Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Kommunestyret 21.03.12 - sak 14/12 - 1719/3/7 m.fl. - Detaljert reguleringsplan for barnehage Gjemble søndre

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2011/1433 - /L12
Astrid Juberg Vordal - klikk for personkort
Saksordfører: Astrid Juberg Vordal

vedtak

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 19.10.11 62/11
Plan- og utviklingskomiteen 14.03.12 21/12
Kommunestyret 21.03.12 14/12

 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 14.03.2012

Forslag i møte:
Forslag til tillegg fra Svein Erik Veie, AP:
PUK henstiller til at tiltakshaver tar kontakt med nabo (Floan/Andreassen) for å kunne gjøre tilpasninger i forhold til innsyn.

Saksordfører:
Astrid Juberg Vordal, AP

Avstemning:
Rådmannens forslag til innstilling enstemmig tiltrådt.
Veies forslag til tillegg enstemmig tiltrådt.

INNSTILLING:
Detaljert reguleringsplan for barnehage Gjemble søndre, sist rev. 01.02.2012, med bestemmelser sist rev. 01.03.2012, vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-12.

PUK henstiller til at tiltakshaver tar kontakt med nabo (Floan/Andreassen) for å kunne gjøre tilpasninger i forhold til innsyn.

Til toppen av siden 

Rådmannens forslag til innstilling:
Detaljert reguleringsplan for barnehage Gjemble søndre, sist rev. 01.02.2012, med bestemmelser sist rev. 01.03.2012, vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-12.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse rev. 01.02.12 PDF
  2. Plankart sist rev. 01.02.12 PDF
  3. Reguleringsbestemmelser sist rev. 01.03.12 PDF
  4. Risiko- og sårbarhetsanalyse PDF
  5. Uttalelse fra Andreassen/Floan, 27.12.11 PDF
  6. Norgeshus, 27.01.12 – kommentar til merknader PDF
  7. Skisseprosjekt mottatt 06.02.12 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:
Bakgrunn
Det legges til rette for et nytt barnehagebygg med 6-8 avdelinger mellom eksisterende gårdstun og gangveg helt øst i planen. Bygget er tenkt å erstatte/inneholde Nesset og Bamberg menighetsbarnehager (som i dag har hhv. 3 og 2 avdelinger) i tillegg til eksisterende barnehagedrift ved Salberg gård (Gjemble Søndre). Det foreslås ny adkomst til området fra Gjemblevegen, og dagens adkomst er tenkt sanert. Eksisterende gårdsbebyggelse foreslås som landbruksareal og eksisterende bolig som boligformål.
Planforslaget innebærer omdisponering av dyrka mark.

Det har foreligget forslag til reguleringsplan for deler av denne eiendommen tidligere. Det var foreslått boliger i lia opp mot eksisterende boligfelt i nord. Plan- og utviklingskomiteen avviste i møte den 06.12.2006, sak 87/06, forslag til reguleringsplan for Gjemble øvre del – endring jordbruk til bolig. Dette på bakgrunn av innsigelse fra Fylkesmannens landbruksavdeling.

Forholdet til konsekvensutredning
Planforslaget er vurdert å ikke falle inn under forskriftens kriterier for vurdering av vesentlige virkninger for miljø og samfunn og krav om konsekvensutredning. Omdisponering av landbruksareal er i strid med gjeldende kommunedelplan, men omfanget og betydningen av dette er vurdert å ikke utløse behov for konsekvensutredning. Videre blir automatisk freda kulturminner hensyntatt og planen anses bl.a. å ikke komme i konflikt med friluftsliv. Rammene i planforslaget tilsier også at barnehagebyggets bruksareal blir godt under oppfangingskriteriet på 5000 m2.

Planområdet
Planområdet er etter revisjoner på ca. 21 daa, og ligger på sørsiden av Gjemleshaugen på Levanger-nesset, ca. 1,5 km nordvest for Levanger sentrum. Høydekotene i terrenget går fra ca. 56-74 m.o.h. Området grenser til Gjemblevegen i vest, dyrka mark i sør, skog og gangveg i nord og gangveg i øst. Området har sørvestlig eksponering og omfatter bebygd areal (gårdstun og eneboligtomt), dyrka mark samt noe skog opp mot Gjemleshaugen, hvor det også er lokalisert automatisk freda kulturminner.

Planstatus
I kommunedelplan Levanger sentrum, vedtatt 27.09.00, er området avsatt som landbruk-, natur- og friluftsområde. I gjeldende reguleringsplan Gjemble Øvre del, stadfestet 09.12.77, er området regulert til landbruksområde jordbruk.

Planforslaget
Generelt
Omriss av eksisterende bebyggelse
I planbeskrivelsen er det sagt at alt av eksisterende bygg i planområdet (gårdsbebyggelse og enebolig nordvest for denne) skal bevares, men bygningene er ikke gitt noen vernestatus i planen. Bygningene er imidlertid vist med et juridisk linjesymbol som tilsier at bebyggelsen tillates gjenoppført etter evt. skade, selv om beliggenhet, høyde og lignende vil være i strid med planen.

Bebyggelsen
Frittliggende småhusbebyggelse (B1)
Eksisterende enebolig i 2 etasjer foreslås regulert til frittliggende småhusbebyggelse. Det foreslås en utnyttingsgrad på maks 20 %-BYA inkl. parkering. Tomta er på ca. 1,4 daa.
Det foreslås maks. mønehøyde (evt. øvre gesims ved bruk av pulttak) på 8,5 meter. Tak kan utformes som pulttak, flatt tak eller saltak, og takvinkel skal være mellom 0-35°.

Gårdsbebyggelse i landbruksformål (LA1)
Eksisterende gårdstun med bl.a. våningshus, låve og uthus foreslås regulert til landbruksformål. Dagens barnehagedrift i våningshuset er tenkt flyttet til felt B2. Det foreslås en utnyttingsgrad på maks 20 %-BYA inkl. parkering. Etter høring og justering av formålsgrense mot L1 er LA1 redusert fra 5,9 til 5,7 daa, men eiendommen er større. Det forslås maks mønehøyde (evt. øvre gesims ved bruk av pulttak) på 9 meter. Tak kan utformes som saltak eller pulttak, og takvinkel skal være mellom 5-38°.

Barnehage (B2)
Det er tenkt oppført barnehagebygg i 2 etasjer med totalt 6-8 avdelinger.
Barnehagedekning m.m.: Se uttalelse fra kommunens barnehageansvarlig.
Etter justering av formålsgrense mot L1 er utnyttingsgraden økt fra 45 %-BYA av et formål på 3 daa, til 55 %-BYA av et formål på 2,48 daa. Dette gir omtrent lik mulighet mht. bebygd areal i kvadratmeter. Ved offentlig ettersyn var det foreslått maks. mønehøyde (evt. øvre gesims ved bruk av pulttak) på 8,5 meter. Denne høyden er i foreliggende planforslag økt til 10,0 m etter ønske fra utbygger. Det er gjennomført begrenset høring. Tak kan utformes som pulttak, flatt tak eller saltak, og takvinkel skal være mellom 0-35°.

Omriss av planlagt bebyggelse er vist med juridisk bindende linje, men er i plankartet angitt som (illustr.). Ved plasseringen må det også tas hensyn til viste byggegrenser.

Terrengkotene der det planlagte barnehagebygget skal bygges, går fra ca. 62-66 moh. Bygget er planlagt uten trapping, slik at den nordlige delen av bygget (gymhall) vil måtte ta opp høydeforskjellen i terrenget.

Utforming/estetikk
Volumet av planlagt barnehagebygg avviker fra omkringliggende bygningsmasse, som for det meste består av frittliggende eneboligbebyggelse i 1-2 etasjer. Planlagt høyde (maks 10,0 m) virker ikke urimelig, men byggets utstrekning (ca. dobbelt så langt som låven i felt LA1, innebærer estetiske utfordringer. Forslagsstiller argumenterer for at bebyggelsen skal senkes mest mulig ned i terrenget, samtidig som at prinsippene om universell utforming ivaretas. Det er også sagt at materialbruk (ytterkledning av tre) og takvinkel/takform søkes tilpasset eksisterende bebyggelse i området. Materialbruk og tilpassing til terreng er ikke gjort juridisk bindende.

Sol/Skygge
Sol-/skyggediagram i planbeskrivelsen viser at tilgrensende bebyggelse blir lite berørt av tiltaket. Det er også mulighet for gode solforhold på barnehagens uteoppholdsareal.

Kjøreadkomst og gang-/sykkelveg
Kjøreveger
Privat adkomstveg til området er tilknyttet kommunal veg Gjemblevegen i sørvest.
(Fv. 119 svinger vestover ca. 200 m sør for dagens avkjørsel).
Dagens adkomstveg er tenkt sanert, og det foreslås ny adkomstveg til området fra Gjemblevegen ca. 175 m lenger nord.

Gjemblevegen (o_KV1) foreslås regulert til senterlinje med kjørefeltbredde 3,25 m. Frisikten er angitt med 6 x 65 m. Det er gangforbindelse langs vestsida av Gjemblevegen, og evt. fotgjengerfelt ved ny avkjørsel bør vurderes.

Foreslått ny adkomstveg (felles kjøreveg f_KV2) foreslås regulert med bredde 5,0 m, og med 1,5 m annen veggrunn (grøft) til hver side. Vegen planlegges uten fortau. Adkomstveger i boligområder med fartsgrense 30 km/t, bør utformes på de myke trafikanters premisser, men ikke nødvendigvis med egne løsninger (fortau/gang-sykkelveg). Trafikantgruppene kan blandes når trafikkmengden er liten og farten lav. Her vil trafikken bli størst morgen og ettermiddag. Det er vanskelig å anslå antall syklister/fotgjengere, men løsningen bør legges til rette også for disse trafikantgruppene.
Byggegrense fra f_KV2 er foreslått satt til 7,5 m målt fra senterlinje veg.

Eierne av eneboligtomta (B1) har ifb. offentlig ettersyn foreslått annen vegføring, se oppsummering av uttalelser med kommentarer. Uttalelsen er også vedlagt.   

Gang-/sykkelveg (bl.a. f_GS1)
Det foreslås en 3 m bred gang-/sykkelvegforbindelse mellom felles adkomstveg f_KV2 og eksisterende gang-/sykkelveg i øst. Den delen av eksisterende gangveg i øst, som ligger innenfor gnr. 3/7, er tatt med som gang-/sykkelveg, i samsvar med gjeldende plan.
Byggegrensen fra eksisterende og ny gang-/sykkelveg foreslås satt til 4,0 meter.

Annen veggrunn - teknisk anlegg
Annen veggrunn er innregulert med 1,5 meters bredde på hver side av felles kjøreveg. Arealet er tiltenkt skjæring/fylling, skjæring/fylling, snølagring, m.m.

Parkering
Det er antydet 32 ansatte og 128 barn ved full utbygging.
Maks rammer for barnehagebygget (%-BYA, høyde) begrenser BRA til ca. 2700 m2.

Ved første gangs behandling viste det private planforslaget en parkeringsplass med 29 plasser for barnehagen, mellom lekeområde og kjøreveg. Løsningen ble vedtatt endret.

Parkeringskravet for barnehagen ble endret til minst 1 plass pr. ansatt pluss minst 8 plasser for henting-/bringing. Planforslaget viser rundkjøringsmulighet med minst 8 langsgående hente-/bringeplasser og med tilliggende gangareal ført helt fram til barnehagen. Parkeringsarealet må også benyttes av renovasjonskjøretøy for å komme til felt R. Ansatteparkeringen (32 plasser) er lagt syd for barnehagebygget.

I planbeskrivelsen står det bl.a. at sykkelparkering bør være i nærheten av gang-/sykkelveg og hovedinngangen til bygningen. Dette bør hensyntas og vises i utomhusplanen. Det samme gjelder trafikksikre gangforbindelser til/fra barnehagen.

Lek og uteopphold
Barnehagens uteoppholdsareal, felt L1, foreslås lokalisert like vest for barnehagebygget. Dette blir i vertikalnivået liggende på forskjellige høyder (trapping), men det går fram at prinsippet om universell utforming skal gjøres gjeldende ved utforming av L1.
Det skal settes opp gjerde, hekk eller lignende for å skjerme/sikre lekearealet mot P2.

Veiledende norm for inne- og uteareal i barnehager:
Inne: 4 m2 netto leke- og oppholdsareal for barn over 3 år og omlag 1/3 mer pr. barn under 3 år. Ute: omlag 6 ganger leke- og oppholdsarealet inne.
Normen for 128 barn over tre år blir da 3072 m2 uteopphold, og følgelig 9 m2 mer pr. barn under 3 år. Antall brukere/ansatte er ikke et forhold som avklares i planen.

Etter offentlig ettersyn er uteopphold (felt L1) økt fra 1,8 til 2,63 daa, noe som fortsatt er litt under normen for 128 barn. I revidert planbeskrivelse påpekes det at normen tilsier ca. 3 daa uteopphold når full kapasitet av barnehagen er nådd (8 avdelinger). Forslagsstiller mener arealene nord for barnehagen (G2 og tilgrensende grøntområder vestover) mer enn kompenserer for avviket. Norgeshus har pekt på to mulige tilleggsareal, men ønsker ikke å endre planen ytterligere uten en politisk forankring.
Se også uttalelse fra kommunens barnehageansvarlig og vår kommentar til fylkeskommunens høringsuttalelse.  Se vedlegg 6.

Boligers behov for uteoppholdsareal iht. gjeldende vedtekter går fram av § 15 g).

Grønnstruktur (G1, G2)
Feltene skal ifølge planbeskrivelsen fungere som visuell buffer mot tilgrensende boligområder lenger nord (spesielt G2 består i dag av løvskog med høy bonitet). Ifølge planbeskrivelsen kan det tillates mindre rydding og tilrettelegging av stier i områdene. Områdene er også i dag benyttet til barns lek. Deler av felt G2 er også hensynssone for bevaring av kulturmiljø (automatisk freda kulturminne) og her gjelder bestemmelsenes § 13. Det er angitt at trafo kan plasseres i felt G2 (utenfor henynssonen).

Landbruk (LA1)
Gårdstunet foreslås regulert som landbruksareal og det planlegges ikke oppført nye bygg eller anlegg i tilknytning til landbruksinteressene.
Eksisterende barnehagedrift i hovedbygget er tenkt flyttet til ny barnehage i felt B2.

Landbruksmessige konsekvenser
Ifølge Fylkesmannens landbruksavdeling er eiendommen solgt som tilleggsjord til annen landbrukseiendom. Hva dette vil innebære på sikt for bruken av bebyggelsen på eiendommen/gårdstunet er usikkert.

Ved offentlig ettersyn gikk det fram av plandokumentene at planlagt utbygging innebærer en omdisponering av ca. 3,5 daa dyrket mark til barnehageformål. Naboer antyder at planens omdisponering av dyrka mark er større. Nye beregninger for hele planforslaget (ikke bare ”barnehageformål”) gir et resultat på ca. 7,5 daa, men av dette vil eksisterende veg (ca. 1,5 daa) tilbakeføres til landbruk. Dvs. at netto omdisponert landbruksareal utgjør ca. 6 daa.
Foreslått barnehage ligger i randsonen av den øvrige dyrka marka, mellom gårdstunet (Salberg gård) og eksisterende gangveg i øst. Denne lokaliseringen vil ikke være til vesentlig hinder for videre drift av øvrig landsbruksareal.
Det foreslås ny adkomst til området, i kanten av dyrka marka. Vegføringen ble justert før offentlig ettersyn, for å minimere tap av dyrka mark. Dagens adkomst “splitter” større landbruksparseller. Denne er derfor tenkt sanert slik at alt av tilgrensende landbruksareal fremstår som en større enhet.
Se også kommentar til høringsuttalelse fra fylkesmannens landbruksavdeling og nabo.

Nord-Trøndelag 2010. Høringsforslaget er vist med hvite streker. Endringer av planen etter høring (mht. lekeareal), har ikke konsekvenser for dyrka mark - klikk for større foto
Foto: Nord-Trøndelag 2010. Høringsforslaget er vist med hvite streker. Endringer av planen etter høring (mht. lekeareal), har ikke konsekvenser for dyrka mark.

Universell utforming
Tek 10, spesielt §§ 8 og 12, omhandler relativt detaljert dette med universell utforming og tilgjengelighet. Bl.a. annet skal arbeidsbygning være universelt utformet.
I reguleringsbestemmelsene går det fram at prinsippet om universell utforming skal ivaretas for barnehage/uteareal i felt B2 og ved utforming av lekearealet i felt L1. Det er også satt krav om minst 1 parkeringsplass tilrettelagt for bevegelseshemmede i felt P1.

Trafikkområder og grønnstruktur er ikke nevnt ift. universell utforming, men vi antar at anbefalte stigningsforhold ift. universell utforming likevel vil bli forsøkt hensyntatt.

Støy og trafikk
Støy fra vegtrafikk anses ikke som et problem i dette området. Barnehagen ligger i god avstand og godt skjermet fra hovedvegen.

Forslagsstiller skriver at trafikk langs Gjemblevegen er moderat (årsdøgntrafikk 1500-2000 kjøretøy pr. døgn). Vi minner om at denne vil øke noe når Kjønstadmarka, med ca. 400 boliger og en barnehage, er ferdig utbygd. En trafikktelling utført i 2008, nord for avkjørselen til Nesset ungdomsskole, viste ÅDT på 2400 kjt/døgn før utbygging av Kjønstadmarka. Trafikk til Kjønstadmarka antas å ville utgjøre ca. 1500 kjt./døgn.

For boliger nærmest planlagt adkomstveg (nord for dyrkamarka) vil nok støy som følge av økt trafikk være merkbar, men likevel ligge godt innenfor gjeldende grenseverdier (jf. T-1442).

Fullt utbygd vil barnehagen kunne romme 8 avdelinger. Totalt vil det da kunne være 32 ansatte og inntil 128 barnehagebarn. Dette antas å medføre en trafikkøkning på ca. 250-300 kjøretøy pr. døgn, men det er da ikke tatt høyde for at ny barnehage skal erstatte Nesset barnehage som i dag ligger rett øst for området langs Gjemblevegen og dagens barnehagedrift på gården. En må imidlertid påregne at fraflyttede områder/bygg også tas i bruk til noe. Det er også kollektivdekning langs Gjemblevegen, så netto trafikkøkning langs Gjemblevegen vil trolig ligge noe lavere.

Eksisterende gangvegsystem binder planområdet sammen med boligområder i nord og sør. Det er også gangforbindelse langs vestsida av Gjemblevegen. Dette kan redusere behovet for levering/henting av barn med personbil.

I bestemmelsenes §§ 3 og 5 er det angitt at innendørs og utendørs støynivå for barnehagen samt støynivå for lekeareal L1 til enhver tid skal tilfredsstille kravene til MDs støyretningslinjer (T-1442, kap.4).

Risiko- og sårbarhetsanalyse
Generelt: I ROS-analysen er det ikke påvist utfordringer som krever spesielle tiltak, se vedlegg. Det går imidlertid fram at tomta bør undersøkes i forhold til radon.

Byggegrunn/geologi: Området består av tynn/tykk morene og marine strandavsetninger. Det er heller ikke registrert tidligere lokale forekomster av kvikkleiresoner i området. Det er utført geoteknisk analyse av Multiconsult mai -11. Rapporten konkluderer med at det ikke er vanskelige stabilitetsforhold (påviste lag består av matjord, grusig finsand og morene materiale) og at byggevirksomheten ikke vil kreve videre geoteknisk bistand.

Kulturminner
Planområdet er justert noe ift. varsel om planoppstart, og planforslaget berører dermed et automatisk freda kulturminne i felt G2, nordøst i planområdet. Her ligger det rester etter en gammel hustuft og 2 eldre gravhauger (jf. data riksantikvar/fylkeskommune). Ifølge planbeskrivelsen er kulturminnene med sikringsbuffer tatt inn som hensynssone i planen. Reguleringsbestemmelsene for G2 tillater kun mindre rydding av vegetasjon og tilrettelegging av stier i området. Planforslaget skal derfor ikke ha nevneverdige konsekvenser for kulturminner.

Det gamle våningshuset på gården er fra slutten av 1700-tallet (LA1) og er en SEFRAK-registrert bygning. SEFRAK er en forkortelse for SEkretariatet For Registrering Av faste Kulturminner. Registeret skal omfatte opplysninger om alle bygninger eldre enn år 1900. SEFRAK-registreringen medfører ingen formell vernestatus, men deler av materialet er vurdert utfra potensiell verneverdi.
Bygget har den senere tid vært under en større renovering. Det ønskes fra tiltakshavers side ikke tatt inn i planen som et bevaringsverdig kulturminne. Fylkeskommunen (regional kulturminnemyndighet) har i sine uttalelser ikke tatt stilling til hvorvidt bygningen bør gis bevaringsstatus i planen. Kommunen anser at kulturminnelovens § 25 om meldeplikt for offentlige organer, ifb. byggesaksbehandling av SEFRAK-registrerte bygninger oppført før 1850 er tilstrekkelig.

Biologisk mangfold
Planforslaget er vurdert ift. naturmangfoldloven. Det er ikke registrert spesielle forhold som må hensyntas. Eksisterende løvskog nord for planlagt barnehage er registrert med høy bonitet. Denne ønskes opprettholdt og er foreslått regulert som grønnstruktur (G2).
Vann-, avløp-, energiløsninger
Det vises til bestemmelsenes § 14 tekniske anlegg, som antas å gjelde hele planområdet. Ny bebyggelse skal bl.a. tilknyttes offentlig vann- og avløpsanlegg i området. Videre skal alle typer kabler legges i bakken. Det er mulighet for trafo i felt R og i felt G2 utenom hensynssone for automatisk freda kulturminne. Det går videre fram at det skal legges til rette for vannbåren oppvarming av planlagt bebyggelse.

Renovasjonsanlegg (R)
Ifølge bestemmelsene er området avsatt til renovasjon, postkasseanlegg, trafo og evt. andre tjenester etter behov. Videre skal renovasjonsanlegg ferdigstilles samtidig med at barnehage i B2 tas i bruk.

Utbyggingsavtale
Kommunalteknikk har ikke sett behov for utbyggingsavtale.

Rekkefølgebestemmelser
Det er bl.a. angitt at områder for lek/opphold (L1), parkeringsplasser (P1, P2) og renovasjon (R) skal opparbeides og være ferdigstilt innen barnehagen i B2 tas i bruk.
Følgende rekkefølgebestemmelse ble tilføyd før offentlig ettersyn: Alle kjøreveger og gang- og sykkelveger skal opparbeides i samsvar med planen, før barnehagen tas i bruk.
Følgende rekkefølgebestemmelse er tilføyd etter offentlig ettersyn: Eksisterende adkomstveg skal saneres/tilbakeføres til jordbruksareal umiddelbart etter at ny adkomstveg er ferdig opparbeidet.

Planprosess
Medvirkning
Forhåndskonferanse i plansaker ble gjennomført 01.03.2011.

Oppstart av planarbeidet er kunngjort på kommunens nettsider 10.03.11 og i Levanger-Avisa 12.03.11. Naboer, gjenboere og andre berørte parter/etater ble tilskrevet med brev av 14.03.11. Merknadsfrist var satt til 07.04.11.

Følgende forhåndsuttalelser er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen:
Fylkeskommunen, fylkesmannen, NVE, Sametinget, felles brev fra ledere for 3 sentrumsnære private barnehager i kommunen, styreleder MARISKO stiftelsen Alstadhaug menighetsbarnehager, Nina Andreassen og Tor Hogne Floan (eiere av gnr. 3 bnr. 486 / felt B1 i planen).

I kommunen er saken før første gangs behandling forelagt enhet for kommunalteknikk, kommunalsjef oppvekst, barnerepresentanten, barnehageansvarlig, kultur, brann, landbruk samt helse/rehabilitering. Tre av enhetene har uttalt seg:

Kommunalteknikk
Det må gå klart fram av planen at vegen er privat fra eksisterende kommuneveg og fram til barnehagen. Dette har vært intensjonen hele tida.

Barnerepresentanten, 22.08.11
Det er positivt at tre små barnehager/avdelinger blir slått sammen til en større enhet.
Løsningene som skisseres ift. bygningsmasse og uteområde virker hensiktsmessige.
Er i tvil om hvorvidt det er riktig å bygge en så stor barnehage som skissert (6-8 avd).
Anbefaler å bygge en barnehage med 4 avdelinger, der det er mulighet for å utvide med to avdelinger om det skulle bli behov for det i framtida.

Barnehageansvarlig, 06.09.11
Barnehagen søkes godkjent for 128 plasser. Da alder på barna ikke er nærmere presisert tar jeg utgangspunkt i 128 barn over 3 år. Dette krever et godkjent leke og oppholdsareal på 512 kvm med utgangspunkt i veiledende norm som er 4 kvm pr. barn over 3 år.
Utearealet skal være 6 ganger min. inneareal, altså 3073 kvm. Dette er areal innenfor gjerdet. Dersom barnehagen har tilgang til gode leke og oppholdsarealer utafor gjerdet kan en vurdere å redusere kravet om 6 ganger inneareal.

Pr. i dag har Levanger kommune full behovsdekning. Dette innebærer at eier av Nesset barnehage i utgangspunktet kun vil få tilskudd for antall plasser barnehagen er godkjent for pr. i dag. Dersom behovet tilsier at vi får behov for flere nye barnehageplasser kan en etter søknad til kommunestyret få tilskudd for flere plasser.

Det vil være mange utfordringer med å bygge en stor barnehage som i dette tilfellet.
Barnehageansvarlig kan ikke motsette seg en slik utbygging hvis gjeldende lover og forskrifter blir fulgt. Det blir opp til eier å vurdere om en vil investere i en slik barnehage da tilskuddet en mottar blir langt lavere enn antall plasser det søkes godkjenning for.

Høring/offentlig ettersyn
Planforslaget har vært på høring/offentlig ettersyn i samsvar med Plan- og utviklingskomiteen i Levanger sitt vedtak i møte den 19.10.2011, sak 62/11. Komiteen vedtok flere endringer av planforslaget, og dette ble gjennomført før høring.

Offentlig ettersyn ble kunngjort den 12.11.2011, og berørte parter ble tilskrevet med brev av 10.11.2011. Høringsfristen var 27.12.2011.

Følgende høringsuttalelser er mottatt:

  1. Nord-Trøndelag fylkeskommune, 21.12.11
  2. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 23.12.11
  3. NVE, 24.12.11
  4. Nina Andreassen og Tor Hogne Floan, 27.12.11 (vedlagt)
  5. NTE Nett AS, 16.01.12
  6. Norgeshus, 27.01.12 – kommentar til merknader (vedlagt)
  7. Barnerepresentanten i kommunen, 03.02.12


Sammendrag av høringsuttalelser med administrasjonens kommentarer:

1  Nord-Trøndelag fylkeskommune, 21.12.11
Etter de endringer som er gjort ved kommunens behandling av planforslaget, er trafikkløsning forbedret og antall parkeringsplasser økt. Vi er likevel i tvil om økningen er tilstrekkelig og særlig når det gjelder parkering ved henting/bringing. Vi anbefaler at norm på 1,5 plasser pr. ansatt legges til grunn for totalt antall parkeringsplasser.

Både planens beskrivelse og faglige innspill til planen avklarer norm for leikeareal for barnehager. Grad av utnytting gir et beregnet barnetall på 128, da innebærer normen et krav om 3072 m2 til uteopphold. Det er satt av kun 1800 m2 til leik i planen. Samtidig er det satt av areal innen bebyggelse og anlegg som kan gi rom for en barnehage med 128 barn; 6-8 avdelinger. Vi mener det må være samsvar mellom utnyttingsgrad/mulig areal for bebyggelse og påkrevet leikeareal tilsvarende bebyggelsens størrelse. Før sluttbehandling av planen bør tilstrekkelig areal for leik dokumenteres. Alternativt må utnyttingsgraden på område B2 tilpasses størrelsen på avsatt leikeareal.

Kulturminner
Det er registrert et kulturminnefelt bestående av to gravhauger og en hustuft i planområdet. Dette er automatisk fredete kulturminner med id nr 56402 i kulturminneregisteret Askeladden. Kulturminnene er på en fin måte hensyntatt i plankart og planbeskrivelse.

Det kan likevel fortsatt ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8.2 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet.

Kommentar:
Parkering:
Parkeringskravet i bestemmelsenes § 9 (minimum 1 p-plass pr. ansatt i P1 + min. 8 p-pl. for henting/ bringing i P2) tilsvarer 1,25 plasser pr. ansatt. Plankartet viser for øvrig 4 hente-/bringeplasser mer enn bestemmelsene angir som minstekrav. Viste plasser (12 + 32) tilsvarer 1,375 plasser pr. ansatt. En økning til 1,5 plass pr. ansatt vil utgjøre kun 4 plasser til. Vi ser ikke spesielt behov for å endre plandokumentene mht. dette.

Uteoppholdsareal:
For å delvis imøtekomme merknaden er planen justert etter offentlig ettersyn. Deler av formålene B2 og LA1 er tillagt formålet lek (L1). Lekearealet er med dette justert fra 1,8 til 2,63 daa. Nytt offentlig ettersyn av dette synes ikke nødvendig. Den veiledende normen for full utbygging tilsier 3072 m2 lek. Forslagsstiller mener arealene nord for barnehagen (G2 og tilgrensende grøntområder vestover) mer enn kompenserer for avviket. Norgeshus har imidlertid pekt på to andre utvidelsesareal, om politikerne mener at det må reguleres mer lekeareal. Dette gjelder nordøstre del av LA1 (ca. 400 m2), evt. å justere formålsgrensen L1/LA1 vestover mot låveveggen. Dette utgjør ca. 150 m2. Se vedlegg 6.

Vi minner om at kommunens barnehageansvarlig bl.a. har uttalt at: ”Dersom barnehagen har tilgang til gode leke og oppholdsarealer utafor gjerdet kan en vurdere å redusere kravet om 6 ganger inneareal.”
Nærliggende grøntområder er tilgjengelige via gangvegen i øst. Grønnstruktur (G2) er på ca. 1,5 daa. Et større areal videre vestover ble regulert til landbruksområde jordbruk i 1977, og avsatt som LNF i kommunedelplanen i 2000. Grøntområdene bør også være tilgjengelige som et rekreasjonsområde for beboerne i nærområdet. Nærhet til disse grøntområdene gjør at en kan godkjenne at det reguleres noe mindre uteopphold/lek enn veiledende norm tilsier. Utnyttingsgraden for felt B2 er tilpasset endret feltstørrelse.

Kulturminner:
Aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8.2 forutsettes hensyntatt av tiltakshaver. Fylkeskommunen nevner ikke den SEFRAK-registrerte bygningen, og vi har konkludert med at kulturminnelovens § 25 om meldeplikt for offentlige organer er tilstrekkelig. Bygningen gis følgelig ikke noe formelt vern.

2  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 23.12.11
Fra Landbruksavdelingen:
Vi viser til vår forhåndsuttalelse av 08.04.2011 og til kommunens vurderinger av de vilkår og forutsetninger vi la i denne uttalelsen. Kommunen konkluderer etter en samlet vurdering med at det vurderes som fornuftig å legge til rette for en fornying av barnehagelokaler samt mulighet for økt barnehagekapasitet, selv om det pr i dag er full barnehagedekning i kommunen. Landbruksavdelingen tar dette til etterretning, men vil da være tydelig på at kommunen må følge opp den forutsetning som også ble fastslått ved den politiske behandlingen om at adkomstvegen må legges slik at minst mulig dyrka jord berøres. Dette vil si at vegen bør trekkes opp på skogsmark. Det forutsettes videre at eksisterende adkomstveg saneres/tilbakeføres til jordbruksareal.

Fra Miljøvernavdelingen:
Ingen merknader ut fra hensynet til regionale og nasjonale miljøverninteresser.

Fra Kommunalavdelingen:
ROS-analysen har tatt for seg aspekter knyttet til risiko og sårbarhet, uten å finne forhold som utgjør noen særskilt risiko. Det står imidlertid i saksopplysningene at det går frem av ROS-analysen at tomta bør undersøkes i forhold til radon. Dette bør nedfelles i reguleringsbestemmelsene for å gjøres rettslig bindende.

Kommentar:
Plan- og utviklingskomiteens vedtak mht. adkomstvegen lød slik: ”Adkomstveg legges slik at minst mulig dyrkamark berøres/deles opp, det vil si i kanten av dyrkamarka.” Dette ble utført. Å trekke vegen opp på skogsmark, slik fylkesmannen ber om, vil innebære store terrengmessige inngrep, da terrenget er svært bratt (se 1 meters høydekurver på plankartet). Dette er fra kommunens side ikke ønskelig.

Følgende er tilføyd bestemmelsene som § 15 i):
”Eksisterende adkomstveg skal saneres/tilbakeføres til jordbruksareal umiddelbart etter at ny adkomstveg er ferdig opparbeidet.”

Radon: Temaet anses tilstrekkelig ivaretatt gjennom TEK10 § 13-5, med veiledning.
 
3  NVE, 24.12.11
I uttalelse 21.03.11 anbefalte NVE at det som del av ROS-analysen gjennomføres en geoteknisk vurdering av planområdet. Dette er nå gjennomført av Multiconsult som konkluderer med at det ikke er påtruffet kvikkleire innen planområdet og at det heller ikke forventes vanskelige stabilitets- eller fundamenteringsforhold. Tiltakshaver har respondert på NVEs anbefalinger på en utmerket måte og NVE har ingen innvendinger.

Kommentar:
Uttalelsen tas til orientering.

4  Nina Andreassen og Tor Hogne Floan, 27.12.11
Eiere av gnr. 3 bnr. 48 (felt B1 i planen), det tidligere kårhuset på Gjemble søndre.

  1. Vi er uenige i flytting av vei og ønsker primært å beholde dagens trasé. Alternativt foreslår vi enten å endre dagens trasé eller å legge barnehagen et annet sted på området.
  2. Det finnes bedre egnede arealer for barnehage på eiendommen som ikke benytter dyrka jord i samme grad, disse bør heller søkes utnyttet.
  3. Reguleringsplanen må dekke et større areal av eiendommen Gjemble søndre samt evt. det tidligere barnehagearealet for Nesset Menighetsbarnehage. Ved bygging av ny barnehage bør det angis hva det gamle barnehagearealet er tenkt brukt til, og utbygger bør kunne gi myndighetene langsiktighet i planarbeidet.
  4. Vi mener jordvernet tilsier at dyrket areal ikke kan omdisponeres, og at arealet som omdisponeres er betydelig større enn de 3-4 daa som hevdes i planforslaget.
  5. Vi mener en barnehage med 6-8 avdelinger er for stor i forhold til Levangers behov, og vil ødelegge områdets særegenhet heller enn å utnytte det.
  6. Det bør presiseres spesielle krav til videre arbeid med reguleringsplan.

    Det vises til vedlagte brev for utfyllende informasjon.


Kommentar:
1. Flytting av veg
Vi har forståelse for innvendinger til vegføringen, men dette er bl.a. gjort av hensyn til jordvern. Like vest for boligtomta er det foreslått ca. 0,7 daa grønnstruktur G1. Dette er dyrka mark i dag, men etter hvert vil naturlig vegetasjon kunne gi noe skjermvirkning.

Å beholde dagens trasé er vurdert som ikke aktuelt, da det er ønskelig med en bedre avkjørsel fra Gjemblevegen. Når vegen legges i utkanten av dyrka marka unngår en også oppdeling av dyrka mark.

Naboene foreslår alternativt å benytte eksisterende trasé, men endre siste halvdel av traséen nærmest Gjemblevegen. De påpeker at en da kan benytte uproduktiv jord (åkerøyer) og sikre en bedre innkjørsel til/fra Gjemblevegen. Dette vil også medføre færre ulemper for dem. Forslaget er luftet med landbruk her, som muntlig har signalisert at de ikke har innvendinger til dette, men da vil dyrka mark deles opp. Norgeshus kommenterer forslaget med å argumentere for vegføringen som har vært på offentlig ettersyn. Å endre vegføringen bør ikke gjøres uten ny høring. Vi ser at foreliggende vegføring kan øke presset på utbygging av grøntarealene ovenfor vegen, men arealbruken må avklares med bl.a. kommunen, og dette er avvist tidligere. Høringsversjonen av vegføringen er beholdt.

2. Benytte andre deler av eiendommen til barnehage
Regulering til barnehage i skråningen overfor dyrka marka vurderes som ikke ønskelig. Dette området ligger som en grønn lunge i nærheten av eksisterende boliger. Området har også landskapsmessige verdier. Området kan være attraktivt for lek, men det bratte terrenget vil gi unødig store utfordringer med hensyn til universell utforming av barnehagens uteareal, plassering av bygning og parkering (ca. 40 p-plasser).

3. Økt område for reguleringsplan
Det er ikke nødvendig å ta stilling til hva det gamle barnehagearealet skal brukes til samtidig med detaljregulering av ny barnehage. Detaljregulering iht. plan- og bygningsloven av 2008, basert på privat planforslag, har også begrenset rettsvirkning (5 år, med mulighet for å søke om forlengelse). For private er det følgelig ikke hensiktsmessig å detaljregulere, før en vet at en ønsker å bygge ut eller ta i bruk arealet til et bestemt formål innen nevnte rettsvirkning.
På 70-tallet ble store arealer i området regulert til landbruk. Dette ble fulgt opp som LNF i kommunedelplanen i 2000. Disse planene gjelder inntil de blir opphevet, eller det fattes nye planvedtak som setter rettsvirkningen av gamle planer til side.

4. Jordvern
Det stilles spørsmål ved hvorfor jordvern ikke stopper utbygging av en barnehage som delvis representerer en overkapasitet, når jordvern stoppet utbygging av veg (og boliger) i 2006. Vi finner det vanskelig å sammenligne disse sakene, når både formål, samfunnsnytte, behov og lokalisering kan vurderes forskjellig. Selv om denne planen vil få begrenset rettsvirkning synes det fornuftig å legge til rette for en utbygging som det på sikt kan bli større behov for, bl.a. ved videre utbygging av boliger i Kjønstadmarka. Når det gjelder jordvern, så forholder vi oss til høringsuttalelsen fra Fylkesmannens landbruksavdeling samt at landbruk her ikke har kommet med innvendinger. Når det gjelder barnehagedekning, så forholder vi oss til uttalelse fra kommunens barnehageansvarlig. Denne er sitert i saken, under planprosess/medvirkning.

Nabo mener arealet for barnehage og ny vegtrase, som er lengre, vil beslaglegge langt mer enn 3,5 daa dyrket mark. De antyder at ca. 10 daa er mer riktig.
Nye beregninger for hele planforslaget (ikke bare ”barnehageformål”) gir et resultat på ca. 7,5 daa, men av dette vil eksisterende veg (ca. 1,5 daa) tilbakeføres til landbruk. Dvs. at netto omdisponert landbruksareal utgjør ca. 6 daa. Ny veg blir lengre, men et mellomparti av ny veg, sør for tunet, berører ikke dyrka mark i særlig grad.

5. Barnehagens størrelse
Full utbygging kan øke konkurransen barnehagene imellom, men utbyggingen kan også skje etappevis og behovet for barnehageplasser kan endres over tid.
Planforslaget legger ikke til rette for videre barnehagedrift i eksisterende bygninger på gårdstunet. Denne barnehagedriften er tenkt flyttet til ny barnehage.

6. Krav til videre arbeid
At både grunneier og utbygger har interesse av foreslått utbygging, er vanligvis utgangspunktet for et privat planforslag. Dette forenkler også gjennomføring av planen. Rådmannen minner om at det er arealbruken kommunen skal ta stilling til. Planforslaget er utarbeidet av Norgeshus pva. Kjølen og Nydal bygg. Magne Nydal er grunneier. Vi mener rollene er rimelig avklart, men dette har ikke betydning for arealbruken.

5  NTE Nett AS, 16.01.12
Ingen merknader. Det er avsatt plass for nettstasjon i felt R og i felt G2 utenom hensynssoner og at alle type kabler skal legges i bakken. Vedlegger ledningskart som viser eksisterende høyspennings jordkabelanlegg og lavspennings luftnett i området.

Kommentar:
Uttalelsen tas til orientering. Se også Norgeshus kommentar.

7 Barnerepresentanten i kommunen, 03.02.12
Det kan se ut som det er avsatt for lite leikeareal på barnehagens uteområde.
Hvis kravet er 3072 m2 til uteareal ut ifra et beregnet barnetall på 128, og det er satt av 1800 m2, er dette ikke tilstrekkelig for et såpass stort antall barn. Selv om en kan legge skjønnsmessige vurderinger til grunn, støtter barnerepresentanten fylkesmannens uttalelse om at det bør dokumenteres tilstrekkelig areal for utelek før sluttbehandling.

Begrenset høring 6. til 22. februar 2012
Det er gjennomført en begrenset høring ift. følgende: Norgeshus har bedt om at tillatt mønehøyde på barnehagebygget i planens felt B2 økes fra 8,5 m til 10 m. Grunnen til dette er at det ikke er tatt tilstrekkelig høyde for luftekanaler i bygget. Økt høyde vil også gjelde evt. øvre gesims ved bruk av pulttak.

Det er mottatt tre uttalelser:
8  Barnerepresentanten, Levanger kommune, 10.02.12
Viser til bestemmelsenes § 5: ” Det skal settes opp gjerde, hekk eller lignende for å skjerme/sikre lekearealet mot P2”.  - Det er viktig at det settes opp gjerde rundt hele barnehagen og lekeområdet slik at sikkerheten til barna blir ivaretatt.

Kommentar:
Evt. gjerde utover det som er nevnt i § 5 forventes vurdert av tiltakshaver i dialog med barnehagen.

9  Nord-Trøndelag fylkeskommune, 13.02.12
Ingen merknader til endring av byggehøyden. Viser for øvrig til tidligere uttalelse.

Kommentar:
Uttalelsen tas til orientering.

10  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 22.02.12
Landbruksavdelingen har ingen merknader til justering av mønehøyden. Minner for øvrig om våre vurderinger og merknader i tilknyting til vegadkomsten gitt ved 1. gangs høring.

Miljøvernavdelingen har ut fra hensynet til regional og nasjonale miljøverninteresser ingen merknader til reguleringsendringen vedrørende mønehøyden på barnehagen.

Kommentar:
Uttalelsen tas til orientering. Se også kommentar til uttalelse 23.12.11.

Endringer etter høring/offentlig ettersyn (før begrenset høring)
Forslagsstiller har i dialog med kommunen gjort følgende endringer i plandokumentene:

Planbeskrivelse
Oppdatert iht. siste revisjon av plankart og bestemmelser.

Plankart
540 m2 av formålet barnehage (B2) og ca. 230 m2 av formålet LA1 er tillagt formålet lek (L1), slik at samla lekeareal blir på 2626 m2. Felt B2 og LA1 har følgelig blitt noe mindre.

Bestemmelser

  • Utnyttingsgraden i felt B2 er tilpasset redusert feltstørrelse, slik at bebygd areal i kvadratmeter opprettholdes. Prosent bebygd areal er økt fra 45 til 55 %-BYA.
  • Følgende rekkefølgebestemmelse er tilføyd som § 15 i): ”Eksisterende adkomstveg skal saneres/tilbakeføres til jordbruksareal umiddelbart etter at ny adkomstveg er ferdig opparbeidet.”


Endringer etter begrenset høring
Bestemmelser
§ 3: Maks. mønehøyde (evt. øvre gesims ved bruk av pulttak) er økt fra 8,5 til 10,0 m.
§ 5: Skrivefeil P1 er rettet til P2.

Vurdering:
Merknader fra fylkeskommunen, fylkesmannen og kommunens barnerepresentant er delvis imøtekommet i revidert plan.

Ved full utbygging av barnehagen er regulert uteoppholdsareal L1 noe knapt (ca. 0,4 daa for lite), i forhold til råd fra bl.a. fylkeskommunen og veiledende norm, men forslagsstiller mener arealene nord for barnehagen (G2 og tilgrensende grøntområder vestover) mer enn kompenserer for avviket. Kommunens barnehageansvarlig har også uttalt at dersom barnehagen har tilgang til gode leke og oppholdsarealer utafor gjerdet kan en vurdere å redusere kravet om 6 ganger inneareal. Norgeshus har pekt på mulige utvidelsesareal, om politikerne likevel mener at det må reguleres mer lekeareal. På bakgrunn av uttalelse fra barnehageansvarlig og nærhet til andre grøntområder anser vi regulert lekeareal som tilstrekkelig.

Fylkeskommunens råd om 1,5 parkeringsplass pr. ansatt for barnehagen er ikke imøtekommet, men plankartet ”mangler” bare 4 plasser ift. dette. Rådmannen ser ikke behov for å endre på parkeringsdekningen.

Fylkesmannens landbruksavdeling uttaler at adkomstvegen må legges slik at minst mulig dyrka jord berøres, dvs. at vegen bør trekkes opp på skogsmark. Rådmannen mener at det første var imøtekommet i høringsversjonen, og at det siste ikke er ønskelig pga. bratt terreng.

Merknader fra eierne av eneboligtomten innenfor planområdet, vedrørende blant annet adkomstveg, er ikke imøtekommet.
Øvrige innspill er stort sett imøtekommet eller allerede ivaretatt gjennom TEK10.

Konklusjon
Planforslaget er ikke i samsvar med kommunedelplan og reguleringsplan, som angir dette som hhv. landbruk-, natur og friluftsområde og landbruksområde jordbruk.
Som ved første gangs behandling konkluderer rådmannen likevel med at det etter en samlet vurdering ses som fornuftig å legge til rette for en fornying av barnehagelokaler samt mulighet for økt barnehagekapasitet, selv om det pr i dag er full barnehagedekning i kommunen. En reguleringsplan har i utgangspunktet relativt kort rettsvirkning, men dette er sannsynligvis ikke i vegen for at planen kan gjennomføres i flere byggetrinn. Se også uttalelse fra kommunens barnehageansvarlig og barnerepresentant, gjengitt i saken. Nye og større lokaler vil forhåpentligvis gi bedre betingelser (både miljømessig og økonomisk) for generell barnehagedrift.
Fylkesmannens landbruksavdeling synes å ta kommunens valg til etterretning, men vi ser ikke mulighet for å flytte adkomstvegen opp på skogsmark slik de tilrår.
Vi tilrår at det innstilles på at vedlagte planforslag vedtas.

Til toppen av siden   

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 19.10.2011

Utdelt i møte:
Administrasjonens skisseforslag til ansattparkering/henteområde, jfr. skisse PDF
Administrasjonens forslag til forskyving av formålsgrense G2, jfr. skisse PDF

Forslag i møte:
Forslag til endring fra Alf Magnar Reberg, SP:
Adkomstveg legges slik at minst mulig dyrkamark berøres/deles opp, det vil si i kanten av dyrkamarka.

Avstemning:
Rebergs forslag til endring enstemmig vedtatt.
Rådmannens forslag til vedtak med utdelte skisser, og endring vedtatt i møtet, enstemmig vedtatt.

VEDTAK:
Det gjøres følgende endringer i plandokumentene:

  • Eksisterende g/s-veg skilles ut som eget formål (pga. annen eierform).
  • I felt B2 legges det inn byggegrense minst 1,0 m fra grønnstrukturen i felt G2.
  • Plankartet oppdateres med formålsgrense mellom vegene f_KV2 og f_KV3.
  • Parkeringskrav for barnehagen endres til 1 plass pr. ansatt pluss minst 8 plasser for henting-/bringing. Plankartets parkeringsløsning endres som forklart i saken. Planområdet må dermed utvides.
  • § 15 h) (nytt punkt): Alle kjøreveger og gang- og sykkelveger skal opparbeides i samsvar med planen, før barnehagen tas i bruk. 
  • Ansattparkering/henteområde, jfr. skisse PDF.
  • Forskyving av formålsgrense G2, jfr. skisse PDF.
  • Adkomstveg legges slik at minst mulig dyrkamark berøres/deles opp, det vil si i kanten av dyrkamarka.

Forslag til reguleringsplan for barnehage Gjemble søndre, med endringer som anført ovenfor, legges ut til offentlig ettersyn iht. pbl § 12-10.

Til toppen av siden   

Rådmannens forslag til vedtak:
Det gjøres følgende endringer i plandokumentene:

  • Eksisterende g/s-veg skilles ut som eget formål (pga. annen eierform).
  • I felt B2 legges det inn byggegrense minst 1,0 m fra grønnstrukturen i felt G2.
  • Plankartet oppdateres med formålsgrense mellom vegene f_KV2 og f_KV3.
  • Parkeringskrav for barnehagen endres til 1 plass pr. ansatt pluss minst 8 plasser for henting-/bringing. Plankartets parkeringsløsning endres som forklart i saken. Planområdet må dermed utvides.
  • § 15 h) (nytt punkt): Alle kjøreveger og gang- og sykkelveger skal opparbeides i samsvar med planen, før barnehagen tas i bruk.


Forslag til reguleringsplan for barnehage Gjemble søndre, med endringer som anført ovenfor, legges ut til offentlig ettersyn iht. pbl § 12-10.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse datert 12.09.11 PDF
  2. Plankart merket utsendelse 08.08.11  PDF (mottatt 19.09.11)
  3. Reguleringsbestemmelser 10.10.11 PDF
  4. Risiko- og sårbarhetsanalyse PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:
Bakgrunn
Planforslaget legger til rette for barnehage gjennom omdisponering av ca. 3,5 daa dyrka mark. Det legges til rette for et nytt barnehagebygg med 6-8 avdelinger mellom eksisterende gårdstun og gangveg helt øst i planen. Bygget er tenkt å erstatte/inneholde Nesset og Bamberg menighetsbarnehager (som i dag har hhv. 3 og 2 avdelinger) i tillegg til eksisterende barnehagedrift ved Salberg gård (Gjemble Søndre). Det foreslås ny adkomst til området fra Gjemblevegen, og dagens adkomst er tenkt sanert. Eksisterende gårdsbebyggelse foreslås som landbruksareal og eksisterende bolig som boligformål.

Det har foreligget forslag til reguleringsplan for deler av denne eiendommen tidligere. Det var foreslått boliger i lia opp mot eksisterende boligfelt i nord. Plan- og utviklingskomiteen avviste i møte den 06.12.2006, sak 87/06, forslag til reguleringsplan for Gjemble øvre del – endring jordbruk til bolig. Dette på bakgrunn av innsigelse fra Fylkesmannens landbruksavdeling.

Forholdet til konsekvensutredning
Planforslaget er vurdert å ikke falle inn under forskriftens kriterier for vurdering av vesentlige virkninger for miljø og samfunn og krav om konsekvensutredning. Omdisponering av landbruksareal er i strid med gjeldende kommunedelplan, men omfanget og betydningen av dette er vurdert å ikke utløse behov for konsekvensutredning. Videre blir automatisk freda kulturminner hensyntatt og planen anses bl.a. å ikke komme i konflikt med friluftsliv. Rammene i planforslaget tilsier også at barnehagebyggets bruksareal blir godt under oppfangingskriteriet på 5000 m2.

Planområdet
Planområdet er på ca. 20 daa, og ligger på sørsiden av Gjemleshaugen på Levanger-nesset, ca. 1,5 km nordvest for Levanger sentrum. Høydekotene i terrenget går fra ca. 56-74 m.o.h. Området grenser til Gjemblevegen i vest, dyrka mark i sør, skog og gangveg i nord og gangveg i øst. Området har sørvestlig eksponering og omfatter bebygd areal (gårdstun og eneboligtomt), dyrka mark samt noe skog opp mot Gjemleshaugen, hvor det også er lokalisert automatisk freda kulturminner.

Planstatus
I kommunedelplan Levanger sentrum, vedtatt 27.09.00, er området avsatt som landbruk-, natur- og friluftsområde. I gjeldende reguleringsplan Gjemble Øvre del, stadfestet 09.12.77, er området regulert til landbruksområde jordbruk.

Planforslaget
Generelt
Omriss av eksisterende bebyggelse
I planbeskrivelsen er det sagt at alt av eksisterende bygg i planområdet (gårdsbebyggelse og enebolig nordvest for denne) skal bevares, men bygningene er ikke gitt noen vernestatus i planen. Bygningene er imidlertid vist med et juridisk linjesymbol som tilsier at bebyggelsen tillates gjenoppført etter evt. skade, selv om beliggenhet, høyde og lignende vil være i strid med planen. Dette er ikke begrunnet, men vi har ikke spesielle synspunkter på det.

Eierform (offentlig, felles eller annen eierform)
Eierform er påkrevet på formålsflater i reguleringsplan når det er gitt bestemmelser om hvilke arealer som skal være til offentlig formål eller fellesareal. Eierform skal alltid angis for ”offentlige formål” (her Gjemblevegen). Tilsvarende må det alltid angis når et areal/tiltak skal være ”felles”, jf. særskilt ekspropriasjonshjemmel for dette i pbl. § 16-6. Uten angivelse av eierform eller enerett til gjennomføring av arealbruk og tiltak i planen blir private grunneiere eller festere også avskåret fra sin rett til å kreve innløsning etter pbl. § 15-2. Videre skal ”annen eierform” aldri vises på plankart, som påskrift, da det er uten rettslig betydning.

Eksisterende privat gang- og sykkelveg, som også er en gangforbindelse mellom boligfelt, bør skilles ut som eget formål GS2 (annen eierform).

Bebyggelsen
Frittliggende småhusbebyggelse (B1)
Eksisterende enebolig i 2 etasjer foreslås regulert til frittliggende småhusbebyggelse. Det foreslås en utnyttingsgrad på maks 20 %-BYA inkl. parkering. Tomta er på ca. 1,4 daa.
Det foreslås maks. mønehøyde (evt. øvre gesims ved bruk av pulttak) på 8,5 meter. Tak kan utformes som pulttak, flatt tak eller saltak, og takvinkel skal være mellom 0-35°.

Eierne har uttalt at reguleringen bør inkludere noen endringer for å skjerme og dele tomten deres fra hovedbølet. Det er ikke gjort reguleringsmessige grep for å imøtekomme dette. Vi ser heller ikke spesielt behov for dette, slik planen nå foreligger.

Gårdsbebyggelse i landbruksformål (LA1)
Eksisterende gårdstun med bl.a. våningshus, låve og uthus foreslås regulert til landbruksformål. Dagens barnehagedrift i våningshuset er tenkt flyttet til felt B2. Det foreslås en utnyttingsgrad på maks 20 %-BYA inkl. parkering. Formålet er på 5,9 daa, men eiendommen er større. Det forslås maks mønehøyde (evt. øvre gesims ved bruk av pulttak) på 9 meter. Tak kan utformes som saltak eller pulttak, og takvinkel skal være mellom 5-38°.

Barnehage (B2)
Det er tenkt oppført barnehagebygg i 2 etasjer med totalt 6-8 avdelinger.
Barnehagedekning m.m.: Se uttalelse fra kommunens barnehageansvarlig.
Det foreslås en utnyttingsgrad på maks 45 %-BYA av et formål på 3 daa. Det foreslås maks. mønehøyde (evt. øvre gesims ved bruk av pulttak) på 8,5 meter. Tak kan utformes som pulttak, flatt tak eller saltak, og takvinkel skal være mellom 0-35°.

Omriss av planlagt bebyggelse er vist med juridisk bindende linje, men er i plankartet angitt som (illustr.). Ved plasseringen må det også tas hensyn til viste byggegrenser. Bebyggelsen er planlagt ca. 1,5 m fra formålsgrense mot grønnstrukturen (G2), som vi antar ikke er tenkt å inngå i barnehagetomta. Det bør følgelig settes en byggegrense hvis reglene i pbl § 29-4 om avstand til nabogrense ikke forutsettes fulgt etter evt. fradeling.

Terrengkotene der det planlagte barnehagebygget skal bygges, går fra ca. 62-66 moh. Bygget er planlagt uten trapping, slik at den nordlige delen av bygget (gymhall) vil måtte ta opp høydeforskjellen i terrenget.

Utforming/estetikk
Volumet av planlagt barnehagebygg avviker fra omkringliggende bygningsmasse, som for det meste består av frittliggende eneboligbebyggelse i 1-2 etasjer. Planlagt høyde (maks 8,5 m) virker ikke urimelig, men byggets utstrekning (ca. dobbelt så langt som låven i felt LA1, innebærer estetiske utfordringer. Forslagsstiller argumenterer for at bebyggelsen skal senkes mest mulig ned i terrenget, samtidig som at prinsippene om universell utforming ivaretas. Det er også sagt at materialbruk (ytterkledning av tre) og takvinkel/takform søkes tilpasset eksisterende bebyggelse i området. Materialbruk og tilpassing til terreng er ikke gjort juridisk bindende.

Sol/Skygge
Sol-/skyggediagram i planbeskrivelsen viser at tilgrensende bebyggelse blir lite berørt av tiltaket. Det er også mulighet for gode solforhold på barnehagens uteoppholdsareal.

Kjøreadkomst og gang-/sykkelveg
Kjøreveger
Privat adkomstveg til området er tilknyttet kommunal veg Gjemblevegen i sørvest.
(Fv. 119 svinger vestover ca. 200 m sør for dagens avkjørsel).
Dagens adkomstveg er tenkt sanert, og det foreslås ny adkomstveg til området fra Gjemblevegen ca. 175 m lenger nord.

Gjemblevegen (o_KV1) foreslås regulert til senterlinje med kjørefeltbredde 3,25 m. Frisikten er angitt med 6 x 65 m. Det er gangforbindelse langs vestsida av Gjemblevegen, og evt. fotgjengerfelt ved ny avkjørsel bør vurderes.

Foreslått ny adkomstveg (felles kjøreveg f_KV2 og f_KV3) er tenkt etablert med henholdsvis 5,5 og 5,0 meters vegbredde, bredest nærmest Gjemblevegen. Plankartet bør oppdateres med formålsgrense mellom disse. Vegene planlegges uten fortau. Adkomstveger i boligområder med fartsgrense 30 km/t, bør utformes på de myke trafikanters premisser, men ikke nødvendigvis med egne løsninger (fortau/gang-sykkelveg). Trafikantgruppene kan blandes når trafikkmengden er liten og farten lav. Her vil trafikken bli størst morgen og ettermiddag. Det er vanskelig å anslå antall syklister/fotgjengere, men løsningen bør legges til rette også for disse trafikantgruppene.
Byggegrense fra f_KV3 er foreslått satt til 7,5 m målt fra senterlinje veg.

Eierne av eneboligtomta har sagt seg uenig i flytting av veg og ønsker primært å beholde dagens trase. De foreslår alternativt å legge vegen i sørøstlig retning mot Jacob Schives veg (sør for planområdet). Planavdelingen anser at denne vegen med tilknyttede tilførselsveger, gjennom eksisterende boligfelt, er mindre egnet for aktuell trafikk.  

Gang-/sykkelveg (f_GS1)
Det foreslås en 3 m bred gang-/sykkelvegforbindelse mellom felles adkomstveg f_KV3 og eksisterende gang-/sykkelveg i øst. Den delen av eksisterende gangveg i øst, som ligger innenfor gnr. 3/7, er tatt med som gang-/sykkelveg, i samsvar med gjeldende plan.
Planlagt og eksisterende gangforbindelse bør vurderes skilt med ulik eierform.
Byggegrensen fra eksisterende og ny gang-/sykkelveg foreslås satt til 4,0 meter.

Annen veggrunn - teknisk anlegg
Annen veggrunn er innregulert med 1,5 meters bredde på hver side av de private kjørevegene. Arealet er tiltenkt skjæring/fylling, snølagring, m.m.

Parkering
Parkeringsplass P1 skal benyttes av ansatte/brukere av barnehagen. I bestemmelsene er det foreslått 1 p-plass pr. 100 m2 BRA (av barnehagebygget). Planen viser 29 p-plasser. Minst 1 av disse skal ifølge bestemmelsene være tilrettelagt for bevegelseshemmede.
Det er antydet 32 ansatte og 128 barn ved full utbygging.
Maks rammer for barnehagebygget (%-BYA, høyde) begrenser BRA til under 2700 m2.
Videre står det at parkeringsområdet har gjennomkjøringsmulighet, slik at rygging unngås så mye som mulig.
Vi er usikre på om foreslått parkeringskrav er dekkende, og ser heller ikke hvordan en med foreslått løsning skal unngå rygging, selv om det er gjennomkjøring. Illustrasjonen viser rabatt/hekk ut mot kjørevegen.
Til sammenligning er det i ny arealdel (gjelder ikke her) angitt 1,5 p-plass pr. ansatt for barnehager. Dette har vi nevnt for forslagsstiller, samt anbefalt en rundkjøringsløsning for henting/bringing.
I planbeskrivelsen er det illustrert en utvidet trafikkløsning med rundkjøring og tilleggsparkering. Denne tar 1,2 da mer dyrka mark. I denne forbindelse omtales 29 p-plasser som tilstrekkelig for en noe mindre barnehage (6-avdelinger, 20 ansatte).

Parkeringskravet for barnehagen bør endres til minst 1 plass pr. ansatt pluss minst 8 plasser for henting-/bringing. Dette bør ikke gå ut over lekearealet, og parkerings-løsningen bør endres slik:
Rundkjøringsmulighet med minst 8 langsgående hente-/bringeplasser og med tilliggende gangareal ført helt fram til barnehagen legges nærmere L1/B2. Snumulighet for renovasjonskjøretøy løses på hensiktsmessig måte i forhold til dette. Ansatteparkering løses på motsatt side av vegen. Dette medfører at planområdet må utvides. Se eksempel på hente-/bringeløsning i reguleringsplan for Verdalsøra barne- og ungdomsskole, vedtatt 20.06.11, med tilhørende utomhusplan.

I planbeskrivelsen står det at det bør skilles mellom leveringsparkering og parkeringsplasser for ansatte. Videre at sykkelparkering bør være i nærheten av gang-/sykkelveg og hovedinngangen til bygningen. Dette bør i det minste hensyntas og vises i utomhusplanen. Det samme gjelder trafikksikre gangforbindelser til/fra barnehagen.

Parkeringsbehov for boliger går fram av § 15 f).

Lek og uteopphold
Barnehagens uteoppholdsareal, felt L1, foreslås lokalisert like vest for barnehagebygget. Dette blir i vertikalnivået liggende på forskjellige høyder (trapping), men det går fram at prinsippet om universell utforming skal gjøres gjeldende ved utforming av L1.
Det skal settes opp gjerde, hekk eller lignende for å skjerme/sikre lekearealet mot P1.

Veiledende norm for inne- og uteareal i barnehager:
Inne: 4 m2 netto leke- og oppholdsareal for barn over 3 år og omlag 1/3 mer pr. barn under 3 år. Ute: omlag 6 ganger leke- og oppholdsarealet inne.

I planbeskrivelsen er det ikke gjort noen vurdering ift. overnevnte norm. Antall brukere/ansatte er heller ikke et forhold som avklares i planen. Den veiledende arealnormen tilsier at utearealet pr. barn over tre år bør være 24 m2 og ca. 33 m2 for barn under tre år. Det er godkjenningsmyndigheten, dvs. kommunen, som fastsetter barnas innendørs leke- og oppholdsareal. Normen for 128 barn over tre år blir da 3072 m2 uteopphold, og følgelig 9 m2 mer pr. barn under 3 år. Felt L1 på 1,7 daa synes i utgangspunktet ikke tilstrekkelig for 128 barn. Nevnte forhold vil måtte vurderes på et senere tidspunkt. Om evt. uteopphold i felt B2 og G2 kan medregnes vil sannsynligvis bli vurdert. Se også egen uttalelse fra kommunens barnehageansvarlig.

Boligers behov for uteoppholdsareal iht. gjeldende vedtekter går fram av § 15 g).

Grønnstruktur (G1, G2)
Feltene skal ifølge planbeskrivelsen fungere som visuell buffer mot tilgrensende boligområder lenger nord (spesielt G2 består i dag av løvskog med høy bonitet). Ifølge planbeskrivelsen kan det tillates mindre rydding og tilrettelegging av stier i områdene. Områdene er også i dag benyttet til barns lek. Deler av felt G2 er også hensynssone for bevaring av kulturmiljø (automatisk freda kulturminne) og her gjelder bestemmelsenes § 13. Det er angitt at trafo kan plasseres i felt G2 (utenfor henynssonen).

Landbruk (LA1)
Gårdstunet foreslås regulert som landbruksareal og det planlegges ikke oppført nye bygg eller anlegg i tilknytning til landbruksinteressene.
Eksisterende barnehagedrift i hovedbygget er tenkt flyttet til ny barnehage i felt B2.

Ifølge Fylkesmannens landbruksavdeling er eiendommen solgt som tilleggsjord til annen landbrukseiendom. Hva dette vil innebære på sikt for bruken av bebyggelsen på eiendommen/gårdstunet er usikkert.

Landbruksmessige konsekvenser
Planlagt utbygging innebærer ifølge planbeskrivelsen omdisponering av ca. 3,5 daa dyrket mark til barnehageformål. Det omdisponerte arealet ligger i randsonen av den øvrige dyrka marka, mellom gårdstunet (Salberg gård) og eksisterende gangveg i øst. Denne lokaliseringen vil ikke være til vesentlig hinder for videre drift av øvrig landsbruksareal.
Det foreslås ny adkomst til området, i kanten av dyrka marka. Dagens adkomst “splitter” større landbruksparseller. Denne er derfor tenkt sanert slik at alt av tilgrensende landbruksareal fremstår som en større enhet.

Klikk for større montasje 
Foto: Nord-Trøndelag 2010. Planforslaget er vist med hvite streker.

Universell utforming
Tek 10, spesielt §§ 8 og 12, omhandler relativt detaljert dette med universell utforming og tilgjengelighet. Bl.a. annet skal arbeidsbygning være universelt utformet.
I reguleringsbestemmelsene går det fram at prinsippet om universell utforming skal ivaretas for barnehage/uteareal i felt B2 og ved utforming av lekearealet i felt L1. Det er også satt krav om minst 1 parkeringsplass tilrettelagt for bevegelseshemmede i felt P1.

Når det gjelder boliger er det anledning til å stille strengere krav om tilgjengelig boenhet enn det TEK 10 gjør. Dette er ikke gjort i dette planforslaget.

Trafikkområder og grønnstruktur er ikke nevnt ift. universell utforming, men vi antar at anbefalte stigningsforhold ift. universell utforming likevel vil bli forsøkt hensyntatt.

Støy og trafikk
Støy fra vegtrafikk anses ikke som et problem i dette området. Barnehagen ligger i god avstand og godt skjermet fra hovedvegen.

Forslagsstiller skriver at trafikk langs Gjemblevegen er moderat (årsdøgntrafikk 1500-2000 kjøretøy pr. døgn). Vi minner om at denne vil øke noe når Kjønstadmarka, med ca. 400 boliger og en barnehage, er ferdig utbygd. En trafikktelling utført i 2008, nord for avkjørselen til Nesset ungdomsskole, viste ÅDT på 2400 kjt/døgn før utbygging av Kjønstadmarka. Trafikk til Kjønstadmarka antas å ville utgjøre ca. 1500 kjt./døgn.

For boliger nærmest planlagt adkomstveg (nord for dyrkamarka) vil nok støy som følge av økt trafikk være merkbar, men likevel ligge godt innenfor gjeldende grenseverdier (jf. T-1442).

Fullt utbygd vil barnehagen kunne romme 8 avdelinger. Totalt vil det da kunne være 32 ansatte og inntil 128 barnehagebarn. Dette antas å medføre en trafikkøkning på ca. 250-300 kjøretøy pr. døgn, men det er da ikke tatt høyde for at ny barnehage skal erstatte Nesset barnehage som i dag ligger rett øst for området langs Gjemblevegen og dagens barnehagedrift på gården. En må imidlertid påregne at fraflyttede områder/bygg også tas i bruk til noe. Det er også kollektivdekning langs Gjemblevegen, så netto trafikkøkning langs Gjemblevegen vil trolig ligge noe lavere.

Eksisterende gangvegsystem binder planområdet sammen med boligområder i nord og sør. Det er også gangforbindelse langs vestsida av Gjemblevegen. Dette kan redusere behovet for levering/henting av barn med personbil.

I bestemmelsenes §§ 3 og 5 er det angitt at innendørs og utendørs støynivå for barnehagen samt støynivå for lekeareal L1 til enhver tid skal tilfredsstille kravene til MDs støyretningslinjer (T-1442, kap.4). Det planlegges ikke nye boenheter, og støy ift. boliger innenfor planområdet er ikke nevnt i bestemmelsene.

Risiko- og sårbarhetsanalyse
Generelt: I ROS-analysen er det ikke påvist utfordringer som krever spesielle tiltak, se vedlegg. Det går imidlertid fram at tomta bør undersøkes i forhold til radon.

Byggegrunn/geologi: Området består av tynn/tykk morene og marine strandavsetninger. Det er heller ikke registrert tidligere lokale forekomster av kvikkleiresoner i området. Det er utført geoteknisk analyse av Multiconsult mai -11. Rapporten konkluderer med at det ikke er vanskelige stabilitetsforhold (påviste lag består av matjord, grusig finsand og morene materiale) og at byggevirksomheten vil ikke kreve videre geoteknisk bistand.

Kulturminner
Planområdet er justert noe ift. varsel om planoppstart, og planforslaget berører dermed et automatisk freda kulturminne i felt G2, nordøst i planområdet. Her ligger det rester etter en gammel hustuft og 2 eldre gravhauger (jf. data riksantikvar/fylkeskommune). Ifølge planbeskrivelsen er kulturminnene med sikringsbuffer tatt inn som hensynssone i planen. Reguleringsbestemmelsene for G2 tillater kun mindre rydding av vegetasjon og tilrettelegging av stier i området. Planforslaget skal derfor ikke ha nevneverdige konsekvenser for kulturminner.

Det gamle våningshuset på gården er fra slutten av 1700-tallet (LA1) og er en SEFRAK-registrert bygning. SEFRAK er en forkortelse for SEkretariatet For Registrering Av faste Kulturminner. Registeret skal omfatte opplysninger om alle bygninger eldre enn år 1900. SEFRAK-registreringen medfører ingen formell vernestatus, men deler av materialet er vurdert utfra potensiell verneverdi.
Bygget har den senere tid vært under en større renovering. Det ønskes fra tiltakshavers side ikke tatt inn i planen som et bevaringsverdig kulturminne. Fylkeskommunen har ikke tatt stilling til hvorvidt denne skal gis bevaringsstatus i planen.

Biologisk mangfold
Planforslaget er vurdert ift. naturmangfoldloven. Det er ikke registrert spesielle forhold som må hensyntas. Eksisterende løvskog nord for planlagt barnehage er registrert med høy bonitet. Denne ønskes opprettholdt og er foreslått regulert som grønnstruktur (G2).

Vann-, avløp-, energiløsninger
Det vises til bestemmelsenes § 14 tekniske anlegg, som antas å gjelde hele planområdet. Ny bebyggelse skal bl.a. tilknyttes offentlig vann- og avløpsanlegg i området. Videre skal alle typer kabler legges i bakken. Det er mulighet for trafo i felt R og i felt G2 utenom hensynssone for automatisk freda kulturminne. Det går videre fram at det skal legges til rette for vannbåren oppvarming av planlagt bebyggelse. Dvs. barnehagen.
Planlagt veg ser ut til å krysse en vannledning.

Renovasjonsanlegg (R)
Ifølge bestemmelsene er området avsatt til felles renovasjon, postkasseanlegg, trafo og andre fellestjenester etter behov. Videre skal felles renovasjonsanlegg ferdigstilles samtidig med at barnehage i B2 tas i bruk. Fellesbegrepet er uklart, da formålet bør ha annen eierform (ikke felles).

Utbyggingsavtale
Kommunalteknikk har ikke sett behov for utbyggingsavtale.

Rekkefølgebestemmelser
Det er bl.a. angitt at områder for lek/opphold (L1), parkeringsplasser (P1) og renovasjon (R) skal opparbeides og være ferdigstilt innen barnehagen i B2 tas i bruk.
Følgende rekkefølgebestemmelse bør tilføyes i fellesbestemmelsene: Alle kjøreveger og gang- og sykkelveger skal opparbeides i samsvar med planen, før barnehagen tas i bruk.

Planprosess
Medvirkning
Forhåndskonferanse i plansaker ble gjennomført 01.03.2011.

Oppstart av planarbeidet er kunngjort på kommunens nettsider 10.03.11 og i Levanger-Avisa 12.03.11. Naboer, gjenboere og andre berørte parter/etater ble tilskrevet med brev av 14.03.11. Merknadsfrist var satt til 07.04.11.

Følgende forhåndsuttalelser er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen:
Fylkeskommunen, fylkesmannen, NVE, Sametinget, felles brev fra ledere for 3 sentrumsnære private barnehager i kommunen, styreleder MARISKO stiftelsen Alstadhaug menighetsbarnehager, Nina Andreassen og Tor Hogne Floan (eiere av gnr. 3 bnr. 486 / felt B1 i planen).

I kommunen er saken forelagt enhet for kommunalteknikk, kommunalsjef oppvekst, barnerepresentanten, barnehageansvarlig, kultur, brann, landbruk samt helse/rehabilitering. Tre av enhetene har uttalt seg:

Kommunalteknikk
Det må gå klart fram av planen at vegen er privat fra eksisterende kommuneveg og fram til barnehagen. Dette har vært intensjonen hele tida.

Barnerepresentanten, 22.08.11
Det er positivt at tre små barnehager/avdelinger blir slått sammen til en større enhet.
Løsningene som skisseres ift. bygningsmasse og uteområde virker hensiktsmessige.
Er i tvil om hvorvidt det er riktig å bygge en så stor barnehage som skissert (6-8 avd).
Anbefaler å bygge en barnehage med 4 avdelinger, der det er mulighet for å utvide med to avdelinger om det skulle bli behov for det i framtida.

Barnehageansvarlig, 06.09.11
Barnehagen søkes godkjent for 128 plasser. Da alder på barna ikke er nærmere presisert tar jeg utgangspunkt i 128 barn over 3 år. Dette krever et godkjent leke og oppholdsareal på 512 kvm med utgangspunkt i veiledende norm som er 4 kvm pr. barn over 3 år.
Utearealet skal være 6 ganger innearealet, altså 3073 kvm. Dette er areal innefor gjerdet. Dersom barnehagen har tilgang til gode leke og oppholdsarealer utafor gjerdet kan en vurdere å redusere kravet om 6 ganger inneareal.

Pr. i dag har Levanger kommune full behovsdekning. Dette innebærer at eier av Nesset barnehage i utgangspunktet kun vil få tilskudd for antall plasser barnehagen er godkjent for pr. i dag. Dersom behovet tilsier at vi får behov for flere nye barnehageplasser kan en etter søknad til kommunestyret få tilskudd for flere plasser.

Det vil være mange utfordringer med å bygge en stor barnehage som i dette tilfellet.
Barnehageansvarlig kan ikke motsette seg en slik utbygging hvis gjeldende lover og forskrifter blir fulgt. Det blir opp til eier å vurdere om en vil investere i en slik barnehage da tilskuddet en mottar blir langt lavere enn antall plasser det søkes godkjenning for.

Vurdering:
Planforslaget er ikke i samsvar med kommunedelplan og reguleringsplan, som angir dette som hhv. landbruk-, natur og friluftsområde og landbruksområde jordbruk.

Ved omdisponering av dyrka mark til barnehage er forhåndsuttalelse fra fylkeskommunen, fylkesmannen, andre barnehager samt uttalelse fra barnerepresentant, barnehageansvarlig og argumenter fra forslagsstiller relevante. Tre barnehageledere minner om at det er full barnehagedekning og uttalelse fra kommunens barnehageansvarlig bekrefter dette uten å komme med direkte innvendinger. Fylkesmannens landbruksavdeling synes positiv forutsatt at kommunen går inn for økt barnehagekapasitet og vurderer beliggenheten som god (sett ift. tilbudet i hele kommunen og ift. lokale forhold), da eiendommen er solgt som tilleggsjord til annen landbrukseiendom og da dette berører samfunnsinteresse av stor vekt.

Samlokalisering av barnehager (Nesset, Bamberg og barnehagen på gården) samt økt kapasitet, vil sannsynligvis kunne medføre noe økt trafikk på bl.a. Gjemblevegen. Kartet under viser hvor Nesset og Bamberg ligger i dag. Planområdet ligger like øst for Nesset barnehage.
Kartet under viser hvor Nesset og Bamberg ligger i dag. Planområdet ligger like øst for Nesset barnehage - klikk for større kart 
barnehagekart

Det kan være flere synspunkter på hva som er en gunstig barnehagestørrelse. På sikt synes det likevel fornuftig å legge til rette for en fornying av barnehagelokaler samt mulighet for økt barnehagekapasitet, selv om en pr. i dag har full behovsdekning. En reguleringsplan har i utgangspunktet relativt kort rettsvirkning, men dette er sannsynligvis ikke i vegen for at planen kan gjennomføres i flere byggetrinn. Se også uttalelse fra kommunens barnehageansvarlig. Nye og større lokaler vil forhåpentligvis gi bedre betingelser (både miljømessig og økonomisk) for generell barnehagedrift.

Konklusjon
Planforslaget tilrås sendt på offentlig ettersyn med de endringer som er foreslått i saken.
    Til toppen av siden





Publisert: 17.03.2011 07:50 Sist endret: 04.06.2012 14:04
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051