Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Kommunestyret 17.09.14 - sak 40/14 - Områderegulering Staup - 1719/1/1

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2012/3675 - /L2012007

Astrid Juberg Vordal - klikk for personkort
Saksordfører: Astrid Juberg Vordal, AP

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 11.06.14 53/14
Plan- og utviklingskomiteen 10.09.14 71/14
Kommunestyret 17.09.14 40/14

 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 10.09.2014

Forslag i møte:

Ingen.

Avstemning:

Rådmannens forslag til innstilling enstemmig tiltrådt. 

INNSTILLING:

Det gjøres følgende endringer i plandokumentene:

  • § 3.1 endres iht. forslag fra Sametinget i uttalelse datert 09.07.14.
  • Følgende områder tas ut av reguleringsplanen:
    • Bestemmelsesområde #2 samt trafikkområdet i nord
    • Bestemmelsesområde #6
    • Bestemmelsesområde #5 samt den delen av friområde 1 som er foreslått på dyrka jord.
    • Kolonihagen
  • Del av bestemmelsesområde #4, bak stall/øvingsområde, endres til kolonihage, jf. alternativ 1 i skisse fra Staups Venner vedlagt deres notat datert 03.04.14, men med avgrensning vest for traktorveg/sti sørfra mot stall/øvingshall, og mer naturlig avgrensning i øst.
  • Bestemmelser for formålet kolonihage beholdes som foreslått ved offentlig ettersyn, men med følgende endring:
    • Mulighet for parkering «på eget eller fellesområde» endres til «innenfor planområdet» i § 4.1 andre ledd.
    • Punkt 3: Maks størrelse på hovedbygning endres til 10 kvm.
    • Punkt 5 om 25 kvm platting tas ut. 


Områderegulering for Staup, datert 23.06.2014, med overnevnte endringer, vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-12

I samarbeid med Statens vegvesen ser Levanger kommune på samling av adkomstene, iht. til Statens vegvesens tilrådning i høringsuttalelse av 26.08.14.

Støysituasjonen for eksisterende bebyggelse i Staupslia vurderes nærmere i forbindelse med at en ser på samling av adkomsten til planområdet. Det samme gjelder evt. behov for fartsreduserende tiltak. 

Til toppen av siden 

Rådmannens forslag til innstilling:

Det gjøres følgende endringer i plandokumentene:

  • § 3.1 endres iht. forslag fra Sametinget i uttalelse datert 09.07.14.
  • Følgende områder tas ut av reguleringsplanen:
    • o   Bestemmelsesområde #2 samt trafikkområdet i nord
    • o   Bestemmelsesområde #6
    • o   Bestemmelsesområde #5 samt den delen av friområde 1 som er foreslått på dyrka jord.
    • o   Kolonihagen
  • Del av bestemmelsesområde #4, bak stall/øvingsområde, endres til kolonihage, jf. alternativ 1 i skisse fra Staups Venner vedlagt deres notat datert 03.04.14, men med avgrensning vest for traktorveg/sti sørfra mot stall/øvingshall, og mer naturlig avgrensning i øst.
  • Bestemmelser for formålet kolonihage beholdes som foreslått ved offentlig ettersyn, men med følgende endring:
    • o   Mulighet for parkering «på eget eller fellesområde» endres til «innenfor planområdet» i § 4.1 andre ledd.
    • o   Punkt 3: Maks størrelse på hovedbygning endres til 10 kvm.
    • o   Punkt 5 om 25 kvm platting tas ut. 


Områderegulering for Staup, datert 23.06.2014, med overnevnte endringer, vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-12

I samarbeid med Statens vegvesen ser Levanger kommune på samling av adkomstene, iht. til Statens vegvesens tilrådning i høringsuttalelse av 26.08.14.

Støysituasjonen for eksisterende bebyggelse i Staupslia vurderes nærmere i forbindelse med at en ser på samling av adkomsten til planområdet. Det samme gjelder evt. behov for fartsreduserende tiltak.

Vedlegg:

1

Planbeskrivelse rev. 23.06.2014 PDF
 

2

Reguleringsplan-Staup-rev001_16052014 PDF  -  jpg
 

3

Reguleringsbestemmelser rev. 23.06.2014 PDF
 

4

Vedlegg 3A - Staup Områdeplan - Illustrasjonsplan PDF  -  jpg
 

5

Utsnitt illustrasjonsplan PDF  -  jpg
 

6

Staups Venner 030414 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Høringsuttalelser (18 stk.) oppsummert og kommentert i sakspapir
  • Sakspapir Plan- og utviklingskomiteen 11.06.2014, sak 53/14 (første gangs beh.)
  • Forhåndsuttalelser (9 stk.)
  • Planprogram, vedtatt 26.09.2012, kommunestyresak 55/12.
  • Kommunestyrets vedtak 23.01.08 ang. «Utviklingsplan for Staup» m/stedsanalyse.
  • Trafikkanalyse, varmeplan, støyutredning, notat VA-plan, VA-plan, renovasjon og arkeologisk rapport.


Saksopplysninger:

Planområdet er på ca. 205,5 daa og ligger på Levangernesset, sørøst for Fv. 119 Staupslia, mellom Gjembleskorsen og avkjørsel til Staup. Det legges til rette for kolonihage, offentlig eller privat tjenesteyting med bl.a. omsorgssenter og storkjøkken inkl. to ekspansjonsområder for dette, ekspansjonsområde for pleie- og omsorgsvirksomhet, område med eksisterende bebyggelse som skal videreføres, barnehage, to nye adkomster fra Staupslia, parkeringsplasser og friområder inkl. område for beplantning (utvidelse av arboret). Kommunen har imidlertid gjennom dialog med regionale myndigheter i høringsperioden signalisert vilje til å ta ut noen områder av hensyn til jordvern, for å unngå innsigelse til planen. Det er høringsforslaget som følger vedlagt, slik at evt. endringer forutsettes gjort i vedtak. 

Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn iht. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger sitt vedtak i møte den 11. juni 2014, sak 53/14.  

Offentlig ettersyn ble kunngjort den 14.06.14 og berørte parter ble tilskrevet med brev av 18.06.2014. Høringsfristen var 2. august 2014. Flere har etter forespørsel fått utsatt høringsfrist. Eldres råd til 13. august, Hans Jørgen Støp til etter møte med fylkesmannen, fylkesmannen til 22. august, fylkeskommunen til 27. august (etter møte i fylkesråd) og Statens vegvesen til 27. august.

I planbeskrivelse revidert 23.06.14 (til høringen) er psykiatri rettet til bofellesskap/omsorgsboliger. I reguleringsbestemmelser rev. 23.06.14 avviker parkeringskravene noe fra minstekravene i kommuneplanens arealdel, dvs. ikke helt som angitt i Plan- og utviklingskomiteens vedtak ved første gangs behandling.

I møte med Staups venner v/Sorte og fylkesmannen, 20. august 2014, kom det fram at det primært ønskede arealet til kolonihage fra Staups venner sin side er et område som i planforslaget er foreslått til offentlig bebyggelse, bak stallen, dvs. sørvest i bestemmelsesområde #4 (se vedlagte brev datert 03.04.14). På bakgrunn av denne informasjonen, samt innspill fra nestleder i Levanger arboret, om heller å lokalisere kolonihagen i eplehagen (i foreslått friområde), ble fylkesmannen, fylkeskommunen og Sorte gitt anledning til innspill på alternative lokaliseringer.

Det er mottatt følgende uttalelser:

01    NVE, 11.07.14

02    Sametinget, 09.07.14

03    Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 22.08.14

04    Nord-Trøndelag fylkeskommune, 27.08.14

05    Statens vegvesen, 26.08.14

06    Levanger SV, 31.07.14

07    Staups Venner v/Sorte og Ingul, 31.07.14

08    Folladal, Gulaker/Ramfjord, Vestrum (naboer), 25.07.14

09    Skogn SP, 01.08.14

10    Odd Joar Røthe (gjenboer), 02.08.14

11    Kåre Pynten (gjenboer), 02.08.14

12    Bjørn Storli (gjenboer), 02.08.14

13    Nesset Landbrukslag, 31.07.14

14    Eldres råd, 15.08.14

15    Eplehagen borettslag (naboer), 29.07.14

16    Hans Jørgen Støp og Jon Magne Wesche, 14.08.14

17    Levanger Arboret v/nestleder Ramdal, 21.08.14

18    Trafikksikkerhetsutvalget, 27.08.14 

I det følgende er høringsuttalelsene oppsummert og kommentert:

01    NVE, 11.07.14

NVE var i uttalelse til planoppstart opptatt av geoteknikken i området og at sikkerheten mot skred ble ivaretatt i det videre planarbeidet. I det vedlagte planmaterialet vises det til at det er funnet kvikkleire langs Eidsbotnvegen. Det er derfor positivt at det i forslaget til bestemmelsenes § 3.4 er tatt inn krav om at det skal gjennomføres grunnundersøkelser for områdene før det gis rammetillatelse for utbygging av området.

NVE er usikker på hvorvidt det legges opp til å gjennomføres detaljregulering for (deler av) planområdet eller om en ønsker å tiltaksrealisere direkte ut fra områdereguleringen. Dersom det ønskes detaljregulering for deler av området, anbefaler NVE at geoteknikken utredes i forbindelse med detaljreguleringen og ikke utsetter dette til byggesaken slik at en unngår overraskelser og økte kostnader sent i prosjektfasen.

NVE minner om at de den 10.04.2014 utarbeidet ny «Kvikkleireveileder» (Veileder 7 2014: «Sikkerhet mot kvikkleireskred - Vurdering av områdestabilitet ved arealplanlegging og utbygging i områder med kvikkleire og andre jordarter med sprøbruddegenskaper»). NVE anbefaler å ta en titt på kap. 5.2 s. 27: «Krav til utredning og sikkerhet for ulike tiltakskategorier». Som det framgår av tabellene på s. 27 og 28 er det kommet til to nye tiltakskategorier for mindre tiltak. For tiltakskategori K2-K4 er det fortsatt krav om stabilitetsanalyse og kvalitetssikring/(uavhengigkontroll) dersom det tidligere har blitt observert kvikkleire/sprøbruddmateriale eller at det i forbindelse med tiltaket blir påtruffet slike ustabile løsmasser. Kravene til utredning i kap. 5 er innarbeidet i revidert kap. 7 i TEK og er derfor hjemlet i forskrift.

Kommentar:

Rådmannen tilrår at området med krav om detaljregulering (bestemmelsesområde #2) tas ut av planen av hensyn til jordvern. I alle øvrige områder åpnes det for tiltaksrealisering basert på områderegulering. Krav om grunnundersøkelse og øvrige forhold nevnt av NVE forutsettes fulgt opp av tiltakshaver.

02  Sametinget, 09.07.14

Sametinget kjenner ikke til at det er registrert automatisk freda samiske kulturminner i det omsøkte området, og har derfor ingen spesielle kulturminnefaglige merknader.

De minner imidlertid om det generelle aktsomhetsansvaret. Dette bør fremgå av reguleringsbestemmelsene og de foreslår følgende tekst når det gjelder dette:

«Kulturminner og aktsomhetsansvaret. Skulle det under bygge- og anleggsarbeid i marken komme fram gjenstander eller andre spor som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget og Nord-Trøndelag fylkeskommune omgående, jf. lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kml.) § 8 annet ledd. Kulturminnemyndighetene forutsetter at dette pålegg formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken.»

Sametinget minner om at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda i følge lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kml.) § 4 annet ledd. De gir eksempler så samiske kulturminner, og minner om det ikke er tillatt å skade eller skjemme et freda kulturminne, eller sikringssonen på 5 m rundt kulturminner, jf. kml. §§ 3 og 6.

Kommentar:

Bestemmelse § 3.1 Kulturminner bør endres iht. innspill fra Sametinget, da de ikke er nevnt i bestemmelsen.

Kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes fulgt opp av tiltakshaver.

03    Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 22.08.14

Det vises til utsatt frist for uttalelse til 22. august 2014, møte og befaring i anledning saken mellom kommunen og fylkesmannens landbruksavdeling den 13. august 2014, og mellom Staups venner, kommunen og landbruksavdelingen den 20. august 2014.

Landbruksavdelingen:

Landbruksavdelingen vurderer det som helt riktig at Staupseiendommen, med sitt arboret og med sin beliggenhet, fortsatt skal kunne være en perle og et viktig ledd i grønnstrukturen i Levanger kommune. Eiendommen er av meget stor verdi, både for kommunen og regionen, og slik er det viktig både ut fra rent fysiske og kulturelle forhold, samt ut fra et folkehelseperspektiv, at det aller meste av eiendommen fortsatt disponeres slik at den utgjør et verdifullt element i grønnstrukturen i kommunen. Når nå deler av området foreslås omdisponert til andre formål er det, ikke minst for landbruksmyndigheten, vesentlig at dette er til formål som er av stor allmenn og samfunnsnyttig verdi.

I tråd med stedsanalysen foreslås det at øvre del av området, hvor det i dag står flere veksthus og driftsbygninger, omdisponeres fra LNF til offentlig bebyggelse, da til dagsenter, omsorgssenter, seniorboliger, storkjøkken og legesenter. Det planlegges også utvidelse av dagens bofellesskap psykiatri innenfor planområdet, og det skal fortsatt være barnehagedrift innenfor området. Landbruksavdelingen slutter seg til at de bebygde områdene på Staup utvikles innenfor disse formålene.

Dyrkajorda innenfor planområdet foreslås omdisponert til offentlig bebyggelse (deler av bestemmelsesområde 1), ytterligere ekspansjonsareal for offentlig bebyggelse (bestemmelsesområde 2, 28,9 daa, og 6, 15,2 daa), utvidelsesareal for arboretet (bestemmelsesområde 5, 22,5 daa) og kolonihage (5,9 daa). Dyrkajorda innenfor planområdet er i henhold til gjeldende plan, kommunedelplan for Levanger sentrum vedtatt 27. september 2000, avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområde. I henhold til Skog og landskaps markslagskart er jorda fulldyrka jord av svært god jordkvalitet.

Det skal store samfunnsinteresser til for at jordvernet skal kunne vike. Grep som innbefatter dyrka jord hører hjemme i kommuneplanens arealdel, eventuelt i kommunedelplan. Dette er blant annet nedfelt i Regional plan for arealbruk i Nord-Trøndelag, vedtatt 25. april 2013, og Meld. St. 9 (2011-12) om Landbruks- og matpolitikken. Landbruksavdelingen har likevel vært innstilt på å vurdere saken åpent gjennom områdereguleringsplanprosessen, inkl. konsekvensutredningen, gitt at alternativvurderinger og utnyttingsgrad var sentrale deler av vurderingsgrunnlaget. Dette fordi plangrepet er en del av et større omsorgsgrep i Levanger kommune, og at det dermed må vurderes å være store samfunnsmessige interesser knyttet til saken.

Deler av bestemmelsesområde 1 er i henhold til Skog og landskap også dyrka jord, delvis beplantet med bærbusker. Landbruksavdelingen vurderer de grensene som bestemmelsesområde 1 utgjør til å følge relativt naturlige grenser i terrenget, med bl.a. adkomstveger, naturlige koller i terrenget med videre. Ut fra at det her planlegges utbygging av stor samfunnsmessig betydning, er landbruksavdelingen innstilt på at jordvernet må vike innenfor bestemmelsesområde 1.

Slik saken videre framstår vurderer landbruksavdelingen konsekvensutredningen til å ha klargjort at det innenfor de bebygde områdene på Staup ligger potensiale for en høyere og mer arealeffektiv utnytting enn det som ligger i skisseløsninger så langt. Selv uten de foreslåtte ekspansjonsarealene for offentlig bebyggelse åpner planforslaget og arealene innenfor bestemmelsesområde 1, 3 og 4 for store utbyggingsmuligheter i offentlig regi.

Landbruksavdelingen viser på denne bakgrunn til den dialog som har vært mellom Nord-Trøndelag fylkeskommune og Levanger kommune i sommer om at ekspansjonsarealene for offentlige formål, bestemmelsesområdene 2 og 6, samt trafikkområde i nord, skal tas ut av områdereguleringen. Landbruksavdelingen vil gi honnør for denne dialogen, og slutter oss ut fra regionale og nasjonale jordvernhensyn klart til dette. Under forutsetning av at disse bestemmelsesområdene (2 og 6) tas ut av planen, eventuelt reguleres til landbruksformål ved sluttbehandlingen av planen, har landbruksavdelingen ingen innsigelse til områdene som for øvrig reguleres til offentlig bebyggelse innenfor planområdet. 

Bestemmelsesområde 5 foreslås som utvidelsesareal til friområde 1 og arboretet. Hele bestemmelsesområde 5 og deler av friområde 1 er i dag fulldyrka jord av svært god jordkvalitet. Landbruksavdelingen er, ikke minst etter også å ha vært på befaring i området, tydelig på at vi forstår verdien av Staupsområdet, som friområde, grønnstruktur, identitetsbygger, for folkehelse med videre. Samtidig må det understrekes at Staup allerede er et svært stort parkområde, som også har sine utfordringer med hensyn til drift og vedlikehold. Landbruksavdelingen kan ikke se at planprosessen, herunder møtene og befaringen 13. august 2014, har godtgjort at det er av stor samfunnsmessig verdi at jordvernet her skal vike for ytterligere utvidelse av parkområdet/arboretet på Staup. Dyrka jord og et aktivt landbruk, med sitt jordbrukslandskap, inn mot eksisterende arboret utgjør også, etter landbruksavdelingens vurdering, et verdifullt element i opplevelsen av området.

Landbruksavdelingen fremmer på denne bakgrunn, og ut fra regionale og nasjonale jordverninteresser, innsigelse til bestemmelsesområde 5 og den delen av friområde 1 som er foreslått på dyrka jord. Under forutsetning av at disse områdene tas ut av planen, eventuelt reguleres til landbruksformål, har landbruksavdelingen ingen merknader til friområdene foreslått for øvrig i planforslaget.

Et område på 5,9 daa, i dag fulldyrka jord av svært god jordkvalitet, er i planforslaget foreslått til kolonihage. Det foreslåtte arealet ligger som en del av, og samtidig midt mellom to større og godt arronderte jorder. Landbruksavdelingen er kritisk til denne beliggenheten i form av at en del av et godt arrondert jordbruksareal foreslås til et formål som innebærer vanskeligere drift av tilliggende arealer, samtidig som at tiltaket innebærer mindre husværer til fritidsformål på hver parsell.

I møte med Staups venner v/Sorte og kommunen, 20. august 2014, kom det fram at det primært ønskede arealet til dette formålet fra Staups venner sin side er et område som i planforslaget er foreslått til offentlig bebyggelse, bak stallen. Landbruksavdelingen slutter seg klart til Staups venner sine vurderinger knyttet til denne lokaliteten. Dette er en lokalitet som i hageskoletiden var et flott drevet område, men som i dag ligger brakk. Kommunens deltakere i møtet så også muligheten for at kolonihagen kunne vært flyttet til dette arealet. Dialogen i møtet viste at det finnes alternativ lokalisering av kolonihagen uten at fulldyrka jord i aktiv drift må omreguleres. Landbruksavdelingen fremmer på denne bakgrunn innsigelse til kolonihagen foreslått i planforslaget. Under forutsetning av at kolonihagen flyttes til det aktuelle arealet som ble diskutert i møtet 20. august 2014, bak stallen/område foreslått til offentlig formål, evt. annet areal som ikke bebygger dyrka jord, har landbruksavdelingen ingen merknader til at det arbeides videre med en kolonihage på Staup. Landbruksavdelingen vil gi honnør til Staups venners kolonihageinitiativ, og vurderer en kolonihage på venneforeningens prioriterte område til å kunne gi Staup et spennende og nytt løft basert på et verdigrunnlag som harmoniserer godt med verdiene for øvrig i området.

Samlet sett vurderer landbruksavdelingen, ikke minst gjennom den dialog og befaring som har vært med kommunen, at det ligger store utviklingsmuligheter innenfor de bebygde områdene på Staup, samtidig som Staup med sitt arboret og som viktige element i grønnstrukturen ivaretas på en god måte.

Miljøvernavdelingen:

Miljøvernavdelingen viser til sin forhåndsuttalelse hvor de bl.a. peker på områdets særpreg og betydning som nærtur- og rekreasjonsområde, samt behovet for kartlegging av de unike botaniske kvaliteter i området. De mener planen ivaretar områdets verdier for friluftsliv og rekreasjon på en god måte, men kan ikke se at det er foretatt noen systematisk kartlegging og vurdering av de botaniske kvalitetene i området i forbindelse med planarbeidet. For å ivareta disse kvalitetene, opprettholder de sin tilråding om kartlegging før eventuelle omdisponeringer av aktuelle areal til andre formål. Dette gjelder også for plantearter som eventuelt er lokalisert rundt bygninger som skal saneres. Avbøtende tiltak bør vurderes i slike tilfeller jf. bestemmelser i NML.

Miljøvernavdelingen har ingen merknader til at området for kolonihage flyttes til foreslått område bak stallen, men tilrår at det også her foretas en botanisk kartlegging og vurdering før omdisponeringen.

Støyforholdene vurderes som tilstrekkelig ivaretatt gjennom § 3.5 i reviderte reguleringsbestemmelser.

Reindriftsavdelingen har ingen merknader til planforslaget. 

Kommentar:

I planbeskrivelse revidert 23.06.14 er psykiatri rettet til bofellesskap/omsorgsboliger.

Rådmannen tilrår at innsigelsene imøtekommes, se vurdering til slutt i saken angående både jordvern og kolonihage.

Forholdet til naturmangfoldloven var vurdert ved første gangs behandling. Basert på kjent kunnskapsgrunnlag foreligger det ikke indikasjon på at det i planområdet må gjennomføres en botanisk kartlegging slik Miljøvernavdelingen anbefaler.

04    Nord-Trøndelag fylkeskommune

Fylkeskommunen støtter hovedgrepet i planarbeidet med unntak av omdisponering av dyrkaarealene nord og vest i planområdet samt trafikkformål i nord. Planløsningen for sentrale deler av Staupområdet bidrar til å opprettholde områdets park- og landskapskvaliteter samtidig som det gir mulighet til å utvikle et spennende konsept for offentlige omsorgsfunksjoner.

Fylkeskommunen viser til fylkesrådssak 131/14 hvor det ble fattet følgende vedtak:

Fylkesrådet mener at områdereguleringen for Staup på en god måte ivaretar landskaps og opplevelseskvaliteter i den sentrale delen av Staupeiendommen.

Etter samtale med Levanger kommune er det enighet om at «Bestemmelsesområde2» og «Bestemmelsesområde6» samt trafikkområde i nord tas ut av områdereguleringen.

Under forutsetning av en slik planendring har fylkeskommunen ingen innsigelser til planen.

Fylkesrådet anbefaler at en eventuell omdisponering av dyrkajord til utbygging drøftes i forbindelse med revisjon av kommuneplanens arealdel. 

Utover dette har fylkeskommunen følgende merknader:

Det er positivt at mye av parkeringen til de ulike virksomheter lokaliseres øst i planområdet. Vurdering av ny avkjørselsløsning i øst vil bli gjort av Statens vegvesen.

Når det gjelder parkeringskrav anbefaler fylkeskommunen at det for «bestemmelsesområde 1» settes krav om parkeringskjeller for en viss andel av parkeringsplassene. Dette vil både bidra til arealeffektivisering og til å opprettholde områdets natur- og parkkvaliteter.

I reguleringsbestemmelsen 4.1 Kolonihage fastsettes det i pkt. 10 at det ikke skal tillates kjøreadkomst til området. Samtidig settes det innledningsvis krav om at det kan dokumenteres en viss prosentandel parkeringsplasser per parsell på eget eller fellesområde. Fylkeskommunen forutsetter at det, som nevnt i planbeskrivelsen, ikke legges opp til kjøring til området og at parkering skjer utenfor området.

I løpet av høringsprosessen har Levanger kommune oversendt alternative lokaliseringer for kolonihagen og ber om synspunkter til alternativene. Fylkeskommunen har ingen merknader til de alternative lokaliseringene.

I reguleringsbestemmelsen 7.1. og 7.4. omtales det konkrete gesimshøyder. Fylkeskommunen anbefaler at høydegrunnlaget vises på plankartet.

Kulturminner fra etter 1537, Nyere tid:

Staup har tidligere vært gartnerskole og rommer mange bygninger. Det er i alt 19 bygninger på eiendommen, blant annet rektorboligen som er oppført i 1895. Bygningen er dermed registrert i SEFRAK, som er et register over alle bygninger i Norge som er oppført før 1900. De fleste av eksisterende bygninger skal stå, mens en driftsbygning og flere veksthus er foreslått revet. Hele området skal reguleres til offentlig formål. Ny bebyggelse er tenkt tilpasset områdets historie og verdier. Det er ikke spesifisert nærmere hva dette innebærer. Planforslaget antas ikke å komme i konflikt med nyere tids kulturminner av nasjonal eller regional verdi. Levanger kommune må selv vurdere eventuelle konsekvenser planforslaget får for kulturminner av lokal verdi. Fylkeskommunen har ingen ytterligere kommentarer til planforslaget.

Automatisk freda kulturminner:

Fylkeskommunen viser til sitt brev datert 30.11.2012. Registreringen ble gjort for å

påvise og eventuelt kartfeste arkeologiske kulturminner som ikke er synlige i terrenget, f.eks. boplasser fra jernalder m.m. Ved registreringen ble det ikke oppdaget noen nye arkeologiske kulturminner, og fylkeskommunen har derfor ikke ytterligere merknader til saken. De gjør oppmerksom på at dersom man under arbeidet med tiltaket oppdager kulturminner som ikke er kjent, skal arbeidet stoppes og fylkeskommunen varsles, jfr. kulturminnelovens § 8.2. Uttalelsen gjelder automatisk fredede kulturminner på land.

Kommentar:

Rådmannen tilrår at flere områder tas ut av planen av hensyn til jordvern, se samlet vurdering til slutt i saken. Dette gjelder også nevnte trafikkområde i nord.

Rådmannen ser ikke behov for å kreve parkeringskjeller for en viss andel av parkeringsplassene i bestemmelsesområde #1, men dette bør absolutt vurderes.

(I bestemmelsene er utnyttingsgrad oppgitt inkl. evt. parkeringskjeller).

Vi ser at nevnte bestemmelser for kolonihagen kan tolkes som motstridende, og delvis i strid med intensjonen ifølge planbeskrivelsen. Mulighet for parkering «på eget eller fellesområde» bør endres til «innenfor planområdet» i § 4.1 andre ledd.

Kolonihage: Se vurdering til slutt i saken.

Høydegrunnlag eller høydereferanse NN1954 er angitt på plankartets tegnforklaring.

Kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes fulgt opp av tiltakshaver.

05   Statens vegvesen, 26.08.2014

Fylkesveg 119 Staupslia

Det er i hovedsak fylkesveg 119 som berører vegvesenets ansvarsområde i denne planen.

Denne vegen har i dag en trafikkmengde på om lag 6000 kjøretøy/døgn, og er kjennetegnet av sin kombinerte funksjon som lokalveg for Staupslia/Bamberg og samleveg/atkomst for øvrige deler av Levangernesset (inkl. Kjønstadmarka) og boligområdene på vestsida av Eidsbotn. Denne kombinerte funksjonen gir seg bl.a. utslag i en vesentlig kryssingsproblematikk med hensyn til myke trafikanter, og det er derfor anlagt en rekke opphøyde gangfelt oppover lia.

Byggegrense

Fylkesvegene er gjennom fylkesvegplanen inndelt i holdningsklasser når det gjelder byggegrenser. Fv. 119 er kategorisert til klasse B, som tilsier byggegrense på 30 meter. Eksisterende bebyggelse langs fylkesvegen er gjennom årene oppført med varierende avstand til vegen. Det er allerede opparbeidet gang-/sykkelveg langs fylkesvegen på den sida planområdet dekker. Følgelig aksepteres byggegrense regulert til 20 m.

Kryss/avkjørsler og trafikksikkerhet

Det er foreslått en ny atkomst til omsorgssenteret om lag 150 meter vest for dagens atkomst. Det er ut fra antall brukere klart at det her er snakk om kryss etter vegnormalenes definisjon, og ikke kun en avkjørsel. Dette krever derfor en detaljering i kartet langt ut over en enkelt pil.

Holdningsklasse B nevnt over innebærer også en «streng holdning» til nye avkjørsler. I Staupslia er dette aktualisert gjennom mye sideaktivitet og mange kryssinger av myke trafikanter. Videre er det mange som sykler på gang-/sykkelvegen nedover fylkesvegens høyre side (jfr. bildet under), og topografien i området tilsier en viss hastighet på de syklende.

Vi vil derfor bestride planbeskrivelsens formulering (side 44) om at betjening av trafikk via et nytt kryss her vil være «uproblematisk» i framtidig situasjon. Statens vegvesens erfaring som vegforvalter er det motsatte mht. trafikkavviklingen i Staupslia, og alle nye «hull» på vegen utgjør en økt risiko for ulykker. Antall kryss/avkjørsler bør derfor holdes på et minimum.

Vi forutsetter derfor at en helhetlig plan for kryss og avkjørsler på strekningen blir utarbeidet på strekningen - tilsvarende trafikkarealet som opprinnelig var planlagt lenger nord mot Gjemble. En nærmere detaljregulering vil etter vårt skjønn måtte ta utgangspunkt i ett felles kryss som omfatter atkomst til Breidablikktunet m.v., barnehage og det nye omsorgssenteret.

Skulle det vise seg at det ut fra areal- eller funksjonshensyn likevel er nødvendig med flere atkomster til disse institusjonene, vil dialogen omkring detaljeringsprosessen i så fall ha gitt mulighet for å redusere de trafikksikkerhetsmessige konsekvensene i størst mulig grad.

Statens vegvesen fraråder sterkt ny atkomst (vist med avkjørselspil i plankartet) fra fylkesveg 119 ved det planlagte omsorgssenteret. Vi anmoder om at vist atkomst tas ut eller at hele arealet mellom planlagt og eksisterende atkomst fra fv. 119 undergis en detaljregulering etter nærmere dialog med Statens vegvesen.

Støy

Vi noterer at ny paragraf er forutsatt tillagt reguleringsbestemmelsene, og at grenseverdiene for støy angitt i «Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging» (T-l442/20l2) med tilhørende veiledning skal overholdes. Dette bifalles. En endring i planens løsning mht. kryss og avkjørsler, jfr. punktet over, vil kunne ha en viss påvirkning av framtidig støysituasjon, men ikke av avgjørende betydning for planens gjennomføring.

Vi imøteser kommunens videre oppfølging, og vil være behjelpelige med å søke en helthetlig løsning til det beste for planens intensjoner så vel som trafikksikkerheten i området.

Konklusjon:

Forutsetter at bestemmelsesområde 2 og 6, samt trafikkområdet i nord, tas ut av planen som signalisert etter dialog med øvrige myndigheter.

Ny adkomst fra fv.119 ved planlagt omsorgssenter er trafikksikkerhetsmessig krevende, og vi mener at denne må detaljeres nærmere og vurderes i sammenheng med den eksisterende lenger øst. Vi fraråder strekt å etablere ny adkomst i tillegg til eksisterende. For å få en helhetlig løsning anmoder vi om å planlegge for en felles atkomst i området.

Vi forventer å bli tatt med på nærmere dialog omkring en helhetlig atkomstløsning for omsorgssenteret og de eksisterende funksjoner lenger øst, som samtidig ivaretar trafikksikkerheten langs fylkesveg 119.

Kommentar:

Se samlet vurdering av adkomst til slutt i saken.

06   Levanger SV v/Gunnar M. Løvås, 31.07.14

Planen bør endres på viktige punkter. SV støtter landbrukssjefens uttalelse om at nedbygging av noe av den beste matjorda i Norge ikke er i samsvar med nasjonal jordvernpolitikk.

Landbruk

Omregulering av dyrka mark må reduseres betraktelig, jfr. Landbrukssjefens uttalelse når det gjelder bestemmelsesområdet 1, 2, 5, og 6. SV er ikke enig i at «80 daa er ikke mye», at «Omfanget er vurdert til middels negativt», og at «Konsekvensen blir en samlet vurdering av verdien av området opp mot den effekten visuell forringelse og støy tiltaket vil kunne medføre for opplevelsen». Levanger SV ser på verdien av framtidig matproduksjon som hovedsaken, ikke visuell forringelse og støy.

Kolonihage

Levanger SV merker seg fylkesmannens uttalelse om at små husvær på hver parsell ikke er i samsvar med jordvern. Husvær på inntil 25 kvm + bod på 5 kvm kan gi området karakter av sentrumsnært hytteområde. Når det dessuten foreslås et tillegg til planutkastet om «Parkeringskrav for kolonihagene tilføyes også», vil det til sammen ta for stor del av det dyrka arealet. Parsellhager med fellesrom og evt. en mindre bod/husvære vil være et alternativ som tilfredsstiller behovet for hagebruksproduksjon av kortreist mat og nærhet til egen matproduksjon. Til parkering benyttes felles parkeringsplass for området.

Trafikk

Området ligger ved sterkt trafikkert veg i Staupslia. Det må påregnes økt trafikk på denne vegen ved boligbygging på Nesset og flytting av ungdomsskolen til Røstad. Levanger SV går derfor imot at det etableres avkjøringsmuligheter ved Bambergvegen, Grindvegen og etablering av trafikkskapende formål nord i planområdet. Felles avkjørsel med Breidablikktunet der sikkerhet for gang og sykkelveg etableres. Det innhentes uttalelse fra trafikksikkerhetsutvalget.

Områderegulering ift. økonomiplan og kommunedelplan helse og omsorg

Det er i forslag til områderegulering satt av arealer til tiltak som ikke er med i vedtatte planer, for eksempel kollektiv for psykiatri. Dette bør tas ut av planen, det samme gjelder for området avsatt til ny barneskole. Det for tiden ikke er planer om å bygge barneskole på Staup. 

Levanger SV ønsker at endelig behandling av områdereguleringsplanen blir utsatt til ny kommunedelplan helse og omsorg er vedtatt. Det har kommet flere faglige betenkeligheter, bl. a. fra Wenke Frogn Sellæg, om bygging av en sentral institusjon for demente. Dette må vurderes nærmere før endelig behandling av planen.

Kommentar:

Landbruk: Rådmannen tilrår at flere områder tas ut av planen, av hensyn til jordvern, se samlet vurdering til slutt i saken.

Kolonihage: Det foreligger innsigelse ift. jordvern, se samlet vurdering til slutt i saken.

Trafikk: Rådmannen tilrår at bestemmelsesområde # 2 tas ut av planen av hensyn til jordvern, og da bør avkjørselen i nord også tas ut. Flere har synspunkter ang. foreslått ny atkomst, se samlet vurdering til slutt i saken.

Forholdet til økonomiplan og kommunedelplan helse og omsorg:

I planbeskrivelse revidert 23.06.14 er psykiatri rettet til bofellesskap/omsorgsboliger.
Dette gjelder bestemmelsesområde #3, hvor det er planlagt tre bygg (i eplehagen).

Planforslaget omfatter ikke undervisningsformål (skole), men tomt som tidlig i planprosessen var tiltenkt evt. skole (bestemmelsesområde #2) bør tas ut av hensyn til jordvern. 

Rådmannen ser ikke grunn til å utsette behandling av områdereguleringen i påvente av at ny kommunedelplan for helse og omsorg er vedtatt.

07  Staups Venner v/Sorte og Ingul, 30.07.14

Staupshaugen, Staup og Levanger arboret er viktige områder for Levangers bynære friluftsliv. Staups Venner ser det som positivt at det sentrale parkområde (Friområde 2), Sankthans haugen (Friområde 1) og området mot Levanger arboret (bestemmelses-område 5) har grønn farge i kartunderlaget. Staups Venner har i møte med ordfører Svarva 25.06.13 informert om et antall miniprosjekt som ideer for utviklingen av de grønne delene av Staup.

Kolonihage

Det er positivt at planen angir 5,9 da til utvikling av kolonihage på Staup. En kolonihage på Staup forsterker opplevelsen av hagebrukskulturen på Staup. Staups Venner har diskutert en mulig alternativ lokalisering av kolonihagen i sør/vestre delen av bestemmelsesområde 4. De har likevel forståelse for Rambølls argumenter for lokaliseringen og er positive til det foreliggende forslaget inntil friområde 1.

Kolonihagen på Staup skal utvikles i samsvar med Norsk kolonihageforbunds regler. Det gjelder form, innhold og organisering av kolonihagen. Etableringen av kolonihage på Staup grunner seg på er et leieforhold mellom Levanger kommune og den enkelte kolonihagebrukeren.

I den senere tid har benevnelsen kolonihage blitt brukt om prosjekt der kolonisten eier enheten (Skatval og Frosta). Dette er ikke i samsvar med de regler som gjelder for Norsk kolonihageforbund, se Norsk kolonihageforbund.no eller Wikipedia/historie. Med en etablering av kolonihage, får Levanger kommune tilgang til 20 timer pr. kolonist pr. år for skjøtsel av parkmiljøet som ligger utenfor kolonihageområdet, pluss leieinntekter for det aktuelle kolonihageområde. Kolonisten står for kostnader for strøm og vann. Kolonihagen er vinterstengt.

Område mot Staupslia

I figur 19 side 30 (i planbeskrivelsen) presenteres en bebyggelsesplan som er et forslag til utbygging av omsorgsboliger, dagsenter, legekontor og storkjøkken på Staup.

Utsikten fra vegen Staupslia er en viktig visuell kontakt med Staup.

Staups Venner mener at arkitekturen mot Staupslia viser til en tung og bastant ordning av bygningsvolumene som har lite med den senere arkitekturen på Staup. Staups Venner anmoder om at det for det videre arbeidet vises løsninger som gir en større visuell åpenhet mot område for omsorgsboliger. Staups Venner er skeptiske å legge et storkjøkken på Staup.

Fotballbanen er pr. i dag veldig populær for trening av lek og spill med fotball.

Staups venner mener det er uheldig for bruken av fotballbanen om størrelsen av den reduseres og at de foreslåtte omsorgsboligene fungerer som en ramme kring banen. Ber om at det i det videre arbeidet finnes løsninger som i større grad frilegger fotballbanen.

Sansehagene bør for en mer direkte og intim bruk lokaliseres på område angitt som Felles i figur 20 i planbeskrivelsen.

Staups venner har som formål å arbeide for en positiv utvikling av Staup, og ivareta områdets historie, identitet og egenart, samt sikre allmennhetens interesser på Staup som rekreasjons- og aktivitetsområde. Staups Venner vil arbeide for en verdig estetisk hagekulturell utvikling av Staup, med fokus på rekreasjon, helse, kultur og kunnskapsformidling.

Kommentar:

Kolonihage: Se vurdering til slutt i saken.

Illustrert bebyggelse er ikke juridisk bindende.

Fotballbanen inngår i et område som kan bebygges, så det blir opp til grunneier/kommunen hva de gjør med den.

Fellesareal i fig. 20 er trolig innomhus.

08    Folladal, Gulaker/Ramfjord, Vestrum (naboer i Staupslia 49, 47 og 45), 25.07.14

Naboene har innvendinger til bestemmelsesområde # 2, da alle tre har boliger som grenser mot området. De mener boligeiendommene blir sterkt forringet hvis det blir anlagt veg på vestsiden og området blir bebygd. De kan heller ikke se at en løsning med tre avkjørselspunkt vil forbedre de trafikale utfordringene i Staupslia. De mener det bør være fullt mulig å få til en god utnyttelse av området, uten å disponere fulldyrka og lettbrukt jordbruksareal av svært god kvalitet (#2) til utbyggingsformål. De foreslår, i prioritert rekkefølge:

  • Bestemmelsesområde # 2 tas helt ut av planprosessen – arealet sikres til jordbruksformål.
  • Følger konsekvensutredningen fullt ut, det vil si: En gjennomgang av prosjektet kan gjøre det mer kompakt. En vurdering av nødvendigheten av offentlige formål på bestemmelsesområde # 2, kan frigjøre hele eller deler av arealet slik at det fortsatt brukes til jordbruk. (pkt. 9.1.6)


Kommentar:

Rådmannen tilrår at bestemmelsesområde #2 og trafikkområdet i nord tas ut av planen av hensyn til jordvern. Adkomstløsning er nærmere vurdert til slutt i saken. Det anses ikke behov for en nærmere gjennomgang av prosjekt før planvedtak. 

09  Skogn Senterparti v/leder Ole R. Jørstad, 01.08.14

Mener det er uakseptabelt å omregulere dyrka/dyrkbar jord til offentlig eller annet formål. Herunder det areal som foreslås til kolonihage. Dette er et godt produktivt areal og attraktiv for bønder i nærområdet å dyrke ulike vekster på. I den grad man kan bruke jordvernet som argument, er nettopp dette et slikt areal. Forslår at kommunen tar nevnte areal ut av planen eller tilrettelegger for

A) Langsiktig leieavtale til en/flere bønder eller

B) Tilrettelegger nevnte areal for salg til en eller flere bønder. 

Dette gjelder også arealet i 1719/1/1 ved «Skolkleiva» (på høyre side langs Alstadhaugveien fra Nesheim Skole mot Gjemble).

Kommentar:

Rådmannen tilrår at flere områder inkl. kolonihage på dyrka mark tas ut av planen av hensyn til jordvern, se vurdering til slutt i saken.

10  Unni Moksnes Røthe og Odd Joar Røthe (beboere i Staupslia 26), 02.08.14

Støy fra vegen i Staupslia er dokumentert i planen og dette innbefatter også eiendommene Staupslia 24, 26 og 28 som ligger på den andre siden av utbyggingsområdet. Dette er verdier fra 55 dB og oppover til over 65 dB.

En foreslått støyskjerm mellom Staupslia og utbyggingsområdet antas å ha den effekt å reflektere støyen over på den andre siden av vegen og vi som beboere på denne siden vil få en enda høyere støy. På bakgrunn av dette krever vi at slik støyskjerming også monteres langs vegen på vår side slik at støy kan reduseres til et minimum.

De siste årene har i tillegg støy og støvplager økt betraktelig pga. økt trafikk ved utbyggingen av Vårtun og Kjønstadmarka.

Det bør vurderes fartsreduserende tiltak (fartsdumper) noe som vil være viktig for både eksisterende bebyggelse og denne utbyggingen.

Kommentar:

Når det gjelder støy har Rambøll beregnet prognosesituasjon 20 år frem i tid hvor det blir inkludert generell trafikkøkning, men også trafikkøkning i forhold til tiltakene ved Staup. Staup generer 700 biler på vegene og det er gjennomført en punktberegning som viser at støynivået for Staup områderegulering alene kun vil gi økt støybelastning på 0,5 dB for nærmeste bebyggelse ved veg i forhold til hvis det bare var trafikkøkning. Den økte støybelastningen for boligene skyldes i større grad generell trafikkøkning enn det nye tiltaket. Trafikken langs planområdet er da beregnet å øke fra 5100 kjt./døgn i 2011 til 6500 kjt./døgn i 2034 med tiltak (mot 5800 kjt./døgn i 2034 uten tiltak). Planen synes dermed ikke å utløse behov for støyavbøtende tiltak på eksisterende bebyggelse.

Støyskjerm er ifølge planbeskrivelsen ansett som unødvendig for planlagte tiltak, fordi skjermingen har begrenset tiltakseffekt, bl.a. på grunn av at planlagt adkomst vil gi åpning i skjermen. Dette kan endre seg hvis en ser på samling av adkomstene, slik Statens vegvesen anbefaler. Planen viser ikke juridisk bindende plassering av bygninger, slik at hvis skjerming likevel blir påkrevd eller aktuelt skal støyretningslinjene følges (§ 3.5 i bestemmelsene). Rådmannen tilrår at støysituasjonen for eksisterende bebyggelse vurderes nærmere i forbindelse med at en ser på samling av adkomsten til planområdet.

Fartsreduserende tiltak kan vurderes uavhengig av plansaken, men i Staupslia må dette tas opp med vegforvalter Statens vegvesen.

11  Ruth og Kåre Pynten (beboere i Staupslia 28), 02.08.14

Samme innspill/innhold som Røthe ang. støyskjerm og fartsdumper.

Kommentar:

Se kommunens kommentar til Røthe.

12  Lise Weie og Bjørn Storli (beboere i Staupslia 24), 02.08.14

Samme innspill/innhold som Røthe ang. støyskjerm og fartsdumper.

Weie/Storli nevner også at uteområdene til disse tre boligeiendommene ligger på både gul og rød sone vedr. støymåling, samt at ny avkjørsel til Staup rett nedenfor Staupslia 24, vil medføre enda mer trafikk og støy for disse eiendommene.

Videre at skissert ny innkjøring til utbyggingsområdet rett nedenfor innkjøringen til eiendommene Staupslia 24, 26 og 28 må bli et veldig farlig og dårlig veikryss. Her må disse to avkjøringene sees på under ett. Siden det er planlagt med et storkjøkken/ industribygg med leveranser av råvarer for produksjon, vil det bli en stor økning av tyngre kjøretøy som leverer varer både natt og dag.

Kommentar:

Se kommunens kommentar til Røte ang. støy og fartsreduserende tiltak. Ny adkomst fra Staupslia, se vurdering til slutt i saken, da flere har hatt synspunkter på dette.

13  Nesset Landbrukslag v/styret, 31.07.2014

Vi stiller oss svært negative til kommunens planlagte omregulering av 80 daa, for det meste fulldyrka, god landbruksjord.

Vi viser til Kommunedelplan vedtatt i Levanger kommunestyre 04.03.2009.

Fokusområde 3.2 - Landbruk og mat (vedlagt høringsuttalelsen).

Levanger og Verdal kommune har vedtatt et delmål hvor de definerer seg som en forgangsregion på landbruk med blant annet fokus på matproduksjon, og omsetningen skal dobles fra 2008 til 2020. Dette delmålet skal i følge nevnte Kommunedelplan oppnås ved blant annet å legge til rette for økt matproduksjon og utvikle produsentmiljø.

Vil også spesielt nevne kulepunkt 8 under vegvalg: Øke antall dekar landbruksareal ved å dyrke opp nytt areal som kompensasjon for omregulert areal. Som næringsutøvere stiller vi spørsmål om hvor nytt disponibelt areal er tilgjengelig. (Kommunen er allerede på etterskudd i forhold til kompensasjon for omregulert areal, ref. bygging av Levanger ungdomsskole ved Røstad, barnehage Gjemble og Bunnpris/leiligheter v/ Lille Gjemble.)

Det er en nasjonal målsetning om 1 % økt matproduksjon hvert år i 20 år. Nord-Trøndelag har en målsetning om 1,5 % økt matproduksjon. Dersom denne målsetningen skal oppnås, må Innherred samkommune ta tak i både utfordringene og mulighetene innenfor landbruket ved og blant annet ivareta produksjonsgrunnlaget.

Innenfor grøntproduksjon er det et svært stort potensiale for vekst. God dyrkajord er allerede en begrensende faktor i dag. Gårdbrukere på Nesset driver en intensiv matproduksjon som krever god tilgjengelighet og egnet jord.

I kommunens forslag til områderegulering for Staup som omhandler Landbruk, uttales det: 80 daa er ikke mye.

Vår påstand er at 80 daa god fulldyrka jord er mye i forhold til hva man kan hente ut av det hvert år i all framtid. 80 daa gir anslagsvis 220 000 kg potet pr sesong, evt 32 000 kg korn (nok til ca. 64 000 brød) pr sesong, evt. 400 000 kg gulrot pr sesong (gjennomsnittstall for produksjon).

Dette er verdiskapning, og i tråd med nasjonale og regionale mål om økt matproduksjon. God matjord er bondens viktigste grunnkapital.

Det hevdes videre i forslaget under Landbruk at omdisponering av arealet til kolonihage og friområdet ikke er like kritisk for dyrkamarka på lengre sikt, da arealet enkelt kan tas tilbake til jordbruksformål. En slik benyttelse av dyrkamark krever omfattende tiltak. Den dyrkbare jorda vil bli fjernet der husene skal plasseres. Grunnen må stabiliseres. Det vil ikke være mulig å benytte området til matproduksjon ved et senere tidspunkt, på lik linje som i dag.

Nesset Landbrukslag mener det er en god ide å bygge omsorgsboliger/ kommunale boliger hvor det det i dag allerede er bebygd areal på Staup, men dagens landbruksjord på Staup er allerede opptatt. Der dyrkes det mat!

Vil avslutningsvis vise til jordvernet og jordlovens § 9, der kommunens forslag vil komme i direkte konflikt med gjeldende lov.

Vi mener at Levanger kommune nå står overfor et verdivalg, hvor de må ta stilling til om det fortsatt skal dyrkes mat på tilgjengelig god matjord, eller om de ønsker å bygge ned landbruksjorda.

Kommentar:

Rådmannen tilrår at flere områder tas ut av planen av hensyn til jordvern, se vurdering til slutt i saken.

14  Eldres råd, 15.08.14

I likhet med mange andre ser Eldres råd store problem knyttet til bruken av dyrka mark i så stor grad som det skisseres. Rådet er etter hvert kjent med forslag om betydelig nedjustering av dette arealet, der man foreløpig beholder dyrkamarka i langt større grad. Denne løsningen mener rådet kan støttes, og at man etter dette kan komme videre i saken som ellers inneholder mange fine løsninger.

Kommentar:

Uttalelsen tas til orientering. Se også vurdering ift. jordvern til slutt i saken.

15  Eplehagen Borettslag (naboer) v/styreleder Erik Ellekjær, 29.07.14

Eplehagen Borettslag er nær nabo til Staupområdet med bygninger, parker og friarealer.

Angående kolonihage

Kolonihager ble opprettet i Norge i begynnelsen på l900-tallet. Den første i Oslo i 1907. Ideen bak hadde en tydelig sosial profil. Familier i storbyene som bodde trangt i små leiligheter, skulle få tildelt små parseller, «grønne lunger», i utkanten av byene der de kunne få luft og lys og dyrke frukt og grønnsaker. På parsellene ble det bygd små hytter Dette tiltaket var populært, og det ble etablert flere kolonihager, særlig i Oslo.

I dag er situasjonen en helt annen, ikke minst i småbyen Levanger.

Pensjonistene selger sine villaer og flytter i moderne leiligheter, først og fremst for å slippe vedlikehold og hagestell. Unge familier bor i egne hus med hage.

Svært mange har hytte ved sjøen eller på fjellet.

Vi er derfor tvilende til behovet for 20 kolonihytter på Staupområdet.

Følgende argumenter taler imot kolonihage:

  • I reguleringsplanen presiseres det at området skal være tilgjengelig for allmennheten. En kolonihage vil representere en privatisering av en del av området.
  • En kolonihage med 20 uisolerte hytter og redskapsboder vil influere negativt på eksisterende kulturlandskap og skape assosiasjoner til en moderne campingplass.
  • Kolonihagen er tenkt plassert i området for den beste matjorda og er i strid med prioritert jordvern.
  • Foreslåtte økninger i boligmasse/aktiviteter på området med ny sykeheim, omsorgsboliger og kolonihage etc. vil øke de allerede eksisterende trafikale problemene i Staupslia. Utbyggingen av Kjønstadmarka og på Gjemble vil også forsterke dette.

 
Konklusjon: Borettslaget ber kommunen avslå ønsket om en kolonihage på Staup og heller satse på tiltak som tjener allmennheten.

Angående tre nye boliger for psykiatriske pasienter:

Borettslaget Eplehagen er i utgangspunktet positive til psykiatriske omsorgsboliger på Staup. Rambøll presiserer at «det er viktig at ny bebyggelse holdes lav, både for bakenforliggende bebyggelse, men også for at den ikke skal bli for dominerende i landskapet». Det er anført at man skal bygge 3 frittstående bygninger lik den eksisterende rundt en felles adkomstplass. Man vil benytte skråningen i det sørøstre hjørnet av området der man vil lage et platå og bygge en mur som skal dekkes med en fylling i forkant. Dette kan bli et skjemmende inngrep og bør unngås. Tre nye bygg kan også bli ganske dominerende, og derfor bør de senkes inn i bakken for å unngå dette.

Våre beboere er selvsagt opptatt av å beholde lys, sol og utsikt.

Konklusjon: Vi ber om at dette ønsket blir ivaretatt. 

Kommentar:

Kolonihage: Se vurdering til slutt i saken.

Når det gjelder borettslagets kommentarer til bebyggelse i bestemmelsesområde # 3, så gjør vi oppmerksom på at i planbeskrivelse revidert 23.06.14 er nevnte boliger for psykiatri rettet til bofellesskap/omsorgsboliger.

Detaljregulering/plankart viser ikke omriss av planlagt bebyggelse, men bebyggelse må ligge innenfor viste byggegrenser i plankartet og innenfor maks gesimshøyde kote +43,5 m gitt i bestemmelsenes § 7.4. Dette er ca. 1 meter lavere enn eksisterende kommunalt bygg sør for borettslaget. Endelig løsning angående bygg, terrenginngrep og murer tas på byggesaksnivå. Borettslaget Eplehagen Levanger (gnr. 1/373) øst for planområdet er ikke direkte nabo, og har muligens ikke krav på nabovarsel ifb. byggesøknad, med mindre søknaden på andre måter berører deres interesser. I planen er det også et generelt krav om grunnundersøkelser før det gis rammetillatelse, og resultatet av denne kan få betydning for valg av løsning.

16  Hans Jørgen Støp og Jon Magne Wesche, 14.08.14

Levanger by har i de senere år opplevd et betydelig utbyggingspress hvor grensen mellom bysentrum og omland stadig har blitt utfordret både gjennom reguleringsplaner og enkelt dispensasjoner.

De langsiktige grep for sentrumsutvikling som ble nedfelt i kommunedelplan for Levanger sentrum fra 2000 var nettopp å etablere klare grenser og skape et fundament for en langsiktig utviklingsretning for byen. Hensynet til de høgkvalitets jordbruksarealene og landskapet som omkranser Levanger sentrum sto sentralt i denne avgrensningen. De sammenhengende jordbruksarealene og det særpregede og karakteristiske kulturlandskapet på Levangernesset, inkl. grønnstruktur, vurderes til å være av klar regional og nasjonal verdi.

I forbindelse med omdisponeringen av Kjønstadmarka som et langsiktig grep for videre «sentrumsnær» boligbygging, var det samtidig et resonnement om at vegen fra sentrum opp Staupslia og utover til Kjønstadmarka skulle være en langsiktig grense mellom bolig og landbruk i området. Det er viktig at landbruksområdene både som en del av et viktig næringsareal for landbruket i Levanger og som kulturlandskapsverdi ivaretas gjennom god og ansvarlig planlegging og ikke nedbygges bit for bit, gjennom en omregulering til «offentlige formål».

De vurderinger som tidligere har blitt gjort av Staupområdet har på en god måte vist hvordan området må skille klart mellom jordbruksområder og opparbeidede hageområder, med tilhørende anleggsbygninger. Dette i overenstemmelse med nasjonale føringer og dermed lokale forpliktelser. I forslag til omregulering av området er det 2 forhold som strider klart med disse føringene:

  • Etablering av en kolonihage på dyrka mark
  • Ønsket om å omregulere dyrka mark til mulige fremtidige offentlige formål.


Det jordbrukslandet som i dag forvaltes av lokale bønder må vernes fra enhver form for «nedbygging». Dette inkluderer også ideen om en alternativ «privat» parsellhage som etter dagens plassering ødelegger for den sammenhengende kontakten mellom de ulike åkerlapper.

Dette er ikke bare en ødeleggende inngripen i et allerede etablert kulturlandskap, men skaper også problemer for en effektiv utnyttelse av landbruksjorda for den profesjonelle yrkesutøver – bonden. Et viktig poeng er at den presenterte «hage/selvdyrkerideen» må plasseres i områder hvor dette hører hjemme og som allerede er utnyttet til slik virksomhet. Da i tilknytning til området som i dag kalles «Helvete». All jord, som strekker seg fra Arboretets skogsgrense og frem til Staupslia i en sammenhengende åkerlapp representerer en grunnleggende verdi både kulturlandskapsmessig og som en viktig ressurs for landbruket på Levangernesset. Denne jorda må vernes fra kortsiktige innfall og ideer som strider med langsiktige føringer og vurderinger i et område som er av «regional og nasjonal verdi».

Dermed må all landbruksjord unnlates fra omreguleringsplanen som åpner opp for mulige offentlige utbyggingsformål. 

Kommentar:

Rådmannen tilrår at flere områder tas ut av planen av hensyn til jordvern, se vurdering til slutt i saken. Se også vurdering av alternativ lokalisering av kolonihage.

19    Levanger Arboret v/nestleder Ramdal, 21.08.14

Adkomst til Arboretet:

I forbindelse med drift av arboretet må det være adkomst for bil gjennom det området som nå blir regulert.

Parkeringsplass for Arboretet:

Arboretet mangler parkeringsplass i forbindelse med drifta, befaringer, arrangementer, omvisning etc. Parkeringsplassen må ligge helt inn til arboretet, eller eventuelt inne på området for arboretet. Parkeringsplass bør derfor vurderes i sammenheng med reguleringsplanen.

Plassering av kolonihage.

Under saksbehandlinga som nå skjer er kolonihagen foreslått flyttet til nordøstre sida av dyrkamarka og arboretfeltet for busker. Dette mener undertegnede er svært uheldig. Dette området er et viktig friluftsområde med flott utsikt, og hvor utfarten til arboretet går midt i gjennom. Det går en veldig mye brukt sti på sørsida av stallen midt gjennom dette området.

Hytter her vil også være skjemmende i landskapet. For øvrig er det er merket pilegrimslei langs vegen i området.

Foreslår at kolonihagen plasseres i området eplehagen som er avsatt som friområde i forslaget, med et areal på 23,6 da. Eplehagen er lite brukt som friområde. Aktiviteten er stort sett at det plukkes epler om høsten. Her bør det vurderes om det er plass for kolonihagen som har et foreslått areal på 5,9 da. Øvrig areal vil fortsatt være et stort friområde.

Uttalelsen er ikke behandlet av styret for Stiftelsen Levanger Arboret.

Kommentar:

Adkomst og parkering: I reguleringsplan for Staupsmarka (inkl. naturvernområde/arboret), vedtatt 05.09.2007, er det regulert en parkeringsplass inntil Eidsbotnvegen, og med kjøreveg som ender i snuplass oppimot dagens rosefelt. Denne parkeringsplassen var også med i reguleringsplanen som ble vedtatt i 1996. Trafikkarealene er ikke opparbeidet, men det går en sti der. Evt. annen adkomst til arboretet samt parkering er det ikke tatt stilling til i planen, men flere områder (både dyrka mark og eksisterende bygninger) kan ha behov for kjøretøyadkomst som ikke er sikret i planen, men som bør hensyntas ved utforming av situasjonsplaner.

Kolonihage: Se vurdering til slutt i saken.

18  Trafikksikkerhetsutvalget, 27.08.14

Trafikksikkerhetsutvalget er svært kritisk til de foreslåtte avkjørslene fra Staupslia som krysser eksisterende gangveg.

Kommentar:

Se vurdering av adkomst til slutt i saken.

Endringer av planen etter høring / offentlig ettersyn

Det er ikke gjort endringer i planen som vedlegges saken, men det tilrås endringer.

Vurdering:

Det er mottatt 18 uttalelser, hvorav to uttalelser fra regionale myndigheter med innsigelser eller betingede innsigelser pga. jordvern. Statens vegvesen frarår sterkt ny adkomst i Staupslia. Flere har innvendinger ift. jordvern. Øvrige innvendinger til planen går bl.a. på støy, fartsreduserende tiltak i Staupslia, adkomst og parkering for arboretet, alternativ lokalisering av kolonihage, botanisk kartlegging. Noen forhold er kommentert under aktuelle uttalelser, men jordvern, adkomst fra Staupslia og alternativ lokalisering av kolonihage er vurdert her.  

Innsigelser / betingede innsigelser ift. jordvern

Innsigelser oppsummert:

  • Under forutsetning av at bestemmelsesområde 2 og 6 samt trafikkområde i nord tas ut av områdereguleringen har fylkeskommunen ingen innsigelser til planen.
  • Under forutsetning av bestemmelsesområdene 2 og 6 tas ut av planen, eventuelt reguleres til landbruksformål ved sluttbehandlingen av planen, har fylkesmannens landbruksavdeling ingen innsigelse til områdene som for øvrig reguleres til offentlig bebyggelse innenfor planområdet.
  • Landbruksavdelingen har innsigelse til bestemmelsesområde 5 og den delen av friområde 1 som er foreslått på dyrka jord. Under forutsetning av at disse områdene tas ut av planen, eventuelt reguleres til landbruksformål, har landbruksavdelingen ingen merknader til friområdene foreslått for øvrig i planforslaget.
  • Landbruksavdelingen har innsigelse til kolonihagen foreslått i planforslaget. Under forutsetning av at kolonihagen flyttes til det aktuelle arealet som ble diskutert i møtet 20. august 2014, bak stallen/område foreslått til offentlig formål, evt. annet areal som ikke bebygger dyrka jord, har landbruksavdelingen ingen merknader til at det arbeides videre med en kolonihage på Staup. 


Rådmannen tilrår at innsigelsene imøtekommes, og at en dermed unngår behov for mekling iht. plan- og bygningslovens § 5-6 angående arealer som ikke er viktige for kommunen å få frigitt på nåværende tidspunkt. Rådmannen foreslår samtidig at formålet kolonihage flyttes, se vurdering i eget avsnitt. 

Adkomst fra fylkesveg 119 Staupslia

Ovenfor har Rådmannen tilrådd at bestemmelsesområde #2 tas ut av planen. Dermed bør også trafikkområdet i nord tas ut av planen. Statens vegvesen frarår sterkt ny adkomst i Staupslia (vist med avkjørselspil på plankartet). Flere deler deres bekymring (Trafikksikkerhetsutvalget, Levanger SV, gjenboere, barnerepresentant ved første gangs behandling). Kommunen har forståelse for dette. Rådmannen tilrår at kommunen i samarbeid med Statens vegvesen ser på samling av adkomstene, iht. til vegvesenets tilrådning. Rådmannen ønsker imidlertid at vist avkjørsel på plankartet beholdes.

Kolonihage – alternativ lokalisering

I møte med Staups venner v/Sorte og fylkesmannen, 20. august 2014, kom det fram at det primært ønskede arealet til kolonihage fra Staups venner sin side er et område som i planforslaget er foreslått til offentlig bebyggelse, bak stallen, dvs. sørvest i bestemmelsesområde #4, se vedlegg. Staups Venner skriver følgende om området:

«Alternativ 1 er lokalisert til et område som i dag ligger brakk. Det har tidligere vært en fyllingsplass for diverse hage- og parkavfall. Det ligger nære til for strøm og vannforsyning. Med en opprydding er området vel egnet for hagekulturell virksomhet med en flott landskapsmessig forankring.»

Foretrukket alternativ 1 fra Staups Venner, lagt over oppdatert kartgrunnlag. - klikk for større kart
Foretrukket alternativ 1 fra Staups Venner, lagt over oppdatert kartgrunnlag.

På bakgrunn av fylkesmannens innvending til kolonihage på dyrka mark, overnevnte forslag om kolonihage sørvest i bestemmelsesområde # 4 samt senere forslag fra nestleder i arboretet om lokalisering av kolonihage i eplehagen (i foreslått friområde), ble fylkesmannen, fylkeskommunen og Sorte gitt anledning til innspill på alternative lokaliseringer. Sorte har pr. telefon uttrykt to forhold som taler imot lokalisering i eplehagen. Dette er lite gunstige solforhold på ettermiddag/kveld samt at eplehagen er viktig for Staupområdets identitet. Fylkesmannen og fylkeskommunen synes ikke å ha innvendinger til det prioriterte forslaget fra Staups Venner eller forslaget fra nestleder i arboretet, men fylkesmannens landbruksavdeling mener venneforeningens prioriterte område vil kunne gi Staup et spennende og nytt løft basert på et verdigrunnlag som harmoniserer godt med verdiene for øvrig i området. Nestleder i arboretet har imidlertid innvendinger til venneforeningens alternativ.

Støp/Wesche har også foreslått en alternativ lokalisering av kolonihage i tilknytning til området som i dag kalles «Helvete», men dette har ikke vært på høring. De mener «hage/selvdyrkerideen» må plasseres i områder hvor dette hører hjemme og som allerede er utnyttet til slik virksomhet. Både Borettslaget Eplehagen og Levanger SV har innvendinger til kolonihage, som ikke bare går på jordvern, men også på privatisering av området og omfanget av bebyggelse. 

Området ovenfor «stallen», hvor Staups Venner ønsker kolonihage. - klikk for større foto
Området ovenfor «stallen», hvor Staups Venner ønsker kolonihage.

Grunnforhold

Ifølge NGUs kvartærgeologiske kart ligger området i utkanten av en sone med hav- og fjordavsetning, sammenhengende dekke, ofte med stor mektighet. Terrenget er tilnærmet flatt på toppen, men svært bratt i sørøst. Kolonihagehyttene er ikke for overnatting, men beregnet for personopphold. I generell bestemmelse § 3.4 er det krav om grunnundersøkelser før utbygging. Figur 31 på side 57 i planbeskrivelsen (kart fra Skog og landskap) viser at jordkvaliteten i området er dyrkbar jord. 

Hensynet til naturmangfoldloven

Hele planområdet ble vurdert i forhold til naturmangfoldloven ved første gangs behandling, og gjennom kjent kunnskap er det ikke registrert arter som tilsier at det her må gjøres en botanisk kartlegging, slik fylkesmannens miljøvernavdeling tilrår.

Staups Venners alternativ 1 er på ca. 3,5 daa, tilnærmet flatt i nordvest og heller mot nordøst og sør. Området omkranses av arboretet med buskfelt og skog, dyrka mark, hauger i nordvest (bl.a. Sankthanshaugen) samt bebygd område i øst. Det er kjøreveg omkring området i nordvest og sti gjennom området. Kartet viser også en traktorveg i nedre del av området. Nærområdet med arboret og sti er et mye brukt turområde. Med lavere vegetasjon i området vil hytter på inntil 25 m2 pluss bod (5 m2) og platting (25 m2) her kunne bli godt synlig i landskapet. I hellende terreng kan 30 m2 BYA synes mye, og det er uklart om platting skal være på bakken eller kan tillates på pæler. Evt. bestemmelse om platting på bakken er unødvendig, og kommunen foreslår at denne tas ut. Staups Venner nevner i notat av 30.04.14 at anbefalt størrelse på selvbygde hytter er fra 10-15 m2. Parsellhager (uten hytter, evt. med felles bodanlegg) antas mindre aktuelt.

Kommunen foreslår at hyttestørrelsen begrenses til 10 kvm (5 kvm bod beholdes).  

Rådmannen ser ikke noe poeng i å legge til rette for en kolonihage der interessentene for et slikt tiltak ikke ønsker at det blir anlagt, men evt. hytter på flata og skråningen overfor stall/øvingshall kan bli svært synlig i landskapet. Argumenter for å tillate dette kan være at nærområdet nedenfor haugen allerede er bebygd og at området i dag hovedsakelig benyttes til ferdsel, som kanskje kan kombineres med felles gangveg til hver parsell, evt. ledes utenom området. Sannsynligvis bør traktorveg i nedre del av området opprettholdes.

Selv om det ikke er forutsatt kjøring til kolonihagen, men parkering annet sted i planområdet, må en likevel påregne noe trafikk ifb. drift av hagene. Lokalisering bak stall/øvingshall er kanskje bedre egnet enn nedre del av eplehagen, selv om intensjonen med planen tilsier at dette ikke bør brukes som argument. (Nedre del av eplehagen ligger inntil gangforbindelse mellom Eidsbotnvegen og Staupområdet).

Rådmannen er noe betenkt ift. landskapshensyn, sti og traktorveg, men tilrår at del av bestemmelsesområde #4, bak stall/øvingsområde, endres til kolonihage, jf. alternativ 1 i skisse fra Staups Venner vedlagt deres notat datert 03.04.14, men med avgrensning vest for traktorveg/sti sørfra mot stall/øvingshall, og mer naturlig avgrensning i øst.

Konklusjon

Rådmannen tilrår at det innstilles på at planforslag med anbefalte endringer vedtas. Anbefalte endringer er oppsummert i Rådmannens innstilling.

Til toppen av siden 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 11.06.2014

Forslag i møte:

Ingen. 

Saksordfører:

Astrid Juberg Vordal, AP 

Avstemning:

Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.

VEDTAK:

Det gjøres følgende endringer av bestemmelsene:

  • Grad av utnytting angis for offentlig eller privat tjenesteyting 2 (barnehagen).
  • §§ 7.1 og 7.4: Høydegrunnlag for kotehøyder angis (NN1954, jf. plankart).
  • Ny § 3.5: «Grenseverdiene for støy angitt i «Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging» (T-1442/2012) med tilhørende veiledning skal overholdes».
  • § 4.2, tilføyelse: «For hver boenhet skal det opparbeides minst 25 m2 felles uteoppholdsareal».
  • Minimum parkeringsdekning, iht. relevante bestemmelser i kommuneplanens arealdel, tilføyes. Parkeringskrav for kolonihagene tilføyes også.


Forslag til områderegulering for Staup, rev. 16.05.2014, med overnevnte endringer, sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10

Til toppen av siden 

Rådmannens forslag til vedtak:

Det gjøres følgende endringer av bestemmelsene:

  • Grad av utnytting angis for offentlig eller privat tjenesteyting 2 (barnehagen).
  • §§ 7.1 og 7.4: Høydegrunnlag for kotehøyder angis (NN1954, jf. plankart).
  • Ny § 3.5: «Grenseverdiene for støy angitt i «Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging» (T-1442/2012) med tilhørende veiledning skal overholdes».
  • § 4.2, tilføyelse: «For hver boenhet skal det opparbeides minst 25 m2 felles uteoppholdsareal».
  • Minimum parkeringsdekning, iht. relevante bestemmelser i kommuneplanens arealdel, tilføyes. Parkeringskrav for kolonihagene tilføyes også.


Forslag til områderegulering for Staup, rev. 16.05.2014, med overnevnte endringer, sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10

Vedlegg:

1

Planbeskrivelse 10.10.2013 PDF
 

2

Plankart 09.10.2013 PDF
 

3

Bestemmelser_Staup_10.10.2013 PDF
 

4

Vedlegg 2_Illustrasjonsplan L02 PDF
 

5

Vedlegg 2_Illustasjonsplan L01 PDF
 

6

Vedlegg 3 - Snitt PDF
 

7

Vedlegg 10_Snitt og oppriss område 3


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Forhåndsuttalelser (9 stk.)
  • Planprogram, vedtatt 26.09.2012, kommunestyresak 55/12.
  • Kommunestyrets vedtak 23.01.08 ang. «Utviklingsplan for Staup» m/stedsanalyse.
  • Trafikkanalyse, varmeplan, støyutredning, notat VA-plan, VA-plan, renovasjon og arkeologisk rapport.


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Planforslaget er utarbeidet av Rambøll Norge AS på vegne av Levanger kommune. 

Bakgrunn for igangsetting av planarbeidet er kommunestyrevedtak fra 23.01.2008 hvor utviklingsplan for Staup ble behandlet. Som underlag for behandlingen i kommunestyret var det også utarbeidet en stedsanalyse for Staup. Analysen skal være et hjelpemiddel i den videre prosessen med utviklingsplanen for Staup. Kommunestyrevedtaket fastsatte viktige prinsipper for den videre planleggingen, se nærmere omtale i planbeskrivelsen.

Områdereguleringen er også en oppfølging av kommunens pleie- og omsorgsplan.

Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for offentlig bebyggelse. Det er ønskelig å utvikle området til sykehjem, omsorgsboliger, seniorboliger og park. Eksisterende virksomheter som bl.a. voksenopplæring, kommunal barnehage, Staupshaugen verksted skal ivaretas. Levanger kommune har flere visjoner for planarbeidet, bl.a. at Staup skal være mulighetenes møteplass for inkludering, utvikling og aktivitet med universell utforming som en gjennomgående strategi. Videre har de visjoner ift. kultur og helse, velferdsteknolog, energi og avfall, se nærmere omtale i planbeskrivelsen.

Ved oppstart av planarbeidet var kommunen i gang med OU-utredninger vedrørende skolestrukturen i Levanger. Intensjonen var derfor at reguleringsplanen skulle inkludere lokalisering av ny barneskole / vurdere områdets egnethet for skole. I ettertid har kommunen besluttet at skolen på Nesheim skal flyttes til Nesset og at ny ungdomsskole skal etableres på Røstad. Skole på Staup utgår av den grunn fra planområdet, men arealene er i stedet foreslått for offentlig eller privat tjenesteyting.

Forhold til forskrift om konsekvensutredninger

Mesteparten av planområdet er i kommunedelplanen avsatt som LNF-område.

Områdereguleringen vil innebære omdisponering til offentlig utbyggingsformål.

Områdereguleringen omfattes av plan- og bygningslovens forskrift om konsekvensutredning § 2, som omtaler planer og tiltak som alltid skal behandles etter forskriften. Forskriftens § 2 bokstav d omtaler områdereguleringer som innebærer utlegging av nye områder til utbyggingsformål.

Utredningstema i planprogrammet

Iht. vedtatt planprogram er det gjennomført konsekvensutredning (KU) for 2 tema – omdisponering av landbruksareal og geoteknikk. Konsekvensutredningene inngår i planbeskrivelsen. I planprogrammet var geoteknikk spesielt nevnt ift. til eventuell ny skoletomt, hvor det må gjennomføres en geoteknisk vurdering som avklarer behov for grunnundersøkelser og evt. andre tiltak som må gjennomføres før bygging kan starte.

Planbeskrivelsen skal også omfatte tema som: Friluftsliv, biologisk mangfold, kulturlandskap, forurensning (støyfaglig utredning og kartlegging av områder med forurenset grunn), kulturminner, vann og avløp inkl. overvannshåndtering, renovasjon, energi (bl.a. varmeplan), trafikk, folkehelse, barn/unges, funksjonshemmedes og eldres interesser, arkitektonisk og estetisk utforming, universell utforming samt risiko- og sårbarhetsanalyse.

Planområdet

Planområdet er omtrent 205,5 daa og ligger på Levangernesset vest for Levanger sentrum. Planområdet inkluderer store deler av eiendommen gnr.1 bnr. 1.

Eiendommen inngår som en del av en sammenhengende grønnstruktur på Nesset som strekker seg fra Staupshaugen til Julsborg. Staupsområdet preges av store landskaps- og parkrom. Bygningene fra begynnelsen av 1900-tallet og en mangfoldig og variert vegetasjon danner kjernen i dette parklandskapet. Sammen med arboretet representerer Staupeiendommen en unik samling av trær, busker og urter med til sammen ca. 2000 sorter. Med sitt mangfold av busker og trær og sine sammensatte opplevelseskvaliteter er Staup en viktig del av Levangers identitet og et populært utfartssted både for lokalbefolkning og turister (Kilde: Stedsanalyse for Staup).

I tillegg til parken og arboretet rommer området flere kommunale virksomheter, bl.a. voksenopplæring, barnehage og Staupshaugen verksted (arbeid for eldre og funksjonshemmede). Staup har tidligere vært gartnerskole og omfatter 19 bygninger med verksted, stall, garasjer, undervisningsbygninger, fjøs, rektorbolig, driftsbygninger, veksthus, stabbur og mye mer. Ca. 80 daa av eiendommen er dyrket mark. Se nærmere omtale i planbeskrivelsen.

Planstatus

Området omfattes av kommunedelplan for Levanger sentrum, vedtatt 27.09.2000.

I denne planen er mesteparten av området avsatt til landbruk-, natur- og friluftsområde (LNF), og med eksisterende gangforbindelse langs Statupslia og framtidig gangforbindelse langs Eidsbotnvegen. For deler av området i nordøst skal eksisterende reguleringsplan gjelde. 

Ca. 21,6 + 5 daa er regulert til jordbruk i reguleringsplan for fv. 119 Staupslia med tilliggende området, stadfestet 07.12.1976.

Planforslaget overlapper adkomst- og parkeringsareal i reguleringsplan for Eplehagen øst, vedtatt 24.06.2003. Samt deler av disponibel tomt i sør.

Planforslaget overlapper ca. 750 m2 av reguleringsplan for Breidablikk/Hoberan, vedtatt 28.11.2001. Formål som overlappes er friområde og byggeområde.

Ved behandling av kommuneplanens arealdel i 2011 var det i konsekvensutredningen konkludert med følgende for et 125 daa stort område på Staup: «Området vil gi et økt tilbud som boligareal for grupper med spesielle tilretteleggingsbehov, samt at det kan tilrettelegges for utviklingsmuligheter innen helse, kultur og allmennyttige tjenester. Området tilrås omdisponert til offentlig tjenesteyting, og videre avklaringer i forhold til bruk av arealene må skje gjennom områderegulering».

For 1719/1/1, Staup – arboret, gikk følgende fram av konsekvensutredningen:

«Område på ca. 23 dekar dyrka mark ønskes omdisponert og brukt som utvidelsesareal for arboret. Området tilrås omdisponert til grønnstruktur, og benyttes som utvidelsesareal for arboretet. Omdisponeringen kan skje med grunnlag i kommuneplanens arealdel.»

Klikk for større bilde

Figurer fra konsekvensutredning ifb. kommuneplanens arealdel. 

Siden Staup inngår i kommunedelplanen gjelder kun de generelle bestemmelsene og retningslinjene fra kommuneplanen for området.

Andre planer/vedtak

  • Kommunestyrets vedtak 23.01.2008 angående utviklingsplan for Staup, med blant annet vedlagt stedsanalyse.
  • Pleie- og omsorgsplan 2008 - 2025 vedtatt av Levanger kommunestyre 25.06.2008.
  • Formannskapsmøte 24.11.10, sak 63/10 - pleie- og omsorgsplan, videreføring 2010: «Rådmannen får i oppdrag å starte planlegging av 1.byggetrinn med 20 heldøgns plasser og dagsenter på Staup med sikte på utbygging i 2013.»
  • Kommunens Klima- og energiplan, vedtatt 20.05.09.


Planforslaget

Generelt

Området foreslås regulert til kolonihage (5,9 daa), offentlig eller privat tjenesteyting 1 og 2 på hhv. 128,8 og 2,3 daa, hvorav det minste er for barnehage. Det største området er inndelt i 5 bestemmelsesområder (område #1 på 37,3 daa for omsorgssenter, dagsenter, legesenter og storkjøkken, område #2 og #6 på hhv. 28,9 og 15,2 daa som ekspansjonsområde for tiltak i #1, område #3 på 5,4 daa som ekspansjonsområde for bofellesskap innen psykiatri, område #4 på 43,4 daa som eksisterende bebyggelse som skal videreføres, samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, kjøreveg, parkeringsplasser og grønnstruktur friområder inkl. ett bestemmelsesområde #6 for beplantning. 

Det er krav om detaljerte situasjonsplaner for utbyggingen av hvert enkelt delområde ifb. byggesøknad, som skal vise helhetlige løsninger, både for bebyggelse, utearealer, parkering og transport, herunder hvordan vegnettet i og gjennom delområdet henger sammen. Det er krav om detaljregulering for bestemmelsesområde #2 før utbygging.

Bebyggelsen

Planen legger til rette for bygg for omsorgssenter og psykiatri samt kolonihagehytter.

Det planlegges storkjøkken med kapasitet for 300 med mulig utvidelse til 4-500, dagsenter med kapasitet for 200 brukere, samt omsorgsboliger med framtidig kapasitet for inntil 120 personer.

Når det gjelder bygninger er det kun bebyggelse som inngår i planen og bebyggelse som forutsettes fjernet som er vist i plankartet. Planlagt bebyggelse må ligge innenfor viste byggegrenser. Planlagt bebyggelse er vist i illustrasjonsplan.

I hovedsak er det planlagt ny bebyggelse på nord og østlig del av planområdet. Ny bebyggelse er i hovedsak omsorgssenter med tilhørende fasiliteter og funksjoner. Ny bebyggelse vil ligge i bestemmelsesområde #1, #2, #3 og #6.

Samlet sett er det ca. 3200 kvm som blir revet, hvorav veksthuset alene er på 1168 kvm.

Omsorgssenteret er orientert rundt et sentralt uteområde, med en utstikker mot vest i et evt. 5. og 6. byggetrinn. Hovedinnganger er lagt mot uteområdet sør mens personalinnganger og vareleveringer er lagt i bakkant. All trafikk til omsorgssenteret og storkjøkken løses med egen avkjørsel fra vest.

Der byggehøyde ikke er gitt i bestemmelsene gjelder plan- og bygningslovens § 29-4 om maks gesims- og mønehøyde på hhv. 8 og 9 meter. Dette gjelder bestemmelsesområde #2, #4 og #6 samt område for barnehage. 

Offentlig eller privat tjenesteyting 1 - helse og omsorgsrettet virksomhet

Bestemmelsesområde #1

Maks gesimshøyde c+56,5, det tillates kjeller. Maks BRA = 20.000 kvm, inkl. evt. parkeringskjeller. Eksisterende bebyggelse foreslås fjernet.

Det er planlagt omsorgsboliger, dagsenter, legekontor og storkjøkken i maks to etasjer. Bebyggelsen er orientert med uteoppholdsarealene mot sør og inkluderer området rundt den eksisterende fotballbanen. På nord- og østsiden er personalinngangen plassert, sammen med parkeringsarealer og tilbringertjenester. Hovedinnganger er planlagt fra uteoppholdsarealene på sørsiden. Dagsenter og legesenter er planlagt i samme bygg med dagsenter i første og legesenter i andre etasje. Dagsenteret inneholder en kafe som er knyttet sammen med storkjøkkenet, noe som er gunstig for kafedriften. Storkjøkken foreslås i én etasje med evt. kjeller i tillegg. Storkjøkkenet planlegges for leveranse til alle kommunens institusjoner minus Ytterøy. Dvs. 4 institusjoner (ca. 100 sykeheimsbeboere og 70 i omsorgsboliger). I tillegg kommer ca. 100 eksterne (hjemmeboende og dagsentre). På litt lengre sikt må kjøkkenet ha kapasitet til tredobling av produksjonen uten ombygginger. I dette området skal nødvendig kapasitet for parkering for ansatte og besøkende til virksomheten, når den er fullt utbygd, lokaliseres. Det legges opp til parkeringskjeller som kan utvikles i tråd med utviklingen av området. Ved beregning av parkeringsbehov skal en også ta høyde for parkering for brukerne av kolonihagene. Det forutsettes at bygninger og tilhørende uteområder skal være universelt utformet i henhold til TEK 10. I illustrasjonsplanene er 25 kvm felles uteoppholdsareal per boenhet ivaretatt.

Bestemmelsesområde #2 – ekspansjonsområde for #1

Maks BRA = 15.000 kvm, inkl. evt. parkeringskjeller.

Bestemmelsesområde #3 - utvidelse av dagens bofellesskap psykiatri øst for området

Maks gesimshøyde c+43,5, det tillates kjeller. Maks BRA = 1000 kvm.

Det tillates 3 bygg, hvert med maks 4 leiligheter.

Det planlegges bygg i 2 etasjer (etasjehøyde 3-3,5 meter) og det kan etableres kjeller. Viktig med lav bebyggelse. Etablering av platå avsluttes med en mur, som det fylles mot. I illustrasjonsplanene er 25 kvm felles uteoppholdsareal per boenhet ivaretatt. Denne bebyggelsen bør kunne etableres med et maksimalt bruksareal på 400 kvm.  

Bestemmelsesområde #4 - eksisterende bebyggelse som inngår i planen

Maks BRA = 8000 kvm. Eksisterende bebyggelse har grunnflate på ca. 3500 kvm.

Bestemmelsesområde #6 - ekspansjonsområde for #1

Maks BRA = 7000 kvm, inkl. evt. parkeringskjeller. 

Offentlig eller privat tjenesteyting 2 - barnehage

Kolonihage

Maks BRA 650 kvm. Hver parsell kan være på ca. 200-250 kvm og bebygges med uisolert hovedbygning/hytte på inntil 25 kvm + bod på 5 kvm. Det tillates et felles sanitærbygg og felles vannposter ved gangveg gjennom området. Atkomst til kolonihagen skjer via gangvegnettet på Staup. Det legges ikke opp til kjøring til området og parkering skal derfor skje utenfor planområdet, evt. i forbindelse med parkeringsplasser på omsorgssenteret.

Biladkomst og gang-/sykkelveg

Planområdet har i dag indirekte adkomst fra Staupslia i øst.

Fra Staupslia foreslås det ny adkomst som skal betjene omsorgssenteret. I tillegg reguleres vegarealer ved Bambergvegen og Grindvegen slik at det her kan etableres gode avkjøringsmuligheter og sikre kryssinger og gangarealer for gående og syklende. I dette ligger bl.a. behov for areal til venstresvingefelt. (Avkjørselspilen til bestemmelsesområde #2 er nesten usynlig). Regulering av avkjørselen åpner for muligheten for etablering av trafikkskapende formål nord i planområdet på et senere tidspunkt. Da vil denne avkjørselen bidra til å avlaste den sørlige avkjørselen dersom det planområdet i nord utvikles videre. Eksisterende avkjørsel opprettholdes og brukes til atkomst på nedre del av Staup, samt boligene i nærheten. Avkjørselen til omsorgssenteret krysser gang- og sykkelvegen og bør etableres med gangfelt.

Planområdet ligger 1-1,5 km fra Levanger sentrum og det er fortau og gang- og sykkelveg til bl.a. sentrum. Det er foreslått rekkefølgebestemmelser ift. bygging av gang- vegsystemer og ny avkjørsel til område #1.

Parkering

Planen viser to parkeringsplasser. Parkering utover dette må vises i situasjonsplaner og detaljregulering.

Det må opparbeides både ansatteparkering, gjesteparkering, samt parkering for kjøretøy tilknyttet virksomhetenes drift. Da parkering i hovedsak vil være ved omsorgssenteret, må disse områdene planlegges ut fra full utbygging av alle byggetrinn, pluss ta høyde for evt. kjøring av brukerne av kolonihagen. Det kan for eksempel løses gjennom anlegg av parkeringskjeller. Det er i tillegg en eksisterende parkeringsplass sør for barnehagen, som kan utvides ved behov. Det er forutsatt at parkering skal oppfylle krav i kommuneplanens arealdels bestemmelse 1.5.7.

Friområder, lek og uteopphold

Det foreslås to friområder på totalt ca. 62 dekar. Disse er ment å være allment tilgjengelige, og det er kun tillatt med tiltak som fremmer friluftslivet og opplevelseskvalitetene i området. Friområdets bestemmelsesområde #5 er for beplantning (utvidelse av arboret).

I illustrasjonsplan skal 25 kvm felles uteoppholdsareal per boenhet være ivaretatt for planlagt utbygging i bestemmelsesområde 1# og #3.

Universell utforming

Universell utforming er ikke nevnt i bestemmelsene, men det forutsettes i planbeskrivelsen at bygninger og tilhørende uteområder skal være universelt utformet i henhold til TEK 10.

I løsningene i illustrasjonsplanen for Staup er omsorgsboligene og dagsenteret på Staup med omkringliggende uteområde universelt utformet. Dagsenteret og de ulike omsorgsbyggene ligger på noe ulike høyder, men felles adkomstveg på nordsiden av byggene er universelt utformet med maks stigning 1: 20. Beboerne og besøkende til dagsenteret kan bevege seg innen området og ned til grasbanen, samt til verksted og stall/ øvingshall innenfor kravene til universell utforming. Skal større deler av området gjøres universelt, må det utføres tiltak på eksisterende gangvegsystem.

Landbruk (konsekvensutredet i planbeskrivelse)

Det er i dag ca. 80 daa av den 200 daa store eiendommene på Staup som er dyrkamark. En omdisponering av landbruksarealer kommer i konflikt med jordvernet og jordlovens § 9. Konsekvensutredningen skal kartlegge verdien av dagens jordbruksarealer og vurdere hvilket omfang/konsekvens en nedbygging av arealene får.

Arealet det her er snakk om er 80 daa og for det meste fulldyrka. Det er relativt flate sammenhengende jordbruksområder som henger sammen med jordbruksområdene i nærheten, og må karakteriseres som lettbrukt. Skog og landskap sin kartlegging viser jordkvalitet som er svært god, områdene er særlig godt egnet for jordbruk. 80 daa er ikke mye, men når en ser de i sammenheng med tilgrensende jordbruksarealer blir det samlet en viss størrelse. Verdien vurderes til middels til stor. Jordbruksarealene er fulldyrka med svært god jordkvalitet. Jorda er lettbrukt og ligger i tilknytning til andre jordbruksareal som også er av god kvalitet. Omfang 62-63 daa av den beste jordbruksjorda vil ved ny områderegulering på Staup bli regulert til offentlig eller privat tjenesteyting, Undervisning og institusjon. En omdisponering av dette arealet fra LNF til bebyggelse er ikke i tråd med jordvernet eller jordlovens § 9. Frem til nå har nærmeste gårdbruker leid 56 daa av kommunen. Leietiden er på 10 år fra 14.04.2010 til 14.04.2020. I tilfelle kommunestyret vedtar å omdisponere arealene til andre formål, forplikter leietaker å si opp avtalen. Hvis en omdisponering blir vedtatt vil gårdbruker miste denne jorda, noe som følgelig er negativt for den enkeltes driftssituasjon. Deler av planområdet reguleres til friområde og kolonihage. En slik omdisponering er ikke like kritisk for dyrkamarka på lengre sikt, da arealene enkelt kan tas i bruk til jordbruksforhold igjen, hvis det er ønskelig. Dagens eplehave opprettholdes og sammen med kolonihagen (5,9 daa) vil den være med å opprettholde litt av Staup sine lange og gode jordbrukstradisjoner. Omfanget vurderes til middels negativt.

Konsekvenser jordbruk oppsummert

Verdien på Staupområder for jordbruk er vurdert til mellom middels og stor. Omfanget er vurdert til middels negativt. Konsekvensen blir en samlet vurdering av verdien av området opp mot den effekten visuell forringelse og støy tiltaket vil kunne medføre for opplevelsen.

Det forsvinner 63 daa med særlig god dyrkamark, noe som ikke er i tråd med nasjonale retningslinjer for jordvern. Deler av området blir regulert til grønnstruktur med frukthage og kolonihage, noe som er med og opprettholder litt Staup sine jordbrukstradisjoner Samlet sett er konsekvensene for jordbruk vurdert til middels negativt.

Avbøtende tiltak

Veger og tiltak i bestemmelsesområde #2 og #3 i områdereguleringen må planlegges slik at de ikke gjør det vanskelig å drive jorda på tilgrensende eiendommer. En gjennomgang av prosjektet kan gjøre det mer kompakt. En vurdering av nødvendigheten av offentlige formål på bestemmelsesområde #2, kan frigjøre deler eller hele arealet slik at det fortsatt kan brukes til jordbruk.

Geoteknisk vurdering (konsekvensutredet i planbeskrivelse)

Løsmassene innenfor planområdet består ifølge kvartærgeologisk kart av marine hav- og strandavsetninger (leire og/eller silt) og delvis morene i et mindre område i vestre del.

Ned mot Eidsbotnvegen er det angitt bart fjell i en stripe langs strandkanten mot Eidsbotn. Topografien i planområdet kan tyde på at det delvis er fjell i dagen/liten dybde til fjell i enkelte partier, men dette er ikke verifisert i felt. For å kunne si dette med større sikkerhet må det utføres befaring og evt. grunnboring.

Etter det vi kjenner til er det tidligere utført grunnundersøkelser på deler av strekningen langs Eidsbotnvegen. Det kan være at det foreligger resultat fra andre grunnundersøkelser i området, uten at vi kjenner til disse. Langs Eidsbotnvegen viser tidligere undersøkelser at løsmassene stedvis består av bløt, sensitiv og kvikk leire.

Vest for Snekkarberget viser boringene langs vegen stort sett liten dybde til fjell, mens det nord og øst for Snekkarberget er stedvis større dybder til fjell og større mektighet av kvikkleira. Disse undersøkelsene er kun relevant for en liten del av planområdet, men de viser at det er kvikkleire i området og at denne også kan ha utbredelse videre oppover. Det vil derfor være behov for grunnundersøkelser som grunnlag for videre planlegging. Dersom undersøkelsene viser at det er kvikkleire innenfor området vil det betinge en utredning etter NVE Retningslinjer 2/2011 Flaum og skredfare i arealplanar.

Lett bebyggelse antas foreløpig å kunne fundamenteres på såler/banketter direkte i original mineralsk grunn. Tyngre bebyggelse, og bebyggelse med store konsentrerte laster, kan enten fundamenteres direkte eller evt. på peler til fjell. Det vil være behov for detaljerte grunnundersøkelser for vurdering av fundamenteringsløsning for de enkelte byggeprosjektene.

Risiko- og sårbarhetsanalyse

For å avdekke hendelser er det benyttet en omfattende sjekkliste, basert på veileder fra

Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap. Risikomatrisen viser 3 risikoområder:

  • Rød – hendelser med høy risiko -> tiltak skal iverksettes.
  • Gul – hendelser med betydelig risiko -> tiltak bør vurderes.
  • Grønn – hendelser med lav risiko -> tiltak er ikke nødvendig.


Ulykker er vist som rødt. Masseras/skred, støy og støv fra trafikk som gult og akutt forurensning som grønt. Disse temaene er nærmere vurdert og geoteknikk er altså konsekvensutredet.  

Forurensning i grunnen

Det er påvist to punkter hvor det har vært virksomhet som kunne medført en viss forurensningsfare. Det ene punktet er ved nedgravd oljetank og det andre er i et område for rensing av sprøyteutstyr i forbindelse med gårdsdrifta. Områdene er ikke omtalt som forurenset. Det bør imidlertid gjennomføres en undersøkelse før og under byggesaken for å kontrollere og evt. sjekke forurensningsfaren. Dette er forhold som bør tas inn i et miljøoppfølgingsprogram i forbindelse med detaljplanlegging av bestemmelsesområde #1 (område for omsorgsboliger).

Støy og støv fra trafikk

Det er gjennomført en egen støyvurdering knyttet til foreslåtte tiltak på Staup. Det vises til vedlagte rapport. Det er utarbeidet støysonekart over området med beregningshøyde 4 meter. Mesteparten av planområdet havner i hvit sone både i 2011 og 2034. For bebyggelsen havner enkelte fasader som vender direkte mot fv. 119 i nedre sjikt av gul sone. Det er blitt beregnet fasadenivå ved disse (se figur 31). Med moderne, varmeisolerte vegger og vinduer vil kravene til innendørs lydnivå som følge av utendørs lydkilde, gitt i NS 8175 (se fullstendig støyutredning i vedlegg 5), være oppfylt med disse fasadenivåene. Det vil også være avhengig av hvor støyfølsomme rom plasseres i de ulike byggene. For vurdering av avbøtende tiltak for å oppfylle krav i T-1442 er det beregnet et støysonekart for området i beregningshøyde 1,8 meter. Som man ser i figur 30, havner nesten alle bygg utenfor gul sone med beregningshøyde 1,8 meter. Uteområder som havner i gul og rød sone bør unngås til bruk av uteareal, da de ikke vil oppfylle krav gitt i retningslinjene i T-1442.

Avbøtende tiltak

For å forhindre at noen av fasadene ved den nye bebyggelsen blir liggende i gul sone er det tegnet inn to støyskjermer ved området med høyde 2,5 meter. Skjermene er blitt plassert nærmest mulig støykilden ved grensene av planområdet. Resultatene av støyberegninger med 2,5 meter støyskjerm er gitt i figur i planbeskrivelsen. Skjermingen har begrenset tiltakseffekt og det er kun planlagt parkeringsareal og adkomst innenfor gul støysone, skjerm anses derfor som unødvendig.

Ulykker

Ulykker i avkjørsler, med gående/syklende og ved anleggsarbeid anses aktuelt.

Bygging av nytt omsorgssenter vil medføre trafikkvekst til og fra området og det stilles krav om ferdigstillelse av avkjørsler, gang- og sykkelveger og fotgjengerfelt før brukstillatelse gis.

Kulturminner

Nord-Trøndelag fylkeskommune har befart området i oktober 2012. Det ble ikke påvist kulturminner som kan innebære konflikt innen planområdet. Det påpekes imidlertid at det likevel kan ligge upåviste fredete kulturminner under nåværende markoverflate. Det minnes derfor om aktsomhetsplikten gitt i kulturminnelovens § 8 som pålegger stans i arbeid og varsling til kulturminnemyndigheten ved funn.

Kulturminner av nyere tid er rektorboligen på Staup med byggeår 1899 SEFRAK-registrert objekt nummer 1719/37/17.

Biologisk mangfold

Ifølge planbeskrivelsen er det ikke rødlistearter her, men ifølge Naturbase og Artskart er det registrert rødlistearter i planområdet. Miljølære.no og Norsk Ornitologisk forening har registrert stær i området, som anses som nær truet (NT). Sannsynligvis innenfor foreslått friområde. I Staupsmarka, sørvest for tidligere Staup gartnerskole, i kortvokst graseng, har NTNU Vitenskapsmuseet i år 2000 registrert fiolett greinkøllesopp, som anses som sårbar (VU). Funnet er registrert vest for foreslått friområde (bestemmelsesområde 5). Funnene er gjort i eller inntil foreslåtte friområder og utvidelse av arboretet er foreslått på dyrket mark slik at artene dermed ikke anses berørt av planforslaget.  

I Miljødirektoratets Naturbase er Sundet med Eidsbotn omfattet av flere registreringer (verneområde / Eidsbotn fuglefredningområde, bløtbunnområde i strandsonen, artsforekomstområde og rødlistearter). Arealet ned mot Eidsbotnvegen er foreslått som friområde og registeringer i Sundet anses derfor ikke berørt av planforslaget.

Landskap

Kolonihagene er foreslått anlagt på et område som i dag er et nokså flatt åkerareal. I forhold til fjernvirkningen av dette tiltaket så vil disse bli begrensede på grunn av en skjermet plassering mellom skogkledde koller i sør og omkringliggende høyere landskapsformer i nord. Den nære opplevelsen av dette landskapsrommet vil imidlertid bli helt endret, ved at dagens rolige grønne gulv blir erstattet av en oppdelt struktur med hyttebebyggelse. Landskapets karakter vil derved bli endret, men virkningen av dette tiltaket vurderes ikke som stort negativt.

Omsorgssenteret: Siden bygningene i dette området bærer preg av å være fra forskjellige tidsepoker og i ulik stil vil ikke de moderne nybyggene knyttet til omsorgssenteret skille seg særlig ut fra den øvrige bebyggelsen i området. De foreslåtte bygningene bidrar til å ramme inn et av Staups landskapsrom, og skaper en definert grense ut mot utkanten av parkområdet. Den nye sansehagen vil gli godt inn i resten av parkanlegget.

Kollektivet for psykiatri som er planlagt oppført i sørøstre del av området ligger nede i den bratte lia mot Sundet. Det foreslåtte bygget er imidlertid plassert helt i utkanten av parklandskapet. Det har også en relativt beskjeden størrelse og vil forholde seg til dagens bygninger i nord og øst. Derfor vurderes ikke landskapsvirkningene å være stort negative for dette tiltaket, selv om det er foreslått i den sårbare lisonen ned mot Sundet.

Vann-, avløp-, energiløsninger, renovasjon

I tilknytning til reguleringsplanen er det utarbeidet forslag til overordnet VA-plan. På området skal det bygges storkjøkken med kapasitet for 300 med mulig utvidelse til 4-500, dagsenter med kapasitet for 200 brukere, samt omsorgsboliger med framtidig kapasitet for inntil 120 personer.

Kapasitetsbehovet innenfor vann- og avløp ansees som ivaretatt når tiltak etter VA-planen er gjennomført.

Det er utarbeidet en varmeplan for området. Energi- og effektunderlag for varmebehov er vurdert i forhold til passivhusstandard for bygningsmassen som tenkes etablert i området. Alle nye bygg etableres med vannbårne lavtemperatursystemer da disse er velegnet for mottak av varmeeffekt og distribusjon til forbrukere i den enkelte bygning uavhengig av valgt type energiproduksjon. Det anbefales å installere lokale luft-vann baserte varmepumper i det enkelte bygg etter hvert som man utvikler området.

Deler av årlig energibehov til varmepumpen produseres gjennom solceller med mulighet for eksport av energi i perioder med overskudd. Etter at området er ferdig utviklet vurderes felles varmepumpe eller bioenergiløsning for den samlede bygningsmassen med distribusjonsrørledningsnett mellom disse.

Kapasiteten på el-forsyning må bygges ut og ifølge planbeskrivelsen er det derfor lagt inn krav om plass til ny trafo i forbindelse med omsorgssenteret.

Alternative oppsamlingsløsninger for avfall vil være:

  • Bunntømte containere på bakken
  • Nedgravde containere
  • En kombinasjon av bunntømte og nedgravde containere dersom det ikke er praktisk mulig å gjennomføre én og samme løsning for hele området.


For kommunale institusjoner på Innherred er nedgravde containere allerede tatt i bruk ved Trønderhallen i Levanger og ved Verdalsøra ungdomsskole i Verdal. Ordningen fungerer som planlagt. Som prioritert løsning anbefales nedgravde containere. Detaljert planlegging av plasseringen, dimensjonering og budsjettering for renovasjonsløsningen bør gjøres i samarbeid med Retura IR AS/ Innherred Renovasjon IKS.

Utbyggingsavtale

Da kommunen er tiltakshaver på de fleste tiltakene, er det ikke ansett behov for utbyggingsavtale. Kolonihytter skal heller ikke tilknyttes vann- og avløp.

Planprosess

Medvirkning

Det er avholdt forhåndskonferanse/oppstartsmøte den 19. april 2012.

Kunngjøring av planoppstart med høring av forslag til planprogram ble annonsert i Levangeravisa og Trønderavisa 16. juni 2012 og på kommunes hjemmeside på internett.

Naboer og offentlige etater ble tilskrevet med brev av 13. juni 2012. Frist for uttalelse fra 11. august 2012. Det ble mottatt 9 uttalelser. Noe gjaldt forslag til planprogram, men noe var også knyttet til aktuelle løsninger for planområdet. Se oppsummering og kommentar i planbeskrivelsen.

Åpent folkemøte ble gjennomført på låven på Staup 26.06.2012.

Levanger kommunestyre vedtok planprogrammet den 26.09.2012, sak 55/12.

Intern høring

I kommunen er planforslag datert oktober 2013 forelagt enhet for kommunalteknikk, barne- og ungdomsrepresentant, folkehelsekoordinator, kommuneoverlege, kommunalsjef helse, enhet landbruk og naturforvaltning og kommunalsjef oppvekst.

De er også forelagt planforslag rev. 16.05.14. Det er mottatt to innspill:  

Barne- og ungdomsrepresentant, 12.03.14

Det er av stor betydning at friområdene (skogsområdet og «eplehagen») blir bevart slik de er i dag. Områdene blir brukt mye av både skole, og spesielt Staup natur- og aktivitetsbarnehage, men også andre barnehager. Området blir brukt av barn og unge både på dagtid og på kveldstid.

Fotballbanen blir også brukt og må ivaretas.

Gang- og sykkelveg rundt undervisningsbygg (fra Staupsområdet) og ned til Eidsbotnvegen blir brukt daglig av barn og unge, denne må bevares. 

Trafikksituasjonen i Staupslia (Fylkesveg 119) er uoversiktlig.

Innkjøring ned til Staupsområdet har innkjøring til Breidablikktunet, boliger og verneboliger. I tillegg er dette innkjøring til Staup natur- og aktivitetsbarnehage, samt Levanger voksenopplæring. Det blir viktig for trafikksikkerheten at dette området sees nærmere på ved områdereguleringen, slik at sikkerheten for barn og unge blir ivaretatt.

Kommentar:

Eplehagen berøres både av friområde 2 og bestemmelsesområde #3 som kan bebygges. Ifølge byggegrensen kan nesten hele #3 bebygges, men i illustrasjonsplanen er boliger for psykiatri lagt i nordøst.

Fotballbanen er ikke sikret med eget formål i planen. Ca. halvparten av gressbanen berører bestemmelsesområde #1 som kan bebygges. Ca. halvparten ligger som offentlig formål, men utenfor bestemmelsesområder som kan bebygges.

Illustrasjonsplanen viser en noe mindre gressbane her.  

Eksisterende gang- og sykkelveg ned til Eidsbotnvegen ligger i vist friområde, og forventes opprettholdt.

Det planlegges ny/egen avkjørsel til planlagt omsorgssenter. Eksisterende kryss med Staupslia omfattes ikke av planen, men det går fram at eksisterende avkjørsel opprettholdes og brukes til atkomst på nedre del av Staup, samt boligene i nærheten.

Landbruk og naturforvaltning, Innherred samkommune

Landbrukssjefen finner det ikke tilrådelig med utbygging av i overkant av 100 dekar fulldyrka jord på Levangernesset. Dette er noe av den beste matjorda Norge har disponibel. En nedbygging av denne svært produktive matproduksjonsressursen er ikke i samsvar med nasjonal jordvernpolitikk, selv om bestemmelsen for reguleringen viser at formålet med omreguleringen er til allmennyttige formål, som helse og friluftsområde. Matproduksjon på arealene vurderes som mer allmennyttig enn bebyggelse for offentlig tjenesteytelse. Disse arealene gir større avling og produksjon enn arealer av samme størrelse i andre deler av kommunen/regionen.

Landbrukssjefen anbefaler at alle arealer med fulldyrka jord tas ut av reguleringsplanen, men særlig bestemmelsesområdet: 1, 2, 5 og 6, der fulldyrka jord med god arrondering inngår.

Kommentar:

Vern av dyrka jord anses viktig, men Rådmannen ønsker å sende vedlagte planforslag på høring. Ifølge konsekvensutredningen berøres ca. 80 daa dyrka mark, hvorav ca. 63 daa med særlig god dyrkamark. I konsekvensutredningen er også anbefalt avbøtende tiltak, som bl.a. angir at en vurdering av nødvendigheten av offentlige formål på bestemmelsesområde #2, kan frigjøre deler eller hele arealet slik at det fortsatt kan brukes til jordbruk.

Vurdering:

Forholdet til overordna plan (kommunedelplan)

Foreslått områderegulering er i strid med overordna kommunedelplan fra 2000 og gjeldende reguleringsplan fra bl.a. 1976. Områdereguleringen er imidlertid i tråd med konklusjoner i konsekvensutredning tilknyttet kommuneplanens arealdel vedtatt 13.04.2011, men med et par unntak. Planområdet omfatter mer areal enn det som var foreslått/vurdert omdisponert i arealdelens konsekvensutredning. Dette gjelder:

  • Foreslått bestemmelsesområde #2 på 28,9 daa (ekspansjonsområde for omsorgssenter, dagsenter, legesenter og storkjøkken). Ved vedtak av aktuelt planprogram var dette med fordi det også var tenkt evt. tomt for barneskole innenfor planområdet, men ny barneskole er nå tenkt flyttet til eksisterende ungdomsskole på Nesset når ny Levanger ungdomsskole på Røstad er realisert.
  • Foreslått kolonihage og bestemmelsesområde #6 avviker også fra overnevnte KU-vurdering. Ved vedtak av planprogrammet var det antydet skolehage der det når foreslås kolonihage og byggeområde og kolonihage der kommuneplanen antydet mulighet for utvidelse av arboretet. Foreslått utvidelse av arboretet er nå i tråd med KU-vurderinger ifb. arealdelen.


Ca. 80 daa dyrket mark (inkl. noe areal til arboret) foreslås omdisponert, og landbruk her er skeptisk til dette. Av dette foreslås ca. 5,9 daa som kolonihage og ca. 44,1 daa som ekspansjonsområde for tiltak i bestemmelsesområde #1. I ekspansjonsområdene er det foreløpig ikke planlagt tiltak, og for det største av dem er det krav om detaljregulering før utbygging.  

Når det gjelder arealer i nord så er fylkesmannens landbruksavdeling i forhåndsuttalelsen tydelig på at det må vurderes alternativer dersom tomt for skole skal utredes. En slik vurdering hører hjemme i kommunedelplan for sentrum framfor områdeplan for et mindre område. Skole er ikke aktuelt nå, men omsorgssenter er også offentlig tjenesteyting, og kommunen ønsker å få vurdert to ekspansjonsområder for dette.

Fylkesmannens landbruksavdeling er i forhåndsuttalelsen i tvil om arboretet har så stor samfunnsinteresse at det er riktig at jordvernet skal vike. Eventuell utvidelse av arboretet vil ikke innebære varig nedbygging av dyrka jord, så med strenge og tydelige bestemmelser har landbruksavdelingen ingen innsigelse mot utvidelsen. Utvidelse av arboretet er foreslått innenfor friområde 1 og bestemmelsesområde #5. Ifølge bestemmelsene tillates området ikke bebygd med andre innretninger enn det som er direkte knyttet til tilrettelegging av området som friområde.

Fylkesmannens landbruksavdeling har også uttalt at kolonihage med små husvær på hver parsell på et sentrumsnært område som Staup ikke er i tråd med nasjonale føringer om et klar innskjerpet jordvern. Sett ift. dette kunne kanskje parsellhager (uten hytter) vært mindre omstridt, men da gjelder ikke jordlovens driveplikt. Med kommunen som grunneier kunne da området enklere reverseres til vanlig jordbruk om det blir nødvendig.

Eplehagen berøres både av friområde 2 og bestemmelsesområde #3 som kan bebygges, se kommentar til barnerepresentanten. Deler av arboretets rosehage ligger i friområde 2, som altså ikke er tenkt som arboret.

Forholdet til vedtatt planprogram

Landbruksmessige konsekvenser er utredet iht. planprogram.

I planprogrammet var det for evt. ny skoletomt forutsatt gjennomført en geoteknisk vurdering som avklarer behov for grunnundersøkelser og eventuelle andre tiltak som må gjennomføres før bygging kan starte. Dette skulle konsekvensutredes i tillegg til at det er et naturlig tema i risiko- og sårbarhetsanalysen (ROS). Både ROS og konsekvensutredning tilsier behov for ytterligere utredninger, og det er gitt en generell bestemmelse om at før det gis rammetillatelse for utbygging av områder avsatt til utbygging skal det gjennomføres grunnundersøkelser for områdene. Når konklusjonen antyder mulighet for kvikkleire i området burde nærmere utredninger foreligge før planforslaget tas opp til første gangs behandling, men dette forutsettes å foreligge før sluttbehandling, helst i høringsperioden. 

Støyretningslinje T-1442/2012 bør gjøres bindende for utbygging av området. Det er ikke konkludert med behov for støyskjerm, men det er også krav til støynivå utenfor rom med støyfølsomt bruksformål, ikke bare innendørs og på uteoppholdsareal.

Når det gjelder forurenset grunn er det konkludert med at det bør gjennomføres en undersøkelse før og under byggesaken for å kontrollere og evt. sjekke forurensningsfaren i bestemmelsesområde #1. Dette er ikke synliggjort i bestemmelsene, men forurensningsforskriften gjelder.

Andre tema nevnt i planprogrammet anses belyst i planbeskrivelsen.

100-metersbeltet langs sjø og vassdrag

Bestemmelsesområde #3 berører overnevnte belte, men utbygging her anses ikke å ødelegge for de hensyn som skal tas i denne sonen ifølge statlige planretningslinjer.  

Formål, grad av utnytting, kotehøyder, bebyggelse

Barnehage kunne vært eget formål, og gjort plankartet enklere å forstå. Grad av utnytting må uansett angis for formålet om planen skal hjemle nye tiltak. Videre kunne krav om detaljregulering vært vist som hensynssone – gjennomføringssone med krav om detaljregulering, men dette anses tilstrekkelig sikret i bestemmelsene.

Det må i bestemmelsene angis høydegrunnlag for kotehøyder (NN1954 iht. plankartet).

I planbeskrivelse og illustrasjoner er det gjort en grundig vurdering av planlagt bebyggelse, både mht. byggehøyder, lokalisering og tilpasning til landskap/terreng. Plankartet viser ikke plassering av bygninger, og er dermed lite forutsigbart for naboer. Bebyggelsen må imidlertid ligge innenfor viste byggegrenser.

Uteoppholdsareal

For vanlige boliger har kommunen klare føringer for minste uteoppholdsareal, og både omsorgssenter, omsorgsboliger o.l. samt barnehage trenger utearealer til opphold/rekreasjon. En bør vurdere å stille krav i bestemmelsene om f.eks. minste uteoppholdsareal (MUA) for hvert bestemmelsesområde, basert på antall brukere, evt. krav om minst 25 m2 felles uteoppholdsareal pr. boenhet, slik det er lagt til grunn for bl.a. bestemmelsesområde #1 og #3. Da forutsettes det at like mye dekkes i offentlige friområder. For barnehager finnes normer for uteareal. Eksisterende barnehage ligger imidlertid nært foreslåtte friområder.

Parkering

Det er foreslått 2 parkeringsplasser, men det bør gis bestemmelser om minimum parkeringsdekning, iht. bestemmelser i kommuneplanens arealdel, slik det også er lagt opp til ifølge planbeskrivelsen.

Gangforbindelser

Planforslaget viser ingen gangforbindelser, heller ikke eksisterende, men i sør er planen avgrenset slik at fortau langs Eidsbotnvegen hensyntas. Med unntak av kryssområdet i nord følger planen ytterkanten av eksisterende gang- og sykkelveg langs Staupslia. Dvs. at gangforbindelsen er hensyntatt, og i nord er det lagt til rette for omlegging av fotgjengerkryssing i forbindelse med evt. behov for venstresvingefelt.

Universell utforming

Det går fram at universell utforming skal være en gjennomgående strategi i planprosessen for en framtidsrettet utnyttelse av Staup. Bestemmelsene omfatter likevel ikke dette temaet, dvs. at minimumskravene i TEK10 gjelder selv om en i bestemmelsene kunne skjerpet minstekravene for utearealene.

Forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldloven

Det ser ut til å være tatt hensyn til landskap/terreng ved utforming av bestemmelser. Dette gjelder også planlagte tiltak, bortsett fra at parkeringsplass P1 også omfatter en svært bratt skråning.

Kommunen har vurdert tiltaket iht. prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i

Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig ift. sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12. 

Konklusjon første gangs behandling

Områdereguleringen legger til rette for en arealbruk som kan øke bruken av området. Nedbygging av dyrka mark er imot nasjonale retningslinjer for jordvern, men planlagt ny utbygging er i første omgang lagt til midten av planområdet og vest i eplehagen. Dette gjør at deler av området fortsatt kan dyrkes før resten av planområdet tas i bruk.

Rapport fra geotekniske undersøkelser bør foreligge før sluttbehandling, helst i høringsperioden. Rådmannen tilrår at planforslaget, med anbefalte endringer, sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn.

Til toppen av siden

 





Publisert: 19.12.2010 07:50 Sist endret: 19.09.2014 14:50
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051