Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Kommunestyret 17.12.14 - sak 66/14 - Detaljregulering for Sjøbadet

Per Anders Røstad - klikk for personkort
Saksbehandler: Per Anders Røstad
Arkivsaknr: 2014/755 - /L1f2
Vebjørn Haugom
Saksordfører: Vebjørn Haugom, H


vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 10.09.14 64/14
Plan- og utviklingskomiteen 10.12.14 88/14
Kommunestyret 17.12.14 66/14

 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 10.12.2014

Forslag i møte:

Ingen.

Avstemning:

Rådmannens forslag til innstilling enstemmig tiltrådt.

INNSTILLING:

  1. Det gjøres følgende endringer i planen:
    - Idustriområde (I) tas ut av plankartet. Tilhørende reguleringsbestemmelser fjernes.
    - Det reguleres et nytt område avsatt til renovasjonsanlegg i området som er vist i høringsuttalelsen fra Sjøbadet borettslag. Det sikres i reguleringsbestemmelsene at anlegget blir et nedgravd anlegg.
  2. Forslag til detaljregulering for Sjøbadet med overnevnte endringer, vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-12.
    Til toppen av siden 


Rådmannens forslag til innstilling:

  1. Det gjøres følgende endringer i planen:
    - Industriområde (I) tas ut av plankartet. Tilhørende reguleringsbestemmelser fjernes.
    - Det reguleres et nytt område avsatt til renovasjonsanlegg i området som er vist i høringsuttalelsen fra Sjøbadet borettslag. Det sikres i reguleringsbestemmelsene at anlegget blir et nedgravd anlegg.
  2. Forslag til detaljregulering for Sjøbadet med overnevnte endringer, vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-12.


Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse, datert 7/10 2014 PDF
     
  2. Plankart, datert 20/8 2014 PDF
     
  3. Planbestemmelser, datert 6/8 2014 PDF
     
  4. Illustrasjonsplan, datert 8/7 2014 PDF
     
  5. Vurdering av biologisk mangfold, datert 4/11 2014 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Høringsuttalelser 

Saksopplysninger:

Sammendrag

Områdene rundt Sjøbadet på Nesset er i dag regulert gjennom Reguleringsplan for Sjøbadet – Fagerneset, vedtatt så langt tilbake som i 1984. Situasjonen i området i dag stemmer dårlig med innholdet i denne reguleringen. Det var derfor nå på høy tid med en ny gjennomgang, og nye vurderinger, av arealbruken i dette området. 

Hovedgrepene i planleggingen har vært å bedre tilgjengeligheten til sjøområdene, å samle båtaktivitetene, samt å regulere områder tilbake fra friområder til landbruksformål.

I løpet av høringsperioden til planforslaget kom det sterke innvendinger mot et regulert industriareal ved småbåthavna. Rådmannen vil som en følge av dette foreslå at området tas ut av planen.

Høring

Planforslaget er framlagt for høring og offentlig ettersyn i samsvar med PUK-sak nr. 64/14. I forbindelse med høringen og offentlig ettersyn har det innkommet de uttalelser som nedenfor er gjengitt i sammendrag og kommentert:

1.      Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, datert 21/11 2014 PDF

Miljøvernavdelingen har vært i dialog med kommunen om planforslagets virkning på biologisk mangfold. Kommunen har i etterkant foretatt en grundig vurdering av påpekt biologisk mangfold innenfor planområdet, bl.a. ålegraseng klassifisert som svært viktig (A-verdi). Miljøvernavdelingen har ut fra de nye opplysningene som foreligger, samt hensynet til regionale og nasjonale miljøverninteresser, ingen øvrige merknader til utvidelsen av småbåthavnas virkning for ålegrasforekomsten. Vi vil imidlertid vise til planbeskrivelsens pkt. 6.5 Naturmiljø, hvor det stilles krav om at utdypingstiltak innenfor moloen må utføres utenfor vekstsesongen (vår og sommer) for å unngå for høy sedimentering på plantene.

Miljøvernavdelingen vil her bemerke at det vil være av stor betydning for bl.a. ærfugl bestanden hvordan båttrafikk og annen sjøbasert aktivitet utvikler seg i dette området.

De vil minne om kommunens ansvar i denne sammenheng, og vil tilrå at kommunen vurderer en fartsbegrensning på båttrafikken. Vi viser her til fredningsbestemmelsene for Eidsbotn fuglefredningsområde, pkt. IV 4: «Motorisert ferdsel til lands samt unødvendig trafikk eller bruk av motorbåt i Eidsbotn er forbudt (herunder gjelder også bruk av modellbåter og modellfly). Høgeste tillatte hastighet for motorbåt er 5 knop.»

Fylkesmannen har ingen ytterligere merknader til planen. 

Kommentar:

Uttalelsen tas til etterretning

2.      Fylkeskommunen, datert 29/10 PDF

Fylkeskommunen har gjennomført arkeologiske påvisningsundersøkelser i form av befaring og maskinell sjakting i deler av planområdet. Innenfor gjeldende plangrense er det ikke påvist automatisk fredete kulturminner. Fylkeskommunen minner likevel om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8.2. Bemerker at det i planbestemmelsenes § 3.3. Kulturminner er oppgitt feil myndighet, det er kulturminnemyndigheten i Nord-Trøndelag som skal kontaktes.

Ut fra regionale hensyn har Nord-Trøndelag fylkeskommune ingen planfaglige merknader til saken.

Kommentar:

Uttalelsen tas til etterretning

3.      NVE, datert 3/11 PDF

NVE anser at kombinasjonen av tidligere gjennomførte grunnundersøkelser og forslaget til plankart og bestemmelser vil bidra til at sikkerheten mot naturfaren skred blir ivaretatt på en god måte. NVE har derfor ingen innvendinger til planforslaget.

Kommentar:

Uttalelsen tas til etterretning

4.      Sjøbadet småbåthavn SA, datert 29/10 PDF

Sjøbadet småbåthavn SA er skeptiske til å etablere et industriareal i området av flere grunner:

  • Småbåthavna har behov for arealet selv.
  • Aktiviteten vil skape støvplager
  • Arbeidet vil skape støy
  • Legger føringer for hvilket båtverksted våre medlemmer skal bruke
  • Havnas fasiliteter er bygd opp av medlemmene. Småbåthavna tillater ikke uten videre at dette blir tatt i bruk av en kommersiell aktør.

Småbåtforeningen kan ikke se at det er nødvendig med en pir innenfor planområdet.

Kommentar:

Sjøbadet småbåthavn SA er i likhet med naboene som har uttalt seg i saken, veldig imot det planlagte industriarealet i planforslaget. Kommunens intensjon med å plassere et mindre industriareal med maritim virksomhet i forbindelse med småbåthavna, var at dette var en virksomhet som det kunne bli behov for på et slikt sted. For eksempel kunne et verksted for småbåter og småbåtforeningen ha nytte av hverandre. Båteierne kunne ha et sted hvor de kunne fått reparert sine båter, og båtverkstedet kunne bruke havnas fasiliteter for å få båtene opp på land og inn til verkstedet. Rådmannen har imidlertid forståelse for naboenes bekymringer for hva denne virksomheten fører til av ulemper for den nærliggende boligbebyggelsen, og de begrensninger dette kan føre til for å utvikle området som et attraktivt område for friluftsliv og rekreasjon. Når også Sjøbadet småbåthavn SA er imot at dette etableres har rådmannen etter en helhetlig vurdering konkludert med å foreslå at industriarealet tas ut av planforslaget.

5.      Felles uttalelse fra naboer v/Tommy Sæther, datert 7/10 PDF

Nabolaget har flere kritiske merknader til foreslåtte regulering. Naboene er meget kritiske til Sjøbadet småbåthavn sin bruk av området i dag, og ikke mist det planlagte næringsarealet i planforslaget.

Mange i havnas nabolag er lite villige til å akseptere det som foreslås her, og de forventer en tett oppfølging om hva som skjer videre med reguleringsplanen. 

Kommentar:

Levanger kommune er som eier av området ansvarlige for at det blir en forsvarlig og best mulig bruk av området i tråd med foreslåtte regulering. Dette kan kommunen styre ved de festeavtaler som inngås med brukerne av området. Planarbeidet og samarbeidet med Sjøbadet småbåthavn SA har som intensjon at området skal forbedres, og ikke minst at forholdene for allmenheten skal bli bedre tilrettelagt enn i dag.

Industriarealet foreslås tatt ut av planen (se kommentaren i punkt 4)

6.      Uttalelse fra Sjøbadet borettslag, datert 15/10 PDF

Sjøbadet borrettslag har en avtale med eier av gnr 1 bnr 4 om å lage et felles nedgravd søppelanlegg for Nordsivegen 19-30. De ber om at dette tas inn i reguleringsplanen. De tre nedgravde containerne er tenkt plassert som vist på en vedlagt tegning. 

Klikk for større kart

Kommentar:

Det er svært positivt at Sjøbadet borettslag har tanker om å lage et felles nedgravd søppelanlegg for Nordsivegen 19-30. Foreslåtte plassering berører dyrket jord, men vil være i et hjørne av dyrkajorda som i svært liten grad fører til forringelse av området som helhet. Slike nedgravde anlegg beslaglegger også lite areal slik at en slik etablering vil ha svært små konsekvenser i forhold bruken av området til landbruksjord. Rådmannen vil derfor foreslå at det reguleres et område for nedgravd søppelanlegg her i tråd med forslaget fra Sjøbadet borettslag. 

7.      Uttalelse fra Evelyn Andersen, datert 18/10 PDF

Andersen uttrykker stor bekymring for sjøfuglene i området i forhold til en økning av antallet båtplasser. Hun er også imot at det planlegges bygninger såpass tett opp til bolighusene. Foreslår at flerbrukshuset (nr. 1) flyttes til område 22. Da, kommer det vekk fra bebyggelsen, samtidig som dette området blir bedre benyttet.  

Er imot at det i området er tenkt planlagt industri. Kommunen må gjøre området attraktivt til friluftsliv, rekreasjon og avslapning. Da skurrer det med industrivirksomhet.

Kommentar:

I vedlagte vurdering av biologisk mangfold er det redegjort for konsekvensene for sjøfugl. I foreslåtte regulering er forholdene for sjøfugl forbedret gjennom bevaring av store deler av en viktig ålegraseng, og at dagens regulerte småbåtanlegg sør for Fagerneset, hvor det er viktige beiteområder, er tatt ut av planen.

Andersen foreslår at flerbrukshuset (nr.1 på illustrasjonsplanen) flyttes til badeplassen ved Sjøbadet (nr.22 på illustrasjonsplanen). Rådmannen mener at det er bedre og mer naturlig at dette plasseres i tilknytning til småbåtanlegget. Rådmannen vil derfor ikke tilrå at dette flyttes til badeområde ved Sjøbadet.

Industriarealet foreslås tatt ut av planen (se kommentaren i punkt 4).

Endringer etter høring. 

Rådmannen vil foreslå følgende endringer av plankart og bestemmelser i forhold til dokumentene som ble sendt ut på høring:

Endringer:

  1. Foreslåtte industriområde (I) tas ut av plankartet og reguleres til parkering.  
  2. Det reguleres et område avsatt til renovasjonsanlegg i området vist på kartutsnittet under. Det sikres i reguleringsbestemmelsene at anlegget blir nedgravd.


Klikk for større kart

 
Vurdering:

Rådmannen vil etter en totalvurdering foreslå at industriarealet i planforslaget tas ut av planen. På grunnlag av de innkomne uttalelsene ser rådmannen at en framtidig industrietablering vil kunne føre til konflikter med omkringliggende boligbebyggelse og bruken av område som et helhetlig friluftsområde. 

Ved 1. gangs behandling i PUK ble administrasjonen bedt om å vurdere en etablering av en pir. Sjøbadet småbåthavn SA sier i sin høringsuttalelse at det ikke er nødvendig med en pir i området. I planforslaget er det tegnet inn en kaifront med tilstrekkelig dybde hvor båtene kan heises inn og ut.

Planforslaget legger til rette for en situasjon hvor hele området kan bli mer attraktivt som friluftsområde. Sjø- og strandområdene lengst sør sikres nå som friluftsområder, og tilgjengeligheten til badeområdet bedres. Planforslaget samler også småbåt- og maritim virksomhet på en plass, i tilknytning til den eksisterende småbåthavna. Som helhet mener rådmannen at dette er viktige grep for en god utvikling av området fremover.

Til toppen av siden 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 10.09.2014

Saksordfører:

Vebjørn Haugom, H

Forslag i møte:

Forslag til endring fra Vebjørn Haugom, H:

Servicebygg plassert i felt lilla (I) flyttes lenger fra sjøen, nærmere Nordsivegen,  for å gi plass til flere vinterlagrede båter i felt lilla.

Forslag til endring fra Geir Tore Persøy, FRP:

Pir ut fra området vurderes på grunn av lavt  vannivå på fjære sjø. Pir muliggjør løfting uavhengig av flo og fjære.

Avstemning:

Forslag til endring fra Haugom enstemmig vedtatt.

Forslag til endring fra Persøy enstemmig vedtatt.

Rådmannens forslag til vedtak med endringer vedtatt i møtet enstemmig vedtatt.

VEDTAK:

Forslag til detaljregulering for Sjøbadet sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Servicebygg plassert i felt lilla (I) flyttes lenger fra sjøen, nærmere Nordsivegen,  for å gi plass til flere vinterlagrede båter i felt lilla.

Pir ut fra området vurderes på grunn av lavt  vannivå på fjære sjø. Pir muliggjør løfting uavhengig av flo og fjære.
Til toppen av siden 

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til detaljregulering for Sjøbadet sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse, datert 10/7 2014 PDF
     
  2. Plankart, datert 20/8 2014 PDF  -  jpg
     
  3. Planbestemmelser, datert 6/8 2014 PDF
     
  4. Illustrasjonsplan, datert 8/7 2014  PDF -  jpg


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Innspill til varsel om oppstart


Saksopplysninger:

Bakgrunn.

Områdene rundt Sjøbadet på Nesset er i dag regulert gjennom Reguleringsplan for Sjøbadet – Fagerneset, vedtatt så langt tilbake som i 1984. Situasjonen i området i dag stemmer dårlig med innholdet i denne reguleringen. Det er derfor nå på høy tid med en ny gjennomgang, og nye vurderinger, av arealbruken i dette området.   

Forslaget til ny detaljregulering er utarbeidet av Norconsult AS i samarbeid med Levanger kommune og Sjøbadet Småbåthavn AS.

Levanger kommune og Levanger Vel ønsker å bedre tilgjengeligheten til Sjøbadet, og legge til rette for at stedet igjen kan gjenskapes som et yndet sted for bading og rekreasjon. Målet er at området skal bli mer attraktivt. Gangsti/turveg ønskes opparbeidet til badeplass og fyrlykta, og området ved lykta ønskes tilrettelagt for fiske.

Målsettingen med planen er å gjøre hele området mer attraktivt for friluftsliv, med tilgjengelighet for alle gjennom krav til universell utforming av tiltak. Tilgangen til sjø skal være god, samtidig som det skal tilrettelegges både for bading, kajakkpadling, brettseiling, turgåing og for småbåteiere.

Levanger kommune ønsker også å etablere et areal til næringsformål ved sjøen med verksteddrift for båtfartøy i tilknytning til småbåthavna.

Hovedmålet for småbåthavnen er å legge til rette for løsninger som øker antallet fra 150 båtplasser opptil 350 båtplasser.  En eventuell utvidelse av småbåthavna skal ivareta offentlighetens behov og tilgjengelighet til sjøen. For Sjøbadet Småbåthavn SA har det vært viktig å legge til rette for at småbåthavna skal være tilgjengelig for alle brukergrupper.

Landbrukseiendommen gnr 1 bnr 4 er i gjeldende plan regulert til friområde. For å ivareta eksisterende landbruksdrift er det ønskelig at eiendommen reguleres tilbake til landbruksformål. Samtidig er det godkjent en fradeling av en ny boligtomt på denne eiendommen som nå blir regulert.

Planområdet.

Planområdet omfatter kommunal grunn som hovedsakelig er friområder, men berører også og de private eiendommene gnr 3 bnr 15, gnr 1 bnr 4, gnr 1 bnr 314 og gnr 1 bnr 41.

Området omfatter strandsonen fra småbåthavna i nord og sørover mot Staupshaugen.

Klikk for større foto

Foruten småbåthavna ligger landbrukseiendommen Fagernes, gnr 1 bnr 4 og to fradelte boligeiendommer innenfor planen.

Sjøbadet småbåthavn er et andelslag som driver marina for sjøsport og for småbåter i Levanger. Ved havna er det bygd en møteplass med tak og vegger, som gir en fin møteplass for nærområdet. Benkene og bordene kan benyttes av alle.

Selve Sjøbadet har lange tradisjoner i Levanger, men blir lite brukt i dag. Ved stranden ligger det gamle omkledningshuset, som vitner om stedets historie og større aktivitet i tidligere tider.

Planstatus.

Området er i dag hovedsakelig regulert gjennom reguleringsplan for Sjøbadet-Fagerneset, vedtatt av Levanger kommunestyre i 1984. I gjeldende regulering er det regulert småbåthavn på hver side av Fagerneset, ellers er reguleringen dominert av store områder som er avsatt til friområder.

Klikk for større kart

Planforslaget.

Generelt.

Planens hovedgrep er å:

  • Samle båtaktivitetene på ett sted, i småbåthavna. Øke antall småbåtplasser her for å dekke framtidig behov. Det forslås å øke antall båtplasser fra 150 til 350 båtplasser. Det innebærer uttdyping av et område innenfor moloen ned til kote -3 under sjøkart null
  • Etablere parkeringsplasser for å dekke småbåthavnas behov og brukere av friområder (bading, tur og fiske).
  • Legge til rette for verksted, lagerbygg og flerbrukshus for brukere av småbåthavna.
  • Gjøre området mer attraktivt for friluftsliv og skape god tilgang til badestrand og fyrlykt. Etablere fiskeplass ved fyrlykt.
  • Etablere industriareal for et mindre båtverksted i forbindelse med småbåthavna.
  • Landbrukseiendommen Fagernes, gnr 1 bnr 4 omreguleres fra friområde til landbruksformål.


Bebyggelsen.

Planen inneholder to eksisterende bebygde boligeiendommer. I tillegg ligger nylig godkjente fradelte boligtomt fra gnr. 1 bnr 4, innenfor planområdet. Ved småbåthavna er det regulert ett område for industribebyggelse. I tillegg tillates det noe bebyggelse innenfor områdene regulert til småbåtanlegg.  

Biladkomst og gang-/sykkelveg.

Det er regulert kjøreveg til småbåthavna, landbrukseiendommen og eksisterende boligtomt. De regulerte veiene er i samsvar med eksisterende veger i området i dag.

Parkering.

Ved småbåthavna reguleres et område til offentlig parkering med ca. 87 parkeringsplasser. Det stilles krav om at 5 % av disse skal forbeholdes bevegelseshemmede. Parkeringsområdet tillates brukt som opplagsplass for båter vinterstid. 

Universell utforming.

Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn ved utforming av småbåtanlegget, bygg, sanitæranlegg, tursti og friluftsområdene.

Støy.

Båtverksted og virksomhet på småbåthavna vil kunne medføre støy. Miljøverndepartementets retningslinjer for støy T-1442, eller de til enhver tid gjeldende retningslinjer for utendørs støy, skal tilfredsstilles. Til grunn for avbøtende tiltak skal det foreligge en støyfaglig utredning som legges ved søknaden om rammetillatelse.

Risiko- og sårbarhetsanalyse.

Det er vurdert både risiko for planområdet/plantiltaket fra omgivelsene, og risiko som plantiltaket kan medføre for omgivelsene. Metoden er basert på veilederen fra Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap - Samfunnssikkerhet i arealplanlegging, Kartlegging av risiko og sårbarhet (Revidert utgave januar 2010).

Det er påvist bløt/kvikk leire i planområdet. På reguleringskartet er det derfor regulert enn faresone for dette området med tilhørende bestemmelser om ytterligere undersøkelser før tiltak iverksettes (se bestemmelse § 3.7 og § 3.8).

Området kan også være utsatt for stormflo/springflo. I planbeskrivelsen anbefales det at, for å redusere risikoen for at bygninger ikke oversvømmes i en 200-årsperiode, må nivå på gulv i første etasje må ikke legges lavere enn kote 3,8 (NGO). Dette er sikret gjennom en fellesbestemmelse i reguleringsbestemmelsene.

Båter, fylleanlegg og verksted kan gi brann- og eksplosjonsfare. Nærheten til vannet og sikkerhetskravene til oppbevaring og tanking av brannfarlige væsker gjør at sannsynligheten for brann eller eksplosjon anses som liten.

Kulturminner.

De to Sefrak-registrerte bygningen på Fagernes, eiendom 1/4, foreslås bevart på grunn av sin kulturhistoriske verdi. De tillates ikke revet, og ved restaurering skal mest mulig av de originale bygningsdelene ivaretas. Det er utarbeidet egen bestemmelse for å ivareta disse bygningene for framtiden. Fylkeskommunen har gjennomført undersøkelser i området i forhold til kulturminner.

Biologisk mangfold.

Det er registrert et stort ålegrassamfunn innenfor planområdet. Større forekomster av undervannsenger er uvanlige og dels sjeldne. Naturtypen inneholder flere spesialiserte arter og samfunn, og rødlistearter og sjeldne utforminger forekommer. Ålegrasenger og andre sjøgrasområder er svært produktive og regnes som viktige marine økosystemer på verdensbasis. Undervannsenger er ofte viktige næringssøkområder for sjeldne fuglearter.

Forekomsten av ålegrass ved badeplass sikres i reguleringsplanen med hensynssone. Det tillates ikke graving, fylling eller lignende tiltak som kan ødelegge forekomsten her.

Mudring innenfor moloen vil redusere ålegrassenga, som igjen kan påvirke fugler og fisk i dette området. Tiltaket vil gi en lokal negativ påvirkning, men det er andre nærområder med ålegrass tett opp til utdypingsområdet. For å ivareta disse områdene og unngå for høy sedimentering på plantene stilles det krav til at det ikke utføres utdypingstiltak i vekstsesongen vår og sommer.

Sør for badeplassen og innover i Sundet er Levangersundet definert som et svært viktig beiteområde for ærfugl. I det nye planforslaget er dagens regulerte småbåthavn sør for Fagerneset fjernet. Dette vil være positivt for ærfuglens beiteområde.

Klikk for større kart
Ålegras og beiteområder for Ærfugl

Planprosess.

Medvirkning.

Det er kommet inn åtte innspill til melding om reguleringsplanoppstart for Sjøbadet. Innspillene er kommentert i vedlagte planbeskrivelse.  

Vurdering:

Områdene rundt Sjøbadet har i dag en reguleringssituasjon som det er viktig at det nå blir ryddet opp i. Planforslaget legger til rette for en situasjon hvor området kan bli mer attraktivt som friluftsområde. Sjø- og strandområdene lengst sør sikres nå som friluftsområder, og tilgjengeligheten til badeområdet bedres. Planforslaget samler også småbåt- og maritim virksomhet på en plass, i tilknytning til den eksisterende småbåthavna. Som helhet mener rådmannen at dette er riktige grep for utviklingen av området fremover.

Rådmannen foreslår at planforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn, slik at berørte får uttale seg til planforslaget.

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 17.12.2014 21:48
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051