Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Kommunestyret 25.02.15 - sak 6/15 - Detaljregulering for Sjøgata 33

Per Anders Røstad - klikk for personkort
Saksbehandler: Per Anders Røstad
Arkivsaknr: 2014/5028
Svein Erik Veie
Saksordfører: Svein Erik Veie, AP

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 12.11.14 81/14
Plan- og utviklingskomiteen 11.02.15 11/15
Kommunestyret 25.02.15 6/15


Notat:

 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 11.02.2015

Forslag i møte:

Forslag til vedtak fra Gunnar Morten Løvås, SV:

Saken sendes tilbake til ny vurdering.

Begrunnelse:

Det er planlagt et leilighetsbygg med 21 leiligheter med byggehøyde på 9,9 meter. Deler av det nye bygget er plassert på tvers av eksisterende bygg og vil strekke seg fram til gangvei ned til ferjeleiet. Et av momentene i saken som taler mot å bygge dette tilbygget, er at det vil bryte med eksisterende siktlinjer og etablerte byggelinjer. I tillegg vil en del av allmenningen mot Sundet bygges igjen. Området er en del av allmenningen fra byplanen 1846 som åpner opp mellom byen og sundet. I forslag til forvaltningsplan «Levanger Kulturmiljø» pkt. 5.8.2, utarbeidet av Riksantikvaren er allmenningen omtalt som en svært viktig del, med stor kulturhistorisk verdi for Levanger.

Kravet til næring i planen er 25 %, ¼ del av bygget. Det betyr at store deler av den eksisterende «Lensmannsgården» ikke vil bli utbygd, men stå som i dag. Dette vil skjemme området. Det beste hadde vært at utbygger også fikk ta i bruk dette arealet til boligbygging og at planlagt del av bygg på tvers av eksisterende bygg sløyfes. Hovedformålet i eksisterende planforslag er reguleringen til kombinert formål bolig/forretning/kontor/offentlig eller privat tjenesteyting. Det betyr at det må fremmes en dispensasjonssøknad fra hovedformålet til bolig i denne aktuelle saken, jf. Plan- og bygningsloven § 19- 1 og § 19- 2.

Avstemning:

Alternativ avstemning mellom rådmannens forslag og forslag fra Løvås:

Rådmannens forslag til innstilling tiltrådt med 10 mot 1 stemme.

INNSTILLING:

Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene:

  • De to siste setningene i andre avsnitt av § 2-5 i reguleringsbestemmelsene fjernes.
  • I reguleringsbestemmelsenes § 3-1 tilføyes følgende setning: «Høyde på terskelen for nedkjøringsrampen til parkeringskjeller skal være minimum på kote +3,5 meter»


Forslag til detaljregulering for Sjøgata 33, med overnevnte endringer, vedtas i henhold til Plan- og bygningslovens § 12-12.

Til toppen av siden 

Rådmannens forslag til innstilling:

Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene: 

  • De to siste setningene i andre avsnitt av § 2-5 i reguleringsbestemmelsene fjernes. 
  • I reguleringsbestemmelsenes § 3-1 tilføyes følgende setning: «Høyde på terskelen for nedkjøringsrampen til parkeringskjeller skal være minimum på kote +3,5 meter»


Forslag til detaljregulering for Sjøgata 33, med overnevnte endringer, vedtas i henhold til Plan- og bygningslovens § 12-12

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse, datert 20.10.2014 PDF
     
  2. Plankart, datert 20.10.2014 PDF
     
  3. Planbestemmelser datert, 20.10.2014 PDF
     
  4. Snitt PDF
     
  5. Perspektiv PDF
     
  6. Plan 1. etasje PDF
     
  7. Støyrapport PDF
     
  8. ROS-analyse PDF
     
  9. Notat geoteknikk PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Høringsuttalelser
  2. Kommunens 3D-visning http://tema.webatlas.no/innherred/Web3D#


Saksopplysninger:

Sammendrag.

Forslaget til detaljregulering for Sjøgata 33 legger til rette for leilighetsutbygging i kombinasjon med næring. Planforslaget inneholder også regulering til tilhørende parkering og lekeområde. Forslaget er i tråd med overordnet plan, områdeplan for Levanger havn. Da planforslaget ble sendt ut på offentlig høring, etter vedtak i PUK den 12/11 2014, kom det inn i alt 8 høringsuttalelser. Fra berørte fylkesetater har det ikke kommet inn noen vesentlige merknader til planforslaget. Naboer og lokale interessegrupper har imidlertid i sine uttalelser vært svært kritisk til den planlagte nye bebyggelsens omfang og plassering.

Rådmannen har stor forståelse for at dette er en sak som engasjerer og absolutt kan diskuteres. Ny bebyggelse i randsonene til gammel verneverdig bebyggelse er en utfordrende øvelse og et vanskelig tema. Det er imidlertid viktig at kommunen holder på de føringene som en overordnet plan gir. Dette gir grunneiere, eiendomsutviklere og andre berørte forutsigbarhet. Transformasjonen av havneområdet starter her. Det skal gode argumenter til for at kommunen skal ikke godta detaljreguleringer som er i samsvar med gjeldende områderegulering.

Rådmannen har vurdert at planforslaget kan aksepteres. At det i planforslaget er planlagt et åpent område med parkering og lek ut imot Sjøgata er et positivt grep som er med på å dempe overgangen mellom nytt og gammelt. Planforslaget legger til rette for attraktive boliger i sentrum av Levanger, noe som i seg selv er positivt. I tillegg gir planforslaget, etter rådmannens vurdering, få negative konsekvenser.

Planforslaget foreslås vedtatt med noen mindre endringer av bestemmelsene.

Høring.

Planforslaget er framlagt for høring og offentlig ettersyn i samsvar med PUK-sak nr 81/14. I forbindelse med høringen og offentlig ettersyn har det innkommet de uttalelser som nedenfor er gjengitt i sammendrag og kommentert:

  1. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, datert 18.12.2014
    Fylkesmannen har ingen vesentlige merknader til planforslaget.
     
  2. Nord Trøndelag fylkeskommune, datert 21.11.2014
    Fylkeskommunen mener kravet til tilgjengelig boenhet bør følge Teknisk forskrift og være på 100 %, ikke på 40 % som reguleringsbestemmelsene sier. 
    Fylkeskommunen mener også at Levanger kommune må se på parkeringsbehovet i området og mulighetene for å regulere et begrenset antall korttidsparkeringsplasser i nærheten av fergeleiet.
    Fylkeskommunen viser også til tidligere uttalelse der de påpekte at ny bebyggelse må forholde seg til trehusbebyggelsen på best mulig måte. 
     
    Kommentar:
    Teknisk forskrift (TEK 10) inneholder foruten tekniske krav til selve bygget også krav til at hvilke typer boligbebyggelse som skal være tilgjengelige for alle, det vil si at boenhetene skal være tilrettelagt for rullestolbrukere. For boligbebyggelse på over 2 etasjer vil det ifølge forskriften være krav om heis og dermed også krav til at boenhetene skal være tilgjengelige. Teknisk forskrift vil gjelde uavhengig av hva som er angitt i reguleringsbestemmelsene til planer. Det er heller ikke tillatt med reguleringsbestemmelser som er strengere eller mindre strenge enn reglene i forskriften.
     
    Det er derfor unødvendig å ha disse kravene med i reguleringsbestemmelsene. De vil gjelde uansett. Det foreslås derfor at de to siste setningene i andre avsnitt av § 2-5 i reguleringsbestemmelsene fjernes.
       
  3. Statens vegvesen, datert 22.12.2014
    Statens vegvesen har ingen kommentarer til planforslaget.
       
  4. NVE, datert 22.12.2014
    For å unngå skader på parkeringskjeller anbefaler NVE at terskelen for nedkjøringsrampen til parkeringskjelleren legges på minimum kote +3.5 meter. Det anbefales at dette tas inn som en minimumshøyde i reguleringsbestemmelsene.

    Kommentar:
    For å unngå skader i parkeringskjelleren foreslås det at NVE’s anbefaling tas til følge. Minimumshøyde på terskelen for nedkjøringsrampe til parkeringskjeller på kote +3,5 meter foreslås lagt til i reguleringsbestemmelsenes §3-1.
       
  5. Levanger Vel v/Bolystgruppa, datert 29.12.2014
    Levanger Vel v/bolystgruppa fremmer flere argumenter mot det fremlagte planforslaget:
    - Plasseringen av bebyggelsen er på tvers av eksisterende bygg og vil strekke seg helt frem til gangvei ned til ferjeleiet. Dette vil bryte med eksisterende siktlinjer og etablerte byggelinjer. Nytt bygg må heller bygges der nåværende bygningsmasse står.
    - Området foran lensmannsgården er en del av allmenningen fra byplan 1846 som åpner opp mellom byen og sundet. Dette må bevares slik at gatebildets tilknytning til Levangersundet ikke forringes.
    - I forarbeidet til vernearbeidet i Levanger sentrum er det lagt vekt på bevaring av bygningsmiljø, kvartalsstruktur, fasadelinjer, høyder og takformer. Dette vil være retningsgivende for bygging i det fredede området. En ønsker også en tilsvarende holdning til bygninger utenfor de fredede områdene, altså i randsonen, slik at en får en god utvikling ut fra generelle estetiske vurderinger også her. Den fremlagte planen tar ikke slike hensyn.
    - Flere og delvis store næringsarealer i sentrum står ledig og er nylig åpnet for boligbygging. Kravet til næring i lensmannsgården på 25 % må reduseres betraktelig og helst fjernes helt.

    Kommentar:
    Planforslaget vil føre til forandring og ny bebyggelse i et område som i dag i stor grad ligger åpent og ubebygd. Deler av siktlinjen ned mot sundet blir nå bygget igjen som en følge av planforslaget, noe som spesielt vil ha betydning for boligen i Sjøgata 38, som mister noe utsikt mot nord-vest. Utbyggingen stenger imidlertid ingen at de viktigste siktlinjene langs gateløpene i sentrum. Rammene for hva som kan tillates av bebyggelse på dette området er imidlertid fastsatt i overordnet områderegulering for Levanger havn. Både når det gjelder hva arealene kan brukes til, omfanget av ny bebyggelse, og kravet om en viss andel næringsbebyggelse, er føringene i overordnet plan hensyntatt. 
      
  6. Ytterøyutvalget, datert 19.12.2014
    Ytterøyutvalget ser med stor bekymring på at plassen rundt dagens oppstillingsplasser og avkjøringsfelt står i fare for å forsvinne. Utvalget er gjort kjent med at det planlegges parkering på havna noe unna fergeleiet. Dette er bra for noen, men parkering for handicappede og de med nedsatt gangfunksjon er det behov for i umiddelbar nærhet til fergeleiet. Slike plasser må reguleres inn i området og merkes for dette.

    Det er også svært negativt at tilførselsvegen som gikk fra Gunnlaugs Ormstunges gate og til fergeleiet og videre opp avkjøringsfeltet, er fjernet. Det er meget viktig at en slik tilførselsveg finnes for av/på stigning og av/på lasting.
     
    Ytterøy trenger ny tilførselsvei ned til fergelem, utvidelsesmuligheter for oppstillingsfelt og parkeringsplasser.
     
    Kommentar:
    Gjennom reguleringen av Sjøgata 33 C ble store deler av eksisterende parkeringsplass ved ferjeleiet omregulert til park, dette gjelder også den tidligere tilførselsvegen fra Gunnlaug Ormtunges gate.
    Klikk for større bilde

    Detaljreguleringen som nå foreslås for Sjøgata 33 vil medføre at parkeringen foran «Lennsmannsgården» forsvinner, men planforslaget legger også til rette for nye parkeringsplasser i vestre deler av planområdet, mot Sjøgata og i parkeringskjeller. Kommunen planlegger også en stor parkeringsplass i krysset mellom Gunnlaug Ormtunges gate og Havnevegen ca. 200 meter fra ferjeleiet. I sum gjør dette at det i området fortsatt vil være rikelig med parkering, men det vil være viktig at det tilrettelegges for tilstrekkelig antall handicap-plasser nærmest ferjeleiet.
    Klikk for større kart
        
  7. Bymuseet i Levanger, datert 05.01.2015 
    Boligblokken vil bryte med eksisterende siktlinjer og strekke seg helt inntil dagens gangsti ned til ferjeleiet, og legge beslag på sårt tiltrengte parkeringsplasser i området.

    Ettersom vi her snakker om randsonen til det vernede området Trehusbyen, vil dette bryte med estetikken i et av byens eldste og fineste gateløp, samt sterkt redusere gatebildets tilknytning til Levangersundet.

    På grunn av den planlagte blokkens utforming vil den stenge for lys for Sjøgata 38 og 40 – som er Bymuseets «Emilieshus», den siste autentiske arbeiderbolig i byen, men også for nabohusene 34 og 36. Blokken vil også skjerme for innsyn fra ferjeleiet og sjøsiden til det unike trehusmiljøet som Levanger er så stolt av.

    Med denne begrunnelse vil bymuseet protestere mot at dette prosjektet blir gjennomført etter de framlagte planer.

    Kommentar:
    Når området ble avsatt til utbyggingsformål i områdeplanen ble det tatt stilling til om området kan bebygges. Ny bebyggelse vil bryte med estetikken i trehusbyen, men skal havneområdet utvikles i fremtiden må overgangen mellom ny og gammel bebyggelse starte et sted. Randsonene mellom ny og gammel bebyggelse er utfordrende, men planforslaget gjør enkelte grep som er positive for både trehusbebyggelsen og siktlinjene i området. Den nye bebyggelsen er trukket ca. 25 meter fra trehusrekka i Sjøgata. Dette skaper mer luft mellom trehusene og den nye bebyggelsen, noe som er viktig. I tillegg bedrer dette også siktsonene fra trehusene ut mot sundet. Med utgangspunkt i områdeplanens bestemmelser, anser derfor rådmannen at foreslåtte plassering av bebyggelse og volum kan aksepteres uten at det forringer områdets karakter.
       
  8. Ingjerd og Geir Isaksen
    Ingjerd og Geir Isaksen er naboer til Sjøgata 33 og er svært kritiske til den planlagte bebyggelsen. Parkeringsplassen foran Lensmannsgården er en del av allmenningen og bør skjermes for bebyggelse.
     
    Kommentar:
    Ingjerd og Geir Isaksen er naboer til planområdet og vil bli berørt av den planlagte utbyggingen. Med bakgrunn i føringene i gjeldende områdeplan for området, mener rådmannen at planforslaget kan godkjennes. En positiv byutvikling forutsetter at de nye utviklingsområdene på havna utvikles kompakt og med kvalitet. Etter rådmannens vurdering vil prosjektet gi gode sentrumsboliger med god kvalitet. Hvis dette planområdet skal ha høg utnytting må dagens siktlinjer berøres. Rådmannen mener imidlertid at området ikke forringes vesentlig av foreslåtte regulering.


Vurdering:

Planforslaget er i samsvar med overordnet plan og kan aksepteres ut ifra hensynet til områdets karakter. I høringsperioden kom det ikke inn vesentlige nye opplysninger som gir grunnlag for vesentlige endringer av planforslaget. Rådmannen har konkludert med at planen kan vedtas med de mindre endringene som foreslås.

Til toppen av siden  

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 12.11.2014

Forslag i møte:

Forslag til tillegg fra Gunnar Morten Løvås, SV:

Det er planlagt et leilighetsbygg med 21 leiligheter med byggehøyde på 9,9 meter. Deler av det nye bygget er plassert på tvers av eksisterende bygg og vil strekke seg fram til gangvei ned til ferjeleiet. Et av momentene i saken som taler mot å bygge dette tilbygget, er at det vil bryte med eksisterende siktlinjer og etablerte byggelinjer. I tillegg vil en del av allmenningen mot Sundet bygges igjen. Området er en del av allmenningen fra byplanen 1846 som åpner opp mellom byen og sundet. I forslag til forvaltningsplan «Levanger Kulturmiljø» pkt. 5.8.2, utarbeidet av Riksantikvaren er allmenningen omtalt som en svært viktig del, med stor kulturhistorisk verdi for Levanger.

Kravet til næring i planen er 25 %, ¼ del av bygget. Det betyr at store deler av den eksisterende «Lensmannsgården» ikke vil bli utbygd, men stå som i dag. Dette vil skjemme området. Det beste hadde vært at utbygger også fikk ta i bruk dette arealet til boligbygging og at planlagt del av bygg på tvers av eksisterende bygg sløyfes. Hovedformålet i eksisterende planforslag er reguleringen til kombinert formål bolig/forretning/kontor/offentlig eller privat tjenesteyting. Det betyr at det må fremmes en dispensasjonssøknad fra hovedformålet til bolig i denne aktuelle saken, jf. Plan- og bygningsloven § 19- 1 og § 19- 2.

Forslag til oversendelse fra Ingrid Brattgjerd, SP:

Ber om at administrasjonen ser på gode løsninger for pendlere med ferja og trafikken rundt dette området.

Saksordfører:

Svein Erik Veie, AP

Avstemning:

Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt .

Tillegg fra Løvås avvist med 9 mot 2 stemmer.

Oversendelsesforslag fra Brattgjerd enstemmig vedtatt oversendt.

VEDTAK:

Forslag til detaljregulering for Sjøgata 33 sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Oversendelsesforslag

Ber om at administrasjonen ser på gode løsninger for pendlere med ferja og trafikken rundt dette området.
Til toppen av siden 

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til detaljregulering for Sjøgata 33 sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse, datert 20.10.2014 PDF
     
  2. Plankart, datert 20.10.2014 PDF  -  JPG
     
  3. Planbestemmelser datert, 20.10.2014 PDF
     
  4. Snitt PDF  -  JPG
     
  5. Perspektiv PDF  -  JPG
     
  6. Plan 1. etasje PDF  -  JPG
     
  7. Støyrapport PDF
     
  8. ROS-analyse PDF
     
  9. Notat geoteknikk PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Innspill til varsel om oppstart
  2. Kommunens 3D-visning http://tema.webatlas.no/innherred/Web3D#


Saksopplysninger:  

Bakgrunn.

Arkideco AS har på vegne av Levabygg AS fremmet et privat forslag til regulering av eiendommene gnr 315 bnr 114,288 (Lensmannsgården) og gnr 315 bnr 333 i Levanger sentrum. Formålet med planforslaget er å tilrettelegge for konsentrert boligbebyggelse og næringsvirksomhet på eiendommene.

Begge eiendommene eies av Levanger kommune. Gnr 315 bnr 114,288 er bortfestet til Kgt 30 AS.

Klikk for større kart

 Planområdet.

Klikk for større bilde

Planområdet er på i underkant av 3 daa og ligger ved ferjekaia, i nordre del av sentrum. I områdeplanen er dette området en del av det området som er definert som indre havn. Planområdet avgrenses av Gunnlaug Ormtunges gate i nordøst, Sjøgata i sørøst og ferjeleiet i sørvest.

Planområdet omfatter en sentralt beliggende tomt i Levanger sentrum. Området grenser til den karakteristiske trehusrekke i Sjøgata 32-42, hvor også deler av bebyggelsen er vernet.

På tomten i dag står det et større næringsbygg som har stått tomt etter at lensmannskontoret flyttet ut.  Den delen av planområdet som ligger nærmest ferjeleie benyttes i dag til offentlige parkeringsplasser.

Planstatus.

Klikk for større kart

Overordnet regulering for området er områdeplan for Levanger havn. I denne planen dekker planområdet i planforslaget hele formålsområde KBA-1 og deler av SGT (tømmerlunden).

Område KBA-1 er regulert til kombinert formål bolig/forretning/kontor/offentlig eller privat tjenesteyting. Område SGT er regulert til gatetun. 

Planområdet er også skravert med en hensynssone (H810-02) som sier at det for dette området kreves det en detaljregulering.

Reguleringsbestemmelsene til områdereguleringen inneholder detaljerte krav til utnyttelsen av områdene:

Sentrale fellesbestemmelser og områdebestemmelser som gjelder for KBA-1 og SGT:

  • Område KBA-1 tillates nyttet til bolig, forretning, kontor og offentlig eller privat tjenesteyting.
  • Minst 25 % av bebyggelsens bruksareal skal være forretning, kontor og/eller tjenesteyting.
  • Minst 40 % av boligene skal oppføres med tilgjengelig boenhet.
  • %BYA på mellom 45 og 65.
  • Gesimshøyde på mellom 6 og 9,9 meter
  • Boligbebyggelse skal ha minst 0,75 parkeringsplass pr. boenhet.
  • Forretnings- og kontorbebyggelse skal ha minst 1 parkeringsplass pr. 50 m² BRA i bebyggelsen. Forretning skal i tillegg ha lasteareal for vare- og lastebiler.
  • Det avsettes minimum 25 m² felles eller offentlig uteoppholdsareal pr. boligenhet.
  • For KBA-1 tillates at deler av uteoppholdsareal blir dekket av parker innenfor reguleringsplanen. Dette skal redegjøres for ved detaljregulering.
  • Plassen Tømmerlunden skal ha god kontakt til sentrum og Indre Havn. Plassen skal opparbeides med hardt dekke, vegetasjon og ha en bymessig karakter. Detaljert utforming med vegetasjon, belysning og sittemuligheter av plass/torg skal medtas i utomhusplan for omliggende kvartal.


Planforslaget.

Klikk for større kart

Generelt.

Planforslaget regulerer til følgende formål:

  • Bebyggelse og anlegg:
    • o   Renovasjonsanlegg BRE
    • o   Lekeplass BLK
    • o   Kombinert bebyggelse og anleggsformål KBA_1: Bolig/forretning/kontor/offentlig eller privat tjenesteyting
  • Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur
    • o   Fortau FS
    • o   Gatetun SGT
    • o   Parkering SPA


Bebyggelsen

Klikk for større bilde

Hovedformålet i planforslaget er reguleringen til kombinert formål bolig/forretning/kontor/offentlig eller privat tjenesteyting. Innenfor område KBA-1 kan det etableres kombinert bebyggelse i 3 etasjer med en maksimal gesimshøyde på 9,9 meter. I reguleringsbestemmelsene er det satt krav til at minst 25 % av bebyggelsens bruksareal skal være forretning, kontor og/eller tjenesteyting, og at minst 40 % av boligene skal oppføres med tilgjengelig boenhet.

Omriss av planlagt bebyggelse, og illustrasjonene i planforslaget, viser at det er tenkt et nytt leilighetsbygg på 3 etasjer plassert der det gamle lensmannsbygget ligger, og på store deler av dagens parkeringsplass mot ferjeleiet (omriss på bildet over).

Planforslagets bestemmelser tillater en utnyttelsesgrad på maksimalt areal BYA på 1261 m2 og minimum 873 m2. Dette er i samsvar med utnyttelsesgraden angitt i områdeplanen for Levanger havn.

Biladkomst, gang-/sykkelveg og parkering.

Det planlegges parkeringskjeller under det nye boligbygget med i alt 20 nye parkeringsplasser. I tillegg planlegges det parkering på «Tømmerlunden», mot Sjøgata og langs Gunnlaug Ormtunges gate. I alt 24 plasser (se vedlegg). Reguleringsbestemmelsene setter krav til 0,75 parkeringsplass pr. boenhet, 0,5 plass pr. hybelenhet og en plass pr. 65 m2 forretning- og kontorbebyggelse. Adkomst til parkeringskjelleren er fra «Tømmerlunden». Langs Sjøgata og Gunnlaug Ormtunges gate er det regulert fortau med bredde 3 meter.

Lek og uteopphold.

Det er i planforslaget regulert inn en lekeplass på 260 m2. I planbeskrivelsen vises det i tillegg til det offentlige parkområdet i «Tømmerlunden» og til nærheten friområdene på Røstad.  

Universell utforming.

Områdeplanen stiller krav om at minst 40 % av boligbebyggelsen skal oppfylle kravet for tilgjengelig boenhet. Dette kravet er videreført i reguleringsbestemmelsene til planforslaget.

Støy. 

Det er foretatt en detaljert støyutredning i forbindelse med reguleringsforslaget som er vedlagt saken. Konklusjonene i denne støyvurderingen er det vil være nødvendig med støyreduserende tiltak på uteoppholdsarealet og på enkelte private uteareal/balkonger som er orientert mot vest- og sørsiden. Reguleringsbestemmelsenes § 2-2 sikrer at kravene til støyskjerming skal tilfredsstille kravene i Miljøverndepartementets skriv, T-1442 ”Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging”

Risiko- og sårbarhetsanalyse.

Det er foretatt en risiko- og sårbarhetsvurdering som er vedlagt saken. På bakgrunn av de opplysningene som er kjent er det ikke gjort funn av hendelser med uakseptabel risiko innenfor planområdet.

Det er gjort funn av to hendelser med akseptabel risiko, brann og trafikkfare. Brann vil kunne løses med brannforebyggende tiltak, mens trafikkfare vil kunne løses med markering av krysningspunkt, fartsgrense og kontroller. 

Kulturminner og forholdet til kulturfredningsområdet.

Det er ikke registrert verneverdige kulturminner innenfor planområdet. Området som nå detaljreguleres grenser imidlertid til Sjøgata hvor trehusbebyggelsen er en del av det foreslåtte kulturmiljøfredningsområdet i Levanger sentrum. Sjøgata 40 og 42 er under fredning av kulturminnelovens § 20.

Vann-, avløpsløsninger.

Området har etablert infrastruktur med vann og avløpsnett langs Sjøgata og Gunnlaug Ormtunges gate.

Planprosess

Medvirkning.

Kunngjøring om igangsatt planarbeid ble annonsert i Levanger Avisa, samt på kommunens nettsider – dette i samsvar med oppstartsmøte. Naboer og offentlige instanser ble varslet pr. brev datert 8. juli 2014. Opprinnelig ble uttalelsesfrist satt til 7. august 2014 ihht. oppstartsmøte. Etter innspill fra naboer ble fristen for innspill utvidet til 22. august. Alle ble informert om dette i et nytt brev datert 18. juli. Utover dette ble saken omtalt i Levanger Avisa både fra forslagsstiller og enkelte naboer.

Det kom inn i alt 6 innspill på varselet om oppstart. Disse er kommentert av forslagsstiller i vedlagte planbeskrivelse.

Vurdering: 

Vurdering i forhold til overordnet plan.

Områdeplan for Levanger havn ble vedtatt av Levanger kommunestyre 25.5.2011. Planforslaget forholder seg i all vesentlighet til formål og bestemmelsene i denne planen. Både når det gjelder hva arealene kan brukes til, omfanget av ny bebyggelse, og kravet om en viss andel næringsbebyggelse, er føringene i overordnet plan hensyntatt. Eneste avvik vi har funnet er en mindre endring av parkeringskravet til forretnings- og kontorbebyggelse. Dette foreslås endret fra en plass pr. 50m2 til en plass pr. 65m2.

Det er viktig at kommunen holder på de føringene som en overordnet plan gir. Dette gir grunneiere, eiendomsutviklere og andre berørte forutsigbarhet. Det skal gode argumenter til for at kommunen skal ikke godta detaljreguleringer som er i samsvar med gjeldende områderegulering. Når det er sagt, så er det for dette planområdet krav om en detaljregulering. Det vil si at detaljer som bebyggelsens plassering, utforming, uterom og anlegg skal avklares i denne planprosessen.

Bebyggelsens plassering og volum.

Klikk for større bilde

Mange av innspillene på varselet om oppstart uttrykker bekymring for bebyggelsens plassering i forhold til den verneverdige bebyggelsen i Sjøgata. Det hevdes at den nye bebyggelsen vil forringe trehusbebyggelsen i Sjøgata, og bygger igjen sikten mot sundet.

Rådmannen har stor forståelse for at dette er en sak som engasjerer og absolutt kan diskuteres. Ny bebyggelse i randsonene til gammel verneverdig bebyggelse er en utfordrende øvelse og et vanskelig tema. Hvordan skal hensynet til de verdier som finnes i området i dag på best mulig måte ivaretas, samtidig som ny utvikling kan skje?

Planforslaget legger opp til en utbygging av boliger med et «moderne» stiluttrykk. Den nye planlagte bebyggelsen vil derfor skille seg ut fra omkringliggende bebyggelse. Når det bygges nytt vil det være riktig å bygge i en stil som er representativ for byggestilen i den tiden man befinner seg i. Samtidig må ny bebyggelse forholde seg til de verdier som er i området i dag. Planforslaget har trukket den nye bebyggelsen ca. 25 meter fra trehusrekka i Sjøgata. Dette skaper mer luft mellom trehusene og den nye bebyggelsen, noe som er viktig, i tillegg til at den 30 meter brede «allmenningen» ut fra bebyggelsen i Sjøgata blir i stor grad bevart som i dag.

Deler av siktlinjen ned mot sundet blir nå bygget igjen som en følge av planforslaget. Dette vil spesielt ha betydning for boligen i Sjøgata 38, som spesielt mister noe utsikt mot nord-vest. Utbyggingen stenger imidlertid ingen at de viktigste siktlinjene langs gateløpene i sentrum. Hvis rammene i områdeplanen skal følges, vil det måtte bygges i denne siktlinjen. Man kan si at dette er en konsekvens av rammene i områdeplanen.

Med utgangspunkt i områdeplanens bestemmelser, anser derfor rådmannen at foreslåtte plassering av bebyggelse og volum kan aksepteres uten at det forringer områdets karakter.

Parkering

Klikk for større kart

Ytterøyutvalget stiller spørsmål knyttet til konsekvensene av at parkeringstilbudet reduseres som en følge av planforslaget. I dag er det offentlig parkering mot ferjeleiet, i alt 13-14 parkeringsplasser blir bygget igjen som en følge av reguleringen. Kommunen er imidlertid i gang med å etablere en ny offentlig parkeringsplass i krysset mellom Havnevegen og Gunnlaug Ormtunges gate. Dette nye området ligger ca. 200 meter fra ferjeleiet og vil være med på å bedre parkeringsmulighetene i området. For foreslåtte tiltak på selve ferjeleiet, som Ytterøyutvalget påpeker, er dette noe som bør bringes videre i kommunens dialog med Fylkeskommunen og Statens vegvesen.

Naturmangfold

Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem at det her ikke er risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. Kommunen legger til grunn at det ikke er nødvendig å foreta ytterligere vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Konklusjon

Ut i fra vurderingene av innholdet i planforslaget, og med bakgrunn i gjeldende vedtatte områderegulering, anbefaler Rådmannen at planforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn slik at berørte får uttale seg til plansaken.

Til toppen av siden





Publisert: 19.12.2010 07:50 Sist endret: 25.02.2015 21:31
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051