt og utbygget av kompetent hagearkitekt og entreprenør, og at den parkmessige behandling blir utført ved fullføring av byggearbeidene.

Kommentar:
Den begrensede høringen borettslaget viser til ble utført ifb. områderegulering av Levanger havn. Høringen gjaldt maks gesimshøyde i felt B/F/K-01 (Sjøgata 33 C). Ved offentlig ettersyn av områdereguleringen i 2010/2011 var gesimshøyden foreslått til 9,9 m, men utbyggers ønske om 12,9 m ble sendt på en begrenset høring.

Områdereguleringen ble vedtatt av Levanger kommunestyre i møte den 25.05.11, sak 25/11. Kommunestyret vedtok følgende endring av planen:
”Bebyggelse/anlegg BF/K-01 tillates en gesimshøyde på 12,5 m for derigjennom å kunne realisere den inntrukne 4. etasje og opprettholde den gjennomgående siktlinjen fra Gunlaug Ormstunges gate og opp gjennom Sundet.”

Kommunen har ikke mottatt klage på kommunestyrets vedtak av områderegulering. I denne detaljreguleringen har rådmannen forholdt seg til kommunestyrets vedtak, og ikke lagt opp til noen ”omkamp” om gesimshøyder. Etter høring av detaljreguleringen er det likevel foreslått som juridisk bindende at 4. etasje skal være inntrukket mot vest og mot fergeleiet. Dette i samsvar med illustrasjoner.

Aksene som borettslaget viser til, gikk fram av illustrasjonsprosjekt vedlagt offentlig ettersyn. I vedlagte reviderte skisseprosjekt har aksene andre navn.

Det er illustrert at 4. etasje er inntrukket mot øst (mot parken), men rådmannen ser ikke behov for å gjøre dette juridisk bindende for utbyggingen.

Plassering av trapp-/heissjakt er ikke bestemt i detaljreguleringen. Topp heissjakt / trapperom var illustrert høyere enn foreslått maks gesims ved offentlig ettersyn. Utbygger har som følge av dette bedt om større byggehøyde kun for takoppløft over personheis, ikke for trapperommet. Lokalisering av heissjakt ser rådmannen ikke behov for å fastsette i planen.

Med de forutsetninger som er lagt i områderegulering for Levanger havn, kan ikke borettslaget forvente å opprettholde samme utsikt til Staupshaugen og Sundet på sikt.

Tømmerlunden: Parkområde 1 og parkeringsplass skal opparbeides iht. detaljregulering og utbyggingsavtale. Nærmere detaljer skal vises i utomhusplan, ifb. byggesøknad. Det kan ikke tas stilling til hvem som skal gjøre hva i en detaljregulering. I utbyggingsavtalen går det fram hvem som har ansvar for hva.

05  Statens vegvesen, 27.02.12
Tilrettelegging for gående og syklende
Vi registrerer at planområdet er avgrenset slik at planen ikke viser en sammenhengende gang og sykkelveg langs planområdet. I områdeplan for Levanger havn vektlegges intensjoner om sammenhengende gang- og sykkelveger langs sjøsiden, og gode forbindelser for myke trafikanter. Vi forutsetter at gang- og sykkelvegen videreføres som forutsatt i områdeplan for Levanger havn.

Boliger med fellesarealer bør ha sykkelparkering, og vegvesenet anbefaler at
sykkelparkering tas inn og sikres i reguleringsbestemmelsene. Dette er også i samsvar med bestemmelse § 3.1 i områdeplan for Levanger havn.

Adkomst
Er det nødvendig med fire krysninger av fortau/gang- og sykkelvegareal med tanke på å ivareta trafikksikkerhet og fremkommelighet for myke trafikanter?

Kommentar:
Adkomst
Utbygger ønsker ikke å begrense antall avkjørsler, i hvert fall ikke fra Gunnlaug Ormstunges gate. Jf. bestemmelsenes § 3-5 er det forutsatt lite motorisert ferdsel på gårdsplass. Pga. siktåpning ”gjennom” bygget er planlagt parkering i første etasje ikke sammenhengende, se vedlagte skisseprosjekt. I samsvar med reviderte bestemmelser bør det gjøres tiltak for å bedre frisikt i avkjørsler, når bebyggelsen planlegges i fortauskant. Gata vil i framtida bli en blindveg, men det er vanskelig å forutsi hvor mesteparten av gangtrafikken gjennom området vil gå. Antall avkjørsler opprettholdes.

I denne planen er det ikke tatt stilling til opparbeidelse av gang- og sykkelveger utenfor planområdet. Disse kan imidlertid opparbeides på grunnlag av områdereguleringen.

Sykkelparkering
I § 3-5 Gårdsplass, går det fram at det skal avsettes område for sykkelparkering. Det er ikke gitt bestemmelser om arealets størrelse, antall plasser eller evt. fysiske løsninger (sykkelstativ). Utbygger har følgelig noe frihet mht. løsningen. Etter høring er det presisert i bestemmelsenes § 2-8 at sykkelparkering også skal vises i utomhusplan.

06  NTE Nett AS, 05.03.12
Ingen merknader til planen, men registrerer at tiltakets behov for strømforsyningsanlegg ikke er kommet med i planen. Noe avhengig av effektbehov må det avsette plass i første etasje for egen nettstasjon alternativt utvendig nettstasjonsplass som kan dekke tiltakets behov for strømforsyningsanlegg. Ber om å bli kontaktet med tanke på å få avklart evt. tiltak ift. eksisterende nettanlegg og få synliggjort i planen tiltakets behov for nettanlegg.

Kommentar:
Det er ikke lagt til rette for noen ny trafo og det forventes at dette løses ifb. bygget.

07  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 03.03.12
Miljøvernavdelingen skriver at planen inngår i områdereguleringsplan for Levanger havn og er i hovedtrekk i tråd med denne. Ingen merknader.

Landbruksavdelingen og Kommunalavdelingen: Ingen merknader.

Kommentar:
Uttalelsen tas til orientering.

08  Nord-Trøndelag fylkeskommune, 28.02.12
Føringene i områdeplanen er stort sett fulgt opp, delvis gjennom bestemmelser som vil gi samme resultat som områdeplanen legger til rette for.

Første etasje i bebyggelsen skal i hovedsak benyttes til parkering. Ut ifra skissert prosjekt vil dette gi en svært lukket og ensformig fasade mot bakkenivået, der park og gangveg på alle sider gjør at dette er fasader mot publikum. Vi anbefaler at det stilles krav til bearbeiding av fasaden i første etasje, for å skape mer variasjon og åpenhet.

Områdeplanen legger vekt på siktlinjer i havneområdet, hvor en siktlinje går midt gjennom planlagt bebyggelse. Skissert byggeprosjekt tar hensyn til dette med en åpning på 6 x 10 m tvers gjennom bygningen. Dette er imidlertid ikke satt som krav i reguleringsbestemmelsene. Likeså er en fjerde etasje inntrukket, uten at det er stilt krav i bestemmelsene. For at åpningen gjennom bygget og tilbaketrukket fjerde etasje skal sikres gjennomført, må dette tas inn som konkrete bestemmelser til planen.

Bestemmelsen i § 3-2 mener vi er uklar da det gjelder et smalt område for bebyggelse og anlegg, men henvises til § 2-2 som angår støyskjerming. Dette må uttrykkes entydig.

Siktlinjen gjennom Tømmerlunden bør sikres med bestemmelser til formålet § 5-2 Park.

Kulturminner:
Det er ikke kjent freda kulturminner fra tida før 1537 i planområdet. Vi har av den grunn ingen innvendinger til planen. Minner likevel om aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminneloven § 8 dersom noen treffer på upåviste freda kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene.

Kommentar:
Fasadeutforming: § 2-4 er supplert noe, se oppsummering av endringer til slutt i saken.

Siktelinjer: §§ 3-1 og 4-4 er supplert noe, for å gjøre nevnte forhold mer bindende.
Se oppsummering av endringer til slutt i saken. I § 3-1 er det tatt hensyn til forhold som er planlagt i sikteaksen. Dette gjelder illustrert svalgang i andre etasje samt at innkastdel for søppelcontainere under bakken rager ca. 1,1 m over bakken.
Kommunen ser ikke samme behov for å fastsette siktsektor gjennom parkområde 1.

Inntrukket 4. etasje: § 3-1 er supplert med inntrekking mot vest og mot fergeleiet.

§ 3.2: Det er henvist til § 3-1 i stedet for § 2-2.

Aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminneloven forutsettes fulgt opp av tiltakshaver.

09  NTNU Vitenskapsmuseet, 06.03.12
NTNU har uttalt seg vedrørende konflikt med evt. kulturminner under vann, dvs. mht. småbåthavna i planen. Her åpnes det for anleggelse av et flytebryggeanlegg. Et slikt anlegg vil være tilsvarende, dog i mindre skala, som det allerede eksisterende anlegget rett nord for det nå omsøkte planområdet.

NTNU Vitenskapsmuseet anser faren for at det omsøkte tiltaket i sjø for å komme i konflikt med kulturminner under vann som liten, selv om det ikke kan utelukkes. Vi ser det dermed ikke som nødvendig å gjennomføre marinarkeologiske undersøkelser i forbindelse med den nå omsøkte reguleringsplanen. Skulle man derimot senere i planprosessen endre de nå omsøkte plangrensene i sjø, ber vi om å få dette til ny uttalelse. Vi har dermed ingen anmerkninger til tiltaket slik det foreligger, men minner om meldeplikten.
Dette innebærer at dersom det under arbeidet i sjø oppdages kulturhistorisk materiale som kan være vernet eller fredet etter loven (keramikk, glass, vrakdeler, etc. eldre enn 100 år), må arbeidet straks stanses og VM varsles, jfr. kml § 14 tredje ledd, konf. § 8 annet ledd, § 13 første ledd første punktum og § 13 annet ledd. Tiltakshaver plikter å underrette den som skal utføre arbeidene om dette, men står også selv ansvarlig for at det blir overholdt. Vi ber om at dette tas inn i reguleringsbestemmelsenes § 2.1.

Kommentar:
§ 2.1: Bestemmelsen gjelder både på land og i sjø. Bestemmelsen er supplert jf. innspill fra NTNU Vitenskapsmuseet, mht. kulturminner under vann.

Aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminneloven forutsettes fulgt opp av tiltakshaver.

10  Bio Varme AS, 29.03.12
Vi vil i løpet av høsten innstille på at det tas et positivt vedtak om utbygging av fjernvarme i Levanger sentrum. Vi er nokså sikre på at dette skjer, men kan ikke garantere dette 100 %. Av den grunn kan vi da heller ikke garantere at vi kan føre fram fjernvarme til Sjøgata 33.

Kommentar:
Det gjøres ikke endringer i planbestemmelsene. Hvis det velges vannbåren varme i bebyggelsen kan dette forenkle/muliggjøre evt. senere tilknytning.

Endringer av planen etter offentlig ettersyn / høring.

I samråd med tiltakshaver er det foretatt følgende endringer:

Plankartet

  • En liten del av parkområde 1 (øst for veg 4) er angitt som P3 (parkområde 3).
  • Bebyggelse som forutsettes fjernet er vist med kryss over bebyggelsen.


Reguleringsbestemmelsene (endringer er med rødt tekst i vedlegg 3)
§ 2.1 Kulturvern, er supplert med følgende:
Dersom det under arbeidet i sjø oppdages kulturhistorisk materiale som kan være vernet eller fredet etter kulturminneloven (keramikk, glass, vrakdeler, etc. eldre enn 100 år), må arbeidet straks stanses og NTNU Vitenskapsmuseet varsles, jfr. kml § 14 tredje ledd, konf. § 8 annet ledd, § 13 første ledd første punktum og § 13 annet ledd.

§ 2 Estetikk, er supplert med følgende:
Bebyggelsen skal utføres med variasjon i fasadeliv og materialbruk.
Fasaden for første etasje skal utformes for å gi et variert inntrykk. Dette kan gjøres ved innrykk i fasadelivet, variasjon i materialbruk, bruk av vegetasjon…

§ 2-8 Utomhusplan er supplert med visning av sykkelparkering, kantstein og murer. Målestokk er endret fra 1:500 til 1:200. 

§ 3-1 tredje og fjerde ledd, er revidert til:
Minimum høyde gulv 1.etg. er kote +3,60.
Bygning tillates oppført i fire etasjer, men fjerde etasje skal være inntrukket mot vest og mot fergeleiet. Maksimal gesimshøyde er kote + 16,50.
Takoppløft over personheis kan tillates inntil kote +17,00.
Takformen skal være flatt tak.

Fra bakkenivå skal det sikres sikt gjennom bebyggelsen via en åpning som har bredde ca. 10 m og høyde ca. 6 m. Tilliggende arealer som park 2, gårdsplass, renovasjonsanlegg og evt. svalganger i siktsektoren, må utformes slikt at sikten ivaretas. Vegetasjon høyere enn 1,0 m i siktområdet tillates bare langs ytterkantene.

Tillatt prosent bebygd areal %-BYA = 100%. Bebyggelsen kan altså plasseres inntil formålsgrense, forutsatt at det sikres tilfredsstillende frisikt i avkjørsler.

§ 3.2: Det er henvist til § 3-1 i stedet for § 2-2.

§ 4-1 Avkjørsler, er endret av hensyn til frisikt.

§ 4-4 Parkeringsanlegg er supplert med: Det skal sikres sikt gjennom parkeringsplassen, ved at biloppstillingsplassene anlegges i øst, som vist på planen.

§ 5-2 Park, er supplert med: Park 1 skal være offentlig. Park 2 og 3 skal være felles for bebyggelsen innenfor planområdet.

§ 7: Veg 2 er tatt ut, da denne inngår i parkeringsformål. Bestemmelsen er forøvrig oppdatert iht. plankart og utbyggingsavtale.

Planbeskrivelse og ROS
Oppdatert jf. overnevnte revisjoner av planen.

Vurdering:
Detaljreguleringen blir en komplett plan som vil bli juridisk bindende for utbyggingen.

Føringer i områdeplanen er stort sett fulgt opp, delvis gjennom bestemmelser som vil gi samme resultat som områdeplanen legger til rette for.

Det som bryter mest med intensjonen i områdereguleringen er sannsynligvis dette at første etasje ikke legges til rette for publikumsorientert virksomhet. Med parkering i første etasje kan fasaden oppleves som lukket og avvisende, men i reviderte bestemmelser er det gjort tilføyelser med hensyn til utforming av fasaden. Mot Gunnlaug Ormstunges gate varierer fortausbredden noe. Av estetiske og praktiske hensyn kan det være en ide å jevne ut fortausbredden gjennom å sette av en privat sone til beplantning nærmest husveggen.

Rådmannen tilrår at det innstilles på at vedlagte planforslag med bestemmelser vedtas.

Til toppen av siden   

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 18.01.2012

Forslag i møte:
Endring fra rådmannen:
• Ny § 2-7: Nivå for fyllinger fastlegges i utomhusplan

Saksordfører:
Nina Bakken Bye, H

Avstemning:
Rådmannens forslag til vedtak, med framsatt endring i møtet, enstemmig vedtatt.

VEDTAK:
Det gjøres følgende tilføyelser i reguleringsbestemmelsene:

  • Ny § 2-7: Nivå for fyllinger fastlegges i utomhusplan.
  • Ny § 2-8: Ved bygge-/rammesøkand skal det vedlegges utomhusplan i målestokk 1:500. Denne skal omfatte de formålene som skal opparbeides i forbindelse med utbyggingen. Utomhusplanen skal vise: Bebyggelse, adkomst, parkering, gangforbindelser, varelevering inkl. skjerming av denne, renovasjonsløsning, vegetasjon (plen, beplantning/sorter), dekker (belegningsstein osv.), belysning, utstyr (minimum benker, sandkasse, huske) samt kotenivå for framtidig terreng. I utomhusanlegg skal det legges vekt på god kvalitet i materialbruk, utforming og detaljer.
  • § 3-1: Det tilføyes at gesimshøyde skal måles fra planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen.
  • § 3-1: Takform tilføyes.
  • § 3-1 (om parkering for personer med funksjonsnedsettelse): Det bør gå fram om prosenten gjelder enkeltformål eller samlet.
  • § 3-1: Siste setning (om sjøvarmepumpe) erstattes med § 3.12 (fjernvarme) fra områdeplan.
  • § 6-1 (Småbåthavn): Type tiltak bør beskrives.


Det gjøres følgende endringer på plankartet:

  • Veg 2 innlemmes i parkeringsplassformålet og parkeringsrekken (innenfor ”Tømmerlunden”) forskyves inntil en redusert grøntrabatt (ny bredde 60 cm) mot politihuset. Veg 3, GS2 og bestemmelser tilpasses endret løsning.
  • Småbåthavn: Plankartets formålsgrense i sør justeres nordover jf. områderegulering


Vedlagte forslag til reguleringsplan for Sjøgata 33 C, med overnevnte endring, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10

Til toppen av siden   

Rådmannens forslag til vedtak:
Det gjøres følgende tilføyelser i reguleringsbestemmelsene:

  • Ny § 2-7: Nivå for fyllinger skal ikke legges lavere enn kote +3,6 (NGO).
  • Ny § 2-8: Ved bygge-/rammesøkand skal det vedlegges utomhusplan i målestokk 1:500. Denne skal omfatte de formålene som skal opparbeides i forbindelse med utbyggingen. Utomhusplanen skal vise:
    Bebyggelse, adkomst, parkering, gangforbindelser, varelevering inkl. skjerming av denne, renovasjonsløsning, vegetasjon (plen, beplantning/sorter), dekker (belegningsstein osv.), belysning, utstyr (minimum benker, sandkasse, huske) samt kotenivå for framtidig terreng. I utomhusanlegg skal det legges vekt på god kvalitet i materialbruk, utforming og detaljer.
  • § 3-1: Det tilføyes at gesimshøyde skal måles fra planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen.
  • § 3-1: Takform tilføyes.
  • § 3-1 (om parkering for personer med funksjonsnedsettelse): Det bør gå fram om prosenten gjelder enkeltformål eller samlet.
  • § 3-1: Siste setning (om sjøvarmepumpe) erstattes med § 3.12 (fjernvarme) fra områdeplan.
  • § 6-1 (Småbåthavn): Type tiltak bør beskrives.


Det gjøres følgende endringer på plankartet:

  • Veg 2 og parkeringsrekke (innenfor ”Tømmerlunden”) bytter plass og legges inntil en redusert grøntrabatt på minst 60 cm mot politihuset. Veg 3 og GS2 tilpasses dette.
  • Småbåthavn: Plankartets formålsgrense i sør justeres nordover jf. områderegulering


Vedlagte forslag til reguleringsplan for Sjøgata 33 C, med overnevnte endring, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse 16.12.2011 PDF
  2. Plankart 25.11.2011 PDF
  3. Reguleringsbestemmelser 16.12.2011 PDF
  4. Tegninger skisseprosjekt 21.11.2011 PDF
  5. ROS-analyse 25.11.2011 PDF
  6. Plansammenstilling PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:
Bakgrunn
Planforslaget er utarbeidet av Trønder-plan as på vegne av Sjøgata 33 C AS. Planforslaget legger til rette for bebyggelse i fire etasjer med forretning/kontor/bolig og med tilhørende parkering i bebyggelsen (første etasje). Planen viser også areal for avløpspumpestasjon, parkanlegg, friområde, trafikkområder omkring bebyggelsen samt kai og småbåthavn. Se vedlagte planbeskrivelse for nærmere informasjon.

Forholdet til overordna plan (områderegulering)
Føringer for arealbruken er gitt i områdeplan for Levanger havn, vedtatt 11.06.11, se utsnitt under. Planforslaget er en detaljregulering av bl.a. felt B/F/K-01 i områdeplanen. Avgrensning av område for detaljregulering, H810-03, er angitt i områdeplanen.

Klikk for større kart

Denne avgrensningen er i grove trekk fulgt, men planforslaget omfatter noe mer av Tømmerlunden enn forutsatt i områdeplanen. Dette for å få med hel vegbredde. (Østlig del av Tømmerlunden skal inngå i detaljregulering av nabofelt). Andre avvik fra områdeplanen er nærmere omtalt i saken.

Vedlagte plansammenstilling viser forholdet mellom områdeplan og foreslått detaljregulering. Områdeplan (hvitt), planforslag (rødt), basiskart (turkis) og flyfoto fra 2009.

Klikk for større kartIllustrasjonen til høyre, fra områdeplanens planbeskrivelse, viser framtidige siktlinjer. Fire siktlinjer berører aktuell detaljregulering.

Forholdet til forskrift om konsekvensutredning
Det er gjennomført konsekvensutredning i forbindelse med områdeplanen.
Detaljreguleringen utløser ikke krav om ny konsekvensutredning.

Forholdet til forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre
Områdeplanen har ingen begrensning ift. kjøpesenter, men angir heller ikke at forretning kan omfatte kjøpesenter. I kommunens sentrumsavgrensning har planområdet status som et avlastningsområde innenfor sentrum, men vi ser på havneutbyggingen som en naturlig byutvikling tett opptil dagens bykjerne.
 
I forslag til bestemmelser er mulighet for forretning begrenset til 1. og 2. etasje, hvorav begge etasjene også tenkes benyttet til andre formål. Det er opplyst at det planlegges 245 m2 forretning av type postordresalg. Parkeringsmuligheter vil sannsynligvis begrense omfanget. Vi anser følgelig at kjøpesenterstoppen er lite relevant i denne saken.

Planområdet
Planområdet er på 5203 m2 og ligger i Levanger sentrum, mellom fergeleiet og Gunnlaug Ormstunges gate. I øst omfatter planforslaget småbåthavn i Sundet og i vest avgrenses planen omtrent midt i eksisterende parkeringsplass. Planområdet omfatter bl.a. Sjøgata 33 C, nåværende Nærengrostomta ved fergeleiet til Innherredsferga.

Planstatus
Planområdet omfattes av kommunedelplan ”Sundet - havna”, vedtatt 14.05.03. Føringene for planområdet er imidlertid mer detaljert fastlagt i senere områderegulering.

Planområdet omfattes altså av områderegulering for Levanger Havn, vedtatt 11.06.11. Denne planen erstatter tidligere reguleringsplaner (Reguleringsplan ”Rv774 – Levanger fergekai”, vedtatt 03.04.02 og reguleringsplan ”Kirkegata – Havna 1”, vedtatt 26.09.96).

Områdeplanens reguleringsbestemmelser er omfattende og detaljert, og det er en ekstra utfordring å følge opp denne. Innholdsmessig er planforslaget på høyde med det som kreves, med noen få, delvis naturlige, unntak. Dette gjelder avklaring av takform med møneretning/takfall samt evt. kotehøyde for gesims. Da uteopphold er forutsatt i en større offentlig park er det ikke avgrenset noen tydelig lekeplass. Sykkelparkering og frisikt er ikke angitt. Sykkelparkering kan vises i utomhusplan. Før sluttbehandling må det jf. områdeplanen angis i bestemmelsene at utomhusplan med nærmere angitt detaljeringsnivå skal vedlegges byggesøknad. Blant annet skal beplantning og belysning tas med.
Videre skal det ifølge områdereguleringen gjøres rede for grunnforhold med evt. forurensninger eller radon, materialbruk i bygninger og utomhusanlegg inkl. evt. kaifronter, strømforsyning, energiløsninger, avfallshåndtering, geotekniske forhold, evt. støyskjermingstiltak, universell utforming, sikkerhet sjøtomter, sjøsikkerhet, masseoppfylling/terrengnivå (inkludert evt. motfyllinger i sjø), vann- og avløpsforhold.
Dokumentasjon på at støykravene i § 3.3 overholdes skal vedlegges detaljreguleringen.

Planforslagets forhold til planstatus går fram underveis i saken. Det er foreslått detaljering og eventuelle avvik en må ta nærmere stilling til i saken.

Planforslaget
Generelt
Foreslåtte reguleringsformål går fram av plandokumentene. Hovedintensjonen er å legge til rette for bebyggelse i 4 etasjer med bolig, forretning, kontor og parkering.

Områdeplanens mulighet for tjenesteyting og bevertning er ikke videreført.

I områdeplanen har Tømmerlunden formålet gatetun (offentlig). Dette arealet foreslås nå detaljregulert til offentlige formål som park, felt for eksisterende avløpspumpestasjon, parkeringsplass, veg og gang- og sykkelveg. Formålene anses å følge opp områdeplanen.

Områdeplanens bestemmelse om at det skal anlegges stier inne på området som letter beboernes, arbeidstageres og besøkendes tilgang til sjøen og grønnstruktur er ikke videreført i bestemmelsene, men planen viser flere relevante gangforbindelser.

Bebyggelsen
Se planbeskrivelse og illustrasjoner for utfyllende informasjon om planlagt utbygging.

Det foreslås maks gesims 12,5 m over terreng. Høyden er iht. områdeplanen, men vi foreslår at høyden skal måles fra planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen, som forutsatt i områdeplanen.

Områdeplanens bestemmelse om at høyden er satt slik for å realisere den inntrukne 4. etasje og opprettholde den gjennomgående siktlinjen fra Gunnlaug Ormstunges gate og opp gjennom Sundet er ikke tatt med. Når det gjelder siktlinjer (se illustrasjon tidligere i saken) er det imidlertid i planbeskrivelsen sagt at: Planlagt gate nord/øst for prosjektet vil få utsikt til Levanger-sundet i et hull (åpning) tvers gjennom bygningen i en høyde/ bredde lik ca 6 x 10 m. Eventuell inntrekking av øverste etasje mot noen sider er ikke angitt i forslag til bestemmelser, men foreløpige illustrasjoner viser stor grad av inntrekking.

Områdeplanens bestemmelse om minste gesims på 6 m er ikke videreført, men lavere bebyggelse enn dette synes likevel ikke aktuelt. Mulighet for fire etasjer i stedet for tre ble for øvrig endret i områdeplanen etter ønske fra utbygger/grunneier.

Områdeplanen åpner for at det i detaljregulering kan fastsettes større byggehøyde for trappehus, heishus og andre nødvendige tekniske installasjoner. Vi regner med at dette ikke er aktuelt.

Takform bør angis i bestemmelsene før høring og offentlig ettersyn.

I form ligner omriss av planlagt bebyggelse områdeplanens veiledende omriss, men gårdsrom/-plass i nord har blitt noe mindre. Bebyggelsen har fortsatt noe karrépreg, som forutsatt i områdeplanen. Planforslaget avviker noe fra områdeplanen mht. formålsbegrensning, byggegrenser og planlagt omriss, se vedlagte plansammenstilling. Planlagt bygg har større utstrekning i vest og øst, men noen tilpasninger kan aksepteres. For fasadene mot Sundet og parken omfatter dette utbygg med bl.a. uteplasser.

Tillatte formål for hver etasje er angitt i bestemmelsenes § 3. Vi forholder oss til dette, og ikke avvikende løsninger angitt i planbeskrivelse og foreløpige illustrasjoner.
Det planlegges 15 leiligheter. I bestemmelsene er følgende foreslått: 1. etasje kan benyttes til parkering, boder, tekniske rom og forretning/kontor. 2. etasje kan benyttes til boliger og forretning/kontor. 3. og 4. etasje kan benyttes til boliger.
Områdeplanens bestemmelse om at det ikke tillates boliger i 1. etg. er dermed ivaretatt.

Områdeplanens bestemmelse om at det ikke tillates bakkeparkering anses fulgt opp. Det er forutsatt parkering i bebyggelsen og det er ikke tillatt å parkere på gårdsplassen.

Områdeplanens bestemmelse om at minst 25 % av bebyggelsens bruksareal skal være kontor og forretning videreføres ikke. Andelen vil sannsynligvis ligge noe i underkant.
Ifølge planbeskrivelsen planlegges det 245 m2 forretning/kontor.

Områdeplanens bestemmelse om at arealer i 1. etasje i størst mulig grad skal nyttes til virksomheter som er publikumsorientert videreføres ikke. Planlagt forretning (ca. 245 m2) av type postordresalg er ikke publikumsorientert, heller ikke privat parkering. Utbyggingen er relativt begrenset, bakkeparkering er ikke tillatt og p-kjeller eller frikjøp antas uaktuelt. Vi har følgelig forståelse for at parkering i første etasje begrenser mulighetene for forretning/kontor i samme etasje.  

Områdeplanens bestemmelse om at fasadene skal ha vesentlig preg av vinduer og inngangspartier mot fortau er ikke videreført i bestemmelsene. Her planlegges det hovedsakelig parkering i første etasje. Dvs. at andre forhold vektlegges.

Estetikk
Bestemmelser fra områdeplanen er videreført, men to setninger er utelatt. Dette gjelder setningen om at bygningen skal utføres med variasjon i fasadeliv og materialbruk. Samt at det i utomhusanlegg skal legges vekt på god kvalitet i materialbruk, utforming og detaljer. Det siste ble tatt inn i områdeplanen etter innspill fra estetikkutvalget, og bør tilføyes bestemmelse om utomhusplan.

Det er gjort rede for materialbruk, men omtalen er ikke juridisk bindende.

Grad av utnytting
Det bebyggbare området er i detaljreguleringen begrenset i forhold til i områdeplanen, og prosentandelen som kan bebygges er oppjustert. Det bebyggbare området er imidlertid noe utvidet i øst og vest. Dette gjelder detaljer/utbygg for planlagt bebyggelse.
Det foreslås %-BYA = 100 % av bebyggbart formål på ca. 1210 m2.

Områdeplanen angir minimum og maks %-BYA på hhv. 40 og 70 % av et formålet på ca. 1480 m2, som også omfattet det arealet som nå foreslås detaljregulert til gårdsplass og plass for renovasjon. Ifølge områdeplanen kan 592 til 1036 m2 bebygges.

Ca. 174 m2 mer bebyggbart areal kan aksepteres, forutsatt at det ikke går vesentlig utover tilliggende områder eller andre forhold. Parken i øst blir noe mindre. 

Biladkomst og gang-/sykkelveg
Det foreslås hovedadkomst fra Gunnlaug Ormstunges gate, men med mulighet for varelevering via gang- og sykkelveg på motsatt side av bygget.

Plankartet viser 4 avkjørselspiler. En gjelder for varetransport og transport av forflytningshemmede til gårdsplass. Den i sør gjelder varetransport til forretning/kontor. De to siste gjelder adkomst til garasjeanlegg i 1.etasje.

Forholdene for myke trafikanter anses gode, med fortau langs Gunnlaug Ormstunges gate og gang- og sykkelveg langs Sundet (rundt bygning). Veg2 og Park 1 gir også mulighet for å krysse planområdet nord-sør. Varelevering med adkomst via gang- og sykkelveg er imidlertid ikke ideelt, men trafikkomfanget blir forhåpentligvis lite.
 
Gang- og sykkelveg 1 (nærmest Sundet) avviker noe fra områdeplanen i bredde og retning, men den flukter med planlagte videreføringer. Fortauet langs Gunnlaug Ormstunges gate får også ett litt smalere parti.

I områdeplanen er siktlinjer delvis ivaretatt gjennom formål (bl.a. veger). Planlagt veg over Tømmerlunden bør ivareta en slik siktlinje. Under parkering foreslår vi likevel en justering.

Områdeplanens bestemmelse om at alle tilliggende veger til et kvartal skal være ferdigstilt før området bebygges anses videreført i bestemmelsenes § 7. Veg 1 (Gunnlaug Ormstunges gate) er ikke nevnt, da dette er eksisterende gate.

Kai
Kaiformål med tilhørende bestemmelse er iht. områdeplan, bortsett fra at det nå ikke framgår at anlegget skal inngå i utomhusplaner for tilliggende kvartaler. Opparbeiding er ikke nevnt i forslag til rekkefølgebestemmelser § 7. Vi forutsetter at eventuell opparbeidelse avklares i utbyggingsavtalen.

Parkering
Boligparkering:
Foreslått minstekrav (0,75 plass pr. boenhet + 0,5 pr. hybel) er iht. områdeplanen.

Parkering for forretning/kontor:
Det foreslås en reduksjon ift. områdeplanen - 1 plass pr. 65 m2 BRA i stedet for pr. 50 m2 BRA. Dette begrunnes med at forretningsvirksomhet av type postordresalg eller lignende medfører et lavere parkeringsbehov enn ordinær forretningsvirksomhet.
Jf. områdeplanen sier bestemmelsene at forretning i tillegg skal ha lasteareal for vare- og lastebiler. Skjerming av varelevering bør nevnes i utomhusplan.

Planlagte parkeringsplasser innomhus
Det planlegges 16 parkeringsplasser i 1. etasje, hvorav 5 HC-parkering.
12 av disse plassene er tiltenkt de 15 leilighetene. Dette gir 0,8 parkeringsfelt pr. boenhet. De resterende 4 parkeringsplassene er tiltenkt kontor/forretning. Dette gir ca. 1 p-plass pr. 61,25 m2 BRA.

Offentlig parkering er vist med eget formål der en opprinnelig har tenkt gatetunet ”Tømmerlunden”. Av 12 plasser er en det en HC-plass. Dette utgjør ca. 8 %.

HC-parkering
Minstekravet i bestemmelsene (5 %) og 1 av 12 er tilfredsstillende. Det bør imidlertid gå fram om prosenten gjelder enkeltformål eller samlet.

Offentlig veg og parkering i Tømmerlunden
Områdeplanens regulering til gatetun forutsetter færre parkeringsplasser.
Foreslått detaljregulering viser 12 parkeringsplasser.
Vi foreslår at eksisterende grøntrabatt mot politiet reduseres til minst ca. 60 cm og at planområdet utvides inntil gjenværende rabatt. Samtidig foreslår vi at Veg 2 og parkeringsrekke bytter plass og legges inntil gjenværende rabatt. Dette vil bryte noe med framtidig siktlinje, men inntil videre gjør også eksisterende bebyggelse det. Planløsningen kan endres i forbindelse med detaljregulering av nabokvartal KBA-1.

Lek og uteopphold
Ifølge forslag til bestemmelser skal det avsettes 25 m2 felles eller offentlig uteoppholdsareal pr. leilighet. Dette er iht. områdeplanen, som for øvrig her tillater at deler av uteoppholdsareal blir dekket av parker innenfor reguleringsplanen. Dette skal redegjøres for ved detaljregulering.

For 15 boenheter vil det være krav om minst 375 m2 uteoppholdsareal.
I planforslaget er det forutsatt at dette dekkes i offentlig parkanlegg rundt bygning. Park 1 og 2 omfatter til sammen vel 1 mål, men ikke alt er like egnet til opphold.
Det er for øvrig foreslått mer parkareal enn forutsatt i områdeplanen. Dette gjelder park 2 og areal ved varelevering. Dette er areal mellom bygget og offentlig gang- og sykkelveg.

Ifølge planbeskrivelsen vil parkområdet rundt bygning bli benyttet og tilrettelagt som uteoppholdsarealer. Området vil bli utformet med vegetasjon, en betydelig andel belegningsstein, belysning, benker, lekeapparat og annet utstyr.

Park 1 ”Tømmerlunden” skal være for allmennheten, men også dekke planlagte boligers behov for uteopphold. Det kan bli en utfordring å løse dette uten å privatisere plassen. Detaljert løsning bør gå fram av utomhusplan som vedlegges bygge-/rammesøknad.

Ifølge områdeplanen skal uteareal for lek og opphold for barn og unge, ferdigstilles samtidig med boligene det skal betjene. Dette er delvis hensyntatt i detaljreguleringen, da det foreslås ferdigstilling fire måneder senere.

Grønnstruktur (friområde og parker)
Parkområdene (Park 1 og 2) er omtalt ovenfor. Foreslåtte bestemmelser er en utdyping av områdeplanens bestemmelser for gatetunet Tømmerlunden. I tråd med områdeplanen bør det tas med at detaljert utforming med vegetasjon, belysning og sittemuligheter skal medtas i utomhusplan.

Friområdet ligger ned mot Sundet og småbåthavna. Formål og bestemmelser er iht. områdeplanen.  

Småbåthavn (anlegg i sjø)
Formål og bestemmelser er iht. områdeplanen, forutsatt at formålsgrensen i sør trekkes noe nordover. Evt. opparbeidelse avklares i utbyggingsavtale. Opparbeidelse er ikke foreslått i rekkefølgebestemmelsene. Beskrivelse av type tiltak (sannsynligvis flytebrygge) bør gå fram av bestemmelsene. 

Universell utforming og tilgjengelig boenhet
Se bestemmelsenes § 2-5. Jf. områdeplanen er det foreslått at minst 40 % av boligene skal tilfredsstille krav om tilgjengelig boenhet. Minstekravene i TEK 10 vil imidlertid gjelde, og med 4 etasjer vil det være krav om heis. Da øker også tilgjengelighetskravene og det blir krav om universell utforming av utearealene. Videre krever TEK 10 universell utforming av byggverk for publikum og arbeidsbygning.

TEK10 har ikke konkrete krav til HC-parkering, men dette er angitt i planen.

Det kan gis bestemmelser med krav om undersøkelser med sikte på å overvåke og klargjøre virkninger for bl.a. tilgjengelighet for alle, ved gjennomføring av planen. Dette vil gi større fokus på tilgjengelighet og universell utforming. Tiltakshaver bør uansett benytte sjekklister for å sikre at kravene i TEK 10 blir oppfylt.

Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS)
Ifølge planbeskrivelsen er følgende mulige trusler identifisert:

Naturgitte forhold: Ustabil grunn, tidevann/stormflo, flom i Levangerelva og radon.

Infrastruktur: Ulykker med farlig gods og ulykker på sjø.

Grunnforhold:
Planområdet er i plandokumentene vurdert som sikkert mot skredhendelser som involverer kvikkleire, men det må utføres geotekniske vurderinger og evt. supplerende grunnundersøkelser før utbygging. Dette er synliggjort i bestemmelsenes § 3-1.

Trafikk:
Planene vil ikke ha vesentlig innvirkning på trafikksikkerhet og framkommelighet, verken for gående, syklende eller kjørende.

Klima:
Det vil ikke oppstå endringer i lokalklimatiske forhold som følge av planen.
Områdeplanens krav til minste kotehøyde +3,8 for golv i første etasje er videreført. Vi tilrår at områdeplanens krav til minste kotehøyde +3,6 for fyllinger også videreføres.

Støy:
Det er ikke foretatt støyberegning eller støymålinger for planområdet. Det foreligger følgelig ingen dokumentasjon på at støykravene vil bli overholdt, slik områdeplanen krever, men det er foreslått bestemmelser som skal sikre tilfredsstillende støynivå.

Det antas for øvrig at støy fra trafikk (vegtrafikk og båttrafikk) er såpass lav at dette ikke vil være til vesentlig sjenanse for de planlagte leilighetene.

Planområdet berøres ikke av Statens vegvesens støysonekartlegging langs Kirkegata.

Kulturminner
Vi kjenner ikke til verneverdige kulturminner i området.
Planområdet ligger utenfor det området som er foreslått fredet av Riksantikvaren.

Biologisk mangfold - forholdet til naturmangfoldloven
Sundet er blant annet en svært viktig plass for bl.a. ærfugl. Vi er usikre på hvordan småbåthavn (sannsynligvis flytebrygge) og sjøvarmepumpe vil påvirke forholdene i sundet, da tiltakene ikke er nærmere beskrevet. I forbindelse med forslag til reguleringsplan for hotell og kulturhus i Sundet, foreligger uttalelse fra Landbruk og naturforvaltning (19.10.2009) vedrørende biologisk mangfold i Sundet. Her nevnes bl.a. feltarbeid i regi av NIVA knyttet til kartlegging av marine naturtyper i kommuner ved Trondheimsfjorden. Vi finner at kartleggingen ikke viser forhold som må hensyntas innenfor aktuell detaljregulering. Planens detaljeringsnivå gjør det vanskelig å vurdere effekter på strømningsforhold i Sundet.

Energiløsninger
Planområdet ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme.

I områdeplanen er det gitt følgende bestemmelse:

  • 3.12 Fjernvarme
    Innenfor planområdet, hvor det er gitt konsesjon for fjernvarme, skal ny bebyggelse inklusiv påbygg, tilbygg og større hovedombygginger med BRA over 250 m2 tilknyttes
    fjernvarmeanlegget. Konsesjonær må da bekrefte at fjernvarme kan leveres til det aktuelle tiltaket. Kommunen kan gjøre helt eller delvis unntak fra tilknytningsplikten, der det dokumenteres at bruk av alternative løsninger for tiltaket vil være miljømessig bedre enn tilknytning. For de bygninger som eventuelt ikke blir tilknyttet fjernvarmeanlegg skal oppvarming dekkes med bioenergi, varmepumpe eller andre nye fornybare energikilder.


Overnevnte bestemmelse er ikke videreført i planforslaget. Vi har ikke mottatt dokumentasjon som tilsier at tilknytningsplikt ikke skal kreves, men det går fram av planbeskrivelsen at bygningen planlegges som meget energibesparende med isolasjon i tak og vegger som overgår kravene i TEK 10. Samt at oppvarming skal skje via sjøvarmepumpe og vannbårent varmeanlegg. Det går fram av bestemmelsene at oppvarming dekkes med sjøvarmepumper. At dette er en bedre løsning enn fjernvarme bør dokumenteres ved bygge-/rammesøknad. Vi tilrår at områdeplanens bestemmelse videreføres. Vi regner med at evt. tiltak i Sundet må vurderes av fylkesmannen.

Ifølge områdeplanen skal utendørs strømforsyning redegjøres for i detaljreguleringsplan.
Dette er ikke gjort, og vi forutsetter følgelig at dette blir innomhus.

Renovasjon
Det er forutsatt underjordisk anlegg (§ 3-4), som forutsatt i områdeplan.
Formålets størrelse og snumulighet for kranbil har vi ikke sett nærmere på. Gunnlaug Ormstunges gate vil bli en blindveg i framtida.

Utbyggingsavtale
Ifølge områdeplanen skal det foreligge utbyggingsavtale for bl.a. opparbeidelse av parker og plasser inkl. Tømmerlunden. Det er igangsatt forhandlinger mellom utbygger og kommunen. Vi forutsetter at avtalen må foreligge før planen kan sluttbehandles.

Planprosess
Medvirkning
Det ble avholdt forhåndskonferanse/oppstartsmøte den 10. mai 2011.
Igangsetting av planarbeidet ble annonsert i Levangeravisa i april 2011.
Det ble sendt informasjonsbrev til berørte grunneiere og til høringsparter.
Forhåndsuttalelser fra fylkesmannen, fylkeskommunen, NVE, NTNU Vitenskapsmuseet og Bio Varme AS er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen.

I kommunen er planforslaget forelagt: Kommunalteknikk, Bygg og eiendom, barnerepresentant, kommunelege, helsekoordinator, fagperson for universell utforming samt Brann og redning. Det er kun mottatt en uttalelse:

Barnerepresentanten, 06.12.2011
Viser til planbeskrivelsens pkt 5.4, uteoppholdsarealer/lek i tilknytning til boliger, der det står følgende: Parkområde rundt bygning vil bli benyttet og tilrettelagt som uteoppholdsarealer.

For å kunne vurdere dette punktet på en god måte er jeg avhengig av følgende tilleggsopplysninger:

  • Størrelsen på området som blir tilrettelagt som uteoppholdsareal.
  • Blir området ferdigstilt samtidig som leilighetene?
  • Utforming/innhold (eks. sandkasse, leiker, balløkke m.m.).
  • Dekker området alene kravet om avsatt areal?


Kommentar:
Uttalelsen er forelagt forslagsstiller. Beskrivelse og bestemmelser ble revidert 16.12.11. Se også vurdering i saken under lek/uteopphold.

Vurdering:
Detaljreguleringen blir en komplett plan som vil bli juridisk bindende for utbyggingen.
Føringer i områdeplanen er stort sett fulgt opp, delvis gjennom bestemmelser som vil gi samme resultat som områdeplanen legger til rette for.

Vi tilrår at planforslaget, med endringer som angitt i Rådmannens innstilling, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.
    Til toppen av siden  





Publisert: 17.03.2011 07:50 Sist endret: 25.04.2012 18:48
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051