Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Kommunestyret 23.05.12 - sak 28/12 - Detaljregulering for felt B3 Kjønstadmarka

Ingrid Okkenhaug Bævre - klikk for personkort
Saksbehandler: Ingrid Okkenhaug Bævre
Arkivsaknr: 2011/6968 - /L12
Lars Petter Holan - klikk for personkort
Saksordfører: Lars Petter Holan, AP

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 15.02.12 11/12
Plan- og utviklingskomiteen 09.05.12 34/12
Kommunestyret 23.05.12 28/12

 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 09.05.2012

Forslag i møte:
Forslag til tillegg fra Gunnar Morten Løvås, SV:
Bygningene skal prosjekteres og utføres slik at minimum 40 % av netto varmebehov kan dekkes med annen energiforsyning enn direktevirkende elektrisitet eller fossile brensler hos sluttbruker.
Alternativt at boligene utstyres med skorstein og lukket ildsted for bruk av biobrensel.

Saksordfører (ny):
Lars Petter Holan, AP

Avstemning:
Rådmannens forslag til innstilling enstemmig tiltrådt.
Forslag til tillegg fra Løvås avvist med 8 mot 1 stemme.

INNSTILLING:
Forslag til detaljregulering for felt B3 Kjønstadmarka, datert 09.01.2012, rev 25.01.2012, vedtas i hht. Plan- og bygningslovens § 12-12. Det tas forbehold om at det for skjæringer og fyllinger med større høydeforskjell enn 3 meter, må det utføres geoteknisk prosjektering. 

Til toppen av siden 

Rådmannens forslag til innstilling:
Forslag til detaljregulering for felt B3 Kjønstadmarka, datert 09.01.2012, rev 25.01.2012, vedtas i hht. Plan- og bygningslovens § 12-12. Det tas forbehold om at det for skjæringer og fyllinger med større høydeforskjell enn 3 meter, må det utføres geoteknisk prosjektering.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse datert 09.01.2012, rev. 25.01.2012 PDF
  2. Plankart, datert 09.01.2012, rev. 25.01.2012 PDF - som jpg (nettbrett)
  3. Reguleringsbestemmelser, datert 09.01.2012, rev 25.01.2012 PDF
  4. Illustrasjonsplan, datert 09.01.2012 PDF - som jpg (nettbrett)
  5. Veiplan skisse, datert 09.01.2012 PDF
  6. Profiler, datert 09.01.2012 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:
Bakgrunn
Planforslaget er utarbeidet av Block Watne AS. Planområdet er det nordligste og av de lavest beliggende delfelter i Kjønstadmarka. Detaljplanen legger til rette for en utbygging med ca. 17 boenheter fordelt på eneboliger/tomannsboliger, kjede/rekkehus og flermannsboliger/leiligheter. Det er lagt vekt på å legge til rette for universelt utformet lekeareal og en stor andel tilgjengelige boliger.

Planforslaget er vurdert ikke å falle inn under forskrift om konsekvensutredning. 

Planområdet
Planområdet ligger på Ytter-Nesset, sentralt i Levanger kommune, 3,5 km fra Levanger sentrum. Det er 6,15 daa, og ligger innerst i Kjønstadmarka boligfelt. Det er adkomst til området fra Nordengbakkan.

Terrenget heller mot nordvest med et gjennomsnittlig fall på ca. 1:8. Det er åpent og solrikt, med fin utsikt til sjøen, som ligger ca. 80 m fra plangrensen på det nærmeste. Planområdet ligger på tidligere jordbruksland og vegetasjonen består i dag av eng.
Nærområdet består dels av resten av Kjønstadmarka boligområde, som er under utbygging, og dels av landbruksland og spredt bebyggelse.

Klikk for større kart
  
Planområdets beliggenhet på Levangernesset

Skole og barnehage finnes i rimelig nærhet. Det er avsatt tomt for barnehage innenfor reguleringsplanen for Kjønstadmarka, men det er uvisst om barnehagen blir realisert. Skolevegen er trygg.
Det går buss til Kjønstadmarka, den snur øverst i byggefeltet. 

Planstatus
Området er omfattet av reguleringsplanen for Kjønstadmarka boligfelt etappe 1, vedtatt 16.04.2008, og med siste endring vedtatt 08.09.2010.
Området er disponert til framtidig boligbygging i kommunedelplanen for Levanger sentrum vedtatt 27.09.2000. Planforslaget er i samsvar med overordnede planer.

Planforslaget
Generelt
Planområdet ligger i noe bratt terreng, og det opplyses om at forslagsstiller har arbeidet mye med å få til en optimal utforming av adkomstveien med tanke på stigningsforhold og adkomst inn på hver enkelt tomt, og samtidig få til en best mulig utnyttelsen av arealene med tanke på husplassering, leke- og oppholdsareal.
I følge planbeskrivelsen er 4,9 daa av grunnen disponert til boligbygging med tilhørende anlegg, 0,7 daa til veigrunn inkl. grøfter og gangsti, 0,47 daa til leke-/oppholdsareal og 0,08 daa til renovasjon. 

Bebyggelsen
Det påpekes i planbeskrivelsen at bebyggelsen er organisert ut fra et ønske om god tomteutnyttelse, høy boligtetthet og høy andel tilgjengelige boliger, og at boligene tilgodeses med optimale sol- og utsiktsforhold.

Områder for konsentrert boligbebyggelse: B3-1, B3-2, B3-3
I følge reguleringsbestemmelsene tillates disse områdene benyttet til konsentrert småhus-/rekkehusbebyggelse, flermannsboliger og mindre leilighetsbygg med tilhørende carporter/garasjer. Bebygd areal (%-BYA) foreslås til minimum 25 % og maksimum 50 %. Største tillatte mønehøyde (øverste gesims ved pulttak) er 8,5 m over planert terrengs laveste nivå. Det foreslås også at bebyggelsen i disse områdene tillates med flatt tak med maks gesimshøyde 7,5 m over planert terrengs laveste nivå. Bolighus med pulttak skal ha takfall som følger terrenget og takvinkel mellom 5 og 25 grader. For B3-3 er det foreslått å tillate takfall motsatt av terrenget hvis takvinkelen er under 10 grader. Høyeste mønehøyde (høyeste gesims for pulttak) er angitt med kotehøyde på plankartet.

For områdene B3-1, B3-2 og B3-3 foreslås det at tomteutnyttelsen (%BYA) økes fra    40 % i gjeldende reguleringsplan for Kjønstadmarka boligfelt etappe 1, til 50 %. Dette begrunnes med at det er ønskelig i forhold til føringer om høy boligtetthet når man slik som her tar landbruksareal i bruk til boligbygging. I planbeskrivelsen er det nevnt at endetomtene i husrekkene ikke er utnyttet opp mot 50 %, men  begrensningen må settes så høyt for at den ikke skal sprenges på tomtene i midten av rekkene når %BYA beregnes for hver enkelt tomt. Samtidig nevnes det at det kan vurderes om økningen av BYA skal ses i sammenheng med at de gule feltene i detaljplanen utgjør en arealmessig mindre del av B3 enn i reguleringsplanen (redusert fra 6,15 daa til 4,9 daa).

Reguleringsbestemmelsene sier at minimum 50 % av boenhetene som oppføres innenfor disse områdene skal være tilgjengelige boliger i hht. TEK. Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utformingen av bebyggelsen og utomhusarealene.
Samtidig skal det tilstrebes at boligene innenfor feltene får beslektet utforming, material- og fargebruk.  

Områder for eneboliger B3-4
I reguleringsbestemmelsene er området regulert til totalt to eneboliger, evt. en tomannsbolig. Eneboligtomter er på plankartet vist med tomtegrenser. Det tillates oppført en carport/garasje på hver tomt. Maks prosent bebygd areal: %-BYA = 40 %. Bestemmelsene sier at det i hellende terreng skal bygges hus som følger terrenget, og at bebyggelsen skal ha saltak eller pulttak. Høyeste mønehøyde (høyeste gesims for pulttak) er angitt med kotehøyder på plankartet.

Videre sier reguleringsbestemmelsene at bolighus med saltak skal ha møneretning parallelt med terrenget og takvinkel mellom 27 og 40 grader. Største tillatte mønehøyde ved saltak er 9,2 m over planert terrengs laveste nivå. Takoppløft eller ark tillates i inntil 1/3 av takflatens lengde.

For bolighus med pulttak skal takfallet følge terrenget og takvinkel mellom 5 og 25 grader, evt. takfall motsatt av terrenget hvis takvinkelen er under 10 grader. Største tillatte gesimshøyde ved pulttak er 8,5 m over planert terrengs laveste nivå.

Det foreslås at garasje/carport kan være frittstående eller sammenbygd med boligen. Maks bebygd areal for frittstående garasje/carport er 50 m2 BYA. Garasje/carport skal være tilpasset bolighuset i form, materialvalg, detaljer og farger. Garasje/carport kan ha maks takhøyde (maks gesims ved pulttak og maks mønehøyde ved saltak) på 4,0 m over planert terrengs laveste nivå. Garasje/carport bygd sammen med boligens sokkeletasje kan ha flatt tak med terrasse over.

Det er også nevnt i reguleringsbestemmelsene at kommunen kan kreve at eneboliger som ligger i samme delområde/veistrekning utformes med lik takvinkel og beslektet formuttrykk.
I følge planbeskrivelsen er alle hus i delfelt B3 tenkt med pulttak. I felt B3-1 og B3-2 er taket tenkt å følge terrenget, mens i felt B3-3 og B3-4 ønskes det å legge pulttak med motsatt fallretning. Alle hus får derved høyeste gesims på hovedfasaden.

Biladkomst og gang-/sykkelveg
I følge reguleringsbestemmelsene er adkomstveg o_B3-V er tenkt opparbeidet med 4,0 m regulert kjørebanebredde inkludert skulder og 1,0 m veigrunn på hver side, og med avkjørselareal ved B3-1/o_B3-L. Avkjørsler til tomtene fra offentlig vei er vist med pil på plankartet der dette er planlagt.
I planbeskrivelsen påpekes det at kjøreveien føres så langt fram at man sikrer snumulighet ved manøvrering ut og inn fra innerste boligtomt, og med en vendehammer for liten lastebil som er plassert slik at den ikke ødelegger for disponeringen av byggearealene. Veien er dimensjonert etter kommunal standard for å legge til rette for kommunal overtakelse av vei og teknisk anlegg, og er ikke brattere enn 1:12 noe sted.

Parkering
I følge reguleringsbestemmelsene kreves 2 parkeringsplasser per boenhet for eneboliger og rekkehus, hvorav 1 plass i carport/garasje. For leiligheter kreves 1,5 pr. enhet og for hybler kreves 1,0 plass per enhet.

Lek og uteopphold
Kommuneplanens retningslinjer stiller krav om minimum 50 m2 regulert leke-/oppholdsareal pr. bolig. Reguleringsbestemmelsene for Kjønstadmarka forutsetter at minimum 50 %, dvs. 25 m2 lekeareal pr. bolig, skal løses internt i B3. Felles leke-/oppholdsareal for boligene i B3 (o_B3-L) er 456 m2, dvs. 27 m2 pr. bolig. Dette lekearealet ligger sentralt i feltet med kort vei til alle boliger, og innen synsvidde fra de fleste. I følge planbeskrivelsen kan grunnen i lekearealet overtas av kommunen. Men drift av lekeplassen og dens utstyr blir et anliggende for en velforening. I bestemmelsene er det nevnt at på felles leke- og oppholdsareal skal det oppføres sittemøbler, lekeapparat og/eller andre innretninger som tjener formålet. 

I reguleringsplanen for Kjønstadmarka er det satt av et stort lekeareal, F6, like ved B3.

For øvrig opplyses det om at det er private uteoppholdsarealer med gode sol- og utsiktsforhold til alle boliger. 

Universell utforming
Det legges i planen opp til universell utforming av utearealene. Veisystemet i området har moderate stigningsforhold, med bratteste bakke med stigning på 1:12. En del av lekearealet (ca. 120 m2) legges til rette for universell utforming, med adkomst for bevegelseshemmede til sandkasse og sittebenk.
I følge planbeskrivelsen blir 14 (evt. 16) av 17 boliger tilgjengelige boliger.

Støy
Nordsivegen antas, i følge planbeskrivelsen, å ha en ÅDT mindre enn 100. For øvrig er planområdet bare belastet med støy fra trafikk internt i området (17 boliger) og fra B4 (antatt maks 30 boliger).

Risiko- og sårbarhetsanalyse
Forslagsstiller har benyttet sjekkliste for å vurdere potensielle risiko- og sårbarhetsforhold for området. Forhold/uønskede hendelser som må vurderes er:

Radon:
Det opplyses om at man ikke har kunnskap om eventuell radonkonsentrasjon i området. Block Watne AS leverer uansett husene med radonduk og brønn eller slynge som standard, slik at vifte for forsert utlufting av grunnen under huset kan ettermonteres hvis målinger i det ferdige huset viser verdi over grenseverdien.  

Høyspent:
Et tidligere luftstrekk er lagt i bakken utenfor planområdet, kfr. reguleringsplan for Kjønstadmarka.

Flomfare/springflo:
Området ligger fra kote 9 og oppover. Laveste gulvnivå i boliger er over kote 11. I følge planbeskrivelsen er dette i trygg høyde over sjøen.

Grunnforhold: I følge planbeskrivelsen er arealet sjekket mot de ulike farekartene på www.ngu.no/kart/arealisNGU, og det er kun når det gjelder kvikkleire at det finnes en registrering i området. Denne ligger nordvest for planområdet, men ikke i selve planområdet.  

Det er foretatt grunnundersøkelse 11.01.2012 med prøvegraving i 3 punkt til ca. 5 meters dybde. Rapport fra Multiconsult, 01.02.2012, viser at et øvre lag bestående av sand, grus og stein ligger over masser av morenemateriale til 2,5 til 3 meters dybde. Videre i dybden er det påvist lagdelte masser av silt og leire. Leira er til dels bløt. Kvaliteten til massene videre i dybden, og dybden til meget fast grunn eller berg, er ikke kjent.

Når det gjelder områdestabilitet, sier rapporten fra Multiconsult:  ”Da det bløte leirelaget ikke er tilstrekkelig kartlagt med prøvegravinger, er dokumentasjonen ikke tilstrekkelig til å utføre stabilitetsberegninger. Det kan ikke helt utelukkes at områdestabiliteten for boligfelt B03 kan være anstrengt. De påviste grunnforholdene viser stort sett lagdelinger som følger terrenget, slik at de finkornige, bløte lagene kan virke som potensiell glideflate.
Områdestabiliteten er uavklart, og det må utføres supplerende grunnundersøkelser og geotekniske stabilitetsvurderinger før tiltak settes i verk”.

Block Watne har bestilt supplerende boringer og disse vil bli utført så snart Multiconsult har kapasitet. Rapport vedrørende videre grunnundersøkelser vil bli ettersendt etter at boringen er utført.

Kulturminner
Fylkeskommunen har i sin høringsuttalelse konkludert med at det ikke foreligger konflikt med kulturminner, men man er uansett pålagt aktsomhet og meldeplikt i hht. Kulturminnelovens § 8.2.

Biologisk mangfold
I følge planbeskrivelsen er det ikke kjent at det er sjeldne arter eller naturtyper i planområdet, og sjeldne arter er heller ikke observert ved befaring
Det påpekes at kommunen gjennomførte en naturregistrering i 2002/2003, og to viktige lokaliteter ble registrert på Kjønstad. Disse ble ivaretatt ved reguleringen av Kjønstadmarka. Disse ligger imidlertid ikke i umiddelbar nærhet til delfelt B3.

Landbruksinteresser
Spørsmålet er avklart ved arbeid med reguleringsplanen for Kjønstadmarka

Avstand til sjøen
Deler av området ligger nærmere sjøen enn 100 meter. Både byggeformål og byggegrense er avklart i reguleringsplanen for Kjønstadmarka.

Vann-, avløp- og energiløsninger
Området er tilknyttet kommunale anlegg for vann og avløp.

Renovasjonsanlegg (R)
I følge planbeskrivelsen blir renovasjonen samordnet på et areal inntil Nordengbakkan, slik at renovasjonsbilen ikke trenger å kjøre inn i området, men snur på snuplassen i enden av Nordengbakkan. Renovasjonsområdet ligger i fartsretningen når man er på vei ut av feltet, og det er satt av plass til en parkeringslomme. Det er i planen ikke tatt stilling til om beholderne blir over eller under bakken, men tatt høyde for begge alternativer.

Utbyggingsavtale
Det er fremforhandlet utbyggingsavtale mellom Levanger kommune og Block Watne for Kjønstadmarka felt B3. Denne behandles parallelt med reguleringsplanen. 

Planprosess
Medvirkning
Forhåndskonferanse i plansaker ble gjennomført 25.08.2011.

Oppstart av planarbeidet er kunngjort på kommunens nettside og i Levangeravisa 13.09.2011. Naboer/grunneiere, offentlige instanser og tjenesteytere ble tilskrevet med brev av 09.09.2011.

Følgende forhåndsuttalelser er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen:
Nord-Trøndelag fylkeskommune og NVE.

I kommunen er saken forelagt kommunalteknikk og barnerepresentanten.

Kommunalteknikk, 25.01.2012
Enhet kommunalteknikk har ingen merknader/kommentarer.

Barnerepresentanten, 25.01.2012
Lekeplass med sandkasse, sittebenk og vippedyr bør ferdigstilles før boligene er innflyttingsklare.
Veien virker til å være trygg med gangvei til nærliggende barnehage og skole.
Har ingen øvrige bemerkninger.

Kommentar: Ferdigstillelse av lekeplass dekkes, slik rådmannen ser det, gjennom reguleringsbestemmelsene.
Høring/offentlig ettersyn
Plan- og utviklingskomiteen i Levanger vedtok i møte den 15.02.2012, sak 11/12, følgende:
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-10 vedtas reguleringsplan for Kjønstadmarka delfelt  B3, datert 09.01.2012, rev. 25.01.2012, fremlagt for høring og offentlig ettersyn.
Det må utføres supplerende grunnundersøkelser og geotekniske stabilitetsvurderinger før planen sendes på høring.
Offentlig ettersyn ble kunngjort 18.02.2012. Berørte parter ble tilskrevet med brev av 17.02.2012. Høringsfristen var satt til 31.03.2012. På grunn av at resultatet fra de siste grunnundersøkelsene ikke var tilgjengelig før 28.03.2012 , ble fristen forlenget til 16.04.2012.

Følgende uttalelser er mottatt:

  1. Rådet for likestilling av funksjonshemmede i Levanger, 16.03.2012
  2. Eldres råd i Levanger, 19.03.2012
  3. Nord-Trøndelag fylkeskommune, 22.03.2012
  4. NVE, 26.03.2012
  5. Sametinget, 27.02.2012
  6. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 30.03.2012


1  Rådet for likestilling av funksjonshemmede i Levanger, 16.03.2012
Vil påpeke krav om at det legges til rette for universell utforming. Detter gjelder for uteområder så vel som tilgjengelige boliger.
Deler av utvendig lekeareal må ha adkomstmuligheter til leikeapparat og sittebenker for bevegelseshemmede.
Veisystemet i området må ha moderat stigningsforhold så det går an å ta seg fram for rullestolbrukere.
Vi har svaksynte i alle aldersgrupper så det bør være godt lys på lekeplasser og vel søppelcontainere.

Kommentar:
I planen er det lagt vekt på at flest mulig at boenhetene tilrettelegges med universell utforming (14 av 17 boenheter planlegges med universell utforming), noe som også gjelder uteområder og område på lekeareal hvor lekeapparat/sittebenk er planlagt.
Område B3 har et fall i terrenget fra regulert atkomst til området og ned til vei på nordsiden på ca. 9 meter. Felles vei mellom område B3-2 og B3-3/B3-4 har en planlagt stigning på 21,7 o/oo (ca 1:40). Vei ved regulert atkomst er på 80 o/oo (1:12).
Ut fra geoteknisk og landskapsarkitektonisk syn vil det ikke være forsvarlig å heve terrenget ut over det som allerede er gjort.  

2  Eldres råd i Levanger, 19.03.2012
Ingen merknader.

3  Nord-Trøndelag fylkeskommune, 22.03.2012
Planen virker godt gjennomarbeidet, der det er lagt vekt på å få en god utnyttelse med småhusbebyggelse lokalisert inn mot en felles atkomstveg. Vi er godt fornøyd med at reguleringsbestemmelsene stiller krav til universell utforming og at minst 50 % av boenhetene som oppføres skal være tilgjengelig boenhet og dermed får alle hovedfunksjoner på inngangsplanet.

Kulturminner (denne uttalelsen gjelder automatisk freda kulturminner).
Vi har undersøkt om tiltaket er i konflikt med Kulturminnelovens (KML) § 3. Gjennom søk i arkiv, askeladden.ra.no og vurdering av terrenget finner vi at det ikke foreligger slik konflikt, jf. også KML § 8.1. Vi har derfor ingen innvendinger til planen.

Det kan likevel fortsatt ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8.2 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet.

Kommentar:
Aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminneloven forutsettes fulgt opp av utbygger.

4  NVE, 26.03.2012
Forutsetter at kommunen avventer egengodkjenning av planen inntil Multiconsults rapport/notat er ferdigstilt. Forutsetter også at rapporten kan konkludere med at stabiliteten i området er tilfredsstillende i tråd med kravene i TEKs § 7 og Plan- og bygningslovens § 28-1.

Kommentar:
Den endelige rapporten fra Multiconsult konkluderer med at grunnforholdene er stabile og egnet til byggeformål.

5  Sametinget, 27.02.2012
Sametinget kjenner ikke til at det er registrert automatisk freda samiske kulturminner i det omsøkte området. Ingen merknader til søknaden.

Skulle det under arbeid i marken komme fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes kulturminnevernet ved Sametinget og Nord-Trøndelag fylkeskommune omgående, jf. Lov av 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kulturminneloven) § 8 annet ledd. Vi forutsetter at dette pålegg formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken.

Vi minner om at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda i følge kulturminneloven § 4 annet ledd. Det gis eksempler på samiske kulturminner. Mange av disse er fortsatt ikke funnet og registrert av kulturminnevernet. Det er ikke tillatt å skade eller skjemme fredet kulturminne, eller sikringssonen på 5 meter rundt kulturminnet, jf. kulturminneloven §§ 3 og 6.

Kommentar:
Aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminneloven forutsettes fulgt opp av utbygger. 

6  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 30.03.2012
Landbruksavdelingen viser til forhåndsuttalelse til planarbeidet, datert 07.10.2011, hvor det ble tydeliggjort at det må legges til rette for en høg utnytting av området, opp mot 4 boenheter pr. da. Vi kan ikke se at vår forhåndsuttalelse er kommentert i saken.
Landbruksavdelingen minner om at områder avsatt til konsentrert utbygging i Kjønstadmarka skulle heve den gjennomsnittlige utnyttingen av området. Etter landbruksavdelingens vurdering burde den foreslåtte utnyttingen for området vært høyere. Landbruksavdelingen tilrår at det tidlig i slike planarbeid legges føringer for hvor høg utnytting det skal planlegges for.

Miljøvernavdelingen har ingen merknader ut fra hensynet til regionale og nasjonale miljøverninteresser.
Kommunalavdelingen har ingen merknader.

Kommentar:
Ut fra en markedsvurdering har forslagsstiller kommet fram til at området er best egnet for familieboliger/eneboliger, det er lagt inn 11 eneboliger og 6 leiligheter (3-roms).

Vurdering:
Planforslaget som er utarbeidet er i samsvar med overordnede planer.

Ved første gangs behandling var områdestabiliteten i området uavklart. Supplerende grunnundersøkelser og geotekniske stabilitetsvurderinger er nå gjennomført.
Endelige grunnundersøkelser, 28.03.2012, konkluderer med at grunnforholdene er stabile og egnet til byggeformål. De påviste grunnforholdene består stort sett av morenemateriale og til dels av leire. Det er ikke påvist marin leire. Terrenget er jevnt og har moderat fall ca. 1:10.
Det er ingen bekkeleier eller raviner i undersøkelsesområdet og tomta er ikke utsatt for erosjon som kan påvirke stabiliteten.
Undersøkelsesområdet kan ikke bli utsatt for leirskred eller annen type jordskred. Områdestabiliteten er tilfredsstillende.
For skjæringer og fyllinger med større høydeforskjell enn 3 meter, må det utføres geoteknisk prosjektering.

Det er gjennomført offentlig ettersyn uten at det har kommet uttalelser som er til hinder for gjennomføring av planforslaget.

Planforslaget anbefales vedtatt i henhold til Plan- og bygningslovens § 12-12.

Til toppen av siden  

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 15.02.2012

Forslag i møte:
Ingen.

Saksordfører:
Nina Bakken Bye, H

Avstemning:
Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.

VEDTAK:
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-10 vedtas reguleringsplan for Kjønstadmarka delfelt  B3, datert 09.01.2012, rev. 25.01.2012, fremlagt for høring og offentlig ettersyn.

Det må utføres supplerende grunnundersøkelser og geotekniske stabilitetsvurderinger før planen sendes på høring. 

Til toppen av siden  

Rådmannens forslag til vedtak:
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-10 vedtas reguleringsplan for Kjønstadmarka delfelt  B3, datert 09.01.2012, rev. 25.01.2012, fremlagt for høring og offentlig ettersyn.

Det må utføres supplerende grunnundersøkelser og geotekniske stabilitetsvurderinger før planen sendes på høring.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse datert 09.01.2012, rev. 25.01.2012 PDF
  2. Plankart, datert 09.01.2012, rev. 25.01.2012 PDF - jpg (nettbrett)
  3. Reguleringsbestemmelser, datert 09.01.2012, rev. 25.01.2012 PDF
  4. Illustrasjonsplan, datert 09.01.2012 PDF - jpg (nettbrett)
  5. Veiplan skisse, datert 09.01.2012 PDF - jpg (nettbrett)
  6. Profiler, datert 09.01.2012 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:
Bakgrunn
Planforslaget er utarbeidet av Block Watne AS. Planområdet er det nordligste og av de lavest beliggende delfelter i Kjønstadmarka. Detaljplanen legger til rette for en utbygging med ca. 17 boenheter fordelt på eneboliger/tomannsboliger, kjede/rekkehus og flermannsboliger/leiligheter. Det er lagt vekt på å legge til rette for universelt utformet lekeareal og en stor andel tilgjengelige boliger.

Planforslaget er vurdert å ikke falle inn under forskriftens kriterier for vurdering av vesentlige virkninger for miljø og samfunn og krav om konsekvensutredning. 
Planområdet
Planområdet ligger på Ytter-Nesset, sentralt i Levanger kommune, 3,5 km fra Levanger sentrum. Det er 6,15 daa, og ligger innerst i Kjønstadmarka boligfelt. Det er adkomst til området fra Nordengbakkan.

Terrenget heller mot nordvest med et gjennomsnittlig fall på ca. 1:8. Det er åpent og solrikt, med fin utsikt til sjøen, som ligger ca. 80 m fra plangrensen på det nærmeste. Planområdet ligger på tidligere jordbruksland og vegetasjonen består i dag av eng.
Nærområdet består dels av resten av Kjønstadmarka boligområde, som er under utbygging, og dels av landbruksland og spredt bebyggelse.

Klikk for større kart 
Planområdets beliggenhet på Levangernesset

Skole og barnehage finnes i rimelig nærhet. Det er avsatt tomt for barnehage innenfor reguleringsplanen for Kjønstadmarka, men det er uvisst om barnehagen blir realisert. Skolevegen er trygg.
Det går buss til Kjønstadmarka, den snur øverst i byggefeltet. 

Planstatus
Området er omfattet av reguleringsplanen for Kjønstadmarka boligfelt etappe 1, vedtatt 16.04.2008, og med siste endring vedtatt 08.09.2010.
Området er disponert til framtidig boligbygging i kommunedelplanen for Levanger sentrum vedtatt 27.09.2000. Planforslaget er i samsvar med overordnede planer.

Planforslaget
Generelt
Planområdet ligger i noe bratt terreng, og det opplyses om at forslagsstiller har arbeidet mye med å få til en optimal utforming av adkomstveien med tanke på stigningsforhold og adkomst inn på hver enkelt tomt, og samtidig få til en best mulig utnyttelsen av arealene med tanke på husplassering, leke- og oppholdsareal.
I følge planbeskrivelsen er 4,9 daa av grunnen disponert til boligbygging med tilhørende anlegg, 0,7 daa til veigrunn inkl. grøfter og gangsti, 0,47 daa til leke-/oppholdsareal og 0,08 daa til renovasjon. 

Bebyggelsen
Det påpekes i planbeskrivelsen at bebyggelsen er organisert ut fra et ønske om god tomteutnyttelse, høy boligtetthet og høy andel tilgjengelige boliger, og at boligene tilgodeses med optimale sol- og utsiktsforhold.

Områder for konsentrert boligbebyggelse: B3-1, B3-2, B3-3
I følge reguleringsbestemmelsene tillates disse områdene benyttet til konsentrert småhus-/rekkehusbebyggelse, flermannsboliger og mindre leilighetsbygg med tilhørende carporter/garasjer. Bebygd areal (%-BYA) foreslås til minimum 25 % og maksimum 50 %. Største tillatte mønehøyde (øverste gesims ved pulttak) er 8,5 m over planert terrengs laveste nivå. Det foreslås også at bebyggelsen i disse områdene tillates med flatt tak med maks gesimshøyde 7,5 m over planert terrengs laveste nivå. Bolighus med pulttak skal ha takfall som følger terrenget og takvinkel mellom 5 og 25 grader. For B3-3 er det foreslått å tillate takfall motsatt av terrenget hvis takvinkelen er under 10 grader. Høyeste mønehøyde (høyeste gesims for pulttak) er angitt med kotehøyde på plankartet.

For områdene B3-1, B3-2 og B3-3 foreslås det at tomteutnyttelsen (%BYA) økes fra    40 % i gjeldende reguleringsplan for Kjønstadmarka boligfelt etappe 1, til 50 %. Dette begrunnes med at det er ønskelig i forhold til føringer om høy boligtetthet når man slik som her tar landbruksareal i bruk til boligbygging. I planbeskrivelsen er det nevnt at endetomtene i husrekkene ikke er utnyttet opp mot 50 %, men  begrensningen må settes så høyt for at den ikke skal sprenges på tomtene i midten av rekkene når %BYA beregnes for hver enkelt tomt. Samtidig nevnes det at det kan vurderes om økningen av BYA skal ses i sammenheng med at de gule feltene i detaljplanen utgjør en arealmessig mindre del av B3 enn i reguleringsplanen (redusert fra 6,15 daa til 4,9 daa).

Reguleringsbestemmelsene sier at minimum 50 % av boenhetene som oppføres innenfor disse områdene skal være tilgjengelige boliger i hht. TEK. Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utformingen av bebyggelsen og utomhusarealene.
Samtidig skal det tilstrebes at boligene innenfor feltene får beslektet utforming, material- og fargebruk.  

Områder for eneboliger B3-4
I reguleringsbestemmelsene er området regulert til totalt to eneboliger, evt. en tomannsbolig. Eneboligtomter er på plankartet vist med tomtegrenser. Det tillates oppført en carport/garasje på hver tomt. Maks prosent bebygd areal: %-BYA = 40 %. Bestemmelsene sier at det i hellende terreng skal bygges hus som følger terrenget, og at bebyggelsen skal ha saltak eller pulttak. Høyeste mønehøyde (høyeste gesims for pulttak) er angitt med kotehøyder på plankartet.

Videre sier reguleringsbestemmelsene at bolighus med saltak skal ha møneretning parallelt med terrenget og takvinkel mellom 27 og 40 grader. Største tillatte mønehøyde ved saltak er 9,2 m over planert terrengs laveste nivå. Takoppløft eller ark tillates i inntil 1/3 av takflatens lengde.

For bolighus med pulttak skal takfallet følge terrenget og takvinkel mellom 5 og 25 grader, evt. takfall motsatt av terrenget hvis takvinkelen er under 10 grader. Største tillatte gesimshøyde ved pulttak er 8,5 m over planert terrengs laveste nivå.

Det foreslås at garasje/carport kan være frittstående eller sammenbygd med boligen. Maks bebygd areal for frittstående garasje/carport er 50 m2 BYA. Garasje/carport skal være tilpasset bolighuset i form, materialvalg, detaljer og farger. Garasje/carport kan ha maks takhøyde (maks gesims ved pulttak og maks mønehøyde ved saltak) på 4,0 m over planert terrengs laveste nivå. Garasje/carport bygd sammen med boligens sokkeletasje kan ha flatt tak med terrasse over.
Det er også nevnt i reguleringsbestemmelsene at kommunen kan kreve at eneboliger som ligger i samme delområde/veistrekning utformes med lik takvinkel og beslektet formuttrykk.

I følge planbeskrivelsen er alle hus i delfelt B3 tenkt med pulttak. I felt B3-1 og B3-2 er taket tenkt å følge terrenget, mens i felt B3-3 og B3-4 ønskes det å legge pulttak med motsatt fallretning. Alle hus får derved høyeste gesims på hovedfasaden.

Biladkomst og gang-/sykkelveg
I følge reguleringsbestemmelsene er adkomstveg o_B3-V er tenkt opparbeidet med 4,0 m regulert kjørebanebredde inkludert skulder og 1,0 m veigrunn på hver side, og med avkjørselareal ved B3-1/o_B3-L. Avkjørsler til tomtene fra offentlig vei er vist med pil på plankartet der dette er planlagt.
I planbeskrivelsen påpekes det at kjøreveien føres så langt fram at man sikrer snumulighet ved manøvrering ut og inn fra innerste boligtomt, og med en vendehammer for liten lastebil som er plassert slik at den ikke ødelegger for disponeringen av byggearealene. Veien er dimensjonert etter kommunal standard for å legge til rette for kommunal overtakelse av vei og teknisk anlegg, og er ikke brattere enn 1:12 noe sted.

Parkering
I følge reguleringsbestemmelsene kreves 2 parkeringsplasser per boenhet for eneboliger og rekkehus, hvorav 1 plass i carport/garasje. For leiligheter kreves 1,5 pr. enhet og for hybler kreves 1,0 plass per enhet.

Lek og uteopphold
Kommuneplanens retningslinjer stiller krav om minimum 50 m2 regulert leke-/oppholdsareal pr. bolig. Reguleringsbestemmelsene for Kjønstadmarka forutsetter at minimum 50 %, dvs. 25 m2 lekeareal pr. bolig, skal løses internt i B3. Felles leke-/oppholdsareal for boligene i B3 (o_B3-L) er 456 m2, dvs. 27 m2 pr. bolig. Dette lekearealet ligger sentralt i feltet med kort vei til alle boliger, og innen synsvidde fra de fleste. I følge planbeskrivelsen kan grunnen i lekearealet overtas av kommunen. Men drift av lekeplassen og dens utstyr blir et anliggende for en velforening. I bestemmelsene er det nevnt at på felles leke- og oppholdsareal skal det oppføres sittemøbler, lekeapparat og/eller andre innretninger som tjener formålet. 

I reguleringsplanen for Kjønstadmarka er det satt av et stort lekeareal, F6, like ved B3.

For øvrig opplyses det om at det er private uteoppholdsarealer med gode sol- og utsiktsforhold til alle boliger. 

Universell utforming
Det legges i planen opp til universell utforming av utearealene. Veisystemet i området har moderate stigningsforhold, med bratteste bakke med stigning på 1:12. En del av lekearealet (ca. 120 m2) legges til rette for universell utforming, med adkomst for bevegelseshemmede til sandkasse og sittebenk.
I følge planbeskrivelsen blir 14 (evt. 16) av 17 boliger tilgjengelige boliger.

Støy
Nordsivegen antas, i følge planbeskrivelsen, å ha en ÅDT mindre enn 100. For øvrig er planområdet bare belastet med støy fra trafikk internt i området (17 boliger) og fra B4 (antatt maks 30 boliger).

Risiko- og sårbarhetsanalyse
Forslagsstiller har benyttet sjekkliste for å vurdere potensielle risiko- og sårbarhetsforhold for området. Forhold/uønskede hendelser som må vurderes er:

Radon:
Det opplyses om at man ikke har kunnskap om eventuell radonkonsentrasjon i området. Block Watne AS leverer uansett husene med radonduk og brønn eller slynge som standard, slik at vifte for forsert utlufting av grunnen under huset kan ettermonteres hvis målinger i det ferdige huset viser verdi over grenseverdien.  

Høyspent:
Et tidligere luftstrekk er lagt i bakken utenfor planområdet, kfr. reguleringsplan for Kjønstadmarka.

Flomfare/springflo:
Området ligger fra kote 9 og oppover. Laveste gulvnivå i boliger er over kote 11. I følge planbeskrivelsen er dette i trygg høyde over sjøen.

Grunnforhold: I følge planbeskrivelsen er arealet sjekket mot de ulike farekartene på www.ngu.no/kart/arealisNGU, og det er kun når det gjelder kvikkleire at det finnes en registrering i området. Denne ligger nordvest for planområdet, men ikke i selve planområdet.

Det er foretatt grunnundersøkelse 11.01.2012 med prøvegraving i 3 punkt til ca. 5 meters dybde. Rapport fra Multiconsult, 01.02.2012, viser at et øvre lag bestående av sand, grus og stein ligger over masser av morenemateriale til 2,5 til 3 meters dybde. Videre i dybden er det påvist lagdelte masser av silt og leire. Leira er til dels bløt. Kvaliteten til massene videre i dybden, og dybden til meget fast grunn eller berg, er ikke kjent.

Når det gjelder områdestabilitet, sier rapporten fra Multiconsult:  ”Da det bløte leirelaget ikke er tilstrekkelig kartlagt med prøvegravinger, er dokumentasjonen ikke tilstrekkelig til å utføre stabilitetsberegninger. Det kan ikke helt utelukkes at områdestabiliteten for boligfelt B03 kan være anstrengt. De påviste grunnforholdene viser stort sett lagdelinger som følger terrenget, slik at de finkornige, bløte lagene kan virke som potensiell glideflate.
Områdestabiliteten er uavklart, og det må utføres supplerende grunnundersøkelser og geotekniske stabilitetsvurderinger før tiltak settes i verk”.

Block Watne har bestilt supplerende boringer og disse vil bli utført så snart Multiconsult har kapasitet. Rapport vedrørende videre grunnundersøkelser vil bli ettersendt etter at boringen er utført.

Kulturminner
Fylkeskommunen har i sin høringsuttalelse konkludert med at det ikke foreligger konflikt med kulturminner, men man er uansett pålagt aktsomhet og meldeplikt i hht. Kulturminnelovens § 8.2.

Biologisk mangfold
I følge planbeskrivelsen er det ikke kjent at det er sjeldne arter eller naturtyper i planområdet, og sjeldne arter er heller ikke observert ved befaring
Det påpekes at kommunen gjennomførte en naturregistrering i 2002/2003, og to viktige lokaliteter ble registrert på Kjønstad. Disse ble ivaretatt ved reguleringen av Kjønstadmarka. Disse ligger imidlertid ikke i umiddelbar nærhet til delfelt B3.

Landbruksinteresser
Spørsmålet er avklart ved arbeid med reguleringsplanen for Kjønstadmarka

Avstand til sjøen
Deler av området ligger nærmere sjøen enn 100 meter. Både byggeformål og byggegrense er avklart i reguleringsplanen for Kjønstadmarka.

Vann-, avløp- og energiløsninger
Området er tilknyttet kommunale anlegg for vann og avløp.

Renovasjonsanlegg (R)
I følge planbeskrivelsen blir renovasjonen samordnet på et areal inntil Nordengbakkan, slik at renovasjonsbilen ikke trenger å kjøre inn i området, men snur på snuplassen i enden av Nordengbakkan. Renovasjonsområdet ligger i fartsretningen når man er på vei ut av feltet, og det er satt av plass til en parkeringslomme. Det er i planen ikke tatt stilling til om beholderne blir over eller under bakken, men tatt høyde for begge alternativer.

Utbyggingsavtale
Det er fremforhandlet utbyggingsavtale mellom Levanger kommune og Block Watne for Kjønstadmarka felt B3. Denne behandles parallelt med reguleringsplanen. 

Planprosess
Medvirkning
Forhåndskonferanse i plansaker ble gjennomført 25.08.2011.

Oppstart av planarbeidet er kunngjort på kommunens nettside og i Levangeravisa 13.09.2011. Naboer/grunneiere, offentlige instanser og tjenesteytere ble tilskrevet med brev av 09.09.2011.

Følgende forhåndsuttalelser er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen:
Nord-Trøndelag fylkeskommune og NVE.

I kommunen er saken forelagt kommunalteknikk og barnerepresentanten.

Kommunalteknikk, 25.01.2012
Enhet kommunalteknikk har ingen merknader/kommentarer.

Barnerepresentanten, 25.01.2012
Lekeplass med sandkasse, sittebenk og vippedyr bør ferdigstilles før boligene er
innflyttingsklare.
Veien virker til å være trygg med gangvei til nærliggende barnehage og skole.
Har ingen øvrige bemerkninger.
Kommentar: Ferdigstillelse av lekeplass dekkes, slik rådmannen ser det, gjennom reguleringsbestemmelsene.

Vurdering:
Planforslaget som er utarbeidet er i samsvar med overordnede planer.

De foreløpige geotekniske vurderinger er så langt ikke sluttført, og det må utføres supplerende grunnundersøkelser og geotekniske stabilitetsvurderinger før planen sendes på høring.

Planen synes å kunne bli et godt bidrag til videre utbygging i Kjønstadmarka.
Det tilrådes derfor at planen sendes på høring og offentlig ettersyn.
    Til toppen av siden





Publisert: 17.03.2011 07:50 Sist endret: 17.01.2013 14:35
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051