Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Kommunestyret 16.10.13 - sak 41/13 Detaljregulering Djupvika hyttefelt

Thomas Møller - klikk for personkort
Saksbehandler: Thomas Møller
Arkivsaknr: 2010/5568 - /L12

Vebjørn Haugom - klikk for personkort
Saksordfører: Vebjørn Haugom, H

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 12.06.13 42/13
Plan- og utviklingskomiteen 02.10.13 62/13
Kommunestyret 16.10.13 41/13

 

 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 02.10.2013

Forslag i møte:

Forslag til endring fremmet av Astrid Juberg Vordal, AP, fellesforslag fra Ap, Sp og Krf:

  1. Bebygd areal endres til bestemmelsen nedfelt i kommuneplanenes arealdel.
  2. Planlagte hytter D16 og M10 tas ut av planen. Dette reduserer fortetting slik at allmenheten får bedre tilgang til strandsonen.


Avstemning:

Forslag til endring i møtet pkt. 1 tiltrådt med 10 mot 1 stemme.

Forslag til endring i møtet pkt. 2 tiltrådt med 9 mot 2 stemmer.

Rådmannens forslag til innstilling med endringer i møtet enstemmig tiltrådt.

INNSTILLING:

  1. Bebygd areal endres til bestemmelsen nedfelt i kommuneplanenes arealdel.
  2. Planlagte hytter D16 og M10 tas ut av planen. Dette reduserer fortetting slik at allmenheten får bedre tilgang til strandsonen.


Detaljregulering for Djupvika hyttefelt revidert 17.9.2013, med endringer nevnt ovenfor, vedtas i medhold av Plan- og bygningslovens § 12-12.

Til toppen av siden 

Rådmannens forslag til innstilling:

Detaljregulering for Djupvika hyttefelt revidert 17.9.2013 vedtas i medhold av Plan- og bygningslovens § 12-12.

Vedlegg:

  1. Plankart revidert 17.9.2013 PDF - jpg, for nettbrett
  2. Planbestemmelser revidert 17.9.2013 PDF
  3. Planbeskrivelse PDF
  4. Notat til vegrapport PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:

Bergersen Arkitekter AS har på oppdrag fra Weto Eiendom Norge AS utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for Djupvika hytteområde i Åsenfjorden, Levanger.

Bakgrunn

Bakgrunnen for igangsatt planprosess er et ønske hos tiltakshaver og grunneier om å videreutvikle og oppgradere Djupvika til et mer fremtidsrettet område tilrettelagt for både hytteeiere i området samt allmennheten for øvrig. Planprosessen søker også å ivareta grunneiers ønske om å etablere et næringsgrunnlag for seg og sin familie på stedet.

Planområdet

Planområdet utgjøres av eiendommen gnr. 244 og bnr. 1 som er ca. 1500 daa. stor og ligger i Djupvika i Åsenfjorden. I tillegg kommer adkomstvei fra Undli til Djupvika. Området omkranser eiendommen Mevika med gnr. 244. bnr. 25 som er omfattet av egen reguleringsplan av 2003. Reguleringsplan Mevika legger til rette for seks hytter hvorav tre er realisert.

Planområdet avgrenses med høydedrag og åskammer som heller ned mot Djupvika. I sør er det bratt og ufremkommelig, og på nord- og østsiden er det helninger mot sør og vest. Området er kupert med mange små koller og høydedrag og har 64 hytter.

Vegetasjonen i områder er primært barskog. Mot sjøen er det svaberg og steinstrender.

Det ligger et lite gårdsbruk innenfor planområdet. Eiendommen vurderes uegnet for høyverdig jord- eller skogbruk. Ca. 20 mål av eiendommen leies ut til produksjon av silofôr. Det er reist tvil til om denne produksjonen vil fortsette, uavhengig av resultat av planbehandlingen.

Planstatus

I gjeldende kommuneplan inngår Djupvika i LNFR-området SB01 som åpner for spredt boligbygging med inntil fire nye enheter. Et evt. forslag til reguleringsplan som legger til rette for fritidsbebyggelse med mer vil således være i strid med overordnet plan som trådte i kraft så sent som 13.4.2011. Eksisterende hyttefelt er utbygd etter strandplan vedtatt 1978. Slike strandplaner er ikke lenger gjeldende og området omfattes således ikke av noen reguleringsplan.

Planforslaget

Fritidsbebyggelse:

Det er i dag 64 fritidsboliger i planområdet. Planforslaget legger opp til å øke dette antallet med 98 nye hytter, der ca. 1/3 plasseres innimellom eksisterende eiendommer og ca. 2/3 i nye felter i forlengelsen av eksisterende infrastruktur. Det gis kun anledning til å bygge én hytte per tomt. Tomtene varierer i størrelse fra ca. 600 - 1400 m2.

Bevertning:

På moloen som planlegges etablert ved småbåthavna utenfor Sørvika legges det til rette for å oppføre et enkelt bevertningssted for hytteeiere og båtfolk. Bevertningsstedet knyttes til resten av området gjennom turstien langs vannet. Det blir ikke mulighet for bilkjøring ut til bevertningsstedet. Bevertningsstedet vil også kunne tilby en mulighet for enkel overnatting. Plassering på moloen vil gi god utsikt og nærhet til naturen. Det er gode solforhold på ettermiddag/kveld (jf. sol-/skyggediagram).

Fellesområder for uteopphold:

Sentralt i området skal det etableres et fellesområde med lekeplass, ballspill og mulighet for dyrking av frukt og grønnsaker. Dette vil ligge i passende avstand til hyttene og er tenkt som en arena for rekreasjon og aktiviteter. Fellesområdet er tilknyttet turstien som løper langs fjorden og nyetablert badeplass med mulighet for grilling og strandaktiviteter. Lekeplassen vil være tilgjengelig for bevegelseshemmede. Området skal disponeres av hytteeierne og grunneier/næringsdrivende. Dette vil gi mulighet for produksjon av kortreist mat, samtidig som at det åpner for videreføring av dagens landbruksdrift og bevaring av landskapskarakteren. Eksisterende fotballbane ved innkjøringen til planområdet inngår også i formålet.

Naust:

I tillegg til eksisterende naust tillates oppført en ny rekke med ca. 8 mindre naust ut mot småbåthavna utenfor Sørvika.

Privat kjørevei:

Det vil bli anlagt nye veier i forlengelsen av eksisterende veier. For nye tomter som ligger inntil vei, kan hytteeiere anlegge avkjørsler på egen eiendom. Det skal etableres en veistegning med bom og lås ved innkjøringen til planområdet, for å sikre mot uvedkommen kjøring.

Kai:

Det legges til rette for å anlegge en liten kai for småbåter på vestsiden av vika. Denne kan brukes til å sette i land varer og folk for bla. båter som skal til småbåthavn/bevertningssted.

Parkeringsplasser:

Det er avsatt felles parkeringsplasser for de hyttene som ikke har umiddelbar veiforbindelse og parkering på egen eiendom. Ved innkjøringen til planområdet blir det en egen gjesteparkering der besøkende fortrinnsvis skal parkere.

Båtopplag:

Nedenfor hovedgården på planområdet foreslås det etablert båtopplag for brukerne av småbåthavna/hytteeierne. Arealet kan benyttes for vedlikehold, vinterlagring av båter og parkeringsplasser for båteiere. Båtopplaget har veiforbindelse og ligger i umiddelbar nærhet til båtslipp med kort vei over til småbåthavna.

Tursti:

For å øke tilgjengeligheten til strandsonen foreslås det etablert en tursti/promenade som binder området sammen mot sjøen. Langs stien skal det plasseres benker og møtesteder.

LNFR:

Selve grunneiendommen holdes fortsatt innenfor LNFR-formålet, men med underformål som sikrer friluftslivet.

Småbåthavn:

For å få til et skikkelig opplegg for fortøyning av båter for nye og eksisterende hytteeiere legges det til rette for etablering av småbåthavn for ca. 100 båter, med tilhørende flytebrygger, fyllinger og molo. Denne plasseres utenfor Sørvika.

Friluftsområde i sjø og vassdrag:

Området i sjøen nærmest land reguleres til friluftsområde i sjø og vassdrag, for å sikre allmenhetens bruk til bading og rekreasjon.

Konsekvensutredning

Det er iht. til vedtatt planprogram gjennomført en omfattende konsekvensutredning som inkluderer tema som forurensning, transportbehov, kulturminner og kulturmiljø, naturmangfold, landskap, sikring av jordressurser, helse, tilgjengelighet for alle, beredskap og ulykkesrisiko (ROS-analyse), barn- og unges oppvekstsvilkår, arkitektonisk og estetisk utforming, uttrykk og kvalitet og 0-alternativet.

Det er generelt påvist få konsekvenser av planforslaget for miljø og samfunn. Der utredningen identifiserer utfordringer blir disse ivaretatt på en adekvat måte i planforslaget. Noen sentrale momenter vedrørende funn i konsekvensutredningen og ivaretagelse gjennom plan gjengis her. For en komplett gjennomgang vises til konsekvensutredningen.

Det er gjennom ROS-analysen avdekt områder som er utsatt for skred. Nærmere undersøkelser viser likevel at de fleste tomtene for fritidsbebyggelse oppfyller sikkerhetskravene i sikkerhetsklasse 2, dvs. årlig sannsynlighet for å bli rammet av skred er mindre enn 1/1000 per år. For tomter innenfor områdene R3-9 er det gjennom bestemmelsene, og i tråd med utredningen, stilt krav om vurdering av skråningsstabilitet og fare for steinsprang. Etter evt. tiltak vil også disse tomtene oppfylle krav til sikkerhetsklasse 2. Planlagt bryggeanlegg og bevertningssted ligger i et område som per i dag ikke oppfyller sikkerhetsklasse 2 eller 3. Det bekreftes dog via e-post at sikkerhetsklasse 3 vil være oppnåelig gjennom sikringstiltak. Det er i bestemmelsene fastlagt at det før tiltak utføres her skal være gjennomført sikringstiltak slik at området tilfredsstiller kravene for sikkerhetsklasse 3. Dvs. at sannsynligheten for å bli rammet av skred er mindre enn 1/5000 per år.

I forhold til geoteknisk stabilitet på land så er det i utredningen anbefalt at det for hytter som er planlagt plassert på dyrkamark blir gjennomført en nærmere undersøkelse ved detaljprosjektering. Dette er ivaretatt i bestemmelsene § 4.1, siste ledd. I forhold til geoteknisk stabilitet i sjø så er det foretatt en lettseismisk undersøkelse som viser fast grunn i det aktuelle området. Videre er det tatt inn bestemmelse som sikrer faglig dokumentasjon av sjøbunnens bæreevne ved planlagt tiltak, jf. bestemmelsenes § 8.1, femte ledd.

I henhold til tilbakemelding fra NVE er det gjort en nærmere vurdering av mulighetene for grunnvannsforsyning fra lokalt grunnvannsmagasin. Denne utredningen beregner nytt totalt forbruk etter komplett utbygging til 91 400 l/døgnet. Beregnet gjenomsnittelig nydanning av grunnvann i området tilsvarer ca. 833 000 l/døgnet. Uttaket medfører dermed et forbruk på ca. en tiendedel av totale gjennomsnittlige nydanning av grunnvann. Kun fjellbrønner er trolig ikke tilstrekkelig og en vil trolig måtte benytte grunnvann i løsmasser. Dette kan gjøres ved at det graves ned en grøft som samler opp grunnvann som renner oppå berggrunnen.

Vedrørende støy så er Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging gjort juridisk bindende.

Planprosess

Varsel om planoppstart ble kunngjort i Levangeravisa og på nettsidene til Bergersen Arkitekter AS den 19.4.2011. Forslag til planprogram ble samtidig lagt ut til høring med frist for uttalelse satt til 31.5.2011. Det kom i høringsperioden inn 12 uttalelser med merknader til planprogrammet. Planprogrammet ble vedtatt av Kommunestyret i Levanger kommune den 25.1.2012 (sak 5/12). På denne bakgrunn ble det utarbeidet planforslag som i møte i Plan- og utviklingskomiteen den 12.6.2013 (sak 42/13) ble vedtatt lagt ut til høring og offentlig ettersyn i seks uker i medhold av Plan- og bygningslovens § 12-10.

Det er i løpet av høringsperioden innkommet i alt 21 høringssvar. Disse gjengis her med kommunens vurdering av innspillene fortløpende i kursiv etter hvert enkelt innspill.

NVE: Anser forslaget til detaljreguleringsplan til å være uvanlig godt gjennomarbeidet og tiltakene som godt dokumentert. Planforslaget danner derved et godt grunnlag for den videre arealbruken i området.

Mener det ellers er ønskelig at bekken blir innregulert på plankartet med tilhørende kantsone til for eksempel «bruk og vern av sjø og vassdrag» eller til LNFR med nødvendig grøntsone.

Peker på at mindre el-anlegg hjemlet gjennom områdekonsesjon bør reguleres til «samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur» Hensynssone El3 og El2 krysser rett over planlagte fritidseiendommer. NVE forutsetter at dette ikke innebærer problemer med hensyn til drift, vedlikehold eller videreutvikling av anleggene og ber om at det vurderes om fritidseiendommene N4-N8 oppfyller disse kravene eller bør tas ut av planen.

I forhold til vannforsyning peker NVE på at dersom det planlegges større vannuttak også av grunnvann, som vil kunne påvirke vannføringen i elver og bekker, kan disse uttakene bli konsesjonspliktige, jfr. Vannressurslovens §§ 8 og 10. Anbefaler sterkt at en søker å dekke opp forbruket med fjellbrønner først før man tar i bruk uttak fra sandige masser.

I forhold til ras- og skredfare mener NVE at planforslaget med bestemmelser ivaretar dette på en god måte som viser at en er opptatt av sikkerheten til de fremtidige brukerne av området.

Kommunens vurdering: Kommunen er tilfreds med at NVE finner at planforslaget er et godt grunnlag for den videre arealbruken i området. Videre slutter kommunen seg til vurderingen knyttet til bekken og at denne bør gis arealformålet «bruk og vern av sjø og vassdrag jf. Plan- og bygningslovens § 12-5 nr. 6. og at eksisterende og planlagt el-anlegg i planområdet reguleres til «samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur» jf. PBL § 12-5 nr. 2. Når det gjelder hensynsoner El2 og El3 så er det i forslag til planbestemmelser § 9.6 og § 10.2 nr. 7 slått fast at det ikke skal plasseres bygninger innenfor angitte faresoner for høyspenningsanlegg, og at faresonene vil utgå etter at luftledningene er lagt i kabelgrøft. I og med dette anses det heller ikke problematisk i forhold til tomtene N4-N8 med tanke på drift, vedlikehold eller videreutvikling av anleggene. Kommunen slutter seg til vurderingen av at en så langt det lar seg gjøre søker å dekke inn vannbehovet gjennom fjellbrønner før en tar i bruk uttak fra sandige masser og tar evt. konsesjonsplikt til orientering. Konsesjonsplikten påligger evt. tiltakshaver og er ikke et forhold som skal avklares gjennom planbehandlingen. Kommunen slutter seg til NVEs vurdering i forhold til planforslagets ivaretagelse av sikkerheten til de fremtidige brukerne av området.

Statens vegvesen: Anser siktforholdene ved krysset mellom fv. 103 og privat veg som tjener som adkomst til planområdet som akseptable og har ingen innvendinger til planforslaget.

Kommunens vurdering: Kommunen tar Statens vegvesens vurdering vedrørende siktforhold til etterretning.

Irene Løvtangen: Vurderer at planforutsetningen om å benytte veien fra Undli til Djupvika som eneste veiforbindelse til Djupvika, vil virke negativt på hennes eiendom med tanke på økt trafikk og de problemstillinger dette medfører av støy, trafikksikkerhet, tilgjengelighet og belastning av vei og grunn samt økte kostnader i tilknytning til dette. Finner også at dette vil medføre en reduksjon i fremtidige utnyttelsesmuligheter og verdiforringelse av hennes eiendom. Aksepterer ikke av den private veien over hennes eiendom fra Undli til planområdet skal benyttes som eneste adkomstveg. Mener også at en bruk i av veien i tråd med planforslagets rammer, vil være langt ut over den veiretten som hovedbrukene har og således i strid med Servituttlovens § 2.

Finner at saken reiser uavklarte spørsmål både til finansiering av utbedringskostnader, konsekvenser av tiltak og usikkerhet med hensyn til fremtidig fordeling av vedlikeholdsutgifter av den private adkomstveien knyttet til økningen av fritidsboliger i Djupvika.

Mener det foreligger en regnefeil knyttet til beregningen av økt belastning på den private veien som følge av utbyggingen. Mener at det ved angivelse av fremtidig ÅDT kun er medregnet selve økningen og at dagens ÅDT ikke er tatt med. Dette er videreført som grunndata for vurdering av støyforhold. Det rettes derfor spørsmål til kvaliteten på utredningene av veg og støyforhold og anbefalingene som følger derfra.

Registrerer at geoteknisk vurdering ikke vurderer forhold knyttet til den private vegen og hvilken betydning forventet økning i tungtransport og evt. sprengningsarbeider i anleggsperioden samt fremtidig ÅDT vil ha for grunnforhold og evt. skredfare.

Har tidligere i prosessen pekt på en mulig alternativ trasé for ny adkomstveg til Djupvika. Dette er utbedring av gammel traktorveg fra Nordaunet til Mevika. Savner bedre redegjørelse for de vurderinger som er gjort av dette alternativet sammenholdt med planlagt adkomstveg. Mener også at denne traseén vil styrke beredskapen i planområdet da det vil være to adkomstveger i stedet for en.

Kommunens vurdering: Kommunen vurderer at også grunneier og hytteeiere på Løvtangen vil nyte godt av en del av de utbedringene som skal gjennomføres på den private veien fra fylkesvegen til Djupvika. Dette er i første omgang siktrydding, møtelommer ved krappe svinger og utbedring av rekkverk. Riktignok vil realisering av planen medføre noe økt trafikk. Vedrørende dette er det i opprinnelig utsendt planmateriale identifisert en regnefeil som nå i nytt notat er rettet opp. Ny beregning gjennomført av COWI (vedlagt) er som følger:

3.1 Framtidig ÅDT for privat veg fra Undlinan til Djupvika

Av tall fra Statens Vegvesen finner man at ÅDT for FV103 – Djupvikvegen, er 30 kjt/d. (referanse NVDB, lastet opp: 06.08.13). Denne vegen benyttes av 12 boenheter og ca. 180 hytter (tall fra oppdragsgiver).

Eksisterende antall hytter og boliger langs vegen: 192 stk

Planlagt nye hytter: 94 stk

Dette utgjør en økning på ca. 0,49 (49 % ≈ 50 %)

Dette forholdstallet kan benyttes til videre regning da vi antar at kjøremønsteret vil bli det samme nå som før.

Eksisterende ÅDT (fra NVDB) = 30kjt/d

Ny beregnet ÅDT: 30kjt/d + 30kjt/d *0,5= 45kjt/d

Med forbehold om at eventuelle restaurantgjester kommer med båt antar vi at vegen vil få en ÅDT på 45 kj.t./døgn.

Riktignok skal det være 98 planlagte nye hytter. Konklusjonen er imidlertid at trafikkveksten vil være svært moderat. Rekkefølgebestemmelsene med utbedringer av veg er primært satt opp med tanke på å få en bedre situasjon i anleggsfasen hvor det kan forventes at større kjøretøy må inn i området, men også for å bedre adkomsten for hyttebeboerne. Økningen i seg selv anses av kommunen ikke til å endre trafikksikkerhetsbildet da trafikkveksten er identifisert som såpass moderat og at dette er en strekning hvor hastigheten uansett bør være lav. Støy er utredet for området og det er påvist at ingen av eksisterende boliger/fritidsboliger eller planlagte fritidsboliger vil ha støynivåer utendørs eller fasader som ligger over Lden=55 dB fra veitrafikk. Øvrige forhold knyttet til bruksrett og fordeling av vedlikeholdskostnader med mer anses som privatrettslige forhold som ikke avklares gjennom plan.

Når det gjelder de geotekniske forholdene langs vegen så består løsmassene langs strekningen av hhv. humusdekke/tynt torvdekke over berggrunn og hav- og fjordavsetninger og strandavsetning, usammenhengende eller tynt dekke over berggrunn. Begge disse løsmassetypene beskrives som grunnlendte områder med hyppige fjellblotninger. I tillegg er det noen lommer med marin strandavsetning, sammenhengende dekke som ligger som et forholdsvis tynt dekke over berggrunn eller andre sedimenter. Kommunen vurderer ikke disse løsmassene til å være skredutsatte. Denne vurderingen deles av NVE som per e-post den 15.8.2013 vanskelig kan se behovet for ytterligere geotekniske vurderinger, dette ut fra løsmassekart, bilder av området samt det geotekniske notatet fra Sweco som var vedlagt planforslaget. At det skal være kvikkleire/sprøbruddmateriale her synes lite sannsynlig. Fare for evt. utglidinger som følge av bæresvak underbygging av veg er ikke vurdert og anses som et forhold som må ivaretas av tiltakshaver.

Når det gjelder den alternative traséen fra Nordaunet til Mevika som er foreslått fra Irene Løvtangen vil denne stedvis være svært bratt og vanskelig fremkommelig. Dette alternativet vil medføre betydelige terrenginngrep. Kommunen finner det hensiktsmessig av tiltakshaver å legge eksisterende adkomst og videreutvikling av denne til grunn for planarbeidet.

Kjell Sirnes: Peker på at utbedring av veg fra Undlinan og inn til området bør prioriteres. Videre at eksisterende vannpumper kan beholdes eller erstattes av utbygger om de kommer i konflikt med planforslaget. Utbygger må sørge for tilstrekkelig parkeringsmuligheter i området. Mener videre at oppgradering av el-forsyningsanlegget bør komme tidlig da det i dag er begrensninger på kapasiteten. Forventer at utbygger er ansvarlig for alle kostnader i forbindelse med infrastruktur. Kan ikke se at havørnreir med hekkende ørner er omtalt i konsekvensutredningen.

Kommunens vurdering: Utbedring av vei fra Undlinan og inn til området er prioritert som pkt. nr. 1 i planbestemmelsenes § 10.2 om utbyggingsrekkefølge dimensjonert iht. råd fra konsulent. Når det gjelder parkering så er det i bestemmelsene slått fast at hytter med veiadkomst kan ha p-plass på 15 m² som inngår i maks BYA. Dette gjelder også eksisterende hytter. For øvrig følger planforslaget opp bestemmelsene i kommuneplanens arealdel med 1,5 parkeringsplasser per hyttetomt for de hyttene som ikke har veiadkomst. I tillegg er det satt av 12 parkeringsplasser for besøkende ved innkjøringen til planområdet. Videre oppgradering av el-anlegget er planlagt jf. planbestemmelsenes § 10.2 nr. 7. Forhold til eksisterende vannpumper og kostnadsfordelinger er ikke forhold som styres gjennom planvedtak.

Det har i løpet av utredningsperioden etablert seg et havørnpar i Djupvika som har produsert en unge i 2012 og en unge i 2013. Dette har ikke kommet med i utredningene og var ikke kjent for kommunen før innspill til offentlig ettersyn gjorde oppmerksom på det. I forkant av utlegging til høring og offentlig ettersyn gjennomførte kommunen en vurdering av planforslaget opp mot Naturmangfoldlovens prinsipper om offentlig beslutningstaking jf. NML §§ 8-12. Kommunen skrev da:

«Rådmannen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. (Det anføres dog at det er registrert to observasjoner av truede arter innenfor planområde hhv. Egretthegre i 1994 og Gaupe i 2010) Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.»

Denne vurderingen står fortsatt ved lag da Havørnbestanden per i dag betraktes som livskraftig og ikke har status som prioritert, truet eller nær truet art. Overnevnte grunnlag for kunnskap om naturmangfoldet ansees også fortsatt som tilstrekkelig ut fra sakens omfang og karakter.

Kommunen har befart planområdet og sett på den konkrete lokaliseringen av havørnreiret. Slik kommunen vurderer det så er reirlokaliteten trolig for nærme planlagte tiltak i planforslaget til at den vil bli videreført av havørnparet dersom planforslaget realiseres. Det er mulig havørnparet vil omlokalisere innenfor nærområdet til et sted noe lenger unna menneskelige inngrep og aktivitet, men dette er selvsagt usikkert. Området som sådan vurderes som et velegnet habitat med tanke på terreng og vegetasjon. Et verstefallsscenario slik kommunen vurderer det er at påbegynt hekking avbrytes som følge av menneskelig aktivitet i nærområdet. Trolig vil da ikke lokaliteten benyttes igjen senere slik at tapet vil være ett årskull i tillegg til selve reirlokaliteten.

Gitt denne usikkerheten har kommunen vurdert om «føre-var-prinsippet» jf. Naturmangfoldlovens § 9 bør komme til anvendelse som grunnlag for å stoppe eller endre planforslaget for de tiltakene som vil komme nærmest hekkelokaliteten. NML § 9 slår i første punktum fast:

«Når det treffes en beslutning uten at det foreligger tilstrekkelig kunnskap om hvilke virkninger den kan ha for naturmiljøet, skal det tas sikte på å unngå mulig vesentlig skade på naturmangfoldet».

Føre-var-prinsippet medfører iht. Miljøverndepartementets veileder til Naturmangfoldlovens kap. II, at det skal tas sikte på å unngå mulig vesentlig skade på naturmangfoldet. «Vesentlig skade» skal forstås som alvorlig eller irreversibel skade. Er det tale om en skade, men den ikke i særlig grad påvirker mulighetene for å nå forvaltningsmålene i § 4 og § 5, er det neppe tale om en alvorlig eller irreversibel skade. Da skal føre-var-prinsippet tillegges mindre vekt.

I forhold til de fastlagte forvaltningsmål for arter som er nedfelt i Naturmangfoldlovens § 5 så slår denne fast at:

«Målet er at artene og deres genetiske mangfold ivaretas på lang sikt og at artene forekommer i levedyktige bestander i sine naturlige utbredelsesområder. Så langt det er nødvendig for å nå dette målet ivaretas også artenes økologiske funksjonsområde og de øvrige økologiske betingelsene som de er avhengige av.»

Havørnbestanden per i dag anses som livskraftig og voksende. Bestanden av havørn er nå på sitt høyeste i historisk tid. Forskerne regner nå med at det finnes mellom 4000-6000 havørner langs norskekysten. Forvaltningsmålet slik det er nedfelt i NML § 5 kan derfor ikke sies å stå i fare for denne arten.

Ut fra dette vurderer kommunen at føre-var-prinsippet skal tillegges mindre vekt og hensynet til naturmangfoldet (havørnlokaliteten) må konkret veies opp mot andre samfunnshensyn (hyttebygging/marina).

I den forbindelse kan det være en nærliggende tanke å flytte de tiltakene som ligger nærmest havørnreiret lenger unna. I dette tilfellet vil det si å flytte marinaen til den andre siden av bukta. Dette vil være problematisk bl.a. i forhold til støy da småbåttrafikken da vil komme nærmere et større antall hytter. Videre så lå dette inn som en idé tidlig i planfasen, men på grunn av signaler fra Fylkesmannens miljøvernavdeling som vurderte strandsonekvalitetene her som viktige å ivareta, gikk en bort fra dette. Uansett vil en ikke være garantert at hekkelokaliteten videreføres med et slikt grep.

Planforslaget som sådan er i tråd med overordnede signaler om fortetting av eksisterende hytteområder fremfor å ta i bruk nye, mer urørte områder. Dette er spesielt viktig bl.a. i Levanger kommune og Åsenfjorden i særdeleshet, som har lite uutnyttet strandsone igjen og er definert som et pressområde iht. Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen. Gitt det antall hytter som det legges til rette for i planforslaget vurderes det som riktig å etablere et anlegg for småbåthavn, og den planlagte lokaliseringen er ansett som velegnet med tanke på at det er få andre strandsonekvaliteter som blir skadelidende av inngrepet.

Samlet sett vurderer kommunen at andre samfunnshensyn veier tyngre enn den aktuelle havørnlokaliteten i dette tilfellet. Det er også mulig at reirlokaliteten flyttes innenfor nærområdet til et sted noe lenger unna menneskelige inngrep og aktivitet.

Kjell Møst Olsen: Ønsker å få tatt ut tomt M5 og N2 fra planforslaget da han mener disse vil bidra til å forringe kvalitetene i området rundt sin hytte. Hevder å ha pekt på dette tidligere uten å ha blitt hørt da utbygger forvekslet han med en annen eiendom i området. Mener videre at tomtene N1 til N9 beslaglegger et område som benyttes til friluftsliv. Det er bl.a. et godt bær- og soppterreng. Antallet tomter her må reduseres. Ber ellers kommunen vektlegge at rekkefølgebestemmelsene blir opprettholdt og etterlevd i utbyggingsperioden.

Kommunens vurdering: Nye tomter M5 og N2 er planlagt etablert på hver sin side av hytteeiendommen til Møst Olsen. Tomtene er iht. konsekvensutredningen egnet for bebyggelse med tanke på terreng, vegetasjon, utsyn og tilgjengelighet. Nye hytter vil iht. til utredningen heller ikke komme for tett på eksisterende hytter eller forringe eksisterende eiendommers privatliv, stjele utsikt fra eksisterende hytter eller bli fremtredende i landskapet.

Kommunen har forståelse for at det subjektivt kan oppleves som at opprettelsen av nye hytteeiendommer i nærheten av eksisterende kan oppleves forringende i forhold til den eksisterende situasjonen. Ny situasjon i Djupvika vil være preget av mange hytter og Møst Olsen vil få hytter rundt seg på flere kanter enn tidligere. Disse vil imidlertid ikke komme vesentlig nærmere enn eksisterende hyttenaboer allerede er. Ut fra den terrengmessige innplasseringen som er vektlagt i utvalg av tomter og gjennom planbestemmelsene, ser en ikke at disse tomtene vil være til utilbørlig sjenanse. Realisering av planforslaget vil medføre at areal tas i bruk til nye formål enn hva som er situasjonen i dag. Det er likevel store arealer som avsettes til friluftsformål og mulighetene for friluftsliv i ulike former anses som vel ivaretatt selv om noen gode områder omdisponeres. Rekkefølgebestemmelsene er slått fast gjennom planbestemmelsene som er juridisk bindende.

Sigbjørn Strømsnes: Fremmer flere bekymringer knyttet til den planlagte marinaen som ønskes etablert utenfor Sørvika. Frykter at marinaen nærmest vil «dekke igjen» Sørvika som er en god badestrand og medføre forurensning av stranden dersom gjennomstrømningen ikke er tilstrekkelig, dette også i forbindelse med evt. drivstoffylling. Frykter også støy fra marinaen i forbindelse med gjestehavn og serveringssted på marinaen.

Kommunens vurdering: Jf. konsekvensutredningens pkt. 11.2 er småbåthavna planlagt i god avstand til badeplassen i Sørvika. Dette for å sikre at badeplassen ikke forringes visuelt eller påvirkes av støy eller utslipp fra båter. Avstand mellom innerste uterigger og stranda blir ca. 100 meter. Spyleplass er flyttet til båtopplagringen ved hovedgården, noe som minimerer faren for utslipp av giftige stoffer i nærheten av badeplasser. I planbestemmelsenes § 3.4 er det bestemt at det ved søknad om tillatelse til tiltak skal dokumenteres at virksomheten ikke forurenser omgivelsene på noen måte. Det vises videre til planbestemmelsene § 8.1 som per tredje ledd slår fast at moloen skal utføres med tilstrekkelig åpning for gjennomstrømning av vann.

Det er også foretatt støyberegning fra marinaen som viser at ingen av fritidsboligene er beregnet til å overskride grenseverdiene for maksimalt lydnivå på Lpa, max = 70 dB. For de fleste av fritidsboligene er det beregnet maksimalt lydnivå over 40 dB (grense for godt hørbar båtstøy). Ved etablering av restaurant på moloen i tilknytning til småbåthavnen er det jf. planbestemmelsenes § 4.2 slått fast at evt. uteservering og støyende utstyr skal plasseres slik i forhold til restaurantbygg at man oppnår mest mulig støyskjerming for nærliggende hyttenaboer. Anbefalte grenseverdier iht. T-1442 (Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging) er gjort juridisk bindende. Støyvurdering skal følge byggesøknad. Bestemmelsenes § 3.2 viser også at T-1442 skal overholdes for alle typer tiltak innenfor planområdet.

Jann og Olaug Kristiansen: Mener at veien som i planforslaget ender ved tomt N21 bør avsluttes ved tomt N16 da strekningen videre er uegnet til opparbeiding av vei. Veien er for øvrig planlagt uten møteplasser. P-plass er planlagt på deres «pumpehus» for vannuttak som heller ikke er avmerket på plankartet. Mener at p-plassen er for liten, det mangler snuplass for tyngre kjøretøy. Frykter forurensning ved grunnvannskilde. P-plass bør ligge mellom tomt N16 og N8. Tomt N20 ligger mellom veg og et stygt stup og er således uegnet til hyttebygging. Mener eller det er planlagt for mange hytter ute på Nesset, noe som vil medføre reduserte natur- og miljøverdier.

Kommunens vurdering: De fleste av de nye veiene legges i naturlige traseer der det i dag er sti eller traktorvei. Veiene opparbeides med grus og smal breddeprofil på ca. 2,5 – 3 meter. Jf. planbestemmelsene §§ 3.1 og 5.1 er det satt begrensninger for terrenginngrep og plikt til å ivareta vegetasjon som ikke nødvendigvis må fjernes. Det er ikke planlagt møteplasser langs den aktuelle veien, men det er fire parkeringsplasser som vil kunne benyttes om det er nødvendig. Parkeringsdekningen er i tråd med overordnede krav gitt gjennom kommuneplanens arealdel. Dersom tiltak går ut over deres pumpehus vil dette trolig måtte erstattes med tilsvarende godt vannuttak, men rettigheter knyttet til dette anses som privatsrettslige forhold som ikke avklares gjennom planvedtak. Jf. planbestemmelsene§ 3.4 er det bestemt at det ved søknad om tillatelse til tiltak skal dokumenteres at virksomheten ikke forurenser omgivelsene på noen måte. Det er inntegnet to parkeringsplasser mellom N8 og N16. Planbestemmelsenes § 4.1, åttende ledd slår fast at tomter med umiddelbar nærhet til bratte skrenter og stup der det er fare for fallskader, skal terrasser, naturlige uteoppholdsarealer og adkomstsituasjon sikres med tilstrekkelig høye rekkverk. Det er planlagt mange hytter, og for enkelte blant de eksisterende hytteeierne i området kan nok dette oppleves negativt da de nok har etablert seg der ut fra andre forutsetninger. Gitt den vektlegging planbestemmelsene også pålegger nybygging i forhold til terrengforhold, terrenginngrep, høyder og utforming kan en likevel ikke se at antallet går ut over tålegrensen i området, som for øvrig også besitter flere frilufts- og naturområder, om enn noe lenger unna enn ved eksisterende situasjon.

Eli og Finn Erik Iversen: Protesterer mot planlagt vei mellom deres hytte og anneks da de mener denne kommer for nærme hytten og annekset.

Kommunens vurdering: Situasjonen for denne eiendommen er at hytte og anneks er etablert på to ulike parseller avskilt av grunneiendommen hvor det per i dag går en sti. Planforslaget legger opp til at denne stien oppgraderes til vei som skal betjene hyttene MV1-MV7. Vi har forståelse for at veiføringen oppleves å komme nærme og har i tidligere samtale med hytteeier og tiltakshaver oppfordret partene til å prøve å komme frem til en løsning som begge kan slutte seg til. Dette har da ikke skjedd. Konkret vurdert finner vi at trafikkmengden det legges opp til er begrenset og at bestemmelsene § 3.2 vedrørende støy sikrer at veien ikke etableres på en måte slik at støybelastningen fra trafikken kommer over grenseverdien for dette. Samlet sett vurderes at veiføringen kan aksepteres.

Djupvika hyttevel: Viser til bestemmelsenes § 10.1:

For områder avsatt til bebyggelse og anlegg kan ikke utbygging finne sted før nødvendige tekniske anlegg for vann, avløp, energiforsyning og kommunikasjon (adkomstvei, stier, parkering) er gjennomført før bebyggelsen tas i bruk og ønsker en klargjøring av hvordan dette blir ivaretatt ved godkjenning av reguleringsplanen.

Mener at det må gjennomføres betydelig oppgradering av veien fra Undlinan på et tidligere tidspunkt enn hva planforslaget legger opp til. Dette av sikkerhetshensyn da veien er smal og en bl.a. frykter at veien kan rase ut om en kommer for langt til siden, særlig med tyngre kjøretøy.

Mener at planlagte fellesarealer må opparbeides tidligere enn hva planforslaget legger opp til. Videre at parkering til eksisterende hytter også må tegnes inn på plankartet.

Hyttevelet er usikre på om miljøhensyn er tilstrekkelig ivaretatt i forhold til det antall båter som er planlagt gitt rom for ved marinaen. Kan ikke se hensyn til havørn kommentert i plandokumentene. Dersom eksisterende fotballbane blir berørt bør det opprettes ny før den gamle fjernes. Viktig at utbygger tar hensyn til eksisterende vann og septikkanlegg. Forventer at utbygger tar ansvar for å utbedre strømforsyningen slik at den blir tilstrekkelig til behovet når det kommer nye hytter.

Kommunens vurdering: Vedrørende bestemmelse § 10.1 ser kommunen at denne er utydelig formulert og endrer denne til:

For områder avsatt til bebyggelse og anlegg skal nødvendig teknisk anlegg for vann, avløp, energiforsyning og kommunikasjon (adkomstvei, stier, parkering) være etablert før bebyggelsen tas i bruk.

Bestemmelsen håndheves ved at utferdigelse av ferdigattest ikke skjer før angitte tekniske anlegg er på plass.

Som nevnt tidligere til uttalelsen fra Irene Løvtangen er det ikke grunn til å tro at veggrunnen består av ustabile grunnforhold. For dårlig underbygging av veien, som evt. kan føre til utrasing, anses som et forhold som må ivaretas av tiltakshaver i samråd med vegeier. For øvrig er utbedring av veien bl.a. med utbedring av rekkverk det første som skal gjennomføres jf. planbestemmelsenes § 10.2 nr.1.

Parkeringsplassene som er tegnet inn på plankartet er fellesparkeringer for de fritidsboligene som ikke har parkering på egen tomt/vegadkomst i tillegg til en gjesteparkering ved innkjøringen til planområdet. Dette er parkeringsplasser som både kan benyttes av eksisterende hytteeiere og nye. For øvrig åpnes det i bestemmelsene for at hyttetomt med vegadkomst kan bebygges med maksimalt BYA på hhv 155 m² for hytter omfattet av bestemmelsenes § 4.1, andre ledd og 135 m² for hytter omfattet av bestemmelsenes § 4.1, tredje ledd, der en parkeringsplass på 15 m² inngår i maks BYA. Eksisterende hytter vil være underlagt samme grad av utnytting som § 4.1, tredje ledd. Finner ellers at utbyggingsrekkefølgen for fellesområder er naturlig innpasset blant etablering av nye hyttetomter og andre «fellesprosjekter» som vegutbedringer og utbedringer av elforsyningsanlegget.

Vedrørende miljøhensyn vises til planbestemmelsene §§ 3.2, 3.4, 3.6, 5.5 siste ledd, 8.1 tredje, fjerde og femte ledd. Havørn er kommentert i forbindelse med annet innspill over. Utbedring av el-forsyningsanlegg er tidligere kommentert, det vises ellers til planbestemmelsene §§ 9.4, 9.6, 10.1 og 10.2 pkt. 7. Forhold til eksisterende fotballbane samt vann og septikkanlegg anses som privatrettslige forhold som ikke avklares gjennom plan.

Nord-Trøndelag fylkeskommune: Støtter prinsippet om fortetting og utvidelse av eksisterende hytteområder fremfor utbygging i uberørt område. Kommunen bør imidlertid avveie konsekvenser og virkning av en så vidt stor og konsentrert hytteutbygging. Anser ikke at det er vesentlige regionale friluftsinteresser knyttet til området. Foreslått utbygging i strandsonen bør vurderes nærmere.

Mener småbåthavna bør anlegges mer sentralt i forhold til foreslått hyttebygging og også mer tjenlig for brukerne av havna. Dette forsterkes ved at det også planlegges bevertningssted. Avstander gjør også at det bør vurderes oppsplitting i to havner.

Mener avveiningen av en så vidt stor utbygging bør gjøres med bakgrunn i helhetlig gjennomgang og vurdering av videre hytteutbygging i Åsenfjorden og fortrinnsvis i en overordnet planavklaring i kommuneplanens arealdel, evt. i en egen kommunedelplan for Åsenfjorden.

Vedrørende kulturminner vises til tidligere uttalelse til melding om oppstart datert 7.6.2011.

Kommunens vurdering: Kommunen mener at konsekvensene av planen fremkommer av konsekvensutredningen som er gjennomført iht. krav fastsatt i Forskrift om konsekvensutredninger, vedlegg III (rammer for krav til innhold). Hvilke evt. andre virkninger fylkeskommunen sikter til er uklart. Kommunen vurderer at den utbyggingen som er foreslått i strandsonen ikke kommer nærmere sjøen enn eksisterende bebyggelse, og det er trukket en byggegrense mot sjøen som sikrer at bebyggelse ikke kan etableres nærmere. De fritidsboligene som kommer like nærme strandlinjen som eksisterende bebyggelse er M10 og D16. Vi ser ikke at etablering av disse vil forsterke privatiseringen av strandsonen ytterligere ut over den privatiseringen som allerede har skjedd. For øvrig legges det opp til fellesområde og tursti langs sjøen som vil bidra til å gjøre strandsonen tilgjengelig for alle.

Finner innspillet om småbåthavna litt i motstrid til annet innspill om vurdering knyttet til strandsonen, da de mer sentrale deler av planområdet besitter betydelig bedre strandsonekvaliteter. En mer sentral plassering var også skissert tidligere i planprosessen, men dette ble omtalt som problematisk fra fylkesmannen, nettopp på grunn av strandsonekvalitetene. Avstandene innenfor planområdet utløser heller ikke så vidt vi kan vurdere behov for ytterligere en småbåthavn, med det inngrepet det også vil medføre.

Det er per i dag ikke aktuelt med en egen kommunedelplan for Åsenfjorden. Vedrørende kulturminner er planområdet befart av arkeolog fra fylkeskommunen uten at det er gjort funn eller stilt krav om nærmere undersøkelser.

Laila Berg: Mener at ny planlagt hytte D16 vil komme sjenerende nærme og ha fritt innsyn til hennes eiendom. Vurderer at D16 slik den er planlagt vil forringe verdien på hennes eiendom både bruksmessig, følelsesmessig og muligens økonomisk. Ber om at grensa trekkes lenger mot sør-øst (Mevika). I forhold til planlagt marina anføres bekymring knyttet til havørnreir og betviler at støy fra marinaen ikke vil være problematisk da bergveggen bak vil fungere som en reflektor.

Kommunens vurdering: Det vises til konsekvensutredningens kap. 11 som konkluderer med at nye hytter ikke kommer for tett på eksisterende hytter eller forringer eksisterende eiendommers privatliv. At grensene for dette i ethvert tilfelle vurderes subjektivt ut fra ens egen bruk av området har kommunen forståelse for. I dette tilfellet gjør høydeforskjellen på tomtene at problemet med innsyn kan synes å forsterkes. Kommunen vurderer videre plasseringen av hytten er i strid med kommuneplanens arealdel, pkt. 2.2 (2 c) som slår fast at koller m.v. ikke skal bebygges. Kommunen velger derfor å justere byggegrensen for D16 noe slik at selve brinken ikke bebygges. Havørn er kommentert i forbindelse med annet innspill over. Vedrørende støy fra marinaen/båttrafikk vises til bestemmelsenes § 3.2 vedrørende støy og hastighetsbegrensning i § 8.2 første ledd.

Sametinget: Har ingen spesielle kulturminnefaglige merknader til planforslaget på det nåværende tidspunktet. Minner imidlertid om den generelle aktsomhetsplikten som bør fremgå av reguleringsbestemmelsene.

Kommunens vurdering: Merknaden tas til etterretning.

Erik Undlien: Eier og driver gården Undlien Søndre og benytter fylkesvegen til transport av avling og utkjøring av husdyrgjødsel. Fylkesvegen benyttes også av husdyr for å komme til og fra beite. Trafikken i området utgjør allerede slik den er i dag et problem med tanke på dette og en utvidelse som planlagt vil medføre store problemer for deres husdyrhold. Peker på at farlige situasjoner har oppstått og vil oppstå som følge av uoversiktlig veg, høy fart og bilisters uvitenhet og manglende hensyntagen. Er derfor i mot utvidelse av hyttefeltet.

Kommunens vurdering: Fylkesvei 103 har fra kryss mellom Fv 102 og F 103 en beregnet ÅDT på 80 kjt/døgn per i dag. Frem til 2024 er dette beregnet til å øke til 100 kjt/døgn. Trafikk til og fra planområdet er da inkludert. Dette anses som svært moderat. Kommunen kan ha forståelse for at trafikken utgjør en problemstilling i forhold til landbruksdriften, men fart skal avpasses forholdene og uvitenhet og manglende hensyntagen kan vanskelig styres gjennom plan. Samlet sett vurderes trafikkøkningen ikke til å utgjøre en vesentlig problemstilling i forhold til kapasiteten på fylkesvegen. Slike signaler er heller ikke synliggjort av Statens vegvesen som har uttalt seg som vegadministrasjon for fylkesveg på vegne av fylkeskommunen.

Steinar Ryggvik m. fl.: Mener det bør gjøres en ny vurdering av støy langs fylkesvegen. Dette fordi konklusjonen om at utbyggingen ikke vil gi merkbar økning i støynivå for bebyggelse mellom Voll og privat veg synes lite grunngitt. Noen av boligene ligger nærme veg og vegen fra Skjesol til privat veg består av til dels dårlig grusvei. Mener at støvplager som følge av trafikk langs fylkesvegen i tørre perioder burde vært utredet. Mener at angitt ÅDT er satt for lavt og at det her bør gjøres en ny vurdering. Deler ikke beskrivelsen av at fylkesvegen er i god stand, men at denne må rustes opp, spesielt gjelder dette strekningen Skjesol – privat veg.

Kommunens vurdering: Kommunen kan ikke se at gjennomført støyvurdering langs fylkesvegen er utilstrekkelig, også i lys av nye trafikkberegninger som viser en svært moderat trafikkøkning i området i prediksjonene frem mot 2024. Trafikkveksten på 15 kjt/døgn på fylkesveien vil knapt være merkbar. Den generelle trafikkveksten vil gi en større vekst enn tiltakene hjemlet i planforslaget, men selv denne veksten er forventet å bli meget lav i følge utredningen som er gjennomført. Gitt denne konklusjonen er det heller ikke grunn til å formode at evt. støvplager blir vesentlig forverret som følge av tiltaket. Evt. opprustning med fast dekke eller annet påligger så langt kommunen kan se anleggseier å vurdere og evt. gjennomføre.

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag: Landbruksavdelingen: Vurderer det som positivt at det sentralt beliggende og best arronderte arealet ikke foreslås bebygd, men i all hovedsak skal nyttes til parsellhager. Ber kommunen vurdere å regulere den delen av området som skal benyttes til parsellhager til landbruksformål evt. til landbruksformål i kombinasjon med parsellhage for å unngå at arealet blir omdisponert.

Miljøvernavdelingen: Ut fra miljøvernsynspunkt er fortetting i eksisterende byggeområder god arealforvaltning, og det bidrar til å redusere utbyggingspresset på andre mer urørte naturområder i strandsonen. Viktig at fortetting skjer med kvalitet og unngår ferdselshindre bl.a. ned til strandlinjen. Innregulering av stier og veier er derfor viktig og riktige plangrep. Lokaliseringen av småbåthavn vurderes bedre ut fra miljøvernhensyn enn tidligere lokalisering på motsatt side av vika. Nytt område har færre miljøkvaliteter. Finner det riktig med en planavklaring for båtanlegg og planforslaget skisserer en akseptabel løsning for dette.

Kommunalavdelingen: Kan ikke finne igjen anvendte streksymboler (bekk og sti) i gjeldende sosi-standard. Disse må derfor fortrinnsvis tas ut, eller det må fremgå klart at dette ikke er juridisk bindende. Gitte bestemmelser til disse er således heller ikke rettslig bindende og må derfor endres eller tas ut av planbestemmelsene. Arealet som er vist som friluftsområde må vises kun med F sosikode 5130 og ikke LNFR-F. Dersom det skal gjøres tiltak på gårdsbruk innenfor dette formålet vil de kreve dispensasjon, eller vises med annet formål. Tilsvarende gjelder trafostasjonene. Det kan ikke gis bestemmelser om disse tiltakene under formålet friluftsområde. Videre er det knyttet kommentarer til formuleringer i enkelte av planbestemmelsene.

Samfunnssikkerhet og beredskap: Planområdet byr på utfordringer knyttet til flere risikoforhold som er grundig utredet og fulgt opp med tiltak gjennom konsekvensutredning og ROS-analyse. Anbefaler også å inkludere behov for grunnundersøkelser ved bygging på dyrka mark i bestemmelsene.

Kommunens vurdering: Kommunen finner det riktig, også i tråd med NVE sine anbefalinger knyttet til bekken, at fellesområdet FO1 deles opp og reguleres til hhv. bruk og vern av sjø og vassdrag (bekken med kantsone), uteoppholdsareal (område for lek og ballspill) og landbruk (område for parsellhage).

Bekk som streksymbol endres til nytt arealformål (bruk og vern av sjø og vassdrag). Det presiseres i tegnforklaringen at streksymbol for sti ikke er juridisk bindende. Kommunen finner det likevel riktig at denne er vist i plankartet. LNFR-F området endres til Friluftsliv (sosikode 5130) og trafostasjonene reguleres til samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Ordlyden i planbestemmelsene strammes inn i tråd med anbefalingene fra kommunalavdelingen.

Det vises til planbestemmelse § 4.1, ellevte ledd som slår fast at det for tomtene som er anlagt på dyrka mark skal følge en stabiltetsvurdering med søknad om tillatelse til tiltak.

Løvtangen velforening: Peker på veiens beskaffenhet som vurderes til å være underdimensjonert per i dag. Veien går gjennom hytteområdet på Løvangen og er gjennomfartsåre for de som skal til og fra Djupvika. Planforslaget vil medføre en betydelig merbelastning på veien både under byggeperioden med tungtrafikk og i etterkant av en utbygging. Frykter konflikt mellom myke og harde trafikanter om ikke begge parter er forsiktige når de ferdes langs vegen.

Kommunens vurdering: Det vises til de anbefalingene til utbedringer som er vurdert nødvendige og at disse er tatt inn initialt i rekkefølgebestemmelsene. For øvrig vises trafikkberegningene en trafikkvekst på 15 kjt/døgnet hvilket anses som håndterbart, også gitt de utbedringene som skal gjennomføres. Kommunen er ellers av den oppfatning at alle brukere av veien bør utvise aktsomhet og ta hensyn til medtrafikanter.

Siri Hollup Broholm: Mener det i bestemmelsene bør fremgå hvilke tider minigolfbanen kan benyttes. Etterlyser bestemmelser knyttet til båtopplagring eks. hvilke aktiviteter som tillates når på døgnet for at de ikke skal bli plaget med støy og støv og hvor høyt båtene kan lagres. Båtopplagringen kan heller ikke være til hinder for tilkopling til kloakknettet som ligger under båtopplagringsplassen. Ber om at de gjennom bestemmelsene sikres tilgang til felles sti/veg. Det bør fremgå hvilke hytter som har p-plass (gjelder eksisterende hytter som ikke har p-plass på tomta i dag).

Kommunens vurdering: Så langt kommunen kan se er det ikke lagt til rette for minigolf i planforslaget. Dersom dette gjelder ballspill med tanke på støy vises det til bestemmelsene § 3.2. Dette gjelder også i forhold til båtopplagring. Vedrørende støv vises det til bestemmelsene § 3.4 som slår fast at omgivelsene ikke tillates utsatt for forurensning på noen måte fra tiltak i medhold av planen. For øvrig vil også forurensningsforskriftens bestemmelser og grenseverdier gjelde for dette. Vedrørende båtopplag så skal dette iht. bestemmelsene § 5.5 andre ledd legges ned i terrenget og det skal etableres vegetasjonsskjerm. Kommunen kan dog ikke se at vegetasjonsskjermen er tegnet inn i plankartet som angitt, noe som vil rettes på. Kommunen kan ikke se at tilgang til felles sti behøves sikres gjennom planbestemmelsene, da alle hyttetomtene er omgitt av friluftsareal. For øvrig vil også selve hyttetomtene kunne benyttes for adkomst innenfor rammene av friluftslovens bestemmelser. Planforslaget legger til rette for en parkeringsdekning som er iht. overordnede føringer i medhold av kommuneplanens arealdel. Øvrige tilpasninger i forhold til hvem som skal parkere hvor og rettigheter knyttet til den enkelte parkeringsplass tas ikke opp i planbehandlingen.

Synnøve og Pål Torsethaugen: Peker på at terrenget nedenfor tomt N26 har mye løs stein og sprekker i berget som de frykter vil utløse ras dersom det etableres hyttetomt der. Ønsker garanti for at dette blir grundig undersøkt før evt. hyttetomter blir godkjent. Ønsker videre en mer detaljert plan for parkering da det er vanskelig å se at det blir plass på nåværende tegninger. Mener det bør være krav om at småbåthavn skal være på plass tidlig i prosessen. Mener planforslaget er i strid med ønsket om fri ferdsel i naturen. Mener at det å tillate bygging av hytter og anlegge opplyste stier i 100-metersonen er i strid med tidligere vedtak i kommunen og retningslinjer fra staten. Frykter presedensvirkning av dette.

Kommunens vurdering: Hyttetomt N26 er omfattet av hensynssone R9, og det vises til planbestemmelsene § 9.3 som slår fast at det for bebyggelse som plasseres innenfor angitte faresoner for ras skal det ved byggesøknad medfølge en vurdering av skråningsstabilitet og fare for steinsprang for å sikre at sonen tilfredsstiller sikkerhetsklasse S2. S2 referer til sikkerhetsklasse for skred mot tiltak av middels konsekvens hvor største tillatte nominelle årlige sannsynlighet for skred er 1/1000, jf. Teknisk forskrift § 7-3. Planforslaget oppfyller overordnede føringer for parkeringsdekning gitt gjennom kommuneplanens arealdel. I planforslaget er dette ivaretatt gjennom parkering på hyttetomter med veiadkomst og flere fellesparkeringer i planområdet. Det vises her til konsekvensutredningens pkt. 2.2 og kommuneplanens arealdel pkt. 1.5.7 og 2.2 (2.c). Det er ikke fastlagt i bestemmelsene når småbåthavn skal være på plass. Dette vil være et omfattende arbeid som inkluderer både sikringsarbeider i fjellet og oppfylling i sjø. Kommunen ser at det kan være utfordrende å tidfeste etableringen av dette på nåværende tidspunkt, men er samtidig også av den oppfatning at etablering av småbåthavn er et viktig grep i en såpass omfattende plan som dette. For denne etableringen anser kommunen likevel Plan- og bygningslovens § 12-4, femte ledd som en tilstrekkelig pådriver for snarlig etablering av småbåthavnanlegget. Kommunen ser ikke planforslaget som en innskrenkning i de rettigheter som innvilges i medhold av friluftsloven til fri ferdsel i naturen. Når det gjelder tiltak innenfor 100-meterssonen så vil ethvert tiltak/planforslag måtte vurderes enkeltvis og tidligere avslag vil ikke nødvendigvis være overførbare til denne eller andre saker. Vedrørende plan- og bygningslovens forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag vises til lovens § 1-8, tredje ledd som slår fast at forbudet gjelder så langt ikke annen byggegrense er fastsatt i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan. For øvrig er planforslaget også vurdert i henhold til Statlig planretningslinje for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen, pkt. 6.2 og funnet å være i tråd med retningslinjene nedfelt her.

Berit Sneen og Per Arild Moen: Er positivt innstilte til planen som peker i en retning som vil bety store forbedringer for dem som hytteboere. Viser til høringssvar fra Djupvika hyttevel og kritisk til flere av innspillene fra dem.

Kommunens vurdering: Innspillet tas til orientering.

Thor Arthur Haugan: Ønsker at veien til de planlagte tomtene D5, D6, D7 og D8 blir lagt i midten av veien der bekken går. Denne kan legges i rør. Hytte D9 kan få adkomst ovenifra. Planlagt vei vil gi mye trafikk nært inntil deres hytte.

Kommunens vurdering: Det er de planlagte hyttetomtene D7, D8 og D9 som får adkomstveg parallelt med tomtegrensen til Haugan. Trafikkmengden det her vil bli snakk om er derfor moderat. Kommunen anser det ikke som aktuelt å legge større strekninger av bekken i rør.

Hermod Bjørgen: Peker på at planlagt hyttetomt D14 er plassert rett over et brønnhus hvor det et er boret ned grunnvann på 79 meter. Brønnen gir i dag vann av meget god kvalitet til 11 hytter. Hvis brønnen må flyttes fryktes det for vannmengde og kvalitet på vannet.

Kommunens vurdering: Rettigheter til eksisterende vannforsyning og evt. krav til erstatning for tap av vannmengde og kvalitet anses som privatrettslige forhold som ikke avklares gjennom plan. For øvrig forsikrer tiltakshaver om at brønnhuset ikke vil bli berørt av hyttetomten.

Laila og Hans Jørgen Larssen: Anfører at planforslaget vil innebære at Djupvika vil bli en helt annen plass med 100 nye hytter og 100 båtplasser. Utsikten ut over sjøen vil bli betraktelig redusert og det blir reduserte bademuligheter på grunn av forurensning fra så mange båter. Planlagt hytte S1 som kommer foran/på siden av deres hytte vil redusere utsikten ytterligere og de ber om at denne tas ut av planen.

Kommunens vurdering: Kommunen slutter seg til vurderingen om at Djupvika vil endre karakter dersom alle tiltakene planforslaget legger til rette for blir realisert. Vedrørende forurensning vises i denne sammenhengen til bestemmelsene § 3.4 og § 8.1, tredje, fjerde og femte ledd. Når det gjelder planlagt hytte S1 så er det i planbestemmelsene § 4.1, niende ledd slått fast at denne skal oppføres med flatt tak og gesimshøyde som ikke overstiger golvnivå for eksisterende hytter, inkludert hytten til Larssen.

Vurdering:

Rådmannen vurderer at de fleste forhold som påpekes i de ulike høringsuttalelsene allerede er ivaretatt gjennom de juridisk bindende planbestemmelsene. Dette være seg forhold knyttet til rekkefølger, støy, forurensning, parkering med videre. Det gjøres likevel noen mindre endringer i bestemmelsene slik at ordlyden i disse blir klarere og mer i tråd med intensjonen i planen og føringer fra kommunen. De viktigste endringene er:

§ 3.4 (siste ledd) endres til:

System for avfallshåndtering skal utvides før utbygging i nytt felt starter.

§ 4.1, 3. ledd endres til:

Hyttetomter med nummer N19-24, F3, F5, M3-10, D1-3, D5, D9, D10, D13, D15, D16, S1-6, L1, L8, L12, L13 og H1 samt eksisterende hytter kan bebygges med maksimalt bebygd areal (BYA) 90 m2. Grunnmurshøyde skal ikke overstige 1,2 m. Hyttene tillates ikke oppsatt på pæler.

§ 4.1, 4. ledd endres til:

I tillegg tillates uthus/anneks med maksimalt samlet bebygd areal (BYA) 30 m2. Anneks og hytte kan forbindes med takoverdekning som inngår i BYA.

§ 4.1, 5. ledd endres til:

Hyttetomt med vegadkomst kan bebygges med maksimalt BYA på hhv 155 m² for hytter omfattet av bestemmelsenes § 4.1, andre ledd og 135 m² for hytter omfattet av bestemmelsenes § 4.1, tredje ledd, der en parkeringsplass på 15 m² inngår i maks BYA.

§ 10.1 endres til:

For områder avsatt til bebyggelse og anlegg skal nødvendige tekniske anlegg for vann, avløp, energiforsyning og kommunikasjon (adkomstvei, stier, parkering) være etablert før bebyggelsen tas i bruk.

De plankarttekniske forhold bl.a. påpekt av Fylkesmannen i Nord-Trøndelag og NVE tas til etterretning. Dette betyr at:

  • Bekken med tilhørende kantsone er regulert til «Bruk og vern av sjø og vassdrag - Naturområde»
  • Området som skal benyttes til parsellhage er regulert til «LNFR – Landbruksformål»
  • El-anlegg reguleres til «Annen særskilt bebyggelse og anlegg»
  • Området som skal benyttes til lek og ballspill reguleres til «Uteoppholdsareal»
  • Området som var avsatt til LNFR-F reguleres til «Friluftsformål».
  • Byggegrensene for planlagt ny hyttetomt D16 justeres slik at brinken ikke bebygges.
  • Planlagt vegetasjonsskjerm rundt båtopplaget reguleres inn på plankartet.
  • Det tydeliggjøres at streksymbol for sti ikke er juridisk bindende.


Rådmannen vurderes ellers at planforslaget presenterer nye og spennende grep innenfor planlegging for fritidsbebyggelse. Samtidig er noen av disse elementene i planforslaget noe utfordrende i forhold til fastlagte overordnete rammer. Først og fremst tenker en her på antallet nye hytter som planen legger til rette for, størrelsen på noen av dem og på det omfattende anlegget med molo/småbåthavn/bevertningssted utenfor Sørvika.

Med grunnlag i målsettinger og gjennomført konsekvensutredning ble det foreslått nye hytteområder og fortetting av eksisterende hytteområder i Levanger gjennom arbeidet med kommuneplanens arealdel som ble vedtatt 26.4.2011. Djupvika var ikke et av områdene som var tatt inn i denne oversikten. For øvrig anføres det i planbeskrivelsen til kommuneplanens arealdel følgende om hyttebebyggelse:

«Bruken av hyttebebyggelsen har endret seg de senere årene til en mer intensiv bruk hvor det stilles høyere krav til standard og komfort. Dette medfører også behov for større hytter enn det de arealbegrensninger som tidligere er satt gir rom for. Det er i dag også krav til at uthus, garasje/parkeringsareal inkluderes som målbart areal, noe som i realiteten gir redusert størrelse på hyttene enn tidligere. Parkeringsareal vil kun være aktuelt å ta med i beregningen der det er tilrettelagt for kjøreveg fram til hyttetomten, og skal da inngå med et areal på 15 m2. Størrelsen på det totale målbare areal som skal inngå i beregningen for en hyttetomt, foreslås derfor økt til maksimalt bebygd areal (BYA) på 120 m2. Størrelsen på selve hyttebygningen skal ikke overstige 90m2.

Det er de senere årene etterspurt og gjennomført en betydelig vegbygging i mange hyttefelt, som i utgangspunktet var planlagt uten bilveg. Dette gir også muligheter for økt tilgjengelighet og større bruk av hyttene, men er i en del tilfelle konfliktskapende både i forhold til annen arealbruk og de som fortsatt ønsker en hytte i områder med ”villmarkspreg”.

Økt bruk av hyttebebyggelsen synes imidlertid ikke å gi tilsvarende økt belastning på utmarka, da den økte fritidsrelaterte bruk også i stor grad foregår innendørs på hytta i stedet for i boligene. Planer for ny hyttebebyggelse må derfor fortrinnsvis tilrettelegge for fortetting av allerede bebygde hytteområder framfor utbygging av nye ubebygde områder, og det må vektlegges at områdene har tilgjengelig infrastruktur og nærturområder med tilstrekkelig kapasitet.»

Følgende mål ble fastlagt:

  • Fritidsbebyggelsen skal lokaliseres og utformes med vekt på landskap, miljøverdier, ressursbruk og estetikk
  • Nye områder for fritidsbebyggelse skal ikke lokaliseres i inngrepsfrie naturområder eller større åpne LNF-områder
  • Fortettingspotensialet innenfor eksisterende områder med fritidsbebyggelse skal utnyttes best mulig, innenfor det som kan aksepteres uten at områdets kvaliteter forringes
  • Store og ubebygde arealer langs sjøen skal i største mulig grad holdes fri for fritidsbebyggelse.


Kommuneplanens arealdel fastsetter også, gjennom planbestemmelsene, pkt. 1.5.4 at hyttetomt kan bebygges med maksimalt bebygd areal (BYA) = 120 m². For hyttetomter med vegadkomst er maksimal BYA satt lik 135 m² der det inngår en parkeringsplass på 15 m². Innenfor disse arealgrensene tillates også oppført uthus og anneks. Størrelsen på hytte kan være maksimalt BYA = 90 m². Terrasser med maksimal BYA på 30 m² kan komme i tillegg til totalt bebygd areal på 120/135 m².

Slik sett er planforslaget i strid med signaler og bestemmelser gitt i kommuneplanens arealdel. Det at Djupvika ikke er inkludert i oversikten over områder med fortetting kan nok forklares med tidspunktet for når dette ble aktualisert. Rådmannen mener at området er velegnet for fortetting, og at dette generelt sett er noe som bør etterstrebes fremfor å ta i bruk nye områder. Det at planforslaget representerer ca. to-tredjedeler av det identifiserte behovet for planperioden, kan muligens bety utfordringer i «konkurransen» med andre som ønsker å tilrettelegge for hyttebygging.

Rådmannen har hele tiden signalisert at det er viktig å involvere eksisterende hytteeiere i området, og vårt inntrykk er at dette er gjennomført bl.a. gjennom samrådsmøter. Riktignok har det vært noen kritiske innspill gjennom høringsperioden, men flere av disse vurderer kommunen til å være knyttet til forhold som er ivaretatt, særlig i planforslagets bestemmelser. Det anses ellers som naturlig at en slik plan møter en viss motstand, da nok flere av de eksisterende hytteeierne har etablert seg der under andre forutsetninger enn hva det nye planforslaget legger opp til.

Omfanget av hytteplanene er slik kommunen oppfatter det nært knyttet sammen med ønsket om å skape noe mer enn et «ordinært» hytteområde. Her legges det til rette for beverting/overnatting for tilreisende båtfolk, fellesområder med dyrking av grønnsaker, stor småbåthavn med mer. Dette er tenkt å fungere som et næringsgrunnlag for grunneier av området. Rådmannen finner det ikke vist at antallet nye fritidsboliger overstiger tålegrensen for området. Bestemmelsene inkluderer også rekkefølgekrav som fastlegger rekkefølgen for når planens ulike deler skal iverksettes. Dette bidrar etter rådmannens oppfatning til å begrense ulempene som realiseringen av en såpass omfattende plan vil medføre.

Når det gjelder størrelse (BYA) så overstiges dette i planforslaget bestemmelsene som ble fastlagt i kommuneplanens arealdel for ca. halvparten av hyttene. Her foreslås maksimalt bebygd areal (BYA) til 110 m². Dette er hytter som er planlagt i slakt terreng på ikke eksponerte tomter utenfor 100-metersbeltet langs strandsonen. Tomtene er grundig vurdert og egnet for bebyggelsen med tanke på terreng, vegetasjon, utsyn og tilgjengelighet. Ønsket fra tiltakshaver er å tilfredsstille dagens krav til standard og bekvemmelighet.

Vedrørende økningen i BYA på hytter på 20 m² fra 90 m² til 110 m² så vurderer rådmannen at dette er hensiktsmessig og forsvarlig i dette planforslaget. Størrelsen som forslås er også i tråd med signaler gitt av kommunen i drøftingsmøte hvor ønsket til tiltakshaver i utgangspunktet var på 130 m². Bakgrunnen for at rådmannen nå finner dette forsvarlig og gjennomførbart henger sammen med den «individuelle» tomtevurderingen som ligger til grunn for differensiert BYA. De mest egnede tomtene får en noe større utnyttingsgrad. Videre vurderes planforslaget til å representere en noe annerledes tilnærming til plan for fritidsboliger i og med at det også knyttes opp til etablering av lokal næringsvirksomhet, også som destinasjon i en bredere sammenheng, enn hva en vanligvis ser i slike planer. En såpass omfattende utbygging bør også kunne åpne for et noe mindre homogent utbyggingsmønster. Dette for å gi et bredt og variert tilbud iht. til de krav til standard og størrelse som stadig gjør seg mer gjeldende. Gitt landskapstilpasningen som er vektlagt ved utvelgelsen av tomter for en større BYA og det totale omfanget, finner kommunen at de noe større hyttene ikke vil virke negativt inn på omgivelsene og at dette plangrepet er godt gjennomførbart for denne planen. Et differensiert tilbud i plan vil også formodentlig redusere behovet for mer tilfeldige og uforutsigbare dispensasjonsprosesser senere.

I henhold til Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen, pkt. 2 virkeområde, fremkommer at forbudet i 100-metersbeltet ikke gjelder der annen byggegrense er fastsatt i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan. Det aktuelle planforslaget fastsetter ny byggegrense som er trukket langs eksisterende bebyggelse langs sjøen. Planforslaget åpner således ikke for fritidsbebyggelse nærmere strandsonen enn hva dagens hytter allerede representerer. Dersom planforslaget blir vedtatt blir altså ikke de Statlige planretningslinjene gjeldende her.

I forhold til de statlige planretningslinjene for andre områder der presset på arealene er stort (inkludert Levanger), jf. planretningslinjenes pkt. 6.2 så vil planforslaget som sådan gå på tvers av enkelte styringssignaler. Først og fremst gjelder dette at fortettingen i et eksisterende område ikke er godkjent gjennom oppdatert kommuneplan. For øvrig finner kommunen at planforslaget vektlegger ferdselshensyn og landskapstilpasning, nye bygninger trekkes i overveiende grad unna strandsonen, kun to hytter (D16 og M10) er planlagt bygd like nær strandsonen som nærliggende hytter. Bevertningsstedet er derimot planlagt plassert på moloen i sjøen. Område for planlagt molo og bevertningssted er likevel et område uten nevneverdige kvaliteter for allmennheten per i dag, da det på grunn av terrenget er svært utilgjengelig. Rådmannen vurderer derfor at denne plasseringen er akseptabel. Det er videre tatt inn bestemmelser knyttet til terrengarbeid i forbindelse med tomteopparbeiding som skal ivareta områdets utmarkskarkater og rekreasjonsverdi samt at det differensieres på fritidsboligenes BYA iht. terrenget på de ulike tomtene. Dette er momenter som er i tråd med de statlige planretningslinjene.

Rådmannen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. (Det anføres dog at det er registrert to observasjoner av truede arter innenfor planområde hhv. Egretthegre i 1994 og Gaupe i 2010). Videre så har det fremkommet gjennom høringsperioden at havørn hekker i området. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Rådmannen mener planen tar spennende grep gjennom å legge til rette for en større grad av turisme tilknyttet et etablert område for fritidsbebyggelse. Dette gjennom utleiehytter, restaurantdrift og gjestemarina for båtfolk på Trondheimsfjorden. Tiltaket kan representere en ny destinasjon for regional helge- og ferieutfart. Planen innebærer likevel et visst konfliktpotensial i forhold til de som allerede har Djupvika som sitt fritidssted, etablert ut i fra andre forutsetninger og ønsker. Rådmannen har inntrykk av at disse i stor grad er hørt og hensyntatt i forbindelse med planutformingen. Det er viktig at en god dialog mellom eksisterende hytteeiere og tiltakshaver fortsetter videre når arbeidene evt. begynner.

Rådmannen finner etter en samlet vurdering at forslaget representerer en omfattende og godt gjennomarbeidet plan for en stor satsing på fritidsbebyggelse og tilknyttet næringsliv i et attraktivt område. Det er lagt vekt på å ivareta og forsterke eksisterende kvaliteter som eks. tilgjengelighet til strandsonen gjennom etablering av tursti. Det vurderes som riktig at planforslaget inkluderer en større småbåthavn gitt omfanget av hyttebebyggelsen det legges til rette for. Planforslaget representerer en fortetting og utvidelse av eksisterende hytteområde – noe rådmannen ser som hensiktsmessig og i tråd med overordnede styringssignaler fremfor å ta i bruk nye og mer uberørte områder.

Planforslaget tilrås vedtatt i medhold av Plan og bygningslovens § 12-12.

Til toppen av siden

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 12.06.2013

Saksordfører:

Vebjørn Haugom, H

Forslag i møte:

Forslag til endring fra Astrid Juberg Vordal, AP:

Det skal ikke bygges hytter innenfor 100-meterssone fra sjø, verken i nytt felt eller i eksisterende felt.

Forslag til endring fra Gunnar Morten Løvås, SV:

§ 3.4 Miljø (PBL §12.7 nr. 3)

System for avfallshåndtering skal utvides før utbygging i nytt felt starter.

Avstemning:

Endringsforslag fra Vordal avvist med 6 mot 4 stemmer.

Endringsforslag fra Løvås enstemmig vedtatt.

Rådmannens forslag til vedtak med endring i møtet enstemmig vedtatt.

VEDTAK:

Forslag til detaljreguleringsplan for Djupvika hytteområde legges ut til høring og off. ettersyn i seks uker i henhold til Plan- og bygningslovens § 12-10.

Følgende reguleringsbestemmelser endres:

§ 3.4 Miljø (PBL §12.7 nr. 3)

System for avfallshåndtering skal utvides før utbygging i nytt felt starter.

§ 4.1, 3. ledd endres til:

Hyttetomter med nummer N19-24, F3, F5, M3-10, D1-3, D5, D9, D10, D13, D15, D16, S1-6, L1, L8, L12, L13 og H1 samt eksisterende hytter kan bebygges med maksimalt bebygd areal (BYA) 90 m2. Grunnmurshøyde skal ikke overstige 1,2 m. Hyttene tillates ikke oppsatt på pæler.

§ 4.1, 4. ledd endres til:

I tillegg tillates uthus/anneks med maksimalt samlet bebygd areal (BYA) 30 m2. Anneks og hytte kan forbindes med takoverdekning som inngår i BYA.

§ 4.1, 5. ledd erstattes med:

Hyttetomt med vegadkomst kan ha en parkeringsplass på 15 m2 som inngår i maksimalt bebygd areal.

Til toppen av siden

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til detaljreguleringsplan for Djupvika hytteområde legges ut til høring og off. ettersyn i seks uker i henhold til Plan- og bygningslovens § 12-10.

Følgende reguleringsbestemmelser endres:

§ 4.1, 3. ledd endres til:

Hyttetomter med nummer N19-24, F3, F5, M3-10, D1-3, D5, D9, D10, D13, D15, D16, S1-6, L1, L8, L12, L13 og H1 samt eksisterende hytter kan bebygges med maksimalt bebygd areal (BYA) 90 m2. Grunnmurshøyde skal ikke overstige 1,2 m. Hyttene tillates ikke oppsatt på pæler.

§ 4.1, 4. ledd endres til:

I tillegg tillates uthus/anneks med maksimalt samlet bebygd areal (BYA) 30 m2. Anneks og hytte kan forbindes med takoverdekning som inngår i BYA.

§ 4.1, 5. ledd erstattes med:

Hyttetomt med vegadkomst kan ha en parkeringsplass på 15 m2 som inngår i maksimalt bebygd areal.

Vedlegg:

1

Plankart PDF - jpg (nettbrett)

2

Planbestemmelser PDF

3

Planbeskrivelse PDF

4

Konsekvensutredninger PDF

5

Hydrogeologi rapport PDF

6

Skredfarevurdering Djupvika PDF

7

Rapport veg Djupvika PDF

8

RAP002 Djupvika PDF

9

Djupvika Miljø PDF

10

Geoteknikk PDF

11

Ingeniørgeologisk vurdering tomtekart PDF

12

Terrengsnitt PDF

13

Sol - skyggediagram PDF

14

Flyfoto PDF

15

Illustrasjon molo 1 PDF - jpg (nettbrett)

16

Illustrasjon molo 2 PDF - jpg (nettbrett)

17

Illustrasjonsplan PDF - jpg (nettbrett)

18

Samråd og medvirkning PDF

 

 

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Planprogram vedtatt 18.1.2012
  2. Fasekart strømnett
  3. Målskisse trafostasjon
  4. Kart skredfarevurdering
  5. Skredfarevurdering tomtekart
  6. Bekreftelse vedrørende tilstrekkelig sikkerhet
  7. Sjekkliste ROS
  8. Kart sjøbunn Djupvika
  9. Referat fra forhåndskonferanse, informasjonsmøte og samrådmøter
  10. Brev fra kulturavd. NTFK


Saksopplysninger:

Bergersen Arkitekter AS har på oppdrag fra Weto Eiendom Norge AS utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for Djupvika hytteområde i Åsenfjorden, Levanger.

Bakgrunn

Bakgrunnen for igangsatt planprosess er et ønske hos tiltakshaver og grunneier om å videreutvikle og oppgradere Djupvika til et mer fremtidsrettet område tilrettelagt for både hytteeiere i området samt allmennheten for øvrig. Planprosessen søker også å ivareta grunneiers ønske om å etablere et næringsgrunnlag for seg og sin familie på stedet.

Planområdet

Planområdet utgjøres av eiendommen gnr. 244 og bnr. 1 som er ca. 1500 daa. stor og ligger i Djupvika i Åsenfjorden. I tillegg kommer adkomstvei fra Undli til Djupvika. Området omkranser eiendommen Mevika med gnr. 244. bnr. 25 som er omfattet av egen reguleringsplan av 2003. Reguleringsplan Mevika legger til rette for seks hytter hvorav tre er realisert.

Planområdet avgrenses med høydedrag og åskammer som heller ned mot Djupvika. I sør er det bratt og ufremkommelig, og på nord- og østsiden er det helninger mot sør og vest. Området er kupert med mange små koller og høydedrag og har 64 hytter.

Vegetasjonen i områder er primært barskog. Mot sjøen er det svaberg og steinstrender.

Det ligger et lite gårdsbruk innenfor planområdet. Eiendommen vurderes uegnet for høyverdig jord- eller skogbruk. Ca. 20 mål av eiendommen leies ut til produksjon av silofôr. Det er reist tvil til om denne produksjonen vil fortsette, uavhengig av resultat av planbehandlingen.

Planstatus

I gjeldende kommuneplan inngår Djupvika i LNFR-området SB01 som åpner for spredt boligbygging med inntil fire nye enheter. Et evt. forslag til reguleringsplan som legger til rette for fritidsbebyggelse med mer vil således være i strid med overordnet plan som trådte i kraft så sent som 13.4.2011. Eksisterende hyttefelt er utbygd etter strandplan vedtatt 1978. Slike strandplaner er ikke lenger gjeldende og området omfattes således ikke av noen reguleringsplan.

Planforslaget

Fritidsbebyggelse:

Det er i dag 64 fritidsboliger på planområdet. Planforslaget legger opp til å øke dette antallet med 98 nye hytter, der ca. 1/3 plasseres innimellom eksisterende eiendommer og ca. 2/3 i nye felter i forlengelsen av eksisterende infrastruktur. Det gis kun anledning til å bygge én hytte per tomt. Tomtene varierer i størrelse fra ca. 600 - 1400 m2.

Bevertning:

På moloen som planlegges etablert ved småbåthavna utenfor Sørvika legges det til rette for å oppføre et enkelt bevertningssted for hytteeiere og båtfolk. Bevertningsstedet knyttes til resten av området gjennom turstien langs vannet. Det blir ikke mulighet for bilkjøring ut til bevertningsstedet. Bevertningsstedet vil også kunne tilby en mulighet for enkel overnatting. Plassering på moloen vil gi god utsikt og nærhet til naturen. Det er gode solforhold på ettermiddag/kveld (jf. sol-/skyggediagram).

Fellesområder for uteopphold:

Sentralt i området skal det etableres et fellesområde med lekeplass, ballspill og mulighet for dyrking av frukt og grønnsaker. Dette vil ligge i passende avstand til hyttene og er tenkt som en arena for rekreasjon og aktiviteter. Fellesområdet er tilknyttet turstien som løper langs fjorden og nyetablert badeplass med mulighet for grilling og strandaktiviteter. Lekeplassen vil være tilgjengelig for bevegelseshemmede. Området skal disponeres av hytteeierne og grunneier/næringsdrivende. Dette vil gi mulighet for produksjon av kortreist mat, samtidig som at det åpner for videreføring av dagens landbruksdrift og bevaring av landskapskarakteren. Eksisterende fotballbane ved innkjøringen til planområdet inngår også i formålet.

Naust:

I tillegg til eksisterende naust tillates oppført en ny rekke med ca. 8 mindre naust ut mot småbåthavna utenfor Sørvika.

Privat kjørevei:

Det vil bli anlagt nye veier i forlengelsen av eksisterende veier. For nye tomter som ligger inntil vei, kan hytteeiere anlegge avkjørsler på egen eiendom. Det skal etableres en veistegning med bom og lås ved innkjøringen til planområdet, for å sikre mot uvedkommen kjøring.

Kai:

Det legges til rette for å anlegge en liten kai for småbåter på vestsiden av vika. Denne kan brukes til å sette i land varer og folk for bla. båter som skal til småbåthavn/bevertningssted.

Parkeringsplasser:

Det er avsatt felles parkeringsplasser for de hyttene som ikke har umiddelbar veiforbindelse og parkering på egen eiendom. Ved innkjøringen til planområdet blir det en egen gjesteparkering der besøkende fortrinnsvis skal parkere.

Båtopplag:

Nedenfor hovedgården på planområdet foreslås det etablert båtopplag for brukerne av småbåthavna/hytteeierne. Arealet kan benyttes for vedlikehold, vinterlagring av båter og parkeringsplasser for båteiere. Båtopplaget har veiforbindelse og ligger i umiddelbar nærhet til båtslipp med kort vei over til småbåthavna.

Tursti:

For å øke tilgjengeligheten til strandsonen foreslås det etablert en tursti/promenade som binder området sammen mot sjøen. Langs stien skal det plasseres benker og møtesteder.

LNFR:

Selve grunneiendommen holdes fortsatt innenfor LNFR-formålet, men med underformål som sikrer friluftslivet.

Småbåthavn:

For å få til et skikkelig opplegg for fortøyning av båter for nye og eksisterende hytteeiere legges det til rette for etablering av småbåthavn for ca. 100 båter, med tilhørende flytebrygger, fyllinger og molo. Denne plasseres utenfor Sørvika.

Friluftsområde i sjø og vassdrag:

Området i sjøen nærmest land reguleres til friluftsområde i sjø og vassdrag, for å sikre allmenhetens bruk til bading og rekreasjon.

Planprosess

Varsel om planoppstart ble kunngjort i Levangeravisa og på nettsidene til Bergersen Arkitekter AS den 19.4.2011. Forslag til planprogram ble samtidig lagt ut til høring med frist for uttalelse satt til 31.5.2011. Det kom i høringsperioden inn 12 uttalelser med merknader til planprogrammet. Oppsummering av innkomne uttalelser og tiltakshavers vurdering av disse følger ved lagt i vedlegg merket «samråd og medvirkning».

Planprogrammet ble enstemmig vedtatt av Plan- og utviklingskomitéen i Levanger kommune den 18.1.2012 (sak 7/12).

Konsekvensutredning

Det er iht. til vedtatt planprogram gjennomført en omfattende konsekvensutredning som inkluderer tema som forurensning, transportbehov, kulturminner og kulturmiljø, naturmangfold, landskap, sikring av jordressurser, helse, tilgjengelighet for alle, beredskap og ulykkesrisiko (ROS-analyse), barn- og unges oppvekstsvilkår, arkitektonisk og estetisk utforming, uttrykk og kvalitet og 0-alternativet.

Det er generelt påvist få konsekvenser av planforslaget for miljø og samfunn. Der utredningen identifiserer utfordringer blir disse ivaretatt på en adekvat måte i planforslaget. Noen sentrale momenter vedrørende funn i konsekvensutredningen og ivaretagelse gjennom plan gjengis her. For en komplett gjennomgang vises til konsekvensutredningen som er vedlagt.

Det er gjennom ROS-analysen avdekt områder som er utsatt for skred. Nærmere undersøkelser viser likevel at de fleste tomtene for fritidsbebyggelse oppfyller sikkerhetskravene i sikkerhetsklasse 2, dvs. årlig sannsynlighet for å bli rammet av skred er mindre enn 1/1000 per år. For tomter innenfor områdene R3-9 er det gjennom bestemmelsene, og i tråd med utredningen, stilt krav om vurdering av skråningsstabilitet og fare for steinsprang. Etter evt. tiltak vil også disse tomtene oppfylle krav til sikkerhetsklasse 2. Planlagt bryggeanlegg og bevertningssted ligger i et område som per i dag ikke oppfyller sikkerhetsklasse 2 eller 3. Det bekreftes dog via e-post at sikkerhetsklasse 3 vil være oppnåelig gjennom sikringstiltak. Det er i bestemmelsene fastlagt at det før tiltak utføres her skal være gjennomført sikringstiltak slik at området tilfredsstiller kravene for sikkerhetsklasse 3. Dvs. at sannsynligheten for å bli rammet av skred er mindre enn 1/5000 per år.

I forhold til geoteknisk stabilitet på land så er det i utredningen anbefalt at det for hytter som er planlagt plassert på dyrkamark blir gjennomført en nærmere undersøkelse ved detaljprosjektering. Dette er ivaretatt i bestemmelsene § 4.1, siste ledd. I forhold til geoteknisk stabilitet i sjø så er det foretatt en lettseismisk undersøkelse som viser fast grunn i det aktuelle området. Videre er det tatt inn bestemmelse som sikrer faglig dokumentasjon av sjøbunnens bæreevne ved planlagt tiltak, jf. bestemmelsenes § 8.1, femte ledd.

I henhold til tilbakemelding fra NVE er det gjort en nærmere vurdering av mulighetene for grunnvannsforsyning fra lokalt grunnvannsmagasin. Denne utredningen beregner nytt totalt forbruk etter komplett utbygging til 91 400 l/døgnet. Beregnet gjenomsnittelig nydanning av grunnvann i området tilsvarer ca. 833 000 l/døgnet. Uttaket medfører dermed et forbruk på ca. en tiendedel av totale gjennomsnittlige nydanning av grunnvann. Kun fjellbrønner er trolig ikke tilstrekkelig og en vil trolig måtte benytte grunnvann i løsmasser. Dette kan gjøres ved at det graves ned en grøft som samler opp grunnvann som renner oppå berggrunnen.

Vedrørende støy så er Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging gjort juridisk bindende.

Vurdering:

Planforslaget presenterer nye og spennende grep innenfor planlegging for fritidsbebyggelse. Samtidig er noen av disse elementene i planforslaget noe utfordrende i forhold til fastlagte overordnete rammer. Dette krever en nøye vurdering før planforslaget eventuelt vedtas. Først og fremst tenker en her på antallet nye hytter som planen legger til rette for, størrelsen på noen av dem og på det omfattende anlegget med molo/småbåthavn/bevertningssted utenfor Sørvika.

Med grunnlag i målsettinger og gjennomført konsekvensutredning ble det foreslått nye hytteområder og fortetting av eksisterende hytteområder i Levanger gjennom arbeidet med kommuneplanens arealdel som ble vedtatt 26.4.2011. Til sammen åpnet dette for 146 nye hytter i Levanger i planperioden. Djupvika var ikke et av områdene som var tatt inn i denne oversikten. For øvrig anføres det i planbeskrivelsen til kommuneplanens arealdel følgende om hyttebebyggelse:

«Bruken av hyttebebyggelsen har endret seg de senere årene til en mer intensiv bruk hvor det stilles høyere krav til standard og komfort. Dette medfører også behov for større hytter enn det de arealbegrensninger som tidligere er satt gir rom for. Det er i dag også krav til at uthus, garasje/parkeringsareal inkluderes som målbart areal, noe som i realiteten gir redusert størrelse på hyttene enn tidligere. Parkeringsareal vil kun være aktuelt å ta med i beregningen der det er tilrettelagt for kjøreveg fram til hyttetomten, og skal da inngå med et areal på 15 m2.

Størrelsen på det totale målbare areal som skal inngå i beregningen for en hyttetomt, foreslås derfor økt til maksimalt bebygd areal (BYA) på 120 m2. Størrelsen på selve hyttebygningen skal ikke overstige 90m2.

Det er de senere årene etterspurt og gjennomført en betydelig vegbygging i mange hyttefelt, som i utgangspunktet var planlagt uten bilveg. Dette gir også muligheter for økt tilgjengelighet og større bruk av hyttene, men er i en del tilfelle konfliktskapende både i forhold til annen arealbruk og de som fortsatt ønsker en hytte i områder med ”villmarkspreg”. Økt bruk av hyttebebyggelsen synes imidlertid ikke å gi tilsvarende økt belastning på utmarka, da den økte fritidsrelaterte bruk også i stor grad foregår innendørs på hytta i stedet for i boligene. Planer for ny hyttebebyggelse må derfor fortrinnsvis tilrettelegge for fortetting av allerede bebygde hytteområder framfor utbygging av nye ubebygde områder, og det må vektlegges at områdene har tilgjengelig infrastruktur og nærturområder med tilstrekkelig kapasitet.»

Følgende mål ble fastlagt:

  • Fritidsbebyggelsen skal lokaliseres og utformes med vekt på landskap, miljøverdier, ressursbruk og estetikk.
  • Nye områder for fritidsbebyggelse skal ikke lokaliseres i inngrepsfrie naturområder eller større åpne LNF-områder.
  • Fortettingspotensialet innenfor eksisterende områder med fritidsbebyggelse skal utnyttes best mulig, innenfor det som kan aksepteres uten at områdets kvaliteter forringes.
  • Store og ubebygde arealer langs sjøen skal i største mulig grad holdes fri for fritidsbebyggelse.


Kommuneplanens arealdel fastsetter også, gjennom planbestemmelsene, pkt. 1.5.4 at hyttetomt kan bebygges med maksimalt bebygd areal (BYA) = 120 m². For hyttetomter med vegadkomst er maksimal BYA satt lik 135 m² der det inngår en parkeringsplass på 15 m². Innenfor disse arealgrensene tillates også oppført uthus og anneks. Størrelsen på hytte kan være maksimalt BYA = 90 m². Terrasser med maksimal BYA på 30 m² kan komme i tillegg til totalt bebygd areal på 120/135 m².

Slik sett er planforslaget i strid med signaler og bestemmelser gitt i kommuneplanens arealdel. Det at Djupvika ikke er inkludert i oversikten over områder med fortetting kan nok forklares med tidspunktet for når dette ble aktualisert. Rådmannen mener at området er velegnet for fortetting, og at dette generelt sett er noe som bør etterstrebes fremfor å ta i bruk nye områder. Det at planforslaget representerer ca. to-tredjedeler av det identifiserte behovet for planperioden kan muligens bety utfordringer i «konkurransen» med andre som ønsker å tilrettelegge for hyttebygging. Omfanget er utfordrende, selv om antallet er redusert siden oppstartsmeldingen. Rådmannen har hele tiden signalisert at det er viktig å involvere eksisterende hytteeiere i området, og vårt inntrykk er at dette er gjennomført bl.a. gjennom samrådsmøter. Omfanget av hytteplanene er slik kommunen oppfatter det nært knyttet sammen med ønsket om å skape noe mer enn et «ordinært» hytteområde. Her legges det til rette for beverting/overnatting for tilreisende båtfolk, fellesområder med dyrking av grønnsaker, stor småbåthavn med mer. Dette er tenkt å fungere som et næringsgrunnlag for grunneier av området. Rådmannen finner det ikke vist at antallet nye fritidsboliger overstiger tålegrensen for området. Bestemmelsene inkluderer også rekkefølgekrav som fastlegger rekkefølgen for når planens ulike deler skal iverksettes. Dette bidrar etter rådmannen oppfatning til å begrense ulempene som realiseringen av en såpass omfattende plan vil medføre.

Når det gjelder størrelse (BYA) så overstiges dette i planforslaget bestemmelsene som ble fastlagt i kommuneplanens arealdel for ca. halvparten av hyttene. Her foreslås maksimalt bebygd areal (BYA) til 110 m². Dette er hytter som er planlagt i slakt terreng på ikke eksponerte tomter utenfor 100-metersbeltet langs strandsonen. Tomtene er grundig vurdert og egnet for bebyggelsen med tanke på terreng, vegetasjon, utsyn og tilgjengelighet. Ønsket fra tiltakshaver er å tilfredsstille dagens krav til standard og bekvemmelighet.

Vedrørende økningen i BYA på hytter på 20 m² fra 90 m² til 110 m² så er rådmannen i utgangspunktet noe usikker. Når planforslaget likevel sendes på høring med slik utnyttingsgrad så skyldes det at rådmannen etter en vurdering finner at dette er hensiktsmessig og forsvarlig i dette planforslaget. Størrelsen som forslås er også i tråd med signaler gitt av kommunen i drøftingsmøte hvor ønsket til tiltakshaver i utgangspunktet var på 130 m². Bakgrunnen for at rådmannen nå finner dette forsvarlig og gjennomførbart henger sammen med den «individuelle» tomtevurderingen som ligger til grunn for differensiert BYA. De mest egnede tomtene får en noe større utnyttingsgrad. Videre vurderes planforslaget til å representere en noe annerledes tilnærming til plan for fritidsboliger i og med at det også knyttes opp til etablering av lokal næringsvirksomhet, også som destinasjon i en bredere sammenheng, enn hva en vanligvis ser i slike planer. En såpass omfattende utbygging bør også kunne åpne for et noe mindre homogent utbyggingsmønster. Dette for å gi et bredt og variert tilbud iht. til de krav til standard og størrelse som stadig gjør seg mer gjeldende. Gitt landskapstilpasningen som er vektlagt ved utvelgelsen av tomter for en større BYA og det totale omfanget finner kommunen at de noe større hyttene ikke vil virke negativt inn på omgivelsene og at dette plangrepet er godt gjennomførbart for denne planen. Et differensiert tilbud i plan vil også formodentlig redusere behovet for mer tilfeldige og uforutsigbare dispensasjonsprosesser senere.

I henhold til Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen, pkt. 2 virkeområde, fremkommer at forbudet i 100-metersbeltet ikke gjelder der annen byggegrense er fastsatt i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan. Det aktuelle planforslaget fastsetter ny byggegrense som er trukket langs eksisterende bebyggelse langs sjøen. Planforslaget åpner dermed ikke for fritidsbebyggelse nærmere strandsonen enn hva dagens hytter allerede representerer. Dersom planforslaget blir vedtatt blir altså ikke de Statlige planretningslinjene gjeldende her.

I forhold til de statlige planretningslinjene for andre områder der presset på arealene er stort (inkludert Levanger), jf. planretningslinjenes pkt. 6.2 så vil planforslaget som sådan gå på tvers av enkelte styringssignaler. Først og fremst gjelder dette at fortettingen i et eksisterende område ikke er godkjent gjennom oppdatert kommuneplan. For øvrig finner kommunen at planforslaget vektlegger ferdselshensyn og landskapstilpasning, nye bygninger trekkes i overveiende grad unna strandsonen, kun to hytter (D16 og M10) er planlagt bygd like nær strandsonen som nærliggende hytter. Bevertningsstedet er derimot planlagt plassert på moloen i sjøen. Område for planlagt molo og bevertningssted er likevel et område uten nevneverdige kvaliteter for allmennheten per i dag da det på grunn av terrenget er svært utilgjengelig. Rådmannen vurderer derfor at denne plasseringen er akseptabel. Det er videre tatt inn bestemmelser knyttet til terrengarbeid i forbindelse med tomteopparbeiding som skal ivareta områdets utmarkskarkater og rekreasjonsverdi samt at det differensieres på fritidsboligenes BYA iht. terrenget på de ulike tomtene. Dette er momenter som er i tråd med de statlige planretningslinjene.

Rådmannen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. (Det anføres dog at det er registrert to observasjoner av truede arter innenfor planområde hhv. Egretthegre i 1994 og Gaupe i 2010) Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Rådmannen mener planen tar spennende grep gjennom å legge til rette for en større grad av turisme tilknyttet et etablert område for fritidsbebyggelse. Dette gjennom utleiehytter, restaurantdrift og gjestemarina for båtfolk på Trondheimsfjorden. Tiltaket kan representere en ny destinasjon for regional helge- og ferieutfart. Planen innebærer likevel et visst konfliktpotensial i forhold til de som allerede har Djupvika som sitt fritidssted, etablert ut i fra andre forutsetninger og ønsker. Rådmannen har inntrykk av at disse er hørt og hensyntatt i forbindelse med planutformingen. Det er viktig at en god dialog mellom eksisterende hytteeiere og tiltakshaver fortsetter videre når arbeidene evt. begynner.

Rådmannen finner etter en samlet vurdering at forslaget representerer en omfattende og godt gjennomarbeidet plan for en stor satsing på fritidsbebyggelse og tilknyttet næringsliv i et attraktivt område. Det er lagt stor vekt på å ivareta og forsterke eksisterende kvaliteter som eks. tilgjengelighet til strandsonen gjennom etablering av tursti. Planforslaget representerer en fortetting og utvidelse av eksisterende hytteområde – noe rådmannen ser som hensiktsmessig og i tråd med overordnede styringssignaler fremfor å ta i bruk nye og mer uberørte områder.

Planforslaget legges ut til høring og off.ettersyn i seks uker i medhold av Plan og bygningslovens § 12-10.

Til toppen av siden





Publisert: 10.10.2013 14:53 Sist endret: 16.10.2013 23:36
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051