Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Kommunestyret 12.12.12 - sak 75/12 - 1719/314/386 - Detaljregulering Momarka II, område B1

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2010/9786 - /1719/314/386
Vebjørn Haugom - klikk for personkort
Saksordfører: Vebjørn Haugom, H

vedtak

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 19.09.12 68/12
Plan- og utviklingskomiteen 05.12.12 89/12
Kommunestyret 12.12.12 75/12

 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 05.12.2012

Forslag i møte:
Forslag til tillegg fra rådmannen:
Tillegg til bestemmelsene, lekeplass, §3.2: “Plassen skal inngjerdes.”

Saksordfører:
Vebjørn Haugom, H

Avstemning:
Rådmannens forslag til innstilling enstemmig tiltrådt.
Rådmannens forslag til tillegg enstemmig tilrådt.

INNSTILLING:
Tillegg til bestemmelsene, lekeplass, §3.2: “Plassen skal inngjerdes.”

Vedlagte forslag til detaljregulering for Momarka II, område B1, vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-12

Til toppen av siden   

Rådmannens forslag til innstilling:
Vedlagte forslag til detaljregulering for Momarka II, område B1, vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-12.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse rev. august 2012 PDF
  2. Plankart datert 28.08.2012 PDF - som jpg (nettbrett)
       
  3. Reguleringsbestemmelser datert 28.08.2012, rev. 21.11.2012 PDF
  4. Illustrasjon av hustype
  5. Forslagsstillers kommentar til uttalelser PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:
Bakgrunn
Innherred Boligbyggelag disponerer felt B1 innenfor reguleringsplan for Momarka II. Området er 8,2 mål og er regulert med 6 boligtomter. Innherred Boligbyggelag ønsker å legge til rette for felles utbygging og tettere utnyttelse av området. I vedlagte planforslag er det lagt til rette for utbygging av 15 eneboliger med carport/garasje. Planforslaget er utarbeidet av RG-prosjekt as på vegne av Innherred Boligbyggelag.

Planforslaget utløser ikke krav om konsekvensutredning.

Planområdet
Planområdet (benevnt B1 i reguleringsplan Momarka II) er på 8,2 daa og ligger i Momarka, like sør for Momarka Barnehage.
Området er ubebygd.

Planstatus
Området omfattes av reguleringsplan for Momarka II, vedtatt 17.09.2003.

 

 
 
- Gjeldende reguleringsplan

Gjeldende reguleringsplan viser 6 boligtomter på det aktuelle området (B1).
Andre sentrale føringer for felt B1 er:

  • BYA = 30 %.
  • Boligene kan ha maks gesims- og mønehøyde på hhv. 4 og 7 meter, målt fra gjennomsnittlig planert terreng.
  • Bygningene skal ha saltak med takvinkel mellom 22 og 40 grader.
  • Garasjer kan ha maks gesims- og mønehøyde på hhv. 3,5 og 6 m, og saltak.


I nabofeltene B2 og B3, som ligger lavere i terrenget, tillater gjeldende plan noe høyere bolighus, det vil si med gesims- og mønehøyde på hhv. 6 og 9 m.

Felt B2 og veger med nødvendig infrastruktur er bygd ut.
Felt B3 planlegges utbygd med 15 boenheter, og det er nylig vedtatt en mindre endring av bestemmelsene vedrørende bl.a. takform.  

Planforslaget
Generelt
Området foreslås regulert til boligformål med frittliggende småhusbebyggelse med tilhørende felles veger, parkeringsplass, lekeplass og areal for renovasjonsanlegg.

Grad av utnytting
Ved planoppstart var det tenkt omregulering fra 6 til 8 boligtomter. Foreliggende planforslag omfatter 15 frittliggende eneboliger med carport/garasje. Bebygd areal inkl. parkeringsareal (BYA) skal ikke overstige 2.250 m2 totalt, eller 150 m2 pr. tomt.
BYA=30 % utgjør i gjeldende reguleringsplan 2.460 m2 bebygd areal for felt B1. Selv om det legges til rette for flere boenheter, legges det ikke opp til større utnyttingsgrad.

Bebyggelsen
Bebyggelsen foreslås oppført i inntil 2 etasjer, med maks gesimshøyde 7,5 m over terreng foran høyeste fasade. Det foreslås flatt tak eller pulttak med fall som følger terrenget. Det planlegges i utgangspunktet like boliger på de tre områdene.
Det er ikke gitt egne bestemmelser for carport/garasje. Hustypen som planlegges er vist i vedlegg, men illustrasjonen gjelder et annet område.
Bebyggelsen må ligge innenfor viste byggegrenser. Omriss av planlagt bebyggelse er veiledende. Etter høring er det angitt at en side av bebyggelsen kan plasseres inntil tomtegrensen. Planforslaget avviker fra gjeldende plan mht. gesimshøyde og takform.

Etter høring er det i bestemmelsene gitt kotehøyde for overkant golv i inngangsetasje med tillatt avvik på ±0,5 m, for hver tomt. Planområdet ligger mellom kote +60 og +65. Eksisterende terreng faller mot øst og kote +64 krysser bl.a. tomt 14.

Biladkomst og gang-/sykkelveg
Det planlegges en kjøreadkomst fra Halssteinvegen inn i området. Vegen vil være felles for boligene. Ingen boliger får direkte adkomst fra Halssteinvegen.

Gang-/sykkelveg langs planområdet sikrer god framkommelighet for myke trafikanter. Det er gangforbindelse østover til Halsan Oppvekstsenter.

Beboere fra ca. 60 boliger passerer i dag Halssteinvegen forbi planområdet. Generelt er det lite trafikk på vegen, men i perioder på morgen og ettermiddag vil det være tettere.
Det er generelt lav hastighet i planområdet og boligfeltet for øvrig, skiltet hastighet er 30 km/t.

Parkering
Ifølge forslag til bestemmelser skal det opparbeides 2 parkeringsplasser pr. boenhet, hvorav 1 plass skal kunne være i carport/garasje. Dette er i samsvar med gjeldende plan.

Lek og uteopphold
Ifølge vedtekter for Levanger kommune skal det i boligområdene avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres småbarnslekeplass på min. 100 m2 (min. 150 m2 ifølge ny arealdel). Det skal sikres kvartalslekeplass på min. 1,5 daa innenfor en avstand på 250 m fra bebyggelsen. Det vil si at det for 15 boliger kreves 750 m2 leke-/oppholdsareal.

Planlagt lekeplass er på 520 m2, dette tilsvarer 35 m2 pr. bolig. Området er flatt og har sentral beliggenhet i forhold til alle boligene. Ifølge forslag til bestemmelser §§ 2.3 og 3.2 skal småbarnslekeplassen utstyres med minimum sittebenk, sandkasse og huske. Den skal opparbeides og utstyres før boligene tas i bruk.
Kravet om småbarnslekeplass kan imøtekommes gjennom overnevnte lekeplass.

Det er regulert et 2,7 daa stort lek/grøntareal sør for planområdet, men dette er bratt (stigning ca. 1:5). Dette skal være felles for alle boligene innenfor reguleringsplanen for Momarka II, og eies i dag av kommunen. Slik det ser ut nå vil det innenfor opprinnelig reguleringsplanområde Momarka II bli 15 boliger i felt B1, 4 i felt B2 og 15 i felt B3.

Universell utforming og tilgjengelige boenheter
Kravene i Byggteknisk forskrift TEK10 gjelder. TEK10 krever ikke at enebolig i 2 etasjer oppføres som tilgjengelig boenhet, men hvis alle hovedfunksjoner (stue, kjøkken, soverom, bad og toalett) legges på inngangsplan skal de uformes som tilgjengelig boenhet. Ifølge bestemmelsene skal 30 % av boligene utformes som tilgjengelig boenhet.

Risiko- og sårbarhetsanalyse
I planbeskrivelsen er aktuelle fare- og risikomomenter identifisert og beskrevet. Sjekkliste fra DSB’s veileder er benyttet.

Rasfare
I følge kvartærgeologisk kart består grunnen av tykk havavsetning og torv og myr.

I NGU sin database, er det ikke registrert kvikkleiresoner i nærområdet, men det kan likevel forekomme partier med dårlig grunnforhold i planområdet. Ved gravearbeidene ifb. opparbeiding av området, er det ikke registrert kvikkleire eller forhold som skulle tilsi dette. Se også bestemmelsenes § 2.1 andre ledd angående dokumentasjonskrav.

Flomfare
Planområdet ligger mellom kt. 60 og 65. Det er heller ingen potensielle flomkilder som for eksempel bekke- eller elveløp som utgjør særlig risiko i nærheten.

Vind
Planområdet er ikke spesielt utsatt for vind. Det er mest eksponert for vind fra øst.

Støy
Planområdet ligger i etablert boligfelt med veger med liten trafikk. Trafikkmengdene tilsier at det ikke er behov for spesielle tiltak for skjerming mot vegtrafikkstøy. Det er heller ingen andre potensielle støykilder i nærområdet.

Forurensing i grunnen
En er ikke kjent med mulige forurensningskilder i nærområdet.

Beredskap og ulykkesrisiko
Vannforsyningen i området er dimensjonert for uttak av brannvann. For øvrig er det kort avstand og god kommunikasjon til akuttmottak på Levanger sykehus.

Andre relevante ROS-tema
En er ikke kjent med andre forhold i området eller nærområdet som vil utgjøre spesiell fare eller potensiell risiko for ulykker.

Kulturminner
Det vises til kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt.

Biologisk mangfold og forholdet til naturmangfoldloven
Kommunen har vurdert tiltaket iht. prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig ift. sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Vann-, avløp-, energiløsninger
Nødvendig infrastruktur er bygd ut omkring området.
Byggteknisk forskrift TEK10 gjelder mht. energiløsning.

Renovasjonsanlegg (RA)
Ifølge planbeskrivelsen planlegges det benyttet avfallssystem basert på nedgravde containere. Det er satt av egnet område til dette, men bestemmelsene er ikke entydige mht. løsningen. For evt. nedgravd anlegg er min. avstand til veg gitt i bestemmelsene.

Utbyggingsavtale
Det er ikke foreslått offentlige formål, og kommunen har ikke uttrykt behov for avtale.

Planprosess
Medvirkning
Det er avholdt forhåndskonferanse med Innherred samkommune 13. desember 2010.

Planarbeidene ble kunngjort i Trønder-avisa 01.04.2011 og på Levanger kommunes hjemmesider 24.01.2012. Videre ble naboer og aktuelle offentlige instanser varslet i eget brev 31.03.2011. Frist for uttalelser ble satt til hhv. 26.04.2011 og 18.04.2011. Ved kunngjøringen var formålet med planarbeidet å legge til rette for 8 eneboligtomter.

Forhåndsuttalelser (også oppsummert i planbeskrivelse)
Sametinget minner om den generelle varslingsplikten dersom gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet blir avdekt.

Fylkesmannen i Nord Trøndelag, ved Landbruksavdelingen og Miljøvernavdelingen har ingen merknader til endringen. Kommunalavdelingen forutsetter at det gjennomføres ROS-analyse i henhold til DSB’s veileder “Samfunnssikkerhet i arealplanlegging”.

Nord Trøndelag fylkeskommune anbefaler å øke antall boliger ytterligere ift. varselet på 8 boliger. Området har tidligere vært gjenstand for befaring med tanke på kulturminner. Det ble da ikke påvist fredete kulturminner. Fylkeskommunen minner om den generelle varslingsplikten ved funn av gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet.

Intern høring
I kommunen er to utgaver av planforslaget forelagt Kommunalteknikk, barnerepresentanten, Bygg og eiendom, Momarka barnehage samt fagperson for universell utforming.

Til planforslag mottatt i juni kom det innspill fra Momarka barnehage, barnerepresentanten, Kommunalteknikk og fagperson universell utforming.
På bakgrunn av innspill ble planen omarbeidet med adkomst fra vest i stedet for fra nord, og hus ble flyttet unna kommunale ledninger.

Til foreliggende planforslag er det mottatt ett internt innspill:

Barnerepresentanten, 03.09.2012:
• Positivt at veg inn til feltet får annen innkjørsel enn den til Momarka barnehage.
• Oppfordrer til å ta hensyn til myke trafikanter. Spør om det er mulig å legge gang- og sykkelveg på annen plass, slik at det blir tryggere for barna å ferdes langs vegen.
• Svært viktig at lekeplassen gjerdes inn, da det er veg rundt hele lekeplassen.

Kommentar:
Gang-/sykkelvegen betjener store deler av Høgberget/Momarka, og det anses mest hensiktsmessig at den ligger langs samlevegen (Halssteinvegen) slik den er bygget.
Anmodningen om gjerde formidles videre til tiltakshaver.

Høring / offentlig ettersyn
Planforslaget har vært på høring / offentlig ettersyn i samsvar med Plan- og utviklingskomiteen i Levanger sitt vedtak i møte den 19. september 2012, sak 68/12.

Offentlig ettersyn ble kunngjort den 25.09.12 og berørte parter ble tilskrevet med brev av 21.09.2012. Høringsfristen var 6. november 2012.

Det er mottatt følgende uttalelser:
01 Eldres Råd, 10.10.12
02 Innherred Renovasjon, 25.10.12
03 NVE, 25.10.12
04 Nord-Trøndelag fylkeskommune, 02.11.12
05 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 05.11.12
06 Anne Storsve Olsen og Tom G. Olsen, 05.11.12

Forslagsstillers kommentar til uttalelsene følger vedlagt (vedlegg 5).

I det følgende er høringsuttalelsene oppsummert og kommentert:

01 Eldres Råd, 10.10.12
Det er gjennomført en enkel befaring av området ved eldrerådets leder.
I forhold til utbygging av nærliggende deler av Momarka, synes det helt naturlig at dette området benyttes til nye boliger. Rådet ser ikke behov for spesielle merknader.

Kommentar:
Uttalelsen tas til orientering.

02 Innherred Renovasjon, 25.10.12
Det hadde vært bedre å plassere avfallssystemet ved innkjøringen til boligfeltet.

Kommentar:
Det vises til forslagsstillers kommentar, hvor det går fram at IRs ønske ikke tas til følge.
Kommunen har forståelse for dette. I § 3.3 er det etter ønske fra kommunen tilføyd at avstand fra overjordisk innkastanlegg skal plasseres minimum 2,0 m fra vegkant, og at mottaksstasjonen skal være tilgjengelig fra gata for forflytningshemmede.

03 NVE, 25.10.12
NVE deler tiltakshavers syn på grunnforholdene, om at det kan forekomme partier med dårlig grunnforhold i området. NVE skriver videre at sannsynligheten for at det kan finnes lommer med kvikkleire innenfor planområdet er forholdsvis beskjeden men i og med at området ligger under øvre marin grense (MG) og grunnen ikke består av fjell, kan det ikke helt utelukkes at det kan finnes kvikkleire eller jordarter med sprøbruddegenskaper innenfor planområdet. NVE skriver at det burde vært gjennomført en geoteknisk vurdering av planområdet før tiltaksrealisering. Dersom ikke dette gjennomføres forutsetter de at tiltakshaver som et minimum skaffer seg tilgang til dokumentasjon vedr. grunnforholdene i boligområdene nærmest planområdet da en må anta at dette vil kunne bidra med viktig informasjon også for dette tiltaket.

Kommentar:
Det vises til forslagsstillers kommentar og tilføyd siste ledd i bestemmelse § 2.1.

04 Nord-Trøndelag fylkeskommune, 02.11.12
Illustrert bebyggelse er utformet i flatt terreng med flate tak, med garasje sammenbygd med boligen og de fleste plassert i nabogrense.

Deler av planområdet har skrånende terreng med opptil 2-8 m høydeforskjell innen enkelttomter. Vi mener ny bebyggelse må tilpasse seg eksisterende terreng, og unngå store terrenginngrep. Krav om dette bør inngå i reguleringsbestemmelsene.
Tomtene er smale og bebyggelsen er i stor grad illustrert plassert i tomtegrensen.
Dette er en veiledende plassering. Med smale tomter vil det bli nødvendig med plassering nærmere nabogrense enn 4 m. Vi mener dette må avklares og tas inn i reguleringsbestemmelsene.

Ny bebyggelse er planlagt med flatt tak eller pulttak. Dette vil bryte med takformen i tilstøtende utbygde områder. Det at det nå blir et felt med hele 15 boliger, pluss at et annet tilstøtende felt planlegges utbygd med flatt tak, gjør at det blir en større enhet.
Vi vil ikke gå imot en slik utforming nå.

Areal til småbarnsleikeplass er sikret midt i området. Dette har en sentral plassering og vil kunne bli en fin møteplass både for barn og voksne. Arealet tilsvarer ca. 35 m2 pr. boenhet. For å oppfylle kommunens krav mener vi at planmaterialet i tillegg må dokumentere dekning av felles eller offentlig uteareal inkludert kvartalsleikeplass tilsvarende til sammen 50 m2 pr boenhet.

Anbefaler at det stilles krav i reguleringsbestemmelsene om at en viss andel av boligene skal utføres som tilgjengelig boenhet.

Kulturminner:
Ber om at følgende tekst legges inn som et eget punkt under fellesbestemmelsene:
«Dersom det ved arbeider i marken blir påtruffet automatisk fredete kulturminner jf. Kulturminneloven § 3, må arbeidene straks stanses i den utstrekning de kan berøre kulturminnene. Tiltakshaver står ansvarlig for at Kulturminnemyndighetene i Nord Trøndelag fylkeskommune varsles umiddelbart, jfr. lov om kulturminner § 8, 2. ledd. Kulturminnemyndighetene avgjør snarest mulig - og senest innen 3 uker - om arbeidene kan fortsette og vilkårene for det. Fristen kan under gitte forhold forlenges.»

Kommentar:
Se forslagsstillers kommentar, som bl.a. redegjør for følgende endringer etter høring:
I § 3.1 er kotehøyde for overkant golv i inngangsetasje gitt med tillatt avvik på ±0,5 m. Dette gir samtidig noen indirekte føringer for framtidig terrengnivå.
I § 3.1 er det angitt at en side av bebyggelsen kan plasseres inntil tomtegrensen
I § 3.1 er det tilføyd at 30 % av boligene utformes som tilgjengelig boenhet.
Bestemmelsene er supplert med § 2.7 vedrørende kulturminner.

Takform: Til orientering ble det for nabofelt B3 nylig vedtatt mulighet for flatt tak i tillegg til tidligere tillatt saltak (PUK-sak 78/12).
 
Uteoppholdsareal: Som forklart i saksutredningen er kommunens krav om 50 m2 felles eller offentlig uteareal inkludert kvartalsleikeplass dekt opp, når en ser detaljreguleringen i sammenheng med regulert fellesområde på ca. 2,7 daa i reguleringsplanen fra 2003. Hvis det 2,7 daa store fellesområdet ikke egner seg som kvartalslekeplass, finnes det kommunale friområder i nærområdet med balløkke, både i enden av Symrevegen og nord for barnehagen. Hvis en fordeler 2,7 daa på totalt 34 boliger (15+15+4) gir det ca. 80 m2 lek/uteopphold pr. boenhet, i tillegg til felles småbarnslekeplass på ca. 35 m2 pr. boenhet. For felt B1 bør følgelig kravet om 50 m2 uteopphold/lek kunne oppfylles.

05 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 05.11.12
Landbruksavdelingen vurderer planendringen som en positiv endring, med en økt utnytting fra 6 til 15 boenheter, og har ingen merknader.

Miljøvernavdelingen: Fortetting med kvalitet gir god arealutnyttelse. Ingen merknader.

Kommunalavdelingen: Plankartets linjesymboler «grense for sikringssone» og «planlagt senterlinje» må rettes iht. sosi-standard, jf. del 2 «Spesifikasjon for tegneregler».

Kommentar:
Plankartets linjesymboler anses forståelige.

06 Anne Storsve Olsen og Tom G. Olsen (Symrevegen 1), 05.11.12
En økning av antall tomter fra 6 til 15 i dette området er en stor fortetning ift. tidligere reguleringsplan, og at det i tillegg blir vurdert en annen takform med takhøyde inntil 8 m ber vi om at det blir gått bort fra i dette området.

Støtter fylkeskommunens bemerkning om at det må bli tatt i betraktning den reguleringsplan som gjelder for eksisterende bebyggelse. Hustype med flatt tak og 8 m i høyde vil gi en innestengt blokkfølelse i et område som er regulert for frittliggende eneboliger, og vil også for vår del skygge for sol i perioden vår/sommer.

«Terreng i øst tenkes senket noe» er en tilleggsopplysning som ikke er å forholde seg til - den samme kommentaren ble brukt ifb. oppføring av rekkehusleiligheter i Symrevegen 2, og ikke gjennomført.

Det er vurdert innkjøring fra Halssteinvegen på et område som i dag er ett knutepunkt for gang/sykkelveg fra Høgberget og busstopp hvor det samles barn og unge hver morgen og ettermiddag (2 busser til samme tidspunkt, morgen og ettermiddag) i tillegg til ordinær bussrute hver time, og at det i tillegg da skal være en samlet inn-/utkjøring for så stort antall boenheter til/fra oppfatter vi løsningen som uferdig og lite helhetlig.

Konklusjon: Vi går imot endring av reguleringsplan for Momarka II, område B1.

Kommentar:
Olsens eiendom ligger vest for Halssteinvegen og planens tomt nr. 2.
Det vises til forslagsstillers kommentar. I tråd med disse kommentarene er det gjort diverse endringer av planen etter høring. Bl.a. er gesimshøyden senket med 0,5 m, og det er tilføyd kotehøyder for golvnivå i inngangsetasje for hver tomt. Dette gir større forutsigbarhet både mht. bebyggelsen og framtidig terrengnivå. Plankartet viser høydekurver for eksisterende terreng, og til orientering er høydekurven som går gjennom planens tomt 1, 2 og 3 kote +65. Golvnivå i inngangsetasjer er for disse tomtene satt til kote +64,5 ±0,5 m avvik. - Opplysningen om at terrenget i øst tenkes senket noe, viser seg å bero på en misforståelse. For tomt 6 til 11 i øst er det gitt golvnivå på kote +62,5 til kote +63,0, ±0,5 m avvik.

Gjeldende plan tillater gesims- og mønehøyde på hhv. 4 og 7 m, målt fra gjennomsnittlig planert terreng. Vi har forståelse for at tettere bebyggelse med gesimshøyde på 7,5 m foran høyeste fasade og med flatt tak eller pulttak kan oppleves mer volumiøst, men total byggehøyde blir ikke vesentlig høyere. To etasjer anses heller ikke urimelig i boligfelt.

I reguleringsplanens felt B3 er det nylig åpnet for flatt tak, og vi anser at det i felt B1 også kan aksepteres enhetlig småhusbebyggelse med annen takform enn i allerede utbygde nærområder.

Sol-/skygge: Se forslagsstillers kommentar. Olsens eiendom ligger også vest for Halssteinvegen, så eiendommen grenser ikke direkte til planområdet.

Trafikkforhold: Se forslagsstillers kommentar, hvor det bl.a. går fram at kjøreadkomst fra samlevegen Halssteinvegen anses mest hensiktsmessig, og at flere forhold omkring dette er vurdert.

Endringer etter høring / offentlig ettersyn
Bestemmelsene
§ 2.1 siste ledd vedrørende dokumentasjon av grunnforhold er tilføyd.
§ 2.7 om kulturminner er tilføyd.
§ 3.1: Maksimal gesimshøyde er redusert med 0,5 m.
§ 3.1, tilføyelser:
- Andre setning er supplert med «eller garasje».
- Kotehøyde for overkant golv i inngangsetasje er gitt med ±0,5 m avvik, for hver tomt.
- En side av bebyggelsen kan plasseres inntil tomtegrensen.
- 30 % av boligene utformes som tilgjengelig boenhet.
§ 3.3 Renovasjonsanlegg: De to siste setningene er tilføyd.

Vurdering:
Området er tidligere regulert til boligformål. Det er hovedsakelig fortetting og annen utforming av bebyggelsen som er aktuelt å vurdere nærmere.
En økning av antall tomter (fra 6 til 15) er gjennomførbar. Med mindre tomter/fortetting blir det større behov for felles småbarnslekeplass.
Planen legger opp til tilstrekkelig med lekeareal og parkeringsplasser.

Byggehøyde og takform
Planforslaget avviker fra gjeldende plan mht. byggehøyde og takform.
I stedet for gesims- og mønehøyde på hhv. 4 og 7 m, foreslås det nå gesimshøyde på 7,5 meter. (Dette er 0,5 m lavere enn det som var foreslått ved offentlig ettersyn).
I stedet for saltak foreslås det flatt tak eller pulttak med fall som følger terrenget.
Det planlegges i utgangspunktet like boliger på de tre delområdene innen B1.

I nærområdet er bebyggelse med saltak og 1 til 1½ etasjes bebyggelse dominerende.
I nabofelt B3 (regplan Momarka II) er det nylig, gjennom en mindre reguleringsendring, gitt mulighet for flatt tak i tillegg til saltak. Feltet planlegges imidlertid med flatt tak. Bebyggelsen sørvest for planområdet omfattes av reguleringsplan for Momarka, se illustrasjonen under. I felt B26 og B27 tillates bolighus i inntil 2 etasjer og med gesims 6,0 meter. De to husene inntil Halssteinvegen er i 1etasje + loft og med saltak. Felt B37 (sørvest for planområdet) er utbygd med boliger i 1 etasje med saltak.

Klikk for PDF
Rådmannen har vurdert at enhetlig bebyggelse i to etasjer, med flatt tak eller pulttak kan tillates. Dette kan gi variasjon i bebyggelsen i boligfeltet, men uten at det virker rotete. 

Konklusjon
Rådmannen tilrår at planforslaget med de endringer som er gjort vedtas. 

Til toppen av siden 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 19.09.2012

Forslag i møte:
Ingen.

Saksordfører:
Lill Kristin Nordahl, AP

Avstemning:
Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.

VEDTAK:
Vedlagte forslag til detaljregulering for Momarka II, område B1, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10

Til toppen av siden 

Rådmannens forslag til vedtak:
Vedlagte forslag til detaljregulering for Momarka II, område B1, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse med reguleringsbestemmelser rev. 28.08.2012 PDF
  2. Plankart datert 28.08.2012 PDF
  3. Illustrasjon av hustype


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:
Bakgrunn
Innherred Boligbyggelag disponerer felt B1 innenfor reguleringsplan for Momarka II. Området er 8,2 mål og er regulert med 6 boligtomter. Innherred Boligbyggelag ønsker å legge til rette for felles utbygging og tettere utnyttelse av området. I vedlagte planforslag er det lagt til rette for utbygging av 15 boliger med carport. Planforslaget er utarbeidet av RG-prosjekt as på vegne av Innherred Boligbyggelag.

Planforslaget utløser ikke krav om konsekvensutredning.

Planområdet
Planområdet er på 8,3 daa og ligger i Momarka, like sør for Momarka Barnehage.
Området er ubebygd.

Planstatus
Området omfattes av reguleringsplan for Momarka II, vedtatt 17.09.2003.

 
- Gjeldende reguleringsplan

Gjeldende reguleringsplan viser 6 boligtomter på det aktuelle området (B1).
Andre sentrale føringer for felt B1 er:
• %-BYA = 30 %.
• Boligene kan ha maks gesims- og mønehøyde på hhv. 4 og 7 meter, målt fra gjennomsnittlig planert terreng.
• Bygningene skal ha saltak med takvinkel mellom 22 og 40 grader.
• Garasjer kan ha maks gesims- og mønehøyde på hhv. 3,5 og 6 m, og saltak.

I nabofeltene B2 og B3, som ligger lavere i terrenget, tillater gjeldende plan noe høyere bolighus, det vil si med gesims- og mønehøyde på hhv. 6 og 9 m.

Felt B2 og veger med nødvendig infrastruktur er bygd ut.
Felt B3 er under planlegging. Prosjektplan for 15 boenheter har vært på høring. 

Planforslaget
Generelt
Området foreslås regulert til boligformål med frittliggende småhusbebyggelse med tilhørende felles veger, parkeringsplass, lekeplass og areal for renovasjonsanlegg.

Grad av utnytting
Ved planoppstart var det tenkt omregulering fra 6 til 8 boligtomter. Foreliggende planforslag legger til rette for 15 tomter/boliger.

Planforslaget omfatter tilsammen 15 frittstående eneboliger med carport. Bebygd areal inkludert parkeringsareal (BYA) skal ikke overstige 2.250 m2 totalt, eller 150 m2 pr. tomt.

Tidligere vedtatt reguleringsplan legger til rette for 30 % utnyttelse innenfor B1. Dette utgjør 2.460 m2 bebygd areal. Slik planforslaget nå foreligger, kan det bygges inntil 2.250 m2. Selv om det legges til rette for flere boenheter, legger planforslaget ikke opp til større utnyttingsgrad.

Bebyggelsen
Bebyggelsen foreslås oppført i inntil 2 etasjer, med maks gesimshøyde 8,0 m over terreng foran høyeste fasade. Det foreslås flatt tak eller pulttak med fall som følger terrenget. Det planlegges i utgangspunktet like boliger på de tre områdene. Det er ikke gitt egne bestemmelser for carport/garasje. Hustypen som planlegges er vist i vedlegg, men illustrasjonen gjelder et annet område.
Bebyggelsen må ligge innenfor viste byggegrenser. Omriss av planlagt bebyggelse er veiledende. Planforslaget avviker fra gjeldende plan mht. byggehøyde og takform.

Biladkomst og gang-/sykkelveg
Det planlegges en kjøreadkomst fra Halssteinvegen inn i området. Vegen vil være felles for boligene. Ingen boliger får direkte adkomst fra Halssteinvegen.

Gang-/sykkelveg passerer planområdet og sikrer god framkommelighet for myke trafikanter. Det er gangforbindelse østover til Halsan Oppvekstsenter.

Beboere fra ca. 60 boliger passerer i dag Halssteinvegen forbi planområdet. Generelt er det lite trafikk på vegen, men i perioder på morgen og ettermiddag vil det være tettere.
Det er generelt lav hastighet i planområdet og boligfeltet for øvrig, skiltet hastighet er 30 km/t.

Parkering
Ifølge forslag til bestemmelser skal det opparbeides 2 parkeringsplasser pr. boenhet, hvorav 1 plass skal kunne være i carport/garasje. Dette er i samsvar med gjeldende plan.

Lek og uteopphold
Ifølge vedtekter for Levanger kommune skal det i boligområdene avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres småbarnslekeplass på min. 100 m2 (min. 150 m2 ifølge ny arealdel). Det skal sikres kvartalslekeplass på min. 1,5 daa innenfor en avstand på 250 m fra bebyggelsen. Det vil si at det for 15 boliger kreves 750 m2 leke-/oppholdsareal.

Planlagt lekeplass er på 520 m2, dette tilsvarer 35 m2 pr. bolig. Området er flatt og har sentral beliggenhet i forhold til alle boligene. Ifølge forslag til bestemmelser §§ 2.3 og 3.2 skal småbarnslekeplassen utstyres med minimum sittebenk, sandkasse og huske. Den skal opparbeides og utstyres for boligene tas i bruk.
Kravet om småbarnslekeplass kan imøtekommes gjennom overnevnte lekeplass.

Det er regulert et 2,7 daa stort lek/grøntareal sør for planområdet, men dette er bratt (stigning ca. 1:5). Dette skal være felles for alle boligene innenfor reguleringsplanen. Slik det ser ut nå vil det innenfor opprinnelig reguleringsplanområde bli 15 boliger i felt B1, 5 i felt B2 og 15 i felt B3. (Prosjektplan for felt B3 har vært på høring).

Universell utforming og tilgjengelige boenheter
Kravene i byggteknisk forskrift TEK10 gjelder. TEK10 krever ikke at enebolig i 2 etasjer oppføres som tilgjengelig boenhet, men hvis alle hovedfunksjoner (stue, kjøkken, soverom, bad og toalett) legges på inngangsplan skal de uformes som tilgjengelig boenhet. Det er positivt for kommunen om flest mulig kan bo hjemme lengst mulig, og spørsmålet er om en bør kreve en andel tilgjengelige boenheter. Terrengmessig er dette området forholdsvis godt egnet for slike boliger, men hustypen som planlegges har ikke alle hovedfunksjoner i første etasje. Stue og kjøkken er lagt til 2. etasje.

Risiko- og sårbarhetsanalyse
I planbeskrivelsen er aktuelle fare- og risikomomenter identifisert og beskrevet. Sjekkliste fra DSB’s veileder er benyttet.

Rasfare
I følge kvartærgeologisk kart består grunnen av tykk havavsetning og torv og myr.

I NGU sin database, er det ikke registrert kvikkleiresoner i nærområdet, men det kan likevel forekomme partier med dårlig grunnforhold i planområdet. Ved gravearbeidene i forbindelse med opparbeiding av området, er det ikke registrert kvikkleire eller forhold som skulle tilsi dette.

Flomfare
Planområdet ligger mellom kt. 60 og 65. Det er heller ingen potensielle flomkilder som for eksempel bekke- eller elveløp som utgjør særlig risiko i nærheten.

Vind
Planområdet er ikke spesielt utsatt for vind. Det er mest eksponert for vind fra øst.

Støy
Planområdet ligger i etablert boligfelt med veger med liten trafikk. Trafikkmengdene tilsier at det ikke er behov for spesielle tiltak for skjerming mot vegtrafikkstøy. Det er heller ingen andre potensielle støykilder i nærområdet.

Forurensing i grunnen
En er ikke kjent med mulige forurensningskilder i nærområdet.

Beredskap og ulykkesrisiko
Vannforsyningen i området er dimensjonert for uttak av brannvann. For øvrig er det kort avstand og god kommunikasjon til akuttmottak på Levanger sykehus.

Andre relevante ROS-tema
En er ikke kjent med andre forhold i området eller nærområdet som vil utgjøre spesiell fare eller potensiell risiko for ulykker.

Kulturminner
Fylkeskommunen har i forhåndsuttalelse vist til kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt.

Biologisk mangfold og forholdet til naturmangfoldloven
Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Vann-, avløp-, energiløsninger
Nødvendig infrastruktur er bygd ut omkring området.
Byggteknisk forskrift TEK10 gjelder mht. energiløsning.

Renovasjonsanlegg (RA)
Ifølge planbeskrivelsen planlegges det benyttet avfallssystem basert på nedgravde containere. Det er satt av egnet område til dette, men bestemmelsene er ikke entydige mht. løsningen. Tiltakets avstand til veg bør avklares i bestemmelsene.

Utbyggingsavtale
Det er ikke foreslått offentlige arealformål innenfor planen. Levanger kommune har ikke signalisert behov for utbyggingsavtale.

Planprosess
Medvirkning
Det er avholdt forhåndskonferanse med Innherred samkommune 13. desember 2010.

Planarbeidene ble kunngjort i Trønder-avisa 01.04.2011 og på Levanger kommunes hjemmesider 24.01.2012. Videre ble naboer og aktuelle offentlige instanser varslet i eget brev 31.03.2011. Frist for uttalelser ble satt til hhv. 26.04.2011 og 18.04.2011. Ved kunngjøringen var formålet med planarbeidet å legge til rette for 8 eneboligtomter.

Forhåndsuttalelser
Sametinget minner om den generelle varslingsplikten dersom gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet blir avdekt.

Fylkesmannen i Nord Trøndelag, ved Landbruksavdelingen og Miljøvernavdelingen har ingen merknader til endringen. Kommunalavdelingen forutsetter at det gjennomføres ROS-analyse i henhold til DSB’s veileder “Samfunnssikkerhet i arealplanlegging”.

Nord Trøndelag fylkeskommune anbefaler å øke antall boliger ytterligere i forhold til varselet på 8 boliger. Området har tidligere vært gjenstand for befaring med tanke på kulturminner. Det ble da ikke påvist fredete kulturminner. Fylkeskommunen minner om den generelle varslingsplikten ved funn av gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet.

Intern høring
I kommunen er to utgaver av planforslaget forelagt Kommunalteknikk, barnerepresentanten, Bygg og eiendom, Momarka barnehage samt fagperson for universell utforming.

Til planforslag mottatt i juni kom det innspill fra Momarka barnehage, barnerepresentanten, Kommunalteknikk og fagperson universell utforming.
På bakgrunn av innspill ble planen omarbeidet med adkomst fra vest i stedet for fra nord, og hus ble flyttet unna kommunale ledninger.

Til foreliggende planforslag er det mottatt ett innspill:

Barnerepresentanten, 03.09.2012:
Det er positivt at veg inn til boligområde B1 er flyttet med annen innkjørsel enn den samme som Momarka barnehage.

Jeg er opptatt av at det skal være trygt å ferdes for barn og unge langs gang- og sykkelveg. Derfor vil jeg oppfordre til å ta hensyn til de myke trafikantene når det nå er tenkt enda et boligfelt (B3) i dette området. Er det mulig å legge gang- og sykkelveg en annen plass enn der den går i dag, slik at det kan bli enda tryggere for barna å ferdes langs veien?

Når det gjelder lekeplass på område B1 er det svært viktig at denne blir gjerdet inn, i og med at det går veg rundt hele lekeplassen.

Vurdering:
Området er tidligere regulert til boligformål. Det er i hovedsak fortetting med flere tomter og annen utforming av bebyggelsen som er aktuelt å vurdere nærmere.
En økning av antall tomter, fra 6 til 15, ser ut til å være gjennomførbart. Ved mindre tomter blir det større behov for felles småbarnslekeplass og dette er sikret i planen.
Planen legger opp til tilstrekkelig med lekeareal og parkeringsplasser.

Byggehøyde og takform
Planforslaget avviker fra gjeldende plan mht. byggehøyde og takform.
I stedet for gesims- og mønehøyde på 4 og 7 m, foreslås det gesims 8 meter. I stedet for saltak foreslås det flatt tak eller pulttak med fall som følger terrenget. Det planlegges i utgangspunktet like boliger på de tre områdene.

Naboplan (prosjektplan for felt B3) har vært på høring, og her var det foreslått flatt tak i stedet for saltak. Fylkeskommunen påpekte da at Momarka er utbygd med god variasjon i boligutforming, imidlertid er saltak den klart dominerende takform i området. De var usikre på hvordan det nye området vil passe inn i forhold til nabobebyggelsen, da planmaterialet manglet illustrasjoner som viste det nye prosjektet sammen med eksisterende bebyggelse. De anbefalte at alternativ med annen takform; saltak/pulttak vurderes. Fylkeskommunen påpekte også at ved å tillate flatt tak i B3 må en og tenke konsekvenser for resterende områder.

I nærområdet til foreliggende planforslag er bebyggelse med saltak og 1 til 1½ etasjes bebyggelse dominerende. Felt B3 planlegges imidlertid med flatt tak, i strid med gjeldende plan. Bebyggelsen sørvest for planområdet omfattes av reguleringsplan for Momarka, se illustrasjonen under. I felt B26 og B27 tillates bolighus i inntil 2 etasjer og med gesims 6,0 meter. De to husene inntil Halssteinvegen er i 1etasje + loft og med saltak. Felt B37 (sørvest for planområdet) er utbygd med boliger i 1 etasje med saltak.

Klikk for PDF 

Planområdet er forholdsvis flatt i vest, og skrår ned i øst. Illustrert bebyggelse er beregnet på flate tomter, og vi har fått opplyst at terrenget i øst tenkes senket noe.

Kommunen vurderer at enhetlig bebyggelse i to etasjer, med flatt tak eller pulttak kan tillates. Dette kan gi variasjon i bebyggelsen i boligfeltet, men uten at det virker rotete. 
Snitt av planlagt hustype (ikke vedlagt) viser flatt tak med gesims 6,3 m. Det vil si at forslag til bestemmelser er forholdsvis romslige hvis det velges flatt tak.

Trafikksikkerhet
Det vises til barnerepresentantens uttalelse. Gang-/sykkelvegen betjener store deler av Høgberget/Momarka, og det anses mest hensiktsmessig at den ligger langs samlevegen (Halssteinvegen) slik den er bygget.

Konklusjon
Rådmannen tilrår at planforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn.
    Til toppen av siden 





Publisert: 17.03.2011 07:50 Sist endret: 12.12.2012 22:16
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051