Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Kommunestyret 19.06.13 - sak 27/13 - 1719/275/103 - Detaljregulering Gamle Kongeveg 23 - Levanger

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2012/4406 - /L2012008

Astrid Juberg Vordal - klikk for personkort
Saksordfører: Astrid Juberg Vordal, Ap

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 13.03.13 20/13
Plan- og utviklingskomiteen 12.06.13 44/13
Kommunestyret 19.06.13 27/13

 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 12.06.2013

Forslag i møte:

Forslag til endring fra Geir Tore Persøy, FRP

Endevegg øst skal ha vinduer, jfr. estetikkutvalgets uttalelse.

Avstemning:

Endringsforslag fra Persøy tiltrådt med 6 mot 5 stemmer

Rådmannens forslag til innstilling med endring i møtet enstemmig tiltrådt.

INNSTILLING:

Forslag til detaljregulering for Gamle Kongeveg 23, datert 27.02.2013, med bestemmelser sist revidert 23.05.2013, vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-12.

Endevegg øst skal ha vinduer, jfr. estetikkutvalgets uttalelse

Til toppen av siden 

Rådmannens forslag til innstilling:

Forslag til detaljregulering for Gamle Kongeveg 23, datert 27.02.2013, med bestemmelser sist revidert 23.05.2013, vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-12.

Vedlegg:

1

Planbeskrivelse datert 27.02.13 PDF

2

Plankart datert 27.02.13 PDF

3

Reguleringsbestemmelser, sist rev. 23.05.2013 PDF

4

Gamle Kongeveg 23_perspektivtegning PDF

5

Gamle Kongeveg 23_plan og fasadetegning PDF

6

Situasjonsplan datert 01.03.13 PDF

7

Sjekkliste for planlegging Gamle Kongeveg 23 PDF

8

Geoteknisk rapport Gamle Kongeveg PDF

9

Sjekkliste Naturmangfold Gamle Kongeveg PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Multiconsult 01.11.2012, Rapport fra forundersøkelse grunnforhold og skredfare
  • Sjekkliste for planlegging, utfylt 2012
  • Sjekkliste Naturmangfold, utfylt 2012
  • Forhåndsuttalelser (6 stk.)
  • Kommunalteknikk, 11.02.13
  • Sakspapir første gangs behandling (PUK-sak 13.03.2013, sak 20/13)
  • Høringsuttalelser ifb. offentlig ettersyn (6 stk.)


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Planforslaget er utarbeidet av Landsem Plan & Bygg på vegne av grunneier Bygg-Holding AS, morselskap av Nordbohus Byggeservice AS. Planforslaget legger til rette for at en større tomt, bebygd med en eldre enebolig, utbygges med 5 nye eneboliger.

Kommunen har vurdert at det ikke er behov for konsekvensutredning.

Planområdet

Planområdet er på ca. 2,3 daa, og ligger på Elberg, øst for Levanger sentrum.

Tomta ligger i et eldre bebygd boligområde, omkranset av Levangerelva i vest, jernbanen i nord, Elberg stadion i nordøst og Gamle Kongeveg i sørøst. Gamle Kongeveg er tilknyttet Jamtvegen på Bruborg og krysser Okkenhaugvegen i nord.

Planområdet ligger på et platå ca. 6 meter høyere enn Levangerelva.

Planstatus

I kommunedelplan sentrum, vedtatt 27.09.2000, er området avsatt som eksisterende byggeområde. Området omfattes ikke av noen reguleringsplan.

I kommunedelplanen er det krav om reguleringsplan for alle vesentlige fortettingssaker, og følgende hovedregler gjelder ved fortetting:

  • Estetisk vurdering knyttet til landskapsstruktur, utbyggingsmønster, bygninger, og samspillet mellom disse skal inngå i alle fortettingssaker.
  • Miljøkvalitet skal tillegges vekt ved å sikre nye grønne områder for opphold og leik.
  • Fysiske forhold skal søkes forbedret ved å prioritere miljørettede løsninger i forhold til bygging av gang-/ og sykkelveger og fortau samt søke etter gode trafikkløsninger.
  • Fortettingen skal underordnes strøkets særpreg når det gjelder byggeskikk.


Planforslaget

Generelt

Området foreslås regulert til bebyggelse og anlegg (konsentrert småhusbebyggelse, lekeplass, gangareal), samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (kjøreveg, annen veggrunn, fortau).

Planforslaget legger til rette for fortetting av en større boligtomt hvor eksisterende bolighus rives og tomten bebygges med 5 boliger kjedet sammen med carport/garasje/utebod og med tilhørende fellesområder (lek/opphold, gangareal). Det legges til rette for fortau langs Gamle Kongeveg.

Utomhusplan

Utomhusplan er nevnt i bestemmelsenes § 2.1.

Bebyggelsen

Bolighus med tilhørende carport/garasje/bod

Det foreslås maks %-BYA = 40 %, inkludert bolig, garasje/carport, overdekt areal, boder og parkering (15 m2/plass).

Det foreslås 5 boliger i 2 etasjer, kjedet sammen med 1 etasjes garasje/utebod (med takterrasse). Det skal være trepanel i fasadene og takstein på saltak.

Bolighuset foreslås med maks gesimshøyde 6,3 m og maks mønehøyde 8,2 m over planert terreng målt ved bygningens høyeste fasade. Garasje/utebod foreslås med maks gesimshøyde 3,4 m over planert terreng målt ved bygningens høyeste fasade, men med rekkverk utover denne høyden.

Boligene foreslås med saltak og takvinkel 27 grader og garasje/utebod med flatt tak, med mulighet for takterrasse på flatt tak.

Byggegrense på plankartet viser ytre begrensning for boligbebyggelsen.

Omriss av planlagt bebyggelse er retningsgivende.

Kotehøyde gulv 1. etasje angitt på plankartet (k=6,2 m), er veiledende.

Det tillates ikke kjeller på boligene.

Byggegrensen langs Gamle Kongeveg er foreslått 16 m fra senter veg, noe tilbaketrukket i forhold til den nærmeste eksisterende bebyggelsen langs vegen.

Estetisk utforming

Se vedlagte planbeskrivelse.

Biladkomst, fortau, gangareal

For de fem tomtene er det vist 2 fellesavkjørsler fra Gamle Kongeveg.

Plangrensen er trukket midt i offentlig veg og eksisterende veg inngår i planen som den er, med unntak av tilstøtende vegkryss, som er utvidet noe for bedre framkommelighet/oversikt. Frisikt er dimensjonert ut fra fartsgrense på 30 km/t.

Det foreslås offentlig fortau forbi området iht. kommunens planer om sammenhengende gangforbindelse mot Levanger sentrum og nordøstover mot Okkenhaugvegen. Det foreslås felles gangareal fra tomtene til planlagt lekeplass.

Parkering

I § 3.1 siste ledd er det forutsatt 2 biloppstillingsplasser pr. boenhet, hvorav en i garasje/carport. Det er også krav om snuplass på den enkelte tomt, for å unngå at det rygges ut i fortau/veg. Snuplassen skal vises i utomhusplan (§ 2.1).

Lek og uteopphold

Ifølge vedtekter for Levanger kommune skal det i boligområdene avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres småbarnslekeplass på min. 100 m2 (min. 150 m2 ifølge ny arealdel). Det skal sikres kvartalslekeplass på min. 1,5 daa innenfor en avstand på 250 m fra bebyggelsen. I arealdelen gjelder kravet om småbarnslekeplass for boligområder med 5 eller flere enheter.

Overnevnte tilsier at det for 5 boenheter kreves 250 m2 felles eller offentlig uteareal.

Det foreslås felles lekeplass på 146 m2, med adkomst via felles gangareal.

I bestemmelsenes § 3.3 går det fram at lekeplass skal utstyres med minimum huske, sandkasse og benk, samt at området skal være universelt utformet.

Fellesareal for lek skal ferdigstilles før ferdigattest kan gis/bebyggelsen tas i bruk (§ 5).

Mulighet for uteopphold på hver tomt er et pluss, men dette er ikke felles/offentlig areal.

Planområdet ligger imidlertid i gangavstand fra regulert friområde/stadion ca. 100 meter nordøst for planområdet. Området eies av kommunen.

Med foreslått felles småbarnslekeplass og tilgjengelig friområde i nærområdet anses kravet til uteopphold/lek oppfylt.

Universell utforming, tilgjengelige boenheter

I bestemmelsenes § 2.5 går det fram at universell utforming skal legges til grunn ved tilrettelegging av felles uteareal for boligene. Ifølge § 3.3 skal felles lekeplass være universelt utformet.

Det er ikke foreslått krav om tilgjengelige boenheter, og Byggteknisk forskrift TEK10 sikrer ikke dette for denne type boliger. Vedlagte illustrasjoner viser bebyggelse med hovedfunksjoner (stue, kjøkken, soverom, bad og toalett) fordelt over to etasjer forbundet med trapp, dvs. ikke tilgjengelige boenheter. Husets grunnflate (ekskl. carport/garasje/bod/terrasse) er på ca. 70 m2. Ifølge planbeskrivelsen er bebyggelsen tenkt tilrettelagt for heis, og i første etasje er det vist rullestolsirkler.

Risiko- og sårbarhetsanalyse

ROS-analysen skal avdekke eventuelle risikomomenter for å forebygge uønskede hendelser med fare for liv og helse, miljø, økonomiske verdier og trusler mot samfunnsviktige funksjoner. Følgende potensielle risiko- og sårbarhetsforhold er vurdert:

Grunnforhold

I NGU sine registreringer og ifølge NVE er det ingen kjente fare- eller aktsomhetssoner i området. Området ligger under øvre marin grense og det påpekes at det derfor ikke kan utelukkes at arealet kan inneha lommer av kvikkleire.

Det er gjennomført geoteknisk undersøkelser av tomten. Undersøkelsesområdet vurderes som ikke skredfarlig. Tomten er egnet til boligformål.

Da det er påvist bløt leire, anbefales geoteknisk prosjektering for å sikre lokalstabiliteten i anleggsfasen og for vurdering av fundamenteringsforholdene.

Bestemmelsenes § 2.6 sier at lokalstabiliteten og fundamenteringsforholdene skal vurderes før utbygging.

Radon

Det er ikke foretatt radonundersøkelser. Gjennom Teknisk forskrift § 13-5 kreves radonsperre mot grunn for alle bolighus. Dette er foreslått som bestemmelse i § 2.4.

Støy fra veg

Gamle Kongeveg (kommunal veg) er opplyst å ha en årsdøgntrafikk (ÅDT) på 500 kjøretøy pr. døgn. Skiltet fartsgrense er 30 km/t. Etter en forenklet støyberegning ligger støynivået (Lden fra 51,6 til 53,4 dBA 1 til 2 m foran fasade) under anbefalte støykrav (Lden 55 dB). I bestemmelsenes § 2.3 er det gitt krav ift. støy.

Flom

Kommunen har nylig mottatt NVEs utkast til flomsonekart for Levangerelva, og dette viser at planområdet ikke er flomutsatt ved en 200-årsflom.

Kulturminner

Det er ingen kjente automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet.

Bestemmelsenes § 2.7 viser til kulturminnelovens aktsomhet og meldeplikt.

Eksisterende bebyggelse er heller ikke registrert som verneverdig.

Biologisk mangfold

Det er innhentet tilgjengelig informasjon om naturverdier fra Naturbasen (Direktoratet for naturforvaltning), artskart (Artsdatabasen), verna vassdrag (NVE) og miljøregistreringer i skog (Skog og landskap). Forslagsstiller har vurdert at planforslaget ikke er i konflikt med naturmangfoldloven.

Kommunen har vurdert tiltaket iht. prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig ift. sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Vann-, avløp-, energiløsninger, renovasjon

Vann- og avløpsledninger tilknyttes kommunens hovedledninger i tilstøtende vegkryss og legges i fortauskant til Gamle Kongeveg.

Ny strømforsyning med kabelgrøft i samme trase.

Kommunen har ikke krevd at det reguleres fellesareal for plassering av søppeldunker.

Utbyggingsavtale, rekkefølgebestemmelser

Kommunens planer for bygging av sammenhengende gang-/sykkelvegtracé fra sentrum til planområdet og videre til Okkenhaugvegen er nært forestående. Kommunen har forutsatt at opparbeidelse av planens fortau tas inn i rekkefølgebestemmelsene (ferdigstilles før ferdigstillelse av første boenhet), og at utbyggingsavtale da ikke er nødvendig. Dette m.m. er hensyntatt i § 5.

Planprosess

Medvirkning

Det er avholdt forhåndskonferanse/oppstartsmøte med kommunen den 23.05.12.

Varsel om oppstart av planarbeidet ble annonsert i Levangeravisa 19.06.12 og ved brev 15.06.12 til naboer/grunneiere og offentlig instanser. Det kom inn 6 forhåndsuttalelser. Disse var fra Nord-Trøndelag fylkeskommune, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, NVE, Sametinget, NTE og naboer på tre tilliggende eiendommer i østre hjørne av tomta (275/67, 275/311 og 275/313). Forhåndsuttalelsene er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen.

I kommunen er et tidligere planforslag, med fem direkte avkjørsler ut i Gamle Kongeveg, forelagt Kommunalteknikk, barnerepresentant, Brann og redning, kommunelege samt fagperson for universell utforming. På bakgrunn av synspunkter fra planavdeling og Kommunalteknikk ble planforslaget revidert.

Kommunens innvendinger var bl.a. begrunnet med følgende:

I forbindelse med OU prosessen er det vedtatt bygging av ny ungdomsskole på HINT’s område ved Trønderhallen. Elever fra Bruborg overføres da hit med den følge at Gamle Kongeveg får en større belastning med myke trafikanter. Da er det uheldig med mange avkjørsler og evt. rygging ut i Gamle Kongeveg.

Et annet moment som er kommet inn er et ønske om stenging av Skolevegen ved Frol oppvekstsenter. Dette er ikke avklart ennå. Evt. stenging får store økonomiske konsekvenser på det øvrige vegnettet og Brusvebrua, som må rustes opp til 10 tonn akseltrykk. Som følge av evt. stenging vil Gamle Kongeveg få en dramatisk økning i trafikken og en utfordring med hensyn til myke trafikanter. Vegen er ikke utbygd for denne økningen i dag. Gamle Kongeveg har belysning og fartsdempere, men det må anlegges fortau evt. gang-/sykkelveg. Kommunen anbefalte at planen vurderes på nytt og at avkjøring til området legges fra stikkveg i nord/nordøst.

Det ble avholdt et møte med forslagsstiller og kommunen var da positiv til maks 1-2 avkjørsler fra Gamle Kongeveg. Foreliggende planforslag er forelagt Kommunalteknikk og barnerepresentant. Barnerepresentanten anbefaler gjerde mot veg ved lekeplass, og dette ble vedtatt tatt inn i bestemmelsene ved første gangs behandling.

Høring / offentlig ettersyn:

Planforslaget har vært på høring / offentlig ettersyn i samsvar med Plan- og utviklingskomiteen i Levanger sitt vedtak i møte den 13. mars 2013, sak 20/13. Før høring ble bestemmelsene revidert iht. vedtaket. Dvs. om gjerde mot veg på lekeplass.

Offentlig ettersyn ble kunngjort den 16.03.13 og berørte parter ble tilskrevet med brev av 15.03.2013. Høringsfristen var 27. april 2013.

Det er mottatt følgende uttalelser:

01 Nord-Trøndelag fylkeskommune, 22.04.13 PDF

02 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 25.04.13 PDF

03 NVE, 05.04.13 PDF

04 Estetikkutvalget, 24.04.13 PDF

05 Eldres råd, 11.04.13 PDF

06 Rådet for likestilling av funksjonshemmede PDF

I det følgende er høringsuttalelsene oppsummert og eventuelt kommentert:

01 Nord-Trøndelag fylkeskommune, 22.04.13

Fylkeskommunen kan ikke se at deres uttalelse 02.07.12 til varsel om planoppstart er fulgt opp i stor grad i det framlagte planmaterialet.

Å fylle inn ny bebyggelse i et eksisterende område med småhusbebyggelse, kan være krevende. Omfang og høyde på bebyggelsen er tilstrekkelig tilpasset omgivelsene.

Det anbefales sterkt at planen og skissert bebyggelse bearbeides videre når det gjelder plassering, utforming og tilgjengelighet. Bebyggelsen langs Gamle Kongeveg er variert, men har en tydelig byggelinje mot veg på ca. 15 m. Planforslaget angir 16 m byggegrense, mens retningsgivende plassering for bebyggelsen er på 18 m. Fylkeskommunen tilrår sterkt at bebyggelsen skal plasseres i byggelinje 15 m. Ved å illustrere ny bebyggelse i forhold til eksisterende, vil det framgå at plassering i samme byggelinje gir en bedre helhet i gatebildet og bebyggelsen vil føye seg bedre inn i eksisterende miljø.

Fylkeskommunen anbefaler fortsatt at en viss andel av planlagt bebyggelse skal utformes som tilgjengelig boenhet. Dette vil kunne gi et mer variert tilbud der en tar hensyn til ulike brukergrupper uavhengig av alder og funksjonsevne.

Planforslaget har to avkjørsler og er i tillegg illustrert med en internveg parallelt med gata. Fylkeskommunen kan ikke se hvilken formell status den skal ha, og den bør derfor fjernes. Internveg bør være unødvendig og det er lite effektiv bruk av tomteareal.

Utforming og plassering av carport bør ha variasjonsmulighet slik at to og to enheter kan ha felles avkjørsel, nr. 5 kan ha avkjørsel til eksisterende sideveg i nord. Da oppnås det en god og avklart arealutnyttelse uten at noen må ha avkjørsel over nabogrunn, og uten å øke antall avkjørsler til Gamle Kongeveg.

Gangareal til leikeplass er ikke definert med bredde, men synes svært smalt. Fylkes-kommunen anbefaler at bredden økes og at stien blir gjennomgående langs alle tomtene.

Kulturminner:

Gjennom søk i arkiv, askeladden.ra.no og vurdering av terrenget har fylkeskommunen funnet at det ikke foreligger konflikt med kulturminnelovens § 3, jfr også KML § 8.1. De har derfor ingen innvendinger til planen, men minner om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8.2 dersom noen treffer på automatisk freda kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet.

Kommentar:

Plassering og utforming av bebyggelsen: Det har vist seg umulig å følge eksisterende byggegrense, når det samtidig legges opp til at fem boliger skal ha gårdsplass mot Gamle Kongeveg med snumulighet på privat tomt.

Tilgjengelig boenhet: Utbygger har påpekt at bebyggelsen er tilrettelagt for heis (eget rom), men utbygger ønsker ikke krav om tilgjengelige boenheter. Husenes grunnflate er relativt liten ift. å få alle hovedfunksjoner på inngangsplan. Fra rom i 2. etasje er det også bedre utsikt. I denne saken med kun 5 boenheter ser ikke kommunen det som nødvendig å kreve en viss prosent tilgjengelige boenheter.

Flere adkomstløsninger har vært diskutert. Evt. avkjørsel fra eksisterende sideveg i nord er vurdert å komme for nært krysset. Med maks 2 avkjørsler fra Gamle Kongeveg ble løsningen følgelig adkomst over naboeiendom.

Når det gjelder plassering og utforming av garasjer, er disse planlagt med takterrasse. Innsyn, solforhold m.m. gjør det mindre attraktivt å flytte noen garasjer sammen.

Gangareal til leikeplass måles til ca. 1,5 m bredde. Alle tomtene i planen har adkomst til lekeplassen uten at stien er gjennomgående langs alle tomtene. Stien er beholdt uendret.

Kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes fulgt opp av tiltakshaver.

02 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 25.04.13

Landbruksavdelingen vurderer planforslaget som en god fortetting av et eksisterende byggeområde.

Miljøvernavdelingen uttaler at området opparbeides som en del av sentrumsstrukturen i Levanger by, og har ingen merknader.

Kommunalavdelingen har ingen merknader ut fra samfunnssikkerhetsmessige hensyn, da det er gjennomført en ROS-analyse og eventuell risiko knyttet til ustabile grunnforhold er fulgt opp gjennom reguleringsbestemmelser.

Bestemmelsenes § 3.2: Bestemmelser til plan er rettslig bindende, og bør derfor være så klare som mulige. Kravet til at «deler» av felles leke- og oppholdsareal skal være universell utformet er derfor noe uklar, og med det vanskelig å praktisere. Det bør angis et klarere krav.

Kommentar:

§ 3.2 er revidert iht. uttalelsen, ved at «deler av» er tatt ut.

03 NVE

NVE viser til sin uttalelse til varsel om planoppstart av 21.06.f.å.

Mulitconsult AS har i forbindelse med planarbeidet gjennomført en undersøkelse av grunnforholdene. Her konkluderes det med at området ikke er skredfarlig men at det er påvist bløt leire og det anbefales derfor geoteknisk prosjektering for tiltaket. Dette er fulgt opp i reguleringsbestemmelsenes § 2.6. NVE anser derved at kravene om sikker byggegrunn mot naturfare i Plan- og bygningslovens § 28-1 og TEK10 er oppfylt gjennom planarbeidet på en svært god måte og NVE har ingen ytterligere kommentarer.

Kommentar:

Uttalelsen tas til orientering.

04 Estetikkutvalget, 24.04.13

Estetikkutvalget har kommet så sent inn i prosessen at utvalget ikke står helt fritt i sin uttalelse.

Generelt bør utnyttelsesgrad m.m. ved fortetting i eksisterende boligområder tas opp som egen prinsippsak for å avklare omforente grunnleggende retningslinjer.

Høringsuttalelse, jfr. vedlagte skisser:

  1. Møneretning anses som positiv.
  2. Planforslaget reduseres fra 5 til 4 boenheter i to adskilte bygg, med to boenheter hver, for bedre tilpasning til omkringliggende bebyggelse og for å minske opplevelsen av én sammenhengende byggflate.
  3. Vinduer oppleves små, endevegger bør ha vinduer.
    Klikk for større skisse
  4. Overbygg inngangsparti kan med fordel erstattes av fortsettelse av balkong som krager rundt hjørne.
    Klikk for større skisse
  5. Mot Gamle Kongeveg skal det utarbeides utomhus-/beplantningsplan.


Kommentar:

Grad av utnytting:

I kommunedelplan for Levanger sentrum, vedtatt 27.09.00, er det gitt hovedregler ved fortetting. Det går fram at der annet ikke er fastsatt i reguleringsplan tillates oppført bebyggelse med bebygd areal (BYA) på inntil 35 % av netto tomtegrunn. Parkerings-plasser på terreng skal regnes med i BYA med 15 m2 pr. plass i samsvar med kommunens parkeringsnorm.

Det foreslås maks %-BYA = 40 % av bebyggbart areal (planens felt B) på 2092 m2.

40 % av 2092 er 836,8. Av opprinnelig tomt på 2349 m2 utgjør dette 35,6 %. Det vil si noe høyere enn i overnevnte hovedregel, men dette kan fastsettes i en detaljregulering.

  1. Tas til orientering.
  2. Det vises til fylkeskommunens uttalelse, som gir uttrykk for at omfang og høyde på bebyggelsen er tilstrekkelig tilpasset omgivelsene. Det er følgelig flere synspunkter på dette med tilpasning til omgivelsene. Vi gjør også oppmerksom på at i vedlagte illustrasjon i perspektiv er de mellomliggende lavere garasjene, som bidrar til å bryte opp fasaden, ikke synlige. Det kan være gunstig å bryte opp lange huskjeder, men her ser vi ikke behov for det. Foreslått huskjede i Gamle Kongeveg 23 er på ca. 52 m, inkl. terrassen i sør. Å ta ut en boenhet ville sannsynligvis gitt en bedre plan, også med hensyn til adkomst, men kommunen ser ikke grunn til å kreve så drastiske endringer. Utbygger ønsker heller ikke å ta ut en boenhet, da de mener planforslaget ikke bryter med den ikke ensartet omkringliggende bebyggelsen.
  3. Kommunen registrerer at Estetikkutvalget har vist Hus 5 med 8 vinduer i nordøstre «endevegg». Vindusstørrelse- og plassering avklares ikke i reguleringsplanen, men sammenhengende (kjeda) bebyggelse har mindre muligheter for vinduer mellom husene. Ideen er formidlet til tiltakshaver.
  4. Plankartet viser omriss av retningsgivende bebyggelse, men det kan i teorien bygges helt ut til byggegrensen. Med Estetikkutvalgets forslag vil fasaden mot gata bli mer lik fasaden mot hagene, og dette kan minne om svalgangsløsninger. Det er sannsynligvis ikke særlig attraktivt med balkong eller terrasse ut mot trafikkert veg. Kommunen støtter ikke ideen.
  5. Utomhusplan er et krav i bestemmelsenes § 2.1. Bestemmelsen er etter høring supplert for å imøtekomme inn på bakgrunn av med beplantning mot offentlig veg.


05 Eldres råd, 11.04.13

Eldres råd har i møte 10.04.13, sak 6/13 fattet følgende høringsuttalelse:

Det er snakk om en forholdsvis stor tomt ( ca. 2,3 daa) som er lite bebygd fra før. Opphavlig plan med antall boenheter er etter diverse innspill noe redusert. De aktuelle 5 boenheter er utformet slik at alle aktuelle hensyn er ivaretatt. Slik planen foreligger etter behandlingen i PUK, ser ikke rådet behov for spesielle merknader.

Kommentar:

Uttalelsen tas til orientering.

06 Rådet for likestilling av funksjonshemmede, 04.04.13

Planen er diskutert. Felles uteareal synes å være veldig lite. Hvordan dette fremstår tilpasset universell utforming kommer rådet tilbake til når utbyggingen er sluttført.

Kommentar:

Kommunen har vurdert felles uteareal som tilstrekkelig. Øvrige forhold tas til orientering.

Endringer av planen etter offentlig ettersyn

Reguleringsbestemmelsene

§ 2.1 Utomhusplan er supplert med:

- beplantning mot offentlig veg. Beplantningen må ikke være i strid med § 6.1 samt nødvendig frisikt i avkjørsel i forhold til trafikanter på fortau.

§ 3.2: «Deler av» er tatt ut, slik at hele området skal være universelt utformet.

Vurdering:

Planforslaget innebærer fortetting av en større boligtomt i et etablert boligområde, som har noe uensartet bebyggelse. Naboer har uttrykt skepsis til varslet planarbeid, men både boligtype og antall boliger er endret ift. varsel om planoppstart, som signaliserte 3 vertikaldelte tomannsboliger. Naboene har ikke uttalt seg ifb. offentlig ettersyn.

Foreslåtte boliger i 2 etasjer med saltak, kjedet sammen med 1-etasjes mellombygg med flatt tak (takterrasse), synes akseptabelt i forhold til den øvrige bebyggelsen i nærområdet. Planforslaget legger også til rette for parkering og felles/offentlig uteopphold/lek i tråd med kommunens vedtekter og føringer i ny arealdel.

I forhold til hovedregler ved fortetting er det gjort en estetisk vurdering, det er sikret fellesareal for lek/opphold, det er tilrettelagt for fortau/gangforbindelse og antall nye avkjørsler er begrenset til to. Hvorvidt fortettingen underordnes strøkets særpreg når det gjelder byggeskikk går fram av den estetiske vurderingen. - Kjedehus er det ikke tradisjon for her, men bebyggelsen skal utføres i tradisjonell byggeskikk med trepanel i fasadene og med steintak. Plassering av bebyggelsen anses å ikke bryte vesentlig med nærområdets noe uensartede plassering av bebyggelsen i forhold til Gamle Kongeveg.

I et tidligere planforslag var bebyggelsen plassert mer på linje med eksisterende bebyggelse langs Gamle Kongeveg, i tråd med fylkeskommunens anbefaling. Da kommunen pga. trafikksikkerhet ønsket færre avkjørsler fra Gamle Kongeveg ble bebyggelsen samtidig trukket noe tilbake. Dette anses som et akseptabelt kompromiss.

Det er imidlertid en utfordring at tomt nr. 5 har adkomst over tomt nr. 4.

Som et boligpolitisk styringsverktøy kan det gis bestemmelser om hvor stor andel av boligene i planområdet som må ha alle hovedfunksjoner på inngangsplanet og lokalisering av disse boligene. Området er sentrumsnært og flatt, men omfatter kun 5 boliger med relativt liten grunnflate. Rådmannen ser ikke spesiell grunn til å pålegge krav om en viss andel tilgjengelige boenheter i denne saken, men oppfordrer utbygger til slik utbygging.

Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn iht. Plan- og utviklingskomiteens vedtak i sak 20/13. Det er mottatt 6 uttalelser, hvorav fylkesmannen, fylkeskommunen, estetikkutvalget og rådet for likestilling av funksjonshemmede har innvendinger. Planavdelingen har hatt en dialog med utbygger, og to forhold er imøtekommet. Øvrige forhold er ikke imøtekommet. Rådmannen tilrår likevel at planforslaget vedtas.

Til toppen av siden

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 13.03.2013

Forslag i møte:

Ingen.

Saksordfører:

Astrid Juberg Vordal, Ap

Avstemning:

Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.

VEDTAK:

Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene:

§ 3.2 suppleres med: «Lekeplassen skal ha gjerde mot veg.»

Forslag til detaljregulering for Gamle Kongeveg 23, datert 27.02.2013, med overnevnte endring, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Til toppen av siden

Rådmannens forslag til vedtak:

Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene:

§ 3.2 suppleres med: «Lekeplassen skal ha gjerde mot veg.»

Forslag til detaljregulering for Gamle Kongeveg 23, datert 27.02.2013, med overnevnte endring, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse datert 27.02.13 PDF
  2. Plankart datert 27.02.13 PDF
  3. Reguleringsbestemmelser datert 27.02.13 PDF
  4. Gamle Kongeveg 23_perspektivtegning PDF
  5. Gamle Kongeveg 23_plan og fasadetegning PDF
  6. Situasjonsplan datert 01.03.13 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Multiconsult 01.11.2012, Rapport fra forundersøkelse grunnforhold og skredfare
  • Sjekkliste for planlegging, utfylt 2012
  • Sjekkliste Naturmangfold, utfylt 2012
  • Forhåndsuttalelser (6 stk.)
  • Kommunalteknikk, 11.02.13


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Planforslaget er utarbeidet av Landsem Plan & Bygg på vegne av grunneier Bygg-Holding AS, morselskap av Nordbohus Byggeservice AS. Planforslaget legger til rette for at en større tomt, bebygd med en eldre enebolig, utbygges med 5 nye eneboliger.

Kommunen har vurdert at det ikke er behov for konsekvensutredning.

Planområdet

Planområdet er på ca. 2,3 daa, og ligger på Elberg, øst for Levanger sentrum.

Tomta ligger i et eldre bebygd boligområde, omkranset av Levangerelva i vest, jernbanen i nord, Elberg stadion i nordøst og Gamle Kongeveg i sørøst. Gamle Kongeveg er tilknyttet Jamtvegen på Bruborg og krysser Okkenhaugvegen i nord.

Planområdet ligger på et platå ca. 6 meter høyere enn Levangerelva.

Planstatus

I kommunedelplan sentrum, vedtatt 27.09.2000, er området avsatt som eksisterende byggeområde. Området omfattes ikke av noen reguleringsplan.

I kommunedelplanen er det krav om reguleringsplan for alle vesentlige fortettingssaker, og følgende hovedregler gjelder ved fortetting:

  • Estetisk vurdering knyttet til landskapsstruktur, utbyggingsmønster, bygninger, og samspillet mellom disse skal inngå i alle fortettingssaker.
  • Miljøkvalitet skal tillegges vekt ved å sikre nye grønne områder for opphold og leik.
  • Fysiske forhold skal søkes forbedret ved å prioritere miljørettede løsninger i forhold til bygging av gang-/ og sykkelveger og fortau samt søke etter gode trafikkløsninger.
  • Fortettingen skal underordnes strøkets særpreg når det gjelder byggeskikk.


Planforslaget

Generelt

Området foreslås regulert til bebyggelse og anlegg (konsentrert småhusbebyggelse, lekeplass, gangareal), samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (kjøreveg, annen veggrunn, fortau).

Planforslaget legger til rette for fortetting av en større boligtomt hvor eksisterende bolighus rives og tomten bebygges med 5 boliger kjedet sammen med carport/garasje/utebod og med tilhørende fellesområder (lek/opphold, gangareal). Det legges til rette for fortau langs Gamle Kongeveg.

Utomhusplan

Utomhusplan er nevnt i bestemmelsenes § 2.1.

Bebyggelsen

Bolighus med tilhørende carport/garasje/bod

Det foreslås maks %-BYA = 40 %, inkludert bolig, garasje/carport, overdekt areal, boder og parkering (15 m2/plass).

Det foreslås 5 boliger i 2 etasjer, kjedet sammen med 1 etasjes garasje/utebod (med takterrasse). Det skal være trepanel i fasadene og takstein på saltak.

Bolighuset foreslås med maks gesimshøyde 6,3 m og maks mønehøyde 8,2 m over planert terreng målt ved bygningens høyeste fasade. Garasje/utebod foreslås med maks gesimshøyde 3,4 m over planert terreng målt ved bygningens høyeste fasade, men med rekkverk utover denne høyden.

Boligene foreslås med saltak og takvinkel 27 grader og garasje/utebod med flatt tak, med mulighet for takterrasse på flatt tak.

Byggegrense på plankartet viser ytre begrensning for boligbebyggelsen.

Omriss av planlagt bebyggelse er retningsgivende.

Kotehøyde gulv 1. etasje angitt på plankartet (k=6,2 m), er veiledende.

Det tillates ikke kjeller på boligene.

Byggegrensen langs Gamle Kongeveg er foreslått 16 m fra senter veg, noe tilbaketrukket i forhold til den nærmeste eksisterende bebyggelsen langs vegen.

Estetisk utforming

Se vedlagte planbeskrivelse.

Biladkomst, fortau, gangareal

For de fem tomtene er det vist 2 fellesavkjørsler fra Gamle Kongeveg.

Plangrensen er trukket midt i offentlig veg og eksisterende veg inngår i planen som den er, med unntak av tilstøtende vegkryss, som er utvidet noe for bedre framkommelighet/oversikt. Frisikt er dimensjonert ut fra fartsgrense på 30 km/t.

Det foreslås offentlig fortau forbi området iht. kommunens planer om sammenhengende fortau mot Levanger sentrum og nordøstover mot Okkenhaugvegen. Det foreslås felles gangareal fra tomtene til planlagt lekeplass.

Parkering

I § 3.1 siste ledd er det forutsatt 2 biloppstillingsplasser pr. boenhet, hvorav en i garasje/carport. Det er også krav om snuplass på den enkelte tomt, for å unngå at det rygges ut i fortau/veg. Snuplassen skal vises i utomhusplan (§ 2.1).

Lek og uteopphold

Ifølge vedtekter for Levanger kommune skal det i boligområdene avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres småbarnslekeplass på min. 100 m2 (min. 150 m2 ifølge ny arealdel). Det skal sikres kvartalslekeplass på min. 1,5 daa innenfor en avstand på 250 m fra bebyggelsen. I arealdelen gjelder kravet om småbarnslekeplass for boligområder med 5 eller flere enheter.

Overnevnte tilsier at det for 5 boenheter kreves 250 m2 felles eller offentlig uteareal.

Det foreslås felles lekeplass på 146 m2, med adkomst via felles gangareal.

I bestemmelsenes § 3.3 går det fram at lekeplass skal utstyres med minimum huske, sandkasse og benk, samt at deler av området skal være universelt utformet.

Fellesareal for lek skal ferdigstilles før ferdigattest kan gis/bebyggelsen tas i bruk (§ 5).

Mulighet for uteopphold på hver tomt er et pluss, men dette er ikke felles/offentlig areal.

Planområdet ligger imidlertid i gangavstand fra regulert friområde/stadion ca. 100 meter nordøst for planområdet. Området eies av kommunen.

Med foreslått felles småbarnslekeplass og tilgjengelig friområde i nærområdet anses kravet til uteopphold/lek oppfylt.

Universell utforming, tilgjengelige boenheter

I bestemmelsenes § 2.5 går det fram at universell utforming skal legges til grunn ved tilrettelegging av felles uteareal for boligene. Ifølge § 3.3 skal deler av felles lekeplass være universelt utformet.

Det er ikke foreslått krav om tilgjengelige boenheter, og Byggteknisk forskrift TEK10 sikrer ikke dette for denne type boliger. Vedlagte illustrasjoner viser bebyggelse med hovedfunksjoner (stue, kjøkken, soverom, bad og toalett) fordelt over to etasjer forbundet med trapp, dvs. ikke tilgjengelige boenheter. Husets grunnflate (ekskl. carport/garasje/bod/terrasse) er på ca. 70 m2. Ifølge planbeskrivelsen er bebyggelsen tenkt tilrettelagt for heis, og i første etasje er det vist rullestolsirkler.

Risiko- og sårbarhetsanalyse

ROS-analysen skal avdekke eventuelle risikomomenter for å forebygge uønskede hendelser med fare for liv og helse, miljø, økonomiske verdier og trusler mot samfunnsviktige funksjoner. Følgende potensielle risiko- og sårbarhetsforhold er vurdert:

Grunnforhold

I NGU sine registreringer og ifølge NVE er det ingen kjente fare- eller aktsomhetssoner i området. Området ligger under øvre marin grense og det påpekes at det derfor ikke kan utelukkes at arealet kan inneha lommer av kvikkleire.

Det er gjennomført geoteknisk undersøkelser av tomten. Undersøkelsesområdet vurderes som ikke skredfarlig. Tomten er egnet til boligformål.

Da det er påvist bløt leire, anbefales geoteknisk prosjektering for å sikre lokalstabiliteten i anleggsfasen og for vurdering av fundamenteringsforholdene.

Bestemmelsenes § 2.6 sier at lokalstabiliteten og fundamenteringsforholdene skal vurderes før utbygging.

Radon

Det er ikke foretatt radonundersøkelser. Gjennom Teknisk forskrift § 13-5 kreves radonsperre mot grunn for alle bolighus. Dette er foreslått som bestemmelse i § 2.4.

Støy fra veg

Gamle Kongeveg (kommunal veg) er opplyst å ha en årsdøgntrafikk (ÅDT) på 500 kjøretøy pr. døgn. Skiltet fartsgrense er 30 km/t. Etter en forenklet støyberegning ligger støynivået (Lden fra 51,6 til 53,4 dBA 1 til 2 m foran fasade) under anbefalte støykrav (Lden 55 dB). I bestemmelsenes § 2.3 er det gitt krav ift. støy.

Flom

Kommunen har nylig mottatt NVEs utkast til flomsonekart for Levangerelva, og dette viser at planområdet ikke er flomutsatt ved en 200-årsflom.

Kulturminner

Det er ingen kjente automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet.

Bestemmelsenes § 2.7 viser til kulturminnelovens aktsomhet og meldeplikt.

Eksisterende bebyggelse er heller ikke registrert som verneverdig.

Biologisk mangfold

Det er innhentet tilgjengelig informasjon om naturverdier fra Naturbasen (Direktoratet for naturforvaltning), artskart (Artsdatabasen), verna vassdrag (NVE) og miljøregistreringer i skog (Skog og landskap). Forslagsstiller har vurdert at planforslaget ikke er i konflikt med naturmangfoldloven.

Kommunen har vurdert tiltaket iht. prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig ift. sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Vann-, avløp-, energiløsninger, renovasjon

Vann- og avløpsledninger tilknyttes kommunens hovedledninger i tilstøtende vegkryss og legges i fortauskant til Gamle Kongeveg.

Ny strømforsyning med kabelgrøft i samme trase.

Kommunen har ikke krevd at det reguleres fellesareal for plassering av søppeldunker.

Utbyggingsavtale, rekkefølgebestemmelser

Kommunens planer for bygging av sammenhengende fortau fra sentrum til planområdet og videre til Okkenhaugvegen er relativt langsiktige. Kommunen har forutsatt at opparbeidelse av planens fortau tas inn i rekkefølgebestemmelsene (ferdigstilles før ferdigstillelse av første boenhet), og at utbyggingsavtale da ikke er nødvendig. Dette m.m. er hensyntatt i § 5.

Planprosess

Medvirkning

Det er avholdt forhåndskonferanse/oppstartsmøte med kommunen den 23.05.12.

Varsel om oppstart av planarbeidet ble annonsert i Levangeravisa 19.06.12 og ved brev 15.06.12 til naboer/grunneiere og offentlig instanser. Det kom inn 6 forhåndsuttalelser. Disse var fra Nord-Trøndelag fylkeskommune, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, NVE, Sametinget, NTE og naboer på tre tilliggende eiendommer i østre hjørne av tomta (275/67, 275/311 og 275/313). Forhåndsuttalelsene er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen.

I kommunen er et tidligere planforslag, med fem direkte avkjørsler ut i Gamle Kongeveg, forelagt Kommunalteknikk, barnerepresentant, Brann og redning, kommunelege samt fagperson for universell utforming. På bakgrunn av synspunkter fra planavdeling og Kommunalteknikk ble planforslaget revidert.

Kommunens innvendinger var bl.a. begrunnet med følgende:

I forbindelse med OU prosessen er det vedtatt bygging av ny ungdomsskole på HINT's område ved Trønderhallen. Elever fra Bruborg overføres da hit med den følge at Gamle Kongeveg får en større belastning med myke trafikanter. Da er det uheldig med mange avkjørsler og evt. rygging ut i Gamle Kongeveg.

Et annet moment som er kommet inn er et ønske om stenging av Skolevegen ved Frol oppvekstsenter. Dette betyr at Gamle Kongeveg som en følge av stengingen vil få en dramatisk økning i trafikken og en utfordring med hensyn til myke trafikanter. Vegen er ikke utbygd for denne økningen i dag. Gamle Kongeveg har belysning og fartsdempere, men det må anlegges fortau evt. gang-/sykkelveg. Kommunen anbefalte at planen vurderes på nytt og at avkjøring til området legges fra stikkveg i nord/nordøst.

Det ble avholdt et møte med forslagsstiller og kommunen var da positiv til maks 1-2 avkjørsler fra Gamle Kongeveg. Foreliggende planforslag er forelagt Kommunalteknikk og barnerepresentant. Barnerepresentanten anbefaler gjerde mot veg ved lekeplass.

Vurdering

Planforslaget innebærer fortetting av en større boligtomt i et etablert boligområde, som har noe uensartet bebyggelse. Naboer har uttrykt skepsis til varslet planarbeid, men både boligtype og antall boliger er endret ift. varsel om planoppstart, som signaliserte 3 vertikaldelte tomannsboliger. Foreslåtte boliger i 2 etasjer med saltak, kjedet sammen med 1-etasjes mellombygg med flatt tak (takterrasse), synes akseptabelt i forhold til den øvrige bebyggelsen i nærområdet. Planforslaget legger også til rette for parkering og felles/offentlig uteopphold/lek i tråd med kommunens vedtekter og føringer i ny arealdel.

I forhold til hovedregler ved fortetting er det gjort en estetisk vurdering, det er sikret fellesareal for lek/opphold, det er tilrettelagt for fortau/gangforbindelse og antall nye avkjørsler er begrenset til to. Hvorvidt fortettingen underordnes strøkets særpreg når det gjelder byggeskikk går fram av den estetiske vurderingen. - Kjedehus er det ikke tradisjon for her, men bebyggelsen skal utføres i tradisjonell byggeskikk med trepanel i fasadene og med steintak. Plassering av bebyggelsen anses å ikke bryte vesentlig med nærområdets noe uensartede plassering av bebyggelsen i forhold til Gamle Kongeveg.

I et tidligere planforslag var bebyggelsen plassert mer på linje med eksisterende bebyggelse langs Gamle Kongeveg, i tråd med fylkeskommunens anbefaling. Da kommunen pga. trafikksikkerhet ønsket færre avkjørsler fra Gamle Kongeveg ble bebyggelsen samtidig trukket noe tilbake. Dette anses som et akseptabelt kompromiss.

Det kan imidlertid være en utfordring at tomt nr. 5 har adkomst over tomt nr. 4.

Som et boligpolitisk styringsverktøy kan det gis bestemmelser om hvor stor andel av boligene i planområdet som må ha alle hovedfunksjoner på inngangsplanet og lokalisering av disse boligene. Området er sentrumsnært og flatt, men omfatter kun 5 boliger med relativt liten grunnflate. Rådmannen ser ikke spesiell grunn til å pålegge krav om en viss andel tilgjengelige boenheter i denne saken, men oppfordrer gjerne utbygger til slik utbygging.

Rådmannen anbefaler at barnerepresentanten råd om gjerde mot veg ved lekeplass tas inn som et krav i bestemmelsene.

Rådmannen tilrår at planforslaget, med overnevnte endring, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn.
Til toppen av siden





Publisert: 19.12.2010 07:50 Sist endret: 19.06.2013 19:59
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051