Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Kommunestyret 18.06.14 - sak 31/14 - Detaljregulering Fåraaunet Åsenfjord - 1719/228/2

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2012/7136

Alf Magnar Reberg
Saksordfører: Alf Magnar Reberg, SP


vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 19.02.14 14/14
Plan- og utviklingskomiteen 11.06.14 44/14
Kommunestyret 18.06.14 31/14

 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 11.06.2014

Forslag i møte:

Ingen.

Avstemning:

Rådmannens forslag til innstilling enstemmig tiltrådt.  

INNSTILLING:

Detaljregulering for Fåraaunet Åsenfjord, sist revidert 14.05.2014, vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-12.

Til toppen av siden 

Rådmannens forslag til innstilling:

Detaljregulering for Fåraaunet Åsenfjord, sist revidert 14.05.2014, vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-12.

Vedlegg:

1

13027-130404 Oversiktskart PDF
 

2

Planbeskrivelse rev. 14.05.2014 PDF
 

3

Plankart, sist endra 14.05.14 PDF
 

4

Reguleringsbestemmelser rev. 14.05.2014 PDF
 

5

13027_131205 ROS-analyse PDF
 

6

13027_131218 Skisse bebyggelse PDF
 

7

Detaljregulering av Fåraaunet, foto PDF
 

8

Foto PDF
 

9

Kommentarer til innspill til detaljregulering Fåraaunet PDF
 

10

Illustrasjon mulig hytteplassering datert 14.05.2014 PDF
 

11

Illustrasjon hyttetun og sjøboder, rev. 17.03.14 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Høringsuttalelser (13 brev) – oppsummert og kommentert i saken.
  • Illustrasjon hyttetun 18.12.13 (uaktuell, da den viser hytter i fareområde).
  • Planprogram, vedtatt av Levanger kommunestyre 25. september 2013, sak 33/13.
  • Multiconsult, notat 416200-RIGberg-NOT-001, 09.10.13 (Geologisk vurdering)
  • Multiconsult, notat 416200-RIGberg-NOT-002, 21.01.14 (Geologisk vurdering inkl. RocFall-analyse)
  • Rådgivende Biologer AS, KU marint biologisk mangfold, datert 08.11.13.


Saksopplysninger:

Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn iht. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger sitt vedtak i møte den 19. februar 2014, sak 14/14.  

Planområdet er på ca. 109,3 daa og ligger ved Leangsfjorden, innerst i Åsenfjorden.

Planforslaget legger til rette for 19 nye hytter med adkomst, parkering, gangveg, naust/sjøbod, småbåthavn, friområde, landbruk og friluftsformål.

Offentlig ettersyn ble kunngjort den 22. februar 2014 og berørte parter ble tilskrevet med brev av 21.02.2014. Høringsfristen var 5. april 2014.

Kommunen har i høringsperioden, den 13. mars 2014, hatt møte med NVE, Multiconsult, Solem arkitektur og grunneier Fåraaunet AS. Det ble enighet om å revidere planen mht. avgrensning av hensyns-/faresone for steinsprang (kvalitetssikring) samt å trekke ny hyttebebyggelse unna område med fare for steinsprang.

Begrenset høring

Planen ble revidert og berørte parter ble tilskrevet om begrenset høring den 20.03.14. Høringsfristen var for dem utvidet til 15. april 2014.

I revidert planforslag var det gjort følgende endringer:

  • Fareområdet var redusert/kvalitetssikret i vest (berører ikke lenger BFR2).
  • Felt BFR5 var utvidet med ca. 0,5 daa i nord og § 3.1.2 var supplert med at det innen BFR5 tillates terrengbearbeiding for å bedre arealutnyttelsen og adkomst til eksisterende hytter innen BFR3. Foto av eksisterende situasjon, med påført terrengsenking var vedlagt (se fotovedlegg).
  • Søndre del av felt BFR5, som berøres av faresone for steinsprang, kan brukes til uthus/bod, ikke hytte og anneks. § 3.1.2 første ledd var supplert med: «Byggegrense mot hensynssone faresone ras- og skredfare følger hensynssonen, men uthus/boder kan tillates oppført innenfor hensynssone faresone ras- og skredfare, forutsatt at minste avstand til vegkant er 2 meter og at § 8.1 kan oppfylles». Byggegrensen i plankartets felt BFR5 forutsettes endret som nevnt ovenfor, etter høring.
  • § 3.1.2. tredje ledd (mulighet for flere hytter i felt BFR2) var tilføyd.
  • Gangveg var utvidet noe i vest.
  • § 8.1 (om faresone) var endret.


Det er mottatt følgende uttalelser:

01  Innherred Renovasjon, 06.03.14 PDF

02  Sametinget, 10.03.14 PDF

03  Kirsti Berg og Bjørn Erik Larsen, Eli A. og Kjell Dybsland, 19.03.14 PDF

04  Sigurd Ingvaldsen og Arne Ødegård, mottatt 24.03.14 PDF

05  Bjørn Ola Dragset, 24.03.14 og 06.04.14 PDF

06  Nord-Trøndelag fylkeskommune, 31.03.14 PDF

07  NVE, 02.04.13 PDF

08  Eldres Råd, 02.04.14 PDF

09  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 06.04.14 PDF

10  Kystverket Midt-Norge, 09.04.14 PDF

11  NTNU Vitenskapsmuseet, 08.04.14 PDF

12  Jarle Esekiassen, 02.04.14 PDF

Forslagsstillers oppsummering og kommentarer følger vedlagt.

I det følgende er høringsuttalelsene oppsummert og kommentert:

01  Innherred Renovasjon, 06.03.14

IR ønsker en snarlig gjennomgang av returpunkt for hytte-/fritidsrenovasjon i

Levanger kommune og da spesielt Åsen - Åsenfjord området.

Kommentar:

Det er gjennomført et slikt møte, hvor større oppsamlingspunkter er diskutert.

Fåraaunet ble ikke vurdert som et aktuelt område for dette. Bestemmelsenes mulighet for renovasjonsplassering anses dermed lite aktuell, da det kun planlegges fritidsboliger på dagens småbruk. Bestemmelsen kan likevel stå, da endelig beslutning i forhold til oppsamlingspunkter ikke er tatt.

02  Sametinget, 10.03.14

Sametinget kjenner ikke til at det er registrert automatisk freda samiske kulturminner i det omsøkte området. Sametinget har derfor ingen kulturminnefaglige merknader.

Sametinget minner likevel om det generelle aktsomhetsansvaret. Dette bør fremgå av reguleringsbestemmelsene og de foreslår følgende tekst når det gjelder dette:

«Kulturminner og aktsomhetsansvaret. Skulle det under bygge- og anleggsarbeid i marken komme fram gjenstander eller andre spor som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget og Nord-Trøndelag fylkeskommune omgående, jf. lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kml.) § 8 annet ledd. Kulturminnemyndighetene forutsetter at dette pålegg formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken.»

Alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda, eksempler gis i uttalelse.

Kommentar:

Kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes fulgt opp av tiltakshaver.

Bestemmelsenes § 9.3 er justert pba. innspill fra Sametinget og NTNU Vitenskapsmuseet.

03  Kirsti Berg og Bjørn Erik Larsen, Eli A. og Kjell Dybsland, 19.03.14

Støtter tanken om utnyttelse av uvirksomt areal, men er kritisk til omfang av fortettingen.

Området er sårbart når det gjelder:

  • Bading (det er et veldig trangt område ift. 24 hytter på Fåraaunet + 14 fra Fåra 2).
  • Båtbruk (så mange nye hytter vil gi en betydelig økning i båttrafikk i et veldig begrenset og trangt område).
  • Adkomstveg med dens bredde og beskaffenhet som totalt vil få belastning fra 38 hytter (dette er eneste naturlige område for turgåing, sykling, lek)


Foreslår følgende:

  • Plan i BFR2 reduseres fra 6 til 4 nye, tilbaketrukne hytter.
  • Plan i BFR3 reduseres fra 2 til 1 nye hytter.
  • Plan i BFR5 opprettholdes, men «4-manns-bolig» reduseres til 2 hytter.


Kommentar:

Berg og Dybsland er hjemmelshavere av hytteeiendommer lengst vest i planområdet, hvor høringsforslaget la til rette for 6 nye hyttetomter sør for og ovenfor eksisterende hyttetomter. I begrenset høring var muligheten utvidet gjennom følgende bestemmelse:

«Dersom maks antall hytter/hyttetomter ikke oppnås innen BFR5, kan antall hytter / hyttetomter økes innen BFR2, forutsatt at summen blir maks 17 hytter / hyttetomter.»

En måte å løse dette på er vist i illustrasjoner (se to siste vedlegg).

Antall hytter

Naboene antas å bli lite direkte negativt berørt av nye hyttetomter, selv om deres tomter etter gjennomføring av planen vil havne i nedkanten av nytt hyttefelt. På bakgrunn av en helhetsvurdering, som også omfatter forhold nevnt nedenfor, ser kommunen ikke grunn til å begrense maksimum antall hytteenheter i feltene.

Bading

At flere gis tydelig adgang til strandsonen vurderer kommunen som positivt, når en først åpner for mer hyttebygging nært sjøen. Dagens adkomst via privat gårdstun er ikke ideell, da friluftslovens ferdselsrett ikke gjelder på gårdsplass eller hustomt. Nå legges det til rette for en gangpassasje ned til strand, naust og småbåthavn.

Den mest attraktive del av stranda, mellom felt for naut/sjøbod og eksisterende naust, er ca. 40 m lang. Fra stranda strekker friområdet seg ca. 20-35 m oppover mot hyttefelt BFR5. Dvs. at attraktivt oppholdsareal ved stranda er på vel 1,2 daa. Hvis alle i nærområdet (fra 24+14 hytter) oppholder seg her samtidig har hver hytteenhet i utgangspunktet ca. 30 m2 til disposisjon. Dette blir tett, men burde være akseptabelt.

Friområdet ved stranda er planlagt som felles for de 24 hyttene på Fåraaunet.

I reguleringsplan for Fåra 2 (med 13 hyttetomter) er det regulert et fellesområde for lek og sport på ca. 3 daa på nedsiden av hyttefeltet, men dette har kun en smal/bratt passasje ned til fjæra, da det ved sjøen ligger en hytteeiendom. 

Båtbruk

Flere hytter kan nok medføre økt båttrafikk, men her vil planlagt fellesanlegg for inntil 25 båter styre ferdselen til ett knutepunkt, noe som er å foretrekke fremfor å spre aktiviteten utover et større område. Hvis det viser seg å være behov for det kan båttrafikk og bading søkes skilt med bøyer, se uttalelse fra Kystverket.

Adkomstveg

Innenfor aktuelt planforslag er vegen regulert med bredde 3,5 m. 

Den private vegen fra fylkesvegen til planområdet er ca. 600 m lang. Ifølge flyfoto er vegen smal (ca. 3 m bred), noe som tilsier lav fart, og at møting må tilpasses forholdene.

I reguleringsplan for Fåra 2, vedtatt i 2006, er adkomstvegen regulert som privat veg med ujevn bredde ca. 2-4 m, bortsett fra ved fylkesvegen der vegen ifølge planen forutsettes omlagt. Her måles regulert vegbredde til ca. 3 m. Avkjørsel fra fylkesvegen er ikke opparbeidet iht. gjeldende regulering, men Statens vegvesen har i en forhåndsuttalelse 19.10.2012 uttalt følgende: 

«Adkomsten inn til området fra fv. 753 (hp 01, km 5,867 venstre side) er justert slik at siktforholdene er akseptable. Statens vegvesen vil ikke motsette seg at det etableres utvidet aktivitet (flere hyttetomter, kolonihage etc.) som vist i tilsendt skisse (den viste 9+9 nye hytter). Vi forutsetter at eksisterende adkomst inn til området benyttes.»

Statens vegvesens håndbok 017 - Veileder for veg- og gateutforming omhandler ikke veger til hyttefelt, men følgende kan være aktuelt å sammenligne med:

  • For adkomstveger i boligområder med fartsgrense 30 km/t og inntil 50 boenheter i blindveg, anbefales 3,5 m vegbredde. Blindveger bør ikke være lengre enn 250 m.
  • For adkomstveger i spredt bebyggelse, med fartsgrense 50 km/t og ÅDT > 300 anbefales 4 m vegbredde. For 1-feltsveger anbefales møteplasser med ca. 250 m avstand, men aldri lengre fra hverandre enn at det er sikt fra en møteplass til den neste.


For overnevnte veger er det ikke krav til egne løsninger for gående og syklende. 

Vegen, som vil bli adkomst til 38 hytteenheter, er trolig ikke langt unna overnevnte anbefaling for offentlige veger. Hvis oppgradering iht. gjeldende plan skulle vise seg nødvendig må dette tas opp med grunneier og andre brukere.

04  Sigurd Ingvaldsen og Arne Ødegård, 24.03.14

Ved kjøp av hytteeiendommen gnr. 228 bnr. 9, i 2009, var overnevnte kjent med fylkesmannens konklusjon av 14.01.2009 hvor dispensasjon om fradeling av hyttetomt på Fåraaunet ble avslått med begrunnelse i bygge- og deleforbudet i 100-meters beltet i strandsonen. De regnet med at denne vurderingen ville skape presedens for fremtidige søknader om hyttebygging i området, og er både overrasket og imot foreslått fortetting innenfor 100 meters beltet. De mener at 19 nye fritidsenheter vil føre til en tetthet av hus og mennesker som vil gjøre området lite trivelig som rekreasjonsområde.

  • Antall fritidsboliger må reduseres.
  • Dersom forslaget mot formodning skulle bli vedtatt, må flytebrygge være en del av infrastrukturen som ferdigstilles før godkjenning. I motsatt fall vil det kunne føre til kaos i strandområdet med båter på svai i den lille bukta.
  • Tinglyste rettigheter tilknyttet deres eiendom må ivaretas i detaljreguleringen.


Kommentar:

Nevnte sak (2007/3849) gjaldt søknad om fradeling av hyttetomt øst for 228/9, omtrent der planforslaget nå legger til rette for en hyttetomt (øst i felt BFR3). I aktuell sak hadde Fylkesmannens Miljøvernavdeling motsatt seg at det gis dispensasjon, og da ble det under klagebehandlingen ansett at det ikke forelå tilstrekkelig særlige grunner for å gi dispensasjon. 

Gjennom aktuell detaljregulering for et større område, er det foreslått løsninger som hensyntar de forhold som skal vektlegges ved utbygging i 100-meters beltet. Kommunen ser følgelig ikke grunn til å redusere maks antall nye hytteenheter.  

Kommunen ser ikke grunn til å kreve at båtanlegget anlegges før nye hytter tas i bruk, selv om en tidlig etablering kan ha sine fordeler. Forslagsstiller mener fortsatt at det ikke er behov for å tidfeste dette, men vil som alternativ kunne tilrå følgende ny setning i § 10.2: «Brygge og flytebrygge skal være etablert før det gis brukstillatelse til mer enn 10 nye hytter.» Bestemmelsen er revidert i samsvar med dette.

Når det gjelder tinglyste rettigheter sier eldre skjøte for 228/9 bl.a. følgende:

«Kjøperen har rett til å ta vann i selgerens brønn, eller fra annen kilde på selgerens eiendom. Kjøperen har rett til å benytte bil på selgerens gårdsveg fram til hytte, og til å parkere på gårdsplassen etter anvisning av selger. … Kjøperen har rett til adkomst til strand vest for gården over selgerens eiendom, til å oppholde seg på stranden, og til å ha båtfeste.» 

Kommunen anser evt. tinglyste rettigheter som privatrettslig mellom partene, og disse må bli enige om evt. videreføring av disse avtalene.

Ifølge planbeskrivelsen vil planområdet få vann fra offentlig vannverk eller via privat brønn (grunnvann) og avløp forutsettes løst via privat godkjent avløpsløsning.

Kommunen anser videre at adkomst til strand, opphold her og mulighet for båtfeste kan løses innenfor foreslått friområde og småbåthavn. Videre har forslagsstiller kommentert at alle tinglyste rettigheter vil bli ivaretatt gjennom den foreslåtte utbyggingen, blant annet ved etablering av felles parkeringsplass og småbåthavn.

05     Bjørn Ola Dragset, 24.03.14 og 06.04.14

  • Kan fortsatt vanskelig akseptere at det etableres tiltak innenfor100-metersbeltet. Viser til at settefylkesmannen i Nordland den 14.01.09 ga endelig avslag på søknad om ny hyttebebyggelse i området.
  • Har forståelse for at bebyggelse på gårdstunet bør erstattes med nye bygg, men mener foreslåtte tiltak i BFR3 (+ BFR2 og BFR5) gir en vesentlig forringelse av området.
  • 19 nye fritidsenheter er en økning på ca. 380 % ift. dagens situasjon. Kan ikke se at det er prosjektert kompenserende tiltak med tanke på økt trafikk, verken på den private hyttevegen fra RV753 til eiendommene, eller på den mangedoblete belastningen i strandsonen eller på sjøen. Antall hytter må reduseres betraktelig.
  • Viser til kjøpekontrakt og skjøte for 228/8, hvor det i 1964 er kjøpt rettigheter som bilveg helt fram til «Furuhaugen», drikkevann (borehullplassering bestemt av tidligere grunneier), bade-, båt- og naustrett. Kan ikke se at disse rettighetene er hensyntatt i planforslaget.
  • Foreslåtte tiltak fjerner dagens adkomst til vår hytte. Kan ikke se at det er foreslått kompenserende tiltak i form av ny, alternativ adkomst.
  • Foreslåtte tiltak berører privat brønn som har vært i drift i mange år. Kan vanskelig akseptere å miste vanntilkomst.


Kommentar:

Gjennom en detaljregulering kan det vurderes å tillate utbygging i 100-meter beltet langs sjøen, uavhengig av tidligere avslag på dispensasjonssøknader. En fordel med en detaljregulering er at en får vurdert arealbruken i en større sammenheng, og her er de forhold som skal hensyntas ved bygging i 100-meters beltet langs sjøen vurdert.

Kommunen ser ikke grunn til å redusere maks antall nye hytteenheter.  

Belastning på adkomstveg, strandsone og sjø, se vår kommentar til uttalelse nr. 03. 

Når det gjelder eldre kjøpekontrakt og skjøte for 228/8, hvor flere rettigheter nevnes, så blir evt. videreføring av dette privatrettslig mellom partene.

I dag er det ikke bilveg helt fram til 228/8 med bruksnavn «Furuhaugen». Eksisterende kjøreveg, som passerer like nedenfor høydedraget hytta står på, foreslås endret til gang- og sykkelveg, slik at parkering vil bli henvist til planlagt felles parkeringsplass.

Innenfor BFR5 kan det bli behov for terrengbearbeiding for å bedre arealutnyttelsen og adkomst til eksisterende hytter innen BFR3. Dette er hensyntatt i bestemmelsenes § 3.1.2. Vedlegg/foto av eksisterende situasjon, viser hvor terrenget var tenkt senket.

Ny illustrasjonsplan rev. 17.03.14 viser i større grad bevaring av terreng. Endelig løsning må gå fram av illustrasjonsplan som vedlegges byggesøknad (§ 3.1.3 ). Før søknaden sendes til kommunen skal det gjennomføres nabovarsel iht. plan- og bygningslovens § 21-3.

Bade-, båt- og naustrett kan løses innenfor regulert friområde og småbåthavn. 

Vannforsyning/drikkevann: Se vår kommenter til uttalelse nr. 04.

06  Nord-Trøndelag fylkeskommune, 31.03.14

I bestemmelsenes § 8.1 Faresone; ras- og skredfare må konkrete krav komme tydelig fram, ikke bare som henvisning til notat, rapport og anbefalinger.

For felt BFR2 og BFR5, hvor tomtedeling ikke er vist, må det kreves en situasjonsplan med avklaring av plassering av bebyggelsen, atkomst og tomtegrenser før nye tiltak tillates innenfor områdene.

På de tre nye tomtene i BFR3 blir konkret plassering av bebyggelse viktig for å unngå silhuettvirkning. Planen kan bidra til å styre dette ved å legge inn byggegrense på hver enkelt tomt. Det vil gi større forutsigbarhet for framtidige tomtekjøpere.

For BFR5 mener vi fortsatt at redusert antall enheter i dette området bedre vil kunne opprettholde åpenheten i landskapet og gjøre området mer attraktivt. BFR5 er utvidet noe mot nord og øst, likevel er byggbart areal til fritidsbebyggelse redusert.

Parsellhage omfatter 2,8 da av dagens ca. 8 da dyrka jord. Areal til parsellhage kan med fordel utvides for bedre å oppfylle intensjonen med planarbeidet. 

Av hensyn til drift og transport bør byggegrense mot veg i BFR5 økes til min. 4 m også for uthus/boder. For å sikre god tilgjengelighet bør inntegnet gangveg videreføres langs eller gjennom BFR5 fram til friområde med naust m.v.

Reguleringsbestemmelsene åpner for to ulike takformer og med vid avgrensing av takvinkel. For å oppnå mer helhetlig utforming og en fellesnevner i feltet anbefales at felt av denne størrelsen får krav om lik takform og takvinkel innen feltet.

Det må legges vekt på å gjøre bestemmelsene til planen mer kortfattet og tydelige for å lette forståelse og bruk av plan og bestemmelser i ettertid.

Stiller spørsmål ved om det kan gis bestemmelse om hastighet for båttrafikk.

Kulturvernfaglig vurdering:

I en undersøkelse den 11.11.2013, som besto av overflateregistrering og maskinell sjakting, kom det ikke frem noen konflikt med automatisk fredete kulturminner fra tiden før 1537 i planområdet. Slike er heller ikke kjent fra tidligere.

Det minnes likevel om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet.

Kommentar:

§ 8.1 viser til gjeldende sikkerhetskrav, og NVE har akseptert dette.

Forbud mot hytte/anneks i fareområdet er tilføyd.

I bestemmelsenes § 3.1.3 er det et generelt krav om illustrasjonsplan for arealer i det enkelte hyttefelt. Denne er bl.a. supplert med bebyggelse og tomtegrenser.

Evt. justering av byggegrenser for å sikre at en unngår silhuettvirkning, krever nærmere kartfesting av terreng. Dette er ikke gjort. I § 3.1.2 går det fram at: «Hyttene skal plasseres i terrenget slik at silhuettvirkning sett fra sjøen blir redusert mest mulig.»

I begrenset høring var BFR5 økt med 0,5 daa i nord, mens det som ikke kan bebygges med hytter (kun uthus/boder) i sør utgjør ca. 1 daa. Samtidig var det tilføyd følgende bestemmelse: «Dersom maks antall hytter/hyttetomter ikke oppnås innen BFR5, kan antall hytter / hyttetomter økes innen BFR2, forutsatt at summen blir maks 17 hytter / hyttetomter.» Det er altså ikke gitt at det er mulig med 10 hytter i felt BFR5.

Kommunen ser ikke grunn til å redusere maks antall hytteenheter i feltet, selv om revidert illustrasjonsplan viser at det er mulig å få til 9 hytteenheter i BFR5 og 7 nye + 1 eksisterende i BFR2. Dette viser kun en måte å organisere feltene på.

Parsellhager er endret til landbruksformål iht. anbefaling fra fylkesmannens landbruksavdeling. Arealet er ikke utvidet på bekostning av andre formål.

I begrenset høring uttalte kommunen at byggegrensen i plankartets felt BFR5 skal endres i samsvar med bestemmelsenes § 3.1.2. Kommunen mener å ha funnet en bedre løsning ved å vise byggegrense 4 m mot veg, og gi bestemmelse om at hytte/anneks ikke tillates innenfor fareområdet. Da opprettholder en både nødvendig byggegrense mot sjø for uthus/bod samt byggegrense mot veg.

Gangvegen er ikke videreført langs eller gjennom BFR5, da dette vil kunne vanskeliggjøre en tunløsning. Forslagsstiller har vist til at evt. tilrettelegging av sti kan vurderes i situasjonsplan. Det er for øvrig lagt til rette for en passasje ned til sjøen, mellom område for naust/sjøbod og felt BFR5.

Forslagsstiller kan akseptere at det innen hvert delfelt skal være mest mulig ens takvinkel, men mener det ikke bør fastsettes krav om lik takvinkel for hele planområdet. Kommunen har erfart at evt. bestemmelse om «mest mulig ens takvinkel i hvert felt» vil være uklar og følgelig vanskelig å følge opp. Foreslått variasjon i takvinkel på 10-30 grader er ikke så stor, og skråtaksformene saltak og pulttak bør kunne gå godt sammen. Det er også gitt bestemmelse om at ny fritidsbebyggelse skal ha hovedmøneretning og lengderetning parallelt med høydekotene. Bestemmelsene er ikke endret mht. overnevnte.

Å gjøre bestemmelsene mer kortfattet og tydelige er et poeng, men kommunen har valgt å være forsiktig med endringer etter høring.

Hastighet for båttrafikk er tatt ut, se vår kommentar til Kystverket.

Kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes fulgt opp av tiltakshaver.

Bestemmelsenes § 9.3 er endret iht. innspill fra Sametinget og NTNU Vitenskapsmuseet. 

07  NVE, 02.04.13

Kommentarer til revidert planforslag:

NVE anser at den dialogen som planforslaget har vært gjenstand for både under utarbeidelsen av detaljreguleringen og i etterkant av det offentlige ettersynet, har bidratt til å utvikle et planfaglig godt produkt som etter vårt syn vil ivareta hensynet til skredfare i området og bidra til oppfyllelse av TEK10s kap.7 / PBLs § 28-1 om sikker byggegrunn mot naturfare. NVE har på bakgrunn av ovennevnte ingen innvendinger/merknader.

Kommentar:

Uttalelsen tas til orientering. Forbud mot hytte/anneks i fareområdet er tilføyd, se vår kommentar til fylkeskommunen vedrørende byggegrenser.

08  Eldres Råd, 02.04.14

Eldres råd deler rådmannens betenkning ift. å tillate fritidsbebyggelse i fareområde for steinsprang, men har for øvrig ingen merknader til saken.

Kommentar:

Uttalelsen tas til orientering. Hytter og anneks tillates ikke i fareområdet.

09  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 06.04.14

Landbruksavdelingen viser til at dyrka jord er foreslått som bebyggelse og anlegg, parsellhage. Landbruksavdelingen har ved tilsvarende saker vært prinsippfast på at fritidsbebyggelse ikke er noen samfunnsinteresse av stor vekt, og at slik bebyggelse dermed ikke kan legges på dyrka jord. En har imidlertid ved noen saker akseptert at mindre parseller dyrka jorda kan nyttes til parsellhager, under forutsetning av at området reguleres til landbruksformål (LNFR). Dette på bakgrunn av at området fortsatt skal nyttes til dyrking, arealet er med det ikke omdisponert til fritidsformål, og arealet registreres med det ikke som omdisponert/nedbygd. Det ligger imidlertid da en forutsetning om at jorda i en slik sammenheng fortsatt vil være en del av gårdens ressursgrunnlag, men med en aksept om at det er flere som driver/dyrker jorda. Landbruksavdelingen tilrår sterkt at parsellhagene reguleres til landbruksformål (LNFR).

Miljøvernavdelingen opprettholder sitt standpunkt om at det tradisjonelle naustet er en bygningstype som ikke er tilpasset dagens fritidsbåter og bruk, og tilrår at dette formålet tas ut av planen og at området tilrettelegges som friområde. Det vil være i tråd med og styrke de intensjoner tiltakshaver har lagt fram i flere sammenhenger om å utvikle området til friluftsliv og rekreasjon, også for allmennheten.

Kommunalavdelingens innspill til plankart og planbestemmelser:

  • Til § 3.1.2: Det framgår at byggegrense mot hensynssone faresone ras- og skredfare følger hensynssonen, men dette framgår ikke av reguleringskartet.
  • Til § 7.1: Det er uklart om det er adgang til å regulere hastigheten til sjøs i en reguleringsplan, dette må i så fall ha sammenheng med formålet og være nødvendig for å sikre formålet med planen. 


Kommentar:

Departementets spørsmål og svar vedrørende tema parsellhage:

Spørsmål: Hvilket reguleringsformål er riktig å bruke i et område med dyrket mark som skal brukes til kolonihage uten hytter, dvs. kun parseller til dyrkning. Kan dette reguleres til ordinært landbruk? 

Svar: Dersom et areal skal omfattes av arealformålet landbruk kreves det at aktiviteten/tiltaket er en del av landbruksproduksjon og at denne er relatert til gårdens egen produksjon og ressursgrunnlag. Området bør vurderes å regulere til parsellhager (SOSI kode 1630), heller enn kolonihager, fordi det vanlige er at kolonihager også er bebygd, i motsetning til parsellhager.

I høringsforslag var parsellhage valgt framfor kolonihage, iht. overnevnte anbefaling. Parsellhage hører for øvrig innunder Bebyggelse og anlegg - Uteoppholdsareal, i likhet med formål som lekeplass, gårdsplass og annet uteoppholdsareal. Da parsellhagene ifølge høringsforslaget var tenkt benyttet av hytteeierne i området ville bruken blitt mer fritidsrelatert enn ordinær landbruksdrift, og ikke nødvendigvis en del av gårdens ressursgrunnlag. Innenfor 228/2 er det riktignok ikke satt av plass til nytt våningshus, og det som blir igjen av «småbruket» etter gjennomføring av planen er utmark/skog samt arealer som ikke fradeles til privat eller felles bruk. Kommunen finner videre at jordlovas driveplikt ikke gjelder når arealet er lagt ut til annet formål enn landbruk. I dialog med tiltakshaver er parsellhage endret til landbruksformål, men med omtrent samme innhold. Bestemmelse om fordeling av ansvar og driveplikt anses ikke nødvendig.  

Kommunen har forståelse for innspillet ang. naust/sjøboder, men mener dette kan fungere som lager av utstyr knyttet til båtbruk og evt. bading/friluftsliv i sjø/strandsone.

En hytteeier mener å ha naustrett og en annen mener å ha rett til båtfeste. Dette er privatrettslig. Forslagsstiller mener at det vil være behov for naust som gir mulighet for lagring av små robåter, fiskeutstyr m.m. og tilrår at formålet opprettholdes.

Formålet er beholdt.

§ 3.1.2: Teksten var gitt for å forklare noe som ikke var mulig å se av plankartet.

Teksten er nå tatt ut, se vår kommentar til fylkeskommunen vedrørende byggegrenser.

§ 7.1: Se vår kommentar til Kystverket.

10  Kystverket Midt-Norge, 09.04.14

Kystverket har tidligere gitt innspill ved planoppstart vedrørende utfordringer med bading og flytebrygger/båtferdsel i nærområdet.

Kystverket gjør oppmerksom på at fartsbegrensning (5 knop) i sjø ikke er en bestemmelse etter plan- og bygningsloven. Reguleringsplaner er ikke verktøy for båtførere/navigatører. Følgende må tas ut av reguleringsplanbestemmelsen § 7.1:

Sjøloven sier hvordan båtfører/navigatør skal forholde seg til fysisk badende personer, uansett hvor det bades, og ikke til en bestemt badeplass. Det vil således ikke være en fartsgrense på 5 knop. En fartsbegrensning som avbøtende tiltak avgjøres i form av egen kommunal fartsforskrift (Hfl) som skal godkjennes av Kystverket. Da også med krav om farvannsskilt og korrekt plassering av slike for gyldighetsområdet.

Forbud mot ferdsel som også er nevnt i samme reguleringsbestemmelse § 7.1 får heller ikke anvendelse så lenge området ikke skal ha godkjente badebøyer. Alternativet er godkjent plassering og bruk av IALA-badebøyer, som krever godkjenning etter Havne- og farvannsloven.

Reguleringsbestemmelse § 7.2 siste setning må av samme grunn tas bort: 

Nest siste setning i samme paragraf (§ 7.2) er heller ingen bestemmelse med gyldighet på sjø, har ingen betydning på sjø og bør fjernes.

Kommentar:

§ 7.1 nest siste ledd og § 7.2 siste ledd er tatt ut.

11  NTNU Vitenskapsmuseet, 08.04.14

NTNU Vitenskapsmuseet har i forbindelse med en tidligere sak i 2006 (2006/ 10788) befart deler av sjøområdet som omfattes av Detaljregulering for Fåraaunet Åsenfjord. Det ble den gang ikke påvist kulturminner under vann. Med bakgrunn i disse tidligere undersøkelsene er det vår vurdering at tiltakene omtalt i ovennevnte reguleringsplan ikke medfører slik fare for konflikt med eventuelle kulturminner under vann at det vil være nødvendig med en marinarkeologisk undersøkelse av reguleringsområdet.

Vi har dermed ingen anmerkninger til reguleringsplanen slik den foreligger, men minner om meldeplikten. Dette innebærer at dersom det under arbeidet oppdages kulturhistorisk materiale som kan være vernet eller fredet etter loven (keramikk, glass, vrakdeler, etc eldre enn 100 år), må arbeidet straks stanses og NTNU Vitenskapsmuseet varsles, jfr. kml § l4 tredje ledd. Tiltakshaver plikter å underrette den som skal utføre arbeidene om dette, men står også selv ansvarlig for at det blir overholdt.

NTNU ber derfor om at følgende tas med i reguleringsbestemmelsene: «Dersom det under arbeid i planområdet påtreffes kulturminner under vann vernet iht. kml §14 eller § 4, skal arbeidet straks stanses, og NTNU Vitenskapsmuseet varsles omgående».

Kommentar:

§ 9.3 er supplert iht. innspill både fra Sametinget og NTNU Vitenskapsmuseet.

12  Jarle Esekiassen, 02.04.14

  • Ønsker tomt på 15 x 40 m til eksisterende hytte ved berget, som i dag ikke er tinglyst.
  • Er imot at det bygges i 100-metersbeltet. Viser til at en søster ikke fikk byggetillatelse på eiendommen, mindre enn 100 m fra sjøen.
  • En søster har lyst til å kjøpe stua på eiendommen.


Kommentar:

Eksisterende hytte på ca. 13 m2 BRA, og som ligger på eiendommen 228/2 som nå eies av Fåraaunet AS, er i planen forutsatt fjernet. Hytten ligger innenfor registrert fareområde for steinsprang og like inntil planlagt ny kjøreveg f_V.

Hyttetomt omkring denne hytten imøtekommes ikke.

Esekiassen er tidligere grunneier av 228/2, og ble tilskrevet fordi han i matrikkelen står oppført som ikke tinglyst fester av 228/2/1, hvor det står et naust. Dette naustet står innenfor foreslått friområde ved sjøen, og planforslaget sier følgende:

«Eksisterende sjøbod innen område FO2 tillates restaurert og tilrettelagt som en del av allmennhetens bruk av strandsonen.». Ikke tinglyst feste er privatrettslig mellom partene.

Gjennom en detaljregulering kan det vurderes å tillate utbygging i 100-meter beltet langs sjøen, uavhengig av tidligere avslag på dispensasjonssøknader. En fordel med en detaljregulering er at en får vurdert arealbruken i en større sammenheng, og her er de hensyn som skal vektlegges ved utbygging i 100-meters beltet langs sjø vurdert.

Stua på 228/2, på tunet, forutsettes også fjernet, for å gi plass til flere nye hytter.

Å la bygningen stå her vil være i strid med planen.

Endringer av planen etter begrenset høring

I dialog med forslagsstiller er det gjort følgende endringer etter siste høring:

(Endringer mellom offentlig ettersyn og siste høring er omtalt under saksopplysninger).

Planbeskrivelse

Oppdatert iht. endringer av planen.

Plankart

  • Parsellhage er endret til landbruksformål (L2).
  • Byggegrense mot veg er endret til 4 m i felt BFR5 og S.


Reguleringsbestemmelser

Endringer etter begrenset høring er vist med rød tekst i vedlagte bestemmelser.

  • § 3.1.2 andre setning er tatt ut (tillatelse til uthus/boder i faresone).
  • § 3.1.2 nest siste ledd er tilføyd (forbud mot hytte/anneks i faresone).
  • § 3.1.3 om illustrasjonsplan er supplert med tomtegrenser og bebyggelse.
  • § 3.1.3 siste setning er tilføyd (om stiadkomst).
  • § 3.3: Parsellhage er tatt ut.
  • § 6: Landbruksformål (L2) er tilføyd.
  • § 7.1: Nest siste ledd er tatt ut (hastighet for båttrafikk).
  • § 7.2: Siste ledd er tatt ut (om båtferdsel og hastighet for båttrafikk).
  • § 8: Siste setning er tilføyd (forbud mot hytte/anneks i faresone).
  • § 9.3 om kulturminner er endret iht. innspill.
  • § 10.2 siste setning er tilføyd (rekkefølgebestemmelse bryggeanlegg).


Illustrasjoner

Det er mottatt reviderte illustrasjoner som viser at det kan bygges 9 hytteenheter i BFR5 og 7 nye + 1 eksisterende innen BFR2. For BFR2 er det lagt til grunn at hyttene plasseres minimum 4 meter fra aktuell nabogrense.

Vurdering:

Det er mottatt innspill fra 12 høringsparter.

Uttalelse fra Innherred Renovasjon, NVE og Eldres Råd er nærmest tatt til orientering.

Råd fra Sametinget, NTNU Vitenskapsmuseet, Kystverket samt fylkesmannens landbruksavdeling og kommunalavdeling er søkt imøtekommet ved justering av planen.

Innspill som ikke er imøtekommet er redegjort for i saken. Rådet fra fylkesmannens miljøvernavdeling, om å endre naustformålet til friområde, er ikke imøtekommet. Det samme gjelder fylkeskommunens råd om enhetlig takform og takvinkel i felt, større område for parsellhager, sti gjennom BFR5, færre enheter i felt FBR5. Hytteeieres innvendinger til omfanget av fortettingen er ikke imøtekommet. Heller ikke innspill fra tidligere grunneier er imøtekommet. Maksimalt antall hytter er angitt, men evt. færre enheter særlig i felt BFR2 og BFR5 kan gjøre området mer attraktivt. Dette vil være mulig innenfor planens rammer, da det bortsett fra størrelse på hyttetomt ikke er gitt noe minimum utnyttingsgrad eller minimum antall hytteenheter/tomter pr. felt. Siden første gangs behandling er mulighet for hytte/anneks i fareområde for steinsprang tatt ut, og fareområdet er kvalitetssikret.

Kommunen har i planprosessen ikke krevd dokumentasjon som sikrer nye hyttetomter adkomst via privat veg, da dette anses privatrettslig.

Rådmannen tilrår at revidert planforslag vedtas.

Til toppen av siden 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 19.02.2014

Saksordfører:

Alf Magnar Reberg, SP

Forslag i møte:

Ingen.

Avstemning:

Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. 

VEDTAK:

Det gjøres følgende endringer av planen:

  • Manglende samsvar mellom plankart og bestemmelser mht. sjøboder/naust rettes.
  • § 8.1 suppleres mht. siste geologiske vurdering.
  • For hytter med pulttak må det angis maks gesimshøyde.


Forslag til detaljregulering for Fåraaunet, revidert 05.02.2014, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10

Protokolltilførsel fra AP:

Arbeiderpartiet har i utgangspunktet en restriktiv holdning i forhold til bygging innenfor 100-metersbeltet. 

Til toppen av siden 

Rådmannens forslag til vedtak:

Det gjøres følgende endringer av planen:

  • Manglende samsvar mellom plankart og bestemmelser mht. sjøboder/naust rettes.
  • § 8.1 suppleres mht. siste geologiske vurdering.
  • For hytter med pulttak må det angis maks gesimshøyde.


Forslag til detaljregulering for Fåraaunet, revidert 05.02.2014, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.  

Vedlegg:

1

Planbeskrivelse revidert 05.02.2014 PDF
 

2

13027_140205 Plankart PDF -  JPG
 

3

13027-140205 Planbestemmelser PDF
 

4

13027_131205 ROS-analyse PDF
 

5

13027_131218 Skisse bebyggelse PDF
 

6

13027-130404 Oversiktskart  PDF - JPG
 

7

13027-131218 Illustrasjon hyttetun PDF - JPG
 

8

Detaljregulering av Fåraaunet, foto PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Planforslaget er utarbeidet av Solem Arkitektur AS for grunneierne av gnr. 228 bnr. 2; Ragnhild Eggen Viken og Jonas Viken. 

Hensikten med planforslaget er å legge til rette for et attraktivt og særpreget område der

bærekraftig utnyttelse av ressursene skal være overordnet. Planen legger til rette for fritidsbebyggelse ved fortetting med 9 nye hyttetomter og ved å erstatte eksisterende tunbebyggelse med ny fritidsbebyggelse (frittstående bygninger eller sammenbygd) med 10 enheter. Planen omfatter også naust/sjøboder, parsellhage, veg, gangveg, parkering, friområder, landbruk, småthavn med flytebrygge og friluftsområder i sjø.  

Forholdet til KU-forskriften

Planen har utløst krav om konsekvensutredning iht. pbl § 4-2 andre ledd og iht. forskrift om konsekvensutredninger §§ 3 b), d) og 4 d). Det vil si at dette er en detaljregulering av et hytteområde som innebærer endringer ift. gjeldende kommuneplan, og som er i konflikt med statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen, Flere kriterier i § 4 kan være aktuelle: § 4 b) pga. lokalt viktig bløtbunnområde, § 4 h) pga. fare for steinsprang.

Planprogram for detaljregulering med konsekvensutredning ble fastsatt av Levanger kommunestyre 25. september 2013, sak 33/13. Det ble samtidig tilføyd en protokolltilførsel fra AP: «Arbeiderpartiet har i utgangspunktet en restriktiv holdning i forhold til bygging innenfor 100-metersbeltet.»

Planområdet

Planområdet er på ca. 109,3 daa og ligger ved Leangsfjorden, innerst i Åsenfjorden. Planområdet omfatter gnr. 228, bnr. 2 som er på ca. 80 daa og består av 7,8 daa dyrka jord, 63,5 daa skog og ca. 9 daa anna areal. Dyrkamarka har i senere år tidvis vært beitet av hester. Planområdet omfatter også eksisterende hytter og tilliggende sjøareal. Eksisterende bebyggelse består av 5 fritidsboliger med egne parseller (tomter) samt hovedbruket med 3 bygninger på tunet, naust ved sjøen og et mindre bygg vest i planområdet.

Planstatus

Planområdet omfattes av kommuneplanens arealdel, vedtatt 13.04.2011. Området er i denne planen avsatt som landbruk-, natur- og friluftsformål samt reindrift.

Kommuneplanens arealdel har bestemmelser og retningslinjer som gir føringer for planarbeidet, blant annet om estetikk/landskapstilpassing, parkering, størrelser på fritidsbebyggelse og naust.

I nordøst grenser planområdet til reguleringsplan Faara II, vedtatt 18.10.2006.

Planforslaget

Generelt

Området foreslås regulert til fritidsbebyggelse, naust/sjøbod, parsellhage, felles adkomstveg, gangveg, parkering, friområder, landbruk, småbåthavn, friluftsområder i sjø samt hensynsone faresone ras- og skredfare. 

Fritidsbebyggelsen

Planforslaget legger til rette for 19 nye hytter, delvis plassert innimellom eksisterende hytter og delvis som felt inntil eksisterende tomter. Eksisterende tun med eldre, til dels falleferdig bebyggelse, erstattes med ny og mer kompakt fritidsbebyggelse. Bebyggelsen kan være frittstående bygninger eller sammenbygd bebyggelse, totalt 10 enheter. Det er utarbeidet illustrasjon over mulig etablering i hyttetunet som viser 2 mindre hytter, 4 mellomstore hytter og en større toetasjes hytte med 4 boenheter. Planlagte tomtegrenser er ikke vist i noen felt, men det er krav om samlet illustrasjonsplan (§ 3.1.3). Det er også gitt bestemmelser om antall nye hyttetomter og maks tomtestørrelse på 1,5 daa.

Som nevnt over foreslås det variert størrelse på selve hyttene. I felt BFR1-4 kan hyttene være maks 90 m² BYA. I felt BFR5 kan hyttene være maks 80 m2 BYA, bortsett fra en bygning med inntil 4 boenheter som kan ha maks 320 m2 BYA.

Største mønehøyde varierer fra 5,5 m til 8,0 m for bygget med inntil fire hytteenheter. Pilar-/grunnmurshøyde varierer med områdene. Alle hytter skal ha saltak eller pulttak med takvinkel mellom 10º og 30º. Fritidsbebyggelsen skal ha matt og mørk fargebruk.

Hyttene skal plasseres i terrenget slik at silhuettvirkning sett fra sjøen reduseres mest mulig. Dette vil gjelde tre nye hytter i felt BFR3.

Det er også gitt bestemmelser om uthus/anneks (30 m2 BYA) og terrasser (30 m2 BYA), men for felt BFR5 er terrasser ikke nevnt. Her tillates ikke større grunnmurshøyde enn 0,5 m. I felt BFR5 kan tre eller flere hyttetomter ha felles uthus på maks 80 m² BYA.

Utbygger ønsker at BFR5 bygges ut under ett både for å redusere perioden med utbygging og få en bebyggelse som gis et harmonisk og likt uttrykk.

Utbyggingen av de andre hyttetomtene vil i større grad kunne skje enkeltvis.

Naust/sjøbod

Det forslås mulighet for 10 sjøboder, med maks bebygd areal (BYA) pr. bod på 25 m², maksimum mønehøgde 3,0 meter og takvinkelen skal være mellom 20º og 30º.

Biladkomst og gang-/sykkelveg

Planområdet har adkomst via eksisterende privat veg fra fylkesveg 753. Det er god adkomst til etablerte hyttetomter, men ikke bilveg helt fram til eksisterende tomter i felt BFR3. Det er i senere år etablert biladkomst nesten fram til eksisterende hyttetomter i felt BFR1 og 2. 

Det opparbeides kjørbar adkomst fra parkeringsplassen langs ytterkant av dyrkajorda mot vest og sørover mot sjøen og videre til ny og eksisterende fritidsbebyggelse lengst mot sørvest. Eksisterende adkomst til tunet foreslås som gangveg og vil gi adkomst til eksisterende fritidsbebyggelse og nye hytter innenfor de samme fortettingsområdene.

Ny veg legges i naturlig trase med utgangspunkt i dagens sti eller traktorveg. Vegen opparbeides med grus og smal breddeprofil inntil 3,5 meter. Det er ikke planlagt møteplasser, men parkeringsplasser og avkjøringer kan benyttes om det er nødvendig.

Parkering

Det foreslås en større felles parkeringsplass øst i planområdet, ca. 200 meter fra strandsonen. Denne blir felles for BFR3-5 samt for besøkende til bade- og friluftsområdet. For å ivareta parkeringsbehovet for eksisterende og nye hytter lengst vest i planområdet er det foreslått en felles parkeringsplass med 8 plasser inntil BFR2. Disse parkeringsplassene vil også kunne benyttes som snuplass.

Parkeringsbehovet for hver hyttetomt er vurdert til 1,0 biloppstillingsplass pr. hytteenhet. Parkeringsbehovet for besøkende og brukere av fritidsområdene er anslått til 10 biloppstillingsplasser, hvorav minimum 2 for bevegelseshemmede. Dvs. at den største parkeringsplassen bør ha minst 26 plasser, pluss plass til evt. renovasjon.

Småbåthavn og friluftsområder i sjø

Det foreslås areal for småbåthavn for hyttetomtene i planområdet. Det kan etableres brygge og flytebrygge med plass for inntil 25 småbåter inklusiv gjesteplasser. Bryggene skal utføres og merkes slik at de er godt synlig ved alle værforhold både på natt- og dagtid. Ved at all fortøyning av fartøyer skal foregå ved det flytende kaianlegget vil en unngå at dagens bruk av båter på svai opptar store deler av sjøområdet.

Flytebrygga skal gi anledning til midlertidig fortøyning for gjestende båter og utformes slik at det tas hensyn til aktivitet i friområdene (antar det menes friluftsområde i sjø).

Båthavna skal ivareta fortøyning av båter sommerstid. På grunn av isforhold bør den utformes slik at den ikke blir ødelagt, eventuelt kan trekkes opp på land om vinteren. Sistnevnte vil kreve at det er lagringsplass på den landfaste brygga som må etableres.

Vinterstid vil småbåter (robåter) kunne lagres i sjøbodene, men større båter må ha lagerplass utenfor planområdet.

Det er ikke foreslått eget areal for bading, men dette vil i hovedsak skje i friluftsområdet i sjø VFR2, som er knyttet til den del av strandsonen som har best forhold for badende. Her skal båttrafikk unngås. Høyeste tillatte hastighet for båttrafikk er 5 knop. Utfordringer knyttet til ulike brukere og utforming av flytebryggen er omtalt i planbeskrivelsen og nevnt i bestemmelsenes § 7.1.

Friområder, lek og uteopphold

Planområdet er ikke aktivt brukt av barn eller unge i daglig aktivitet og fritidsutøvelse. Bruk av området og særlig strandsonen skjer sammen med voksne i hovedsak i forbindelse med anløp av fritidsbåter.

Planforslaget har ikke arealformål spesielt rettet mot barn og unge, men friområdet/ strandsonen vest for felt BFR5 kan egne seg for opphold og aktiviteter for alle aldersgrupper. Området ned mot strandsonen ønskes opparbeidet, bl.a. med sitteplasser, bålplass m.m. Eksisterende sjøbod vil være et viktig element i tilretteleggingen.

Mellom areal for naust/sjøboder og hyttefelt BFR5 er det satt av plass for adkomst til strandsonen. Vedlagte illustrasjon av hyttetun viser hvordan dette kan løses.

Universell utforming

Dette begrepet er ikke brukt i bestemmelsene, men i § 4.2 er det krav om minst 2 gjesteparkeringsplasser for bevegelseshemmede. Det er ingen offentlige områder i planen.

For fritidsbolig med kun en boenhet er det ikke samme krav om tilgjengelighet som for en bolig (TEK10 § 1-2 andre ledd). Her er det imidlertid mulighet for ett bygg med 4 boenheter. Kravene i TEK10 må følges.

Risiko- og sårbarhetsanalyse

Vedlagte ROS-analyse viser at skred og ras, tidevannsflom og konsekvenser for friluftsområdet i sjø er forhold som må gis ekstra vurdering i forbindelse med gjennomføring av tiltak. Forhold vedrørende skred og masseras ivaretas i egen rapport utarbeidet av Multiconsult AS. Forhold vedrørende tidevannsflom ivaretas gjennom fastsettelse av byggegrenser, mens konsekvenser for bruk av friluftsområdet i sjø er vurderte under pkt. 7.5 og 7.7 i planbeskrivelsen.

En del forhold som naturlig hører med i ROS er omtalt som egne tema i planbeskrivelsen. Her har vi samlet det som anses relevant ift ROS:

Skred og ras

Multiconsult AS har gjennomført befaring i området sør for planlagt fritidsbebyggelse. Området oppfattes som skredfarlig med tanke på steinskred og vil slik det fremstår i dag ikke tilfredsstille kravene i Plan- og bygningsloven med hensyn til sikkerhet. Det vil kreve bergsikring i form av rensk og evt. bolting av løst berg i området sør for planlagt bebyggelse i faresonen.

Multiconsult AS vurderer at området vil kunne oppfylle krav i PBL for fritidsboliger, gitt at tiltak i form av bergsikring blir gjennomført. Det anbefales deretter gjennomført befaring av fagkyndig personell i det aktuelle området med hensyn til berg og bergsikring med 5 års intervall.

Multiconsult har også utført en RocFall-analyse som viser simulert steinsprang fra fjellsiden sør for utbyggingsområdet. Dette har resultert i at grense for sikringssone er bedre fastlagt. Etablering av bygninger i hensynssonen vil i henhold til kravene i plan- og bygningsloven kreve tiltak i form av bergsikring i skråningen sør for planlagt utbyggingsområde. Multiconsult har samtidig opplyst at deres anbefaling om 5 årsintervaller for befaring av det aktuelle området med hensyn til berg og bergsikring, kan endres til 15-20 års intervaller.

Avbøtende tiltak (henvisning til geologisk vurdering) er nevnt i bestemmelsenes § 8.1.

I aktsomhetskart på skrednett.no er området også registrert som aktsomhetsområde for snøskred. Multiconsult har uttalt at observasjoner i terrenget samt vegetasjonsforholdene i området tilsier ikke at snøskred er en aktuell problemstilling dersom man ser bort fra evt. spesielle værforhold med ekstrem nedbør i form av snø.

Havnivåstigning og stormflo

På bakgrunn av opplysninger i Havstigningsrapport utarbeidet av Bjerknessenteret og utgitt av Miljøverndepartementet (revidert 2009) samt info fra Miljøverndepartementet i 2012 er nedre byggegrense lagt til kote +3,2 meter som er i samsvar med punkt 1.6.2 i bestemmelser til kommuneplanens arealdel. Dette gjelder området avsatt til sjøboder/naust. Eksisterende sjøbod som står innenfor området FO2 har laveste plassering ca. kote +2,5 meter. Med bakgrunn i eksisterende plassering og type bygning er framtidig havstigning ikke hensynstatt ved fastsettelse av byggegrense her.

De øvrige byggene er planlagt høyere opp i terrenget.  

Forurensing

Ut fra tidligere kjent bruk av området (landbruk), er det grunn til å tro at det ikke er forurensing i grunnen. Det er derfor ikke fremmet krav om miljøteknisk undersøkelse.  

Dersom det skal foregå vedlikehold og service av båter og båtmotorer i båthavna, må dette skje i et område der det er tilrettelagt med vaskeplass og håndtering av miljøfarlige stoffer slik at forurensing ikke går i grunnen eller blir ført til sjø.

Rådgivende Biologer AS har i sin rapport omtalt at en vil kunne ha påvirkning fra avrenning av steinstøv i anleggsfase og forurensing forårsaket av småbåthold, men først og fremst er det de hydrologiske forholdene i tiltaksområdene som vil avgjøre hvor langt unna tiltakene vil ha effekt. I anleggsperioden blir det støy fra anleggsmaskiner og i forbindelse med sprenging. Sprengningsarbeider i sjø er ikke aktuelt i dette prosjektet. Alt i alt kan det virke forstyrrende generelt for fauna. Særlig sprengninger under vann kan være direkte skadelig for organismene. 

Anleggsarbeid kan generelt medføre tilførsler av steinstøv og sprengstoffrester til sjø. Det skal ikke sprenges eller fylles med sprengstein i sjøsonen. Men også fra avgrensete og små områder innenfor tiltaksområdet på land, vil det antas avrenning til sjø, men i ubetydelig mengder. Tilførsler av større mengder av steinstøv og sprengstoffrester kan resultere i negativ påvirkning på naturtyper og artsmangfoldet, spesielt makroalge- og taresamfunn da de er følsomme for sedimentasjon og nedslamming som reduserer festet til algene og kan hindre spiring av rekrutter.

Avrenning fra anleggsområder kan generelt også resultere i tilførsler av steinstøv og sprengstoffrester som ammonium og nitrat i ofte relativt høye konsentrasjoner til vassdrag og sjø. Andelen som foreligger som ammoniakk (NH3), er avhengig av blant annet temperatur og pH, men vil sjelden bli så høy at den kan medføre dødelighet for fisk i fjordområder, også på grunn av den normalt raske fortynningen i store vannvolum.

Krav til anleggsfasen er hensyntatt i bestemmelsenes § 9.1.

Støy

Planområdet er på grunn av avstand (ca. 600 m fra fv 753) ikke utsatt for støy fra offentlig trafikkert veg. Trafikken på den private vegen vil være så lav (estimert < 30 ÅDT) at det ikke vil medføre støy over Lden= 55 dB på uteareal og tomteareal.

Det er ikke gjennomført støyberegning basert på forventet trafikk i småbåthavna. Det er ikke gitt grenseverdier for støy fra småbåttrafikk i T-1442, men veileder til T-1442 anbefaler å ta utgangspunkt i anbefalte grenser for vegtrafikk.

Erfaringer viser at selv om grenseverdiene er oppfylt, vil støy fra fritidsbåter, spesielt i sommerperioden, kunne gi sjenanse. Grensen for godt hørbar båtstøy (ødeleggelse av stillhet) er i veileder til T-1442 anslått til 40 dB. Et støynivå på 40 dBA vil kunne forekomme i en avstand på 470 meter fra trasé for liten utenbordsmotor og i en avstand på 600 meter fra trasé for stor motor.

Støyberegning utført ved annen større utbygging av marina viser at grenseverdien for maksimalt støynivå (70L5AF,) vil kunne overskrides i en avstand ca. 25 m fra båttrasé med småbåttrafikk (det forutsettes da at grenseverdien på 70 dBA overskrides i 5 % av hendelsene i løpet av nattperioden). Støy fra småbåttrafikk avhenger selvfølgelig også av hastigheten til båtene. I en småbåthavn må man forvente at fartsgrensen på 5 knop overholdes (som regel er farten mindre enn 5 knop). En grenseverdi på 70 dBA vil da sannsynligvis kunne overholdes i avstander mindre enn 25 meter. Lydmålinger utført av Multiconsult AS ved annen marina viser et maksimalt lydnivå på Lp max = 68 dBA i 10 meter avstand fra småbåter i sakte fart (hastighet < 5 knop). I løpet av 40 minutt og med ca. 40 båter som passerte ble det målt et ekvivalent lydnivå på Lp ekv = 58 dBA.

Planlagt etablering av småbåthavn vil ligge mer enn 25 meter fra eksisterende og nye hytter. I planbestemmelsene fastsettes som avbøtende tiltak mot støy fra båttrafikk øvre fartsgrense 5 knop ved båthavna. Dette er i samsvar med fartsgrense gitt i havneloven. 

Krav til støy er hensyntatt i bestemmelsenes §§ 3.1.4 og 9.1.

Friluftsområde i sjø og evt. konflikter mellom båter og bading

På grunn av ulike brukergrupper vil de største konflikter kunne oppstå ved motorisert ferdsel i nærheten av badende. Hovedtilfarten til og fra havneanlegget bør derfor være lengst mulig borte fra et eventuelt konfliktområde med badende. Åpning bør derfor være mot vest eller rett ut mot fjorden. Værforhold (vind, isforhold, bølger m.m.), størrelse, behov for tekniske anlegg (bølgedemper, bryggelengde), adkomstmuligheter, støy m.m. vil også påvirke utformingen av småbåthavna. 

Bading vil i hovedsak skje i området VFR2 som er knyttet til den del av strandsonen som gir best forhold for badende. Det er ikke satt krav om avskjerming i form av badebøyer. Uten avskjerming vil det være fri ferdsel innen VFR2 og som avbøtende tiltak er det i planbestemmelsen fastsatt maksimum fartsgrense for motorisert ferdsel i sjøområdet.

Ved utforming av flytebrygga må en ta stilling til om det skal være båtplass mot nord, det vil si mot den strandsida der hovedtyngden av badinga vil skje. Ulempen med en ubrukt flytebryggeside direkte mot badeplass er at dette vil bli brukt som en fri plass for å legge til med båt. Samtidig vil en slik utforming gi anledning til at denne siden bli brukt til stuping og svømmeområde. En badeflåte ut fra en slik side vil gi øke muligheter for de badende i området.

Overnevnte er delvis hensyntatt i § 7.1.

Kulturminner

Fylkeskommunen har varslet behov for arkeologisk befaring i planområdet og NTNU

Vitenskapsmuseet har varslet behov for marinarkeologisk avklaring. Ved behandling av planprogrammet ba Rådmannen om at dette gjennomføres før planforslaget oversendes til kommunen for første gangs behandling.

Fylkeskommunen har gjennomført en befaring og forundersøkelse den 11.11.13.

Ved befaringen kom det ikke frem noen konflikt med automatisk fredete kulturminner fra tiden før 1537 i planområdet. Slike er heller ikke kjent fra tidligere. De minner likevel om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8.

Tilsvarende undersøkelse av evt. marinarkeologiske kulturminner er ikke utført.

Bygninger som rives skal dokumenteres/fotograferes før riving. Dokumentasjonen bør oppbevares sammen med rivningssøknaden (§ 9.4).

Landbruk og parsellhage

Eksisterende dyrkajord øst for dagens gårdstun foreslås som parsellhage, som kan nyttes til dyrking av frukt, bær grønnsaker m.m. Dette er tenkt tilbydd de som etablerer seg innenfor området. Av registrert «fulldyrka jord» (delvis brukt som hestebeite senere år) på ca. 7,8 daa foreslås ca. 2,8 daa omdisponert til parsellhage. Resterende ca. 5 daa foreslås omdisponert til andre formål (p-plass, veg, hytteutbygging, frilufts- og friområde).

Klikk for større kart

Bonitetskart + plandata med sorte linjer. Gult er registrert som fulldyrka jord.

Skog/fjell i sørvestlig del av planområdet er foreslått som landbruksformål.

Friluft og rekreasjon, tilgang til strandsonen

Forholdet til plan- og bygningslovens generelle byggeforbud i 100-metersbeltet langs sjøen og statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen er utfyllende omtalt i planbeskrivelsen. Byggeforbudet gjelder så langt ikke annen byggegrense er fastsatt i f.eks. reguleringsplan. Ved utbygging i strandsonen på arealer som er delvis utbygd, skal ferdselshensyn og landskapstilpasning spesielt vektlegges. Muligheten for fritidsfiske gjennom å tillate naust og brygge skal også tillegges vekt.

Forslagsstiller mener planforslaget er i tråd med overordnede signaler om fortetting av eksisterende hytteområder fremfor å ta i bruk nye, mer urørte områder. Dette er spesielt viktig i Åsenfjorden, som har lite uutnyttet strandsone igjen og er definert som et pressområde i statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen. De vurderer det som riktig å etablere småbåthavn her. De anser ellers at planforslaget er i samsvar med planretningslinjen pkt. 6.2. De mener bedre adkomst og tilrettelegging av deler av strandsonen øker området sin attraktivitet for allmennheten. Å legge adkomsten utenfor tunet bedrer tilgjengeligheten i tillegg til at den oppleves som mindre privatisert. De ser ikke planforslaget som en innskrenkning ift. friluftslovens regler. På grunn av terrengforhold anses avbøtende tiltak som kyststi som mindre aktuelt.

Biologisk mangfold – forholdet til naturmangfoldloven

I konsekvensutredning for marint biologisk mangfold er det konkludert med følgende:

Det er verken tidligere eller ved befaringen registrert marine rødlistearter i tiltaks- og influensområdet. De fleste naturtypene som ble registret er vanlig forekommende, mens det i influensområdet ved Fåraaunet også ble funnet arealer med naturtypen ålegraseng (I1101). Leangfjorden har imidlertid betydelige arealer med de viktige naturtypene bløtbunnsområder i strandsonen (I08) og strandeng og strandsump (S7), men dette ligger utenfor det her aktuelle influensområdet. Artsmangfoldet i tiltaksområdet vurderes generelt å være typisk og representativt for denne delen av kysten, og er relativt rikt i tilknytning til ålegraseng og bløtbunnsområder.

På generell basis er det anbefalt at man i anleggsfasen bør avgrense/hindre avrenning fra vei og anleggsområder, og sprengning i sjø bør begrenses eller unngås. Utover dette er det ikke konkludert med behov for avbøtende tiltak eller oppfølgende undersøkelser.

Overnevnte er hensyntatt i bestemmelsenes § 9.1.

Når det gjelder biologisk mangfold på land er det ikke kjennskap til eller påvist prioriterte, truede eller nær truede arter i henhold til Norsk rødliste for arter eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper i henhold til Norsk rødliste for naturtyper som vil bli skadelidende som følge av tiltaket.

Vann-, avløp-, energiløsninger

Planområdet vil få vann fra offentlig vannverk eller via privat brønn (grunnvann). Avløp forutsettes løst via privat godkjent avløpsløsning.

I bestemmelsene er det gitt anledning til ny nettstasjon i friområdet. Strømkabler skal så langt det er mulig legges som jordkabler.

Renovasjon

Ny bebyggelsen skal ha avfallshåndtering på egen tomt eller på fellesareal. Felles avfallshandtering kan etableres på felles parkeringsplass ved adkomst til planområdet.

Utbyggingsavtale

Det er ikke varslet oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale.

Allmennhetens adkomst til strandsonen kan evt. avtales.

Andre aktuelle forhold

Hyttetomtene skal ikke gjerdes inn. Det skal ikke settes opp flaggstenger eller portaler.

Parabol eller andre store antenner skal ikke monteres på hver enkelt hytte, men samles i et fellesanlegg. Plassering av fellesanlegg skal vises i byggesøknad. 

Planprosess

Medvirkning

Det foreligger en forhåndsuttalelse fra Innherred samkommune av 15.01.13, med grunnlag i forhåndsuttalelser fra regionale myndigheter.

Forhåndskonferanse mellom tiltakshaver og kommunen ble gjennomført 21. mars 2013., hvor også representant fra kommunens landbruksavdeling deltok.

Varsel om planoppstart med høring av planprogram

Varsel om planoppstart med høring av planprogram ble kunngjort i Levangeravisa den 23.04.13 og berørte parter ble tilskrevet med brev av 18.04.13. Kunngjøring med planprogram og mulighetsstudie/arealskisse ble lagt ut på kommunens hjemmeside den 18.04.13. Høringsfristen var 04.06.13. 

Forslagsstiller har mottatt 10 uttalelser, som var oppsummert og kommentert i planprogrammet. Forhold som angår planforslaget er oppsummert og kommentert i vedlagte planbeskrivelse.

Revidert planprogram ble vedtatt av Levanger kommunestyre 25.09. 2013, sak 33/13.

Melding om fastsatt planprogram ble sendt til tiltakshaver og de som hadde gitt innspill til programmet. Det ble også kunngjort i Levangeravisa den 19.10.2013.

Det er gjennomført samrådsmøte med Fylkesmannen i Nord-Trøndelag og Nord-Trøndelag fylkeskommune den 18.10.13.

Internt i kommunen er planforslaget forelagt landbruk og naturforvaltning, kommunalteknikk, barne- og ungdomsrepresentant, brann og redning samt estetikkutvalget. Det er mottatt ett innspill: 

Barne- og ungdomsrepresentanten, 03.01.14

Det bør tas hensyn til barn og unges interesser i forhold til å plassere en småbåthavn i nær tilknytning til badeplassen. Til tross for merking kan farer oppstå og det er viktig å være føre var. 

Kommenter:

Det går fram at båttrafikk skal unngås i friluftsområdet, det er angitt lav fart, men ingen fysisk merking. Utforming av flytebryggeanlegget er ikke fastsatt i planen, men det skal tas hensyn til aktivitet i tilliggende områder ved utformingen.

Vurdering:

Forholdet til overordnet plan (kommuneplanens arealdel)

Planforslaget avviker fra gjeldene kommuneplan, men samlet sett er ikke dette den største utfordringen. I utgangspunktet syntes de største utfordringene å være forholdet til dyrkbar mark, strandsonen, marint biologisk mangfold og steinsprangfare. På bakgrunn av de utredninger som er utført i samsvar med planprogrammet har Rådmannen størst betenkeligheter ift. utbygging i fareområde med steinsprang. 

Størrelse og byggehøyde på hytte, uthus/anneks, terrasse og naust er stort sett innenfor rammene i kommuneplanens arealdel, men avviker for tunmessig bebyggelse i felt BFR5, hvor ett bygg med fire boenheter kan være vesentlig større. Felles uthus kan også være større. Rådmannen anser ikke dette som problematisk i dette området.

Av ca. 7,8 daa dyrka mark blir ca. 2,8 daa omdisponert til parsellhage. Rådmannen har forståelse for løsningene i planforslaget, og anser det som positivt at deler av dyrka mark ned mot sjøen omdisponeres til friområde. 

Strandsonen

Forholdet til generelt byggeforbud i 100-metersbelte og statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen er utfyllende vurdert i planbeskrivelsen. For hytteeiere i området oppleves planlagt utbygging som negativt da de har etablert seg der ut fra andre forutsetninger. Dette blir imidlertid fortetting av et allerede utbygd område hvor strandsonen i dag er lite tilgjengelig for allmennheten.

Planforslaget åpner ikke for fritidsbebyggelse nærmere strandsonen enn hva dagens hytter allerede representerer. Foreslått hytteutbygging kan begrense allmennhetens tilgang til strandsonen etter friluftsloven, men strandområdet som antas mest attraktivt for allmennheten ligger nært eksisterende bebyggelse, og adkomsten er enten fra sjøen eller via eksisterende tun. Dette betyr at området er lite tilgjengelig for allmennheten i dag. En bedre tilrettelegging kan derfor gjøre området mer tilgjengelig for flere, men allmennhetens tilgang er ikke formelt sikret i planen. Kommunen ser heller ikke behov for å sikre offentlig friområde her, da det nå arbeides med å tilrettelegge det statlig ervervede friområdet Tinbuen for allmennheten. Dette ligger ca. 2 km sørvest for Fåraaunet, men ca. 7 km unna målt langs kjøreveg.  

Det er tatt landskapshensyn ved utforming av bestemmelse.

Utbygging i fareområde for steinsprang

De geologiske rapportene tyder på at fareområdet er trygt å bebygge med fritidsbebyggelse hvis det foretas bergsikring (rensk og evt. bolting av løst berg) men det anbefales samtidig jevnlige intervaller for befaring av det aktuelle området mht. berg og bergsikring. Bl.a. for å sjekke at sikringen er gjort etter hensikten, om denne er endret/ødelagt og om det er oppstått endringer i bergforholdene på grunn av forvitring, rotvelt etc. i området. Kommunen har forståelse for at sikringstiltak kan ha begrenset levetid, men frykter at dette kan tyde på at området er noe mer ustabilt selv etter sikring, enn det som kreves for utbygging av fritidsbebyggelse. Påkrevd sikkerhetsklasse S2 innebærer en sikkerhet på 1/1000 mot steinsprang. Kommunen har hatt dialog med både forslagsstiller, geolog og NVE, uten at det har framkommet klare regler for oppfølging av sikringstiltak. Rådmannen er betenkt i forhold til å tillate bygging i faresonen for steinsprang, men velger likevel å sende planen på høring, slik at NVE og fylkesmannen kan komme med formelle synspunkter. Reguleringsplanen kan f.eks. ikke gi rettslig bindende bestemmelser om privatrettslige forhold, plikter, skjøtsel eller hvem som skal utføre tiltak i planen.

I tillegg omfattes nesten hele landbruksområdet av faresonen for steinsprang, og her kan det drives næringsmessig landbruk og dermed også anlegges driftsveger. Ved uttak av skog skal det imidlertid tas spesielle hensyn for å unngå uønskede hendelser i form av steinsprang, jord- eller steinskred.

I veiledning til TEK10 § 7-3 Sikkerhet mot skred er det gitt eksempler på tiltak som omfattes av sikkerhetsklasse S2. Fritidsbolig med inntil to boenheter er et eksempel. Planen gir mulighet for ett bygg med fire boenheter, men i foreløpig illustrasjon ligger dette utenfor fareområdet. Det burde være mulig å legge bebyggelsen utenfor faresonen, men det er dette planforslaget utbyggerne ønsker å få behandlet.

Hvis siste råd fra Multiconsult skal følges bør bestemmelsenes § 8.1 suppleres mht. siste geologiske vurdering. Dvs. lengre intervaller på etterbefaring.

Rådmannen vil foreta en ny vurdering når saken har vært på høring. 

Forholdet til naturmangfoldlovens § 8-12

Kommunen har vurdert tiltaket iht. prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i

Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig ift. sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Kulturminner

Som anbefalt ved fastsetting av planprogrammet skulle Rådmannen helst sett at den marinarkeologiske undersøkelsen var utført før saken tas opp til behandling. Saken tas opp til behandling under forutsetning av at privat tiltakshaver følger opp evt. krav i forbindelse med høringen.

Universell utforming

Selv om det ikke er planlagt offentlige områder i planen anbefaler Rådmannen at universell utforming tilstrebes ved utforming av felles utearealer, da det her blir forholdsvis mange brukere (28 hytteenheter pluss besøk). 

Konklusjon

Rådmannen er svært betenkt i forhold til å tillate fritidsbebyggelse i fareområde for steinsprang, men tilrår at planforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn, slik at fagmyndigheter kan uttale seg i saken. Anbefalt etterbefaring med hensyn til berg og bergsikring innebærer ekstra utfordringer, både juridisk og praktisk.

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 18.06.2014 21:00
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051