Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Kommunestyret 17.09.14 - sak 44/14 - Detaljregulering Lins veg 2 - Gjemble - 1719/3/379 og 380

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2012/7136
Ingvill Berg Fordal - klikk for personkort
Saksordfører: Ingvill Berg Fordal, AP

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 11.06.14 46/14
Plan- og utviklingskomiteen 10.09.14 66/14
Kommunestyret 17.09.14 44/14

 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 10.09.2014

Saksordfører:

Ingvill Berg Fordal, AP

Forslag i møte:

Ingen.

Avstemning:

Rådmannens forslag til innstilling enstemmig tiltrådt.  

INNSTILLING:

Detaljregulering for Lins veg 2, sist rev. 22.08.2014, vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-12

Til toppen av siden 

Rådmannens forslag til innstilling:

Detaljregulering for Lins veg 2, sist rev. 22.08.2014, vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-12

Vedlegg:

1

Planbeskrivelse rev. etter høring - PDF
 

2

Plankart rev. 22.08.2014 - PDF  -  jpg
 

3

Reguleringsbestemmelser rev. 22.08.2014 - PDF
 

4

Solstudie - PDF
 

5

Matrise ROS - PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Høringsuttalelser (7 stk., oppsummert og kommentert i sakspapir)
  • Reguleringsplan for Gjemble øvre del, stadfestet 09.12.77 (L1977005)
  • Mindre reguleringsendring Torsheim, vedtatt 28.10.99 (L1999009)


Saksopplysninger:

Planområdet er på ca. 7,2 daa og ligger ca. 1,5 km nordvest for Levanger sentrum, i boligfeltet Gjemble, på Levangernesset. Området grenser mot Sivs veg i nord og boligbebyggelse i øst, sør og vest. Det legges til rette for  oligbebyggelse (kjedede eneboliger og leilighetsbygg), med tilhørende fellesanlegg. Det planlegges 9 nye boenheter.

Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn iht. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger sitt vedtak i møte den 11. juni 2014, sak 46/14.

Offentlig ettersyn ble kunngjort den 14.06.14 og berørte parter ble tilskrevet med brev av 13.06.2014. Høringsfristen var 2. august 2014. Eldres råd fikk utsatt frist til 13.08.2014.

Det er mottatt følgende uttalelser:

01  Nord-Trøndelag fylkeskommune, 20.06.14

02  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 05.08.14

03  NVE, 30.06.14

04  NTE Nett AS, 09.07.14 

05  Knut Holmen og Hennie Skaufel (naboer), 01.08.14

06  Eldres råd, 15.08.14

07  Innherred Renovasjon, 22.08.14

I det følgende er høringsuttalelsene oppsummert og evt. kommentert:

01    Nord-Trøndelag fylkeskommune, 20.06.14

Ingen planfaglige merknader.

Minner om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8.2.

Kommentar:

Kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes fulgt opp av tiltakshaver.

02  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 05.08.14

Ingen merknader.

03  NVE, 30.06.14

NVE viser til at (nær)området er bebygd, at morenemasser (ifølge NGUs løsmassekart) vanligvis er god byggegrunn og at sikkerheten ift. rasfare dermed anses tilfredsstillende. NVE har dermed ingen innvendinger.

04  NTE Nett AS, 09.07.14 

NTE gjør oppmerksom på lavspent jordkabelanlegg innenfor planområdet som må ivaretas under planarbeidet, og viser til ledningskart. Strømforsyningsanlegget inngår i distribusjonsnettet for elektrisk energi, og er nødvendige komponenter i den lokale strømforsyningen og dekker ikke tiltakets behov.

NTE ønsker at tiltakets behov for strømforsyningsanlegg skal komme med i planen.

Det er sannsynlig at eksisterende strømforsyningsanlegg ikke vil være tilstrekkelig til å forsyne den nye bebyggelsen. Derfor må det settes av plass til å etablere en ny nettstasjon i området.

En nettstasjon må plasseres minimum en meter fra veikant og utenfor veiens frisiktsoner. Størrelsen på nettstasjonen vil være opptil 2,5 x 4 meter. Det er ønskelig at areal til nettstasjon innreguleres med passende arealformål. Alternativt kan det tas inn i planbestemmelsene at nettstasjon skal kunne etableres og innenfor hvilke reguleringsformål den skal plasseres. I siste tilfelle må det også tas inn i bestemmelsene de sikkerhetssoner som gjelder for nettstasjoner.

For frittstående nettstasjon gis det opplysninger om minste avstand til andre bygningsmessige tiltak. Nettstasjoner kan alternativt også etableres i egne rom i bygg. Det stilles i slike tilfeller særskilte krav til utforming av rommet, samt adkomst og ventilasjon m.v.

Kommentar:

Felt for nettstasjon er tatt inn, i dialog med NTE og kommunen inkl. vegansvarlig. Kommunen ser ikke behov for høring av dette, da øvrige direkte berørte vil være utbygger. Området er også markert som hensynssone fareområde.

Uteoppholdsarealet blir dermed noe mindre, men det oppfyller fortsatt kommunens vedtekter. Minimumsavstand til veikant forventes fulgt opp av tiltakshaver for nettstasjonen.

05  Knut Holmen og Hennie Skaufel (naboer), 01.08.14

Som nærmeste nabo øst før felt B1 har de følgende innvendinger:
«1. Bygging av boligblokk i 2 etg nær inntil vår tomt i Sivs veg 2 a, vil bety betydeleg verdiforringelse av vår eigedom. Det vil fråta oss sol til vår veranda og hageområde vinter, vår og haust. Det vil fråta oss dagens utsikt til eit parkmessig område og gi oss utsikt til ein boligblokkvegg. Vårt i dag usjenerte uteområde vil bli totalt ødelagt. Det vil forringe i sterk grad vårt bumiljø og redusere evt. omsetningsverdi av eigendomen i sterk grad. Vi kan ikkje anna enn på det sterkaste protestere mot denne delen av dei framlagte planane.

2. Atkomsten til det planlagte boligområdet vil legge beslag på dagens gang- og sykkelveg ned til busshaldeplass, sportsarena og skule. Planlagte flytting av trase for denne vegen, vil utradere bjørkealleen langs eit lengre område av Sivs veg. I tillegg vil det bli ein betydeleg forringa gangveg med ein krapp sving på 120 grader. I det heile tatt vil planlagt atkomst synest å vera ytterst vanskeleg og upraktisk og medfører urimeleg store negative konsekvensar for det lokale bumiljøet, estetikken i landskapet og trafikksituasjonen. Etter vårt skjønn ligg det regulerte område i form av sin topografi dårleg til rette for ei så omfattande boligbygging. I tillegg legg planane dårleg opp til å ta omsyn til nettopp dette.»

Kommentar:

Vi er usikre på hva naboene sikter til med boligblokk, men planlagt/illustrert bebyggelse i felt B1, like vest for Holmen/Skaufels tomt, er kjeda enebolig. Barnehagebygningen planlegges ombygd, men denne ligger lavere i terrenget og lengre unna. Vedlagte soldiagram for mars, juni og desember viser forholdene kl. 12, 15 og 18. På ettermiddag/kveld kan planlagt bebyggelse i felt B1 kaste noe skygge på aktuell naboeiendom, inkludert deres terrasse. Ny bebyggelse i felt B1 skal imidlertid plasseres med minst 4 m avstand til nabogrense og bebyggelsen kan ha maks gesims- og mønehøyde på hhv. 6,5 og 9,5 m (maks 6,5 m ved flatt tak), noe som ikke synes urimelig. Med ny nabobebyggelse i 2 etasjer vil situasjonen naturlig nok bli endret, men dette arealet har siden 1977 vært regulert til byggeområde for allmennyttig formål. 

Vi har forståelse for at omlegging av infrastruktur m.m. møter reaksjoner, men håper planlagt løsning også kan fungere godt. Trafikksikkerhet skal være hensyntatt. Areal mellom Sivs veg (kjøreveg) og planlagt omlagt gang- og sykkelveg kan sannsynligvis også benyttes til beplantning, men planen tar ikke stilling til dette. Av hensyn til universell utforming og pollenallergikere er bjørk lite egnet i boligfelt. Det vil sannsynligvis bli behov for terrengbehandling i et så kupert terreng, men planen tar ikke stilling til hvordan dette skal løses. Illustrasjonene i planbeskrivelsen er imidlertid noe til hjelp. Det er antydet at bebyggelsen øst for Holmen/Skaufel kan trappes for å ta av høydeforskjeller i området. Litt av toppen av haugen tenkes tatt av noe.

06  Eldres råd, 15.08.14

Rådet ser ikke behov for nærmere uttalelse angående denne saken.

07  Innherred Renovasjon, 22.08.14

Planlagte ca. 10 boenheter gir ikke grunnlag for eget nedgravd avfalls anlegg. Innherred renovasjon har bedt utbygger kontakte Solenget borettslag for å få til et samarbeid med dem. Solenget borettslag har nedgravd avfallsanlegg i Tryms veg som har kapasitet til å dekke de 10 nye boligene i Lins veg. Blir det ikke samarbeid mellom utbygger i Lins veg og Solenget borettslag er alternativet bunntømte konteinere. Utbygger i Lins veg må sette av areal for dette.

Kommentar:

Planforslaget viser to områder for renovasjon, R1 og R2.

Endringer av planen etter høring / offentlig ettersyn

I samråd med tiltakshaver er det etter høring og offentlig ettersyn gjort følgende endringer i plandokumentene:

Planbeskrivelse

Oppdatert i samsvar med revidert plankart og bestemmelser.

Plankart

Felt for energianlegg/trafo o_E1 med hensynssone fareområde høyspent er lagt inn.

Bestemmelser

Oppdatert iht. endringer i plankartet, bl.a. §§ 3.3 og 4 hensynssoner.

Vurdering:

Det er mottatt syv høringsuttalelser, hvorav to med innvendinger.

NTEs ønske om plass for evt. ny nettstasjon i planområdet er imøtekommet.

Naboene øst for felt B1 protesterer mot planen, pga. tap av sol samt at de mister dagens utsikt til et parkmessig område. De har også innvendinger ift. at de mener planen vil medføre urimelig store negative konsekvenser for lokalt bomiljø, estetikken i landskapet og trafikksituasjonen. Rådmannen har forståelse for at planlagte endringer i nærmiljøet kan oppleves negativt, spesielt for dem som har hatt nabogrense til et område som hittil har vært preget av vegetasjon. Nabobebyggelse (kjeda enebolig) minst 4 m fra nabogrensa synes imidlertid ikke urimelig når boligfeltet nå «utvides».

Rådmannen tilrår at det innstilles på at planforslaget vedtas.  

Til toppen av siden     

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 11.06.2014

Forslag i møte:

Ingen.

Avstemning:

Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. 

VEDTAK:

Forslag til detaljregulering for Lins veg 2, datert 23.05.2014, sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10

Til toppen av siden    

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til detaljregulering for Lins veg 2, datert 23.05.2014, sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Vedlegg:

1

Planbeskrivelse PDF
 

2

Plankart 23.05.14 PDF
 

3

Reguleringsbestemmelser rev. 23.05.14 PDF
 

4

Matrise ROS PDF
 

5

Solstudie PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Reguleringsplan for Gjemble øvre del, stadfestet 09.12.77 (L1977005)
  • Mindre reguleringsendring Torsheim, vedtatt 28.10.99 (L1999009)


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Formålet med planen er å legge til rette for boligbebyggelse (kjedede eneboliger og leilighetsbygg i 2 etasjer) med bl.a. felles uteoppholdsareal for beboerne. Det legges til rette for 9 nye boenheter (evt. utleieenheter ikke medregnet). Planens leilighetsbygg omfatter eksisterende bebyggelse i sørøst og ombygging av eksisterende barnehage til 4 leiligheter. Planforslaget er utarbeidet av Norgeshus pva. Kjølen & Nydal Bygg AS. 

Planområdet

Planområdet er på ca. 7,2 daa og ligger ca. 1,5 km nordvest for Levanger sentrum, i boligfeltet Gjemble, på Levangernesset. Planområdet grenser mot Sivs veg i nord og boligbebyggelse i øst, sør og vest.

En haug i nordøst langs Sivs veg heller bratt sørover mot eksisterende bolighus og vestover mot eksisterende barnehagebygg og parkeringsplass. Haugen består av skog og utmark. I bakkant av den eksisterende barnehagen ligger et grøntområde som skråner oppover mot haugen. Høydekotene i terrenget går fra ca. 61- 75,5 m.o.h.

Området er altså i dag bebygd med barnehage og et bygg med 5 boenheter.

Eiendommer som omfattes av planforslaget er listet i planbeskrivelsen.

Planstatus

Planforslagets felt B3 er i en mindre reguleringsendring for Torsheim, vedtatt 28.10.99, regulert til boligformål, og her er det i dag et bygg med 5 boenheter.

Øvrige deler av planområdet omfattes av reguleringsplan for Gjemble øvre del, stadfestet 09.12.77. I denne planen er berørte arealer regulert til allmennyttig formål bedehus/ daginstitusjon (i dag barnehage), felles parkeringsplass, felles grøntareal og gang- og sykkelveg. Gjeldende planstatus er vist i planbeskrivelsen.

Forhold til KU-forskriften

Kommunen har vurdert at planforslaget ikke utløser krav om konsekvensutredning.

Planforslaget

Generelt

Området foreslås regulert til boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse (kjedede eneboliger og leilighetsbygg), lekeplass, renovasjonsanlegg, kjøreveg, gang-/sykkelveg, annen veggrunn, grønnstruktur samt frisiktsoner.

Situasjonsplan: Evt. tomtedeling er ikke vist innenfor hvert felt, men det er krav om samlet situasjonsplan som bl.a. viser innbyrdes tomtegrenser (§ 2.5).

Bebyggelsen

Det foreslås tre felt for konsentrert småhusbebyggelse (felt B1-B3), hvorav felt B3 omfatter eksisterende bebyggelse hvor det i dag er fem boenheter.

Det planlegges 9 nye boenheter fordelt på de to andre feltene. 

Felt B1

I felt B1 foreslås kjedede eneboliger med maks gesims- og mønehøyde på hhv. 6,5 m og 9,5 m, og ved flatt tak maks gesimshøyde 6,5 m. Dette omtales som bebyggelse i to etasjer. Tillatt bebygd areal: %-BYA = maks 30 %.

Terrenget faller mot vest, og det er antydet at boliger med plate på mark kan trappes for å ta av høydeforskjeller i området. Litt av toppen av haugen tenkes tatt av noe.

Felt B2

I felt B2 foreslås kjedede eneboliger eller leilighetsbygg med maks gesimshøyde 7,5 m og maksimal mønehøyde 10,5 m. Ved flatt tak kan maksimal gesimshøyde være 7,5 m.

Tillatt bebygd areal: %-BYA = maks 35%.

Eneboliger i 2 etasjer i nord og leiligheter i 2 etasjer i sør. Det er den eksisterende barnehagen som planlegges renovert og ombygd til leiligheter.

Felt B3

I felt B3 planlegges det ingen endring i eksisterende bebyggelse, men rammebetingelsene for tomten endres noe med ny plan.

Det legges til rette for leilighetsbygg med maks gesimshøyde 7,5 m og maks mønehøyde 10,5 m, målt fra planert terreng ved bygningens høyeste fasade. Ved flatt tak kan maksimal gesimshøyde være 7,5 m. Tillatt bebygd areal: %-BYA = maks 35 %.

Reguleringsendringen fra 1999 ga mulighet for 6 m gesimshøyde og 9 m mønehøyde, målt over gjennomsnittlig terreng. Grad av utnytting er den samme.

Boligformålet begrenses noe i nord og vest, og tidligere mulighet for frittliggende garasjerekke på inntil 90 m2 grunnflate inntil nabogrense videreføres ikke.

Det samme gjelder krav om HC-plass og uteoppholdsareal innenfor tomta.

Felles for alle bygg

  • Takhøyde beregnes fra planert terreng ved bygningens høyeste fasade.
  • Pulttak, flatt tak eller saltak tillates. Takvinkel skal være mellom 0-42°.
  • Ny bebyggelse skal plasseres innenfor byggegrensen som anvist på plankart, med unntak av garasjer/carporter, boder og uthus, se egen bestemmelse.


Det vises til illustrasjoner i planbeskrivelsen. 

Biladkomst og gang-/sykkelveg

Adkomst til området foreslås fra offentlig kjøreveg o_KV1 (Sivs veg) i nord og fra offentlig kjøreveg o_KV2 (Lins veg) i vest. Begge er kommunale veger, men stikkvegen bort til felt B3 (sør for felt B2) er i dag registrert som privat veg. Denne foreslås nå som offentlig veg. For boliger i felt B1 er det planlagt en privat felles adkomstveg f_KV1, hvor personbiler kan benytte private oppkjørsler til å snu hvis nødvendig.

Offentlig gang- og sykkelveg gjennom området foreslås omlagt (flyttet inntil Siv veg).

Det er vist frisiktsoner på 3 x 20 meter. Fartsgrensen i området er 30 km/t.

Parkering

I bestemmelsene (§ 2.6) er det for enebolig/tomannsbolig krav om minimum 2 p-plasser pr. enhet. Ved evt. utleieenhet skal det oppføres 1 ekstra p-plass/enhet på egen tomt. For leilighetsbygg med flere enn 3 enheter skal det opprettes 1,5 parkeringsplass pr. enhet.

Boliger i felt B2 planlegges med parkering med avkjørsler direkte til Lins veg. Det går fram at så mange parkeringsplasser som mulig vil bli opparbeidet på sørøstsiden av barnehagebygget for å redusere utkjøring på forbindelsen mellom Lins veg og gang- og sykkelvegen i sør.

Lek og uteopphold

Det er foreslått en felles lekeplass (f_L1) på ca. 0,8 daa i midten av planområdet, på nedsiden av haugen i felt B1. Lekeplassen er tenkt som felles for beboere av B1-B3 (§ 2.1.5). Lekeplassen skal være ferdig opparbeidet og utstyrt før boliger tas i bruk.

I bestemmelsene er det samtidig foreslått at minste uteoppholdsareal (MUA) skal være minst 50m2 pr. bolig (§ 2.4.2).

Universell utforming og tilgjengelig boenhet

Minimum 10 % av boligene i B2 skal utformes etter prinsippene om tilgjengelighet (§ 2.2.4). Prinsippene om universell utforming skal ivaretas ved utforming av utearealer og lekeapparater på felles lekeplass (§§ 3.3 og 2.1.5).

Risiko- og sårbarhetsanalyse

I ROS-analyse (eget vedlegg) er det ikke påvist utfordringer som krever spesiell oppmerksomhet ved utbygging, men flere forhold er vurdert. I planbeskrivelsen er to forhold kommentert:

Geoteknikk/områdestabilitet

Grunnen i planområdet består av tynn og tykk morene. Det er ikke registrert kvikkleireforekomster i planområdet. Forslagsstiller anslår derfor at nærmere geotekniske undersøkelser for området ikke bør være nødvendig.

Selve planområdet er ikke klassifisert iht. erosjonsrisiko, men NGU har registrert middels til liten erosjonsfare i nærliggende områder. Det er derfor ingen grunn til å tro at planområdet utviser stor erosjonsrisiko.

Støy

Kommunen har ikke utarbeidet støyvarselkart for kommunale veger, og det er ikke gjennomført noen støyutredning. I nord ligger Sivs veg som betjener boligfeltet. Denne vegen har fartsgrense 30 km/t. Gjemblevegen ligger sørvest for planområdet med fartsgrense 50 km/t. Levanger kommune anslo i oppstartsmøtet at denne har ÅDT på ca. 2500 kjt./døgn. Nærmeste veg med registrerte trafikkdata er FV 119 som krysser med Gjemblevegen 500 m sørøst for planområdet. Den har ÅDT på 1700 (2013). Planområdet er delvis skjermet av vegetasjon, samt at det er hevet en del over nivået til Gjemblevegen. Uteoppholdsarealene blir skjermet bak eksisterende og ny bebyggelse. For øvrig gjelder lydkrav innendørs gitt i Byggteknisk forskrift og Miljøvern-departementets veileder T-1442. Dette ivaretas i fasade. Det er ingen grunn til å anta at støyforholdene her skal være problematiske. Støy er hensyntatt i bestemmelsenes § 2.8.

Kulturminner

Ifølge Askeladden er det ikke registrert automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet. I planbeskrivelsen er forhåndsuttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune og Sametinget kommentert med at aktsomhetskrav vil bli ivaretatt ved utbygging.

Se også bestemmelsenes § 2.1.1.

Biologisk mangfold

I ROS-analysen, under plante- og dyreliv, går det fram at ingen kjente sårbare arter er registrert. I planbeskrivelsen går det i en kommentar til fylkesmannens miljøvernavdeling fram at: «Kart fra NGU, Artsdatabanken og Skog og Landskap viser ingenting som skulle tilsi at området bør vernes i særlig grad. Forslagsstiller anser disse kartene som god nok dokumentasjon.»

Vann-, avløp-, energiløsninger

Planlagt bebyggelse tenkes tilknyttet eksisterende offentlig vann- og avløpsledninger. Tekniske planer for VVA skal godkjennes av kommunen (§ 2.1.3). Teknisk infrastruktur og renovasjon skal være etablert før boliger tas i bruk.

Når det gjelder oppvarming legges det opp til tradisjonell strømforsyning i området, da kostnader for et fellesanlegg basert på vannbåren oppvarming blir svært høye for et boligfelt av en slik karakter og størrelse. Se nærmere orientering i planbeskrivelsen.

Renovasjon m.m.

R1 og R2 kan benyttes til håndtering av avfall, evt. andre fellestjenester etter behov.

Utbyggingsavtale

Planen forutsetter justering av offentlig/kommunal gangforbindelse, men i oppstartsmøtet ble det vurdert at dette kan styres gjennom rekkefølgebestemmelser (se § 2.1.2). Det er derfor ikke signalisert behov for utbyggingsavtale.

Planprosess

Medvirkning

Oppstartsmøte med kommunen er avholdt 23. september 2013.

Oppstart av reguleringsarbeider er kunngjort i Levangeravisa 10.12.13, samt at naboer, gjenboere og andre berørte parter/etater er blitt varslet i eget brev datert 09.12.13. Merknadsfrist var satt til 17.01.14.

Forhåndsuttalelse fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Nord-Trøndelag fylkeskommune, Sametinget og Innherred renovasjon er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen.

I kommunen er planforslaget forelagt barnerepresentanten, kommunalteknikk, folkehelsekoordinator og SLT-koordinator.

Barnerepresentanten, 31.03.2014 (uttalelse til tidligere planforslag)

Av hensyn til trafikksikkerhet er det viktig at gang- og sykkelveg blir ivaretatt.

Kommentar:

Gang- og sykkelvegen gjennom området flyttes nordover inntil Sivs veg. Lins veg i vest vil få blandet trafikk med kjørende, gående og syklende (bl.a. skolebarn). I revidert planforslag er antall avkjørsler til felt B2 redusert fra 7 til 6, og de sydligste er flyttet slik at rygging ut i areal som brukes mye av gående og syklende vanskeliggjøres pga. nivåforskjell mellom kjøreareal og gangareal.

Vurdering:

Arealbruk

Kommunedelplanen viser område med reguleringsplan som fortsatt skal gjelde.

I gjeldende reguleringsplan er området regulert til boliger, allmennyttig formål med påskriften bedehus/daginstitusjon samt felles parkeringsplass, felles grøntareal og gang- og sykkelveg. Det går ikke fram hvilke eiendommer fellesarealene er felles for, men de eies i dag av Barnehageutvikling i Alstadhaug og benyttes til parkering for barnehagen som i dag ligger innenfor det allmennyttige formålet. Planområdet omkranses av boligbebyggelse og omdisponering til boligformål anses naturlig, da behov for barnehage bl.a. kan dekkes innenfor regulert barnehage på Gjemble søndre.

Nedenfor er planforslaget (hvite linjer) lagt over gjeldende reguleringsplaner. Her går det bl.a. fram at boligformål for bygget i sørøst reduseres mer i tråd med eksisterende tomt.

Klikk for større kart

Gjeldende reguleringsplaner i bunn, planforslag (hvite linjer), kartgrunnlag (turkis).

Grad av utnytting

Foreslått prosent bebygd areal inntil 35 %-BYA er i samsvar med kommunedelplanens føringer for tomter hvor utnyttingsgrad ikke er fastsatt i reguleringsplan. Det er også i samsvar med tidligere fastsatt utnyttingsgrad for bygget med 5 boenheter i sørøst.   

Totalt 14 boenheter fordelt på ca. 5 daa areal for bolig og lekeplass gir 2,8 boliger pr. daa, noe som er oppimot retningslinjene i «Regional plan for arealbruk i Nord-Trøndelag», vedtatt 25.04.2013.

Byggehøyder og takform

Gjeldende reguleringsplaner tillater her allmennyttig bebyggelse og boliger i 2 etasjer.  

Eksisterende bygg i planområdet (barnehagen og leilighetsbygget) har ifølge eldre byggetegninger en avstand fra golvnivå i første etasje til mønet på ca. 8 meter. 

Eksisterende bebyggelse i nærområdet omfatter i stor grad eneboliger og rekkehus med 1,5 - 2 etasjer med saltak. Reguleringsplanen fra 1977 har for nærområdene tillatt inntil 3,5 m gesimshøyde for 1-etasjes hus og 5,5 m gesimshøyde for 2-etasjes hus.

Lavest byggehøyde er foreslått for felt B1, som også ligger høyest i terrenget.

For felt B2 og B3 foreslås det noe større byggehøyde enn for eksisterende bygg i planområdet. For bebygd felt B3 innebærer planforslaget samtidig 1,5 meter ekstra i gesims- og mønehøyde ift. planen fra 1999, men målereglene endres også.

Da kommunedelplanen ikke angir byggehøyder er det vist til at kommuneplanens arealdel åpner for gesims- og mønehøyde på hhv. 6,5 m og 9,5 m for boligbebyggelse. For felt B2 og B3 forsvares gesims- og mønehøyde på hhv. 7,5 og 10,5 m, da bakken i bakkant vil forhindre silhuettvirkning og at foreslåtte høyder ikke vil hindre utsikt fra ovenforliggende bebyggelse. Planlagt bebyggelse er illustrert i planbeskrivelsen. 

Det er ikke gitt bestemmelser for evt. frittstående garasjer (høyde, BYA), men det anses heller ikke nødvendig da garasjer i kjedehusbebyggelsen, med evt. terrasse over, henger sammen med bolighuset, se illustrert bebyggelse i planbeskrivelsen.

Det åpnes for pulttak, flatt tak eller saltak, men kjedehus får sannsynligvis lik takform.

Rådmannen har ikke innvendinger til overnevnte forhold.

Uteoppholdsareal

Ifølge kommunens vedtekter skal det i boligområdene avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres småbarnslekeplass på min. 100 m2 (min. 150 m2 ifølge ny arealdel). Det skal sikres kvartalslekeplass på min. 1,5 daa innenfor en avstand på 250 m fra bebyggelsen. Vedtektene er ment å erstattes av generelle bestemmelser i arealdelen.

Overnevnte tilsier at det for 9-14 boenheter (9 nye + 5 eksisterende) kreves 450-700 m2 felles eller offentlig uteareal, og det er regulert ca. 800 m2. Ifølge planbeskrivelsen er 450 m2 tilstrekkelig for 9 boliger, men ifølge b § 2.15 skal lekeplasser være felles for beboere i områdene B1-B3 (14 boenheter).

Vedtektenes arealkrav kan dekkes gjennom vist lekeplass samt friområder i nærområdet. Det er kort avstand til Nesset ungdomsskole (framtidig barneskole) med uteområde og tilliggende privat idrettsanlegg. Uteoppholdsareal er iht. kommunale vedtekter.

Følgende krav for boligbebyggelse i felt B3 er ikke videreført i ny plan:

§ 6 Minst 80m2 pr. boenhet av eiendommen skal være avsatt til uteoppholdsarealer, herav minst 150 m2 skal være avsatt på et sted og egnet til felles lek- og uteopphold, hvis eiendommen består av mer enn en boenhet.

Kommunens vedtekter kan likevel oppfylles gjennom foreslått felles lekeplass

Sett ift. Rikspolitiske retningslinjer for barn og unge anses foreslått felles lekeplass som en forbedring ift. tidligere regulert felles grøntareal omkring parkeringsformål. 

Når det gjelder solforhold angis Husbankens veileder «Gode boligområder» (2000) at

fellesarealene bør ha sol ved jevndøgn kl. 15 på minst halvparten av arealet. Vedlagte

soldiagram for mars, juni og desember viser forholdene kl. 12, 15 og 18.

Ved vårjevndøgn (20. mars) klokka 15 ser det ut til at dette er tilfredsstilt.

Parkering

Bestemmelsene er i tråd med kommunale føringer, og ikke ulikt bestemmelser i gjeldende plan for eksisterende boliger. Kommunen har vært skeptisk til mange avkjørsler langs Lins veg, når det ikke er satt av nok plass til snumulighet på egne tomter. Forslaget er imidlertid forbedret ift. tidligere mottatt planforslag.

Støy

Boligene som er planlagt nærmest støykilden i Gjemblevegen omfatter ombygging av eksisterende barnehagebygg, som ligger ca. 5 m høyere enn Gjemblevegen og ca. 25 m fra vegen. Ifølge forenklet sjablongmetode i støyretningslinjen ville gul støysone berørt bygget om terrenget omkring vegen var flatt.

Støy skal beregnes for en prognosesituasjon minst 10 år fram i tid, og i 2009 fikk Levanger kommune engasjert RG-prosjekt til å gjennomføre en støyberegning for vegtrafikkstøy for eksisterende boliger langs Gjemblevegen inkl. konsekvenser av økt trafikk til og fra Kjønstadmarka. Denne hensyntar full utbygging i Kjønstadmarka med 400 boliger og 1 barnehage og med forventet trafikkvekst fram til 2020 (ÅDT på 2900 + 1500 kjt./døgn var lagt til grunn). Den viser bl.a. at begge eiendommene nærmest Gjemblevegen (4/3 og 5/20) ligger innenfor gul støysone både med og uten trafikk fra Kjønstadmarka, men at beregnet økning på ca. 2 dB ikke representerer en merkbar økning i støybelastningen for de aktuelle boligene og at det derfor ikke er nødvendig med egne skjermingstiltak på grunn av etablering av boligfelt i Kjønstadmarka.

For nye boliger skal situasjonen minst 10 år fram i tid legges til grunn. Planområdet ligger både høyere og lengre unna Gjemblevegen enn overnevnte eiendommer, og det er gitt bestemmelse om støy. 

Energiløsninger

Kommunen minner om at TEK10 § 14-7 energiforsyning må følges, noe som tilsier at bygningene i utgangspunktet må prosjekteres slik at deler av netto varmebehov kan dekkes med annen energiforsyning enn direktevirkende elektrisitet eller fossile brensler hos sluttbruker.

Forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldloven

Kommunen har vurdert tiltaket iht. prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i

Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig ift. sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12. 

Konklusjon første gangs behandling

Rådmannen tilrår at planforslaget legges fram for høring og offentlig ettersyn.

Til toppen av siden

 





Publisert: 19.12.2010 07:50 Sist endret: 17.09.2014 19:45
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051