Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Kommunestyret 17.09.14 - sak 42/14 - Detaljregulering Coop Extra Moan - 1719/314/394, 340, 319, 347, 82, 368

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2014/396 - /L2014001
Lars Petter Holan - klikk for personkort
Saksordfører: Lars Petter Holan, AP

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 14.05.14 37/14
Plan- og utviklingskomiteen 10.09.14 67/14
Kommunestyret 17.09.14 42/14

 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 10.09.2014

Saksordfører:

Lars Petter Holan, AP

Forslag i møte:

Ingen.

Avstemning:

Rådmannens forslag til innstilling enstemmig tiltrådt.  

INNSTILLING:

Forslag til detaljregulering for coop extra Moan, datert 24.03.2014, sist rev. 19.05.2014, vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-12

Til toppen av siden 

Rådmannens forslag til innstilling:

Forslag til detaljregulering for coop extra Moan, datert 24.03.2014, sist rev. 19.05.2014, vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-12

Vedlegg:

1

Planbeskrivelse 24.03.2014 PDF
 

2

Plankart rev. 19.05.2014 PDF  -  jpg
 

3

Reguleringsbestemmelser rev. 19.05.2014 PDF
 

4

B00-01 illustrasjonsplan 24.03.2014 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Høringsuttalelser (6 stk. – oppsummert og kommentert i sakspapir).
  • Forhåndsuttalelser (3 stk. – oppsummert og kommentert i planbeskrivelse).
  • Gjeldende reguleringsplaner (L2009002, L2007015, L1996002, L1993005).
  • Kummeneje, 28.02.1995 og 09.03.1995: «Industriområde Eidsbotn – orientering om grunnforhold og fundamenteringsforhold, rapport nr. 1 og 2


Saksopplysninger:

Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn iht. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger sitt vedtak i møte den 14. mai 2014, sak 37/14.  

Offentlig ettersyn ble kunngjort den 14.06.14 og berørte parter ble tilskrevet med brev av 26.05.2014. Høringsfristen var 2. august 2014.

Det er mottatt følgende uttalelser:

01  Helse Nord-Trøndelag / Sykehuset Levanger, 06.06.2014 

02  NVE, 17.06.14

03  Nord-Trøndelag fylkeskommune, 08.07.14

04  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 04.08.14

05  Eldres råd, 12.06.14

06  Rådet for likestilling av funksjonshemmede, 05.08.14

I det følgende er høringsuttalelsene oppsummert og kommentert:

01  Helse Nord-Trøndelag / Sykehuset Levanger, 06.06.2014

Foretaket er helt avhengig av dagens helikopterlandingsplass på Moan inntil ny landingsplass er operativ. Det planlegges ny helikopterlandingsplass på Sykehuset Levanger, men dette er en utbygging som pr. dags dato ikke er vedtatt. Inntil ny landingsplass er operativ må dagens skilting med parkeringsforbud og forbud mot motorkjøretøy beholdes på Moan. Videre er det viktig at foreslått tekst i reguleringsbestemmelsenes pkt. 4 blir stående uendret.

Kommentar:

Helseforetakets ønske om forbud mot motorkjøretøy på helikopterlandingsplassen er entydig, men rekkefølgebestemmelsen som de samtidig ønsker å beholde, åpner for varetransport i planområdet, såfremt dette ikke er til hinder for helikoptertrafikken. Eventuell midlertidig løsning forutsettes avklart mellom berørte parter.

02  NVE, 17.06.14

NVE bemerket i uttalelse til planoppstart at sannsynligheten for å påtreffe kvikkleire i dette området er begrenset da nærområdet har vært gjenstand for en rekke større utbygginger de siste10-15 årene samt at Kummeneje i forbindelse med bl.a. utbyggingen av Magneten og planene for Black-Design-tomta gjennomførte to grunnundersøkelser på slutten av 1990-tallet uten å finne kvikkleire eller jordarter med sprøbruddmateriale.

I forbindelse med reguleringsplanen for Levanger Sør ble Multiconsult AS engasjert til å gi en helhetsvurdering av de tidligere geotekniske undersøkelsene. Multiconsult konkluderte da med at de tidligere undersøkelsene (1995/97) samlet sett var tilstrekkelig som grunnlag for geoteknisk prosjektering av bygg i og inntil Black Design-tomta men utelukket ikke at det ville kunne bli behov for supplerende undersøkelser på den nordre, evt. den søndre delen av tomta.

Tiltakshaver anser selv området som trygt i forhold til mulig skredfare. Selve tiltaket innebærer etter det NVE kan se etablering av lagerfunksjoner, beplantning og trafikale forbedringstiltak. De nevnte tiltakene synes ikke å innebære behov for større grave- og anleggsarbeider som vil kunne påvirke stabiliteten i området i nevneverdig grad. Tiltakshaver viser til at det ikke er planer om å etablere bygningsmasse på arealet men reguleringsplanen ser ut til å legge opp til muligheter for dette og det bør vurderes om det skal stilles krav i planen til geotekniske vurderinger ved større bygge- og anleggstiltak.

Kommentar:

Større bygge- og anleggstiltak er et uklart begrep. Evt. videre utbygging her vil fortrinnsvis skje i nordre del av planområdet. Om det skulle bli aktuelt å gjennomføre større tiltak som kan påvirke grunnforholdene på en slik måte at dette kan medføre potensiell fare for utglidninger/skred, skal kravene i plan- og bygningslovens § 28-1 og sikkerhetskravene i byggteknisk forskrift TEK 10s kap. 7 oppfylles.

03  Nord-Trøndelag fylkeskommune, 08.07.14

Vegetasjonsskjerm mot landbruksareal bør ikke reduseres

Fylkeskommunen er kritiske til at det gjennomgående vegetasjonsbeltet blir redusert, og anbefaler at dagens bredde blir opprettholdt for å sikre at vegetasjonen får en reell skjermende virkning.

Grøntakse / siktakse / føringsveg for kommunaltekniske anlegg bør ikke bebygges

Fylkeskommunen er kritiske til at de grønne beltene blir fjernet og erstattet av forretningsformål, både med tanke på estetikk, klima, miljø og trivsel.

Kulturminnefaglig uttalelse:

Fylkeskommunen har undersøkt om tiltaket er i konflikt med kulturminnelovens (kml) § 3, som gjelder automatisk freda kulturminner. Gjennom søk i arkiv, kulturminnedatabasen Askeladden og vurdering av terrenget finner de at det ikke foreligger slik konflikt, jf. også kml § 8.1. De har derfor ingen innvendinger til planen, men minner om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8.2: «Dersom noen oppdager hittil ukjente kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene, ber vi om at arbeidet stanses og fylkeskommunen varsles. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet.»

Kommentar:

At regulerte friområder/parkbelter og klima-/vegetasjonsbelter blir sett på som utvidelsesområder for eksisterende næringsvirksomhet er i utgangspunktet beklagelig. Her har tiltakshaver i ettertid sett behov for bredere kjøreareal for varelevering bak (øst for) bygget samt utvidelsesbehov nordover. Kommunen har forståelse for innvendinger til dette, men kommunen har ved å sende saken på høring prioritert tilrettelegging for økt næringsvirksomhet høyere enn reduksjon/tap av grøntareal.

Kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes hensyntatt av tiltakshaver.

04  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 04.08.14

Landbruksavdelingen har ut fra regionale og nasjonale jordvernhensyn ingen merknader til de endringer som foreslås i planforslaget.

Miljøvernavdelingen:

Planen hensyntar barn og unges interesser, og det skal legges til rette for universell utforming. Tiltaket ligger i gul støysone, men da bygningene hverken er av støyfølsom karakter eller vil forårsake mer støy, er dette vurdert å være greit.

Det som i dag er regulert inn som en gjennomgående grøntakse, mellom jordbruksområdene i øst og Eidsbotn, planlegges nedbygd. Miljøvernavdelingen vil påpeke at slike korridorer, som sikrer bevegelsesmuligheter gjennom et ellers nedbygd område, har stor verdi. Nedbygging er et ikke-reversibelt tiltak som vil gi et mer fragmentert landskap, og hindre framkommelighet. Sørover fra denne aksen er området nedbygd helt fram til E6, som også utgjør et betydelig ferdselshinder, og dette er derfor den mest aktuelle ferdselsåren. Aksen bør bevares, og aller helst beplantes.

Utover dette er bestemmelsene om grønnstruktur gode. Vegetasjonsskjermen i øst krympes fra 10 til 8 meter i planen, men ettersom skjermen pr. i dag er 8 meter brei, vil dette ikke gi negative konsekvenser for naturmangfoldet. Det er viktig at det benyttes trær med stedlig tilknytning, dette bør også gjøres ved beplantning mellom fortau og parkeringsplasser.

Miljøvernavdelingen gir faglig råd om at den gjennomgående grøntaksen bevares og beplantes. De fraråder at det vedtas en reguleringsplan som tillater slik nedbygging.

Kommunalavdelingen – samfunnssikkerhet og beredskap:

Det er gjennomført en enkel ROS-analyse og ikke funnet forhold som krever at det iverksettes tiltak. De har ingen merknader ut over dette.

Reindriftsavdelingen har ingen merknader til saken.

Kommentar:

Beliggenheten av dagens grøntakse øst-vest, inntil utelager og varelevering i sør, en svært bratt skråning opp til dyrka mark i øst og med påstående trafo, er for folk lite attraktivt for ferdsel. Det skulle hatt en parkmessig behandling, beplantet med hekker og trær for å gi le og skygge, men et slikt grøntdrag er altså ikke forenlig med utbyggers ønske om utvidelse av eksisterende virksomhet. Kommunen har forståelse for innvendingene, men kommunen har ved å sende saken på høring prioritert tilrettelegging for økt næringsvirksomhet høyere enn tap av grøntareal.

Øvrige råd vedrørende beplantning tas til orientering.

05  Eldres råd, 12.06.14

Rådet er positiv til saken, sett ut fra trafikale forhold.

Kommentar:

Uttalelsen tas til orientering.

06  Rådet for likestilling av funksjonshemmede, 05.08.14

Administrativ uttalelse

Rådet minner om at Moafjæra er et område med stor aktivitet, der den myke trafikant lett blir sårbar, da det har blitt både boliger, handelsbedrifter og mange næringsbedrifter der. Dette er igjen grobunn for mye trafikk, gjerne med noe stress i visse situasjoner. Da gjelder det å bygge en infrastruktur som er godt synlig med klare linjer, slik at det er enkelt å ta seg frem for alle. Ser i dag at biltrafikken har en tendens til å ha høy fart. Myke trafikanter og de med ekstra sansetap, som trenger mer tid til områ seg, får lide for det. Rådet ønsker at det tas maksimalt ut av «Universal utforming». Alle søyler små og store bør ha en «nisselue/pannebånd» (tenkt i positiv forstand). Bruk flere farger ikke bare granitt. Bruk både reflekterende farger og lykter. Ledelinjer i fortauer, gatekrysninger og inngangspartier. Pr. i dag er det lite av slike ting på Moafjæra og Coop Extra sin eiendom. Moafjæra og Coop Extra skal vi leve med i mange år fremover, med folk i alle aldre og funksjonshemming.

Kommentar:

Uttalelsen tas til orientering og er oversendt tiltakshaver. 

Endringer etter høring / offentlig ettersyn

Det er ikke gjort endringer av planen etter høring / offentlig ettersyn. 

Vurdering:

Det er mottatt seks høringsuttalelser, hvorav ingen innsigelser. NVE ber kommunen vurdere bestemmelse med krav om geoteknisk vurdering ved større bygge- og anleggstiltak, men kommunen viser til at sikkerhetskravene i plan- og bygningsloven med tilhørende forskrift uansett må oppfylles. Nord-Trøndelag fylkeskommune og Fylkesmannen i Nord-Trøndelag har innvendinger til planforslaget angående grøntområder. Rådmannen har forståelse for innvendingene, men dette endrer ikke Rådmannens syn på saken. Rådmannen tilrår at det innstilles på at planforslaget vedtas.

Til toppen av siden       

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 14.05.2014

Forslag i møte:

Ingen. 

Avstemning:

Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.  

VEDTAK:

Det gjøres følgende endringer av planen:

  • § 3.2.2 andre ledd siste setning endres til:


«Fortauet skal være ferdig opparbeidet før tiltak i tilliggende område tas i bruk».

  • Trafo som skal stå reguleres som energianlegg med hensynssone fareområde.


Forslag til detaljregulering for Coop Extra Moan, datert 24.03.2014, med overnevnte endring, sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10

Til toppen av siden      

Rådmannens forslag til vedtak:

Det gjøres følgende endringer av planen:

  • § 3.2.2 andre ledd siste setning endres til:


«Fortauet skal være ferdig opparbeidet før tiltak i tilliggende område tas i bruk».

  • Trafo som skal stå reguleres som energianlegg med hensynssone fareområde.


Forslag til detaljregulering for coop extra Moan, datert 24.03.2014, med overnevnte endring, sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10

Vedlegg:

1

Planbeskrivelse 24.03.2014 PDF
 

2

Plankart 2014-03-24 A2 PDF
 

3

Bestemmelser 24.03.14 (mottatt 10.04.14) coop extra Moan PDF
 

4

B00-01 illustrasjonsplan 24.03.2014 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Forhåndsuttalelser (3 stk. – oppsummert og kommentert i planbeskrivelse).
  • Gjeldende reguleringsplaner (L2009002, L2007015, L1996002, L1993005).
  • Kummeneje, 28.02.1995 og 09.03.1995: «Industriområde Eidsbotn – orientering om grunnforhold og fundamenteringsforhold, rapport nr. 1 og 2»


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Coop Inn-Trøndelag (CIT) har behov for å utvide utvendige salgsarealer samt økt behov for lager. Videre er det et vesentlig poeng å få skilt kundetrafikk fra tyngre transport av f.eks. byggevarer, spesielt lossing av disse. Videre er det viktig å få til en større opprydding og forskjønning av arealene. Arealene skal disponeres av coop Extra Bygg og virksomhet knyttet til dem. Planforslaget er utarbeidet av Letnes Arkitektkontor AS og Sweco AS på vegne av Coop Inn-Trøndelag (CIT). 

Planområdet

Planområdet er på 32,7 daa og ligger nordøst for vegen Moafjæra på Moan i Levanger.

Planlagt formål er utbyggingsareal for plasskrevende salg, men eksisterende detaljhandel inngår også i planen. Grunneiere/hjemmelshavere innenfor planområdet framgår av tabell i planbeskrivelsen.

Planstatus

Området er i kommunedelplan for Levanger sentrum, vedtatt 27.09.2000, avsatt til et område med reguleringsplan som fortsatt skal gjelde.

Planforslaget vil helt eller delvis erstatte fire planer opplistet i planbeskrivelsen.

Forholdet til forskrift om konsekvensutredninger

Kommunen har ikke sett behov for å kreve planprogram og konsekvensutredning.

Planforslaget

Foreslåtte endringer

  • I nord foreslås tidligere regulert heliport, næringsområde og parkbelte endret til felt F5 for utelager med evt. 5 m høyt takoverbygg og til parkering (kjøreareal).
  • Eksisterende bygg i felt F5 forutsettes fjernet.
  • Tidligere regulert utelagerområde forslås endret til felt F4 for ca. 10 m høy bebyggelse, utelager (evt. overbygd) samt parkering (kjøreareal).
  • Vegetasjonsbeltet i øst foreslås redusert med 2 m i bredden. 
  • Maks gesims-/takhøyde er gitt som kotehøyde og antall etasjer er tatt ut.
  • Maks høyde for takoverbygg over utelager er 5 meter over terreng/golv.
  • Grad av utnytting foreslås som 100 %-BYA (prosent bebygd areal) av bebyggbare felt, mot tidligere 40 % BYA av tomteareal. 


Bebyggelse

Planforslaget innebærer at bebyggelsen kan forlenges nordover og at utelagerområdet kan forskyves eller utvides nordover.

Omregulering av parkdrag

Coop Extra Bygg disponerer i dag arealet opp til gjennomgående grøntakse nord for sine arealer. Det grønne arealet (ca. 900 m2) er etablert som en siktakse og føringsveg for kommunaltekniske anlegg. Arealet har ikke fått noen bearbeidet overflate. Coop Inn-Trøndelag ønsker å overta hele eiendommen 314/82 som grøntaksen er en del av. Noe av arealet ønskes brukt til lagerarealer for coop Extra Bygg, lengst øst ønskes etablert et trafikkareal for intern varetransport. Denne vegen legges nordover langs vegetasjonsbeltet med utkjøring til Moafjæra ved Norges Automobil Forbund.

Det er ikke planer om å etablere bygningsmasse på arealet.

Del av arealet (150-200 m2) mot vegen Moafjæra vil bli bearbeidet og beplantet.

Biladkomst og gang-/sykkelveg

Adkomst blir som før fra Moafjæra, men fordelt på flere eksisterende avkjørsler.

Planen gir mulighet til å skille varetransport og privatbiler samt å tilpasse inn-/utkjøring for trelastsalg. Dette vil bedre logistikken og redusere faremomenter. Tiltaket medfører ikke økt tungtransport i området, men det vil la seg gjøre å få et klart skille mellom tung transport og mindre biler/privatbiler. 

Det er opplyst at eksisterende gangvegsystem langs Moafjæra ikke vil bli endret.

Parkering

Det foreslås ingen vesentlig endringer av parkering, men det foreslås parkeringsformål omkring forretningsformål F4/F5. Deler av parkeringsformålet vil fungere som internt kjøreareal.

Helikopterlandingsplass

Området nord for bygget Bil-Extra har holdt til i er i gjeldende reguleringsplan regulert til landingsplass for helikopter/luftambulanse. Dette arealet foreslås omregulert til forretningsformål (overbygd utelager). Arealet skal kunne driftes som landingsplass for luftambulanse så lenge det er behov for det. Se rekkefølgebestemmelse § 4.

Det er foreslått at varetransport over området tillates, såfremt dette ikke er til hinder for helikoptertrafikken, men at parkering og hensetting av biler på området ikke tillates.

Om helikoptertrafikken har kommunen tidligere fått opplyst fra AMK Helse Nord-Trøndelag at antall flybevegelser i Levanger var 98 i år 2009, 88 i år 2010 og 102 i år 2011. (NB! En landing er en flybevegelse og en avgang er en flybevegelse).

Dagens helikopterlandingsplass + planforslag med røde linjer - klikk for større foto

Dagens helikopterlandingsplass + planforslag med røde linjer.

Evt. merking av landingsplassen går ikke fram av bildet, men av Luftambulanse-tjenestens oversikt over landingsforhold for helikopter ved landets sykehus, datert 09.06.2008, framgår det at landingsplassen er på 30 x 40 m, og at fare for sandblåsing av biler kan være et miljøproblem.

I februar 2014 ble det varslet oppstart av detaljregulering for kombinasjonsbygg med helikopterlandingsplass ved sykehuset.

Vegetasjonsskjerm mot landbruksareal i øst

Tidligere regulert klimavernsone med bredde på 10 m, foreslås nå regulert som vegetasjonsskjerm med bredde 8 m. Dette for å få nyttet maksimalt av det flate arealet mellom bygning og skråningsfot.

Universell utforming

Det er gitt bestemmelser om universell utforming ift. gangarealer (§ 3.2.2) og HC-parkering ved hovedinngang (§ 3.2.1).

Risiko- og sårbarhetsanalyse

Det vises til utfylt sjekkliste i planbeskrivelsen.

Følgende relevante forhold er nærmere vurdert:

Løsmassekart:

Kvartærgeologisk kart over området er gjengitt i planbeskrivelsen. Fluviale avsetninger (elveavsetninger) er dominert av sand og grus, men unntaksvis kan det forekomme finere eller grovere materiale (silt og stein).  

Geoteknisk undersøkelse:

Arealet er oppfylt område. Det kan være andre løsmasser under oppfyllingsarealene. En geoteknisk rapport utført av Kummeneie i 1995, som det er vist til ifb. andre reguleringsplaner i området, har flest sonderinger i strandsonen mot Eidsbotn. Denne reguleringsplanen omfatter arealer lenger inn i området.

Sitat fra sammendraget Kummeneie:

«Grunnen er oppbygd av nokså løse avsetninger av leire, silt og til dels finsand, til stor dybde. Området kan oppfylles som planlagt, men av hensyn til sikkerheten i utleggingsfasen må fyllingen avsluttes med en lavere fyllingsfront mot Eidsbotn. Stabiliteten vil bedres med tiden. Det oppfylte området vil ikke få optimale fundamenteringsforhold. Med fyllmasser av tilfredsstillende kvalitet kan det imidlertid gi brukbare forhold for lettere bebyggelse og virksomheter.»

Erfaringer fra da coop extra ble bygd i 2006-2007:

Det ble ikke registrert utfordringer. Fundamentene ble i noen grad dimensjonert med tanke på dårlig grunn. Det er ikke registrert setninger av noen art ved bruk.

Kommende utbygginger:

Coop Inn-Trøndelag har ikke nært forestående planer om utbygginger. Hvis det skal bygges, bør grunnforholdene sjekkes nærmere før arbeider igangsettes.

Dette er ikke fulgt opp med egen bestemmelse, men Byggteknisk forskrift må følges.

Stormflo og havnivåstigning

Kotehøyde for eventuell ny 1. etg:

Eksisterende bygningsmasses 1. etasje ligger omtrent på kote +3,0. NVE foreslår at man plasserer ny 1. etg på kote +3,6 (NVE har sannsynligvis ment kote +3,4, da det er dette som er vedtatt for Levanger sør). Hvis aktuelt, kan dette la seg gjøre. Dette er hensyntatt i bestemmelsenes § 3.1.1 andre ledd.

Miljø

Tiltaket vil ikke påvirke miljøet.

Støy

Støyvarselkart fra Statens vegvesen viser at arealet ligger i gul støysone. I forbindelse med detaljregulering for Levanger sør (mellom Moafjæra og Eidsbotn) er støy fra både fylkesvegen og Moafjæra vurdert. Beregningene viste at hele «Levanger sør» lå innenfor gul sone etter T-1442. Både fv. 125 og Moafjæra ga bidrag til støysituasjonen. Det samme er sannsynligvis tilfellet for coop-planen. Området skal imidlertid disponeres til forretning, og dette er i støyretningslinjen ikke nevnt som støyfølsom bebyggelse. Det er følgelig ikke ansett som relevant å vurdere. Anbefalte støygrenser gitt i Retningslinje for behandling av støy i arealplaner (T1442) gjøres likevel bindende for planområdet (§ 2.3).

Kulturminner

Det er ikke lokalisert fornminner i området. Dersom en undervegs skulle gjøre funn av automatisk fredede kulturminner gjelder aktsomhets- og meldeplikten etter kml. 

Biologisk mangfold

Ifølge Naturbase og Artskart er det ingen forhold som her må hensyntas. Området ligger noe unna Eidsbotn fuglefredningsområde, som har status som Ramsarområde i lag med andre viktige fjæreområder i Trondheimsfjorden. Det har således internasjonal verneverdi. Følgende trussel/konflikt er nevnt i kommunens faktaark: «Eidsbotn er sårbar for forstyrrelser ved båtaktiviteter, fiske o.lign. Fyllinger og utbygginger vil også redusere verneverdiene.» Vurdering ift. verneområdet og bløtbunnområdet i strandsonen anses ikke relevant i denne saken. Norsk ornitologisk forening har i senere år registrert flere fuglearter på Moan, men aktuelt planforslag endrer i liten grad på grønne områder.  

Vann-, avløp-, energiløsninger

Vann- og avløpsanlegg knyttes til kommunalt ledningsnett.

Området like sør for NAF-bygget kan ikke bebygges uten omlegging av ledninger.

Strømforsyning: Det er ikke kjent om det er tilstrekkelig kapasitet i strømnettet til framtidig bruk.

Området ligger innenfor Statkraft Varme AS konsesjonsområde for fjernvarme, og det er gitt bestemmelser ift. dette (§ 2.6) slik praksisen har vært i senere reguleringsplaner.

Utbyggingsavtale

Som avtalt ved oppstartsmøtet er det ikke varslet oppstart av forhandlinger, men ifølge planbeskrivelsen er det ikke endelig avklart om det er behov for utbyggingsavtale. Det er bl.a. gitt rekkefølgebestemmelse om opparbeidelse av offentlig fortau langs Moafjøra.

Planprosess

Medvirkning

Oppstartsmøte med kommunen ble gjennomført den 16. januar 2014.

Kunngjøring av planoppstart ble annonsert i Levanger-Avisa 25. januar 2014 og på kommunens hjemmeside. Berørte grunneiere og naboer ble tilskrevet 29. januar 2014, med svarfrist 21. januar 2014. 

Det er mottatt 3 forhåndsuttalelser, som er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen.

Intern høring

I kommunen er planforslaget forelagt kommunalteknikk, landbruk og naturforvaltning, barnerepresentant, folkehelsekoordinator, kommuneoverlege, bygg og eiendom og næringssjef.

Barne- og ungdomsrepresentanten har ingen merknader.

Enhet for kommunalteknikk v/fagansvarlig veg har ingen merknader.

Vurdering:

Det er i hovedsak nordre del av plankartet som endres, fra dagens forretningsformål og videre nordover. Dette er markert på vedlagte illustrasjon.

Se også sammenligning nedenfor.

Klikk for større kart 
Gjeldende planer.                                                                         Gjeldende planer + planforslag. 

Felt F1 utvides noe nordover, omtrent i samsvar med eksisterende tiltak.

I nytt felt F4 tillates forretningsbygg med samme høyde som i felt F1 og F2 samt utesalgområder for byggevarer o.l. som kan ha takoverbygg.

I nytt felt F5 (i nord) tillates kun utesalgsområder, som kan ha takoverbygg. 

Bestemmelsene anses som en oppdatering og delvis videreføring av gjeldende bestemmelser for området. Hensynet til kjøpesenterstoppen er videreført med maks 3000 m2 detaljhandel. %-BYA er nå gitt for hvert felt/utbyggingsområde. Høyder for bebyggelsen er for felt F1-F3 søkt videreført fra gjeldende regulering, men omgjort til kotehøyder. Største tillatte gesims/takhøyde kote +13,0 m (F1, F2, F4) og med golvnivå på +3,4 m tilsvarer omtrent dagens tillatte totalhøyde på 10 m for dagens felt F1 og F2. Maks høyde fra ferdig planert terreng til gulv 1. etg. (0,3 m) er ikke videreført, men universelt utformede bygg skal bl.a. ha trinnfritt inngangsparti.

Rådmannen er positiv til utvidelse av forretningsvirksomheten, men nye bygninger og takoverbygg kan i større grad hindre sikt fra fylkesvegen mot Eidsbotn, se vurdering under grønnstruktur.

Gangforbindelser 

Flyfoto fra 2010 og Google Earth-bilde fra 2010 - klikk for større foto
Flyfoto fra 2010 og Google Earth-bilde fra 2010.

Bildene over viser at det ikke er etablert fortau på østsida av Moafjæra, nordover for coop, slik gjeldende reguleringsplan legger til rette for. Foreslått planendring viderefører fortausmuligheten, men rekkefølgebestemmelsen om at fortauet skal være opparbeidet før ferdigmelding av bygning kan synes uklar, da det i tilliggende felt F5 kun er tillatt med takoverbygg. Bestemmelsen bør gjøres tydeligere før høring.

Grønnstruktur

På Moanområdet er det i dag flere store parkeringsarealer på bakken, og oppdeling med grøntrabatter og parkbelter har fordeler både estetisk sett og av hensyn til klima, miljø og trivsel. Grønt i tomtedeler er prinsipper som er forsøkt opprettholdt i både Vassmarka industriområde i Åsen og på Ørin i Verdal kommune. Forus næringspark i Stavanger, Sandnes og Sola kommune er et kjent eksempel på tilrettelegging av grøntdrag i næringsområder: http://www.forusnaeringspark.no/event/dolink/famid/124914

Moan er et mye mindre område, urbant og med både handel, kontor og boliger.  

Vegetasjonsskjerm

I øst har forretningseiendommen en vegetert skråning mot dyrket mark, se under.

Flyfoto fra 2009. Kartgrunnlag med turkise linjer, plandata med hvite linjer. Klikk for større foto
Flyfoto fra 2009. Kartgrunnlag med turkise linjer, plandata med hvite linjer. 

Vegetasjonsbeltet i skråningen var opprinnelig tenkt for masseplanting av trevegetasjon, som skulle være avsluttet samtidig med utbygging av tilliggende byggeområde. Det skulle være 13 m bredt. I 2007 ble det omregulert til en 10 m bred klimavernsone. Nå foreslås det ytterligere redusert til 8 m. Den effektive bredden for beplantning vil være noe smalere enn regulert bredde, da store grener/trekroner kan være til hinder for varetransport og åkerdrift. At noe av det flate arealet mellom bygning og skråningsfot tas til utbedring av forholdene for varelevering har trolig ikke særlig negativ konsekvens.  

Google earth-bilder fra 2010, som viser vegetasjonsbeltet sett fra to sider. Klikk for større foto
Google earth-bilder fra 2010, som viser vegetasjonsbeltet sett fra to sider.

Fjerning av parkbelte og evt. sikt utover Eidsbotn

Et tidligere regulert spesialområde parkbelte S4 på 2,6 daa ble redusert til 1,5 daa i en planendring i 1996. Bredden ble da kraftig redusert, og parkbeltet avgrenser dagens utelagerområde. Området er synlig på Google-Earth-bildet under overskriften gangarealer. Det er også bebygd med en trafo, og det ligger flere ledninger i grunnen. Intensjonen med parkbeltene var slik:

Alle spesialområder skal gis en parkmessig behandling. Det skal legges vekt på å plante hekker og trær for å gi le og skygge.

Følgende bestemmelse gjaldt også for flere byggeområder på Moan med krav om bebyggelsesplan, inkludert området for coop-extra Moan:

Bebyggelsesplanen skal vise klart definerte sektorer for innsyn fra fv. 125 og ut over Eidsbotn.

Parkbeltet som nå foreslås begrenset til et areal omkring eksisterende trafo er på motsatt side av Moafjæra planlagt videreført/forlenget mot Eidsbotn.

Ved en planendring i 2008, ble et annet regulert parkbelte på Moan flyttet nordover, mot kommunens utelagerområde. Ideelt sett burde en krevd det samme her, hvis det samtidig var mulig å sikre sammenheng med åpne felt ut mot Eidsbotn. Nordover er dette ikke mulig innenfor aktuell plangrense. I et så urbant område som Moan har blitt, og hvor det også vil komme boliger, burde utelagerområder skjermes noe. Planområdet grenser i nord til forretningsformål. 

Trær i vegetasjonsbelte/skråning begrenser innsyn til Moanområdet fra fylkesvegen, og intensjonen om siktsektorer fra fv. 125 og ut over Eidsbotn blir vanskelig å tilfredsstille på samme tid, med mindre en faktisk planter lavere vegetasjon i skråningen. Da fylkesvegen ligger noen meter høyere enn Moanområdet, på ca. kote +11, kan det være mulig å se vannflata i Eidsbotn over 5 m høyt takoverbygg i felt F5. Takflaten kan bli svært synlig. Til sammenligning har Bilextra-bygget største takhøyde ca. kote +9 m, se foto under. Teoretisk sett kan foreslått mulighet for overbygd utelager inntil ca. kote +8 m sperre omtrent like mye for sikten mot Eidsbotn som evt. trebeplantning i parkbelte og vegetasjonsskjerm. Sammenheng i næringsarealene er sannsynligvis også å foretrekke. Rådmannen er her innstilt på å gi slipp på tidligere regulert parkbelte med bredde 14 m. 

Gjeldende reguleringsplaner + kartgrunnlag (blå streker) + planforslag (hvite streker). Klikk for større plan
Gjeldende reguleringsplaner + kartgrunnlag (blå streker) + planforslag (hvite streker). 

Sett fra fylkesvegen, mot dagens «parkbelte».  Taket til Bilextra-bygget midt i bildet.Klikk for større foto
Sett fra fylkesvegen, mot dagens «parkbelte».  Taket til Bilextra-bygget midt i bildet.

Grøntrabatt langs Moafjæra

Plankartet viser ikke forlengelse av privat grøntrabatt langs Moafjæra, og etter det vi har forstått er det ikke intensjoner om beplantning utover det som er foreslått regulert som grønnstruktur. Vist parkeringsformål mellom Moafjæra og felt F5 (framtidig utelagerområde) er ca. 10 m bredt og det er vist 2 avkjørsler her. Ved opparbeidelse av tomta bør det anlegges et fysisk skille som leder trafikken til viste avkjørsler.

Trafikk

Varetransporten vil forskyves nordover, og altså vekk fra coops kunder, men dermed nærmere andre områder med eksisterende næringsvirksomhet og rett imot planlagt utbygging innenfor detaljregulering for Levanger sør. Boligbebyggelsen på Moan er imidlertid planlagt mot Eidsbotn, og vil dermed bli lite berørt.

Helikopterlandingsplassen blir berørt, og i høringsperioden blir det mulighet for innspill.

Universell utforming

Når det gjelder universell utforming anses Byggteknisk forskrift TEK10 dekkende, selv om en kunne gitt utfyllende bestemmelser for utearealene jf. gjeldende plan.

I § 3.2.2 er det gitt slike bestemmelser for regulerte gangarealer.

Trafo

Hvis trafoen skal stå bør den reguleres som energianlegg med hensynssone fareområde.

Forholdet til naturmangfoldloven

Kommunen har vurdert tiltaket iht. prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i

Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig ift. sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12. 

Konklusjon

Rådmannen tilrår at planforslaget, med anbefalte endringer, legges fram for offentlig ettersyn.

    Til toppen av siden





Publisert: 19.12.2010 07:50 Sist endret: 17.09.2014 19:44
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051