Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Driftskomiteen 22.04.15 - sak 18/15 - Områderegulering Kjønstadmarka 2 - 1719/6/57, 61, 62 og 7/5

Kirstine Karlsaune - klikk for personkort
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2011/10085

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 06.11.13 67/13
Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 20/15
Kommunestyret 25.03.15 18/15
Driftskomiteen 22.04.15 18/15

 

Rådmannens forslag til innstilling:

Områderegulering for Kjønstadmarka 2, datert 20.09.2013, sist rev. 05.02.2015, med bestemmelser sist rev. 17.12.2014, vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-12

Følgende sti-/vegnavn vedtas:

Sti/veg fra middelalderbosettingene på
Kjønstad til Kråkøra ved fjorden
(delvis utenfor planområdet)

Kløva

o_Veg 1

Marka

o_Veg 2

Revhiet

o_Veg 3

Dyrkajorda

o_Veg 4

Steingarden

        Til toppen av siden 

Saksprotokoll i Levanger kommunestyre - 25.03.2015 - video

Forslag i møte:

Ingen.

Avstemning:

Plan- og utviklingskomiteens innstilling enstemmig vedtatt. 

VEDTAK:

Områderegulering for Kjønstadmarka 2, datert 20.09.2013, sist rev. 05.02.2015, med bestemmelser sist rev. 17.12.2014, vedtas iht. Plan- og bygningslovens § 12-12

Rundkjøringen i krysset Sivs veg og Gjemblevegen skal opparbeides før innflytting i delfelt BF1-BF5.
        Til toppen av siden 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 18.03.2015

Forslag i møte:

Forslag til tillegg fra Astrid Juberg Vordal, AP:

Rundkjøringen i krysset Sivs veg og Gjemblevegen skal opparbeides før innflytting i delfelt BF1-BF5.

Forslag til vedtak/endring fra Svein Erik Veie, AP:

Bestemmelse av vegnavn i Kjønstadmarka 2 oversendes Driftskomiteen.

Avstemning:

Forslag til vedtak fra Veie enstemmig vedtatt.

Rådmannens forslag til innstilling med endring i møtet enstemmig tiltrådt.

Tillegg fremmet i møtet av Vordal tiltrådt med 10 mot 1 stemme. 

INNSTILLING:

Områderegulering for Kjønstadmarka 2, datert 20.09.2013, sist rev. 05.02.2015, med bestemmelser sist rev. 17.12.2014, vedtas iht. Plan- og bygningslovens § 12-12

Rundkjøringen i krysset Sivs veg og Gjemblevegen skal opparbeides før innflytting i delfelt BF1-BF5.

VEDTAK:

Bestemmelse av vegnavn i Kjønstadmarka 2 oversendes Driftskomiteen.
Til toppen av siden 

Rådmannens forslag til innstilling:

Områderegulering for Kjønstadmarka 2, datert 20.09.2013, sist rev. 05.02.2015, med bestemmelser sist rev. 17.12.2014, vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-12

Følgende sti-/vegnavn vedtas:

Sti/veg fra middelalderbosettingene på
Kjønstad til Kråkøra ved fjorden
(delvis utenfor planområdet)

Kløva

o_Veg 1

Marka

o_Veg 2

Revhiet

o_Veg 3

Dyrkajorda

o_Veg 4

Steingarden


Vedlegg:

1

Planbeskrivelse rev. iht. PUK-vedtak PDF

2

Plankart rev. 05.02.2015 PDF

3

Reguleringsbestemmelser rev. 17.12.14 PDF

4

Plan VEG 1,VEG 2 PDF

5

Lengdeprofil VEG 1, VEG 2 PDF

6

Plan og lengdeprofil VEG 3 , VEG 4 PDF

7

Rapport grunnundersøkelser Kjønstadmarka PDF

8

ROS-analyse Kjønstadmarka etappe 2 PDF

9

ROS-sjekkliste Kjønstadmarka etappe 2 PDF

10

Foreslåtte veg-/stedsnavn påskrevet høringsversjon av plankart PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Høringsuttalelser (15 parter)
  • Forhåndsuttalelser (6 stk., oppsummert og kommentert i planbeskrivelse)
  • Normalprofil VEG 1 og VEG 2, 12.02.2013
  • Overordnet systemplan VA datert 21.02.2013
  • Rapport fra kulturhistorisk registrering datert 29.11.2012
  • Mulighetsstudie 12.12.2011


Saksopplysninger:

Sammendrag

Planområdet er på ca. 200 daa og ligger i nordhellingen på Kjønstad på Levangernesset, ca. 2,7-3,5 km fra Levanger sentrum. Området ligger øst for eksisterende boligfelt. Det foreslås 30 tomter for frittliggende småhusbebyggelse og 9 felt for konsentrert og frittliggende småhusbebyggelse, med tilhørende infrastruktur og grøntområder. Det legges til rette for ca. 250 boenheter. 

Planforslag datert 20.09.2013 har ligget ute til offentlig ettersyn iht. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger sitt vedtak i møte den 6. november 2013, sak 67/13.

Når det gjelder Plan- og utviklingsavdelingens vedtak om rekkefølgebestemmelse anses dette allerede dekt av reguleringsbestemmelse § 11.3, som sier at: «Rundkjøringen i krysset Sivs veg og Gjemblevegen skal opparbeides når delfelt BF1-BF5 er utbygd.»

Offentlig ettersyn ble kunngjort den 16.11.13 og berørte parter ble tilskrevet med brev av 15.11.2013. Høringsfristen var 4. januar 2014. Da planen omfatter automatisk freda kulturminner som ønskes frigitt har det tatt noe tid å få saken klar til sluttbehandling.

Begrenset høring 18.12.2014 – 16.01.2015 (endring av garasjehøyde)

Innherred samkommune har erfart at maks tillatt mønehøyde for garasjer på eneboligtomter innenfor reguleringsplan for Kjønstadmarka boligfelt etappe 1, på 4 meter målt over planert terreng foran høyeste fasade, virker noe lav. Det er mottatt flere søknader om dispensasjon fra denne høyden. På bakgrunn av denne erfaring er garasjehøyden i Kjønstadmarka 2 via begrenset høring økt og begrenset til å gjelde de 30 tomtene som kan bygges ut iht. områderegulering (felt BF1-BF5). Det anses hensiktsmessig at garasjehøyde for konsentrert bebyggelse avklares i påkrevde detaljreguleringer. Det vises til bestemmelsenes § 4.1. Maks mønehøyde ved saltak er økt med 1,0 m og maks gesims ved pulttak er økt med 0,5 m. Plankartet var samtidig revidert iht. innspill (kulturminner, renovasjon, friområde nord for felt BF2). Kommunen mottok kun uttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune, som ikke hadde innvendinger.

Begrenset høring 06.02.15 – 02.03.15 (justering av felt B8)

Planens begrensning og formålsgrense er justert sørvest i felt B8, ved Fagerheim gnr. 7 bnr. 5. Dette for å imøtekomme innspill fra grunneier. Endringen vil medføre at en strekning av eksisterende traktorveg kan tas i bruk til boligformål. Traktorvegen ender i et privat tun, så den er uansett ikke egnet for allmennferdsel uten avtale med grunneier. Det er mottatt to uttalelser til dette. Fylkesmannens Miljøvernavdeling frarår endringen. Kommunens barne- og ungdomsrepresentant frarår endringen hvis friområdet forringes.

Endringen er vist på kartet nedenfor. 

Område hvor plankartet er endret 05.02.2015 - klikk for større bildef

Område hvor plankartet er endret 05.02.2015. Hvite linjer viser plandata iht. siste forslag. Røde linjer viser forrige versjon.

I forbindelse med overnevnte høringer er det mottatt følgende uttalelser:

01  NVE, 27.11.13 - flom, geoteknikk

02  Innherred Renovasjon, 04.12.13 - anbefaler nedgravd renovasjon i hele området

03  Sametinget, 03.12.13

04  Nord-Trøndelag fylkeskommune, 06.01.14, 15.08.14 + Riksantikvaren 07.08.14, samt 05.01.2015 (til begrenset høring)

05  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 02.01.14 og 02.03.15 - anbefaler krav om    boligantall, frarår justering av plangrense felt B8

06  NTE Nett AS, 15.01.14 - ber om at behov for distribusjonsnett synliggjøres i plan

07  Statens vegvesen, 03.02.14 - faglige råd gangforbindelser

08  Eldres råd, 11.12.13

09  Rådet for likestilling av funksjonshemmede Levanger, 04.12.13

10  John Asbjørn Andersen, 02.01.14 - vil ikke avstå grunn til veg

11  Ella-Kari og Paul Fuglesang, 05.01.14 - ber om støyskjerming i Sivs veg 3 F

12  Liv Sofie Kjønstad, 04.01.14 og 09.01.14 - vegnavn

13  Sveinung Havik, 07.01.14 - vegnavn

14  Åshild Bjørgum Øwre, 08.01.14 - vegnavn

15  Barne- og ungdomsrepresentant, Levanger kommune - uttalelse til endring B8

I det følgende er høringsuttalelsene oppsummert og kommentert:

01  NVE, 27.11.13

Flom

Etter det NVE kan se av det vedlagte planmaterialet er det ikke vann eller vassdrag i området som kan utgjøre noen flomfare. Utbygging av store arealer med ny bebyggelse kombinert med sannsynlig endret klima vil imidlertid kunne sette vann- og avløpsanleggene under press. Det er derfor positivt at en her er seg bevisst lokal overvannshåndtering også i form av etablering av utjevningsdam i lavbrekkområdet. 

Geoteknikk

Nordenden av planområdet kommer i berøring med kjent kvikkleiresone «884 Nordvik». Multiconsult har imidlertid gjennomført grunnundersøkelser i området og konkludert med at resultatene fra felt- og laboratorieundersøkelser viser at løsmassene i undersøkelsesområdet ikke er kvikke og at det ikke er påtruffet kvikkleire verken i faresone 884 eller ellers i planområdet Kjønstadmarka 2. Videre skriver Multiconsult at: « Utfra topografi og løsmassemektighet er planområdet ikke utsatt for skredfare. Utbredelsen av kvikkleirefaresonen 884 må revurderes. Med foreliggende datagrunnlag kan området friskmeldes for kvikkleire og faresonen slettes. Planområdet vurderes som egnet for byggeformål og settes til geoteknisk kategori 2.» Grunnlaget for etablering av kvikkleiresona var en dreietrykksondering utført av NGI i 1983. Prøvene ble ikke tatt opp og laboratorievurdert men kun visuelt observert.

NVE har gjennomgått den geotekniske rapporten fra Multiconsult og slutter seg til konklusjonene i denne. NVEs «kvikkleireveileder» er derved ikke relevant som grunnlag for videre planlegging og utbygging av området. NVE vil på bakgrunn av denne nye kunnskapen ta grep for å få slettet kvikkleiresone 884 fra Skrednett.

Multiconsult påpeker at det er noen lokale bygge- og fundamenteringsutfordringer i området og anbefaler derfor geoteknisk prosjektering for de enkelte tiltakene. Dette har kommunen fulgt opp gjennom å ta inn krav om geoteknisk vurdering for alle søknadspliktige byggetiltak i planområdet. Dette er bra.

Kommentar:

Uttalelsen tas til orientering.

02  Innherred Renovasjon, 04.12.13 m.m.

Det bør tilrettelegges for nedgravd renovasjonssystem for hele utbyggingsområdet. Det er estetisk penere enn tradisjonelle dunker, en unngår flygeavfall og det er brannsikkert.

Den 03.11.2014 gjorde IR oppmerksom på at plassering av nedgravd avfallssystem i planforslag rev. 16.10.2014 ikke er i henhold til deres retningslinjer mht. helning på veg. Grense for helning er 4 %, maks 6 %. IR foreslo etterpå en justert plassering. 

Kommentar:

Etter offentlig ettersyn er det lagt inn to felt for nedgravd renovasjonsanlegg, iht. innspill fra Innherred Renovasjon. For konsentrert boligbebyggelse kan evt. flere slike anlegg vurderes ved detaljregulering. 

I planens § 3.12 går det fram at tomt 10-15 og 17-19 skal oppføres med tilgjengelig boenhet. I byggteknisk forskrift går det fram at for boligbygning med krav til tilgjengelig boenhet, skal felles avfallssystem være lett tilgjengelig, ha trinnfri atkomst og ha innkasthøyde på maksimum 1,1 m. Ifølge veiledningen innebærer «lett tilgjengelig» at det skal være lett å komme til og bruke for alle beboere. Det går også fram at det skal være maks 100 m gangavstand fra boenhet til felles avfallssystem og at en rullestolbruker må kunne komme inntil og betjene innkastluken.

Stigning på gangadkomst har betydning for om avfallsanlegget er «lett tilgjengelig» med f.eks. rullestol. Mange vegstrekninger i planen har stigning 8 % (ca. 1:12), mens brukbar stigning for alle er 5 % (1:20). Veg 4, som betjener tomter med krav om tilgjengelige boenheter, har stigning på nesten 8 % i begge ender, og stubben av veg1 mellom dem (ca. profil 500-600) har stigning fra 8 % og ned til ca. 1 %. Det er i denne bakken et renovasjonsanlegg er tegnet inn, ca. ved profil nr. 500, men anlegget er lokalisert ved krysset, hvor en bør unngå særlig stigning. Det øverste anlegget er plassert der vegen er slakere, men evt. brukere i øst vil få en bratt bakke (8 % stigning) ned mot anlegget. Også dette anlegget er plassert ganske nært et antatt slakere kryssområde. Løsningene er ikke ideelle mht. stigning og gangavstand, men bedre løsninger synes vanskelig å finne. 

03  Sametinget, 03.12.13

Sametinget kjenner ikke til at det er registrert automatisk freda samiske kulturminner i det omsøkte området, men foreslår følgende reguleringsbestemmelse:

«Kulturminner og aktsomhetsansvaret. Skulle det under bygge- og anleggsarbeid i marken komme fram gjenstander eller andre spor som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget og Nord-Trøndelag fylkeskommune omgående, jf. lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kml.) § 8 annet ledd. Kulturminnemyndigheten forutsetter at dette pålegg formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken».

Sametinget minner om at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda i følge lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kml.) § 4 annet ledd.

Kommentar:

Anbefalt bestemmelse er tatt inn som § 3.14.

§ 3.15 er iht. krav fra Riksantikvarens og fylkeskommunen.

Kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes hensyntatt av tiltakshaver. 

04  Nord-Trøndelag fylkeskommune, 06.01.14, 15.08.14 + RA 07.08.14 og 05.01.2015.

Planen er i tråd med avsatte arealformål i kommunedelplanen for Levanger sentrum; boligområde B5 og avsatt friområde F5 på høydedraget ovenfor boligområdet. Fylkeskommunens uttalelse til planoppstart er fulgt godt opp i planforslaget 

Den konkrete utforming og arealbruk vil imidlertid skje i detaljreguleringen av hvert enkelt felt. Det er positivt at det er satt klare rammer for universell utforming, med krav om at minimum 30 % av boligene i delfelt skal oppføres som tilgjengelighet boenhet og at det konkret angis hvilke tomter dette gjelder i feltene for småhusbebyggelse.

Kulturminner:

I planområdet er det registrert flere kjente automatisk fredete kulturminner som må reguleres som hensynssoner på plankartet. Dette gjelder idnr. 17044 (gravminne) og idnr. 67351 (gravfelt) i kulturminneregisteret Askeladden. De må gis en 5 meter sikringssone i tillegg til kulturminnenes arealavgrensing.

Kulturminnene er automatisk fredet iht. Kulturminnelovens § 3. For å ivareta hensikten med KML §§ 3 og 6 reguleres områdene til hensynssone bevaring. De må markeres som sådan på plankartet og i reguleringsbestemmelsene. Av hensyn til kulturminnene må det ikke skje inngrep i markoverflaten i form av veier, uttak av masse eller annen form for graving. Det må heller ikke oppføres bygg av noe slag i området. Forøvrig henvises til kulturminnelovens bestemmelser.

Gjennom arkeologiske forundersøkelser er det avdekket flere automatisk fredete kulturminner i form av spor etter bosetning/aktivitetsområder. Dette er kulturminner som kommer i direkte konflikt med andre formål, og ønskes frigitt. Dette gjelder kulturminnene med idnr. 100554, 100659 og 100771 i Askeladden. Disse kulturminnene er påvist i flere omganger, og det er blant annet gjennomført en kontrollregistrering i vestlige del av området 100554. Her ble det i november 2012 kun påvist tre kokegroper som Riksantikvaren ga dispensasjon for mens fylkeskommunen var i felt.

Videre orienteres det om at planen vil bli oversendt til Riksantikvaren etter kulturminnelovens § 8.4 med forespørsel om frigivning av de berørte boplassporene, under vilkår av utgraving.

I fylkeskommunens brev av 15.08.14 vises det til tidligere uttalelser, arkeologiske påvisningsundersøkelser og oversendelse til Riksantikvaren med søknad om dispensasjon fra kulturminneloven, for registrerte kulturminner innenfor planområdet. De viser til at Riksantikvaren har følgende merknader og vurdering av saken:

Riksantikvaren legger vekt på at det automatisk fredete gravfeltet i planområdet er lagt

til framtidig vern i planens bestemmelser som hensynssone. Det er også påvist kulturminner, bosetningsspor som er av en art som er lite egnet for tilrettelegging i formidlingsøyemed. Riksantikvaren vurderer disse bosetningssporenes bl.a. kokegropenes verneverdi som mindre enn verdien av den kunnskapen som kan erverves gjennom en arkeologisk utgravning, og vi ser at det er en god løsning i denne saken at de dokumenteres ved en arkeologisk undersøkelse før tiltakene i planens bestemmelser gjennomføres.

Riksantikvaren finner at reguleringsplan for Kjønstadboligfelt kan godkjennes under forutsetning av at det først foretas en arkeologisk utgravning av de berørte kulturminnene før tiltak etter planen realiseres, jf. vedlagte kart stemplet Riksantikvaren og datert 7. august 2014. I henhold til kulturminneloven § 10 skal arkeologiske granskinger bekostes av tiltakshaver.

Vedtak om omfang av den arkeologiske granskingen, herunder endelige kostnader og avgrensing av undersøkelsesområdet kan først skje etter at reguleringsplanen er endelig vedtatt. Arkeologisk utgravning lar seg normalt bare gjennomføre i sommerhalvåret, og tiltakshaver må ta hensyn til dette. Tiltakshaver må varsle fylkeskommunen i god tid før tiltak etter reguleringsplanen ønskes realisert. Riksantikvaren vil deretter fatte vedtak om omfanget av den arkeologiske granskingen. Dette vedtaket vil kunne påklages i medhold av forvaltningsloven §§ 28 og 29.

Ifølge NTNU Vitenskapsmuseets forslag til budsjett er en utgraving av angjeldende kulturminner, bosetningsspor på Kjønstad gnr. 6, bnr 57 og 61 beregnet å koste inntil kr 3 110 766,- (2014-kroner og satser). Riksantikvaren vil se nærmere på forslaget til budsjett og arbeidsomfang før vedtak etter kulturminneloven § 10 blir fattet.

Kulturminnene, id 100554, id 100659 og id 10077skal merkes i plankartet som bestemmelsesområde og gis fortløpende nr. #1, #2 og #3.

Følgende tekst skal tas inn i reguleringsplanens fellesbestemmelser:

«Før iverksettingen av tiltak i medhold av planen skal det foretas arkeologisk utgravning av det berørte automatisk fredete kulturminnet, id 100554 og 100659, som er merket som

Bestemmelsesområdene #1 og #2 i plankartet.

Det berørte automatisk fredete kulturminnet, id 100771, som er merket som bestemmelsesområde #3 i plankartet, kan fjernes uten ytterligere arkeologisk undersøkelse.

Det skal tas kontakt med Nord-Trøndelag fylkeskommune i god tid før tiltaket skal gjennomføres slik at omfanget av den arkeologiske granskingen kan fastsettes.»

Granskingen bekostes av tiltakshaver, jf. kulturminneloven § 10.

Dispensasjon fra den automatiske fredningen gjennom planvedtaket forutsetter at ovennevnte tekst innarbeides i reguleringsbestemmelsene.

Dersom ovennevnte tekst ikke innarbeides i bestemmelsene, og fylkeskommunen ikke finner å ville reise innsigelse mot planen, vil Riksantikvaren normalt gjøre dette.

I siste uttalelse har fylkeskommunen ingen merknader til endring av garasjehøyde. Kulturminnefaglig har de heller ingen merknader til forelagt planforslag. 

Kommentar:

Gravfelt med idnr. 67351 ligger utenfor (vest for) planområdet.

Gravminne med idnr. 17044 er som ved offentlig ettersyn vist som hensynssone, og vi kan ikke se at fylkeskommunen har innvendinger til begrensning eller bestemmelser.

Plankart og bestemmelser (§ 3.15) er supplert iht. Riksantikvarens anbefaling mht. øvrige kulturminner (idnr. 100554, 100659 og 100771).

Bestemmelsenes § 8.2 tredje ledd, første setning, er tatt ut iht. innspill fra Fylkesmannens kommunalavdeling. § 3.14 er iht. innspill fra Sametinget.

05  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 02.01.14 og 02.03.2015

Landbruksavdelingen:

Kjønstadmarka ble valgt som langsiktig utbyggingsgrep og retning for Levanger

sentrum ved revisjon av kommunedelplan for Levanger sentrum i 2000. Dette etter grundige vurderinger av langsiktig utviklingsretning spesielt vurdert i forhold til et langsiktig og sterkt jordvern. Landbruksmyndigheten, da Fylkeslandbruksstyret, satte som vilkår for det nye utbyggingsgrepet at en høg utnytting skulle legges til grunn, og at en måtte komme tilbake til utnyttingen ved utarbeidelse av reguleringsplaner for området.

… Samlet areal for reguleringsplanen er 205 daa (dyrka jord, beiteområder og skog), og totalt er det planlagt for 250 boenheter. Det er planlagt eneboliger, kjeda hus, rekkehus, flermannsboliger og lavblokk, i tillegg til grønnstruktur og infrastruktur.

Landbruksavdelingen har i forhåndsuttalelse vist forståelse for at det store området kan romme ulike boformer, men har vært tydelig på at utnyttingen i snitt i de bebygde områdene minimum bør ligge på ca. 3 boenheter pr. daa.

Av det foreliggende planforslaget går det fram at utnyttingen innenfor områdene avsatt til bebyggelse og anlegg i snitt er på 2,2 boenhet/daa. I lys av forutsetningen om høg utnytting, og forhåndsuttalelsen om minimum 3 boenheter/daa, mener landbruksavdelingen at den foreslåtte utnyttingen i reguleringsplanen bør sikres som et klart minimum for området. Foreslått %-BYA=30-40% er etter landbruksavdelingens vurdering en minimum BYA i planen, men denne sikrer ikke et minimum antall boenheter.

Landbruksavdelingen vil klart råde kommunen til å sikre at det innenfor byggeområdene samlet sett finnes rom for minimum 250 boenheter, gjennom et tillegg i bestemmelsenes § 3.3 Grad av utnytting.

Miljøvernavdelingen:

Registrerer at det er gjort grundig kartlegging og vurdering av barn og unges interesser, støy, friluftsliv og hensyn til biologisk mangfold. Planområdet omfatter bl.a. et større område kartlagt som naturtype «gammel fattig edellauvskog» med regional verdi i Naturbasen. Dette er i hovedsak avsatt med formål «friområde» og hensynsone «bevaring naturmiljø» i reguleringsplanen, med tilhørende bestemmelser, bl.a. om at friområder skal være offentlige. Dammen i området er nylig kartlagt som naturtypen «humusrik kalksjø» med lokal verdi. (Foreløpig upublisert notat fra NTNU Vitenskapsmuseet). Vi forutsetter at kvalitetene i hensynssoneområdet tas vare på ved utbygging og bruk av planområdet, og at kommunen følger opp situasjonen i hensynssoneområdet med tanke på slitasje og andre inngrep som vil kunne forringe naturkvalitetene. 

Kommunalavdelingen - Samfunnssikkerhet og beredskap:

Det er gjort en grundig ROS-analyse med vurdering av sannsynlighet og konsekvens som har belyst en rekke tema som kan være av betydning for samfunnssikkerheten i området. De forhold som er vurdert å gi en forhøyet risiko er møtt med bestemmelser til planen for å unngå slik risiko.

Området er delvis omfattet av en kartlagt kvikkleiresone. Det er gjort ytterligere grunnundersøkelser for å vurdere denne sonen som viser at det ikke er ustabile grunnforhold innenfor reguleringsområdet. Samtidig er det lagt inn krav om grunnundersøkelser også i tilknytning til bebyggelsesplan for å utelukke slik risiko.

Det er positivt at hensyn til klimaendringer er grundig vurdert og integrert i planen.

Kommunalavdelingen - plankart og planbestemmelser:

§ 3.3: Andre setning må tas ut, da beregning av utnyttingsgrad uansett må følge TEK10.

Skjøtselsplikten i 3. avsnitt i § 8.2 følger av kulturminnelovgivningen, og bør tas ut, da det ikke kan pålegges skjøtselsplikt gjennom bestemmelser til reguleringsplan.

Miljøvernavdelingen 02.03.2015 (om endring av felt B8)

Planendringen avskjærer og innlemmer deler av en traktorvei som går gjennom området avsatt som friområde i planen. Friområde består av en kalkrygg kategorisert dels som naturbeitemark, dels som gammel fattig edellauvskog. I vår uttalelse til regulerings-planen, datert 2.1.2014, presiserer vi følgende: «Vi forutsetter at kvalitetene i hensynssoneområdet tas vare på ved utbygging og bruk av planområdet, og at kommunen følger opp situasjonen i hensynssoneområdet med tanke på slitasje og andre inngrep som vil kunne forringe naturkvalitetene.»

I følge vårt kartgrunnlag (GiNT), Naturbase og oversendte flyfoto som viser omsøkt endring, er eksisterende tomtegrense lagt slik at en klart unngår kartlagte naturtype, mens omsøkte endring vil medføre at en mindre bit av området kategorisert som naturbeitemark innlemmes i tomta, noe som vil kunne medføre økt press videre innover området.

Kommunen sier i sin vurdering av planendringen at traktorvegen ender i privat grunn, og derfor ikke er egnet for allmenn ferdsel. Traktorvegen går imidlertid i henhold til kartet gjennom område avsatt til friområde i planen. Erfaringsmessig er slike leder ofte viktig i friluftslivsammenheng, og burde i henhold til reguleringsformålet være åpen for allmenn ferdsel til fots selv om start- og endepunkt ikke er tilrettelagt. Vi vil av den grunn be kommunen vurdere om en ytterligere nedbygging/ privatisering av vegen vil kunne vurderes som uheldig for bruken av friområde. Vi viser i denne sammenheng til side 10 i planbeskrivelsen, som omfatter ‘Friluftsliv og rekreasjon’ og ‘Barn og unges interesser’. Miljøvernavdelingen vil med dette som bakgrunn råde kommunen til å avslå omsøkte planendring.

Kommentar:

Evt. krav om minst 250 boenheter innenfor hele planområdet anses vanskelig å forholde seg til ved detaljregulering. Min. antall boenheter pr. felt eller min. antall boenheter pr. daa, for områder med krav om detaljregulering kunne vært aktuelt.

Tabellen viser antall boenheter med 2,2 og 2,5 boenheter pr. daa.

Felt

Feltareal (daa)

Antall boenheter Mulighetsstudie 

Antall boenheter
2,2 boenheter/daa

Antall boenheter
2,5 boenheter/daa

BF1-BF5

30 tomter

87

30

30

B1

16,22

49

36

41

B2

11,52

30

25

29

B3

2,26

3

5

6

B4

4,60

12

10

12

B5

6,06

13

13

15

B6

9,38

13

21

23

B7

7,41

14

16

19

B8

25,76

34

57

64

B9

1,04

2

2

3

SUM

 

257

215

241


Det er fullt mulig å gi bestemmelser om minimum antall boenheter, men det synes naturlig at tetthet vurderes i forbindelse med hver enkelt detaljregulering. 

§ 3.3: Andre setning er tatt ut.

§ 8.2 tredje ledd, første setning, er tatt ut.

Kommunen ser ikke behov for å imøtekomme Miljøvernavdelingens råd mht. siste endring av plankartet, da det finnes andre adkomster til friområdet, se kartet under. Realisering av planen vil også gi adkomst til friområdet i sør. Aktuell strekning av traktorvegen lå utenfor planområdet ved offentlig ettersyn. Den kunne vært regulert som en del av friområdet, og dermed sikret som ferdselsåre fra/til tilliggende tomter, men det er også naturlig at gangforbindelser vurderes i påkrevd detaljregulering av felt B8.

Illustrasjon av eksisterende stinett fra tegn_3 sin mulighetsstudie 12.12.2011

Illustrasjon av eksisterende stinett fra tegn_3 sin mulighetsstudie 12.12.2011. 

06  NTE Nett AS, 15.01.14

NTE ønsker at tiltakets behov for strømforsyningsanlegg skal komme med i planen.

De siterer reguleringsbestemmelse § 3.11 Nettstasjon, og bemerker at utbyggingen vil kreve opp til flere nye nettstasjoner innenfor planområdet, om standard nettstasjon kan tilfredsstille de beskrevne krav og begrensninger er de usikre på. 

NTE forutsetter at det innenfor planområdet ikke gjennomføres tiltak som er til ulempe for drift og vedlikehold av eksisterende distribusjonsnett, og viser til ledningskart. Dersom eksisterende distribusjonsnett må flyttes eller ombygges må det i sin helhet bekostes av utbygger. NTE ber om å bli kontaktet med tanke på å få avklart eventuelle tiltak i forhold til eksisterende distribusjonsnett og få synliggjort i planen tiltakets behov for distribusjonsnett.

Kommentar:

Antydning om 250 boenheter burde si noe om behovet for strøm, og her foreligger det ingen fjernvarmekonsesjon. Det er ikke foreslått eget felt for nettstasjon, men det er gitt en fellesbestemmelse om plassering av slike, se § 3.11 i oversendt planforslag. Nettstasjoner kan også inntas i oppfølgende detaljreguleringer. 

Ved høring var kartgrunnlagets høyspentlinje hensyntatt med fareområde. Lenger nord, innenfor reguleringsplan for Kjønstadmarka boligfelt etappe 1, er denne høyspentlinjen forutsatt lagt i jord før utbygging av felt B4. NTEs ledningskart kan tyde på at denne er omlagt/kablet. NTEs ledningskart viser for øvrig høyspentkabel langs deler av Nordsivegen (innenfor felt B1), som bør hensyntas ved detaljregulering.

07  Statens vegvesen, 03.02.14

Planlagt boligområde berører ikke veg som Statens vegvesen har forvaltningsansvaret for, men de har gitt planfaglige råd basert på sitt sektoransvar.

Stigningsgrad og universell utforming

Det bør legges vekt på å tilpasse området for alle brukergrupper med universell utforming av området. Hensynet til gående og syklende må tillegges stor vekt. Gang- og sykkelveg bør utformes slik at den ikke blir for bratt og dermed fremstår som et attraktivt og tilgjengelig tilbud til myke trafikanter.

I henhold til vegnormalen 017 kan maksimal stigning på gang- og sykkelveg utenfor sentrumsområder være opp til 8 % innenfor kortere strekninger, men på lengre strekninger bør stigningsforholdet ikke overgå 5 % stigning. Ut i fra plankartet ser det ut til at planlagt fortau/gang- og sykkelveg ikke oppnår stigningsforhold som er tilfredsstillende. Anbefaler at stigningsforholdene vurderes før sluttbehandling.

Tilbud til gående og til syklende

Med unntak av en kort kobling mellom Nordsivegen og ny samlevei, planlegges det fortau, som i hovedsak er et tilbud for gående. Der trafikkmengden og fartsgrensen er lav, kan syklister benytte kjørebanen, eller fortauet på gåendes premisser.

Med tanke på trafikksikkerhet, framkommelighet og attraktivitet bør tilbud til gående og syklende være helhetlige og sammenhengende. Valg av løsning og utforming av løsning for gående og syklende bør derfor ses i sammenheng med eksisterende tilbud i området, slik at systemskifter unngås og at tilbudet blir gjennomgående.

Det legges til rette for at Nordsivegen forsterkes som en hovedfartsåre for syklende og gående til sentrum. Da er det viktig at det legges til rette for flere gode og funksjonelle koblinger fra fortau i boligområdet og til Nordsivegen. Nordsivegen kan framstå som et alternativ for myke trafikanter, men vegen har ikke et eget tilbud for gående og syklende fra planområdet og til sentrum.

I planbeskrivelsen står det at: «Dersom det offentlige opparbeider gang-/sykkelvei fra krysset Gjembleveien/Bragesvei til bussholdeplassen i krysset Gjembleveien/ Åsgårdsvegen/Lins veg, vil dette danne en sammenhengende gangveglinje fra planområdet og inn til Levanger sentrum. Strekningen er skolevei og trygge skoleveier sikres med resterende opparbeidelse av gang-/sykkelvei.»

En trygg og sammenhengende skoleveg bør være på plass mellom planområdet og skolen for området tas i bruk. Dagens situasjon med et smalt fortau fram til skolen gir ikke et tilfredsstillende trafikksikkert tilbud for myke trafikanter. Fortauet vil være for smalt til å sykle på. Hadde dette vært langs riks- eller fylkesveg ville Statens vegvesen høyst sannsynlig varslet innsigelse grunnet manglende tilbud til myke trafikanter.

Statens vegvesen oppfordrer sterkt om at det tas med i rekkefølgebestemmelsene at det etableres gang- og sykkelvegtilbud på strekningen fra Kjønstadmarka og til skoleområdet, før boliger bygges ut.

Kommentar:

Veghøyder fastsettes ikke i planen, men vedlagte vegprofiler viser største stigning på 8 % for kjøreveger. Dette er iht. Statens vegvesens vegnormal N100 for adkomstveg i boligområde med fartsgrense 30 km/t. Et fortau må nødvendigvis følge stigningen langs vegen og i planforslaget har flere strekninger 8 % stigning. For at alle skal ha gode forhold bør det være mindre enn 5 % (1:20) stigning på fortauet. Ifølge håndbok N100 og V122 (sykkelhåndboka) kan det utenfor sentrumsområder tillates 8 % stigning på gangveger med lengde inntil 35 m, 7 % for lengde 35-100 og 5 % for lengde over 100 m.

Håndbok 278 gir også veiledning i universell utforming av veger og gater.

Veg 1 har fire strekninger på 100-200 m med stigning ca. 8 %, og en strekning på ca. 300 m med 6,5 % stigning. Dette er ikke ideelt ift. gående.

Veg 2 (i sør) har vi ikke lengdeprofil av, men den går i delvis svært bratt terreng.

Veg 3 (korteste vegstubb) har bratteste parti på 5,63 %.

Veg 4 (løkke i nordvest) har strekninger med stigning på ca. 8 % i hver ende.

Veg 4 er adkomst til tomter med krav om tilgjengelig boenhet. Deres tilgjengelighet til planens felles renovasjonsanlegg, lekeplass 1 og 3 er ikke god med tanke på stigning. Utforming av friområdene, bl.a. med hensyn til hvor gangadkomst anlegges, kan imidlertid ha noe betydning for tilgjengeligheten.

Tilgjengeligheten ellers i feltet begrenses noe, delvis som følge av naturgitte forhold.

Planen er ikke revidert mht. gangforbindelser.

I forhold til rådet om rekkefølgebestemmelse, så har kommunens fagansvarlig for veg opplyst at de har utvidet eksisterende fortau nettopp på bakgrunn av dette. Det gamle fortauet hadde en bredde på 1,50 meter. Det utvidede fortauet har en asfaltbredde på 3 meter + skulder, noe bredere enkelte steder. Dette må vel være fullt på høyde med en gang-/sykkelveg, i alle fall hva bredde angår. Dette gjelder hele strekningen fra Iduns veg til Lins veg/Åsgårdsvegen.

Kommunen ser følgelig ikke behov for rekkefølgebestemmelse om gang- og sykkelveg.

08  Eldres råd, 11.12.2013

Slutter seg til Plan- og utviklingskomiteens vedtak i sak 67/13.

Kommentar:

Uttalelsen tas til orientering.

09  Rådet for likestilling av funksjonshemmede i Levanger, 04.12.13, sak 5/13

Rådet har ingen innvendinger til den fremlagte planen.

Kommentar:

Uttalelsen tas til orientering.

10  John Asbjørn Andersen (eier av gnr. 7 bnr. 5), 02.01.14

Andersen viser til at han og flere grunneiere har en avtalehåndgivelse med Levanger tomteselskap fra 1999. I 2011 ble denne transportert til Levanger kommune. I bilaget til avtalen står det: «Situasjonskart hvor eier tegner inn det areal som ikke skal berøres av erverv». Andersens forståelse av dette er at kommunen sammen med ham, skal tegne inn det areal som ikke skal berøres av erverv. Dette er ikke gjennomført. Andersen har kun mottatt ensidig informasjon/forslag om hvordan vegen er lagt på hans eiendom uten at det er konferert med ham på forhånd. 

Han viser til brev til Levanger kommune av 20.12.07 og Levanger Tomteselskap av 13.12.06, hvor det gis klart uttrykk for at det ikke avstås grunn i det aktuelle området.

Det har helt fra avtaleinngåelse vært klart fra Andersens side at han kun vil avstå areal til tomtegrunn. Bakgrunnen for dette var at det var viktig for ham å sikre egne arealer. Han vil ikke avstå grunn til veg tegnet inn på hans eiendom.

Han viser også til brev fra Advokatfirmaet Christensen & Ertsaas ANS til Levanger tomteselskap, datert 01.11.2007 

Kommentar:

Planforslaget forutsetter erverv av ca. 0,9 daa til vegformål og ca. 1,7 daa til boligformål. I figurene under er Andersens eiendom markert med grått.

Gjeldende reguleringsplaner + vedlagte planforslag, og Gjeldende reguleringsplan.

Gjeldende reguleringsplaner + vedlagte planforslag.                               Gjeldende reguleringsplan. 

Figurene viser at 0,3 daa av Andersens eiendom allerede er regulert til friluftsområde, men altså ikke ervervet av kommunen. Arealet som nå foreslås til vegformål er ca. 0,6 daa større og berører innmarksbeite og skog. Kommunestyret vil med hjemmel i vedtatt detaljregulering kunne ekspropriere nødvendig areal til gjennomføring av planen.

11  Ella-Kari og Paul Fuglesang, 05.01.14

Krever støyskjerming av eiendommen Siv veg 3F, mot Gjemblevegen.

De viser til at noen eiendommer (f.eks. Kjønstad Østre) har fått støyskjerming ved utbygging av etappe 1 av Kjønstadmarka. Fuglesang har mer trafikk forbi sin eiendom enn det er langs de eiendommene på Kjønstad som har fått støyskjerming. Foruten trafikken til Kjønstadmarka har de også trafikken til Gjemblefeltet forbi sin eiendom. Med utbygging av Kjønstadmarka 2 har de en trafikkmengde som langt overstiger trafikken til eiendommer som fikk støyskjerming ved etappe 1 i utbygging av Kjønstad.

De er kjent med saksutredningen der det konkluderes med at det ikke er behov for nye støyberegninger ved etappe 2 i utbygging av Kjønstadmarka. De krever at kommunen foretar en revurdering av dette, også med bakgrunn i at det allerede er etablert støy-avskjerming av eiendommer som har mindre trafikk forbi enn de har forbi sin eiendom.

Kommentar:

I reguleringsplan for Kjønstadmarka boligfelt etappe 1 ble det regulert inn støyskjerm langs bebyggelse på tre eiendommer langs Kjønstadvegen. Dette gjaldt eiendommene 7/1 (Kjønstad østre), 6/125 og 7/34. RG-Prosjekt AS´ beregning i 2006 viste at det ikke er

behov for støyskjermingstiltak for eksisterende bebyggelse ved utbygging av etappe 1, og hvor ÅDT ved gjennomføring av planen var beregnet til 850 kjt./døgn. Ved nytt offentlig ettersyn i 2007 ble likevel flere merknader om støy delvis imøtekommet gjennom at det var vist støyskjermingstiltak på plankartet. Dette basert på at RG-Prosjekt AS mente at for Svein Erik Granli vil behovet for tiltak etter retningslinjene bli gjeldende ved i overkant av 1000 kjøretøy, for Liv Kjønstad ved ca. 1200 kjøretøy og for Terje Kjønstad ved ca. 3000 kjøretøy. I forbindelse med denne planprosessen ba også Fuglesang om støyskjerm (uttalelse 04.09.06). Ved kommunestyrets sluttbehandling av planen, sak 24/08, mente kommunen dette kunne vurderes uavhengig av reguleringssaken. Kommunen viste også til at RG-prosjekt antok at det kunne være behov for støyskjerming.

I 2009 fikk Levanger kommune engasjert RG-prosjekt til å gjennomføre en støyberegning for vegtrafikkstøy for eksisterende boliger langs Gjemblevegen inkl. konsekvenser av økt trafikk til og fra Kjønstadmarka. Denne hensyntar full utbygging i Kjønstadmarka med 400 boliger og 1 barnehage og med forventet trafikkvekst fram til 2020. Den viser også beregningsresultater for Sivs veg 3 F. Det er beregnet en økning på ca. 2 dB for de beregnede aktuelle boligene. Dette er en økning som knapt vil være merkbar etter begrepene i T-1442 og vegvesenets praksis. Basert på de gjennomførte beregningene har RG-prosjekt konkludert med at den økte trafikken fra/til Kjønstadmarka ikke representerer en merkbar økning i støybelastningen for de aktuelle boligene. Egne skjermingstiltak på grunn av etablering av boligfelt i Kjønstadmarka vil således ikke være nødvendig. Kommunen ser ikke at det er grunnlag for å gjøre en ny beregning nå.   

For eksisterende bygninger gjelder Forskrift om begrensning av forurensning (forurensningsforskriften). Den setter grense for maksimalt innendørs støynivå i gjennomsnitt over døgnet til 42 dBA. Dersom denne grensen overskrides, har anleggseier plikt til å gjøre nødvendige støyreduserende tiltak.

For nye bygg og nye veganlegg gjelder Retningslinje for behandling av støy i arealplaner.

12  Liv Sofie Kjønstad, 04.01.14 og 09.01.14

Kjønstad er medlem av styret i Levanger historielag, og har i to e-poster kommet med navneforslag både til veger og områder i planen. Der det ikke er stedegent navn, er det foreslått navn med tilknytning til natur, installasjoner/bruk av området.

Sti/veg fra middelalderbosettingene på Kjønstad til Kråkøra ved fjorden: «Kløva»;

Kløva er et stedegent navn som det er sterkt ønskelig at videreføres. Kløva var i sin tid hovedleia fra fjorden til bosettingene på Kjønstadbrukene. Kløva er det stedegne navnet på øverste del av hovedvegen dvs. i ytterkant av Kjønstadmarka 2. Opprinnelig er Kløva navnet på vegen mellom middelalderbosettingene på Kjønstadbrukene og Kråkøra ved sjøen. Det hadde vært ønskelig at navnet Kløva ble brukt i en sammenheng i feltet.

Veg 1: «Marka»;

Begrunnelse: Marka er brukt som stedegent navn på hele området. Marka var også navnet på en husmannsplass i 1865 og 1875. Plassjorda var mest sannsynlig området der det gjennom en del år har vært lekeplass.

Det foreslås at hovedvegen i Kjønstadmarka 2 kalles Marka.

Veg 2: «Revhølet» eller «Revhiet»;

Begrunnelse: Revhølet er et stedegent navn i dialektform på et oppkomme i nærheten av inngangen til et gammelt revhi ved avlingsvegen som går fra Kjønstad mellom, på nordsida av Kjønstadberget og som kommer ut av marka ved Øverstykket ovenfor Langnesset. Hestene brukte å drikke i Revhølet. Det kan fremdeles ses rev i området. Revhølet foreslås som vegnavn på vegen som tar av fra hovedvegen og går oppover mot toppen av berget B8, B10 og B7.

Alternativt Revhiet. Av ville dyr er det reven som har dominert i Kjønstadmarka det siste hundreåret. Det er derfor viktig å få et navn som viser til reven. 

Veg 3: «Dyrkajorda»;

Begrunnelse: Det er ikke noe stedegent navn på området for veg 3. Det er åkerland her.

Veg 4: «Steingarden» eller «Kokegropa»;

Begrunnelse: Det er ikke noe stedegent navn på området for veg 4. Det foreslås derfor å kalle veg 4 for Steingarden. Like ved er det fremdeles en god del igjen av en gammel steingard som markerer den gamle grensa mellom Kjønstad vestre/mellom og Kjønstad nedre /Nordvik.

Alternativt «Kokegropa». Begrunnelse: Det er registrert et stort antall kokegroper etter arkeologiske undersøkelser i 2008 og 2012. Noen på området for veg 4 og mange like ved. Dette vil reflektere en svært tidlig bruk av området.

Gangveg/utrykningsbilveg: «Nordvikvegen»;

Begrunnelse: Vegen ligger på jord av Nordvik og leder mot Nordsivegen og Nordvik.

Grøntdrag mellom B4/B5, og B3/B2: «Rådyrstien»;

Begrunnelse: Rådyrstien er ikke et stedegent navn. Men 2-3 rådyr ses daglig. Det går rådyrsti på området for hovedvegen, de grønne kanalene mellom feltdelene og de nederste vegene som tar av fra hovedvegen. Rådyrene kommer oppover bakkene, og krysser Kjønstadvegen og fortsetter over innjorda. Rådyrstien foreslås som navn på vegen som tar av fra hovedvegen og går mellom B4 og B5 alternativt som navn på de grønne kanalene.

Kjønstad vet at det ikke er vanlig å navnsette friområder, men foreslår følgende:

  • FO1: «Buttmarikåpa»;

Begrunnelse: Her er det ikke noe stedegent navn. Arten buttmarikåpe (alchemilla plicata) er funnet på kalkryggen sør i Kjønstadmarka. Buttmarikåpefunnene er ny nordgrense for arten i Norge. Det vises bl.a. til Botanisk notat 2003-1 fra NTNU.

  • FO2: «Kalkskogen»;

Begrunnelse: Her er det ikke noe stedegent navn. Det er ønskelig å få et navn som viser til kalk i og med at Kjønstadberget er en kalkrygg. Nord i FO2 vokser det en verdifull kalklågurtskog. Kalkbruddet og kalkovnene, som er tydelige minner om virksomheten til A/S Levanger Kalkværk, ligger like ved.

Stedfesting av andre stedegne navn

  • Felt B1: Stedegne navn er Steikpainna (nærmest Nordvik) og Nerstykket.
  • Felt B2: Brattreina er stedegent navn på området B2 / på dyrkajorda fra kanten av marka og ned til Vonheim.
  • Felt B3/B4/B5: Øverstykket er stedegent navn på områdene B3/B4/B5.


Øverstykket og Nerstykket er dyrkajorda mellom markakanten og Langnesset. På Øverstykket var det arkeologisk forundersøkelse i 2004.

Det er ønskelig at stedegne navn og særlig Brattreina brukes i feltet.

Arvid Kjønstad og Marit Woxholt har gitt opplysninger ifb. forslagene til navn på veg 2 og veg 3. Terje Kristian Kjønstad støtter bruk av stedegne navn i området.

Kommentar:

I uttalelsen er det foreslått navn på både veger og områder. Kommunen bruker ikke å fastsette navn på områder. Foreslåtte veg-/stedsnavn er vist på kartvedlegg, og oppsummert i tabell. Oppmålingsavdelingens anbefaling til høyre. 

Formålsnavn i plan

Navneforslag

Anbefaling

Sti/veg fra middelalderbosettingene på Kjønstad til Kråkøra ved fjorden (delvis utenfor planområdet)

Kløva

OK

o_Veg 1

Marka

OK

o_Veg 2

Revhølet eller Revhiet

Revhiet

o_Veg 3

Dyrkajorda

OK

o_Veg 4

Steingarden eller Kokegropa

Steingarden

o_GS1 (gang-/sykkelveg)

Nordvikvegen

 

Grønnstruktur mellom B4/B5 og B3/B2

Rådyrstien

 

o_FO1 (friområde)

Buttmarikåpa

 

o_FO2 (friområde)

Kalkskogen

 

B1 (boligområde)

Steikpainna (nærmest Nordvik) og Nerstykket

 

B2 (boligområde)

Brattreina

 

B3/B4/B5 (boligområde)

Øverstykket

 


13  Sveinung Havik, 07.01.14

Havik støtter Liv Kjønstad fullt ut på bruk av «stedegne navn» i nye boligområder.

Kommentar:

Uttalelsen tas til orientering. Se kommentar til uttalelse fra Liv Kjønstad.

14  Åshild Bjørgum Øwre, 08.01.14

Minner om at når det gjeld historielaget så seier namnelova at dei SKAL koplas inn, så alle må vera på vakt dersom slike saker går «utom» og seie frå.

Kommentar:

Uttalelsen tas til orientering. Se kommentar til uttalelse fra Liv Kjønstad.

15  Barne- og ungdomsrepresentant, Levanger kommune

Angående endring av felt B8: Jeg synes dette er vanskelig å si noe om, da det ikke kommer klart frem hvilke konsekvenser endringen vil få for barn- og unge/bruken av friområdet. Vil friområdet bli forringet med å foreta denne endringen vil selvsagt barn- og unges representant stille seg bak fylkesmannens uttalelser. 

Kommentar:

Den strekningen av traktorvegen som i februar ble innlemmet i byggeområdet, lå tidligere utenfor planområdet. Friområdet endres ikke, men tilgjengeligheten til friområdet kan bli vanskeligere for den nærmeste bebyggelsen, men det vil også bero på hvilket formål traktorvegen gis i detaljregulering. Planavdelingen ser positivt på endringen. Se også vår kommentar til Fylkesmannens Miljøvernavdeling. 

Endringer etter høring / offentlig ettersyn

I samråd med tiltakshaver er det etter høring / offentlig ettersyn gjort følgende endringer i plandokumentene, hvorav to endringer har vært på begrenset høring:

Plankart

  • Bestemmelsesområde #1, #2 og #3 ift. automatisk freda kulturminner er lagt inn.
  • Det er lagt inn en smal stripe med offentlig friområde nord for felt BF2, mot bebyggelse på eiendom 6/6 Nordvik, etter ønske fra Annar Kjønstad.
  • To felt for renovasjonsanlegg er lagt inn.
  • Bestemmelsesområde #4 for terrassehus er markert med omriss (ikke bare linje).
  • Planens begrensning og formålsgrense er justert sørvest i felt B8, ved Fagerheim gnr. 7 bnr. 5. Dette har vært på begrenset høring.


Bestemmelser

§ 3.3 andre setning er tatt ut.

§ 3.14 om kulturminner er tilføyd iht. innspill fra Sametinget.

§ 3.15 tilknyttet bestemmelsesområde #1, #2 og #3 er tilføyd.

§ 4.1: Tidligere fellesbestemmelse om garasjehøyde (§ 3.4 tredje ledd) er flyttet til § 4.1 (som gjelder BF1-BF5) og byggehøyden er økt iht. begrenset høring.

§ 4.6 om nedgravd renovasjonsanlegg er tilføyd.

§ 8.2 tredje ledd, første setning, er tatt ut (om skjøtsel etter kulturminneloven).

Garasjehøyde for eneboligtomter er justert, dette har vært på begrenset høring. 

Vurdering:

Det er mottatt 15 uttalelser, hvorav ingen formelle innsigelser. Fylkeskommunens og Riksantikvarens krav ift. kulturminner er imøtekommet, og dette innebærer rekkefølgebestemmelse om arkeologisk utgravning i to områder før gjennomføring av tiltak. Øvrige uttalelser er i stor grad søkt imøtekommet, men følgende er det ikke funnet grunnlag eller mulighet til å imøtekomme:

  • råd om å fastsette min. antall boliger i planområdet
  • henstilling om å avklare plass for nettstasjoner
  • råd om revurdering av gangforbindelser ift. stigningsforhold
  • en grunneiers innvending til å avstå areal til veg
  • anmodning om ny støyvurdering ift. boliger i Sivs veg
  • navnsetting av områder
  • råd om å avvise siste endring av felt B8


Garasjehøyde er justert basert på erfaringer fra Kjønsadmarka boligfelt etappe 1.

Planens begrensning og formålsgrense er justert sørvest i B8, etter ønske fra grunneier.

Rådmannen anbefaler fem av de foreslåtte sti-/vegnavnene.

Rådmannen tilrår at planforslaget vedtas. 

Til toppen av siden

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 06.11.2013

Forslag i møte:

Forslag til tillegg fra Astrid Juberg Vordal, Ap, på vegne av AP, KRF og SP:

1. Det tas inn i planbeskrivelsen at kommunens interesser skal sikres i tråd med de føringer som er lagt i Boligsosial Handlingsplan.

Dette ut fra følgende styringsprinsipp

Kommunen skal kunne ha en disponibel boligmasse i alle deler av kommunen og dermed sikre en spredt bosetting av personer som er vanskeligstilt på boligmarkedet og gjennom dette å unngå oppsamling av kommunalt disponerte boliger.

Fra Boligsosial handlingsplan som ble behandlet av kommunestyret 26.10.11, heter det blant annet følgende:

“For at innbyggerne i Levanger kommune og personer som ønsker å flytte til kommunen skal kunne skaffe tilpasset bolig for seg og sin familie, må kommunen ha en boligpolitikk som legger til rette for boligbygging i hele kommunen.

Kommunen må sørge for tomteområder som egner seg for alle typer boliger og legge til rette for etablerere som har uttalte mål om bolig for alle uansett årsak og behov.”

“Noen innbyggere har i en gitt situasjon, midlertidig eller varig, behov for bistand til å skaffe seg egnet bolig, eller beholde egen bolig. Disse innbyggerne er målgruppen for kommunens boligsosiale arbeid.”

2. Det tas inn i rekkefølgebestemmelse at det, etter utbygging av trinn 1, etableres rundkjøring i krysset Gjemblevegen-Sivs veg. Sivs veg er hovedveg fra størstedelen av Gjemblefeltet. Denne vegen møter nå en stadig økende trafikk i Gjemblevegen som en følge av utbyggingen av Kjønstadfeltet. Situasjonen er allerede krevende og det er behov for tiltak.

Begrunnelse:

Krysset Gjemblevegen- Sivs veg er verken dimensjonert eller tilpasset den trafikkmengden som nå etter hvert kommer fra Kjønstadfeltet. På glatt føre er krysset direkte farlig. 

Saksordfører:

Astrid Juberg Vordal, AP

Avstemning:

Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.

Tilleggsforslag pkt. 1 enstemmig vedtatt.

Tilleggsforslag pkt. 2 enstemmig vedtatt.

VEDTAK:

1. Det tas inn i planbeskrivelsen at kommunens interesser skal sikres i tråd med de føringer som er lagt i Boligsosial Handlingsplan.

Dette ut fra følgende styringsprinsipp

Kommunen skal kunne ha en disponibel boligmasse i alle deler av kommunen og dermed sikre en spredt bosetting av personer som er vanskeligstilt på boligmarkedet og gjennom dette å unngå oppsamling av kommunalt disponerte boliger.

Fra Boligsosial handlingsplan som ble behandlet av kommunestyret 26.10.11, heter det blant annet følgende:

“For at innbyggerne i Levanger kommune og personer som ønsker å flytte til kommunen skal kunne skaffe tilpasset bolig for seg og sin familie, må kommunen ha en boligpolitikk som legger til rette for boligbygging i hele kommunen.  

Kommunen må sørge for tomteområder som egner seg for alle typer boliger og legge til rette for etablerere som har uttalte mål om bolig for alle uansett årsak og behov.”

“Noen innbyggere har i en gitt situasjon, midlertidig eller varig, behov for bistand til å skaffe seg egnet bolig, eller beholde egen bolig. Disse innbyggerne er målgruppen for kommunens boligsosiale arbeid.”

2. Det tas inn i rekkefølgebestemmelse at det, etter utbygging av trinn 1, etableres rundkjøring i krysset Gjemblevegen-Sivs veg. Sivs veg er hovedveg fra størstedelen av Gjemblefeltet. Denne vegen møter nå en stadig økende trafikk i Gjemblevegen som en følge av utbyggingen av Kjønstadfeltet. Situasjonen er allerede krevende og det er behov for tiltak.

Begrunnelse:

Krysset Gjemblevegen- Sivs veg er verken dimensjonert eller tilpasset den trafikkmengden som nå etter hvert kommer fra Kjønstadfeltet. På glatt føre er krysset direkte farlig.

Forslag til områderegulering for Kjønstadmarka 2, datert 20.09.2013, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.
Til toppen av siden 

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til områderegulering for Kjønstadmarka 2, datert 20.09.2013, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse 20.09.2013 PDF
  2. Plankart datert 20.09.2013 PDF - JPG (nettbrett)
  3. Reguleringsbestemmelser 20.09.2013 PDF
  4. Plan VEG 1,VEG 2 PDF
  5. Lengdeprofil VEG 1, VEG 2 PDF
  6. Plan og lengdeprofil VEG 3 , VEG 4 PDF
  7. Rapport grunnundersøkelser Kjønstadmarka PDF
  8. ROS-analyse Kjønstadmarka etappe 2 PDF
  9. ROS-sjekkliste Kjønstadmarka etappe 2 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Forhåndsuttalelser (6 stk., oppsummert og kommentert i planbeskrivelse)
  • Normalprofil VEG 1 og VEG 2, 12.02.2013
  • Overordnet systemplan VA datert 21.02.2013
  • Rapport fra kulturhistorisk registrering datert 29.11.2012
  • Mulighetsstudie 12.12.2011


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Planforslaget er utarbeidet av tegn_3 as på vegne av Levanger kommune. Område-reguleringen omfatter avsatt boligområde og friområde i gjeldende kommunedelplan.

Planforslaget legger til rette for utbygging av ca. 250 nye boenheter. Det foreslås 30 tomter for frittliggende småhusbebyggelse og 9 felt for konsentrert og frittliggende småbebyggelse med krav om detaljregulering. Dette blir en utvidelse av Kjønstadmarka boligfelt, som også innebærer opparbeidelse av en større lekeplass for hele boligfeltet.

Forholdet til forskrift om konsekvensutredninger

Dette er en områderegulering i samsvar med overordna plan (kommunedelplan). Planforslaget faller ikke inn under forskriftens virkeområde og skal derfor ikke konsekvensutredes.

Planområdet

Planområdet er på ca. 200 daa og ligger i nordhellingen på Kjønstad på Levangernesset, ca. 2,7-3,5 km fra Levanger sentrum. Planområdet omkranses av nytt boligfelt, eksisterende boliger, delvis spredt bebyggelse samt gårdsbruk og hytter.

Grunnen i planområdet eies av kommunen, med unntak for del av eiendommen 7/5.

Planområdet består av dyrket mark, skog, beiteområde samt en kalkrygg i sør, se bonitetskart under.

Klikk for større bonitetskart

Terrenget er noe variert, men preges av til dels slakke variasjoner med dyrkamark, hellende skogholt og tett lauvskog med innslag av gran. Deler av avsatt boligformål ligger i skåningen fra åsryggen ned til Nordsivegen, med en høydeforskjell på 54 m. Det er flere bratte skrenter innenfor området. Øvre del av planområdet består av en småkupert kalksteinås med tynt jordsmonn og tett vegetasjon, 50-74 meter over havet. Sørsida av åsen består at en bratt kalkskrent med spor av uttak av kalk på 18- og 1900-tallet. I de åpnere områdene på nordsida er det god utsikt utover fjorden. Området har ettermiddags/kveldssol fra vest, men er noe vindutsatt med beliggenhet mot nord og fjorden.

Utmarksområdene benyttes som tur- og rekreasjonsområde.

Det har tidligere vært en traktorvei fra Fagerheim gård gjennom skogsområdet og ned til dyrkamarka på planområdets østlige deler. I samme område finnes også et innmarksbeite. Det går også en traktorvei i vestlig retning mot Kjønstadmarka boligfelt.

Kalkryggen og randsonen mellom skog og dyrkamark utgjør i dag et turområde med et godt utviklet stinett. Hovedstien følger ryggen til aktivitetsområde/naturlekeplass og utsiktspunkt.

Barnas representant i kommunen har sammen med skole og barnehager i nærområdet kartlagt brukergrupper av arealene. Nesheim barneskole og Nesset ungdomsskole er ikke brukere av området. Nesset barnehage, Bamberg barnehage og Abrakadabra barnehage benytter området sjeldent, mens Gjemble barnehage benytter området hyppig. Det antas i tillegg at området benyttes av barn i nærområdet.

Gjemble barnehage bruker naturlekeplassen og de sørlige deler av åsryggen opptil tre ganger i uken, noe hyppigere i sommerhalvåret. En vanlig tur starter fra stien som treffer Kjønstadveien lengst mot sørøst, og har stopper ved en liten dam, utsiktspunkt mot Røstad, naturlekeplass (med bl.a. bålplass, lavvo, slenge, huske, balanse/snurrestativ, trestokker osv.) og ved utsiktpunktet «Løveklippen» med utsikt mot sør.

Planområdet ligger ca. 160-250 m fra strandsonen, med badeplass (ikke offentlig sikret) ca. 350 m fra nærmeste del av planområdet. I nærheten av badeplassen finnes også et godt synlig kulturminne (kalkovn).

Planstatus

Planområdet er i kommunedelplan for Levanger sentrum avsatt til framtidig boligområde (felt B5) og framtidig friområde (felt F7).

Området mellom Nordsivegen og sjøen er avsatt som landbruks- natur- og friluftsområde, og vurderes som særlig viktig i forhold til friluftsinteressene. Det går fram av kommunedelplanen at i forbindelse med full utbygging av Kjønstadmarka må allmenhetens interesser langs de sjønære områdene sikres.

Friområde F7 vil også fungere som tur- og rekreasjonsområde for bl.a. bebyggelsen på Gjemble og Bamberg. Friområdet er en viktig kvalitet for boligfeltene i området.

Kommunedelplanen viser til at opparbeiding av nye byggeområder krever nye veganlegg, hvor følgende aktuelle strekninger for Kjønstadmarka er nevnt:

  • B5 Kjønstadmarka: Hovedveg til Gjemblevegen rustes opp
  • Gang-/ og sykkelveg til Gjemblevegen
  • Nordsivegen rustes opp fra kryss m/Gjemblevegen til Kjønstadmarka


I kommuneplanens arealdel, vedtatt 13.04.11, vises det til at kommunedelplanen skal gjelde.

Planområdet grenser til, og delvis overlapper, reguleringsplan for Kjønstadmarka boligfelt etappe 1 vedtatt 16.04.2008, med siste endring vedtatt 08.09.2010.

Planforslaget

Generelt

Planområdet foreslås regulert til bebyggelse og anlegg (boligbebyggelse og lekeplass), samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (veg, fortau, gang-/sykkelveg, annen veggrunn), grønnstruktur (grønnstruktur, friområde), hensynssoner (bevaring naturmiljø, båndlegging etter lov om kulturminner og faresone høyspent), bestemmelsesområde (midlertidig anleggsområde vegfylling/-skjæring).

Planområdet antas å ha et utbyggingspotensiale på ca. 250 boenheter, fordelt på ulike boligtyper. For de 30 tomtene i felt BF1-BF5 kan det søkes direkte om byggetillatelse. For de øvrige feltene kreves det detaljregulering før det kan søkes om byggetillatelse.

Planområdet tenkes utbygd i tre etapper. Det er ikke gitt rekkefølgebestemmelser ift. dette. Som grunneier kan kommunen styre dette gjennom bl.a. opparbeidelse av infrastruktur og salg av tomter/felt.

Klikk for større bilde

I figuren ovenfor til venstre er planforslaget drapert over terrengmodell sett fra øst. Gjeldende reguleringsplaner for Kjønstadmarka og Håa ses i bakgrunnen.

3D Innsyn er tilgjengelig her: http://tema.webatlas.no/innherred/Web3D

Utomhusplan

Det skal utarbeides utomhusplan ifb. rammesøknad og denne skal vise utforming av uteareal, beplantning, lekearealer, nivåforskjeller, håndtering av overvann, nærlekeplass m.m. Utomhusplan er altså knyttet til en trinnvis søknadsprosess som er mest aktuell ved samlet utbygging av flere boliger. I øvrige saker skal det iht. TEK10 foreligge bl.a. situasjonsplan.

Bebyggelsen

Grad av utnytting

I felt BF1-BF5 foreslås %-BYA 30 %. I øvrige delfelt foreslås %-BYA 30-40 %.

Hustyper

I felt B1-B2 tillates frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse; enebolig, flermannsbolig, kjedehus, rekkehus og lavblokk. I felt B3-B9 tillates frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse; enebolig, flermannsbolig, kjedehus og rekkehus. Innenfor bestemmelsesgrense i felt B8 gis det mulighet for terrassert bebyggelse.

Gitte byggehøyder gir mulighet for 3 etasjer, inkludert kjeller og loft, men i noen felt tillates større volum (lavblokk og terrassert bebyggelse).

Byggehøyde, takform

Tillatt maks gesims- og mønehøyde varierer med hustype og takform, og er gitt i bestemmelsenes §§ 4.1 og 4.2. Høyder skal måles på høyeste fasade over planert terreng, bortsett fra for terrassert bebyggelse hvor andre regler er angitt. Takvinkler er gitt i § 3.5.

For frittliggende småhusbebyggelse i felt BF1-BF5 gis det mulighet for saltak, pulttak og flate tak med maks gesimshøyder på hhv. 6,5, 8,0 og 7,0 meter. For saltaket er største mønehøyde 9,2 meter.

For eneboliger, kjedahus, rekkehus og tomannsboliger i felt B1-B9 er byggehøydene som for felt BF1-BF5.

For flermannsboliger og lavblokk med saltak tillates gesimshøyde inntil 9,0 meter og mønehøyde inntil 11,5 meter. Ved pulttak tillates gesimshøyde inntil 10,0 meter og ved flate tak tillates gesimshøyde inntil 9,0 meter.

I felt B8 kan det innenfor bestemmelsesgrensen oppføres terrassert bebyggelse med byggehøyde inntil 12 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Bebyggelsens høyde i front eller bakkant kan ikke ha større byggehøyder enn 6,5 m. Bebyggelsen kan ha lengde maks 22 meter. For lavblokk og terrassehus tillates det at byggverk for tekniske installasjoner som ventilasjon etc., oppføres 1 meter over maks angitt byggehøyde.

Det er gitt egne bestemmelser for garasjer (3.4).

Bebyggelsens plassering

Bebyggelse skal ligge innenfor viste byggegrenser, iht. reglene i pbl § 29-4 og reguleringsbestemmelser for frittstående garasjer (§ 3.4 siste ledd).

Mot friområde/grøntdrag er det vist byggegrenser kun 2 meter fra formålsgrenser.

Mot offentlig veg er byggegrensen 9 meter fra senterlinje VEG 1, og 8 meter fra senterlinje i VEG 2, VEG 3 og VEG 4.

Estetikk

Ved utforming og prosjektering av byggeområder og uteområder skal det legges vekt på høy kvalitet i arkitektonisk utforming av fasader og tak. Bebyggelsen skal gjenspeile samtidens kvaliteter i materialbruk og detaljering. Boligbebyggelse som ligger i samme delområde/ vegstrekning skal utformes med samme beslektet formspråk og takform.

Biladkomst, fortau, gang-/sykkelveg

Planområdet får adkomst fra Kjønstadvegen, som er tilknyttet Gjemblevegen. Samlevegen er ført i en løkke, med ensidig fortau. Det foreslås tre adkomstveger fra denne, med smalere vegbredde og uten fortau. Alle vegene er planlagt som offentlige. Private enkeltavkjørsler forutsettes avklart ifb. hver enkelt byggesøknad, selv om dette kan være en utfordring ved adressering. For felt med krav om detaljregulering forutsettes adkomst og internveger løst i detaljregulering.

Det foreslås en gang- og sykkelvegforbindelse mellom Nordsivegen og samlevegen. Denne skal være kjørbar og tilgjengelig for drift- og utrykningskjøretøy. Den skal også kunne brukes som sekundær adkomstveg til området dersom hovedadkomst blir stengt ved ulykker, skader og lignende.

Alle nye veger, fortau, gang- og sykkelveg, avkjørsler og kryss, vist på plankartet skal være utformet i henhold til Håndbok 017.

Annen veggrunn og bestemmelsesområde

Smale striper langs vegformålet foreslås regulert som annen veggrunn - tekniske anlegg (vegskulder, grøft, snøopplag). Areal for vegers skjæring, fylling og grøfter foreslås regulert som annen veggrunn - grøntareal eller som boligformål med bestemmelsesområde (midlertidig anleggsområde). Etter at vegen er ferdigstilt kan det i bestemmelsesområdet tillates boligbebyggelse, såfremt bebyggelsen hensyntar veggrunnen.

Kollektivtilbud

Det er ikke etablert kollektivtrafikk fra planområdet i dag, men det er regulert en bussholdeplass i etappe 1. Planområdet skal for øvrig være dimensjonert for buss.

Skoleveg

Nærmeste barneskole (Nesheim skole) ligger ca. 3 km unna, Nesset ungdomsskole med Nesseguttbanen gress- /og grusbane ligger ca. 1,4 km unna og Levanger videregående skole ligger i sentrum. Det er besluttet at Nesheim skole skal legges ned, og at Nesset ungdomsskole skal bli ny barneskole. Ungdomsskoleelevene skal flytte til ny skole nærmere sentrum.

Fra planområdet er det etablert gang-/sykkelveg fra Kjønstadmarka boligfelt langs Kjønstadvegen til krysset Gjemblevegen/Bragesveg. Derfra er det enkelt fortau ca. 480 meter før ny gang- og sykkelveg (retning Levanger sentrum) begynner ved bussholdeplassen i krysset Gjemblevegen/Åsgårdsvegen/Lins veg. I planbeskrivelsen anbefales det at resterende strekning for gang-/sykkelveg (langs Gjemblevegen) fullføres for å gi en tryggere skoleveg.

Barnehagetilbud utenfor planområdet

Det er pr. i dag full barnehagedekning i Levanger kommune. I tilgrensende reguleringsplan for Kjønstadmarka etappe 1 er det regulert inn en barnehagetomt, som ennå ikke er tatt i bruk.

Det er i dag 6 barnehager innenfor en radius på 3 km fra planområdet, hvor de nærmeste (Gjemble barnehage og Nesset menighetsbarnehage) ligger i underkant av 1,5 km unna, retning Levanger sentrum. Ny 6-8 avdelings barnehage på sørsiden av Gjemleshaugen er under opparbeidelse, ca. 1,5 km nordvest for Levanger sentrum og med tilsvarende avstand fra planområdet. Barnehagen erstatter Nesset og Bamberg menighetsbarnehage i tillegg til barnehagedrift ved Salberg gård (Gjemble Søndre).

Servicetilbud

Planområdet ligger ca. 3 km fra Levanger sentrum og ca. 4 km fra kjøpesenteret «Magneten». Det offentlige servicetilbudet i Levanger er generelt godt. Sykehuset ligger i sentrum. Nærmeste handel (Prix Levangernesset) ligger ca. 2 km unna planområdet.

Parkering

Det foreslås parkeringskrav iht. kommuneplanens arealdel bestemmelse pkt.1.5.7. Enebolig/tomannsbolig skal ha 2,0 parkeringsplasser per boligenhet. Rekkehus og boliger med tre eller flere enheter skal ha 1,5 p-plass per boligenhet, og hybler skal ha 1,0 p-plass pr. boligenhet.

Lek og uteopphold

Ifølge rikspolitiske retningslinjer for barn og unges interesser i planleggingen skal det ved omdisponering av arealer som i planer er avsatt til fellesareal eller friområde som er i bruk eller er egnet for lek, skal det erstattes av fullverdige arealer. Dette er ikke aktuelt i denne saken.

Ifølge kommunens vedtekter skal det i boligområdene avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres småbarnslekeplass på min. 100 m2 (min. 150 m2 ifølge ny arealdel). Det skal sikres kvartalslekeplass på min. 1,5 daa innenfor en avstand på 250 m fra bebyggelsen.

For leke-/oppholdsarealer er kommuneplanens arealdel sine bestemmelser i § 1.5.8 lagt til grunn. Dette innebærer bl.a. en økning av minimumskravet til småbarnslekeplasser (for boligområder med 5 eller flere boenheter), krav om områdelekeplass på minimum 1,5 dekar innenfor en avstand på 250 m fra boligbebyggelsen (for boligområder med 25 eller flere enheter) samt krav om minimum 1,5 daa stort areal til ballfelt innenfor en avstand på 400 m fra boligbebyggelsen (for boligområder med 100 eller flere boligenheter).

Punkt III A. 3. i utbyggingsavtale for Kjønstadmarka boligfelt etappe 1, godkjent av kommunestyret den 01.10.2008, sak 75/08, sier følgende:

«Utbygger besørger og bekoster opparbeidelse av ballplass - fortrinnsvis på område F7." Annen lokalitet kan vurderes i områdeplanen, men ballplassen bør ligge sentralt i forhold til hele boligfeltet inkl. etappe 1 vest for planområdet.»

Overnevnte tilsier at det for ca. 250 boenheter kreves ca. 12,5 daa leke-/oppholdsareal.

Planen viser tre lekeplasser samt friområder og øvrig grønnstruktur. For felt B1-B9 må detaljregulering avklare tilhørende småbarnslekeplasser og/eller evt. større lekeplass.

Ballplass kan vanskelig etableres i kommunedelplanens friområde F7 på grunn av store terrengforskjeller. Lek 1 er felles områdelekeplass med ballfelt for alle boligene innenfor planområdet samt for alle boliger i tidligere regulert boligfelt. Områdelekeplassen er på 3,05 daa og ligger innenfor 400 m fra boligbebyggelsen i nytt felt (målt i luftlinje), og innenfor 1 km fra boligbebyggelsen i tidligere regulert felt. Reell gangavstand kan for flere, også de innenfor nytt felt, bli ca. 1 km. Området skal benyttes av ca. 350 boenheter totalt. Dvs. at ballplass dekker ca. 1/5 av kravet til 50 m2 uteoppholdsareal pr. boenhet.

Grønnstruktur og friområder på vel 60 daa skal benyttes av ca. 250 boenheter. Dette gir 240 m2 pr. boenhet, men ikke alt dette er egnet til uteopphold/ferdsel.

Lek 2 er felles småbarnslekeplass for de 9 tomtene i felt BF4 og BF5. Lekeplassen er på 160 m2 og er innenfor 100 m fra boligbebyggelsen. Dette gir 17,8 m2 lek pr. boenhet. Sammen med Lek 1, friområder og grønnstruktur anses arealkravet på til sammen 450 m2 uteopphold dekt for disse 9 tomtene.

Lek 3 er felles småbarnslekeplass for de 21 tomtene i felt BF1, BF2 og BF3. Lekeplassen er på 440 m2 og ligger innenfor 100 m fra boligbebyggelsen. Dette gir ca. 20 m2 lek pr. boenhet. Sammen med Lek 1, friområder og grønnstruktur anses arealkravet på til sammen 1050 m2 uteopphold dekt for disse 21 tomtene.

Ifølge bestemmelsenes §§ 3.9 og 11.2 skal småbarnslekeplassene utstyres med minimum sittebenk, sandkasse og huske, samt være ferdigstilt før boligene tas i bruk.

Universell utforming og tilgjengelige boenheter

Levanger kommune er pilotkommune for universell utforming, og planavdelingen har anbefalt at i felt hvor forholdene ligger til rette for det, bør det vurderes å stille krav om (eller anbefale) at en viss andel av boligene skal ha alle hovedfunksjoner på inngangsplan. For felt med plankrav kan lokalisering av slike boliger angis i detaljregulering.

Krav til andel tilgjengelige boenheter går fram av bestemmelsenes § 3.12.

I felt BF1-BF5 skal 9 av de 30 tomtene ha tilgjengelig boenhet, dvs. 30 % av dem.

I øvrige felt med plankrav skal minst 30 % av boenhetene være tilgjengelig boenhet.

Det er gitt bestemmelse om universell utforming av deler av utearealet (§ 3.9).

På grunn av naturlige stigningsforhold i topografien og behovet for å bevare eksisterende terreng, vil enkelte strekninger av stinettet ha høyere stigningsforhold enn anbefalt for rullestolbrukere og disse vil derfor ikke kunne være i bruk for alle. Også kjøreveger med fortau har delvis større stigning enn anbefalt i forhold til dette. For at alle myke trafikanter skal ha gode forhold bør det være mindre enn 5 % (1:20) stigning og 2 % tverrfall. Her har kjøreveger delvis opptil 8 % stigning. Dette kan begrense tilgjengeligheten for enkelte myke trafikanter, bl.a. til lekeplasser.

Risiko- og sårbarhetsanalyse

Det vises til sjekkliste, ROS-analyse og oppsummering i planbeskrivelse.

Planforslaget er vurdert å ikke medføre særskilte negative konsekvenser for miljø eller samfunn. Planområdet anses ikke å være særlig utsatt for risiko. Risiko vil i første rekke knytte seg til trafikksikkerhet, grunnforhold og anleggsfase.

Trafikkforhold og trafikksikkerhet

Atkomst til planområdet vil være via ny atkomstveg fra Kjønstadveien. Avbøtende tiltak vil være å planlegge for ryddige atkomstforhold med gode siktlinjer. Det planlegges for atskilte soner for kjørende og gående samt oversiktlige overganger til gang-/sykkelveg langs Kjønstadveien.

Anleggsfase

Anleggsarbeidet forventes ikke å være spesielt ulykkesutsatt. Rutinene for anleggsarbeid kan vanskelig styres gjennom planarbeidet og er et ansvar som tilligger neste fase. Faren for ulykker i anleggsfasen handler hovedsakelig om faren for arbeidere. Avbøtende tiltak vil være beredskapsplan, HMS-rutiner under anleggsarbeid, skjermet veg- og anleggsområde med mer.

Bestemmelser om atkomst og vegtrafikkstøy er nedfelt i bestemmelser. Det tas sikte på etablering av oversiktlige og gode atkomstløsninger, og avkjøring må markeres tydelig for å hindre risiko for ulykker og påkjørsler. Det tilrettelegges for gang-/sykkeltrafikk med etablering av fortau.

Radon

Det er ingen kjente forekomster av radon i området, sannsynligvis fordi området ikke er undersøkt med hensyn til dette. Byggteknisk forskrift TEK10 skal følges.

Grunnforhold

Planområdet heller slakt mot nord retning fjorden. Ifølge NGUs kvartærgeologiske kart består løsmassene i nedre del av planområdet av marine strandavsetninger og tynn hav-/strandavsetning. Øvre deler av planområdet består av forvitringsmateriale og bart fjell. Skredkart fra NGU viser kvikkleire innenfor planområdet (kvikkleiresone 884 Nordvik). Kvikkleira ligger i risikoklasse 2, som er definert som lav skredfaregrad. Skredskade/konsekvensklasse er registrert som alvorlig. Det utpeker seg ellers ingen øvrige aktsomhetsområder (steinsprang, snøskred, snø- og steinskred) eller fareområder(flom). Det foreligger ingen kjente forhold vedrørende forurenset grunn.

Det er utført grunnundersøkelser i planområdet. I rapporten fra Multiconsult datert 04.01.2013 går det fram at resultatene fra felt- og laboratorieundersøkelser viser at løsmassene i undersøkelsesområdet ikke er kvikke. Det er ikke påtruffet kvikkleire hverken i faresone 884 eller i planområdet forøvrig. Rapporten konkluderer med at planområdet ut fra topografi og løsmassemektighet ikke er utsatt for skredfare og at området i kvikkleirefaresone 884 kan friskmeldes for kvikkleire og faresonen slettes.

De påpeker videre: Løsmassemektigheten er varierende og det er til dels grunt til berg. Det er påvist høyt grunnvannsnivå og permeable masser i planområdet. Det anbefales geoteknisk prosjektering for de enkelte tiltakene som veg- og boligbygging.

Planområdet vurderes som egnet for byggeformål og settes til geoteknisk kategori 2.

Det er i bestemmelsene krav om geoteknisk prosjektering ved byggetiltak. Regulering med hensynssone (Faresone - ras- og skredfare - H310) anses med dette unødvendig.

Støy

Planforslaget vil medføre biltrafikk både i og utenfor planområdet.

Trafikk langs Gjemblevegen er moderat med årsdøgntrafikk (ÅDT) på 1500-2000 kjt/d. ÅDT for Nordsivegen anses å ligge langt lavere enn for Gjemblevegen.

Ved full utbygging med ca. 250 boliger vil årsdøgntrafikk (ÅDT) i starten av planen ligge på ca. 875-1000 kjøretøy pr. døgn. Trafikk i rushtimen er anslått til ca. 100 kjt./døgn, dvs. 25 biler per kvarter på det travleste (morgen og ettermiddag). Det er konkludert med at dette innebærer fullt ut håndterbare trafikkmengder. Det er gitt generelle bestemmelser ift. støy (§ 7.1). Ifølge planbeskrivelsen er etappe 2 gitt de samme forutsetninger som etappe 1, og nye støyberegninger er derfor ansett som unødvendig.

Kulturminner

Det er registrert flere automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet. Ifølge planbeskrivelsen gjelder dette gravfelt og gravminne i tillegg til tre felt for bosetning - aktivitetsområde. Gravfeltet er lokalisert i nærheten av Fagerheim gård og gravminne er lokalisert like nord for åsryggen. To av bosetning - aktivitetsområdene er lokalisert sentralt i planområdet, mens det siste feltet er lokalisert på sørsiden langs Nordsivegen. Etter det kommunen kan se ligger gravfeltet utenfor planområdet.

Like nordøst for planområdet, ned mot strandsonen, er det en bevaringsverdig kalkovn etter tidligere kalkbrudd i området. Kulturminnet er i dårlig forfatning og er i dag sikret utvendig.

Gravminnet med sikringsbuffer er foreslått regulert med hensynssone båndlagt etter lov om kulturminner, med egne bestemmelser. Endelige avgrensning vil bli gjort etter offentlig ettersyn.

Arkeologiske registreringer

Ifb. regulering av Kjønstadmarka boligfelt etappe 1 med ny veg mellom Gjemble og Kjønstadmarka, ble det utført kulturhistoriske registreringer. Rapport er utført av Nord-Trøndelag fylkeskommune i perioden 2004-2005. Følgende funn er registrert:

  • Tidligere registrert to mulige gravhauger i området (gnr/bnr 6/2 og 6/3).
  • Ett løsfunn av flintdolk (gnr 6 gnr 20)
  • Nyere tids kulturminner i området: Steingjerde mellom eiendommene 6/2 og 6/3.


I område 1 (høydedraget i Kjønstadmarka) ble det funnet ett mulig stolpehull fra etter steinalder, ved «Smeddihaugen» mellom Kjønstadgården (6/2) og Fagerheim (7/5,6). De to mulige gravhaugene som ble registrert tidlig på 70-tallet, er etter all sannsynlighet naturformasjoner. I område 2 (dyrka områder nord for Kjønstadmarka) ble det funnet 35 kokegroper og 15 mulige stolpehull etter bronsealder-/jernalderbosetting, spesielt konsentrert ved veien NØ i området. I område 3 (planlagt veitrase på eiendom 7/1 fra Gjemblevegen til Kjønstadmarka) ble det funnet 2 kokegroper og 39 mulige stolpehull fra bronsealder-/ jernalderbosetting, i den sørlige halvdelen av veitraseen.

Ifb. områderegulering av Kjønstadmarka 2, ble det i november 2012 utført en ny arkeologisk registrering i de deler av området som ikke ble sjaktet ved forrige registrering. Det ble gravd 15 sjakter på sørsiden av Nordsivegen ved gården Norvik, og tre av disse inneholdt funn. Det ble registrert 4 automatiske fredete kulturminner i form av kokegroper. Riksantikvaren innvilget dispensasjon fra kulturminneloven, slik at funnene ble snittet og dokumentert og området ble frigitt til omregulering.

Biologisk mangfold

Kunnskapsgrunnlaget for arter og naturtyper

Ifølge Miljødirektoratets naturbase faktaark BN00011317 er det innenfor planområdets søndre del registrert naturtype gammel fattig edellauvskog, som anses som viktig. Lokaliteten på 45 daa omfatter det meste av kalkryggen i den sørlige delen av Kjønstadmarka, inklusive det gamle kalkbruddet. Vegetasjonen på lokaliteten er en mosaikk med tørrberg, kantkratt, kalkskog med hhv. furu og gran i tresjiktet, hasselkratt og rik lauvskog. Fragmentert landskap med 50-50 fordeling med sørvendt berg og rasmarker B.

Delvis innenfor overnevnte naturtype foreligger også miljøregistreringer i skog; sørvendte bergvegger med kalklågurt (kilde: Skog og landskap).

Ifølge naturbasen er det ikke registrert utvalgte naturtyper eller prioriterte arter.

I planområdet er det ifølge Artskart gjort funn med belegg av flere arter som i rødlista er kategorisert som livskraftige (LC) samt av svartelista art (blankmispel) kategorisert med svært høy risiko (SE). Det er videre observert arter som i rødlista er kategorisert som sterkt truet (EN; hubro), sårbar (VU; myrhauk), nær truet (NT; nebbstarr, stær, hønsehauk), livskraftige (LC), ikke rødlistevurdert (NE) samt svartelista arter med svært høy risiko (blankmispel, vinterkarse, platanlønn), høy risiko (rødhyll), potensielt høy risiko (vårpengeurt, ugrasklokke) og lav risiko. De sårbare, sterkt trua og nær trua rødlisteartene er et fåtall objekter av fuglearter.

I sørøst grenser planområdet til naturtype naturbeitemark (faktaark BN00011318), som anses som viktig. Det er ønskelig med fortsatt beite, og området var i 2009 beitet med hest.

Rapport botanisk serie 2010-3 NTNU Vitenskapsmuseet er et utkast til regionale handlingsplaner for 5 utvalgte karplanter i Nord-Trøndelag. En av disse artene er bakkefiol, og Levanger er mht. antall kjente forekomster trolig den viktigste kommunen for arten i Nord-Trøndelag. Det foreligger i Artsdatabanken opplysninger om fire artsfunn av bakkefiol i Kjønstadmarka på Levangernesset. To av funnene (med belegg) er i den sørlige delen som omfatter de kjente naturtypene, et område som ikke planlegges utbygd. To registreringer (kun observasjoner) er i kommende boligfelt. Tre av fire artsfunn stammer fra registreringer i 2002. Området ble også befart mht. bakkefiol i 2012, og det ble gjort 4 funn innenfor det arealet som i kommunedelplanen er avsatt til friområde. Tre av funnene er i foreslått friområde o_FO2, mens det fjerde er like vest for planområdet/friområdet. Det er all grunn til å anta at arten fortsatt finnes i området. Arten er på rødlista, men kategorisert som livskraftig. Ifølge artsdatabanken er arten dokumentert eller antatt å være etablert med reproduserende bestand i Norge.

De viktigste områdene er foreslått regulert som friområde og de viktigste lokalitetene er sikret med hensynssone for bevaring av naturmiljø. Når det gjelder svartelista arter er funnene i en bratt og lite tilgjengelig skråning øst i friområdet. Her blir det sannsynligvis ikke ferdsel eller inngrep som kan bidra til uheldig spredning av arten.

I badeområdet som er omtalt, og som ligger utenfor planområdet, er det registrert ålegrassamfunn av vanlig ålegras, svært viktig (BN00074322). Det samme er tilfellet med Neset (nord), Vika, som ligger rett nord for planområdet.

Landskap

Landskapsformer er hensyntatt gjennom terrengtilpassede veiføringer og regulering av grønnstruktur. Terrenget er stedvis bratt og krevende, men veger har maks stigning på 8 %. Den skogkledde åsryggen i sør ivaretas i stor grad gjennom regulering til friområde, delvis med hensynssone for bevaring av eksisterende skog og vegetasjon. Karakteristiske koller og skråninger reguleres til grønnstruktur. Sammen gir dette en naturlig avgrensning av de ulike utbyggingsfeltene. Dyrka mark og beiteområder erstattes av boligtomter. I bestemmelsenes § 3.4 er det gitt føringer for terrenginngrep.

Friluftsliv

Friluftsinteressene for store deler av kalksteinåsen ivaretas og sikres videre med regulering av friområde. Planforslaget medfører likevel at buffersonen mellom bebyggelse og friområde reduseres, og vil slik kunne redusere bruksverdien for deler av området. 5,5 daa av avsatt friområde i kommundelplanen foreslås som byggeformål i områdereguleringen. Til gjengjeld reguleres et område på 5,4 daa rundt båndlagt gravminne til friområde.

Vann, avløp, energiløsninger

Vann- og avløpsledninger ligger langs Nordsivegen. Det foreligger ellers ingen teknisk infrastruktur innenfor selve planområdet.

Det forutsettes at området tilknyttes offentlig vann- og avløpsanlegg. Det stilles i reguleringsbestemmelsene krav om at tekniske planer, dvs. vei- og skiltplan og vann- og avløpsplan for de enkelte delfeltene, skal være godkjent av Levanger kommune før igangsettingstillatelse kan gis.

Lokal overvannshåndtering skal legges til grunn ved detaljutforming og prosjektering av tiltaket. Overflatevannet håndteres primært lokalt ved bruk av infiltrasjon i grunnen på hver enkelt tomt. Overvannet fra veier og gater og andre steder med tett belegg håndteres ved hjelp av infiltrasjon i grunnen og fordrøyningsanlegg i lavbrekkområdet ved kvartalslekeplassen. Overvannshåndtering er nevnt i bestemmelsenes § 3.10.

Det forutsettes ny infrastruktur, og boligene skal bygges iht. TEK10 mht. energiforbruk.

Det er ikke foreslått eget felt for nettstasjon, men det er gitt en fellesbestemmelse om plassering av slike, se § 3.11.

Renovasjon

For boliger i felt BF1-BF5 legges det opp til privat avfallshåndtering på hver enkelt tomt.

Avfallsløsninger for øvrig boligbebyggelse skal vises i oppfølgende detaljregulering.

Økonomiske konsekvenser for kommunen

Kjøreveg, fortau og annen veggrunn foreslås regulert til offentlig formål. Samlevegen er nesten 1,5 km lang og vil betjene et stort antall boliger. De mindre vegene er hver på ca. 300 m. Det anses som mest hensiktsmessig at infrastrukturen er i offentlig eie.

Utbyggingsavtale m.m.

I planbeskrivelsen er det signalisert behov for utbyggingsavtale, men etter det vi kjenner til har kommunen i stedet tenkt å legge evt. føringer ved salg av tomter/felt. Det med velforeninger er f.eks. nevnt i planbeskrivelsen. (Det foreligger utbyggingsavtale mellom tomteselskapet og Levanger kommune ang. utbygging av Kjønstadmarka boligfelt etappe 1).

Store deler av sjøsiden på Ytter Nesset oppleves i dag som privatisert, og i tråd med anbefaling i kommunedelplanen og innspill fra bl.a. kommuneoverlege bør allmenhetens interesser langs de sjønære områdene sikres. Det er viktig å sikre allmennheten adkomst til strandsonen med bl.a. badestrand. Det er en gangforbindelse ned til Nordsivegen, samt mulighet for snarveger via grønnstrukturen. Videre forbindelse til ned til fjorden, som ligger utenfor planens begrensning, bør sikres gjennom privat avtale mellom Levanger kommune og grunneiere.

Planprosess

Medvirkning

Forhåndskonferanse: 19.01.2012

Levanger kommune har gitt føringer om at planen skal inndeles i 3 områdekategorier etter utnyttelsesgrad/bygningstypologi og framdrift:

  • Type A: Tomter til eneboliger som selges til private og som forutsettes utbygd i tidlig fase. Områdeplanen for disse områdene gis høy detaljeringsgrad og forutsettes utbygd uten detaljregulering.
  • Type B: Ulike delfelt med konsentrert småhusbebyggelse (rekke-/kjedehus og lignende). Det stilles krav om detaljregulering av delfeltene før utbygging. Detaljeringsnivå tilpasses dette.
  • Type C: Øvre del av planområdet skal i følge planforslaget utvikles med eneboliger, men på et senere tidspunkt. Detaljregulering framstilles derfor mindre detaljert enn type A.


Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort tirsdag 28.02.2012 i Trønderavisa og Levangeravisa, og lagt ut på kommunens hjemmeside. Grunneiere og andre rettighetshavere er varslet ved brev datert 22.02.2012.

Innspill fra følgende er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen:

  1. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag 07.05.2012
  2. Nord Trøndelag Fylkeskommune v/ Regional utviklingsavdeling (NTFK) 19.03.2012
  3. Statens vegvesen (SVV) 13.03.2012
  4. Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) 02.03.2012
  5. Monika og Reidar Wikdahl 11.03.2012
  6. Liv Sofie Kjønstad 09.05.2012


Planområdet er noe redusert i sørvest ift. varsel om planoppstart.

Intern høring i kommunen

To versjoner av planforslaget er forelagt avdeling for naturforvaltning, barnerepresentant, kommuneoverlege, folkehelsekoordinator, fagperson for universell utforming, barnehagekonsulent samt Estetikkutvalget i Levanger.

Ved første høring (av plandokumenter 21.02.13) kom det to innspill:

Barne- og ungdomsrepresentant, 15.03.13

Barnerepresentanten var sammen med Tegn 3 og representant fra Gjemble barnehage på

befaring i området. Gjemble barnehage beskriver at en vanlig tur starter fra stien som treffer Kjønstadveien lengst mot sørøst. Et naturlig stoppested på vei til naturlekeplassen er en liten dam som ligger like ved tråkket, som er veldig populær blant barna. Ovenfor denne dammen er det en høy skrent. Det er svært viktig at denne sikres før igangsetting av bebyggelse.

Savner lekeplasser i utbyggingsetappe 2 og 3.

Er det avsatt nok areal til lekeplasser i forhold til etappe 1?

Boligbebyggelsen er plassert helt inntil friområdet. Anbefaler avstand fra friområde til tomtene slik at friområdet kan ivaretas på en best mulig måte. Svært viktig at det lages nok lekeplasser, slik at belastningen på naturleikeplassen, (som er opparbeidet av Gjemble barnehage) samt friområdet, ikke blir utsatt for FOR mye slitasje. Erfaringsvis må en slik naturleikeplass flyttes på, slik at naturen har mulighet til å blomstre opp igjen. Med tanke på at det skal bygges såpass mange boliger, må det legges til rette for alternative lekeplasser, ballbinger, evt. sykkelbaner eller andre tilbud for barn og unge.

Nesset ungdomsskole blir om noen år erstattet av Nesheim barneskole. Det kan tenkes at

de kommer til å benytte seg av Kjønstadmarka.

Kommentar:

I senere vedlagte planforslag er det:

  • Ikke forutsatt sikring av nevnte skrent. Det er ikke registrert fare for steinsprang-/skred i området. Sikring kan vurderes uavhengig av reguleringsplanen.
  • Lekeplasser i utbyggingsetappe 2 og 3 (B og C) forutsettes detaljregulert senere, men Lek 1 er felles også for disse etappene.
  • Det er satt av tilstrekkelig lekeplasser ift. etappe 1 (A), se egen vurdering.
  • Deler av grønnstrukturen vil måtte fungere som buffersone mot boligbebyggelsen. Flere steder er det beholdt kun 2 m byggegrense ift. formålsgrense.
  • Slitasje på grønnstruktur/lekeplasser kan være en utfordring, men her har en forholdt seg til kommunens overordna arealkrav. Når det gjelder utforming og utstyr på lekeplassene, så er bestemmelsene noe begrenset. Ballbinger og sykkelbaner er ikke spesielt omtalt.


Kommuneoverlege, samfunnsplanlegger og folkehelsekoordinator, ISK

God folkehelse er samfunnets viktigste ressurs, og kommunen har et hovedansvar for å bidra til en samfunnsutvikling som fremmer folkehelsa, inkludert utjevning av sosiale helseforskjeller. Ansvaret er bl.a. definert i Plan- og bygningsloven og Folkehelseloven.

Gjennom utforming av det fysiske miljøet kan kommunen legge til rette for gode opplevelser, fysisk aktivitet og sosial kontakt mellom mennesker, noe som bidrar til å styrke helse og livskvalitet for innbyggerne. Dette er også av avgjørende betydning for å fremme bolyst og attraktivitet.

Det er godt dokumentert at nærhet til innbydende friluftsområder bidrar til at flere er fysisk aktive og får gode naturopplevelser i hverdagen, slik at livskvaliteten øker og den enkeltes helse blir bedre. Umiddelbar nærhet til slike uteområder er spesielt avgjørende for personer som i dag er inaktive, og nærhetsfaktoren er også et godt dokumentert virkemiddel i utjevning av sosiale helseforskjeller.

Feltene B7, B9 og B10 «spiser» mye av friarealet i Kjønstadmarka, som i dag er et mye brukt tur- og rekreasjonsområde på Levangernesset, særlig av folk som er bosatt på Gjemble og i Kjønstadmarka (Gjembletoppen har ingen tilsvarende friområder som kan sammenlignes med Kjønstadmarka). I et folkehelseperspektiv er dette uheldig, da det bør være en viss størrelse på friområdene for at de skal være egnet til nærmiljøturer, trening osv.

  • Det er avgjørende at det planlegges gode og trafikksikre gang- og sykkelstier i forbindelse med boligfeltene slik at beboere stimuleres til å gå/sykle til og fra skole/barnehage/jobb/fritidsaktiviteter. Dette er gunstig både for helse, trivsel, samfunnsøkonomi, trafikkbilde og miljø.
  • Med en utbygging tilsvarende 300 boenheter, vil det bety en betydelig befolkningsøkning i området. Innbyggere på Gjemble kommer i tillegg. Det blir derfor særlig viktig å bevare attraktive arealer for tur, mosjon og naturopplevelser i nærmiljøet.
  • Friområdet i Kjønstadmarka brukes også hyppig av barnehager på Nesset, og innbygging av friområdet som beskrevet på plankartet, vil ha en uheldig innvirkning på Kjønstadmarka som «naturlekeplass».
  • Friområdet på toppen av Kjønstadmarka vil også være godt egnet til bruk for uteundervisning og aktivitet for «Nesset oppvekstsenter».
  • Det er avgjørende at det kobles på kvalitativt gode sykkel- og gangstier som gir enkel tilgang til friområdene.
  • Med hensyn til rettigheter og muligheter for strandaktivitet bør det planlegges vei ned til strandsonen. I dag er alle veiene som fører ned til stranda privat eid, og stengt for almen ferdsel. Dette ligger vel utenfor området som nå skal detaljreguleres, men vi ønsker likevel å presise innspillet da det har betydning for kommende (og eksisterende) beboere i området.
  • Samarbeid med velforeninger og andre frivillige organisasjoner i området om ivaretakelse av friområder og aktivitet i området bør tilstrebes.


Kommuneplanens samfunnsdel med visjon om «Livskvalitet og vekst» underbygger vurderingene.

Kommentar:

I revidert planforslag er felt B10 tatt ut og felt B8 er redusert noe i sør.

Øvrige forhold tas til orientering, og anses delvis hensyntatt.

Ved andre interne høring (plandokumenter datert 20.06.13) kom det to kommentarer.

Barnerepresentanten uttaler at foreløpig uttalelse 15.03.13 står «ved lag».

Kommunelegen ser at plankartet er justert slik de foreslo i forrige runde (fjernet tomtene på nedsida av vegen i friområdet), men at word-dokumentene ikke er endret. Tror ellers at dette blir en god løsning.

Planforslaget er revidert/kvalitetssikret senest den 30.09.2013.

Andre innspill

Marit Woxholt, 15.08.13

Ved framtidig tomtefradeling fra 6/33, ønskes grensejustering mot Kjønstadmarka og adkomst fra planlagt ny veg i Kjønstadmarka. Det vil også bli aktuelt å søke vann- og kloakktilkobling til framtidig tomt.

Kommentar:

Innspillet berører tredje boligtomt fra toppen av feltet, på nedsiden av veg 1.

Kommunalteknikk har meddelt at de ikke ønsker endring av planen på dette stadiet, men at de ikke har tatt endelig stilling til forespørselen.

Vurdering:

Forholdet til overordnet plan (kommunedelplan)

Planforslaget er stort sett i samsvar med gjeldende kommunedelplan, men noen avvik bør nevnes.

Ca. 3 daa av felt B8 i sør samt deler av vegføring, er i konflikt med avsatt friområde. Dette er imidlertid ikke i konflikt med registrert biologisk mangfold. Det er kompensert for dette avviket ved regulering av grøntområder innenfor avsatt byggeområde. Dette avviket kan være noe uheldig for opplevelsen av friområdet, som er en viktig kvalitet for boligfeltet. Avgrensningen er imidlertid justert slik at eksisterende traktorveg ikke berøres. Generelt kan det også bygges svært nær friområdene, noe som kan medføre at en større del av friområdene oppfattes som buffersoner mindre egnet for ferdsel/opphold. Kapasiteten (hvor mye bruk et naturområde tåler) er vanskelig å forutse, men området er tilnærmet like stort som avsatt friområde i kommunedelplanen.

Klikk for større montasje

Flyfoto med planforslag (hvite linjer), kommunedelplan (turkise linjer) og diverse tema med fargelagte flater. Fareområde kvikkleire - «frikjent» (rødt), kulturminner (lilla), naturtyper (gult), miljøregistreringer i skog (grønt) og marine naturtyper (blått).

Vist vegfylling overlapper tidligere vedtatt reguleringsplan, hvor arealet er regulert til friluftsområde og hvor gammel vegtrase skal bevares og nyttes som offentlig tursti. Fyllingen tar også ørlite av to lekeplasser. Forhåpentligvis kan denne turstimuligheten videreføres i vegskråningen. Stien må også føres utenom en boligtomt.

Planforslag vist med røde streker overlapper tidligere regulert boligfelt - klikk for større kart

Planforslag vist med røde streker overlapper tidligere regulert boligfelt.

Bestemmelsenes § 3.9 med krav til arealer for utendørs lek og opphold er iht. føringer i ny arealdel, og anses oppfylt for de feltene som kan bygges ut uten ytterligere detaljregulering. Ballfelt er ikke nevnt i bestemmelsen, da det er sikret med eget formål.

Ballfeltet har ikke fått en så sentral plassering som en skulle ønske, og gangavstand for flere vil bli lengre enn anbefalt. Lokaliseringen er forståelig utfra terrengforhold.

Landskap, terrengforhold, estetikk

Uheldige silhuettvirkninger av ny bebyggelse er lite sannsynlig, pga. terrengforhold og vegetasjon. Det er i stor grad tatt hensyn til eksisterende terreng, vegetasjon og landskapsformer ved utarbeidelse av planen.

Området er delvis svært bratt, og dette har lagt føringer for bl.a. infrastrukturen.

Største stigning på veger er 8 %, og dette er større enn det som anbefales ift. universell utforming (5 %). Dette kan bl.a. ha betydning for tilgjengeligheten til lekeplasser. Skråningsutslag og lengdeprofil viser delvis omfattende terrenginngrep, men terrenget er også utfordrende.

Det gis mulighet for saltak, pulttak og flate tak. Pga. noen smale tomter er det ikke gitt bestemmelser om takfallretning og møneretning ift. terreng, slik det er gjort i reguleringsplanen for Kjønstadmarka boligfelt etappe 1. Det er imidlertid angitt at boligbebyggelse som ligger i samme delområde/vegstrekning skal utformes med samme beslektet formspråk og takform. Størst variasjon blir det sannsynligvis i felt med ulike tiltakshavere/utbyggere.

Vegtrafikkstøy

Ifølge planbeskrivelsen er etappe 2 gitt de samme forutsetninger som etappe 1, og nye støyberegninger er derfor ansett som unødvendig. Dette blir imidlertid et boligområde med flere boenheter, og dermed mer trafikk, spesielt i starten av samlevegen.

Vurdering ift. «Retningslinje for behandling av støy i arealplansaker» (T-1442/2012)

T-1442 definerer gul og rød sone for utendørs støy avhengig av støybelastningen.

Rød sone er det området nærmest støykilden som ikke er egnet til støyfølsomme bruksformål (bl.a. bolig), og hvor etablering av ny støyfølsom bebyggelse skal unngås.

Gul sone er en vurderingssone hvor støyfølsom bebyggelse kan oppføres dersom avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold.

I veileder til T-1442/2012 er det vist en forenklet sjablonmetode for å vurdere støy.

I Kjønstadmarka må en påregne at høyde på vegbane over omgivende terreng kan være > 0,5 m, og da skal tabell 47 for hard mark brukes, uavhengig av om marktype mellom veg og mottaker er myk eller hard mark. Tabellen har laveste hastighet 50 km/t.

Ved å bruke tabell 47, 1000 i ÅDT, 50 km/t og 0-3 % tunge kjøretøy blir avstanden fra midt veg til støysone på 6 meter for rød sone og 20 meter for gul sone. Situasjonen i Kjønstadmarka vil være bedre, da hastigheten vil være lavere enn 50 km/t.

For de mest trafikkbelastede tomtene i begynnelsen av feltet kan overnevnte, sammen med angitte byggegrenser (8-9 m), tilsi at bolighus kan bli berørt av gul støysone, og at utearealer kan bli berørt av både gul og rød sone. I planforslaget er det ikke angitt hensynssoner hvor det skal tas hensyn til støy, men det er altså gitt bestemmelser om støy.

Tidligere støyberegninger

I forbindelse med reguleringsplan for Kjønstadmarka boligfelt etappe 1 (med ca. 90 boliger pluss barnehage) utførte RG-prosjekt støyberegninger (notat 14.06.2006) for eksisterende boliger langs planens samleveg V1 (omlegging av Kjønstadvegen) og det ble bestemt grense for gul sone langs planens internveg V2. Det ble konkludert med at det ikke var behov for avbøtende tiltak for eksisterende boliger etter utbygging av etappe 1, men at det må gjennomføres nye beregninger i forbindelse med planlegging av senere etapper. I starten av feltet (fram til barnehagen) var det lagt inn en byggegrense på 13 meter fra senter veg, i grensen for gul støysone.

RG-prosjekt rapport fra desember 2009 «Vegtrafikkstøy for eksisterende boliger langs Gjemblevegen - konsekvenser av økt trafikk til Kjønstadmarka» omhandler støyberegning som hensyntar full utbygging av Kjønstadmarka med totalt ca. 400 boliger a 3,5 kjøretøy pr. dag og 1 barnehage a 100 kjøretøy pr. dag. For bebyggelse i Sivs veg m.m. er det beregnet en økning på ca. 2 dB ved full utbygging, og det er konkludert med at det ikke er behov for egne skjermingstiltak pga. etablering av boligfelt i Kjønstadmarka.

Forholdet til naturmangfoldloven

Etter naturmangfoldloven § 7 skal prinsippene i naturmangfoldloven §§ 8-12 legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet, og vurderingen og vektleggingen skal framgå av vedtaket. Prinsippene skal holdes opp mot forvaltningsmålene i §§ 4 og 5.

I planprosessen er kunnskapsgrunnlaget supplert med ny registrering av bakkefiol, og kunnskapsgrunnlaget anses som tilstrekkelig. Føre-var prinsippet er dermed tillagt mindre vekt. Det er lagt mindre vekt på artsobservasjoner uten belegg, spesielt fugleobservasjoner. Disse er ikke tillagt vekt, da området ikke anses å være naturlig funksjonsområde for observerte rødlistearter. Det er også tatt landskapsmessige hensyn.

Utover det som er opplyst i saken er det ikke kjennskap til eller påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, og heller ikke utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011, som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Det er imidlertid observert rødlista fuglearter, men området regnes ikke som funksjonsområde for disse. Bakkefiol, som er en utvalgt karplante i fylket, er også registrert i planområdet, men hensyntatt gjennom regulering til grønnstruktur. Eksisterende kunnskapsgrunnlag basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området, vurderes som tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt.

Grunnforhold

Det er i bestemmelsenes § 12.1 krav om geoteknisk vurdering og anbefaling for alle søknadspliktige byggetiltak i området. Ifølge rapport fra grunnundersøkelser gjelder dette både veg- og boligbygging. For felt som ikke kreves detaljregulert skulle vi helst sett at dette forholdet var nærmere avklart på planstadiet.

Konklusjon

Vedlagte planforslag legger godt til rette for en videre boligutbygging i Kjønstadmarka.

Rådmannen tilrår at vedlagte planforslag legges ut til offentlig ettersyn.

Det ønskes forslag til vegnavn i planområdet, og Levanger historielag bør tilskrives. 

Til toppen av siden





Publisert: 28.04.2011 17:50 Sist endret: 12.10.2015 12:16
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:00 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051