Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Kommunestyret 02.09.15 - sak 49/15 - Detaljregulering Sørlia del av felt D4 - 1719/13/7

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2015/1163 - /L2015002
Lars Petter Holan - klikk for personkort
Saksordfører: Lars Petter Holan, AP


vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 13.05.15 37/15
Plan- og utviklingskomiteen 26.08.15 52/15
Kommunestyret 02.09.15 49/15

 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 26.08.2015

Forslag i møte:

Ingen.

Saksordfører:

Lars Petter Holan, AP

Avstemning:

Rådmannens forslag til innstilling enstemmig tiltrådt.

INNSTILLING:

Detaljregulering for Sørlia felt D4, datert 23.03.2015, med bestemmelser sist rev. 13.08.2015 vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-12.
Til toppen av siden

Rådmannens forslag til innstilling:

Detaljregulering for Sørlia felt D4, datert 23.03.2015, med bestemmelser sist rev. 13.08.2015 vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-12.

Vedlegg:

1

Planbeskrivelse datert 23.03.2015 PDF

2

Reguleringskart Sørlia Felt D4 PDF

3

Reguleringsbestemmelser sist rev. 12.08.2015 PDF

4

Situasjonskart Sørlia Felt D4 PDF

5

3D representasjoner Sørlia felt D4 PDF

6

Sjekkliste ROS-analyse 19.03.2015 PDF

7

Svar på mottatt uttalelser PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:

Planområdet er på ca. 1,2 daa og omfatter nordre del av Eidsbotnvegen 66 (eiendommen gnr. 13 bnr. 7), som ligger ca. 2,5 km fra Levanger sentrum. Planforslaget legger til rette for utbygging av et leilighetsbygg med inntil 6 leiligheter med tilhørende parkering og boder.

Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn iht. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger sitt vedtak i møte den 13. mai 2015, sak 37/14. Offentlig ettersyn ble kunngjort den 19.05.2015 og berørte parter ble tilskrevet med brev av 18.05.2015. Kommunens barnerepresentant er også gitt mulighet for uttalelse. Høringsfristen var 30. juni 2015.

Det er mottatt følgende uttalelser:

01  Sametinget, 26.05.15

02  NVE, 29.05.15

03  Nord-Trøndelag fylkeskommune, 03.06.15

04  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 09.06.15

05  Styremedlem av Sørlia Borettslag ved Margarita Vikander, 26.06.15

I det følgende er høringsuttalelsene oppsummert og evt. kommentert:

01  Sametinget, 26.05.15

Sametinget kjenner ikke til at det er registrert automatisk freda samiske kulturminner i det omsøkte området. Sametinget har derfor ingen spesielle kulturminnefaglige merknader til planforslaget.

Sametinget minner om det generelle aktsomhetsansvaret, og foreslår følgende reguleringsbestemmelse:

Kulturminner og aktsomhetsansvaret.

Skulle det under bygge- og anleggsarbeid i marken komme fram gjenstander eller andre spor som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget og fylkeskommunen omgående, jf. lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kml.) § 8 annet Iedd. Kulturminnemyndighetene forutsetter at dette pålegg formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken.

Sametinget minner forøvrig om at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda i følge lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kml.) § 4 annet ledd. Det gis eksempler på samiske kulturminner. Mange av disse er fortsatt ikke funnet og registrert av kulturminnevernet. Det er ikke tillatt à skade eller skjemme et freda kulturminne, eller sikringssonen på 5m rundt kulturminnet, jf. kml. §§ 3 og 6.

Kommentar:

Foreslått bestemmelse er allerede hensyntatt i § 2.6 med samme innhold.

Kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes fulgt opp av tiltakshaver.

02  NVE, 29.05.15

Hensynet til geoteknikk blir godt ivaretatt gjennom planens bestemmelser.

Kommentar:

Uttalelsen tas til orientering.

03  Nord-Trøndelag fylkeskommune, 03.06.15

Ved varsel om oppstart pekte fylkeskommunen på at det må legges vekt på at ny bebyggelse må harmonere med omgivelsene. På begge sider av planområdet er det tidligere fortettet med konsentrert rekkebebyggelse. Planlagt bebyggelse plasseres med tilnærmet samme retning som tilstøtende bebyggelse. Takform, høyde og plassering av atkomst på baksiden er imidlertid helt forskjellig. Planlagt bebyggelse blir en innfylling mellom to eksisterende bygningsrekker som må gi føringer for utformingen. Det bør derfor stilles krav i bestemmelsene om saltak som takform og gesims- og mønehøyde tilsvarende nabobebyggelsen: henholdsvis 6 og 9 m.

Slik saken er illustrert blir atkomst til baksiden av bygget lang og svært trang med kort avstand mellom bygning og boder. Atkomst på framsiden vil gi kort atkomstveg som utnytter arealet bedre og med mulighet for tilgjengelig atkomst. Fylkeskommunen anbefaler bearbeiding av planen slik at atkomst kan etableres på framsiden.

Kulturminnefaglig uttalelse

Fylkeskommunen viser til tidligere uttalelse i saken, datert 11.03.2015. De opprettholder sin uttalelse om at de ikke kan se at planen vil være i konflikt med automatisk fredete kulturminner, jf. også kml § 8.4. De har derfor ingen innvendinger til planen.

Fylkeskommunen vil likevel minne om at det fremdeles kan finnes ukjente automatisk freda kulturminner i området eller inn mot planområdet. Dersom man i løpet av det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene oppdager hittil ikke kjente kulturminner, skal arbeidet stanses og fylkeskommunen kontaktes, jf. kml § 8, 2. ledd. Dette pålegget må videreformidles til dem som skal gjøre arbeidet.

Kommentar:

Foreslått bebyggelse avviker fra nabobebyggelsen ved at det planlegges 3 leiligheter i første etasje og 3 leiligheter i andre etasje. Da er det mest gunstig med inngang (svalgang) mot nord og terrasse/veranda mot sør (mot Eidsbotn). Også nabobyggene har veranda mot sør.

Klikk for større foto

Nabobygg i vest                          Planforslag inkl. nabobygg                     Nabobygg i øst

Kommunen ser det ikke som absolutt nødvendig at naborekkehusenes saltaksform videreføres i «innfyllingsprosjektet». Pulttak eller nesten flatt tak er en trend, men gjeldende planer for dette området og naboområdene tillot både saltak og pulttak med maks takvinkel 36 grader. I hvert delområde D1-D4 og C1-C4 skulle det imidlertid være ens takvinkel og takform. Garasjer/boder kunne ha avvikende takvinkel fra bolighusene. Forslagsstiller har i sitt svar på uttalelsen (se vedlegg) også vist til at det ikke er så enhetlige takformer i nærområdet, bl.a. fordi carporter har slakkere tak.

Foreslått maks kotehøyde («høyde over havet») for øvre gesims (høyeste del av bolighusets pulttak) ligger ca. 0,9 meter over mønehøyden til nærmeste naborekkehus i øst. Etter kommunens skjønn er ikke dette spesielt utfordrende. Naborekkehus i vest ligger lavere i terrenget. Det ble redegjort for byggehøyder ved første gangs behandling. Sett i sammenheng med naborekkehusene, vil planlagt «innfyllingsprosjekt» representere et brudd i både takform og gesimshøyde, noe som enten kan framstå som kaotisk/uryddig eller også som en positiv variasjon. Likhetstrekk som bygningsplassering, volum og antall etasjer gjør at prosjektet likevel bør kunne bli et positivt bidrag i området, selv om boligfeltet som helhet vil kunne framstå som mer variert enn enhetlig.

I kommunedelplan for Levanger sentrum går bl.a. følgende fram:

«Estetisk vurdering knyttet til landskapsstruktur, utbyggingsmønster, bygninger, og samspillet mellom disse skal inngå i alle fortettingssaker. ... Videre skal fortettingen underordnes strøkets særpreg når det gjelder byggeskikk.»

Etter kommunens skjønn kan foreslått bebyggelse med pulttak aksepteres her.

Kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes fulgt opp av tiltakshaver.

04  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 09.06.15

Landbruksavdelingen har ingen merknader til planforslaget.

Miljøvernavdelingen:

Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging 2014 skal legges til grunn for planleggingen, bl.a. skal planleggingen bidra til å styrke sykkel og gange som transportform. Planen må følge opp dette ved å sette av tilstrekkelig areal til sykkelparkering. Dette er skissert i et situasjonskart. Fylkesmannen ber om at kommunen følger opp dette slik at areal til sykkelparkering blir gjort juridisk bindende ved at det tas inn i plankart og/eller bestemmelser, og at det sikres tilstrekkelig areal til dette formålet.

I forhåndsuttalelsen peker vi videre på at det i reguleringsplan for Sørlia er tatt inn rekkefølgekrav i bestemmelsene med krav om g/s-veg evt. fortau fram til Nesheimvegen, samt ryddet og gruset gangtråkk, og vi forutsetter at dette er gjennomført. Kommunen redegjør i sin saksframstilling hvorfor dette ikke er videreført i planforslaget. Vi har forståelse for at vedtak om at Nesheim barneskole skal flyttes har endret disse forutsetningene i ettertid. Med utgangspunkt i ønske om å få mer av transport over på gang og sykkel av hensyn til både miljø, klima og folkehelse, vil vi likevel be kommunen vurdere mulighet for å sikre areal til gangtråkk.

Kommunalavdelingen – samfunnssikkerhet og beredskap:

Det er gjennomført en ROS-analyse for tiltaket. Det er tatt med krav om geoteknisk vurdering før utbygging i bestemmelsene. Vi har ingen øvrige merknader til planen.

Kommentar:

Situasjonskartet viser 6 skråparkerte sykler. I Statens vegvesens veiledning V122 Sykkelhåndboka er det foreslått en norm på 1-3 sykkelplasser pr. bolig. Krav om 2 sykkelparkeringsplasser pr. boenhet er nå tatt inn i bestemmelsene. I forslagsstillers svar på uttalelsen er situasjonskartet endret slik at det er plass til 12 skråparkerte sykler.

Gangtråkk, skoleveg og skoleskyss

Areal til gangtråkk er sikret i gjeldende reguleringsplan. Gangtråkket opp til Nesheimvegen vil for aktuelt planområde ikke medføre særlig kortere skoleveg, men vil for bebyggelse vestover langs Eidsbotnvegen være gunstig.

Dersom en går opp Nesheimvegen til Alstadhaugvegen er det ca. 3,2 km til det som fra høsten 2016 blir ny barneskole på Nesset. Evt. trase om Staupslia eller Staup blir ca. 3,5 km. Det er ca. 4 km til det som fra høsten 2015 blir ny ungdomsskole på Røstad.

Første ledd i opplæringslova § 7-1. Skyss og innlosjering i grunnskolen:

Elevar i 2.-10. årstrinn som bur meir enn fire kilometer frå skolen har rett til gratis skyss. For elevar i 1. årstrinn er skyssgrensa to kilometer. Elevar som har særleg farleg eller vanskeleg skoleveg har rett til gratis skyss utan omsyn til veglengda.

05  Sørlia Borettslag ved Margarita Vikander, 26.06.15

Ved kjøp av rekkehusleilighet i Sørlia borettslag i 2009, fikk de opplyst at området ved siden av var regulert for ene- og tomannsboliger. Nabovarsel fra Nordbohus i mai 2014 viste imidlertid 2 lavinnskudd leilighetshus i stedet for eneboliger. De ønsket ikke slike hus i nabolaget, men protesterte ikke. Nå, uten noe nabovarsel eller annen form av informasjon omreguleres området og hus etter hus med samme type leiligheter bygges i et område som geografisk ikke er egnet til slik utbygging. Antall boenheter økte fra 17 til 23, skogen er hugget ned og i stedet av grøntområder vist på tegningen er alle overflater dekket av asfalt og ble veg og parkering. I stedet for å bo i feltet med dyre eneboliger havnet de i midten av billig, ekspansiv og arkitektmessig uinteressant bebyggelse, som de mener har forandret deres bosituasjon og påvirket negativt verdien av eget hus. Uten å bli varslet og, og følgelig uten mulighet til å protestere. De spør hvordan en slik omregulering, med omfattende forandring for eksisterende beboere, kan gjøres uten at disse beboere får mulighet å si sin mening i saken. Hvorfor settes Nordbohus økonomiske interesser foran mennesker som allerede bor i området uten at deres situasjon tas i betraktning. De ønsker å vite, hvem, når og på hvilket grunnlag alle disse forandringer tillates, slik at antall boenheter, trafikk og parkeringsplasser vokser opp, og verdier av egne boliger går ned? Hvorfor fikk de ikke vite dette på forhånd?

Kommentar:

Nordbohus sin utbygging vest for Sørlia Borettslag angår ikke aktuell detaljregulering, men vi kan likevel si noe om planstatus i området (felt C). I reguleringsplan fra 1995 går det fram at områder som er flateregulert kan bebygges med eneboliger, boliggrupper, kjedehus, rekkehus og terrassert bebyggelse. For disse områdene (felt B, C og D), er det krav om bebyggelsesplan før utbygging. Bebyggelsesplan for Sørlia felt C ble vedtatt 16.02.2000. Planen viste 23 boligtomter, hvorav en eneboligtomt og 22 tomter for tofamilieboliger, men hvor det i bestemmelsene åpnes for at tomt 16-17 og 22-23 kan bebygges med frittliggende enebolig i stedet for vertikaldelt tofamiliebolig. Det går også fram at der terrenget tillater det kan inntil 4 enheter bygges sammen. Videre kan to tomter slås sammen og bebygges med eneboliger med sokkelleiligheter. Tomt 1-3 øst i feltet (inkl. en eneboligtomt) ble i 2006 omregulert for å legge til rette for nåværende rekkehus i Sørlia Borettslag. Bebyggelsesplanen for felt C er forholdsvis romslig, noe utbygger og kommunen har forholdt seg til. Sørlia Borettslag har hatt anledning til å komme med uttalelse til nabovarsel ifb. utbygging av bebyggelse i det som nå er Eidsbotn Borettslag. Kommunen har på bakgrunn av bebyggelsesplanen fra 2000 godkjent ytterligere 3 tiltak i felt C (markert med hussymbol i kartet under). Da bebyggelsesplanen er svært åpen mht. hva som kan tillates, var det ikke behov for planendring.

Klikk for større foto

Bebyggelsesplan felt C med ring rundt                             Situasjonskart vedlagt en byggesøknad i felt C

Situasjonskart vedlagt byggesøknad i felt C viser grøntområder iht. bebyggelsesplan.

Parkering forutsettes løst innenfor bebyggelsesplanens gule byggeområder.

Vedlagte forslag til detaljregulering for felt D4 gjelder området like øst for Sørlia Borettslag. Her åpner gjeldende bebyggelsesplan fra 2000 for at området kan benyttes til konsentrert bebyggelse («sammenkjedete enfamilieboliger»), på bakgrunn av evt. senere/revidert bebyggelsesplan. Bebyggelsesplan er utgått som planform, og gjennom en detaljregulering kan rammene for utbygging av området endres vesentlig. Planlagt bygg avviker fra «sammenkjeda enfamilieboliger» ved at bygget er både vertikal- og horisontaldelt mht. leiligheter. Begge boligtypene regnes som konsentrert bebyggelse.

Endringer av planen etter høring / offentlig ettersyn

Reguleringsbestemmelsene

§ 2.3 er supplert med krav om sykkelparkering.

Vurdering:

Bestemmelse om kulturminner er ikke endret iht. konkret forslag fra Sametinget, da vedlagte plan allerede har bestemmelse med samme innhold. Råd fra fylkesmannen om å sette krav til sykkelparkering er imøtekommet.

Råd fra fylkeskommunen angående takform, byggehøyde og adkomst til bygg er ikke imøtekommet. Kommunen mener boligbebyggelse med et litt annet uttrykk enn naborekkehusene kan forsvares. Planlagt bebyggelse skiller seg også fra naborekkehusene ved at bebyggelsen har leiligheter både i første og andre etasje, noe som har resultert i adkomst/inngang (svalgang) fra nord. Etter kommunens skjønn vil foreslått takform, byggehøyde og adkomst legge til rette for et prosjekt med akseptable visuelle kvaliteter både i seg selv, i forhold til dets funksjon og i forhold til dets bygde og naturlige omgivelser og plassering.

Ved første gangs behandling forutsatte Rådmannen at geoteknisk vurdering foreligger før sluttbehandling. Denne foreligger pr. dags dato ikke. Da det er gitt bestemmelser om dette og NVE har gitt positiv uttalelse legges planen likevel fram for sluttbehandling.

Rådmannen tilrår at det innstilles på at planforslaget vedtas.

Til toppen av siden

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 13.05.2015

Forslag i møte:

Ingen. 

Avstemning:

Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. 

VEDTAK:

Forslag til detaljregulering for Sørlia felt D4, datert 23.03.2015, med bestemmelser datert 23.02.2015, legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Til toppen av siden

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til detaljregulering for Sørlia felt D4, datert 23.03.2015, med bestemmelser datert 23.02.2015, legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10

Vedlegg:

1

Planbeskrivelse datert 23.03.2015 PDF

2

Plankartkart datert 23.03.2015 PDF

3

Reguleringsbestemmelser datert 23.02.2015 PDF (mottatt 29.04.2015)

4

Situasjonskart datert 19.03.2015 PDF

5

3D representasjon datert 23.03.2015 PDF

6

Sjekkliste ROS-analyse 19.03.2015 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Planforslaget legger til rette for utbygging av et leilighetsbygg med inntil 6 leiligheter med tilhørende parkering og boder. Planforslaget er utarbeidet av arkitekt Karl Moen i Prosjektpartner Midt-Norge AS, på oppdrag fra Eidsbotnvegen AS. 

Planområdet

Planområdet er på ca. 1,2 daa og ligger ca. 2,5 km fra Levanger sentrum. Planområdet omfatter nordre del av eiendommen 13/7. Adkomst er planlagt fra Eidsbotnvegen (kommunal veg), via parkeringsareal tilhørende Solvangen Borettslag.

Planområdet omkranses av en bratt skråning i nord, rekkehusbebyggelse i øst og vest, og en enebolig i sør. Nedenfor Eidsbotnvegen i sør ligger naturområdet langs Eidsbotn.

Det er ikke gang- eller sykkelveg i området, da regulert fortau ikke er bygd. Mesteparten av Eidsbotnvegen har en fartsgrense på 30 km/t og er derfor egnet for blandet trafikk med myke trafikanter. I planbeskrivelsen er det opplyst at kommunen har fremtidige planer om en natursti rundt Eidsbotn som vil være til fordel for myke trafikanter.

Planstatus

Planområdet omfatter nordre del av gnr. 13 bnr. 7, og omfattes bl.a. av bebyggelsesplan for Sørlia felt D, vedtatt 16.02.2000. I denne planen er området regulert til boligformål Felt D4, med mulighet for oppføring av ny bebyggelse på samme vilkår som for felt D1 - D3 på grunnlag av bebyggelsesplan. I felt D1 - D3 tillates oppført boliger i 3 etasjer med gesimshøyde på 6 m og mønehøyde på 9 m.

Forholdet til KU-forskriften

Området er tidligere regulert til boligutbygging, og detaljregulering ansees ikke å komme i konflikt med kriteriene i KU-forskriftens § 4.

Forholdet til 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag

Området er tidligere regulert som boligområde med vist byggegrense mot veg (og dermed også mot sjø/Eidsbotn), slik at byggeforbudet i 100-metersbeltet ikke gjelder.

Planforslaget

Generelt

Planområdet foreslås regulert til bebyggelse og anlegg (boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse, energianlegg, renovasjonsanlegg, felles uteopphold), samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (felles parkeringsplass) samt hensynssone faresone – høyspentanlegg.

Bebyggelsen

Det planlegges ett leilighetsbygg i 2 etasjer med tilhørende boder.

Eksisterende uthus må fjernes for å få gjennomført planen.

Plankartet viser omriss av planlagt bebyggelse med en nøyaktighet på +/- 2 meter. Det vil si at endelig plassering av bebyggelsen kan justeres med inntil 2 meter i forhold til det som er vist, men bebyggelsen må holdes innenfor det gule boligformålet.

Minste avstand mellom bebyggelse og nabogrense er satt til 1 meter.

Boliger tillates oppført med pulttak eller flatt tak. Alle boligbyggene innen området skal ha samme takform. Maks. takvinkel for pulttak er 5 grader.

Øvre gesims for pulttak skal ikke overstige kotehøyde +25,5 meter NN2000.

Overkant golvnivå i første etasje skal ikke legges høyere enn kote +17,5 meter NN2000.

Til sammenligning ligger eksisterende terreng på ca. kote +16 til +18 meter der det er planlagt ny bebyggelse. (Høydekurve +15 m ligger omkring eksisterende bolighus).

Det er ikke gitt egen byggehøyde for sportsbodene.

Leilighetsbygning er tenkt med stue og balkong mot sør, og med svalganger mot nord. Boligområdet skal ligge på ca. samme høyde som nærliggende terrassehus i øst og ca. 1 m høyere i terrenget enn parkeringsareal f_P i sør. Utsikt og solforhold for 1. etasje blir da ikke hindret av biler. Bygningene er planlagt bygget med pulttak.

Grad av utnytting

Det planlegges 6 leiligheter i planområdet på ca. 1,2 daa, dvs. 5 boenheter pr. daa. Grad av utnytting er gitt for gult felt B med maks 80 %-BYA (prosent bebygd areal). Planlagt bebyggelse (ca. 350 m2) vil i prosent av planområdet gi ca. 29 %-BYA uten parkering.

Utomhusplan

Ved søknad om tiltak skal det vedlegges utomhusplan i målestokk 1:500 som viser bebyggelsens plassering og utforming, adkomstforhold, parkeringsløsning for biler, renovasjonsløsning, beplantning, løsning for håndtering av overvann, utearealer og evt. forstøtningsmurer.

Biladkomst og gang-/sykkelveg

Det foreslås felles adkomst fra Eidsbotnvegen, gjennom parkeringsareal til Solvangen Borettslag. Adkomst er vist på eksisterende reguleringsplan Sørlia felt D.

Parkering

Foreslått felles parkeringsplass viser mulighet for 9 biloppstillingsplasser.

I bestemmelsenes § 2.3 foreslås krav om 1,5 p-plass pr. boligenhet.

Lek og uteopphold

Nord og vest for planlagt bebyggelse er det foreslått et felles uteoppholdsareal på ca. 0,4 daa. Fordelt på 6 boenheter gir dette 68 m2 uteopphold pr. boenhet. Det er i tillegg planlagt fellesareal i ubebygd del av boligformålet. Leilighetsbygget planlegges med private terrasser.

Ifølge bestemmelsene skal felles areal for uteopphold og leik opparbeides parallelt med utbygging av boligene og være ferdigstilt før boligene tas i bruk. Lekeplasser skal utstyres med min. sittebenk og to typer utstyr for lek/aktivitet, f.eks. sandkasse og huske.

Ifølge planbeskrivelsen er det flere grøntområder som er godt egnet for rekreasjon og lek i nærheten. Det er 1,3 km til Vårtun barnehage, 2,5 km til Staup kommunale barnehage og 1,1 km til Nesheim barneskole. Sti opp fra nordsiden av planområdet fører til at gangavstanden til skolen blir ca. 500 m.

Universell utforming og tilgjengelige boenheter

Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av felles uteareal for boligene, og minst 50 % av boenhetene skal tilfredsstille kravene til tilgjengelige boenheter. Dette er sikret i bestemmelse § 2.2.

Minst 5 % av p-plassene skal være tilrettelagt for bevegelseshemmede (§ 2.3).

Risiko- og sårbarhetsanalyse

Risiko- og sårbarhetsvurderingene er gjennomført med utgangspunkt i Direktoratet for sivil beredskaps retningslinjer for gjennomføring av slike analyser. Utgangspunktet for analysen har vært å synliggjøre og forebygge mulige uønskede hendelser. Uønskede hendelser kan være fare for mennesker, miljø og økonomiske verdier og trusler mot samfunnsviktige funksjoner. De farer som kan være reelle for planområdet og planforslagets arealbruk er vurdert.

Grunnforhold

Ifølge NVE Atlas står området ikke i fare for å rase ut eller bli truffet av rasmasser fra eventuelle ras høyere oppe i terrenget.

Det er ingen kvikkleireområder registrert i nærheten av planområdet.

Løsmassekart fra NGU viser tynn og tykk hav-/strandavsetning over hele planområdet. Det er beskrevet som hav-, fjord- og strandavsetning.

I bestemmelsenes § 2.5 er det stilt krav om at geoteknisk vurdering skal vedlegges byggesøknaden. Det går fram av planbeskrivelsen at denne er bestilt.

Støyforhold

I planbeskrivelsen er det ved hjelp av sjablongmetode vurdert å ikke være behov for støyavbøtende tiltak ift. evt. vegtrafikkstøy fra Eidsbotnvegen. Støyvarselkart fra Statens vegvesen er ikke relevant, da vegen er kommunal. Korteste avstand mellom planområdet og vegen er ca. 26 meter. I nærheten ligger Alstadhaugvegen, hovedvegen fra Nesset til Gråmyra, med ÅDT (årsdøgntrafikk) på 1700 kjt./døgn. Sammenlignet har Eidsbotnvegen mye mindre trafikk. Med en ÅDT på 1000 og fartsgrense på 50 km/t er hele området utenfor støysoner (sjablongmetode). I tillegg ligger vegen ned i utsprengt terreng, ca. 6 m lavere enn planområdet, og dermed beskyttet mot støy fra vegen. Ifølge kommunens enhet for kommunalteknikk er ÅDT ikke målt her, men den antas å ligge i underkant av 500 kjøretøy pr. døgn.

Brann

Det forutsettes at nødvendige brannkrav imøtekommes ved søknad om byggetillatelse.

Området anses som lite utsatt for skog-, gress- eller andre naturbaserte brannfarer.

Radon og forurensing

Det er ikke foretatt radonundersøkelser. Dette må måles i forbindelse med prosjektering av bygninger, eller at bygninger uansett oppføres med tiltak for å fjerne radon.

Forurensning i grunnen og i bygninger skal tilfredsstille krav i gjeldende plan- og bygningslov med tilhørende forskrift. Grenseverdier for luftkvalitet skal tilfredsstille forurensningsforskriften.

Kulturminner

Riksantikvarens database for kulturminner har ingen registeringer av automatisk fredede kulturminner innenfor eller i nærheten av planområdet.

Biologisk mangfold

I planområdet er det ikke registrert biologisk mangfold som må hensyntas. Eidsbotn fuglefredningsområde, med bløtbunnsområde i strandsonen, ligger sør for planområdet. Vest for Sørlia Borettslag, hvor det pågår utbygging, er det gjort miljøregistreringer i skog. I nærområdet er det gjort fugleobservasjoner.

Vann-, avløp-, energiløsninger

Området planlegges tilknyttet offentlig ledningsnett for vann og avløp i området.

Utbyggingsavtale

Kommunen har vurdert at det ikke er behov for utbyggingsavtale.

Planprosess

Medvirkning

Det er gjennomført oppstartsmøte med kommunen 17.02.2015.

Varsel om planoppstart ble kunngjort 28.02.2015 og berørte parter ble tilskrevet med brev av 28.02.2015. Kunngjøring om igangsatt regulering ble lagt ut på kommunens hjemmeside den 28.02.2015. Høringsfristen var 21.03.13. Det er mottatt 5 forhåndsuttalelser, som er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen.

NVE anbefaler en geoteknisk vurdering mht. område- og lokalstabilitet.

  • Forslagsstiller har foreslått bestemmelsene med krav om geoteknisk vurdering ifb. byggesøknad, og geoteknisk vurdering er igangsatt av Multiconsult.


Nord-Trøndelag fylkeskommune tilrår høy utnyttelse, at plassering og dimensjonering av ny bebyggelse må harmonere med omgivelsene, at det må legges til rette for medvirkning fra ulike brukergrupper, herunder barn og unge. De anbefaler at en viss andel av boligene sikres som tilgjengelig boenhet gjennom krav i bestemmelsene, at det sikres tilstrekkelig og egnet areal for leik og opphold ute samt at det må legges vekt på sikkerhet for myke trafikanter. De uttaler at planen ikke er i konflikt med automatisk fredete kulturminner, men minner om kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt.

  • Innspillene er søkt ivaretatt, se vurdering i planbeskrivelsen.


Fylkesmannens miljøvernavdeling opplyser at det ikke er funnet registreringer av biologisk mangfoldverdier av nasjonal eller regional verdi, men at kommunen selv har ansvar for å ta lokale miljøhensyn og vurdere saken etter prinsippene i naturmangfoldloven. De påpeker at planleggingen skal bidra til å styrke sykkel og gange som transportform, og ønsker at det settes av tilstrekkelig areal til sykkelparkering. De forutsetter at rekkefølgekrav i bestemmelsene med krav om g/s-veg evt. fortau fram til Nesheimvegen, samt ryddet og gruset gangtråkk er gjennomført. Det skal legges til rette for medvirkning fra ulike grupper barn og unge samt funksjonshemmede, gjøres rede for deres interesser og tilgjengelighet for alle. Grenseverdier for støy skal ivaretas.

Kommunalavdelingen minner om ROS analyse.

  • Innspillene er søkt ivaretatt, se vurdering i planbeskrivelsen.


NTE har gitt innspill om at eksisterende trafo må flyttes.

  • Ny plassering er vist.


Innherred Renovasjon har foreslått felles avfallshåndtering med Solvangen borettslag eller egne dunksett til leilighetene, som trilles frem til veikant på tømmedag.

  • Plassering for egne dunksett er vist.


Intern høring i kommuneadministrasjonen

Barnerepresentant, kommunalteknikk, kommuneoverlege og folkehelsekoordinator ble den 31.03.2015 gitt mulighet for uttalelse. Det er ikke mottatt uttalelse. 

Vurdering:

Boligformål og bebyggelse

Boligformål er i samsvar med gjeldende plan. Konsentrert utbygging i 2 etasjer anses akseptabelt i dette området. Nabotomter er utbygd med lignende rekkehus i 2 etasjer.

Eneboligen i en etasje sør for planområdet blir ytterligere omkranset av mer konsentrert utbygging, men fortetting anses positivt i et så sentrumsnært område. Det vil fortsatt være mulig å oppfylle krav til uteopphold og parkering innenfor gjenværende tomt omkring eneboligen. Situasjonskart viser at tomta reduseres til ca. 890 m2, og at det er mulig å få til to parkeringsplasser der. Gitt U-grad på 30 % i reguleringsplan fra 1995 vil med en tomt på ca. 900 m2 (inkl. halvparten av tilstøtende veg) gi mulighet for ca. 300 m2 golvareal, noe som burde være tilstrekkelig ift. evt. utbyggingsbehov.

Når det gjelder byggehøyde er det i planforslaget en differanse på 8 meter mellom nivå for øvre gesims (k+ 25,5 m) og høyeste nivå for golv i første etasje (k+ 17,5 m). Dvs. at hvis golvnivået legges lavere kan fasaden bli høyere enn 8 m. Nærmeste nabohus i vest (Eidsbotnvegen 2 D) har mønehøyde på k+ 21,3 m, og nærmeste nabohus i øst (Eidsbotnvegen 64 A) har mønehøyde på k+ 24,6 m. Eneboligen har mønehøyde på ca. k+ 20 m, og uthuset på ca. k+ 22,7 m. Sammenlignet med gjeldende plans bestemmelser og nabobebyggelse synes foreslåtte byggehøyder noenlunde tilpasset nabobebyggelse.

Når det gjelder grad av utnytting vil maks 80 %-BYA av 0,5 daa boligformål gi mulighet for 400 m2 bebygd areal, og planlagt bebyggelse er på ca. 350 m2. Av planområdet på ca. 1,2 daa gir dette ca. 29 %-BYA uten parkering, og ca. 44,6 %-BYA inkl. 15 m2 BYA pr. parkeringsplass. Ifølge kommunedelplanens fortettingsregler gjelder en øvre grense på 35 %-BYA, inkl. 15 m2 BYA pr. parkeringsplass, der annet ikke er fastsatt i reguleringsplan. I reguleringsplanen fra 1995 er U=30 %. U-grad er noe helt annet enn %-BYA. U-grad er forholdet mellom brutto golvareal i bebyggelse og brutto grunnareal inkl. halvparten av tilstøtende veg, bane, plass, park eller elv, maksimalt 10,0 meter. Grad av utnytting skal fastsettes i plan, og foreslått %-BYA anses akseptabel.

Uteoppholdsareal

Ifølge kommunens vedtekter skal det i boligområdene avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres småbarnslekeplass på min. 100 m2 (min. 150 m2 ifølge ny arealdel). Det skal sikres kvartalslekeplass på min. 1,5 daa innenfor en avstand på 250 m fra bebyggelsen. Vedtektene er ment å erstattes av generelle bestemmelser i arealdelen.

Overnevnte tilsier at det for 6 boenheter kreves 300 m2 felles eller offentlig uteareal.

Krav til småbarnslekeplass kan dekkes gjennom vist uteoppholdsareal på 0,4 daa, men deler av arealet er smale striper som ikke er egnet til lek. Kommunen har ikke ervervet regulerte friområder i nærområdet, som til dels er svært bratte. Gjeldende plans rekkefølgebestemmelse om opparbeidelse av regulert ballslette ca. 200 m vest for planområdet er ikke foreslått videreført, se vurdering under. Utearealer ved barneskolen kan ikke legges til grunn som offentlig uteareal, da skoleaktiviteten skal flyttes, og videre bruk er uavklart. Forhåpentligvis blir ballplassen ordnet ifb. annet prosjekt.

Foreslått område for ny nettstasjon/trafo ligger inntil uteoppholdsareal og nært planlagt terrasse/balkong. Kommunen forventer at NTE vurderer fareområdets utstrekning og avstand til bygninger ifb. offentlig ettersyn. I forslaget er det begrenset til formålet.

Ballplass og gangforbindelser i nærområdet

Følgende bestemmelse fra gjeldende plan er ikke videreført i planforslaget:

Før boligene i felt D tas i bruk, skal følgende være avklart:

  • Ballslette vest for felt C skal være ferdigbygd.
  • Gang-/sykkelveg evt. fortau skal være ferdigbygd fram til Nesheimvegen.
  • Gangtråkk fra felt E opp til Nesheimvegen skal være ryddet og gruset opp.


Klikk for større kart

Samme bestemmelse gjaldt også for felt C. Mange boliger er tatt i bruk i felt C og D, uten at bestemmelsen er fulgt opp helt. Felt C er under videre utbygging, og område for ballspill ligger innenfor denne utbyggerens eiendom. Etter legging av ledninger har det blitt et gangtråkk opp til Nesheimvegen på privat grunn. Krysset Eidsbotnvegen x Nesheimvegen ligger ca. 500 øst for planområdet, og Nesheimvegen leder til dagens barneskole, som skal flyttes. Kommunen har ikke planer om å bygge regulert fortau eller erverve regulert friområde med ballplass og gangtråkk. De har vurdert at det ikke er behov for utbyggingsavtale, bl.a. fordi eksisterende terreng vanskeliggjør gjennomføring av regulert fortau langs planområdet. På bakgrunn av overnevnte er det lite hensiktsmessig å videreføre overnevnte bestemmelser for aktuelt planområde.

Regulert friområde med bredde ca. 3 m langs nordsiden av felt D er ikke ervervet av kommunen. En strekning foreslås nå omregulert til felles lek, slik det også er gjort i naboplan. I reguleringsplanen fra 1995 var dette en sammenhengende forbindelse mellom planlagt friområde nord for felt C, som er svært bratt, og bort til kommunalt eid grunn som fører fram til Nesheimvegen. Forbindelsen ble planmessig brutt med bebyggelsesplan i 2000 og 2006, og er dermed ikke lenger aktuell å sikre for evt. snarveg/sti. Pilegrimsleden går utenom planområdet, fra arboretet og opp på Nesheimvegen og videre bortover fylkesvegen.

Adkomst og parkering

Foreslått adkomst er iht. gjeldende plan, og parkeringskrav er iht. kommunale vedtekter.

Sykkelparkering er vist i situasjonskart. 

Risiko- og sårbarhetsanalyse

Relevante forhold er vurdert. Det er ikke registrert ras- eller skredfare i området, men kommunen forutsetter at geoteknisk vurdering må foreligge før sluttbehandling.

Forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldloven

Kommunen har vurdert tiltaket iht. prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i

Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig ift. sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Konklusjon

Rådmannen tilrår at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn, men forutsetter at geoteknisk vurdering forelegges før sluttbehandling.

Til toppen av siden





Publisert: 19.12.2010 07:50 Sist endret: 02.09.2015 21:37
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051