Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Kommunestyret 22.05.13 - sak 24/13 - 1719/314/375 m.fl. - Detaljregulering for Levanger sør

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2011/1401 - /L12
Alf Magnar Reberg
Saksordfører: Alf Magnar Reberg, SP

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 29.08.12 54/12
Plan- og utviklingskomiteen 15.05.13 38/13
Kommunestyret 22.05.13 24/13

 

 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 15.05.2013

Habilitet:

Geir Tore Persøy, FRP, ba om å få sin habilitet vurdert i forbindelse med behandling av saken.

Møtet vedtok med 9 mot 1 stemme Persøy for inhabil. Persøy fratrådte under behandling av saken.

Saksordfører:

Alf Magnar Reberg, SP

Forslag i møte:

Forslag til tillegg fra Gunnar Morten Løvås, SV:

Det avsettes arealer for sykkelparkering som tilsvarer en (1) opparbeidet sykkelparkeringsplass pr. 100 kvadratmeter utbyggingsareal (nærings og boligareal)

Begrunnelse:

Tidligere hadde Plan- og bygningsloven bestemmelser om dette. Etter at dette falt bort har Levanger kommune vedtatt en kommuneplan hvor dette er tatt inn i arealplanen om at det skal avsettes sykkelparkering etter behov.
I et område med kombinert formål til næring og bolig er det et stort behov for sykkelparkering og et riktig signal i forhold til et folkehelseperspektiv. De vanlige normene har vært for boliger 2 sykkelplasser pr. 100 kvadratmeter og for næring som kontor/ forretninger 6- 7 sykkelplasser pr. 1000 kvadratmeter. Vi mener derfor at 1 opparbeidet sykkelplass pr. 100 kvadratmeter utbyggingsareal for dette prosjektet bør være et naturlig antall å legge seg på.

Avstemning:

Rådmannens forslag til innstilling enstemmig tiltrådt (10 stemmer).

Tilleggsforslag fra Løvås avvist med 9 mot 1 stemme.

INNSTILLING:

Vedlagte forslag til detaljregulering for Levanger sør, datert 14.09.2012, med bestemmelser sist rev. 03.05.13, vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-12.

Til toppen av siden

Rådmannens forslag til innstilling:

Vedlagte forslag til detaljregulering for Levanger sør, datert 14.09.2012, med bestemmelser sist rev. 03.05.13, vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-12.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse med konsekvensutredning PDF
  2. Plankart rev. 14.09.2012 PDF
  3. Reguleringsbestemmelser sist rev. 03.05.2013 PDF
  4. Illustrasjoner 11.05.2012 PDF (Høy kvalitet 17MB) (Lavere kvalitet 11MB)
  5. Levanger sentrum – sentrumsstruktur, vedtatt 15.10.2003 PDF
  6. RG-prosjekt AS, 06.12.2012 PDF
  7. Stillbilder fra kommunens 3D-løsning PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Planforslaget er utarbeidet av Arkidéco AS, på vegne av Berg Eiendom AS.

Planforslaget tar utgangspunkt i en mulighetsstudie utarbeidet av Arkidèco as, revidert 11. mai 2012. Planforslaget skal også følge opp vedtatt planprogram og utført konsekvensutredning.

Hensikten med planen er å legge til rette for en høyere utnyttelse av eiendommene med mer «næringsareal» enn det dagens reguleringsplan (og kjøpesenterstopp) åpner for. Det foreslås høyere bebyggelse og mer bebygd areal enn i gjeldende reguleringsplan. I tillegg foreslås området nå tilrettelagt for boliger.

Framtidig kinodrift i Levanger har vært til behandling i kommunestyret.

Levanger kommunestyre gjorde følgende vedtak i møte den 21.03.12, sak 6/12:

«Behandling av intensjonsavtale med Berg Eiendom utsettes til reguleringsplan for Levanger sør (Moan) er behandlet.»

På bakgrunn av overnevnte er planforslaget utarbeidet uten inntegnet kino.

Arealet som i mulighetsstudien er tiltenkt kino, er i planforslaget definert som forretning/kontor/tjenesteyting. Evt. kino kan plasseres innenfor formålet tjenesteyting, men området kan også brukes til andre formål.

Innsendt planforslag til 1. gangsbehandling hadde endringer ift. tidligere presentasjoner

I forhold til tidligere framlagt mulighetsstudie, forhåndskonferanse, presentasjon i folkemøter og i møte med fylkesmannen er følgende endret:

  • Utforming av boligdelen
  • Antall boenheter er økt betydelig (fra 83 til 125 / fra 10366 til 12.000 m2 BRA)
  • Antall etasjer for boligdelen er økt
  • Utforming av takterrasser
  • Felleskjøpet forutsettes fjernet og det er foreslått en fireetasjes bygning med kjellerparkering
  • «Torgparken»
  • T/P1 har fått mindre gangarealer


Vedlagte illustrasjoner

Illustrasjonene viser en måte å bygge ut området på, men innenfor planens rammer finnes det også andre muligheter.

Planprogram og konsekvensutredning

Planen utløser krav om konsekvensutredning iht. pbl § 4-2 andre ledd, da det er en reguleringsplan som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Videre faller planarbeidet inn under Forskrift om konsekvensutredninger Vedlegg I; Planer og tiltak som alltid skal konsekvensutredes pkt. 1:

«Industrianlegg, næringsbygg, bygg for offentlig eller privat tjenesteyting og bygg til allmennyttige formål med en investeringskostnad på mer en 500 mill kr eller et bruksareal på mer en 15.000 m2.»

I planprogram fastsatt av Levanger kommunestyre i møte den 26.10. 2011, sak 62/11 er det gjort rede for formålet med planarbeidet, planprosessen med frister og deltakere, opplegget for medvirkning og behovet for utredninger.

Planprogrammets punkt 8.2 til 8.4 omhandler tema som skal konsekvensutredes. Det stilles krav til konsekvensutredning for trafikkforhold, beredskaps- og ulykkesrisiko samt konkurranseforholdet mellom Levanger sør og bykjernen. Det er gjort rede for problemstilling og metode. Fullstendig risiko- og sårbarhetsanalyse bør inngå i konsekvensutredningen. Planbeskrivelsen skal også belyse andre tema og virkninger av planen. Kommunen har spesielt bedt om vurdering av energiløsninger, forholdet til kjøpesenterstoppen/avlastningsområde, parkeringsløsning, kommunedelplanens fortettingsregler, estetikk/skilt/reklame, universell utforming og renovasjon (underjordisk løsning).

Kjøpesenterstoppen

Kjøpesenterstoppen gjelder i dette avlastningsområdet, og overstyrer gjeldende reguleringsplan. Omfanget av forretning må følgelig avklares med fylkesmannen.

I kommunens sentrumsavgrensning har Moan status som avlastningsområde i forhold til etablering av handel og tjenester. Fylkesplanens retningslinjer gjelder, men med en lokal tilpassing for Moan som åpner for plasskrevende varer og plasskrevende kjedebutikker.

Fylkeskommunen har nylig vedtatt nye retningslinjer.

I Nord-Trøndelag fylkeskommunes «Regional plan for arealbruk», vedtatt 25.04.13 er Levanger spesielt nevnt:

"På grunn av bebyggelsens særlige vernestatus i Levanger sentrum, er kjøpesenter utviklet i avlastningsområdet Moan. Større bygningsvolum lokalisert i avlastningssentre vil kunne bidra til at byen kan opprettholde sitt særpreg i sentrum. Samtidig er det en viss risiko for at selve bykjernen på sikt mister sin rolle som naturlig handels- og servicesentrum og som det sentrale offentlige møterommet."

I fylkeskommunens regionalpolitiske retningslinjer for lokalisering av kjøpesenter i Nord-Trøndelag går bl.a. følgende fram:

"5. Senterstruktur for lokalisering av kjøpesenter

Følgende senterstruktur skal benyttes for lokalisering av kjøpesenter i Nord-

Trøndelag:

Nivå 1 – Byene: I sentrum av Stjørdal, Levanger, Verdal, Steinkjer, Namsos og Kolvereid setter ikke regional plan noen øvre grense for størrelsen på kjøpesentre, lokalisert innenfor sentrumsavgrensingen i kommuneplanens arealdel.

Levanger sentrum har en særlig vernestatus. Dersom det dokumenteres at kjøpesenter ikke kan lokaliseres i sentrum av Levanger fordi dette er uforenelig med vernestatusen, kan lokalisering på avlastingssenteret Moan vurderes."

Planforslagets forretningsformål er ikke begrenset i samsvar med rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre.

Ifølge veileder kan det for forretninger angis i reguleringsbestemmelser at det skal være forretninger for plasskrevende varer eller dagligvarer.

Planområdet

Planområdet er på ca. 35 daa, og omfatter eiendommene gnr./bnr. 314/317, 338, 346, 348 og 375, Moafjæra 4-10, Levanger kommune, heretter kalt Levanger sør.

Berg Eiendom AS er eier av planområdet MI3, mens parkbeltene S2 og S3 eies av Levanger kommune. Se illustrasjon i vedlagte planbeskrivelse.

Planområdet ligger på Moan, sørvest for Levanger sentrum. Planområdet avgrenses av senter veg (Moafjæra) i øst, friområdet mot Eidsbotn i vest, studentboliger og campingplass i nord og butikk-/forretningsbygget i Moafjæra 10 (som bl.a. inneholder Intersport Gigant, expert m.m.) i sør.

Planområdet består av oppfylte masser og er stort sett ikke bebygd eller opparbeidet, men virksomheten til Felleskjøpet ligger innenfor planområdet.

Generelt om Moanområdet: Området preges av store bygninger og parkeringsflater. Vegen Moafjæra forbinder området med Fv. 125 i sør og nord. Det er regulert en ny vegforbindelse nærmere sentrum i nord, men det er uklart når denne vil bli realisert. Moafjæra er noe tilrettelagt for fotgjengere, men oppleves først og fremst som en bilbasert transportåre. I grøntdraget langs Eidsbotn er det en promenade med ulike møteplasser. Planlagte parkbelter (S2 og S3) mellom vegen Moafjæra og grøntdraget langs Eidsbotn er ikke opparbeidet. I skråningen mot dyrka mark i øst er det et vegetasjonsbelte.

Planstatus

Området omfattes av kommunedelplan for Levanger sentrum, vedtatt 27.09.2000. Planen viser til at området ligger innenfor områder med reguleringsplan som fortsatt skal gjelde.

Gjeldende reguleringsplaner

Mesteparten av planområdet (nordre del) omfattes av mindre endring Sundet - Eidsbotn - Moan med bestemmelser, vedtatt 25.04.96. I en kommunestyrebehandling den 28.11.01 ble en liten trekantflik av regulert parkbelte (S2) innlemmet i byggeområde (MI3).

I overnevnte plan er byggeområde MI3 regulert til blanda formål kontor/

forretning/industri/lager med BYA = 50 %. Maks gesimshøyde er 7,5 m og maks mønehøyde er 10,0 m. Tak skal være saltak, pulttak eller annen type skråtak.

Det er krav om bebyggelsesplan. Ifølge bestemmelsene skal det bl.a. vises klart definerte sektorer for innsyn fra Fv. 125 og ut over Eidsbotn, etableres vegetasjon langs Moafjæra, og arealer i 1. etasje skal i størst mulig grad nyttes til aktiviteter og virksomheter som er publikumsorientert.

Søndre del av planområdet omfattes av reguleringsplan for Moan gnr. 314/317, 82, vedtatt 21.11.07 (bestemmelser) og mindre endring av plankart vedtatt 19.08.09.

Området er regulert til forretning/kontor med byggehøyder som angitt ovenfor og med tilhørende fellesområder.

I grove trekk er området fra nord til sør i dag regulert til hhv. gangveg, parkbelte, byggeområde, parkbelte og byggeområde.

Overordna føringer

  • Forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre.
  • Regionalpolitiske retningslinjer for lokalisering av handel og tjenester i Fylkesplanmelding nr. 2 – 2001 (Arealmelding for Nord-Trøndelag), er erstattet av fylkeskommunes Regional plan for arealbruk, vedtatt 25.04.13.
  • I kommunens sentrumsavgrensning har Moan status som avlastningsområde i forhold til etablering av handel og tjenester. Fylkesplanens retningslinjer gjelder, men med en lokal tilpassing for Moan som åpner for plasskrevende varer/kjedebutikker.
  • Planområdet ligger innenfor konsesjonsområde for levering av fjernvarme.
  • Planområdet ligger i 100-metersbeltet langs Eidsbotn, som er vernet etter naturvernloven som fuglefredningsområde.
  • Klima- og energiplan, vedtatt 20.05.09.


Planforslaget

Generelt

Det planlegges ca. 33.000 m2 «næringsareal» (forretning, kontor, tjenesteyting), ca. 12.000 m2 boligareal (ca. 120-125 leiligheter), ca. 7.000 m2 grøntareal inkl. felles uteoppholdsareal i takhager, samt ca. 950 parkeringsplasser hvorav mesteparten i kjeller. Av grøntarealene er mesteparten kommunalt eide friområder.

Det foreslås mulighet for kombinasjon av formål, som gir stor fleksibilitet med hensyn til innhold i byggene.

Prosent bebygd areal innenfor hvert delfelt er høy: %-BYA = 90 og 95 %. Dette er mulig når parkering legges til kjeller og i egne formål, og uteoppholdsareal legges til friområder/parker og takhager.

Det kreves utomhusplan før opparbeidelse av parker, torg/parkering og gang- og sykkelveger (§ 3.11).

Bebyggelsen

Det foreslås bebyggelse i 4-5 etasjer. Maks kotehøyde for gesims er +19,5 m for 4 etasjer og +21,0 m for delvis inntrukket 5. etasjer. I forslag til bestemmelser § 3.3 er det tatt høyde for bygningsdeler som kan være høyere enn dette.

Ved offentlig ettersyn var det foreslått at golvnivå i første etasje skal legges på minst kote +3,6 m, men dette er nå endret til min +3,4 m. Dette er likevel noe høyere enn for eksisterende bebyggelse på Moan, som ifølge konsekvensutredningen varierer fra +2,44 (Magneten, ny del) til +3,78 (Moafjæra 3). Golvnivå hos Bil X-tra og NAF (rett overfor planområdet) ligger på hhv. kote +3,14 og +3,49.

Felt KB1:

Første etasje: Forretning, kontor og tjenesteyting.

Andre til fjerde etasje: Boliger, kontor og tjenesteyting.

Felt KB2, KB3, KB4 og KB5:

Første etasje: Forretning, kontor og tjenesteyting.

Andre til fjerde etasje: Boliger, kontor og tjenesteyting.

Femte etasje: Boliger.

Felt FKT1-FKT3 (mot Moafjæra):

Forretning og tjenesteyting i første og andre etasje.

Kontor og tjenesteyting i tredje og fjerde etasje.

  • I felt KB2-KB5 skal 5. etasje være min. 2,0 m inntrukket fra byggegrense mot vest.
  • Fasader i 1. etasje skal utformes med delvis inntrukket fasadeliv mot Moafjæra.
  • I felt KB2, KB3, KB4 og KB5 skal det fra 2. etasje etableres siktsoner i retning øst-vest med minimum bredde 8,0 m.
  • §§ 3.3 og 4.5 er supplert etter offentlig ettersyn mht. utstrekning av 5. etasje.


Formålet tjenesteyting omfatter svært mye, men ikke handel.

Tjenesteyting inkluderer forretninger som driver med salg av tjenester som hovedgeskjeft, men som også kan drive med salg av varer som bigeskjeft (for eksempel frisørsalong). Bevertning er et underformål både under offentlig og privat tjenesteyting. Tjenesteyting kan også være kulturformidling, barnehager, undervisningsinstitusjoner, administrasjon (f.eks. kommunehus), konsulentvirksomhet m.m.

Konkurranseforholdet mellom Levanger sør og bykjernen i forhold til forretning, kontor, tjenesteyting (konsekvensutredet):

Utredningen antyder at bykjernen og Levanger sør har ulike kvaliteter, og at de derfor ikke konkurrerer om de samme virksomhetene - og at begge kan vinne på å dyrke sine kvaliteter - tanken er at all aktivitet fremmer aktivitet.

Her er noen stikkord fra utredningen:

Gjennomsnittlig leietaker på Levanger sør (Moan?) opplyses å være på 561 m2.

I bykjernen er det største ledige lokalet på ca. 200 m2. Samlet er det ca. 880 m2 ledige lokaler (eks. gml. Sparebanken) i bykjernen, mens det på Moan er ledig til sammen ca. 1050 m2.

En tradisjonell trehusbygning i Levanger sentrum ligger på 50-100 m2 næringsareal.

Det antas at full utbygging i Levanger sør vil gi ca. 600 arbeidsplasser i planområdet, og det antydes positive ringvirkninger.

Utredningen påpeker at bykjernen er det området som i størst grad profiterer på omliggende områders vekst pga. sin beliggenhet og særegenhet. En utfordring for bykjernen kan være at en del av bygningsmassen er i så dårlig forfatning at evt. leietakere ikke evner å se mulighetene eller ikke har tid til å vente på nødvendig oppgradering av lokalene. Stadig flere konsepter innen handel krever større areal, og dette kan ikke tilfredsstilles i bykjernen, men på Levanger sør. Det er derfor viktig å utnytte eksisterende næringsarealer på en kompakt og effektiv måte. Likevel er det av særdeles stor betydning at det jobbes med nye næringsarealer i kommunen.

Det vises til planbeskrivelsen for utfyllende informasjon.

Biladkomst og gang-/sykkelveg

Det foreslås tre avkjørsler fra Moafjæra og inn i utbyggingsområdet.

Moafjæra er vist med halv vegbredde og med langsgående grøntbelte og gang- og sykkelveg. Langs Moafjæra foreslås det endret plassering av busslomme.

Tidligere regulert gang- og sykkelveg øst-vest, sør for studentboligene, flyttes sør for Park 2 og erstattes delvis med kjøreveg. I Park 2 skal det opparbeides en sti øst-vest, slik at mulighet for offentlig gangforbindelse til friområdet langs Eidsbotn ivaretas.

Skoleveg: Det er ca. 3 km til Halsan/Momarka oppvekstsenter, som kommunalsjef oppvekst foreløpig anser som aktuell grunnskole for dette området, men skolestrukturen er under vurdering. Grensa for gratis skoleskyss er 4 km for elever i 2.-10. klasse og 2 km for elever i 1. klasse. Skolen ligger på motsatt side av E6, men det er planskilt kryssing av E6 ved Branes og fortau / gang- og sykkelveg fra Moan og til Braneskrysset. Fylkesveg 125 videre har ikke fortau eller gang- og sykkelveg.

Trafikkforhold (konsekvensutredet)

Trafikk til og fra Moanområdet kommer fra fylkesveg 125 (ÅDT 11.000 kjt/døgn) og fra rampe tilknyttet E6. I 2009 gjennomførte kommunen trafikktelling i Moafjæra, i to tellesnitt. Middeltrafikken over disse snittene ble totalt beregnet til 7.700 kjt/døgn, fordelt på: Moafjæra (2.700) og Magneten (5.000).

For ny trafikk fra planområdet er det antatt at boliger vil generere 3,5 kjt./døgn og at næring (forretning, kontor, tjenesteyting) vil generere 12 kjt./100 m2. Det lave tallet for næring er basert på erfaringer for eksisterende bygg, som delvis har plasskrevende varer. Det er funnet at eksisterende bygg genererer en trafikkmengde på ca. 17 kjt. pr. 100 m2, og at en ved å utnytte kundegruppene bedre, sannsynligvis vil få mindre trafikkøkning pr. arealenhet enn dagens situasjon. Det anslås at planforslaget vil medføre ny trafikk på 4.500 kjt./døgn. Ifølge konsekvensutredningen vil trafikkfordelingen trolig forskyves noe i forhold til dagens situasjon. Siden tyngdepunktet for hele Moanområdet forflyttes nordover, må en regne med at trafikkstrømmen også flyttes noe nordover. I konsekvensutredningen er ny trafikk fordelt likt på to tellepunkter (ved Magneten og ved planforslaget).

Middeltrafikken på de to punktene er beregnet til 12.300 kjt/døgn fordelt på:

Moafjæra, 5.000 kjt/døgnMagneten, 7.300 kjt/døgn

Fordelingen over døgnet vil sannsynligvis bli noe endret som resultat av eventuell etablering av kino (mer trafikk på kveld) og bygging av boliger (mer trafikk morgen og ettermiddag). Denne endringen vil i liten grad merkes. (NB! Rapport ble laget før sak om kino ble behandlet).

Iht. Statens vegvesens håndbok 017 «Veg- og gateutforming» skal gater med 50 km/t, inntil 8.000 kjøretøy bygges med kjørefelt minimum 3 m, og 0,25 m kantsteinsklaring. Maksimalt tillatt stigning er 8 %.

Gatene på Moanområdet tilfredsstiller i hovedsak disse kriteriene. Unntaket er strekningen fra Levanger Fritidspark opp til brannstasjonen. Her har vegen en stigning på over 10 % på enkelte parti. Det foreligger godkjent reguleringsplan for bygging av ny veg nedenfor Statoil med nytt kryss ved Levanger videregående skole.

Det går også fram av konsekvensutredningen at utbedring av vegen på denne strekningen med ny rundkjøring inn på Fv. 125 bør gjennomføres uavhengig av planlagt utbygging for Levanger Sør, men at planlagt utbygging vil medføre større trafikk i området, og vil således være med på å forsterke behovet for utbedring.

Parkering

For boliger foreslås det 1,5 bilplass pr. boenhet, i samsvar med kommunens vedtekter for leiligheter.

For kontor foreslås det min. 1 oppstillingsplass pr. 50 m2 BRA eller minimum 75 plasser pr. 100 ansatte. Største antall benyttes.

For forretning og tjenesteyting foreslås min. 1 oppstillingsplass pr. 50 m2 BRA.

Minimum 5 % av parkeringsplassene skal tilrettelegges for funksjonshemmede.

Det skal avsettes områder for sykkelparkering ved arbeidsplasser og boliger.

Det er opplyst at planen omfatter ca. 950 parkeringsplasser.

Parkering er forutsatt innenfor formålene torg/parkering og parkeringskjeller.

I vedlagte illustrasjon er det på side 23 under overskriften Arealutnyttelse kommet fram til et parkeringsbehov på 843 plasser (660 plasser for 33.000 m2 næringsareal pluss 183 plasser for 122 leiligheter). Illustrasjonen skisserer 962 plasser, fordelt på bakkeparkering (155 plasser) og parkeringskjeller (807 plasser).

Varemottak: Ifølge forslag til bestemmelser § 3.8 skal dette integreres i bebyggelsen og skje fra torg/parkering og fra gang- og sykkelveg i vest. Varelevering skal vises i utomhusplan.

Lek og uteopphold

Ifølge vedtekter for Levanger kommune skal det i boligområdene avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra bolig-bebyggelsen skal det sikres småbarnslekeplass på min. 100 m2 (min. 150 m2 ifølge ny arealdel). Det skal sikres kvartalslekeplass på min. 1,5 daa innenfor en avstand på 250 m fra bebyggelsen.

Forslag til reguleringsbestemmelser § 3.6 bygger på overnevnte, men utdypes noe mer:

Det foreslås at minst 10 m2 uteoppholdsareal pr. boenhet skal avsettes til småbarns-lekeplass innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen. Denne skal være på minst 150 m2.

Planforslaget viser ingen lekeplass på bakkenivå, men det skal etableres en urban lekeplass innenfor formålet T/P2 og tre lekeplasser i takhager over første etasje. Takhagene skal betjene 2. 3. 4. og 5. etasje.

Tilhørende utbyggingsavtale og reviderte rekkefølgebestemmelser omhandler grønn infrastruktur i nærområdet (3 lekeplasser á 150 m2 i friområdet langs Eidsbotn).

Kravet om 10 m2 lek pr. boenhet x 125 boenheter gir et arealbehov på 1250 m2 til småbarnslekeplasser. De sju overfor nevnte lekeplassene á min. 150 m2 utgjør minst 1050 m2. Innenfor planområdet er det også 2 store parker.

Planområdet ligger ca. 200 m fra Levanger fritidspark med fotballbane, friidrettsbane, tennisbane og lekeplass. Idrettsanleggene eies av Levanger fritidspark Moan AS (kommunalt selskap). I samme område er det etablert barnehage. Det er gang- og sykkelveg fra planområdet til idrettsanlegget.

Universell utforming og tilgjengelige boenheter

Minstekravene i Byggteknisk forskrift TEK 10 gjelder. Se også bestemmelsenes § 3.5, som etter offentlig ettersyn er supplert mht. tilgjengelige boenheter.

Risiko- og sårbarhetsanalyse

Ifølge planprogrammet skal beredskap og ulykkesrisiko jf. plan- og bygningslovens § 4-3 ROS vedrørende grunnforhold, grunnvatn og havnivåstigning konsekvensutredes.

De forhold forslagsstiller mener er relevant for planområdet er vurdert nærmere.

I sjekkliste er det krysset ja på at området er utsatt for springflo/flom i sjø/vann. Det er vist til egne kommentarer. Det er krysset nei på at området er utsatt for utglidning, og vist til egne kommentarer. Alle andre forhold i sjekklisten er det svart nei på.

Grunnforhold/skred:

Området består av oppfylte masser. Geotekniske undersøkelser utført av Kummeneje i 1995 viser at grunnen er oppfylt med nokså løse masser av leire, silt og til dels finsand, til stor dybde. Det er ikke registrert kvikkleire eller særlig sensitiv leire i noen av de foretatte boringene på eller ved området. Konsekvensutredningen har ikke en tydelig konklusjon i forhold til temaet, men ifølge utfylt sjekkliste er det ikke fare for utglidning.

I forslag til bestemmelser § 3.11.2 er det krav om nærmere geotekniske undersøkelser i forbindelse med det planlagte tiltaket før det gis klarsignal for bygging.

Her er forhold som bl.a. nevnes i rapportene:

I Kummenejes Rapport nr. 1 er det i sammendraget sagt følgende: ... "Det oppfylte området vil ikke få optimale fundamenteringsforhold. Med fyllmasser av tilfredsstillende kvalitet kan det imidlertid gi brukbare forhold for lettere bebyggelse og virksomheter."

Kummenejes Rapport nr. 2, fra 1995, er ment som en innledende orientering til interessenter og utbygger på Eidsbotn industriområde, Levanger. Rapporten er laget ifb. at Levanger kommune planla videre oppfylling av sjøareal i Eidsbotn. Grunnundersøkelsene er utført med primært formål å sikre tilstrekkelig stabilitet langs fyllingsfronten.

Rapport 2´s situasjonsplan for felt S2, S3, S7, F7, F8 (parkbelter, campingplass, sirkustomt, friområde?) samt nordre del av felt MI2 (byggeområde) omfatter samme område som planforslaget Levanger sør. Området nord for Park 1 i planforslaget tilsvarer det området som i den geotekniske rapporten er kalt øvrige delområder, som bl.a. er kommentert slik: "Iht. revidert reguleringsplan er øvrige deler av fyllingsområdet disponert for formål som ikke antas å medføre permanente bygg av noen betydning. Dette omfatter også de deler av fyllingsområdet som måtte ventes mest komplisert å fundamentere på, ut fra grunnforhold og fyllingshøyder. Regulering til mer friluftsrettede formål er således gunstig."

Planforslagets søndre del berører område MI2 i rapporten, som bl.a. er kommentert slik: "Området egner seg best for relativt lette bygg, som kan fundamenteres direkte i fyllingen. For bygg uten kjeller synes det hensiktsmessig å bruke grunn fundamentering."

Iflg. rapportene må evt. kjeller påregnes utført i vanntett konstruksjon og med pumping.

Ved høring av planforslaget ble det signalisert at ytterligere utredninger skulle foreligge til sluttbehandling. Kommunen har mottatt kopi av RG-prosjekts brev av 06.12.12, vedrørende geotekniske avklaringer. Her kommenteres også Kummenejes geoteknisk undersøkelse i 1997, for Black Design AS. Det vises videre til Multiconsults helhetsvurdering av de tidligere geotekniske undersøkelsene: Utførte grunnundersøkelser (områdeundersøkelser av 1995) gir en brukbar oversikt over grunnforholdene i Moan-området. Multiconsult har også mottatt Kummenejes rapport 11811-1 datert 09.06.1997. Denne undersøkelsen dekker en sentral del av utbyggingsområdet og gir et vesentlig bedre grunnlag for geotekniske beregninger og vurderinger. Multiconsult mener at denne rapporten er tilstrekkelig som underlag for geoteknisk prosjektering av bygg i og inntil den undersøkte delen av området (Black Design-tomta). Multiconsult vil foreløpig ikke helt utelukke at det vil bli behov for supplerende undersøkelser på den nordre, eventuelt den søndre delen av tomta.

I brevet går det fram at geoteknisk prosjektering utføres for hvert byggetrinn, men valg av fundamenteringsmåte bør velges ved oppstart av 1. byggetrinn. Dersom det er aktuelt med utlegging av forbelastninger må dette avklares på et tidlig stadium. For disse vurderingene vil resultatene fra ødometerforsøkene være viktige.

Omfanget av geoteknisk prosjektering vil avhenge av valgte fundamenteringsløsninger.

Havnivåstigning (konsekvensutredet):

For å unngå oversvømmelse ved en 200-årshendelse anbefales det i konsekvensutredningen at laveste gulvnivå for 1. etasje legges på kote +3,6 m NN1954.

En forutsetning for denne anbefalingen er at det ikke gjøres tiltak som forverrer dagens situasjon, for eksempel at åpningen i jeteen ikke utvides og at det ikke gjøres vesentlige endringer i nedbørsfeltet. Mer nøyaktige registreringer og oppmålinger kan danne grunnlag for en eventuell justering av anbefalingen.

Etter offentlig ettersyn er dette justert til min. kote +3,4 m.

Støy:

RG-prosjekt har utarbeidet en støyvurdering ift. vegtrafikkstøy fra fylkesvegen og Moafjæra. Denne viser at planområdet ligger i gul støysone, men da er det ikke tatt hensyn til planlagt bebyggelse. Ifølge bestemmelsenes § 3.2 skal støy tilfredsstille Miljøverndepartementets skriv, T-1442 «Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging». I tråd med konklusjonen i støyvurderingen er det i bestemmelsene også forutsatt at: «Før tiltak settes i gang, må det gjennomføres støyfaglig vurdering for bebyggelsen. Støyutsatte lekeplasser må skjermes mot trafikkstøy.»

På gnr. 314/82, på motsatt side av vegen Moafjæra, er ca. 1,9 daa regulert til landingsplass for helikopter i forbindelse med Levanger sykehus. Plassen er i slik bruk.

I forbindelse med detaljregulering for Levanger sør er det ikke gjort vurderinger ift. helikopterstøy, da helikopterlandingsplassen forventes flyttet til sykehusområdet.

På sykehusområdet er det bebyggelsesplankrav, og dette er ikke igangsatt ennå, så evt. planavklaring og realisering kan ta lengre tid enn antatt i planbeskrivelsen.

Om helikoptertrafikken har kommunen fått opplyst fra AMK Helse Nord-Trøndelag at antall flybevegelser i Levanger var 98 i år 2009, 88 i år 2010 og 102 i år 2011. (NB! En landing er en flybevegelse og en avgang er en flybevegelse).

Det er ikke gjort vurderinger ift. evt. støy fra «skatepark» (Park1).

Kulturminner

Området er et utfyllingsområde, og det er ingen kjente kulturminner i området. I forbindelse med varsel om planoppstart har Nord-Trøndelag fylkeskommune vist til aktsomhets- og meldeplikten i kulturminneloven, og denne må formidles til relevante aktører.

Biologisk mangfold – forholdet til naturmangfoldloven

Planområdet grenser i vest til regulert friområde langs Eidsbotn. Langs Eidsbotn er det gangforbindelser mot sentrum og mot Nossum.

Eidsbotn fuglefredningsområde har status som Ramsarområde i lag med andre viktige fjæreområder i Trondheimsfjorden. Det har således internasjonal verneverdi.

Følgende trussel/konflikt er nevnt i kommunens faktaark: «Eidsbotn er sårbar for forstyrrelser ved båtaktiviteter, fiske o.lign. Fyllinger og utbygginger vil også redusere verneverdiene.»

Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Vann-, avløp-, energiløsninger

Ifølge planbeskrivelsen har Berg Eiendom AS vært i dialog med Bio Varme AS for å få «frigitt» konsesjonen for Moanområdet med den hensikt å sette i gang en prosess for alternative energikilder. Høringsuttalelse fra Statkraft Varme AS tyder på at dette ikke er avklart. Så lenge avklaring ikke foreligger bør gjeldende regelverk legges til grunn. Det vises til reviderte bestemmelser § 3.11.4.

Trafo skal integreres i bygningsmassen, og være lett tilgjengelig ved yttervegg i første etasje (§ 3.10). Eksisterende trafoer er forutsatt fjernet, se rekkefølgebestemmelser (§ 7).

Renovasjon

Ifølge forslag til bestemmelser § 3.9 skal underjordisk løsning benyttes. Plassering skal framgå av utomhusplan ved søknad om tiltak. Dette vil berøre parkeringskjeller.

Skilt- og reklameinnretninger

Det er ikke gitt egne bestemmelser om dette. Levanger kommune har hatt egne vedtekter om dette, men disse er erstattet av generelle bestemmelser (§ 1.5.10) i kommuneplanens arealdel. Evt. søknadsplikt går fram av plan- og bygningsloven med byggesaksforskrift.

Utbyggingsavtale

Tilhørende utbyggingsavtale forutsettes sluttbehandlet i samme møte. Se egen sak.

Planprosess

Medvirkning

Forhåndskonferanse i denne plansaken ble avholdt den 25. februar 2011.

Varsel om planoppstart med høring av planprogram ble kunngjort den 28.05.11 og berørte parter ble tilskrevet med brev av 25.05.11. Kunngjøring med planprogram og mulighetsstudie ble lagt ut på kommunens hjemmeside den 26.05.11. Høringsfristen var 11.07.11.

I forbindelse med høringen mottok forslagsstiller uttalelse fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Nord-Trøndelag fylkeskommune, NVE og NTE Nett AS.

Innspillene gjelder planprogrammets utredningstema, medvirkningsopplegg og øvrige forhold som forventes vurdert i planarbeidet. Forhold som nevnes er forutsetning om bymessig og høg utnytting, miljøkvaliteter (biologisk mangfold og friluftsliv både innenfor og omkring planområdet), støy, ROS (inkl. geoteknikk, stormflo/havnivåstigning og flom/avrenning), elforsyning (nye nettstasjoner), redegjørelse for eksisterende situasjon, kulturminner, vurderinger ift. nye funksjoner (bolig, kino) samt konkurranseforhold mellom Levanger sør og bysentrum inkl. en del strategiske spørsmål knyttet til ny arealbruk.

Fylkeskommunen angir bl.a. flere faglige grunner for å beholde kinoen i sentrum, og frarår sterkt at det legges til rette for etablering av kino på Moan. De vil vurdere sitt standpunkt/evt. innsigelse nærmere når konkret plan og konsekvensutredning foreligger.

Planprogrammet ble vedtatt av Levanger kommunestyre i møte den 26.10.11, sak 62/11.

Første versjon av planforslag med konsekvensutredning ble oversendt med brev datert 14.05.12, og revidert versjon med brev datert 29.06.12. I kommunen er planforslaget forelagt barnerepresentanten, kommunalteknikk, brann og redning, naturforvaltning, barnehageansvarlig, kommunalsjef oppvekst og fagperson universell utforming.

Det er ikke mottatt uttalelser/innvendinger.

Høring / offentlig ettersyn:

Planforslaget har vært på høring / offentlig ettersyn i samsvar med Plan- og

utviklingskomiteen i Levanger sitt vedtak i møte den 29. august 2012, sak 54/12. Før høring ble plankart og bestemmelsene revidert iht. vedtaket.

Offentlig ettersyn ble kunngjort den 15.09.12 og berørte parter ble tilskrevet med brev av 17.09.2012. Høringsfristen var 27. oktober 2012.

Det er mottatt følgende uttalelser:

01 NVE, 22.10.12 og 20.03.13 PDF

02 Nord-Trøndelag fylkeskommune, 25.10.12 PDF

03 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 27.10.12 PDF

04 Statens vegvesen, 05.11.12 PDF

05 Samarbeidsutvalget mellom Levanger kommune og næringslivet, 08.10.12 PDF

06 Eldres råd, 10.10.12 PDF

07 Rådet for likestilling av funksjonshemmede, 25.10.12 PDF

08 Levanger SV, 27.10.12 PDF

09 Felleskjøpet, 01.11.12 PDF

10 NTE Nett AS, 06.12.12 og 15.03.13 (e-postdialog) PDF

11 Norconsult for Levanger Fritidspark AS, 22.01.13 PDF

12 Statkraft Varme AS, 12.04.13 PDF

I det følgende er høringsuttalelsene oppsummert og eventuelt kommentert:

01 NVE, 22.10.12 og 20.03.13

Havnivåstigning/stormflo

De samme sikkerhetskravene som gjelder for flom gjelder også for stormflo. Sikkerhetskravene knyttes til 20-, 200- og 1000-års gjentaksintervall og relaterer seg til observerte stormfloverdier. For denne type utbygginger vil det være 200-års stormfloverdier som er dimensjonerende hendelse.

For å unngå skader som følge av stormflo anbefaler tiltakshavers rådgiver RG-prosjekt AS et laveste gulvnivå for første etasje på minimum kotehøyde 3,6. Etter det vi kan se er det for f.eks. reguleringsplan Levanger havn lagt til grunn en kotehøyde for på gulv i første etasje på kote 3,8. Vi kan ikke se at det skulle være vektige grunner for å ha ulik kotehøyde for disse to nærliggende prosjektene og anbefaler derfor at disse harmoniseres. Minimum kotehøyder bør tas inn i bestemmelsene.

Det er regulert inn parkeringskjeller under hele 1. etg. Med en høyde i første etasje på kote 3,6 vil vi anta at garasjegulv blir liggende omtrent i nivå med kote 0, kanskje noe over. Erfaringer fra stormen «Dagmar» sist vinter viser at denne type garasjeanlegg er sårbare for vanninntrenging, ofte med store materielle skader som resultat. Konstruksjonen må derfor utformes på en slik måte at den tåler å bli satt under vann. Videre må materialbruken vurderes nøye, og tekniske/elektriske installasjoner må anlegges flomsikkert. Vi anbefaler at disse forholdene innarbeides i planbestemmelsene.

Grunnforhold/geoteknikk

I planbeskrivelsens 4.12, «Grunnforhold» heter det: «Området består av oppfylte masser. Tidligere geotekniske undersøkelser utført av Kummeneje 09.03.1995 viser at grunnen er oppfylt med nokså løse masser av leire, silt og til dels finsand, til stor dybde.» Videre heter det at: «Det er ikke registrert kvikkleire eller særlig sensitiv leire i noen av de foretatte boringene på eller ved området». Dette er bra men disse boringene er ikke gjennomført på selve tomta så det kan ikke helt utelukkes at det kan finnes

lommer av kvikkleire på denne. I reguleringsbestemmelsenes § 3.11.3, Grunnforhold står det: «Det må utføres nærmere geotekniske undersøkelser i forbindelse med det det planlagte tiltaket før det gis klarsignal om bygging». I tlf.-samtale med Arcidecos Tove Nordgård den 24.09. d.å. opplyser hun at det nå er bestilt grunnboringer fra Rambøll som skal foreligge før 2. gangs behandling av planen. Dette er positivt og vil bidra til å avklare grunnforholdene i planområdet. Dersom en i disse borprøvene ikke finner kvikkleire eller jordarter med sprøbruddmateriale, anses geoteknikken som avklart. Skulle man imidlertid finne slike jordarter i prøvene, forutsettes vår retningslinje R 2. 2011 «Flaum- og skredfare i arealplanar» med veileder «Vurdering av områdestabilitet ved utbygging på kvikkleire og andre jordarter med sprøbruddegenskaper», lagt til grunn for det videre arbeidet.

NVEs uttalelse 20.03.13 – til kommunens forespørsel om lavere golvnivå i 1. etasje

Det er ikke avklart hvilke statlige (regionale) etater som skal ha det overordna forvaltningsansvaret for overvannshåndtering, havnivåstigning og stormflo. Inntil dette skjer har NVE valgt å ikke ha innsigelse på disse temaene, men gi råd etter beste evne.

Kunnskapen endres og forbedres kontinuerlig etter hvert som nye forskningsrapporter offentliggjøres. Det er utfordrende å holde seg à jour med den til enhver tid nyeste kunnskapen. Multiconsult refererer til kartverkets nye data for landheving av mars 2012. Høsten 2012 presenterte Nansensenteret for miljø og fjernmåling og UNI Research ved Bjerknessenteret for klimaforskning, et større prosjekt med tittelen «Endringer i fortidens, dagens og framtidens havnivå». Denne rapporten har særlig fokus på Vest-Norge men har tall for alle landets kystkommuner. I denne rapporten beregnes havnivåstigninga over en hundreårsperiode til maks 50 cm for Levanger mens det i havnivåstigningsrapporten fra klimatilpasning Norge av 2009 (revidert i 2011) er beregnet et maksimalnivå på 72 cm (+/- 40 cm). Landhevinga er også vurdert og er ansett som identisk i de to rapportene (ca. 53 cm). Dette samsvarer godt med tallene som Multiconsult nå presenterer.

Videre påpeker NVE at den beregnede havnivåstigningen for de indre deler av Trøndelagskysten ikke utgjør noen stor utfordring med tanke på utbygging i sjønære områder nettopp på grunn av landhevinga som en har mye sikrere tall for enn havnivåstigninga. Det som imidlertid kan være en betydelig utfordring er stormflo. Stormflo er som kjent en kombinasjon av høyest mulig astronomisk tidevann (springflo) + evt. havnivåstigning kombinert med ekstremvær (store bølger/pålandsvind). Stormflo har i mange byer og tettsteder vist seg å forårsake store skader på ofte nyere, kostbare, strandnære bygg. NVE observerer en trend hvor kommunene i økende grad ser ut til å tillate utbygging av kostbare bygg i umiddelbar nærhet til attraktive sjønære tomter uten at tilstrekkelig utredning av konsekvensene av ekstremvær er gjennomført. Til syvende og sist er det kommunene som forvalter og er ansvarlig for innbyggernes sikkerhet gjennom bl.a. Sivilbeskyttelsesloven, TEK10 og PBLs § 28-1. NVE minner om at sikkerhetskravene til stormflo er identiske med kravene til flom i TEK 10, § 7-2, dvs. en 200-års stormflo.

Kommentar:

Ved offentlig ettersyn var min. kotehøyde for golvnivå i første etasje (kote +3,6) gitt i bestemmelsenes § 3.3, på bakgrunn av råd i konsekvensutredning.

I vedtatt detaljregulering for Sjøgata 33 C (ved fergeleiet), ble min. kote +3,6 ansett som tilstrekkelig. I nylig mottatt detaljregulering av Sjøsiden Levanger havn har Multiconsult på bakgrunn av nye landhevings-opplysninger fra kartverket (mars 2012) anbefalt lavere minimumshøyder. Der anbefales det at terrengnivået ikke legges lavere enn kote +3,2, og for bygninger bør golv i 1. etasje ikke legges lavere enn kote +3,4. Disse kotehøydene er ikke formelt avklart med NVE.

Om tilsvarende nivå kan være tilstrekkelig for Levanger sør ble luftet med NVE i mars. På bakgrunn av NVEs svar er bestemmelsenes § 3.3 endret til min. kote +3,4 m.

Spesielt for Levanger sør er at det planlegges parkeringskjeller under all bebyggelse. Utbygger har likevel vært positiv til overnevnte senkning av minimumskravet, men de ønsker å forbeholde seg retten til å legge golvnivået høyere. For å imøtekomme dette er maks gesimshøyder ikke tilsvarende nedjustert.

Bestemmelsenes § 4.4 Parkeringskjeller er supplert med følgende:

«Parkeringskjeller skal utformes på en slik måte at den tåler å bli satt under vann.»

NVEs råd om materialbruk og tekniske installasjoner anses dekt i denne bestemmelsen.

Grunnforhold/geoteknikk

Kommunen har mottatt supplerende materiale i forbindelse med geoteknisk undersøkelse gjort på det aktuelle området i 1997 (ikke tidligere vedlagt). Det vises til brev fra RG-prosjekt, som viser til uttalelse fra Multiconsult, som mener denne rapporten er tilstrekkelig som grunnlag for geoteknisk prosjektering av bygg i og inntil den undersøkte delen av området (Black Design/senere Smartklubb-tomta).

Undersøkelsene er gjort sør i område benevnt MI3 i tidligere reguleringsplan.

Kommunen har formidlet dokumentene til saksbehandler i NVE, men har ikke mottatt synspunkter på dette. Forespeilede nye grunnboringer foreligger altså ikke.

02 Nord-Trøndelag fylkeskommune, 25.10.12

Fylkeskommunen viser til at de i sin forhåndsuttalelse pekte på at flere spørsmål burde vært avklart i en kommunedelplan. Det gjelder bl.a. arealbruk med fordeling mellom næringsareal og boliger, utnyttingsgrad, byggehøyder og type næring/forretning.

En åpning for boligbygging i dette området vil kunne gi press for å tillate boligbygging i øvrige deler av området. Når det gjelder lokalisering av kino viser fylkeskommunen til sin tidligere uttalelse, da det ikke har framkommet forhold som bidrar til å endre oppfatning (fylkeskommunen signaliserte en mulig innsigelse).

Saksutredningen viser en grundig vurdering av ulike forhold ved planforslaget og

svarer i stor grad på fylkeskommunens tidligere innspill.

Lokalisering og gruppering av bebyggelsen synes hensiktsmessig der en får boligbebyggelse ut mot friområde og utsikt mot Eidsbotn og lengst bort fra kjøretrafikk/støy. Vi har ikke merknader til at området bygges ut med høy utnyttingsgrad. Når det gjelder byggehøyde mener vi imidlertid at høyde med kote 21.0 m blir meget dominerende i forhold til eksisterende bebyggelse på 10,5 m og 12,3 m ifølge landskapssnitt. Småbarnsleikeplasser skal etableres som takhager i 2. etasje. Slik de er illustrert i planmaterialet vil de ligge på nord- og østsida og dermed på skyggesida av planlagt bebyggelse. Med stor byggehøyde vil planlagt bebyggelse gi skygge på takhager og torgpark med leikeplass. Vi stiller og spørsmål ved om bebyggelse i dette området skal ha en vesentlig større høyde enn annen planlagt bebyggelse i Levanger byområde. Vi kan ikke se at dette prosjektet framstår som et signalanlegg som må særbehandles i forhold til byggehøyder f.eks. i havneområdet. Inntil det er foretatt en mer helhetlig vurdering av byggehøyder i/omkring byområdet anbefaler vi byggehøyden begrenses til samme nivå som havneområdet(unntatt evt. hotell) det vil si gesimshøyde 15 m.

Moan er avsatt som avlastningsområde for plasskrevende varer. Forslag til regional

plan åpner likevel for kjøpesenter på Moan, dersom lokalisering i sentrum er

uforenlig med vernestatusen. Konsekvensutredningen tyder på at kjøpesenter eller

forretninger med plasskrevende varer vanskelig lar seg lokalisere i bykjernen.

Kvartalene på havna er heller ikke tilrettelagt for det. Det er derfor viktig at det

tilrettelegges for handel med plasskrevende varer i Levanger sør. Ut ifra

begrensningene for lokalisering i bykjernen vil vi ikke gå imot at det tilrettelegges for

generelt forretningsformål, men vi mener at kommunen bør utforme bestemmelser

som sikrer at en vesentlig del av forretningsarealet forbeholdes plasskrevende varer.

Småbarnsleikeplasser i takhager er ingen fullgod løsning for allsidig leik, og lokaliseringen ser dessuten ut til å bli skyggefull. FK støtter kommunens krav om at det i tillegg må opparbeides leikeplass på inngangsplanet innenfor torgparkering. Likeså støtter de kravet om HC-plasser og sykkelparkering, som bør etableres flere steder, minimum både i T/P1 og T/P2, og dimensjoneres ift. antall boliger og næringsareal.

Parkområdene og gang-/sykkelveg må ferdigstilles parallelt med at boliger og

næringsareal tas i bruk. Rekkefølgebestemmelsene §§ 7.2 og 7.3 må derfor

presiseres slik at Park 1 ferdigstilles samtidig med at bebyggelsen i FKT1, KB 1, og

KB 2 tas i bruk. Tilsvarende må kreves for park 2 og for gang- og sykkelveg.

Kulturminner (automatisk fredete)

Gjennom søk i arkiv, askeladden.ra.no og vurdering av terrenget har fylkeskommunen funnet at det ikke foreligger konflikt med kulturminneloven § 3, jf. også KML § 8.1. Fylkeskommunen har derfor ingen innvendinger til planen. De minner likevel om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8.2 dersom noen treffer på automatisk freda kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet.

Kommentar:

Boligbygging og kino: Se vurderinger til slutt i saken.

Byggehøyde: Inntil det er foretatt en mer helhetlig vurdering av byggehøyder i/omkring byområdet anbefaler fylkeskommunen at byggehøyden begrenses til gesimshøyde 15 m.

Kommunen ser at planlagt bebyggelse kan virke dominerende i forhold til eksisterende bebyggelse, men illustrerte 5. etasjer er mindre omfattende. Bestemmelsenes §§ 3.3 og 4.5 er supplert for å ivareta dette forholdet. Alternativt kan antallet etasjer reduseres til 4.

Plasskrevende varer: Tiltakshaver har ikke ønsket bestemmelse om minimumsstørrelse på forretningslokaler. Å eventuelt gi bestemmelser som sikrer at en vesentlig del av forretningsarealet forbeholdes plasskrevende varer er en lignende begrensning, som kan bli utfordrende å følge opp. Rådet er ikke imøtekommet.

Småbarnslekeplasser: I tillegg til småbarnslekeplasser i takhager og innenfor formålet torg/parkering (som kan bli skyggefulle) er det i utbyggingsavtalen avtalt tre lekeplasser på ca. 150 m2 hver, innenfor regulert friområde ut mot Eidsbotn. Disse blir på bakken og får gode solforhold. For beboerne vil adkomsten krysse gang- og sykkelveg med mulighet for varelevering, men farten må bli lav og de minste følges oftest av voksne. Bestemmelsene er supplert med rekkefølgebestemmelser om disse lekeplassene.

Rådet om HC-plasser og sykkelparkering i T/P1 er ikke imøtekommet i planen, men det kan være naturlig å vurdere dette ved utarbeidelse av utomhusplan. Sykkelparkering krever også en del areal.

§§ 7.2 og 7.3 (rekkefølgebestemmelse) er revidert iht. fylkeskommunens innspill, og det er tatt inn en ny rekkefølgebestemmelse § 7.4 om gang- og sykkelveger.

Kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes fulgt opp av tiltakshaver.

03 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 27.10.12

Landbruksavdelingen:

Planforslaget innebærer en sterk fortetting og urbanisering av det aktuelle området. I forhold til regionale og nasjonale jordverninteresser vurderer landbruksavdelingen det som positivt at Moan-området gis en langt mer effektiv arealutnytting.

Miljøvernavdelingen

I et miljøperspektiv er det en utfordring å etablere gode bomiljøer i et konsentrert

næringsareal. Ivaretakelse av grønnstrukturer er et viktig moment i dette arbeidet. Det aktuelle planområde grenser til Eidsbotn som er et viktig område for biologisk mangfold, spesielt for fugl. I forhåndsuttalelse fokuserte vi bl.a. på behovet for å ivareta en grønnstruktur langs Eidsbotn og nordover mot Moan camping. Dette også for å sikre lek og oppholdsareal for barn og unge. Planforslaget ivaretar disse forholdene på en god måte og ut over dette har vi ingen merknader til planforslaget.

Kommunalavdelingen:

Plankartet bør ved kommunestyrets vedtak være i samsvar med gjeldende tegneregler.

Til planbestemmelsene:

§ 3.2: Anbefaler punktum etter «Retningslinje for behandling av støy i

arealplanleggingen», da resten anses unødvendig.

§ 3.11.4: Det er vanskelig å se hva som egentlig er bestemt, holdt opp mot den muligheten en har til å gi bestemmelser om dette, jf. § 12-7 nr. 8 og § 27-5.

Bestemmelsen bør gjøres klarere. Forutsetningen er at det må være gitt konsesjon, eller forventes å bli gitt konsesjon innen rimelig tid. Se reguleringsplanveilederen pkt. 6.3.8.

§ 3.12: Fylkeskommunen viser til § 17-3 om utbyggingsavtalers innhold og 3. ledd hvor det fremgår at krav til utbygger skal stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag til gjennomføring av planen. § 3.12 fremstår som veldig åpen. Anbefales konkretisert.

Kjøpesenterstoppen: Kommunen skriver i sitt saksframlegg at planforslaget er i strid med bestemmelsene om kjøpesenterstopp, da planforslaget omfatter areal utenfor sentrumsavgrensningen. I og med at Moanområdet allerede fremstår som et kjøpesenterområde, og at gjeldende plan- og vernestatus for sentrum i Levanger ikke åpner for større kjøpesenterutbygging, har ikke fylkesmannen avgjørende innvendinger til planforslaget. Se også Nord-Trøndelag fylkeskommunes uttalelse datert 25.10.12.

Kommentar:

I friområdet ved Eidsbotn er det avtalt tre lekeplasser.

Plankartet skal være iht. gjeldende sosi-standard og veiledere.

§ 3.2 er revidert iht. fylkesmannens anbefaling.

§ 3.11.4 er endret. Fjernvarmekonsesjonær uttaler at utbyggingen vil styrke grunnlaget for å etablere en større varmesentral og videre utbygging av fjernvarme på Levanger.

§ 3.12 Utbyggingsavtale er tatt ut, da det ifølge Kommunal- og regionaldepartementets prinsipputtalelse/fortolkning av PBL § 17-3 ikke er hjemmel for en slik bestemmelse.

Et vanlig grunnlag for en utbyggingsavtale er at det foreligger rekkefølgekrav i en plan. Rekkefølgebestemmelsene i planen er delvis revidert etter offentlig ettersyn, iht. avtale.

Kjøpesenterstoppen: Uttalelsen tas til orientering.

04 Statens vegvesen, 05.11.12

Adkomst: Planforslaget vil generere økt trafikkmengde til Moanområdet. Adkomst til planområdet vil være fra E6 i sør og fra fv. 125 i nord. Statens vegvesen har vært i dialog med kommunen angående vegløsning fra Moanområdet og inn på fv. 125. Vi har oppfattet det slik at det er ønskelig fra kommunen sin side at hovedadkomst fra fv. 125 og til Moan vurderes fra den nordligste avkjørselen ved Moan Kro. Statens vegvesen vil se på løsninger sammen med kommunen. Vi finner det naturlig at utbygger bidrar med utbygging av infrastruktur utenfor det aktuelle planområdet, da dette vil være en av hovedadkomstene inn til planområdet.

Kommentar:

Utbyggers bidrag til infrastruktur utenfor planområdet er tema i utbyggingsavtalen mellom kommune og utbygger. I denne avtalen er bidrag til ny veg knyttet til byggetrinn 1. Rekkefølgebestemmelser: Se vurdering til slutt i saken.

05 Samarbeidsutvalget mellom Levanger kommune og næringslivet, 08.10.12

Det er viktig for kommunen at det bygges leiligheter for å være attraktiv for å tiltrekke seg arbeidskraft. En slik utbygging vil styrke Innherredsregionen. Prosjektet på Levanger Sør medfører økt næringsareal. Og for å være attraktiv for næringsetablering må en også ha tilgang på store næringsarealer. Prosjektet vil kunne gi positive ringvirkninger for næringslivet i sentrum ved å bygge sentrum og Levanger Sør sammen. Behovet for nye leiligheter er så stort at Levanger kommune har behov for alle gode byggeprosjekt for leiligheter i tiden framover.

Kommentar:

Uttalelsen tas til orientering.

06 Eldres råd, 10.10.12

Saken er full av detaljer, og rådet finner begrenset mulighet til uttalelser som kan ha

vesentlig betydning for den endelige utformingen. Eldres råd forutsetter at utformingen av de aktuelle boligene blir i forhold til de krav som foreligger om universell utforming.

Kommentar:

Uttalelsen tas til orientering.

07 Rådet for likestilling av funksjonshemmede, 25.10.12

Universell utforming handler om at detaljer er bra utformet og gjennomtenkt på uteområder, fellesområder, lekeområder, forretningsregler, boligblokker, rekkehus, gangstier, fortau, parkeringsplasser osv. Planlegging av detaljer må være med fra starten av. Rådet nevner detaljer som f.eks. trappeneser med annen farge, rekkverk på begge sider av trapp, gode kontrastfarger, bruke lys som orienterende, lyssetting av fellesareal, leikeplasser og søppelkonteinere. God plassering av bærende søyler, ikke til hinder i gangareal eller foran heisutgang/-inngang. Lederlinjer. God og tydelig skrift på skilt. Mulig å komme fram med barnevogn osv. Det er sluttresultatet som teller.

Rådet henviser til div. internettlenker. De tar gjerne imot innbydelse ifb. planlegging og gjennomføring. Universell utforming fra starten av koster lite ekstra.

Da byggeprosjektet på Moan er tenkt gjennomført i flere etapper er det meget viktig at universell utforming er med i bilde hele tida. Sluttproduktet skal stå der i mange år og må være veldig funksjonelt.

Kommentar:

Uttalelsen tas til orientering.

08 Levanger SV, 27.10.12

Område mellom tenkt bebyggelse og Eidsbotn

Et punkt som ikke er vurdert godt nok, er området som ligger mellom den påtenkte

bebyggelsen og Eidsbotn. I dag er dette et friområde til for bruk allmennheten. Området er mye brukt til rekreasjonsområde både sommer og vinter til soling og bading om sommeren og til turgåing på vinteren. Med boligbygging tett opp til dette området står området i fare for å bli privatisert. Allmenheten som bruker dette området spesielt i sommerhalvåret vil mest sannsynlig føle ubekvemhet med å oppholde seg/bade/sole seg når de tenkte boliger blir plasser så nært dette friområdet. Denne problemstillingen må vurderes nøye før endelig avgjørelse.

Trafikkforhold

Trafikkforholdene rundt området på Magneten er i dag til tider kaotiske. En omregulering fra næringsformål kombinert med bolig vil derfor kreve en endring i veiføringer til og fra Magneten. Planen legger også opp til noen endringer, men samtidig med denne planen må kommunen også forsere sine planer om tilførselsveier for å unngå den massive trafikken gjennom Levanger sentrum. Levanger SV mener at endringer av trafikkmønstret på Magneten må ses i sammenheng med de planer kommunen har for tilførselsveier rundt sentrum. Det kreves en helhetlig plan for trafikk for Levanger sentrum, havneområdet og Moan - og dette må gjøres samtidig med at man vedtar utbygging på Moan. En plan for trafikkavvikling burde vel ha kommet før man vedtar utbyggingsområder sentrumsnært. Dette gjelder også havneområdet.

Konkurranseforhold mellom Moan og Levanger sentrum

Å tillate boligbygging på Moan vil resultere i en rask utbygging og kan forskyve eller

redusere takten/framdriften på utbyggingen i havneområdet. Å velge begge de to

utbyggingsområder kan være negativt i et byutviklingsperspektiv. Spørsmålet blir derfor er det dette vi vil og styrker boligbygging på Moan sentrumsutviklingen? Det er ingen tvil om at havna ferdig utbygd vil ha tettere tilknytning til sentrum enn tilfellet er for Moan. Levanger SV går ikke imot utbygging på Moan i dette høringsbrevet, men oppfordrer til at disse forholdene vurderes nøye. En høyere utnyttelse av området, med parkering under bebyggelsen, mener Levanger SV er positivt, forutsatt at det er mulig i forhold til grunnforholdene på området. Dersom det blir vedtatt boliger på Moan, er det liten tvil om at dette blir et attraktivt område med muligheten til høy bokvalitet nært opp til Eidsbotn, friområdet langs Eidsbotn og kort vei til handel. Det store spørsmålet er om dette vil ødelegge for videre utvikling i sentrum. Levanger SV har ikke tatt et endelig standpunkt til dette ennå, men mener at dette spørsmålet står sentralt i den videre vurdering fram til en avgjørelse i saken.

Næringsarealer

I dag trengs flere områder for moderne næringsvirksomhet som har mer kontorfunksjon enn tidligere. Dersom vi ser på Levanger sentrum og området på Moan, er det i dag i underkant av 2000 kvadratmeter med ledige lokaler som kan brukes til næring. Levanger SV mener at det er tvilsomt at man får fylt alle lokalene som er tiltenkt næring i planen før eventuelle boliger blir ferdigstilt og solgt og hvordan vil da et område med tomme lokaler på bakkenivå og boliger se ut estetisk.

Kommentar:

Boligbebyggelse nært friområdet langs Eidsbotn kan påvirke bruken av friområdet i noe sterkere grad enn det formålene i gjeldende plan åpner for. Det er vanskelig å si hvordan dette vil slå ut. Utbyggingen kan også bidra til en oppgradering av friområdene på Moan, som kommer allmennheten til gode. I utbyggingsavtalen er det forutsatt tilrettelegging av tre lekeplasser innenfor friområdet, og i tråd med gjeldende reguleringsplan for friområdet må en forutsette at de blir allment tilgjengelige.

I utbyggingsavtalen er det forutsatt bidrag til ny veg utenfor planområdet, ifb. første byggetrinn. Med dette er det ikke behov for ytterligere trafikkutredninger før sluttbehandling av planen.

Hvorvidt mulighet for boliger på Moan vil påvirke utbyggingen i bykjernen og havna er det vanskelig å si noe om. Det er ønskelig å styrke sentrumsutviklingen, og havneutbyggingen er en viktig del av dette. Konkurranseforholdet i sentrum er søkt besvart i konsekvensutredningen.

Å skaffe leietakere til næringslokaler (under boligbebyggelsen) må være i tiltakshavers interesse. En blanding av funksjoner/arealbruk kan være gunstig, men også utfordrende.

09 Felleskjøpet, 01.11.12

Felleskjøpet er i dag etablert på området med butikk og verksted, i leide lokaler eid av Berg eiendom via et annet selskap.

Felleskjøpet har et stort ønske om fortsatt å være lokalisert på Moanområdet, da dette har utviklet seg til et sterkt forretningsområde. Det er viktig for Felleskjøpet lokalt og for konsernet som sådan. Felleskjøpet henvender seg i stigende grad til andre kundegrupper enn bare bønder, selv om det i fremtiden også vil være bønder som er den største gruppen kunder. Trafikkmessig er vi i dag etablert på et område som er lett tilgjengelig både fra nord og sør. Det er derfor meget viktig at en i reguleringsplanen legger til rette for det, det være seg trafikkmessige løsninger og tilgang til utendørs lager og mulighet for lossing av transporter til alle døgnets tider.

Ved boligetableringer i nærhet til vår etablering må det ivaretas løsninger slik at en slipper konflikter næring/boligområde.

Kommentar:

Felleskjøpet holder til i planforslagets felt FKT3 m.m. I planen er eksisterende bygg forutsatt fjernet og erstattet av et bygg i fire etasjer med parkeringskjeller under. Gjennomføring av planen, evt. i etapper, blir opp til tiltakshaver.

Gjennomføring av øvrige deler av planområdet er imidlertid delvis avhengig av areal fra gnr. 314/346. Dette går fram av illustrasjonen under.

Klikk for større skisse

Flyfoto + planforslag med hvite linjer.

Utendørs lager og mulighet for lossing av transporter til alle døgnets tider er ikke ideelt ift. planlagt boligbebyggelse. Evt. støy forbundet med dette må uansett ligge innenfor forurensningsforskriftens bestemmelser.

10 NTE Nett AS, 06.12.2012 og 15.03.13 (e-postdialog)

E-post 06.12.12:

NTE er ikke fornøyd med at eksisterende nettstasjon er fjernet fra kartet uten at dette er nærmere beskrevet. Nettstasjonen betjener eksisterende kunder og kan ikke fjernes uten et rekkefølgekrav om at ny må etableres først og i tilfelle eksisterende nettstasjon skal fjernes bør den i plankartet eventuelt synliggjøres i nytt bygg. Alternativt kan kanskje eksisterende nettstasjon midlertidig flyttes inn i grøntområdet 10 m sør for dagens plassering. Kostnader ved midlertidig flytting må i sin helhet dekkes av utbygger. Det anmodes om tidlig kontakt med NTE Nett AS for å kartlegge hele utbyggingas elektriske energibehov. Mulig behovet kan kreve plassering av flere nettstasjoner.

Utbygger har bedt NTE om en bekreftelse på at det som er tatt inn i regulerings-bestemmelsene vedr. strømforsyning, § 3.10, er tilstrekkelig iht. de behov NTE har.

E-post 15.03.13 (svar til utbygger):

Beskrivelsen i reguleringsplanen er litt snau i forhold til tiltakets behov for nytt nettanlegg og ivaretar ikke eksisterende nettanlegg i området.

NTE viser til tidligere innspill og vedlegger ledningskartet som viser eksisterende nettanlegg som krysser planområdet. Innenfor planområdet kan det ikke gjennomføres tiltak som er til ulempe for drift og vedlikehold av distribusjonsnettet. Dersom det blir behov for å flytte på noen av disse nettanleggene må dette i sin helhet bekostes av utbygger. Skal det graves nær eksisterende kabler, vil NTE etter forespørsel påvise kabelanleggene.

Det legges opp til en etappevis utbygging og det er aktuelt med alternativ energiforsyning til området. Dette bør avklares så tidlig som mulig da det påvirker behovet for elektrisk overføring. NTE ønsker at tiltakets behov for nytt distribusjonsnett med trase og avsatt plass for ny nettstasjon lett tilgjengelig ved yttervegg i første etasje på ny bebyggelse markeres i planen og eller beskrives i retningslinjen.

Kommentar:

Bebyggelse som forutsettes fjernet, inkl. trafoer, er vist i plankartet.

Kommunen ser det ikke som noe problem at trafoer som forutsettes fjernet ikke er spesielt omtalt i planbeskrivelsen. Beskrivelsen får heller ingen juridisk betydning etter planvedtak, men kan være til støtte ved tolkning av plankart og bestemmelser.

Nye trafostasjoner skal ifølge bestemmelsenes § 3.10 integreres i bygningsmassen.

Det er også lagt til rette for parkeringskjeller i konflikt med eksisterende trafoer.

Planen er supplert med følgende rekkefølgebestemmelse: § 7.5: «Eksisterende nettstasjoner kan ikke fjernes uten at ny løsning for strømforsyning er etablert.»

Planen åpner ikke for plassering av nettstasjon i Park 1.

Fjernvarmekonsesjonær Statkraft Varme er positiv til utbyggingen, som vil styrke grunnlaget for å etablere en større varmesentral og videre utbygging av fjernvarme på Levanger. Fjernvarme er omtalt i bestemmelsenes § 3.11.4.

Rådmannen ser ikke behov for å avklare ledningstraseer og nettstasjoner i planen, utover det som er angitt i bestemmelsenes § 3.10. Paragrafen er også supplert med: «Nettstasjon skal være lett tilgjengelig ved bebyggelsens yttervegg i første etasje.»

11 Norconsult for Levanger Fritidspark AS, 22.01.13

Klikk for større skisse

Levanger Fritidspark ønsker å få endret sin eiendomsgrense i sør. Dette for å kunne bedre utnyttelsen av tomtearealet med tanke på oppstillingsplasser for campingvogn/telt, og med tanke på en bedre utforming av overgangen camping - park. Aktuelt areal er på 286,5 m2 og berører Park 2 i planforslaget Levanger sør.

Området er planlagt tidvis brukt til camping areal/oppstillingsplass for vogn, telt og bobiler. Det er ikke planlagt permanente bygg e.l. på området, slik at innlagt siktlinjer til Eidsbotn ikke blir videre påvirket. Det er heller ikke tenkt bygd noe form for fysisk skille (gjerde etc.) mellom camping og parkarealer.

Det er opplyst at både Levanger kommune og tiltakshaver for tilstøtende parkareal, har gitt utelukkende positive signaler for en evt. grensejustering.

Det er ønskelig med min. 15 m fra veg til grense, for å kunne anvende arealet til planlagt bruk.

Kommentar:

Eventuell utvidelse av campingplassen utover foreslått parkområde 2 anses uheldig. Parkdraget skal bl.a. ivareta siktsoner mot Eidsbotn. Videre vil sannsynligvis ytterkantene av parkområdet oppleves som en buffersone mot tilliggende private områder, og en innsnevring av parken er derfor uheldig. Planavdelingen tilrår at forespørselen ikke imøtekommes.

12 Statkraft Varme AS, 12.04.13

Statkraft ser positivt på utbygging i aktuelt område. Dette vil styrke grunnlaget for å etablere en større varmesentral og videre utbygging av fjernvarme på Levanger. Det settes i gang en større kartlegging av varmebehovet på Levanger i april. Denne vil bli ferdigstilt ila mai. Etter dette ønsker Statkraft et møte med Levanger kommune for å presentere seg, videre planer og potensiale på Levanger.

Kommentar:

§ 3.11.4 Fjernvarme er endret.

Endringer av planen etter høring

Reguleringsbestemmelser

  • § 3.2 om støy er forkortet, i samsvar med innspill fra fylkesmannen.
  • § 3.3 tredje ledd: Min. kotehøyde er senket 20 cm.
  • § 3.3 og 4.5 er supplert mht. utstrekning av 5. etasje.
  • § 3.5 er supplert mht. tilgjengelige boenheter.
  • § 3.6: «innenfor planområdet» er tatt ut i første setning.
  • § 3.10: Andre setning er supplert etter innspill fra NTE.
  • § 3.11.1 er supplert i samsvar med utbyggingsavtale.
  • § 3.11.4 om fjernvarme er endret.
  • § 3.12 om utbyggingsavtale er tatt ut.
  • § 3.12 om brann ved redning er tilføyd.
  • § 4.5 er supplert med et andre ledd etter NVEs uttalelse.
  • § 5.3 er supplert med krav om belysning, jf. utbyggingsavtale.
  • § 7 Rekkefølgebestemmelser er endret og supplert.


Planbeskrivelse, konsekvensutredning og ROS er ikke revidert iht. overnevnte endringer og supplerende geotekniske vurderinger.

Vurdering:

Planforslaget har vært på høring / offentlig ettersyn i samsvar med Plan- og utviklingskomiteen i Levanger sitt vedtak i møte den 29. august 2012, sak 54/12.

Det er mottatt 12 høringsuttalelser. På bakgrunn av høringsuttalelser og framforhandlet avtale er reguleringsbestemmelsene revidert etter offentlig ettersyn som forklart ovenfor.

De to vesentligste endringene etter offentlig ettersyn er 20 cm senkning av minimum kotehøyde for golvnivå i første etasje og begrensning av femte etasje.

Endring av kotehøyden er gjort på bakgrunn av innspill fra NVE, men dette er som sagt laveste tillatte nivå. Maks kotehøyde for bebyggelsen er ikke redusert tilsvarende.

Når det gjelder femte etasje har fylkeskommunen anbefalt maks 15 m byggehøyde. Dette tilsvarer minst fjerning av femte etasje. Kommunen ønsker at utstrekningen av femte etasje begrenses mer i tråd med illustrasjonene.

Innspill som ikke er fulgt opp er fylkeskommunens råd om å sikre en viss andel forretningsarealer for plasskrevende varer. Lokalisering av kino burde vært vurdert i en større sammenheng, og det kan gis bestemmelser som utelukker kino.

Rekkefølgebestemmelse for opparbeidelse av ny veg er vurdert som unødvendig, da bidrag til denne er forutsatt i avtalen og det er kommunens ansvar å realisere vegen.

Innspill fra Levanger fritidspark, om utvidelse av campingen, er ikke imøtekommet.

Felleskjøpet peker på en del utfordringer, men planen kan sannsynligvis gjennomføres i etapper.

SV etterlyser grundigere vurderinger av flere relevante spørsmål som det er vanskelig å gi noe godt svar på. Noen tema burde vært belyst gjennom en revisjon av kommunedelplanen for Levanger sentrum. Gjeldende kommunedelplan er fra 2000.

Konsekvenser i et byutviklingsperspektiv

Da mulighetsstudien ble presentert og forhåndskonferansen avholdt var antall boenheter 83 og utbyggingen forventet å være sluttført før oppstart på havna. Antall boenheter er økt betydelig og oppstart av prosjektet synes å bli i samme tidsperiode som for havna.

Ut fra at Moan-prosjektet skulle være ferdigstilt før oppstart på havna, har det vært argumentert med at prosjektet ikke vil påvirke havneutbygginga. Å dele innsatsen både offentlig, privat og markedsmessig på to så store prosjekt kan være uheldig for en by av Levangers størrelse. Havneutbyggingen blir påvirket av konkurranseforholdet.

Å tillate boligbygging på Levanger Sør iflg. forslag til reguleringsplan kan resultere i flere boligprosjekter på Moan. Rådmannen har allerede fått henvendelser om dette. Boligbygging på Moan kan begrense muligheter for realisering av reguleringsplanen for havna og redusere utbyggingstakten. Å splitte innsatsen på to områder vil være negativt i et byutviklingsperspektiv. Ferdig utbygd vil havna ha tettere tilknytning til sentrum enn tilfellet er for Moan, men har behov for langt større grunnlagsinvesteringer og endring av infrastruktur.

I forhold til forretningsetablering vil det bli et økt konkurranseforhold mellom Levanger Sør og sentrum samt havna. For bedre å oppfylle kriteriene til bransje- og avlastningssenter kunne det vært ønskelig å sette et minimumsareal pr. leietaker for forretningsarealene. For Nordsileiret, Steinkjer, er en slik grense satt til 800 m2 BRA.

Dette er ikke gjort. Det er heller ikke gitt bestemmelser som sikrer en viss andel plasskrevende varer.

Bygningsvolum (grad av utnytting og byggehøyder)

En høyere utnyttelse av området, med parkering under bebyggelsen, er positivt på flere måter, forutsatt at det er mulig ift. grunnforhold samt at det oppnås tilstrekkelig areal for lek/uteopphold i området/nærområdet. Sikt til Eidsbotn er også ønskelig.

Gjeldende reguleringsplan gir mulighet for gesims- og mønehøyde på hhv. 7,5 og 10,0 m, mot planforslagets største høyde på nå 17,6 m (kote +21,0 minus kote +3,4). Dvs. en vesentlig høyere bebyggelse. Det vises til vedlagte landskapssnitt, som også viser forholdet til eksisterende bebyggelse på Moan.

Forslag om delvis inntrukne 5. etasjer er nytt i forhold til det som ble presentert tidligere og det som ble tillatt i områdeplan for Levanger havn. I områdeplanen for havna er det tillatt med maks gesims 13,2 meter (4 etasjer) fra planert terrengs gjennomsnittsnivå. I reguleringsplan for hotell/kulturhustomten på havna ble det gitt tillatelse til gesimshøyde på 50 meter for hotell/kontor/kulturhus/forsamlingslokale og 15 meter gesims for tilliggende kvartal med forretning, kontor, serviceanlegg i tilknytning til hotell (SPA) inkl. parkering. For 4. etasje på Levanger Sør er det foreslått en kotehøyde som nå tilsvarer 16,1 m over terreng.

Den høyeste bebyggelsen er foreslått mot vest, noe som ikke er så gunstig ift. skyggevirkninger, men her er det også foreslått at det skal etableres minst tre siktsoner i retning øst-vest med min. bredde 8,0 m. Utstrekning av femte etasje er begrenset etter høring, bl.a. på bakgrunn av fylkeskommunens skepsis til større byggehøyde enn 15 m.

Følgende er tilføyd i § 3.3:

«Femte etasje med maks gesimshøyde kote +21,0 m skal utgjøre maks 55 %-BRA av BRA i underliggende etasje.

KB2: Bebyggelsen skal trappes ned til maks gesimshøyde kote +19,5 (4 etasjer) mot sør. Det vil si at 5. etasje ikke skal ligge nærmere formålsgrensa i sør enn 20 m.

KB5: Bebyggelsen skal trappes ned til maks gesimshøyde kote +19,5 (4 etasjer) mot nord. Det vil si at 5. etasje ikke skal ligge nærmere formålsgrensa i nord enn 20 m.»

Tiltakshaver har imidlertid ønsket 85 %-BRA, slik at det blir mulig med tre leiligheter i hver blokk. 55 %-BRA anses å være mer i samsvar med illustrasjonene. Alternativt kan 5. etg utgå.

Om foreslått byggehøyde har konsekvenser for helikoptertrafikk i nærområdet er ikke utredet. Det er ikke kommet uttalelser angående dette. AMK Helse Nord-Trøndelag er hørt.

Ifølge gjeldende plan skal det vises klart definerte sektorer for innsyn fra Fv. 125 og ut over Eidsbotn. I planbeskrivelsen stilles det spørsmål ved om det er ønskelig at en fra fylkesvegen ser vannflata i Eidsbotn over/mellom husene eller om en vil prioritere en utbygging som ikke lenger preges av store parkeringsplasser på bakken og store takflater. Foreslått utbygging er kompakt, men med parkdrag og interne trafikkareal, som kan gi gløtt/sikteakser til Eidsbotn fra fylkesvegen og Moafjæra.

Etter høringsfristens utløp har en mottatt generelle kommentarer fra Enhet brann og redning. Bygg med kun 1 rømningsveg må kunne nås med stigebil. Grunnen som belastes må tåle et trykk på min. 190 tonn/60x60 cm. Dette tilsier at tak på kjellerparkering (uten forsterkning) ikke tåler belastningen. Det er laget en egen bestemmelse § 3.12 på dette.

Geoteknikk (grunnforhold/grunnvann) og forholdet til vedtatt planprogram

Ifølge planprogrammet skal beredskap og ulykkesrisiko jf. plan- og bygningslovens § 4-3 ROS vedrørende grunnforhold, grunnvatn og havnivåstigning konsekvensutredes.

Vann, avløp og overvann (evt. m/fordrøyning og sandfang) er tema i utbyggingsavtale.

I utfylt sjekkliste går det fram at området ikke er utsatt for fare for utglidning, og det er i

forslag til bestemmelser krav om nærmere geotekniske undersøkelser før utbygging.

Det går imidlertid fram av Kummenejes rapport fra 1995 at grunnforholdene er utfordrende å fundamentere på, og at forholdene er dårligere nord i aktuelt planområde.

I en ny vurdering fra Multiconsult, basert på Kummenejes rapport fra 1997, vil de foreløpig ikke helt utelukke at det vil bli behov for supplerende undersøkelser på den nordre, eventuelt den søndre delen av tomta. Etter det kommunen kan se dekker undersøkelsen området nord for park 1 og sør for eksisterende innkjøring til Felleskjøpet, samt en prøveserie vest for KB5. Dvs. at bestemmelsen om nærmere geotekniske undersøkelser fortsatt synes relevant.

Boliger (kombinert med andre formål)

Eventuell mulighet for boliger er et prinsipielt spørsmål. Søndre del av Moanområdet er i kommunens sentrumsavgrensning avsatt som avlastningsområde ift. etablering av handel og tjenester. Like nord for planområdet ligger eksisterende studentboliger, men utover dette er området på Moan ikke tatt i bruk til boliger. Aktuell skole er Halsan.

Det opplyses at det legges til rette for ca. 12.000 m2 boligformål. Det antydes ca. 120-125 boliger, men det er ikke gitt bestemmelser om antall enheter.

Innslag av boliger vil skape mer liv i området over større deler av døgnet. Blanda formål gir imidlertid utbygger store valgmuligheter mht. arealbruken. Leilighetene foreslås fra 2. til 5. etasje, slik at de ikke legger beslag på de mest attraktive arealene for publikumsrettede virksomheter på bakkenivå.

Planlagt boligutbygging vil imidlertid konkurrere med evt. samtidig boligutbygging i Levanger sentrum inkludert havna. I årene 2009, 2010 og 2011 ble det gitt midlertidig brukstillatelse/ferdigattest/tatt i bruk hhv. 48, 37 og 60 bruksenheter/boliger i Levanger kommune. Sett i denne sammenheng tilsvarer 120-125 leiligheter på Levanger sør ca. 2-3 års boligutbygging i kommunen. Hvis en åpner for flere prosjekter enn det er marked for, kan dette være uheldig ift. gjennomføring.

Utbyggingsrekkefølge

Spørsmålet er om en skal la markedet styre utbyggingsrekkefølgen i Levanger sentrum (se vedlegg 5 for kommunens definisjon av sentrum), eller om kommunen i sterkere grad skal styre dette. Er det hensiktsmessig å tillate utbygging på begge sider av byen samtidig? Hvis dette hadde vært tema på overordna plannivå, ville det vært naturlig å vurdere en utbyggingsrekkefølge, slik det er gjort i gjeldende kommunedelplan for Levanger sentrum. Dette er en detaljregulering med i utgangspunktet kort rettsvirkning, og en rekkefølgebestemmelse som innebærer utsatt gjennomføring av planen er følgelig ikke aktuelt. Hvis det på kort sikt ikke er ønskelig å legge til rette for boliger på Moan, bør planforslaget avvises/sendes tilbake til forslagsstiller for evt. omarbeiding.

Planforslaget viser at det kan være mulig å oppnå en mer arealeffektiv utnytting av arealene på Moan, noe som er svært positivt. Hvis planforslaget avvises er det fortsatt krav om bebyggelsesplan (detaljregulering) for arealer nord for KB2.

Forretning og forholdet til kjøpesenterstoppen m.m.

Samlet mulighet for forretning vil kunne betraktes som mulighet for kjøpesenter.

Kommunen har fått inntrykk av at det er store enheter (plasskrevende kjedebutikker) det tenkes tilrettelagt for her. Lokalene i bykjernen og kvartalene på havneområdet (hvor det nærmest sentrum er forutsatt hovedsakelig karrebebyggelse) er mindre egnet for større enheter.

For forretninger kan det gis reguleringsbestemmelser om at det skal være forretninger for plasskrevende varer eller dagligvarer, evt. begrense forretning i samsvar med kjøpesenterstoppen (3000 m2 BRA).

Vedlagte konsekvensutredning tyder på at kjøpesenter eller forretninger for plasskrevende kjedebutikker vanskelig lar seg lokalisere i bykjernen. Kvartalene på havna er heller ikke tilrettelagt for dette.

Det er ikke gitt bestemmelser som sikrer at området benyttes som et avlastnings/

bransjesenter med større enheter. Å sette et min. leieareal pr. leietaker kunne vært en løsning, evt. å sikre en viss andel plasskrevende varer.

Mulighet for ytterligere detaljhandel/kjøpesenter på Moan kan tappe bykjernen for tradisjonell handelsvirksomhet, mens transportbehovet øker.

Kontor og tjenesteyting

Mulighet for kontor er i samsvar med gjeldende reguleringsplan.

Kino

Formålet tjenesteyting ble introdusert med ny plan- og bygningslov. Hva dette omfatter er forklart tidligere i saken. Bl.a. kulturformidling (kino) omfattes av formålet. Andre formål som kan være uegnet her omfattes også. Ifølge pbl § 12-7 kan det i nødvendig utstrekning gis bestemmelser om bl.a. forbud mot former for bruk. Dvs. at det kan angis formål som ikke tillates. Det er også anledning til å skille mellom offentlig og privat tjenesteyting.

Da planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn, med mulighet for kino, var det fra Rådmannens side poengtert at evt. kino krever konsesjon, og at en derfor ikke ser behov for å gi bestemmelser som utelukker kino.

I sak om framtidig kinodrift i Levanger, gjorde Levanger kommunestyre følgende vedtak i sak 6/12, den 21.03.2012: «Behandling av intensjonsavtale med Berg Eiendom utsettes til reguleringsplan for Levanger Sør (Moan) er behandlet.»

I planbeskrivelsen går det fram at utbygger ikke ønsker å arbeide videre med kinoen på Levanger Sør før det eventuelt måtte komme et politisk / administrativt initiativ som har god forankring lokalt.

Konsesjonsordningen gir kommunen hjemmel for å regulere hvem som skal kunne drive kinovirksomhet og på hvilken måte, men gir ikke hjemmel til å bestemme hvor kinodrift skal forekomme, og hvordan kinoen skal kunne integreres i planstrukturen forøvrig. Grunnlaget for å styre plassering av kinoen i den enkelte kommune, legges i arealpolitikken. Det er følgelig naturlig at mulighet for kino vurderes nærmere før sluttbehandling av detaljreguleringen. Langsiktighet i arealplanleggingen er viktig, og det bør tas spesielt hensyn til bosettingsmønster og infrastruktur. Fylkeskommunen er imot kinoetablering på Moan.

Kino vil medføre en betydelig persontrafikk, som stiller store krav til transportsystemer i nærområdet, til kollektivtrafikk, veger, parkeringsanlegg og gang-/og sykkelveger. Teknisk infrastruktur kan forbedres, men økt biltrafikk gir også dårligere miljø. Sett i forhold til bosettingsmønsteret vil lokalisering på Moan sannsynligvis medføre mer biltrafikk enn lokalisering i bykjernen.

Persontrafikken kan på den annen side bedre grunnlaget for næringsutviklingen og kulturaktivitet i nærområdet til et kinoanlegg. Indirekte ringvirkninger kan være kjøp av snacks, forfriskninger og tilleggsaktiviteter som restaurant- og kafébesøk.

Hvis kinoen flyttes fra bykjernen til Moan vil overnevnte ringvirkninger i mindre grad støtte opp under virksomheter i bykjernen. En bør unngå en utvikling som reduserer bykjernens attraktivitet både for bedrifter, tilreisende og stedets egen befolkning. For å opprettholde og styrke bykjernen som det viktigste møtested for befolkning, handel og kulturaktiviteter, er det imidlertid påkrevet med en kombinasjon av tiltak.

På bakgrunn av en helhetsvurdering synes det ikke riktig å legge en så sentrumsbasert virksomhet som kino utenfor bykjernen. Rådmannen gjør oppmerksom på at det kan gis bestemmelse om at kino ikke tillates.

Det vises også til NOU 2001: 5 «Kino i en ny tid - Kommers og kultur» (Utredning fra Kinopolitikkutvalget oppnevnt ved kongelig resolusjon 17. september 1999. Avgitt til Kulturdepartementet 13. desember 2000).

Konkurranseforholdet mellom Levanger Sør og bykjernen, i forhold til forretning, kontor og tjenesteyting

Fylkeskommunen har i forhåndsuttalelsen stilt en del strategiske spørsmål som de mener er relevante, selv om disse egentlig burde vært vurdert i en kommunedelplanprosess. Dette gjelder bl.a. langsiktig behov for næringsareal hvis avlastningsområdet på Moan "brukes opp" av funksjoner som ikke må ligge i et avlastningsområde.

Fylkeskommunen stiller også følgende bypolitiske spørsmål ifb. utbygging av dette omfang på Moan:

"Hvordan, og til hva bør de resterende ledige areal på Moan prioriteres? Hvordan er handelsdekningen i forhold til befolkningsgrunnlaget? Hvor skal bransje/storhandel lokaliseres når Moan er oppfylt? Hvilke funksjoner er kritisk viktige å beholde i et aktivt bysentrum, og som dermed ikke bør flyttes ut av sentrum? Hva med forholdet til utbygging i Levanger havn, der plan for en omfattende utbygging nettopp er vedtatt?

Finnes det markedspotensiale nok til å få en god utvikling i begge områder samtidig?"

Konsekvensutredningen er vanskelig å tolke/vurdere, og resultatet synes gunstig for utbygger.

I konsekvensutredningen er det opplyst at nullvisjonen (utbygging iht. gjeldende plan) vil gi 24.000 m2 næringsareal, mot planforslagets 33.000 m2 næringsareal + 12.000 m2 boliger. Dvs. at "næringsandelen" øker, men om den ville blitt særlig mye høyere uten boliger er ikke sikkert. Kun forretning/kontor/tjenesteyting i 4-5 etasjer er sannsynligvis ikke like attraktivt/aktuelt. Dvs. at boligene ikke nødvendigvis fortrenger næringsareal.

Innenfor Levanger sentrum (jf. kommunens definisjon) er det også lagt til rette for «næring» på havna og på avlastningsområdet Trekanten/Stabelvollen/Elberg.

På Stabelvollen er de to siste tomtene (Sagbrukstomta 1 og 2) tatt i bruk til boligformål.

Næringsområdet på Røstad ligger like inntil sentrum. To av de tre siste tomtene planlegges for studentboliger, og den siste tomta vil trolig bli foreslått disponert til legesenter. Behovet/trenden i dag er altså boliger.

I konsekvensutredningen antydes det at konkurransen mellom Levanger sør (Moan) og bykjernen er svært liten, på grunn av områdenes ulike særegenheter og kvaliteter. Dvs. at de ikke konkurrerer om de samme virksomhetene, og kan ha gjensidig nytte av vekst.

Rådmannen kan ikke se at planforslaget sikrer at det ikke oppstår en uheldig konkurranse om enheter som bør lokaliseres til bykjernen. Det synes imidlertid vanskelig å gi konkrete gjennomførbare bestemmelser, spesielt for tjenesteyting og kontor.

Forholdet til planlagt utbygging på havna

På havna er det i områdereguleringsplan og reguleringsplan lagt til rette for ca. 1500 boliger og ca. 30.000 m2 næringsareal samt næring/tjenesteyting (hotell, kontor, kulturhus og allmennyttig forsamlingslokale) 12.000 m2. På indre havn pågår utbygging av Sjøgata 33 C med 15 leiligheter, og kommunen har nylig mottatt detaljregulering av 80 leiligheter på ytre havn.

I planbeskrivelsen antydes det at utbyggingen av Levanger Sør i svært liten grad vil påvirke utbyggingen på havna. Dette pga. etterslep på utbygging av attraktive sentrumsnære leiligheter, generell mangel på næringsarealer, ulike tidshorisonter samt at de ikke vil konkurrere på utleie til forretning, da områdene har helt forskjellige kvaliteter i så måte.

Rådmannen mener likevel at en snarlig utbygging av bl.a. boliger på Moan, kan få konsekvenser for overnevnte utbygging på havna.

Gangforbindelser

Ved første gangs behandling ba Rådmannen om at noen gangforbindelser vest-øst gjennom planområdet forlenges og forbindes med eksisterende promenade langs Eidsbotn. Dette går ikke tydelig fram av utbyggingsavtalen, men dette vil bli detaljer som likevel kan drøftes ifb. opparbeidelsen.

Tiltak utenfor planområdet

Kommunen tolker konsekvensutredningen slik at eksisterende adkomstveg (mellom brannstasjon og bensinstasjon) er for dårlig. I utbyggingsavtalen er det avtalt et økonomisk bidrag til ny veg. Rundkjøring inngår ikke i avtalen, men kommunen vil arbeide for å få til en slik løsning. Statens vegvesen har også uttalt at de finner det naturlig at utbygger bidrar med utbygging av infrastruktur utenfor det aktuelle planområdet, da dette vil være en av hovedadkomstene inn til planområdet.

Kommunen skulle gjerne hatt kapasitetsvurderinger som sa noe om når det er nødvendig med ny veg og rundkjøring i nord, mot fylkesveg 125. I områderegulering for havna, ble det sagt at ny rundkjøring i krysset Kirkegata x Havnevegen skal være på plass før ÅDT til planområdet overstiger ÅDT (årsdøgntrafikk) på 4000. Trafikkbelastningen i eksisterende kryss ved brannstasjon/bensinstasjon er ikke utredet, men til tider kan situasjonen være kaotisk. I konsekvensutredningen er det antydet ca. 2700 kjt./døgn i et tellesnitt på Moafjæra, og at dette med utbyggingen vil øke til ca. 5000 kjt./døgn. Eventuell rundkjøring må for øvrig avklares gjennom en detaljregulering.

Kommunen har bedt om utbyggers synspunkter på følgende rekkefølgebestemmelse med utgangspunkt i avtalen: «I forbindelse med utbygging av felt FKT1, KB1 og KB2 (byggetrinn 1) skal det opparbeides ny vegløsning nordover fra Moan-området inn på Fv. 125.» Naturlig nok ønsker ikke utbygger en slik bestemmelse, da vegbyggingen er kommunens ansvar. Utbyggingsavtalen burde avklart forhold det er gitt rekkefølgebestemmelser om i detaljreguleringen, men uten nærmere kapasitetsvurderinger i kryss er det vanskelig å si noe om når ny veg bør være på plass. Utbyggingen vil forsterke behovet for ny veg, men da det er forutsatt bidrag i avtalen og kommunen er ansvarlig for bygging av vegen anses dette tilstrekkelig.

Terrengnivå og universell utforming

Golvnivå i første etasje er nå forutsatt på min. kote +3,4. Ifølge landskapssnitt i vedlagte illustrasjoner ligger Moafjæra på kote + 2,9. Av hensyn til universell utforming må det gjøres terrengtilpasninger mot omliggende områder. Nivå på gangforbindelsen langs Moafjæra bør bl.a. legges slik at det er mulighet for inngang også her.

Konklusjon

Rådmannen tilrår at vedlagte planforslag vedtas, men opplyser samtidig om at det kan gis bestemmelser som utelukker kinoetablering innenfor planområdet.

Til toppen av siden

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 29.08.2012

Habilitet:
Møtet vedtok enstemmig at Geir Tore Persøy, FRP var inhabil i behandling av denne sak. Geir Tore Persøy fratrådte som inhabil.
Svein Musum, FRP, tiltrådte møtet under behandling av denne sak.

Orientering i møtet:
Tove Nordgaard, Arkideco AS, presenterte mulighetsstudien Levanger sør - presentasjon (14MB) - redusert kvalitet (9MB) PDF

Forslag i møte:
Forslag til tillegg fra Alf Magnar Reberg, SP, på vegne av AP, SP og KRF:
Plan og utviklingskomiteen er positiv til planen slik den foreligger.
Planens høye utnyttelse av et verdifullt sentrumsnært næringsområde er positivt.
Komiteen ønsker en nærmere avklaring om eksisterende næring i planområdet.
Parkeringskjeller er viktig for planen. Boliger er positivt for aktivitet på området.
Planområdet ligger innenfor området som er vedtatt definert "sentrumsområdet", vedtatt av Kommunestyret i sak, Levanger sentrum - sentrumsstruktur 15-10-2003.
Det er tvilsomt og bør derfor sammen med Fylkesmannen vurderes hvorvidt planen faller inn under et område hvor kjøpesenterstoppen skal gjelde.

Avstemning:
Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.
Fellesforslag fremmet i møtet enstemmig vedtatt.

VEDTAK:
Plan og utviklingskomiteen er positiv til planen slik den foreligger.
Planens høye utnyttelse av et verdifullt sentrumsnært næringsområde er positivt.
Komiteen ønsker en nærmere avklaring om eksisterende næring i planområdet.
Parkeringskjeller er viktig for planen. Boliger er positivt for aktivitet på området.
Planområdet ligger innenfor området som er vedtatt definert "sentrumsområdet", vedtatt av Kommunestyret i sak, Levanger sentrum - sentrumsstruktur 15-10-2003.
Det er tvilsomt og bør derfor sammen med Fylkesmannen vurderes hvorvidt planen faller inn under et område hvor kjøpesenterstoppen skal gjelde.

Det gjøres følgende endringer i plandokumentene (bestemmelser + plankart):

  • Ny § 3.12 Utbyggingsavtale:
    Det skal inngås en utbyggingsavtale mellom kommunen og utbygger som avklarer følgende:
    1. Vegløsning fra Moan-området inn på FV 125 (jf. reg.plan 14.05.2003), men med justering av trasévalg inklusive rundkjøring.
    2. Vann, avløp, overvann (evt. m/fordrøyning og sandfang)
    3. Gang-/sykkelvei + belysning
    4. Grønn infrastruktur; 2 parkområder innenfor reg.grensen samt i nærområdet
    5. Boligpolitiske tiltak
    6. Belysning
  • § 3.3 suppleres med: ”Der annet ikke er angitt i planen følger byggegrenser formålsgrenser.” Best. ang. siktsoner og inntrekking av etasjer (i §§ 3.3, 3.4, 4.5) samles under samme paragraf.
  • Angi tillatt takform i bestemmelsene.
  • Angi hva maks kotehøyde i § 4.5 gjelder.
  • Interne kjøreveger og internt formål annen veggrunn angis som felles for planområdet.
  • § 5.3: Gang- og sykkelveg i vest angis som felles for planområdet.
  • Park 1 og tilliggende gang- og sykkelveg føres helt fram til plangrensen i vest, som kombinert formål med felles gang- og sykkelveg.
  • § 5.7 og 3.11: Areal i felt T/P2, sør for nedkjøringsrampa, opparbeides til 4 HC-plasser, sykkelparkering, urban lekeplass og urban park. Løsningen skal framgå av utomhusplan.


Vedlagte forslag til detaljregulering for Levanger sør, med overnevnte endringer, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Til toppen av siden

Rådmannens forslag til vedtak:
Det gjøres følgende endringer i plandokumentene (bestemmelser + plankart):

  • Ny § 3.12 Utbyggingsavtale:
    Det skal inngås en utbyggingsavtale mellom kommunen og utbygger som avklarer følgende:
    1. Vegløsning fra Moan-området inn på FV 125 (jf. reg.plan 14.05.2003), men med justering av trasévalg inklusive rundkjøring.
    2. Vann, avløp, overvann (evt. m/fordrøyning og sandfang)
    3. Gang-/sykkelvei + belysning
    4. Grønn infrastruktur; 2 parkområder innenfor reg.grensen samt i nærområdet
    5. Boligpolitiske tiltak
    6. Belysning
  • § 3.3 suppleres med: ”Der annet ikke er angitt i planen følger byggegrenser formålsgrenser.” Best. ang. siktsoner og inntrekking av etasjer (i §§ 3.3, 3.4, 4.5) samles under samme paragraf.
  • Angi tillatt takform i bestemmelsene.
  • Angi hva maks kotehøyde i § 4.5 gjelder.
  • Interne kjøreveger og internt formål annen veggrunn angis som felles for planområdet.
  • § 5.3: Gang- og sykkelveg i vest angis som felles for planområdet.
  • Park 1 og tilliggende gang- og sykkelveg føres helt fram til plangrensen i vest, som kombinert formål med felles gang- og sykkelveg.
  • § 5.7 og 3.11: Areal i felt T/P2, sør for nedkjøringsrampa, opparbeides til 4 HC-plasser, sykkelparkering, urban lekeplass og urban park. Løsningen skal framgå av utomhusplan.


Vedlagte forslag til detaljregulering for Levanger sør, med overnevnte endringer, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse med konsekvensutredning 11.05.2012 (mottatt 29.06.12) PDF
  2. Plankart 11.05.2012 (mottatt 29.06.12) PDF - som jpg (nettbrett)
  3. Reguleringsbestemmelser 11.05.2012 (mottatt 29.06.12) PDF
  4. Illustrasjoner 11.05.2012 PDF (Høy kvalitet 17MB) (Lavere kvalitet 11MB)
  5. Levanger sentrum – sentrumsstruktur, vedtatt 15.10.2003 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:
Bakgrunn
Planforslaget er utarbeidet av Arkidéco AS, på vegne av Berg Eiendom AS.
Planforslaget tar utgangspunkt i en mulighetsstudie utarbeidet av Arkidèco as, revidert 11. mai 2012. Planforslaget skal også følge opp vedtatt planprogram og utført konsekvensutredning.

Hensikten med planen er å legge til rette for en høyere utnyttelse av eiendommene med mer ”næringareal” enn det dagens reguleringsplan (og kjøpesenterstopp) åpner for. Det foreslås høyere bebyggelse og mer bebygd areal enn i gjeldende reguleringsplan. I tillegg foreslås området nå tilrettelagt for boliger.

Framtidig kinodrift i Levanger har vært til behandling i kommunestyret.
Levanger kommunestyre gjorde følgende vedtak i møte den 21.03.12, sak 6/12:
”Behandling av intensjonsavtale med Berg Eiendom utsettes til reguleringsplan for Levanger sør (Moan) er behandlet”.

På bakgrunn av overnevnte er planforslaget utarbeidet uten inntegnet kino.
Arealet som i mulighetsstudien er tiltenkt kino, er i planforslaget definert som forretning/kontor/tjenesteyting. Evt. kino kan plasseres innenfor formålet tjenesteyting, men området kan også brukes til andre formål.

Endringer i forhold til tidligere presentasjoner
I forhold til tidligere framlagt mulighetsstudie, forhåndskonferanse, presentasjon i folkemøter og i møte med fylkesmannen er følgende endret:

  • Utforming av boligdelen
  • Antall boenheter er økt betydelig (fra 83 til 125 / fra 10366 til 12.000 m2 BRA)
  • Antall etasjer for boligdelen er økt
  • Utforming av takterrasser
  • Felleskjøpet forutsettes fjernet og det er foreslått en fireetasjes bygning med kjellerparkering
  • ”Torgparken”
  • T/P1 har fått mindre gangarealer


Vedlagte illustrasjoner
Illustrasjonene viser en måte å bygge ut området på, men innenfor planens rammer finnes det også andre muligheter.

Planprogram og konsekvensutredning
Planen utløser krav om konsekvensutredning iht. pbl § 4-2 andre ledd, da det er en reguleringsplan som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Videre faller planarbeidet inn under Forskrift om konsekvensutredninger Vedlegg I; Planer og tiltak som alltid skal konsekvensutredes pkt. 1:
” Industrianlegg, næringsbygg, bygg for offentlig eller privat tjenesteyting og bygg til allmennyttige formål med en investeringskostnad på mer en 500 mill kr eller et bruksareal på mer en 15.000 m2”.

I planprogram fastsatt av Levanger kommunestyre i møte den 26.10. 2011, sak 62/11 er det gjort rede for formålet med planarbeidet, planprosessen med frister og deltakere, opplegget for medvirkning og behovet for utredninger.

Planprogrammets punkt 8.2 til 8.4 omhandler tema som skal konsekvensutredes. Det stilles krav til konsekvensutredning for trafikkforhold, beredskaps- og ulykkesrisiko samt konkurranseforholdet mellom Levanger sør og bykjernen. Det er gjort rede for problemstilling og metode. Fullstendig risiko- og sårbarhetsanalyse bør inngå i konsekvensutredningen. Planbeskrivelsen skal også belyse andre tema og virkninger av planen. Kommunen har spesielt bedt om vurdering av energiløsninger, forholdet til kjøpesenterstoppen/avlastningsområde, parkeringsløsning, kommunedelplanens fortettingsregler, estetikk/skilt/reklame, universell utforming og renovasjon (underjordisk løsning).

Kjøpesenterstoppen
Kjøpesenterstoppen gjelder i dette avlastningsområdet, og overstyrer gjeldende reguleringsplan. Omfanget av forretning må følgelig avklares med fylkesmannen.

I kommunens sentrumsavgrensning har Moan status som avlastningsområde i forhold til etablering av handel og tjenester. Fylkesplanens retningslinjer gjelder, men med en lokal tilpassing for Moan som åpner for plasskrevende varer og plasskrevende kjedebutikker.

Fylkeskommunen har sendt forslag til nye retningslinjer på høring.
I Nord-Trøndelag fylkeskommunes ”Regional plan for arealbruk – høringsutkast juni 2012” er Levanger spesielt nevnt:
”På grunn av bebyggelsens særlige vernestatus i Levanger sentrum, er kjøpesenter utviklet i avlastningsområdet Moan. Større bygningsvolum lokalisert i avlastningssentre vil kunne bidra til at byen kan opprettholde sitt særpreg i sentrum. Samtidig er det en viss risiko for at selve bykjernen på sikt mister sin rolle som naturlig handels- og servicesentrum og som det sentrale offentlige møterommet.”

I fylkeskommunens forslag til regionalpolitiske retningslinjer for lokalisering av kjøpesenter i Nord-Trøndelag går bl.a. følgende fram:

”5. Senterstruktur for lokalisering av kjøpesenter
Følgende senterstruktur skal benyttes for lokalisering av kjøpesenter i Nord-Trøndelag:
Nivå 1 – Byene: I sentrum av Stjørdal, Levanger, Verdal, Steinkjer, Namsos og Kolvereid setter ikke regional plan noen øvre grense for størrelsen på kjøpesentre, lokalisert innenfor sentrumsavgrensingen i kommuneplanens arealdel.
Levanger sentrum har en særlig vernestatus. Dersom det dokumenteres at kjøpesenter ikke kan lokaliseres i sentrum av Levanger fordi dette er uforenelig med vernestatusen, kan lokalisering på avlastingssenteret Moan vurderes.”

Planforslagets forretningsformål er ikke begrenset i samsvar med rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre.

Ifølge veileder kan det for forretninger angis i reguleringsbestemmelser at det skal være forretninger for plasskrevende varer eller dagligvarer. Dette er ikke foreslått.

Planområdet
Planområdet er på ca. 35 daa, og omfatter eiendommene gnr./bnr. 314/317, 338, 346, 348 og 375, Moafjæra 4-10, Levanger kommune, heretter kalt Levanger sør.
Berg Eiendom AS er eier av planområdet MI3, mens parkbeltene S2 og S3 eies av Levanger kommune. Se illustrasjon i vedlagte planbeskrivelse.

Planområdet ligger på Moan, sørvest for Levanger sentrum. Planområdet avgrenses av senter veg (Moafjæra) i øst, friområdet mot Eidsbotn i vest, studentboliger og campingplass i nord og butikk-/forretningsbygget i Moafjæra 10 (som bl.a. inneholder Intersport Gigant, expert m.m.) i sør.

Planområdet består av oppfylte masser og er stort sett ikke bebygd eller opparbeidet, men virksomheten til Felleskjøpet ligger innenfor planområdet.

Generelt om Moanområdet: Området preges av store bygninger og parkeringsflater. Vegen Moafjæra forbinder området med Fv. 125 i sør og nord. Det er regulert en ny vegforbindelse nærmere sentrum i nord, men det er uklart når denne vil bli realisert. Moafjæra er noe tilrettelagt for fotgjengere, men oppleves først og fremst som en bilbasert transportåre. I grøntdraget langs Eidsbotn er det en promenade med ulike møteplasser. Planlagte parkbelter (S2 og S3) mellom vegen Moafjæra og grøntdraget langs Eidsbotn er ikke opparbeidet. I skråningen mot dyrka mark i øst er det et vegetasjonsbelte.

Planstatus
Området omfattes av kommunedelplan for Levanger sentrum, vedtatt 27.09.2000. Planen viser til at området ligger innenfor områder med reguleringsplan som fortsatt skal gjelde.

Gjeldende reguleringsplaner
Mesteparten av planområdet (nordre del) omfattes av mindre endring Sundet - Eidsbotn - Moan med bestemmelser, vedtatt 25.04.96. I en kommunestyrebehandling den 28.11.01 ble en liten trekantflik av regulert parkbelte (S2) innlemmet i byggeområde (MI3).

I overnevnte plan er byggeområde MI3 regulert til blanda formål kontor/
forretning/industri/lager med BYA = 50 %. Maks gesimshøyde er 7,5 m og maks mønehøyde er 10,0 m. Tak skal være saltak, pulttak eller annen type skråtak.
Det er krav om bebyggelsesplan. Ifølge bestemmelsene skal det bl.a. vises klart definerte sektorer for innsyn fra Fv. 125 og ut over Eidsbotn, etableres vegetasjon langs Moafjæra, og arealer i 1. etasje skal i størst mulig grad nyttes til aktiviteter og virksomheter som er publikumsorientert.
Søndre del av planområdet omfattes av reguleringsplan for Moan gnr. 314/317, 82, vedtatt 21.11.07 (bestemmelser) og mindre endring av plankart vedtatt 19.08.09.
Området er regulert til forretning/kontor med byggehøyder som angitt ovenfor og med tilhørende fellesområder.

I grove trekk er området fra nord til sør i dag regulert til hhv. gangveg, parkbelte, byggeområde, parkbelte og byggeområde.

Overordna føringer

  • Forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre.
  • Regionalpolitiske retningslinjer for lokalisering av handel og tjenester i Fylkesplanmelding nr. 2 – 2001 (Arealmelding for Nord-Trøndelag).
  • I kommunens sentrumsavgrensning har Moan status som avlastningsområde i forhold til etablering av handel og tjenester. Fylkesplanens retningslinjer gjelder, men med en lokal tilpassing for Moan som åpner for plasskrevende varer/kjedebutikker.
  • Planområdet ligger innenfor konsesjonsområde for levering av fjernvarme.
  • Planområdet ligger i 100-metersbeltet langs Eidsbotn, som er vernet etter naturvernloven som fuglefredningsområde.
  • Klima- og energiplan, vedtatt 20.05.09.


Planforslaget
Generelt
Det planlegges ca. 33.000 m2 ”næringsareal” (forretning, kontor, tjenesteyting), ca. 12.000 m2 boligareal (ca. 120-125 leiligheter), ca. 7.000 m2 grøntareal inkl. felles uteoppholdsareal i takhager, samt ca. 950 parkeringsplasser hvorav mesteparten i kjeller. Av grøntarealene er mesteparten kommunalt eide friområder.

Det foreslås mulighet for kombinasjon av formål, som gir stor fleksibilitet med hensyn til innhold i byggene.

Prosent bebygd areal innenfor hvert delfelt er høy: %-BYA = 90 og 95 %. Dette er mulig når parkering legges til kjeller og i egne formål, og uteoppholdsareal legges til friområder/parker og takhager.

Det kreves utomhusplan før opparbeidelse av Park 1 og 2 og sykkelveg langs Moafjæra.

Bebyggelsen
Det foreslås bebyggelse i 4-5 etasjer. Maks kotehøyde for gesims er +19,5 m for 4 etasjer og +21,0 m for delvis inntrukket 5. etasjer. I forslag til bestemmelser § 3.3 er det tatt høyde for bygningsdeler som kan være høyere enn dette.

Golvnivå i første etasje skal legges på minst kote +3,6 m. Dette er noe høyere enn for eksisterende bebyggelse på Moan, som ifølge konsekvensutredningen varierer fra +2,44 (Magneten, ny del) til +3,78 (Moafjæra 3). Golvnivå hos Bil X-tra og NAF (rett overfor planområdet) ligger på hhv. kote +3,14 og +3,49.

Felt KB1:
Første etasje: Forretning, kontor og tjenesteyting.
Andre til fjerde etasje: Boliger, kontor og tjenesteyting.

Felt KB2, KB3, KB4 og KB5:
Første etasje: Forretning, kontor og tjenesteyting.
Andre til fjerde etasje: Boliger, kontor og tjenesteyting.
Femte etasje: Boliger.

Felt FKT1-FKT3 (mot Moafjæra):
Forretning og tjenesteyting i første og andre etasje.
Kontor og tjenesteyting i tredje og fjerde etasje.

  • I felt KB2-KB5 skal 5. etasje være min. 2,0 m inntrukket fra byggegrense mot vest.
  • Fasader i 1. etasje skal utformes med delvis inntrukket fasadeliv mot Moafjæra.
  • I felt KB2, KB3, KB4 og KB5 skal det fra 2. etasje etableres siktsoner i retning øst-vest med minimum bredde 8,0 m.


Formålet tjenesteyting omfatter svært mye, men ikke handel.
Utdrag fra Miljøverndepartementets reguleringsplanveileder:
”Offentlig eller privat tjenesteyting inkluderer forretninger som driver med salg av tjenester som hovedgeskjeft, men som også kan drive med salg av varer som bigeskjeft. En frisørsalong er en slik enhet; hovedgeskjeften er salg av en tjeneste, men de kan også drive med salg av varer som hårprodukter o.l.
Bevertning er et underformål både under offentlig og privat tjenesteyting og næringsbebyggelse. Det må ved valg av formål legges vekt på hva som skal være hovedfunksjonene ellers i området. Tjenesteyting kan også være kulturformidling, barnehager, undervisningsinstitusjoner, administrasjon (f.eks. kommunehus), konsulentvirksomhet m.m.”
I Miljøverndepartementets ”Veiledning til forskrift om kart, stedfestet informasjon, arealformål og digitalt planregister” er det på side 55 og 56 listet opp hva som omfattes av formålet offentlig eller privat tjenesteyting.

Konkurranseforholdet mellom Levanger sør og bykjernen i forhold til forretning, kontor, tjenesteyting (konsekvensutredet):
Utredningen antyder at bykjernen og Levanger sør har ulike kvaliteter, og at de derfor ikke konkurrerer om de samme virksomhetene - og at begge kan vinne på å dyrke sine kvaliteter - tanken er at all aktivitet fremmer aktivitet.

Her er noen stikkord fra utredningen:
Gjennomsnittlig leietaker på Levanger sør (Moan?) opplyses å være på 561 m2.
I bykjernen er det største ledige lokalet på ca. 200 m2. Samlet er det ca. 880 m2 ledige lokaler (eks. gml. Sparebanken) i bykjernen, mens det på Moan er ledig til sammen ca. 1050 m2.
En tradisjonell trehusbygning i Levanger sentrum ligger på 50-100 m2 næringsareal.
Det antas at full utbygging i Levanger sør vil gi ca. 600 arbeidsplasser i planområdet, og det antydes positive ringvirkninger.

Utredningen påpeker at bykjernen er det området som i størst grad profiterer på omliggende områders vekst pga. sin beliggenhet og særegenhet. En utfordring for bykjernen kan være at en del av bygningsmassen er i så dårlig forfatning at evt. leietakere ikke evner å se mulighetene eller ikke har tid til å vente på nødvendig oppgradering av lokalene. Stadig flere konsepter innen handel krever større areal, og dette kan ikke tilfredsstilles i bykjernen, men på Levanger sør. Det er derfor viktig å utnytte eksisterende næringsarealer på en kompakt og effektiv måte. Likevel er det av særdeles stor betydning at det jobbes med nye næringsarealer i kommunen.
Det vises til planbeskrivelsen for utfyllende informasjon.

Biladkomst og gang-/sykkelveg
Det foreslås tre avkjørsler fra Moafjæra og inn i utbyggingsområdet.
Moafjæra er vist med halv vegbredde og med langsgående grøntbelte og gang- og sykkelveg. Langs Moafjæra foreslås det endret plassering av busslomme.
Alle gang- og sykkelveger og kjøreveger er i bestemmelsene foreslått offentlige.

Tidligere regulert gang- og sykkelveg øst-vest, sør for studentboligene, flyttes sør for Park 2 og kombineres med kjøreveg. I Park 2 er det for øvrig tenkt en gangforbindelse øst-vest, slik at mulighet for gangforbindelse til friområdet langs Eidsbotn ivaretas.

Skoleveg: Det er ca. 3 km til Halsan/Momarka oppvekstsenter, som kommunalsjef oppvekst foreløpig anser som aktuell grunnskole for dette området, men skolestrukturen er under vurdering. Grensa for gratis skoleskyss er 4 km for elever i 2.-10. klasse og 2 km for elever i 1. klasse. Skolen ligger på motsatt side av E6, men det er planskilt kryssing av E6 ved Branes og fortau / gang- og sykkelveg fra Moan og til Braneskrysset. Fylkesveg 125 videre har ikke fortau eller gang- og sykkelveg.

Trafikkforhold (konsekvensutredet)
Trafikk til og fra Moanområdet kommer fra fylkesveg 125 (ÅDT 11.000 kjt/døgn) og fra rampe tilknyttet E6. I 2009 gjennomførte kommunen trafikktelling i Moafjæra, i to tellesnitt. Middeltrafikken over disse snittene ble totalt beregnet til 7.700 kjt/døgn, fordelt på: Moafjæra (2.700) og Magneten (5.000).

For ny trafikk fra planområdet er det antatt at boliger vil generere 3,5 kjt./døgn og at næring (forretning, kontor, tjenesteyting) vil generere 12 kjt./100 m2. Det lave tallet for næring er basert på erfaringer for eksisterende bygg, som delvis har plasskrevende varer. Det er funnet at eksisterende bygg genererer en trafikkmengde på ca. 17 kj. pr. 100 m2, og at en ved å utnytte kundegruppene bedre, sannsynligvis vil få mindre trafikkøkning pr. arealenhet enn dagens situasjon. Det anslås at planforslaget vil medføre ny trafikk på 4.500 kjt./døgn. Ifølge konsekvensutredningen vil trafikkfordelingen trolig forskyves noe i forhold til dagens situasjon. Siden tyngdepunktet for hele Moanområdet forflyttes nordover, må en regne med at trafikkstrømmen også flyttes noe nordover. I konsekvensutredningen er ny trafikk fordelt likt på to tellepunkter (ved Magneten og ved planforslaget).
Middeltrafikken på de to punktene er beregnet til 12.300 kjt/døgn fordelt på:

  • Moafjæra, 5.000 kjt/døgn
  • Magneten, 7.300 kjt/døgn


Fordelingen over døgnet vil sannsynligvis bli noe endret som resultat av eventuell etablering av kino (mer trafikk på kveld) og bygging av boliger (mer trafikk morgen og ettermiddag). Denne endringen vil i liten grad merkes. (NB! Rapport ble laget før sak om kino ble behandlet).

Iht. Statens vegvesens håndbok 017 ”Veg- og gateutforming” skal gater med 50 km/t, inntil 8.000 kjøretøy bygges med kjørefelt minimum 3 m, og 0,25 m kantsteinsklaring. Maksimalt tillatt stigning er 8 %.
Gatene på Moanområdet tilfredsstiller i hovedsak disse kriteriene. Unntaket er strekningen fra Levanger Fritidspark opp til brannstasjonen. Her har vegen en stigning på over 10 % på enkelte parti. Det foreligger godkjent reguleringsplan for bygging av ny veg nedenfor Statoil med nytt kryss ved Levanger videregående skole.

Det går også fram av konsekvensutredningen at utbedring av vegen på denne strekningen med ny rundkjøring inn på Fv. 125 bør gjennomføres uavhengig av planlagt utbygging for Levanger Sør, men at planlagt utbygging vil medføre større trafikk i området, og vil således være med på å forsterke behovet for utbedring.

Parkering
For boliger foreslås det 1,5 bilplass pr. boenhet, i samsvar med kommunens vedtekter for leiligheter.

For kontor foreslås det min. 1 oppstillingsplass pr. 50m2 BRA eller minimum 75 plasser pr. 100 ansatte. Største antall benyttes.
For forretning og tjenesteyting foreslås min. 1 oppstillingsplass pr. 50 m2 BRA.

Minimum 5 % av parkeringsplassene skal tilrettelegges for funksjonshemmede.
Det skal avsettes områder for sykkelparkering ved arbeidsplasser og boliger.

Det er opplyst at planen omfatter ca. 950 parkeringsplasser.
Parkering er forutsatt innenfor formålene torg/parkering og parkeringskjeller.

I vedlagte illustrasjon er det på side 23 under overskriften Arealutnyttelse kommet fram til et parkeringsbehov på 843 plasser (660 plasser for 33.000 m2 næringsareal pluss 183 plasser for 122 leiligheter). Illustrasjonen skisserer 962 plasser, fordelt på bakkeparkering (155 plasser) og parkeringskjeller (807 plasser).

Varemottak: Ifølge forslag til bestemmelser § 3.8 skal dette integreres i bebyggelsen og skje fra torg/parkering og fra gang- og sykkelveg i vest. Varelevering skal vises i utomhusplan.

Lek og uteopphold
Ifølge vedtekter for Levanger kommune skal det i boligområdene avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra bolig-bebyggelsen skal det sikres småbarnslekeplass på min. 100 m2 (min. 150 m2 ifølge ny arealdel). Det skal sikres kvartalslekeplass på min. 1,5 daa innenfor en avstand på 250 m fra bebyggelsen.

Forslag til reguleringsbestemmelser § 3.6 bygger på overnevnte, men utdypes noe mer:
Det foreslås at minst 10 m2 uteoppholdsareal pr. boenhet skal avsettes til småbarnslekeplass innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen. Denne skal være på minst 150 m2.

Planforslaget har ingen lekeplass på bakkenivå, men skal etableres på 3 takhager over 1. etasje. Takhagene skal betjene 2. 3. 4. og 5. etasje.
10 m2 lek pr. boenhet x 125 boenheter gir et arealbehov på 1250 m2 til småbarnslekeplasser.
Ifølge planbeskrivelsen arbeides det med å få inn noe i utbyggingsavtalen om grønn infrastruktur også i nærområdet.

Planområdet ligger ca. 200 m fra Levanger fritidspark med fotballbane, friidrettsbane, tennisbane og lekeplass. Idrettsanleggene eies av Levanger fritidspark Moan AS (kommunalt selskap). I samme område er det etablert barnehage. Det er gang- og sykkelveg fra planområdet til idrettsanlegget.

Universell utforming og tilgjengelige boenheter
Minstekravene i Byggteknisk forskrift TEK 10 gjelder, og anses tilstrekkelig.

Risiko- og sårbarhetsanalyse
Ifølge planprogrammet skal beredskap og ulykkesrisiko jf. plan- og bygningslovens § 4-3 ROS vedrørende grunnforhold, grunnvatn og havnivåstigning konsekvensutredes.

De forhold forslagsstiller mener er relevant for planområdet er vurdert nærmere.
I sjekkliste er det krysset ja på at området er utsatt for springflo/flom i sjø/vann. Det er vist til egne kommentarer. Det er krysset nei på at området er utsatt for utglidning, og vist til egne kommentarer. Alle andre forhold i sjekklisten er det svart nei på.

Grunnforhold/skred:
Området består av oppfylte masser. Geotekniske undersøkelser utført av Kummeneje i 1995 viser at grunnen er oppfylt med nokså løse masser av leire, silt og til dels finsand, til stor dybde. Det er ikke registrert kvikkleire eller særlig sensitiv leire i noen av de foretatte boringene på eller ved området. Konsekvensutredningen har ikke en tydelig konklusjon i forhold til temaet, men ifølge utfylt sjekkliste er det ikke fare for utglidning.

I forslag til bestemmelser § 3.11.2 er det krav om nærmere geotekniske undersøkelser i forbindelse med det planlagte tiltaket før det gis klarsignal for bygging.

Her er forhold som bl.a. nevnes i rapportene:
I Kummenejes Rapport nr. 1 er det i sammendraget sagt følgende: … ”Det oppfylte området vil ikke få optimale fundamenteringsforhold. Med fyllmasser av tilfredsstillende kvalitet kan det imidlertid gi brukbare forhold for lettere bebyggelse og virksomheter.”

Kummenejes Rapport nr. 2, fra 1995, er ment som en innledende orientering til interessenter og utbygger på Eidsbotn industriområde, Levanger. Rapporten er laget ifb. at Levanger kommune planla videre oppfylling av sjøareal i Eidsbotn. Grunnundersøkelsene er utført med primært formål å sikre tilstrekkelig stabilitet langs fyllingsfronten.

Rapport 2´s situasjonsplan for felt S2, S3, S7, F7, F8 (parkbelter, campingplass, sirkustomt, friområde?) samt nordre del av felt MI2 (byggeområde) omfatter samme område som planforslaget Levanger sør. Området nord for Park 1 i planforslaget tilsvarer det området som i den geotekniske rapporten er kalt øvrige delområder, som bl.a. er kommentert slik: ”Iht. revidert reguleringsplan er øvrige deler av fyllingsområdet disponert for formål som ikke antas å medføre permanente bygg av noen betydning. Dette omfatter også de deler av fyllingsområdet som måtte ventes mest komplisert å fundamentere på, ut fra grunnforhold og fyllingshøyder. Regulering til mer friluftsrettede formål er således gunstig.”
Planforslagets søndre del berører område MI2 i rapporten, som bl.a. er kommentert slik: ”Området egner seg best for relativt lette bygg, som kan fundamenteres direkte i fyllingen. For bygg uten kjeller synes det hensiktsmessig å bruke grunn fundamentering.”

Iflg. rapportene må evt. kjeller påregnes utført i vanntett konstruksjon og med pumping.

Havnivåstigning (konsekvensutredet):
For å unngå oversvømmelse ved en 200-årshendelse anbefales det at laveste gulvnivå for 1. etasje legges på kote +3,6 m NN1954.
En forutsetning for denne anbefalingen er at det ikke gjøres tiltak som forverrer dagens situasjon, for eksempel at åpningen i jeteen ikke utvides og at det ikke gjøres vesentlige endringer i nedbørsfeltet. Mer nøyaktige registreringer og oppmålinger kan danne grunnlag for en eventuell justering av anbefalingen.

Støy:
RG-prosjekt har utarbeidet en støyvurdering ift. vegtrafikkstøy fra fylkesvegen og Moafjæra. Denne viser at planområdet ligger i gul støysone, men da er det ikke tatt hensyn til planlagt bebyggelse. Ifølge bestemmelsenes § 3.2 skal støy tilfredsstille Miljøverndepartementets skriv, T-1442 ”Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging” eller senere vedtatte forskrifter, vedtekter eller retningslinjer. I tråd med konklusjonen i støyvurderingen er det i bestemmelsene også forutsatt at:
”Før tiltak settes i gang, må det gjennomføres støyfaglig vurdering for bebyggelsen. Støyutsatte lekeplasser må skjermes mot trafikkstøy.”

På gnr. 314/82, på motsatt side av vegen Moafjæra, er ca. 1,9 daa regulert til landingsplass for helikopter i forbindelse med Levanger sykehus. Plassen er i slik bruk.
I forbindelse med detaljregulering for Levanger sør er det ikke gjort vurderinger ift. helikopterstøy, da helikopterlandingsplassen forventes flyttet til sykehusområdet.
På sykehusområdet er det bebyggelsesplankrav, og dette er ikke igangsatt ennå, så evt. planavklaring og realisering kan ta lengre tid enn antatt i planbeskrivelsen.

Det er ikke gjort vurderinger ift. evt. støy fra ”skatepark” (Park1).

Kulturminner
Området er et utfyllingsområde, og det er ingen kjente kulturminner i området. I forbindelse med varsel om planoppstart har Nord-Trøndelag fylkeskommune vist til aktsomhets- og meldeplikten i kulturminneloven, og denne må formidles til relevante aktører.

Biologisk mangfold – forholdet til naturmangfoldloven
Planområdet grenser i vest til regulert friområde langs Eidsbotn. Langs Eidsbotn er det gangforbindelser mot sentrum og mot Nossum.

Eidsbotn fuglefredningsområde har status som Ramsarområde i lag med andre viktige fjæreområder i Trondheimsfjorden. Det har således internasjonal verneverdi.

Følgende trussel/konflikt er nevnt i kommunens faktaark: ”Eidsbotn er sårbar for forstyrrelser ved båtaktiviteter, fiske o.lign. Fyllinger og utbygginger vil også redusere verneverdiene”.
Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Vann-, avløp-, energiløsninger
Ifølge planbeskrivelsen har Berg Eiendom AS vært i dialog med Bio Varme AS for å få ”frigitt” konsesjonen for Moanområdet med den hensikt å sette i gang en prosess for alternative energikilder. Så lenge avklaring ikke foreligger bør gjeldende regelverk legges til grunn. Det vises til forslag til bestemmelser § 3.11.4. De generelle bestemmelsene i kommuneplanens arealdel er ment å erstatte kommunens vedtekter (som bl.a. omfatter tilknytningsplikt). I arealdelens generelle bestemmelse § 1.8.4 er det krav om varmeplan og tilknytning til evt. nær-/fjernvarmeanlegg skal avklares i varmeplanen.

Trafo skal integreres i bygningsmassen.

Renovasjon
Ifølge forslag til bestemmelser § 3.9 skal underjordisk løsning benyttes. Plassering skal framgå av utomhusplan ved søknad om tiltak. Dette vil berøre parkeringskjeller.

Skilt- og reklameinnretninger
Det er ikke gitt egne bestemmelser om dette. Levanger kommune har hatt egne vedtekter om dette, men disse er erstattet av generelle bestemmelser (§ 1.5.10) i kommuneplanens arealdel. Evt. søknadsplikt går fram av plan- og bygningsloven med byggesaksforskrift.

Utbyggingsavtale
Samtidig med varsel om planoppstart ble det også varslet oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale. I forhåndskonferansen ble det opplyst om at avtalen må foreligge før sluttbehandling av planen. I kommunens saksutredning ved behandling av planprogrammet ble det imidlertid anbefalt at avtalen bør foreligge til første gangs behandling av planforslaget. Kommunen forutsetter nå at plan og avtale sluttbehandles i samme møte. Hva det forhandles om går fram av planbeskrivelsen.

Hva kommunen godtar som framtidig offentlig formål avklares endelig i avtalen.

Planprosess
Medvirkning
Forhåndskonferanse i denne plansaken ble avholdt den 25. februar 2011.

Varsel om planoppstart med høring av planprogram ble kunngjort den 28.05.11 og berørte parter ble tilskrevet med brev av 25.05.11. Kunngjøring med planprogram og mulighetsstudie ble lagt ut på kommunens hjemmeside den 26.05.11. Høringsfristen var 11.07.11.

I forbindelse med høringen mottok forslagsstiller uttalelse fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Nord-Trøndelag fylkeskommune, NVE og NTE Nett AS.

Innspillene gjelder planprogrammets utredningstema, medvirkningsopplegg og øvrige forhold som forventes vurdert i planarbeidet. Forhold som nevnes er forutsetning om bymessig og høg utnytting, miljøkvaliteter (biologisk mangfold og friluftsliv både innenfor og omkring planområdet), støy, ROS (inkl. geoteknikk, stormflo/havnivåstigning og flom/avrenning), elforsyning (nye nettstasjoner), redegjørelse for eksisterende situasjon, kulturminner, vurderinger ift. nye funksjoner (bolig, kino) samt konkurranseforhold mellom Levanger sør og bysentrum inkl. en del strategiske spørsmål knyttet til ny arealbruk.

Fylkeskommunen angir bl.a. flere faglige grunner for å beholde kinoen i sentrum, og frarår sterkt at det legges til rette for etablering av kino på Moan. De vil vurdere sitt standpunkt/evt. innsigelse nærmere når konkret plan og konsekvensutredning foreligger.

Planprogrammet ble vedtatt av Levanger kommunestyre i møte den 26.10.11, sak 62/11.

Første versjon av planforslag med konsekvensutredning ble oversendt med brev datert 14.05.12, og revidert versjon med brev datert 29.06.12. I kommunen er planforslaget forelagt barnerepresentanten, kommunalteknikk, brann og redning, naturforvaltning, barnehageansvarlig, kommunalsjef oppvekst og fagperson universell utforming.
Det er ikke mottatt uttalelser/innvendinger.

Vurdering:
Konsekvenser i et byutviklingsperspektiv
Da mulighetsstudien ble presentert og forhåndskonferansen avholdt var antall boenheter 83 og utbyggingen forventet å være sluttført før oppstart på havna. Antall boenheter er økt betydelig og oppstart av prosjektet kan bli i samme tidsperiode som for havna.

Ut fra at Moan-prosjektet skulle være ferdigstilt før oppstart på havna, har det vært argumentert med at prosjektet ikke vil påvirke havneutbygginga. Å dele innsatsen både offentlig, privat og markedsmessig på to så store prosjekt kan være uheldig for en by av Levangers størrelse.

Å tillate boligbygging på Levanger Sør iflg. forslag til reguleringsplan kan resultere i flere boligprosjekter på Moan. Rådmannen har allerede fått henvendelser om dette. Boligbygging på Moan kan begrense muligheter for realisering av reguleringsplanen for havna og redusere utbyggingstakten. Å splitte innsatsen på to områder vil være negativt i et byutviklingsperspektiv. Ferdig utbygd vil havna ha tettere tilknytning til sentrum enn tilfellet er for Moan, men har behov for langt større grunnlagsinvesteringer og endring av infrastruktur.

I forhold til forretningsetablering vil det bli et økt konkurranseforhold mellom Levanger Sør og sentrum samt havna. For bedre å oppfylle kriteriene til bransje- og avlastningssenter kunne det vært ønskelig å sette et minimumsareal pr. leietaker for forretningsarealene. For Nordsileiret, Steinkjer, er en slik grense satt til 800 m2 BRA.
Bygningsvolum (grad av utnytting og byggehøyder)
En høyere utnyttelse av området, med parkering under bebyggelsen, er positivt på flere måter, forutsatt at det er mulig ift. grunnforhold samt at det oppnås tilstrekkelig areal for lek/uteopphold i området/nærområdet. Sikt til Eidsbotn er også ønskelig.

Gjeldende reguleringsplan gir mulighet for gesims- og mønehøyde på hhv. 7,5 og 10,0 m, mot planforslagets største høyde på 17,4 m (kote +21,0 minus kote +3,6). Dvs. en vesentlig høyere bebyggelse. Det vises til vedlagte landskapssnitt, som også viser forholdet til eksisterende bebyggelse på Moan.

Forslag om delvis inntrukne 5. etasjer er nytt i forhold til det som ble presentert tidligere og det som ble tillatt i områdeplan for Levanger havn. I områdeplanen for havna er det tillatt med maks gesims 13,2 meter (4 etasjer) fra planert terrengs gjennomsnittsnivå. I reguleringsplan for hotell/kulturhustomten på havna ble det gitt tillatelse til gesimshøyde på 50 meter for hotell/kontor/kulturhus/forsamlingslokale og 15 meter gesims for tilliggende kvartal med forretning, kontor, serviceanlegg i tilknytning til hotell (SPA) inkl. parkering. For 4. etasje på Levanger Sør er det foreslått en kotehøyde som tilsvarer 15,9 m over terreng.

Den høyeste bebyggelsen er foreslått mot vest, noe som ikke er så gunstig ift. skyggevirkninger, men her er det også foreslått at det skal etableres minst tre siktsoner i retning øst-vest med min. bredde 8,0 m.

Om foreslått byggehøyde har konsekvenser for helikoptertrafikk i nærområdet er ikke utredet, men det er anledning til innspill i høringsperioden.

Ifølge gjeldende plan skal det vises klart definerte sektorer for innsyn fra Fv. 125 og ut over Eidsbotn. I planbeskrivelsen stilles det spørsmål ved om det er ønskelig at en fra fylkesvegen ser vannflata i Eidsbotn over/mellom husene eller om en vil prioritere en utbygging som ikke lenger preges av store parkeringsplasser på bakken og store takflater. Foreslått utbygging er kompakt, men med parkdrag og interne trafikkareal, som kan gi gløtt/sikteakser til Eidsbotn fra fylkesvegen og Moafjæra.

Byggegrenser mangler flere steder, og Rådmannen tilrår at det tilføyes i bestemmelsene at der annet ikke er angitt i planen følger byggegrenser formålsgrenser.

Geoteknikk (grunnforhold/grunnvann) og forholdet til vedtatt planprogram
Ifølge planprogrammet skal beredskap og ulykkesrisiko jf. plan- og bygningslovens § 4-3 ROS vedrørende grunnforhold, grunnvatn og havnivåstigning konsekvensutredes.

Vann, avløp og overvann (evt. m/fordrøyning og sandfang) er tema i utbyggingsavtale.

I utfylt sjekkliste går det fram at området ikke er utsatt for fare for utglidning, og det er i forslag til bestemmelser krav om nærmere geotekniske undersøkelser før utbygging.
Det går imidlertid fram av Kummenejes rapport fra 1995 at grunnforholdene er utfordrende å fundamentere på, og at forholdene er dårligere nord i aktuelt planområde. En vurdering i forhold til om planlagt utbygging med 4-5 etasjer og parkeringskjeller er gjennomførbar burde vært avklart på plannivå, men etter dialog med NVE har kommunen kommet fram til at planforslaget kan sendes slik på høring.

Boliger (kombinert med andre formål)
Eventuell mulighet for boliger er et prinsipielt spørsmål. Søndre del av Moanområdet er i kommunens sentrumsavgrensning avsatt som avlastningsområde ift. etablering av handel og tjenester. Like nord for planområdet ligger eksisterende studentboliger, men utover dette er området på Moan ikke tatt i bruk til boliger. Aktuell skole er Halsan.

Det opplyses at det legges til rette for ca. 12.000 m2 boligformål. Det antydes ca. 120-125 boliger, men det er ikke gitt bestemmelser om antall enheter.

Innslag av boliger vil skape mer liv i området over større deler av døgnet. Blanda formål gir imidlertid utbygger store valgmuligheter mht. arealbruken. Leilighetene foreslås fra 2. til 5. etasje, slik at de ikke legger beslag på de mest attraktive arealene for publikumsrettede virksomheter på bakkenivå.

Planlagt boligutbygging vil imidlertid konkurrere med evt. samtidig boligutbygging i Levanger sentrum inkludert havna og Stabelvollen. I årene 2009, 2010 og 2011 ble det gitt midlertidig brukstillatelse/ferdigattest/tatt i bruk hhv. 48, 37 og 60 bruksenheter/boliger i Levanger kommune. Sett i denne sammenheng tilsvarer 120-125 leiligheter på Levanger sør ca. 2-3 års boligutbygging i kommunen. Hvis en åpner for flere prosjekter enn det er marked for, kan dette være uheldig ift. gjennomføring.

Utbyggingsrekkefølge
Spørsmålet er om en skal la markedet styre utbyggingsrekkefølgen i Levanger sentrum (se vedlegg 4 for kommunens definisjon av sentrum), eller om kommunen i sterkere grad skal styre dette. Er det hensiktsmessig å tillate utbygging på begge sider av byen samtidig? Hvis dette hadde vært tema på overordna plannivå, ville det vært naturlig å vurdere en utbyggingsrekkefølge, slik det er gjort i gjeldende kommunedelplan for Levanger sentrum. Dette er en detaljregulering med i utgangspunktet kort rettsvirkning, og en rekkefølgebestemmelse som innebærer utsatt gjennomføring av planen er følgelig ikke aktuelt. Hvis det på kort sikt ikke er ønskelig å legge til rette for boliger på Moan, bør planforslaget avvises/sendes tilbake til forslagsstiller for evt. omarbeiding.

Planforslaget viser at det kan være mulig å oppnå en mer arealeffektiv utnytting av arealene på Moan, noe som er svært positivt. Å avvise planforslaget er ikke ensbetydende med å holde fast på gjeldende regulering, da det i gjeldende plan er krav om bebyggelsesplan (detaljregulering).

Forretning og forholdet til kjøpesenterstoppen m.m.
Samlet mulighet for forretning vil kunne betraktes som mulighet for kjøpesenter.

Kommunen har fått inntrykk av at det er store enheter (plasskrevende kjedebutikker) det tenkes tilrettelagt for her. Lokalene i bykjernen og kvartalene på havneområdet (hvor det nærmest sentrum er forutsatt hovedsakelig karrebebyggelse) er mindre egnet for større enheter.

For forretninger kan det gis reguleringsbestemmelser om at det skal være forretninger for plasskrevende varer eller dagligvarer, evt. begrense forretning i samsvar med kjøpesenterstoppen (3000 m2 BRA).

Vedlagte konsekvensutredning tyder på at kjøpesenter eller forretninger for plasskrevende kjedebutikker vanskelig lar seg lokalisere i bykjernen. Kvartalene på havna er heller ikke tilrettelagt for dette.

Det er ikke gitt bestemmelser som sikrer at området benyttes som et avlastnings/bransjesenter med større enheter. Å sette et min. leieareal pr. leietaker kunne vært en løsning.

Kontor og tjenesteyting
Mulighet for kontor er i samsvar med gjeldende reguleringsplan.

Formålet tjenesteyting ble introdusert med ny plan- og bygningslov. Hva dette omfatter er forklart tidligere i saken. Bl.a. kulturformidling (kino) omfattes av formålet. Andre formål som kan være uegnet her omfattes også. Ifølge pbl § 12-7 kan det i nødvendig utstrekning gis bestemmelser om bl.a. forbud mot former for bruk. Dvs. at det kan angis formål som ikke tillates. Det er også anledning til å skille mellom offentlig og privat tjenesteyting. Dette er ikke gjort i planforslaget, og Rådmannen ser ikke spesielt behov for dette. Evt. kino krever også konsesjon.

Konkurranseforholdet mellom Levanger Sør og bykjernen, i forhold til forretning, kontor og tjenesteyting
Fylkeskommunen har stilt en del strategiske spørsmål som de mener er relevante, selv om disse egentlig burde vært vurdert i en kommunedelplanprosess. Dette gjelder bl.a. langsiktig behov for næringsareal hvis avlastningsområdet på Moan ”brukes opp” av funksjoner som ikke må ligge i et avlastningsområde.

Fylkeskommunen stiller også følgende bypolitiske spørsmål ifb. utbygging av dette omfang på Moan:

”Hvordan, og til hva bør de resterende ledige areal på Moan prioriteres? Hvordan er handelsdekningen i forhold til befolkningsgrunnlaget? Hvor skal bransje/storhandel lokaliseres når Moan er oppfylt? Hvilke funksjoner er kritisk viktige å beholde i et aktivt bysentrum, og som dermed ikke bør flyttes ut av sentrum? Hva med forholdet til utbygging i Levanger havn, der plan for en omfattende utbygging nettopp er vedtatt?
Finnes det markedspotensiale nok til å få en god utvikling i begge områder samtidig?”

Konsekvensutredningen er vanskelig å tolke/vurdere, og resultatet synes gunstig for utbygger.

I konsekvensutredningen er det opplyst at nullvisjonen (utbygging iht. gjeldende plan) vil gi 24.000 m2 næringsareal, mot planforslagets 33.000 m2 næringsareal + 12.000 m2 boliger. Dvs. at ”næringsandelen” øker, men om den ville blitt særlig mye høyere uten boliger er ikke sikkert. Kun forretning/kontor/tjenesteyting i 4-5 etasjer er sannsynligvis ikke like attraktivt/aktuelt. Dvs. at boligene ikke nødvendigvis fortrenger næringsareal.

Innenfor Levanger sentrum (jf. kommunens definisjon) er det også lagt til rette for ”næring” på havna og på avlastningsområdet Trekanten/Stabelvollen/Elberg. Næringsområdet på Røstad ligger like inntil sentrum.

I konsekvensutredningen antydes det at konkurransen mellom Levanger sør (Moan) og bykjernen er svært liten, på grunn av områdenes ulike særegenheter og kvaliteter. Dvs. at de ikke konkurrerer om de samme virksomhetene, og kan ha gjensidig nytte av vekst.
Rådmannen kan ikke se at planforslaget sikrer at det ikke oppstår en uheldig konkurranse om enheter som bør lokaliseres til bykjernen. Det synes imidlertid vanskelig å gi konkrete gjennomførbare bestemmelser, spesielt for tjenesteyting og kontor.

Forholdet til planlagt utbygging på havna
På havna er det i områdereguleringsplan og reguleringsplan lagt til rette for ca. 1500-2000 boliger og ca. 30.000 m2 næringsareal samt næring/tjenesteyting (hotell, kontor, kulturhus og allmennyttig forsamlingslokale) 12.000 m2. På indre havn pågår utbygging av Sjøgata 33 C med 15 leiligheter, og planarbeid for detaljregulering av 80 leiligheter på ytre havn vil sannsynligvis snart starte opp.

I planbeskrivelsen antydes det at utbyggingen av Levanger Sør i svært liten grad vil påvirke utbyggingen på havna. Dette pga. etterslep på utbygging av attraktive sentrumsnære leiligheter, generell mangel på næringsarealer, ulike tidshorisonter samt at de ikke vil konkurrere på utleie til forretning, da områdene har helt forskjellige kvaliteter i så måte.

Rådmannen antar likevel at en snarlig utbygging av bl.a. boliger på Moan, kan få konsekvenser for overnevnte utbygging på havna.

Grønnstruktur - uteopphold/lek
Det er mulig å oppnå tilstrekkelig areal for uteopphold/lek i takhager og friområder/parker, men Rådmannen ønsker småbarnslekeplass også på bakkenivå.
Kravet om kvartalslekeplass anses oppfylt gjennom anlegg i nærområdet.

”Torgparken” (innenfor felt T/P2)
Sentralt i anlegget er det en plass med 2 adkomster fra Moafjæra som benevnes Torgparken. Navnet er misvisende. Plassen er maksimalt utnyttet til parkering og mangler levedyktig grøntinnslag.

Rådmannen foreslår at arealet sør for nedkjøringsrampa opparbeides til 4 HC-plasser, sykkelparkering, urban lekeplass og urban park. Arealet er på 1,1 da og løsningen skal framgå av utomhusplan.

Forbindelsen fra Moafjæra gjennom plassen bør avtales (utbyggingsavtalen) forlenges og forbindes med promenaden.

Park 1 med tilliggende gang- og sykkelveg
Rådmannen foreslår at Park 1 med tilliggende gang- og sykkelveg forlenges fram til plangrensa i vest (og dermed friområdet langs Eidsbotn), som kombinert formål gang- og sykkelveg / park. Opparbeidelse av gangforbindelse til promenaden langs Eidsbotn, i tidligere regulert friområde, tas inn i utbyggingsavtalen.

Trafikkarealer
Alle interne kjøreveger med tilliggende grøntareal angis som felles for planområdet eller aktuelle delfelt.

Park 1 og friområdet langs Eidsbotn deles opp av gang- og sykkelveg (tiltenkt bl.a. varelevering). Dette synes hensiktsmessig, da en unngår at varebiler må snu i området.
Rådmannen tilrår at formålet kombineres med park.
Trafikkforhold utenom planområdet og utbyggingsavtale
Kommunen tolker konsekvensutredningen slik at eksisterende adkomstveg (mellom brannstasjon og bensinstasjon) er for dårlig. Ny vegføring inkl. rundkjøring med fv. 125 er tema i utbyggingsavtalen. Denne foreligger ikke ennå.
Kommunen skulle gjerne hatt kapasitetsvurderinger som sa noe om når det er nødvendig med ny veg og rundkjøring i nord, mot fylkesveg 125. I områderegulering for havna, ble det sagt at ny rundkjøring i krysset Kirkegata x Havnevegen skal være på plass før ÅDT til planområdet overstiger ÅDT (årsdøgntrafikk) på 4000. Trafikkbelastningen i eksisterende kryss ved brannstasjon/bensinstasjon er ikke utredet, men til tider kan situasjonen være kaotisk. Eventuell rundkjøring må for øvrig avklares gjennom en detaljregulering. Rådmannen tilrår at krav om utbyggingsavtale med avklaringer nevnt i planbeskrivelsens punkt 1.4 tas med i bestemmelsene. Med dette ser ikke Rådmannen behov for rekkefølgebestemmelse vedrørende opparbeidelse av trafikkarealene.

Terrengnivå og universell utforming
Golvnivå i første etasje er forutsatt på min. kote +3,6. Ifølge landskapssnitt i vedlagte illustrasjoner ligger Moafjæra på kote + 2,9. Av hensyn til universell utforming må det gjøres terrengtilpasninger mot omliggende områder. Nivå på gangforbindelsen langs Moafjæra bør bl.a. legges slik at det er mulighet for inngang også her.

Konklusjon
Kommunen forutsetter at en geoteknisk vurdering i forhold til foreslått utbygging forelegges før sluttbehandling av planen.

Rådmannen tilrår at vedlagte planforslag, med endringer nevnt i Rådmannens innstilling, legges ut til offentlig ettersyn.
Til toppen av siden

 





Publisert: 19.12.2010 07:50 Sist endret: 22.05.2013 22:54
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051