Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Kommunestyret 25.03.15 - sak 17/15 - Detaljregulering for Sundberga, Ytterøy - 1719/331/1

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2012/3018 - /L12
Lars Petter Holan
Saksordfører: Lars Petter Holan, AP 


vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 10.12.14 87/14
Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 18/15
Kommunestyret 25.03.15 17/15

 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 18.03.2015

Forslag i møte:

Ingen. 

Avstemning:

Rådmannens forslag til innstilling enstemmig tiltrådt.  

INNSTILLING:

Forslag til detaljregulering for Sundberga, sist revidert 03.03.2015, vedtas iht. Plan- og bygningslovens § 12-12.
Til toppen av siden 

Rådmannens forslag til innstilling:

Forslag til detaljregulering for Sundberga, sist revidert 03.03.2015, vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-12.

Vedlegg:

1

Planbeskrivelse datert 10.11.2014 PDF
 

2

Plankart sist rev. 03.03.2015 PDF  -  JPG
 

3

Reguleringsbestemmelser sist rev. 03.03.2015 PDF
 

4

Situasjonskart rev. 02.03.2015 (med sykkelparkering) PDF -  JPG 
 

5

Fotomontasje og 3D illustrasjon/tegning mottatt 13.11.14 PDF
 

6

Sjekkliste for planlegging utfylt 10.03.2014 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Uttalelser ifb. offentlig ettersyn (6 stk.) – oppsummert i sak
  • Planprogram Sundberga, fastsatt av kommunestyret 25.09.2013, sak 34/13
  • Uttalelser ifb. høring av planprogram (6 stk.) – oppsummert i planbeskrivelse
  • Ytterøyutvalget, 22.04.13
  • Boli Eiendom Levanger AS, 05.04.13
  • Rapport fra boligutvalget på Ytterøy, høringsfrist 10.03.11


Saksopplysninger:

Sammendrag

Planområdet er på ca. 4,3 daa, og ligger like vest for eksisterende dagligvarebutikk Coop marked Hokstad. Adkomst er planlagt fra fv. 135 med veg som erstatter eksisterende innkjørsel til gnr. 331 / bnr. 9. Det legges til rette for to leilighetsbygg med 8 leiligheter i hvert bygg, med tilhørende fellesområder.

Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn iht. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger sitt vedtak i møte den 10. desember 2014, sak 87/14. Offentlig ettersyn ble kunngjort den 13.12.14 og berørte parter ble tilskrevet med brev av 11.12.2014. Høringsfristen var 30. januar 2015.

Det er mottatt følgende uttalelser:

1  Statens vegvesen, 23.12.14

2  NVE, 12.01.15

3  Nord-Trøndelag fylkeskommune, 22.01.15

4  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 27.01.15

5  Kystverket Midt-Norge, 29.01.15

6  Eldres råd, 30.01.15 

Høringsuttalelsene er i det følgende gjengitt i sammendrag og eventuelt kommentert:

1  Statens vegvesen, 23.12.14

Adkomstforhold

Dagens avkjørsel ved fra gnr/bnr. 331/9 og til fv. 135 er ikke optimal med tanke på utforming og siktforhold. Ny adkomst må utformes og tilfredsstille krav som er gitt i håndbok 017. Med det antall leiligheter som planlegges, må adkomsten utformes som et kryss, der kravene til frisikt er strengere. Fartsgrense på strekningen er generell fartsgrense 80 km/t. Adkomsten må utformes som et kryss med frisiktsone: 6 meter x 100 meter. Siktkravene må framgå av plankartet eller i reguleringsbestemmelsene.

Når det gjelder forhold for myke trafikanter, står det i planbeskrivelsen at det er planlagt gangadkomst fra planområdet til dagligvarebutikk og ferjeleiet. Dette må ivaretas i den videre planprosessen.

Kommentar:

Frisikt i kryss er endret til 6 x 75 m, som avklart med Statens vegvesen.

Gangadkomst: Det er ikke hensiktsmessig å gi rekkefølgebestemmelse om forhold utenfor planområdet som ikke er planavklart. Det er imidlertid tilføyd en rekkefølge-bestemmelse (§ 6.3) om gangadkomst i planområdet, fra boligbebyggelsen og østover.

Gangforbindelsen er vist i vedlagte situasjonskart.

2  NVE, 12.01.15

I uttalelse til planoppstart av 15.02.2013 var NVE særlig opptatt av forholdet til sikkerhet mot naturfare, herunder forholdet til geoteknikk, sikker byggegrunn og stormflo. NVE anser at tiltakshaver har avklart de ovenfor nevnte temaene på en tilfredsstillende måte og anser at byggetomta tilfredsstiller kravene i TEK 10s kap7/PBLs § 28-1 om sikker byggegrunn mot ovennevnte naturfarer. NVE har derved ingen innvendinger eller ytterligere kommentarer til planforslaget.

Kommentar:

Uttalelsen tas til orientering. 

3  Nord-Trøndelag fylkeskommune, 22.01.15

Planfaglig uttalelse:

Leilighetene ligger i tilknytning til ferjeleiet og vil gi et mer variert botilbud, noe som kan være en styrke for Ytterøya. Øvrige momenter fra uttalelse vår ser ut til å være fulgt opp. Ut fra regionale hensyn har fylkeskommunen ingen planfaglige merknader.

Kulturminnefaglig uttalelse:

Kulturminner nyere tid:

Planforslaget anses ikke å komme i konflikt med kulturminner fra nyere tid, altså kulturminner fra etter 1537. Vi har ingen ytterligere kommentarer til tiltaket.

Kulturminner eldre tid:

Ved en arkeologisk registrering foretatt 11. oktober 2013 i forbindelse med planoppstart ble det ikke funnet noen automatisk fredete kulturminner som kommer i konflikt med reguleringsplanen. Tiltaket er derfor ikke er i konflikt med kulturminnelovens § 3.

Det kan likevel ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8.2 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet. 

Kommentar:

Kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes fulgt opp av tiltakshaver.

4  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 27.01.15

Landbruksavdelingen har ut fra regionale og nasjonale landbruksinteresser ingen merknader til planforslaget. 

Miljøvernavdelingen:

I vår forhåndsuttalelse viser vi til at planområdet ligger i sørøstvendt terreng med mosaikk av strandberg og dyrket mark. Videre at planområdet i sin helhet ligger innenfor 100-metersbeltet langs sjøen, og har kvaliteter i forhold til biologisk mangfold, landskap og friluftsliv. Vi peker samtidig på at det er et tidligere planavklart boligfelt Hokstad 1, reguleringsplan for boligfelt, som ligger ca. 200 meter lengre nord for aktuelle planområde. Hokstad 1 er ikke bebygd per i dag, og inneholder således allerede en planreserve for tett boligutbygging i felt på øya. 

Ut fra et miljøvernsynspunkt frarådet vi derfor oppstart av planarbeidet, og henviste ny boligutbygging til allerede planavklarte områder, eks. Hokstad 1. Vi stilte følgende krav:

«Dersom planprosessen videreføres må forholdet til eksisterende planområde (Hokstad 1) og situasjon omkring spredt boligbygging, sammenstilles og sees opp mot forventet behov for nye boliger/boenheter på Ytterøya. Dette for å synliggjøre bosettingsbehovet og bosettingsmønsteret og sammenhold dette opp mot nedbygging av strandsonen og de miljøkvaliteter som finnes der. Dersom dette ikke utredes vil det kunne danne grunnlag for en eventuell innsigelse til et fremtidig planforslag.» 

Kommunen svarer opp dette i behandlingen av planprogrammet, og Miljøvernavdelingen tar dette til etterretning, men stiller seg undrende til at disse forholdene ikke ble avklart i kommuneplanprosessen.

Framlagte planforslag er avgrenset slik at det ikke berører registrert biologisk mangfoldområde med kalkrikt strandberg. Vi forutsetter at tiltak nevnt i planbeskrivelsen, som byggegjerde for å hindre spredning av byggeområdet og god oppfølging av utbyggerne ved utføring av grunnarbeid mv., følges opp i den videre prosessen.

Området ligger gunstig til utfra infrastruktur, bl.a. gjør lokaliseringen at bil ikke er nødvendig. Gangadkomst fra planområdet til dagligvarebutikk og ferjeleiet bør sikres i videre planprosess. Videre bør det settes av areal for sykkelparkering.

Kommunalavdelingen:

Det er gjennomført en ROS-analyse for tiltaket, hvor det som er identifisert som mulig risiko følges opp gjennom tiltak blant annet i bestemmelser. Ingen øvrige merknader.

Kommentar:

Når det gjelder hensyn til biologisk mangfold og evt. byggegjerde, er mulighet for å kreve riggplan tatt inn i bestemmelsenes § 2.4.

Gangadkomst: Det er ikke hensiktsmessig å gi rekkefølgebestemmelse om forhold utenfor planområdet som ikke er planavklart. Det er imidlertid tilføyd en rekkefølge-bestemmelse (§ 6.3) om gangadkomst i planområdet, fra boligbebyggelsen og østover.

Gangforbindelsen er vist i vedlagte situasjonskart.

Areal for sykkelparkering er illustrert i revidert situasjonskart. Det er tilføyd i § 2.4 at situasjons-/utomhusplan skal vise sykkelparkering.

5  Kystverket Midt-Norge, 29.01.15

Ingen merknader.

6  Eldres råd, 30.01.15

Høringen tas til etterretning.

Endringer etter offentlig ettersyn / høring

I samråd med tiltakshaver er det etter høring og offentlig ettersyn gjort følgende endringer i plandokumentene:

Plankart

Frisikt er endret som avklart med Statens vegvesen.

Bestemmelser

§ 2.4:

- At sykkelparkering skal vises i situasjonsplan er tilføyd.

- Krav om å vise støyskjerming i situasjonsplan er tatt ut, da planen ikke utløser støyavbøtende tiltak.

- Det er presisert at sikringsgjerde gjelder permanente tiltak.

- Mulighet for å kreve riggplan er tilføyd (pga. nærhet til område med biologisk mangfold og omtalt byggegjerde i planbeskrivelsen).

§ 6.1: At lekeplassen skal utstyres parallelt med utbygging av boligene er tilføyd (jf. tidligere innspill fra barnerepresentant).

§ 6.3: Rekkefølgebestemmelse om gangforbindelse er tilføyd. 

Vurdering:

I høringsperioden er det mottatt seks høringsuttalelser, hvorav tre med konkrete innspill. Disse er søkt imøtekommet så langt det har latt seg gjøre. Frisiktkravet fra Statens vegvesen er inntegnet iht. oppfølgende dialog.

Ved første gangs behandling var Rådmannen noe betenkt ift. illustrert behov for terrenginngrep og masseutfylling, men ingen har uttrykt samme bekymring i sine høringsuttalelser. Rådmannen tilrår at planforslaget vedtas.

Til toppen av siden

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 10.12.2014

Forslag i møte:

Ingen.

Saksordfører:

Lars Petter Holan, AP 

Avstemning:

Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.  

VEDTAK:

Vedlagte forslag til detaljregulering for Sundberga sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.
Til toppen av siden

Rådmannens forslag til vedtak:

Vedlagte forslag til detaljregulering for Sundberga sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10

Vedlegg:

1

Planbeskrivelse datert 10.11.2014 PDF

2

Plankart rev. 23.10.2014 PDF

3

Reguleringsbestemmelser datert 10.11.2014  PDF (mottatt 13.11.2014 )

4

Situasjonskart med vegprofil datert 10.11.2014 PDF

5

Fotomontasje og 3D illustrasjon/tegning PDF mottatt 13.11.14

6

Sjekkliste for planlegging utfylt 10.03.2014 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Formålet med planarbeidet er å legge til rette for to leilighetsbygg med 8 leiligheter i hvert bygg, til sammen 16 leiligheter. Planforslaget er utarbeidet av arkitekt Karl Moen i Prosjektpartner Midt-Norge AS på oppdrag fra grunneier av gnr. 331 bnr. 1, Remy Møen. Ferjeleiet AS er også oppgitt som forslagsstiller. 

Planområdet

Planområdet er på ca. 4,3 daa, og ligger like vest for eksisterende dagligvarebutikk Coop marked Hokstad. Adkomst er planlagt fra fv. 135 med veg som erstatter eksisterende innkjørsel til gnr. 331 / bnr. 9. (Ved høring av planprogram var adkomst antydet over p-plassen til dagligvarebutikken, men ved vedtak av planprogrammet ba kommunestyret om at annen adkomst og parkering ved nedre/østre del vurderes).

Planområdet omkranses av dyrket mark, spredt bebyggelse (enebolig, dagligvarebutikk), naturområde og sjø. Området heller ned mot sjøen i sør.

Fergeleiet ligger i gangavstand, ca. 200-300 m unna boligene om det oppnås god tilgjengelighet via butikktomta, og ca. 350 m unna via adkomstvegen. Fra fergeleiet i Levanger sentrum er det kort avstand til både buss- og togtilbud.

Ytterøy barnehage ligger ca.1,5 km unna og Ytterøy skole ca. 7,5 km unna.

Planstatus

Planområdet omfattes av kommuneplanens arealdel, vedtatt 13.04.2011. I denne planen er Ytterøy avsatt som LNFR-formål SB12, med mulighet for spredt boligbygging (13 boenheter i planperioden) utenom 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag.

Forholdet til forskrift om konsekvensutredninger

Planen utløser krav om konsekvensutredning iht. pbl § 4-2 andre ledd og iht. forskrift om konsekvensutredninger §§ 3 d) og 4 d), evt. også forskriftens § 4 b). Det vil si at dette er en detaljregulering som innebærer endringer ift. gjeldende kommuneplan, og som er i konflikt med statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen, evt. også i konflikt med områder som er særlig viktige for naturens mangfold.

Ifølge overnevnte statlige planretningslinjer er det i Levanger kommune press på arealene i strandsonen. Som hovedregel skal byggeforbudet praktiseres strengt. Bygging og landskapsinngrep skal unngås på arealer som har betydning for andre formål, som for eksempel friluftsliv, naturvern, naturmangfold, landskap m.v. Nye bygninger bør trekkes så langt unna sjøen som mulig, alternative plasseringer skal vurderes.

Når det gjelder naturens mangfold ligger planområdet inntil et viktig område med naturtype kalkrikt strandberg.

Ifølge vedtatt planprogram skal følgende konsekvensutredes:

  • Naturens mangfold (dyre- og planteliv)
  • Strandsonen og 100-metersbeltet
  • Kulturlandskap og kulturminner
  • Landskap
  • Samfunnssikkerhet og risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS)


Se tabell i planprogrammet for mer info. Infrastruktur (veg, vann, avløp) er også tema.

Annen adkomst og parkering ved nedre/østre del skal vurderes. 

Utover dette har kommunen signalisert at bl.a. energiløsninger, parkeringsløsning, universell utforming, tilgjengelige boenheter og renovasjon bør vurderes i planen.

Planforslaget

Generelt

Området foreslås regulert til boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse (B1-B2), energianlegg (T), renovasjonsanlegg (f_M), felles uteopphold (f_U), felles veg (f_V), felles parkeringsplass (f_P), annen veggrunn - tekniske anlegg, annen veggrunn – grøntareal, felles friområde (f_F) samt hensynssone sikringssone frisikt og faresone høyspentanlegg.

Utomhusplan: Ved søknad om tiltak skal det vedlegges utomhusplan i målestokk min. 1:500 som viser bebyggelsens plassering og utforming, adkomstforhold, parkeringsløsning for biler, renovasjonsløsning, beplantning, løsning for håndtering av overvann, utearealer og evt. forstøtningsmurer, støyskjerming og sikringsgjerder.

Bebyggelsen

Det planlegges to leilighetsbygg i to etasjer med heishus og boder, samt evt. bygg for avfallsdunker. Plankartet viser planlagte bygningers plassering på tomten, med en nøyaktighet på +/- 2 meter. Minste avstand til nabogrense er 1 meter (§ 3.1).

Boliger kan oppføres med pulttak (med maks takvinkel 5 grader) eller flatt tak, men boligene må ha samme takform. Bodene skal ha samme takform som boligbyggene.

Foreslåtte byggehøyder, angitt med kotehøyder (meter over havet), for både overkant golvnivå og øvre gesims ved pulttak åpner for bebyggelse på 7 meter pluss evt. grunnmurshøyde. Overkant golvnivå i første etasje i byggetrinn 2 kan ligge på maks kote +13,2 m, mens overkant golvnivå i første etasje i byggetrinn 1 kan ligge på maks kote +8,5 m, dvs. at byggetrinn 1 ligger ca. 5 m lavere i terrenget. Dagligvarebutikken anslås å ligge ca. 1,5 m lavere i terrenget enn byggetrinn 1.

NN1954 angitt i bestemmelsene angir høyde over havet med utgangspunkt i middelvannstand i 1954 (Normal null av 1954 – NN54). Pga. landhevingen ble det i 2013 innført et nytt høydesystem med referanseår 2000 – NN2000. For Sundberga utgjør forskjellen mellom gammelt (NN54) og nytt (NN2000) system ca. 13 cm.

Leilighetsbyggene planlegges med slakt pulttak, stue og balkong mot sør og svalganger mot nord. Byggetrinn 1 og 2 er vist i situasjonskart.

Grad av utnytting 

I felt B1 og B2 foreslås maks utnyttingsgrad på 70 %-BYA (prosent bebygd areal).

Illustrert 474,0 m2 grunnflate i felt B1 på ca. 865 m2 tilsvarer 54,8 %-BYA.

Illustrert 477,9 m2 grunnflate i felt B2 på 740 m2 tilsvarer 64,6 %-BYA.

Planlagt bebyggelse er på ca. 1 daa, og tomta er på ca. 3,5 daa. Uten parkering gir dette 30 %-BYA, og med parkering (18 m2 x 24 plasser = 432 m2) nesten 41 %-BYA.

Det planlegges 16 leiligheter. Med et totalt areal for planområdet uten adkomstvegen på ca. 3,5 daa gir dette en boligtetthet på litt over 4 boenheter pr. daa.

Biladkomst og gang-/sykkelveg

Det foreslås felles adkomstveg fra fylkesvegen, via utvidet bruk av avkjørsel til gnr. 331 / bnr. 9. Vegen tenkes bygd iht. retningslinjer i håndbok 017 (nå N100), uten fortau.

I situasjonskart har vegen bratteste stigning 1:11 (ca. 9 %) ned mot parkeringsplassen.

Første etasje i felt B1 er planlagt ca. 3 meter lavere i terrenget enn nedre del av parkeringsplassen. Intern gangadkomst fra boligparkering, ned til uteoppholdsareal ved sjøen, dagligvarebutikk og videre til fergeleiet tenkes derfor løst med gangbro fra parkeringsplassen til svalgangen i 2. etasje av bygning i felt B1, trapp eller heis/løfteplattform ned og en ca. 30 m lang gangsti med stigning 1:15 øst for bygget. Det er ikke planlagt vinduer mot svalgangen som kan brukes som snarveg til butikken.

Parkering

Det foreslås minst 1,5 p-plass pr. boligenhet.

Planen viser felles parkeringsplass på bakken med 24 plasser.

Lek og uteopphold

Det er foreslått to felles uteoppholdsareal, på hhv. 0,2 + 0,6 daa (176,3 + 633,2 m2).

Det foreslås krav om minst 50 m2 felles areal til leik/uteopphold pr. boligenhet (§ 6.1).

Uteoppholdsarealene skal opparbeides parallelt med utbygging av boligene og være ferdigstilt før boligene tas i bruk (§ 6.1). Lekeplasser skal utstyres med min. sittebenk og to typer utstyr for lek/aktivitet, f.eks. sandkasse og huske (§ 6.2). Videre planlegges leilighetsbygget med private terrasser og arealene rundt byggene vil være felles uteoppholdsareal for alle beboerne.

I strandsonen er en smal bratt stripe på ca. 0,2 daa foreslått som felles friområde.

Universell utforming og tilgjengelig boenhet

Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av felles uteareal for boligene. Alle boenhetene skal utføres som tilgjengelige boenheter (§ 2.2).

Minst 5 % av parkeringsplassene skal være tilrettelagt for bevegelseshemmede (§ 2.3).

Risiko- og sårbarhetsanalyse

Risiko- og sårbarhetsvurderingene er gjennomført med utgangspunkt i Direktoratet for sivil beredskaps retningslinjer for gjennomføring av slike analyser. Utgangspunktet for analysen har vært å synliggjøre og forebygge mulige uønskede hendelser. Uønskede hendelser kan være fare for mennesker, miljø og økonomiske verdier og trusler mot samfunnsviktige funksjoner. De farer som kan være reelle er vurdert. Sjekkliste er også utfylt.

Grunnforhold

Bebyggelsen skal fundamenteres på fjell. Området står ikke i fare for å rase ut eller bli truffet av rasmasser fra eventuelle ras høyere oppe i terrenget. Det er ingen kvikkleireområder registrert i nærheten av planområdet. Løsmassekart fra NGU viser tynn hav-/strandavsetning over hele planområdet. Dette er beskrevet som hav-, fjord- og strandavsetning usammenhengende eller tynt dekke normalt mindre enn 0,5 m over berggrunnen.

Flom

I planbeskrivelsen er det opplyst at det planlagte området ifølge NVEs flomsonekart ikke er flomutsatt. Videre at stormflo i området ligger på 182 cm, at boligbygning i felt B1er planlagt 8 m.o.h. og at boligbygning i felt B2 er planlagt 13 m.o.h.

Støy

Vegtrafikkstøy fra fylkesveg 135 kan være aktuelt å ta hensyn til, men bruk av sjablongmetode og vegdata fra Statens vegvesen (ÅDT = 200 kjt./døgn og fartsgrense 80 km/t) viser at planområdet ligger langt utenfor støysoner. Korteste avstand mellom planområdet og veg er ca. 50 m.

Brann

Det forutsettes at nødvendige brannkrav imøtekommes ved søknad om byggetillatelse.

Området anses som lite utsatt for skog- gress eller andre naturbaserte brannfarer.

Radon og forurensing

Det er ikke foretatt radonundersøkelser. Dette må måles i forbindelse med prosjektering av bygninger, eller at bygninger uansett oppføres med tiltak for å fjerne radon.

Forurensning i grunnen og i bygninger skal tilfredsstille krav i gjeldende plan- og bygningslov med tilhørende forskrift. Grenseverdier for luftkvalitet skal tilfredsstille forurensningsforskriften.

Kulturminner (konsekvensutredet)

En er ikke kjent med at det finnes kulturminner innenfor planområdet. Arkeolog har vært på befaring og har rapportert at det ikke er gjort funn.

Biologisk mangfold (konsekvensutredet)

Miljødirektoratets naturbase og kommunens faktaark nr. 68 viser at området grenser til et viktig område med kalkrikt strandberg (registrert i 2003). Området antas uberørt siden nevnte registrering og avgrensningen antas gyldig i dag. Ifølge planbeskrivelsen er ingen av artene nevnt i befaringsrapporten truede arter og alle er i LC (livskraftig) kategorien. Det er også registrert over 600 områder av naturtype rikt strandberg i naturbasen i Norge. For å unngå skade på nærliggende biologisk mangfold skal det benyttes byggegjerde. God kommunikasjon med utførende parter er også viktig, særlig når grunnarbeid skal utføres med sprenging og bruk av store maskiner. Landskap er omtalt under eget tema.

Vann-, avløp-, energiløsninger

Området tenkes tilknyttet privat ledningsnett for vann og avløp.

Område for trafo/nettstasjon er foreslått inntil parkeringsplassen ved butikken.

Område for avfallsdunker er foreslått ved innkjøring til parkeringsplass. Snumulighet for renovasjonsbil er vist i situasjonskart.

Bygging i 100-metersbeltet (konsekvensutredet)

  • Planlagt bebyggelse er en naturlig forlengelse av eksisterende bebyggelse.
  • Nærhet til butikk og fergeleiet vil gjøre beboerne mindre avhengig av bil.
  • Dette anses som en attraktiv boplass med tanke på å trekke folk til Ytterøy.
  • Det er ikke andre egnede utbyggingsområder i nærheten med korte gangavstander. 
  • Planlagte bygninger er trukket så langt unna sjøen som mulig, oppimot åker og hus.
  • Bygging og landskapsinngrep skjer ikke på areal som har stor betydning for andre formål.
  • Allmennhetens adgang hindres ikke. Det er ikke tenkt sti pga. biologisk mangfold.


Landskap (konsekvensutredet)

  • Det vil bli lagt stor vekt på det visuelle (bebyggelse i samsvar med miljøet rundt).
  • Landskapet skal bevares og naturen på samme måte.
  • Leilighetskompleksene blir en naturlig forlengelse av bygningsmassen på Hokstad.
  • Naturlig vegetasjon mot sjøen skjermer bygningsmassen, se fotomontasje.
  • Mesteparten av nødvendig terrengtilpasning tenkes skjermet bak bygningsmasse.
  • Det er planlagt bruk av natursteinsmurer hvor terrenget blir oppbygget og synlig.


Snittegninger i planbeskrivelsen viser planlagte terrengendringer, og da med størst inngrep på parkeringsplass og byggetrinn 1 (felt B1). Konsekvenser for nabo nord for planområdet ift. utsikt er omtalt i planbeskrivelsen. 

Utbyggingsavtale

Det er ikke behov for utbyggingsavtale. Det planlegges ikke kommunale anlegg og det forutsettes private løsninger for vann og avløp.

Planprosess

Medvirkning

Forhåndskonferanse mellom tiltakshaver og kommunen ble gjennomført 10. april 2012.

Varsel om planoppstart med høring av planprogram ble kunngjort den 07.02.13 og berørte parter ble tilskrevet med brev av 07.02.2013. Kunngjøring med planprogram ble lagt ut på kommunens hjemmeside den 08.02.13. Høringsfristen var 21.03.13. 

I forbindelse med høringen mottok forslagsstiller uttalelse fra Statens vegvesen, NVE, Nord-Trøndelag fylkeskommune, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Sametinget og NTE Nett AS. Forslagsstiller har også innhentet uttalelse fra Boli Eiendom Levanger AS (boligmegler) og Ytterøyutvalget. Boligutbygging i felt på Ytterøy er også omtalt i en tidligere rapport fra boligutvalget på Ytterøy, men de ser bort fra Sundberga til boligfelt, pga. uavklart forhold til 100-metersbeltet og nærhet til dyrket mark (skjerpet jordvern).

Høringsuttalelsene er kommentert i vedtatt planprogram og i sakspapir i forbindelse med vedtak av planprogrammet.

Melding om fastsatt planprogram ble utsendt med brev av 17.10.2013 og kunngjort i Levangeravisa den 19.10.2013 samt på kommunens hjemmeside.

Intern høring i kommunen

I kommunen er et tidligere planforslag datert 23.05.2014 forelagt barne- og ungdomsrepresentant, kommunalteknikk, landbruk og naturforvaltning, folkehelsekoordinator og estetikkutvalg. Det er mottatt ett innspill:

Barne- og ungdomsrepresentanten

6.5: Er det lagt opp til gangadkomst/snarveg til butikken? Hvis dette ikke går fram av plankart eller situasjonskart bør det forklares. 

§ 5.1: Arealene må både opparbeides og utstyres før boligene tas i bruk

§ 5.2: Lekeplasser skal utstyres med min. sittebenk og to typer utstyr for lek/aktivitet, f.eks. sandkasse og huske, og ferdigstilles før beboelse.

Kommentar:

I vedlagte planforslag er planlagt gangforbindelse mellom øvre og nedre del av planområdet forklart, men ikke vist med juridisk bindende virkning. Deler av forbindelsen er illustrert i situasjonskart. Løsningen er ikke ideell, men her er terrenget en utfordring ift. universell utforming.

Det går fram i § 6.2 at uteoppholdsarealene skal opparbeides parallelt med utbygging av boligene og være ferdigstilt før boligene tas i bruk. Utstyr er nevnt i § 6.2, men det er ikke spesifikt nevnt at lekeplassen skal utstyres før boligene tas i bruk. Dette kan med fordel tas inn i bestemmelsene.

Den største endringen i vedlagte planforslag og illustrasjoner, siden intern høring, ser ut til å være justering av terrengnivå, slik at prosjektet glir noe bedre inn i terrenget. Deler av parkeringsplass og byggetrinn 1 i felt B1 er lagt lavere og boder er lagt inntil svalgang. Det er ikke sett behov for ny intern høring.

Vurdering:

Arealbruk - forholdet til overordna plan og bygging i 100-metersbeltet langs sjøen

Med unntak av adkomstvegen ligger planområdet innenfor 100-metersbeltet langs sjøen. Konsentrert boligutbygging innenfor 100-metersbeltet langs sjøen er ikke i samsvar med kommuneplanens arealdel, som i stedet åpner for spredt boligutbygging utenom 100-meters beltet. Hvis det likevel skal åpnes for bygging i 100-meters beltet skal bygging og landskapsinngrep unngås på arealer som har betydning for andre formål, som for eksempel friluftsliv, naturvern, naturmangfold, landskap m.v. Nye bygninger bør trekkes så langt unna sjøen som mulig, alternative plasseringer skal vurderes. Nevnte forhold, hentet fra Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen, virker vurdert og hensyntatt.

Friluftsliv og allmennhetens adgang til strandsonen

Rådmannen er i tråd med plan- og bygningslovens byggeforbud i 100-meters beltet langs sjø generelt skeptisk til nedbygging av strandsonen.

I «Forvaltningsplan for Ytterøy» (ikke juridisk bindende) går bl.a. følgende fram:

«Andre områder,  foreslått som egnede «friområder»  ved sjøen i gruppearbeidet er: 

  • Ø  Nøstvollen/Sundberga (anlegge sti fra butikken) (Øvresbukta)»


Rådmannen kan følgelig ikke bekrefte at området ikke har eller kan ha betydning for friluftsliv, men det vil bli mulighet for innspill i høringsperioden. Da planområdet og nærområdet ikke er ansett som spesielt viktig for friluftsliv, og naturforvaltning her har frarådet tilrettelegging av gangforbindelse inn i området med biologisk mangfold (kalkrikt strandberg), er det ikke planlagt tilrettelegging for allmennhetens ferdsel i strandsonen. Om fri ferdsel gir mindre slitasje på biologisk mangfold er usikkert, men uten gangforbindelse oppfordrer en ikke til ferdsel. Arealet ned mot sjøen omkranses av dyrka mark og planlagt utbygging, så fri ferdsel iht. friluftsloven vil begrenses betydelig for allmennheten om planforslaget realiseres.  

Naturvern og biologisk mangfold

Dette er sjekket ut av saken, se vurdering ovenfor samt ift. naturmangfoldloven. Naturforvaltning her har ikke krevd ytterligere befaring/registrering, da planen ikke berører området for kalkrikt strandberg. 

Landskap, kulturlandskap og -miljø

Ytterøya er en øy i Trondheimsfjorden, og planområdet grenser ned til fjorden/sjøen. Landskapet i planområdet ser ikke ut til å være registrert med spesiell egenverdi, men det grenser til kalkrikt strandberg med biologisk mangfold og Ytterøya er registrert som et spesielt område med et spesielt kulturlandskap (kommunens faktaark nr. 96). I Miljødirektoratets naturbase finnes også faktaark om det helhetlige kulturlandskapet på Ytterøy (Id KF00000021). Området er angitt som svært interessant både i forhold til kulturhistorisk interesse og biologisk mangfold. Øya er preget av intensivt, veldrevne og store gårder, men der småskalalandskapet er bevart. Her er åkerholmer, åkerreiner og mange beiteområder benyttes fortsatt. Dette gir mangfold i landskapet. Det er det helhetlige landskapet som preger Ytterøya og det er dette som har størst verdi.

Ytterøy er også nevnt i fylkets Verneplan for kulturmiljø fra 1995. Her finner en både områdebeskrivelse, kort historisk tilbakeblikk, beskrivelse av kulturmiljøet, vernevurdering, forvaltningsutfordringer og følgende omtale av aktuelle løsninger:  

«Det bør utarbeides en forvaltningsplan for hele øya, der det blir anbefalt tiltak for å ta vare på kulturlandskapskvalitetene. Disse bør innarbeides i driftsplanene for det enkelte bruk. Gårdsbruket Bjørvik øvre med nærmeste omgivelser kan sikres i medhold av KML. Restene etter den omfattende gruvedrifta på øya bør tas vare på og synliggjøres. § 20 i KML kan være aktuelt for å angi formål for planarbeid i medhold av PBL for hele øya».

I saken er det sitert fra forvaltningsplanen med hensyn til gangsti.

Kulturminnelovens § 20 omhandler fredning av kulturmiljø, som også kan omfatte naturelementer når de bidrar til å skape områdets egenart. Deler av planområdet kan defineres som et kupert naturområde, som bl.a. grenser til et småskala jordbrukslandskap (kulturlandskap). Inntil planområdet står også et eldre SEFRAK-registrert bygg fra 1800-tallet, som er tenkt revet. Leilighetsprosjektet er i en større skala, men representativt for sin samtid. Dagligvarebutikken på nabotomta har lignende dimensjoner.

Selv om nærområdet er noe utbygd er Rådmannen noe betenkt i forhold til terrengmessige utfordringer og plassering i landskapet. Det er imidlertid positivt at golvnivå i byggetrinn 1 er lagt ca. to meter lavere i terrenget enn ved første oversendelse. Dette bedrer naboskapet og tilgjengeligheten sør- og østover, men gir utfordringer med hellende parkeringsplass.

Foreslått fellesbestemmelse om at terrengbearbeidelse skal tilpasses tilgrensende arealer samt at bebyggelse mest mulig skal tilpasses eksisterende terreng er bra, men vanskelig å følge opp i et så kupert terreng. Planlagte terrenginngrep og nivåforskjeller vil flere steder sannsynligvis måtte løses med murer. Hvis en ser bort fra adkomstvegen (som er vurdert senere i saken) og lite brukbar skråning ned mot sjøen varierer eksisterende terreng i planområdet fra kote +15 m og til ca. kote +6-7 for brukbart uteoppholdsareal ved sjøen. Området er altså noe kupert, se påfølgende illustrasjoner.

Flyfoto + biologisk mangfold (gult), kulturminner (rosalilla), planforslag (hvitt). 

Flyfoto + biologisk mangfold (gult), kulturminner (rosalilla), planforslag (hvitt).

Klikk for større bilder

Kartdata i 3D. Coop til høyre.                      Skråfoto fra Kystprosjektet 2001.

3D-modell av kartdata pluss planforslag drapert over eksisterende terreng.

3D-modell av kartdata pluss planforslag drapert over eksisterende terreng.

Illustrasjonen over viser eksisterende terreng i planområdet (ikke planlagt).

Å oppnå god tilpasning til eksisterende terreng ved utbygging av to leilighetsbygg som begge har en lengde på ca. 30 meter er en utfordring i dette terrenget. I tillegg skal utearealene ha god tilgjengelighet. Byggene planlegges på ulikt terrengnivå.

Nær- og fjernvirkning av planlagt bebyggelse går fram av 3D-tegninger og fotomontasje. Landskapet i bakgrunnen, spesielt i nordøst, gjør at prosjektet ikke framstår i silhuett mot himmelen, med mindre en kommer nært fra sjøsiden. Fotomontasjen viser mye vegetasjon, men bygget i felt B2 blir et frittstående bygg omkranset av åpent areal (dyrka mark og p-plass), lekeplass samt noe vegetasjon mot sjøsiden. Bygget i felt B1 grenser i nord til en eneboligtomt, som i dag har delvis tett vegetasjon. Deler av skogen i bakgrunnen vil bli omdisponert til kjøreveg. Sett fra sjøsiden vil nok byggene bli godt synlige, men fargebruk og materialbruk har stor betydning for uttrykket.

Planlagt parkeringsplass har fall mot sjøen, se situasjonskart med høyder/koter påskrevet, snitt i planbeskrivelse og 3D-tegninger. Ca. to meter fall på parkeringsplassen kan være en utfordring ift. tilgjengelighet og brukbarhet, da det bør være brukbar stigning på gangareal (≤ 1:20) og svært lite tverrfall pr. biloppstillingsplass (≤ 1:50). Flere plasser ligger langs kjøreareal som må oppta større stigning enn anbefalt tverrfall. Planlagt parkeringsplass innebærer også et vesentlig terrenginngrep i et høydedrag med kote +15 m mot nabotomt i nord. Nivåforskjell må sannsynligvis løses med mur. Mot sjøsiden planlegges det oppfylling og mur. Muren som avslutter parkeringsplatået mot sjøsiden vil ikke kunne skjermes med beplantning der den grenser mot biologisk mangfold (kalkrikt strandberg), fordi inngrep her bør unngås. Evt. eksisterende vegetasjon kan imidlertid skjerme noe, og murhøyden avtar vestover.

Planlagt adkomstveg berører et høydedrag i terrenget. Eksisterende terreng i ny vegtrase varierer fra kote +13 m ved fylkesvegen, kote +15 nord for eksisterende bolighus og kote +13 på p-plass. Vegprofil i situasjonskart viser planlagt stigning 1:11 (ca. 9 %), mens vegnormalene anbefaler maks stigning 8 % for slike adkomstveger (standard A1). Rådmannen anbefaler at vegnormalene følges også for privat veg.

Plassering

Det er positivt at byggetrinn 1 forholder seg til omtrent samme fasadelinje som eksisterende nabobebyggelse i øst (butikken), selv om deler av planlagt bebyggelse likevel ligger nærmere sjøen på grunn av kurvet strandlinje. Rådmannen har forståelse for at planlagt bebyggelse i dette planområdet ikke er trukket lenger unna sjøen.

Alternative plasseringer: Hvis grunneiers eiendom, nært fergeleiet, skal bebygges er valgmulighetene få når det gjelder plassering av bygg lengst mulig unna sjøen. Her begrenses utbyggingsområdet av biologisk mangfold i sør, dyrka mark og eneboligtomt i nord. Bygget nærmest sjøen ligger omtrent like nært sjøen som butikken. Andre alternativer for prosjektet, som f.eks. det regulerte boligfeltet Hokstad 1, er av grunneier vurdert som lite aktuelt.

Til planprogrammet uttalte fylkesmannens miljøvernavdeling bl.a. følgende:

«Dersom planprosessen videreføres må forholdet til eksisterende planområde (Hokstad 1) og situasjon omkring spredt boligbygging, sammenstilles og sees opp mot forventet behov for nye boliger/boenheter på Ytterøya. Dette for å synliggjøre bosettingsbehovet og bosettingsmønsteret og sammenhold dette opp mot nedbygging av strandsonen og de miljøkvaliteter som finnes der. Dersom dette ikke utredes vil det kunne danne grunnlag for en eventuell innsigelse til et fremtidig planforslag.»

Ved behandling av planprogrammet gikk det fram at forslagsstillerne mener planavklart boligfelt Hokstad 1 ikke er aktuelt å utvikle pga. lite attraktiv beliggenhet, høye infrastrukturkostnader, radon og lav kjøpeinteresse. Eiendomsmegler mente også at attraktiv beliggenhet er spesielt viktig på Ytterøy.

Reguleringsplan for Hokstad 1, vedtatt 24.08.1989, omfatter 13 eneboligtomter. Dette området inkl. igangsatt regulering av Sundberga er vist i figuren under.

Planområdene Hokstad 1 og Sundberga - Reguleringsplan Hokstad 1

Planområdene Hokstad 1 og Sundberga.                                                       Reguleringsplan Hokstad 1.

Hokstad 1 (Toppahalla) kan omreguleres til andre boligtyper, og radonargumentet er ikke ansett som uløselig i dag. Med hensyn til radon gjelder TEK10 § 13-5, som bl.a. angir at bygning skal prosjekteres og utføres med radonforebyggende tiltak slik at innstrømming av radon fra grunn begrenses. Rådmannen har imidlertid forståelse for at prosjekter med lavest mulig infrastrukturkostnader og høy attraktivitet er enklere å få gjennomført, men dette er forhold som egentlig ikke angår arealbruksspørsmålet. Med ny vegføring i ca. 100 meters lengde og en del terrenginngrep ellers i planområdet øker infrastrukturkostnadene også i aktuelt planforslag. Illustrasjoner viser behov for sprenging og masseutfylling. 

Nært fergeleiet eier samme grunneier en teig på ca. 15 daa på motsatt side av fylkesveg 135, hvorav ca. 10 daa er dyrka mark, resten er skog i bratt og kupert terreng. Planforslaget ligger innenfor en teig på ca. 170 daa som strekker seg vestover mot Øvresbukta, hvorav mesteparten er dyrka. Øvrige teiger av landbrukseiendommen gnr. 331 bnr. 1 ligger lengre unna fergeleiet. Rådmannen har følgelig forståelse for lokalisering av prosjektet.

Kommuneplanens mulighet for 13 spredt bebygde boliger på Ytterøy i planperioden må antas å dekke behovet for spredt utbygging. Aktuelt område er spredt bebygd i dag, og planlagte leilighetsbygg (konsentrert utbygging) vil endre områdets karakter vesentlig. Leiligheter i nærheten av fergeleiet, med de kvaliteter det kan gi, kan imidlertid være et supplement til andre botilbud på øya. Andre botilbud som er signalisert på Ytterøy er:

  • Plan- og utviklingskomiteen har i forhåndsvurderinger i PUK-sak 59/12 og 6/13 tilrådd oppstart av privat regulering av boligfelt (10 boliger) og rorbuer for utleie nord på øya, på eiendommen 363/5, mellom Osnebben og Jørstadsjøen dampskibskai. Dette planarbeidet er ikke satt i gang.
  • Det forventes at enhet for Kommunalteknikk svarer på politisk anmodning om utvikling av boligfelt på Ytterøy, som bl.a. vil styrke grunnlaget for fergetilbudet.


Generelt kan boligbygging på Ytterøy styrke grunnlaget for skole, barnehage og næringsutvikling på øya, men boligene kunne like gjerne ligget i gang- og sykkelavstand til skolen og bygdesenteret som til fergeleiet og dagligvarebutikk. 

Grad av utnytting, byggehøyder, takform

For boligbebyggelse er det i arealdelen angitt 35 %-BYA, maks gesimshøyde på 6,5 m og maks mønehøyde på 9,5 m over planert terreng målt ved bygningens høyeste fasade.

Foreslått 70 %-BYA for hvert felt (B1 og B2) eller ca. 41 %-BYA om en regner samlet utnyttingsgrad i forhold til tomtearealet (inkl. parkering), er noe høyere enn i arealdelen for avsatte boligformål. Forslaget synes likevel ikke urimelig, da det oppnås tilstrekkelig parkering og uteopphold. %-BYA i felt B1 synes unødvendig høy, men gangbroen er muligens ikke medregnet. Den er heller ikke vist på plankartet.

Maks kotehøyde for høyeste gesims minus maks kotehøyde for golv i første etasje tilsvarer 7 meter. I tillegg kommer evt. grunnmurshøyde. Dvs. at gesimshøyden blir noe høyere enn for avsatte boligområder. Det anses gunstig med bestemmelser som sikrer lav maks kotehøyde sett ift. omgivelsene, men planen mangler bestemmelse som begrenser fasadehøyden «nedover». Eksisterende terreng/landskap vil begrense teoretisk mulighet for kjeller eller sokkeletasje. Dette er det heller ingen intensjon om. At golvnivå legges lavere enn nivå for 200-årsstormflo er urealistisk da byggetomta ligger høyere. Sikkerhet mot naturfare er også sikret gjennom generell bestemmelse i plan- og bygningsloven.

Maks kotehøyder for bebyggelsen er foreslått i planen, og byggetrinn 1 og 2 vil rage hhv. 15,5 og 20,2 meter over havet. Til sammenligning ligger eksisterende bolighus på gnr. 331/9 på omtrent samme terrengnivå som byggetrinn 2, og har mønehøyde på ca. kote +18,7 m (huset fra 1800-tallet har mønehøyde på ca. kote +20 m). Butikken har mønehøyde på ca. kote +12,4 m. Leilighetsbyggene vil kunne begrense evt. sjøutsikt for naboer, men utbyggingen vil også medføre fjerning av noe vegetasjon. Naboeiendommen i nord har også en del vegetasjon som begrenser evt. sjøutsikt.

Tilliggende enetasjes forretningsbygg og bolighus har saltak, mens planlagt bebyggelse får tilnærmet flatt tak. Dette kan forsvareres, da samme prosjekt i to etasjer med saltak ville blitt høyere.

Rådmannen gjør oppmerksom på at ny bebyggelse er foreslått nærmere nabogrense enn i plan- og bygningslovens § 29-4. Det foreslås minst 1 meter avstand til nabogrense, i stedet for minst 4 meter avstand.

Adkomst, parkering, gangforbindelser

Annen kjøreadkomst til planområdet enn over parkeringsplassen ved butikken er iht. vedtatt planprogram. Foreslått adkomstveg berører et høydedrag i terrenget, men kommunen har fått opplyst at vegen skal ligge ca. 0,5 meter lavere enn eksisterende terreng på høyeste punkt (bakketopp). Illustrert stigning ned til parkeringsplassen er brattere enn anbefalt i vegnormalene, men ifølge planbeskrivelsen skal vegnormalene følges. Vegprofil viser største stigning på 9 %, mens Statens vegvesens vegnormal N100 for adkomstveg i boligområde med fartsgrense 30 km/t anbefaler maks stigning på 8 %.

Foreslått parkeringskrav er iht. kommuneplanens arealdel.

Ca. to meter fall på parkeringsplassen kan bli en utfordring ift. anbefalt maks stigning (1:20) på gangareal og anbefalt maks tverrfall (2 %) på biloppstillingsplasser.

Ifølge Håndbok V129 «Universell utforming av veger» og gater bør parkeringsplasser for forflytningshemmede være mest mulig plane, og ikke i noen retning ha helning på mer enn 1 %. Årsaken er at heiser fra bilene skal kunne fungere som forutsatt. Generelt anbefales tverrfall under 2 %, men pga. avrenning anbefales tverrfall oppimot 2 %.

Intern gangadkomst (via bro og bygning) virker kronglete og mye ferdsel på svalgangen kan oppleves som sjenerende for de nærmeste beboerne, men mest trafikkert svalgangstrekning planlegges altså uten vinduer. Evt. trapp/snarveg utenom bygget kunne avlastet svalgangene for noe ferdsel, men dette synes det ikke å være plass til. Stien øst for byggetrinn 1, som også løser ca. 1,5 meter nivåforskjell mellom første etasje i felt B1 og parkeringsplassen ved dagligvarebutikken, er noe brattere enn anbefalt (1:15 mot anbefalt 1:20). Ifølge håndbok N100 kan det utenfor sentrumsområder tillates 8 % stigning (ca.1:12) på gangveger med lengde inntil 35 m. Tilgjengeligheten begrenses noe, som følge av naturgitte forhold. TEK10 har også føringer for gangarealer.

Boder i 2 etasjer er ikke praktisk ift. daglig parkering av f.eks. sykler, men for byggetrinn 1 vil begge etasjer/svalganger ha direkte adkomst til bakkenivå. Rådmannen anbefaler at det også anlegges sykkelstativer nært innganger der det er mulig. 

Uteoppholdsareal

Ifølge kommuneplanens arealdel skal det i boligområdene avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. boligenhet. For boligområder med 5 eller flere enheter skal det innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen sikres småbarnslekeplass på min. 150 m2. Boligområder med 25 eller flere enheter skal sikres områdelekeplass på min. 1,5 daa innenfor en avstand på 250 m fra bebyggelsen. For boligområder med 100 boligenheter gjelder også krav om ballfelt på 1,5 daa, 400 m fra boligbebyggelsen.

Overnevnte tilsier at det for 16 boenheter kreves 800 m2 felles eller offentlig uteareal.

Arealkravet anses oppfylt med felles uteoppholdsareal på hhv. 0,2 og 0,6 daa, selv om arealet øst for byggetrinn 1 tenkes anlagt med gangsti. Felles friområde på ca. 0,2 daa består av en høy, bratt og utilgjengelig skråning ned mot sjøen, se fotomontasje. Det virker noe kunstig å la deler av skråningen nedenfor butikkens parkeringsplass inngå i uteopphold og friområde, men avgrensningen er iht. eksisterende eiendomsgrense.

Ifølge arealdelen skal areal for lekeplasser ha hensiktsmessig lokalisering og utforming, tilfredsstillende støyforhold på maksimalt 55 Lden, solrik beliggenhet og skjermet for sterk vind, forurensning, sterke elektromagnetiske felt og trafikkfare.

Begge uteoppholdsarealene antas vindutsatt. Friområdet i strandkanten er utsatt for stormflo og bølgepåvirkning. For barn er nærhet til sjø, kundeparkering og område for levering av drivstoff ikke spesielt gunstig. Uteoppholdsarealet kan sikres med gjerde, men dette kan gi en falsk trygghet, innby til klatring, i tillegg til at det vil bli et tydelig stengsel i strandsonen. Område for trafo, med evt. strålingsfare, ligger inntil uteoppholdsarealet, men det nærmeste arealet er tenkt som sti. Uteoppholdsarealet er stort og en trenger ikke anlegge lekeapparater og benker nært inntil trafoen.

Trafo og drivstoffpumper

Flyfoto viser at deler av dagens kjøreareal omkring drivstoffpumpene ved butikken blir vesentlig redusert, noe som kan vanskeliggjøre manøvrering for større kjøretøy, evt. også for påfylling/levering av drivstoff. Foreslått område for trafo like bortenfor pumpene skal også ha kjøreadkomst, og dette blir kun mulig via parkeringen foran butikken (coop og fylkeskommunens eiendom).

Coop + drivstoffpumper like øst for planområdet. Plan-/tomtegrense ca. i asfaltkant

Coop + drivstoffpumper like øst for planområdet. Plan-/tomtegrense ca. i asfaltkant. 

Område for trafo er på ca. 3 x 4 m og er foreslått ca. 6 m fra pumpene (som ikke vises i kartgrunnlag) og ca. 4 m fra takutstikket på butikken. Planlagt ny bebyggelse ligger ca. 5,5 m unna. På spørsmål om avstandskrav mellom trafo og drivstoffpumpe har NTE opplyst at horisontal avstand til viktige bygninger og klassifiserte eksplosjonsfarlige områder, til vanlig lagerplasser og til lagerplass for eksplosiver og særlig brennbare væsker er minimum 6,0 m. Minsteavstand til brennbare overflater på bygninger forventes vurdert av NTE i høringsperioden, da dette avhenger av type transformator. Det samme gjelder omfanget av fareområdet.

Risiko og sårbarhetsvurderinger

Stormflo og havnivåstigning

Ytterøya er ikke kartlagt ift. flom, og for Sundberga er det 200-års stormflo som vil være dimensjonerende. Ifølge seHavnivå har både Ytterøya og Levanger ferjekai høyvann med 200 års gjentaksintervall på 233 cm NN54. Utdrag fra rapporten «Havnivåstigning – Estimater av framtidig havnivåstigning i norske kystkommuner, revidert utgave (2009)»:

Klikk for større bilde

Ifølge rapporten «Håndtering av havnivåstigning i kommunal planlegging» skal kotehøyden for sårbare områder beregnes slik: Stormflonivå fra DSBs rapport + legg til eller trekk fra tall fra Statens kartverk + bølgepåvirkning (egen utredning). For gjentaksintervall på 200 år skal det ifølge samme rapport legges til 10 cm.

Både planlagt bebyggelse (ca. kote +8 og +13 m) og uteoppholdsareal ved sjøen (ca. kote +6,5 m) ligger godt over dimensjonerende nivå. Til sammenligning ble det ved siste detaljregulering på «havneområdet» i Levanger (Sjøsiden Levanger havn) fastsatt min. kote +3,4 m NN54 for første etasje. Av de to planlagte byggene ligger byggetrinn 1 lavest og nærmest sjøen, ca. 20 m fra sjøen. Nedre del av tomta vil til en viss grad være utsatt for sjøsprøyt og bølgepåvirkning ved dårlig vær og pålandsvind. Når det gjelder framherskende vindretning er det ifølge eKlima ingen værstasjon på Ytterøy, men pga. topografi antas området mest sårbart for vind fra sør/sørvest.

Støy

Kommunen registrerer at støy fra båter til sjøs (bl.a. Ytterøyferga), havn (ferjekai), parkeringsplass ved butikken, varelevering til butikken og evt. levering av drivstoff til pumpene ved butikken ikke er vurdert, selv om dette er tema som tas opp i veileder til støyretningslinjen. Som hovedregel faller ordinære parkeringsplasser som er åpen for alminnelig ferdsel inn under vegtrafikk, og grenseverdiene for vei kan brukes. Videre går det fram at i begrepet havn inngår havneterminaler for gods og for passasjerer. Dette omfatter bl.a. ferjekaier. Havn avgrenses utover i sjø av området hvor havneaktiviteter foregår, for eksempel av naturlig manøvreringsområde for skip som skal legge til kai.

Foruten farleden Levanger – Hokstad (Ytterøyferga), går det sør for planområdet også farleder til Hylla og Verdal. Kommunen antar at det i hovedsak er fergetrafikken som bør hensyntas. På Kystverkets kystinfokart fikk vi ikke fram arealavgrensning av noe havneområde på Hokstad, men selve fergeleiet ligger ca. 150 m unna nærmeste planlagte bolighus. For havner og terminaler er grenseverdiene for gul støysone nesten som for vegtrafikk, men med «strengere» krav med impulslyd og i nattperiode (kl. 23-07). De strengeste grenseverdiene skal legges til grunn når impulslyd opptrer med i gjennomsnitt mer enn 10 hendelser per time og for støy med tydelig rentonekarakter hos mottaker. Krav til maksimalt støynivå i nattperioden gjelder der det er mer enn 10 hendelser per natt. Vi kjenner ikke lydnivå til bilferga eller støynivå ifb. ankomst/avgang eller «lasting/lossing», men ifølge Norleds ruteopplysning for 2014 har dagens ferge kapasitet på 38 biler og 160 passasjerer, og den ankommer Ytterøy ca. kl. 6 om morgenen og siste ferge går kl. 22.35 alle dager, totalt 12 ankomster/avganger pr. hverdag. Lørdager og søndager ankommer den en time senere om morgenen og går sjeldnere (9 anløp). På bakgrunn av opplysninger i dagens rutetabell antas impulslyd og nattgrense ikke berørt. Ved vurdering av støy bør det tas høyde for dagens situasjon og aktivitetsnivå samt prognosesituasjon 10-20 år fram i tid. Fergetilbudet antas å bli lite endret (økt) på 20 år.

Støy fra vegtrafikk er ikke ansett som en utfordring, og på bakgrunn av overnevnte antar vi at støy fra fergetrafikken heller ikke er noe problem.

Varelevering til butikken antas å skje via port mot øst, på motsatt side av planlagte boliger. Levering av drivstoff antas å skje sjeldent. Bruk av parkeringsplassen ved butikken, hvor også fylkeskommunen er hjemmelshaver, antas lite sjenerende, da plassen ikke er større enn 1 daa og bruken antas knyttet til butikkens åpningstid og/eller fergeavganger, - og trafikkreglene har forbud mot unødvendig kjøring og bruk av motor på tomgang. Det er ikke gitt bestemmelse om at støyretningslinjene skal gjelde. Det anses heller ikke nødvendig. Det går ikke fram hvorfor støyskjerming er nevnt i § 2.4.

Kulturminner (SEFRAK-registrert bygg på naboeiendom)

Kommunen finner, ifølge SEFRAK-registrering, at et tomt hus på nærmeste naboeiendom gnr. 331/9 skal rives. Dette ble feltregistrert i 1980. Huset sto imidlertid ved kommunens fotografering av bygninger i 2010. Dette gjelder en arbeiderbolig sannsynligvis fra 1800-tallet, som har vært sammenbygd med fjøs som er revet. Huset på eiendommen med minst takflate svarer til beskrivelse og foto. Adkomstveg og renovasjonsanlegg er planlagt like inntil dette huset, så det vil bli godt synlig i nærmiljøet til planlagte boliger.

Forholdet til naturmangfoldloven

Grensen for registrert biologisk mangfold (kalkrikt strandberg) er omtrentlig fulgt.

I oppstartsmøtet var det forståelse for at det bør tilrettelegges for allmennheten i strandsonen, forutsatt at dette ikke er i konflikt med biologisk mangfold. Etter dialog med naturforvaltning her er evt. gangforbindelse ut i dette området vurdert som lite ønskelig av hensyn til det biologiske mangfoldet. Hele Ytterøya er for øvrig registrert som beiteområde for rådyr (Id BA00023823), og ifølge kommunens faktaark nr. 96 er den store rådyrbestanden kjent på nasjonalt nivå, og rådyra har næringsmessig betydning.

Kommunen har vurdert tiltaket iht. prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i

Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig ift. sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Konklusjon

Planforslaget anses å svare på forhold nevnt i planprogram og forhåndsuttalelser. Fotomontasje og 3D-illustrasjon/tegning viser behov for terrenginngrep og masseutfylling. Rådmannen er noe betenkt ift. tilpasning til eksisterende terreng, men ser at dette kan bli et positivt bidrag til boligtilbudet på Ytterøy. Rådmannen tilrår at planforslaget sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn.

Til toppen av siden





Publisert: 19.12.2010 07:50 Sist endret: 22.09.2015 09:52
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051