Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 15.11.17 - sak 75/17 - Forhåndsvurdering boliger på Ekne

Per Anders Røstad - klikk for personkort
Saksbehandler: Per Anders Røstad
Arkivsaknr: 2017/7282

   


vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 15.11.17 75/17

 

Rådmannens forslag til vedtak:

  1. Det startes ikke opp en omregulering til boligtomter på deler av friområdene i det kommunale boligfeltet på Ekne.
  2. Det startes ikke opp en omregulering til boligtomter nord for Falstadberget boligområde.
  3. Kommunen støtter opp under det private planinitiativet på Solbakken boligfelt, og vil, hvis dette viser seg vanskelig å realisere, gå i dialog med grunneier og tiltakshaver om eventuelt å tilrettelegge dette området som et kommunalt felt.


Bakgrunn for saken:

I forbindelse med kommunestyrets budsjettbehandling for 2018 den 27/9 2017 ble det vedtatt å gjennomføre tiltak for å få omregulert deler av friområdene i det kommunale boligfeltet på Ekne til boligformål. Begrunnelsen for dette var at det i dag ikke finnes ledige boligtomter på Ekne. Følgende vedtak ble fattet: 

Det gjennomføres tiltak for å få omregulert deler av friområdet i det kommunale boligfeltet på Ekne til nye boligtomter (4-6 stk). Kravet til friområde innenfor planområdet dekkes av tilstøtende friarealer. Begrunnelsen er at det i dag ikke finnes ledige boligtomter på Ekne. Tiltaket gjennomføres raskt.

I PUK sitt møte 11/10 -17 ble det, etter forslag fra Svein Erik Veie, pekt på en mulig utvidelse av boligfeltet nordover (se kart). Følgende ble vedtatt:

Levanger kommune tar kontakt med grunneier for å avdekke om det er aktuelt å selge areal for boligtomter. Forutsatt positiv tilbakemelding framlegges det sak for PUK vedrørende en vurdering, med tilhørende innstilling, av videre regulering av Falstadberget boligområde til eneboliger, konsentrert bebyggelse (leilighetsbygg), eventuelt kombinasjon av disse, dette i forlengelsen av dagens boligfelt.

Klikk for større kart

I etterkant av vedtakene i kommunestyret og PUK har Levanger kommune fått utarbeidet en forenklet mulighetsstudie for å bedre kunne vurdere behovet og mulighetene for nye boligtomter på Ekne. Studien omhandler både en omdisponering av friområder til boligformål, og en eventuell ny regulering nord for Falstadberget boligfelt. I tillegg har planinitiativet blitt sendt til sektormyndighetene for å få deres holdninger til tiltaket. Vedlagt i saken er fylkesmannens uttalelse.

Vedlegg:

  1. Mulighetsstudie for flere boligtomter på Ekne PDF
     
  2. Uttalelse fra Fylkesmannen i Nord Trøndelag PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Planprogram Solbakken boligfelt


Saksopplysninger:

Plansituasjonen på Ekne

Det er i dag et fåtall ledige regulerte boligtomter på Ekne. Kommuneplanens arealdel åpner imidlertid for spredt boligbygging, men da må en rekke kriterier oppfylles. Det har vært et politisk mål i Levanger at det til enhver tid bør være byggeklare tomter i alle «grendesentrene» i kommunen. Dette har blitt fulgt godt opp av administrasjonen i kommunen, men for Ekne sin del er vi nå i en slik sitasjon at det er riktig tidspunkt for å tenke over hvordan boligtilbudet fremover skal være. 

Levanger kommune har også i sitt boligbyggeprogram nevnt at kommunen bør bidra til å tilrettelegge for økt boligbygging på Ekne. 

Plan- og utviklingskomiteen fastsatte 13.09.2017, sak 58/17, et planprogram for Solbakken boligfelt gnr. 156, bnr. 5. Dette er et privat planinitiativ. Det vil her bli utarbeidet en detaljreguleringsplan for et område som er ca. 60 daa. med formål om å legge til rette for 40-50 boliger på Ekne i årene fremover. Området ligger ca. 1,5 km fra Ekne skole, og er vurdert som godt egnet for boligbebyggelse. Det er imidlertid fra Statens vegvesen stilt et rekkefølgekrav om at det må opparbeides gang- og sykkelvei langs Fv 112 frem til Nærbutikken Ekne før nye boliger tas i bruk. Dette innebærer en betydelig kostnad for en privat utbygger, og kan medføre at etablering av nye boliger på Solbakken kan være vanskelig dersom man ikke kommer frem til minnelige løsninger hvor det «offentlige» bidrar. Et nytt boligfelt med 40-50 boliger vil kunne dekke etterspørselen etter nye boliger på Ekne i flere år fremover. 

Forhåndsvurdering fra Fylkesmannen i Nord Trøndelag

Saken om utvidelse av Falstadberget boligfelt nordover er forelagt Fylkesmannens fagavdelinger som har følgende merknader:

Landbruksavdelingen:

Det aktuelle området ligger i fortsettelsen av Falstadberget boligområde. En stor andel av området er i hht NIBIOs AR5-kart skogsmark av middels bonitet, men det skisserte området innbefatter også innmarksbeite og noe fulldyrka jord. Jordvernet er kraftig innskjerpet gjennom Stortingets behandling av Nasjonal jordvernstrategi, desember 2015.

Det her aktuelle området vil innebære innmarksbeite og noe dyrka jord til boliger, men ikke minst vil et boligfelt som her skissert bli liggende som et belte som omkranser et større sammenhengende dyrkajorde, med de ulemper det vil måtte innebære mht driftsmessige ulemper, framtidig ytterligere press på dyrka jorda mv.

I lys av det klart innskjerpede jordvernet vil landbruksavdelingen være tydelig på at nye framtidige områder for boligbygging på Ekne må konsekvensutredes og ikke minst vurderes opp mot hverandre ved revisjon av kommuneplanens arealdel. Landbruksavdelingen vil med andre ord, ut fra regionale og nasjonale jordverninteresser, klart fraråde at det igangsettes reguleringsplanarbeid for dette området uten at området på forhånd er avklart i kommuneplanens arealdel

Miljøvernavdelingen:

Da hele området for planlagte tiltak ligger innenfor 100-metersbeltet langs sjøen, vil en videre planlegging her være utfordrende for de nasjonale og regionale interesser Fylkesmannen er satt til å ivareta. Vi viser til at plan- og dispensasjonspraksis i strandsonen er innskjerpet de senere år. Dette er fulgt opp gjennom Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen (SPR 2011).

Miljøvernavdelingen konkluderer med følgende:

Med bakgrunn i det innskjerpede strandsonevernet og de statlige planretningslinjene, mener vi det ikke kan åpnes for en utvidelse av Falstadberget boligfelt som skissert her.

En vurdering av en mulig utvidelse av Falstadberget boligområde må tas i forbindelse med revidering av kommuneplanens arealdel. I en slik helhetlig planleggingssammenheng vil en også ha rom for å vurdere om det er andre områder som er egnet for videre boligutbygging på Ekne, men som er mindre konfliktfylt mht nasjonale interesser.

Mulighetsstudie for flere boligtomter på Ekne (Norconsult)

Rapporten vurderer både utvidelse av Falstadberget boligfelt nordover og boligbebyggelse på regulerte friområder innenfor planen (se vedlegg).

Ut fra en faglig vurdering anbefales det ikke å igangsette en omregulering til boligtomter hverken på friområdene eller på nytt område nordover. Mulighetsstudien viser at det er mulig å etablere boligtomter, men at forslag til tiltak i vedtaket fattet i kommunestyret 27.09.2017 sannsynligvis ikke lar seg gjennomføre raskt fordi områdene ikke er i tråd med overordnede planretningslinjer, særlig om byggeforbud i 100 metersbeltet, jordloven, rikspolitiske retningslinjer for barn og unge, samt bestemmelser i kommuneplanens arealdel.

Mulighetsstudien viser også at de tilstøtende friarealene, det vises til i vedtaket, ikke har de samme kvalitetene særlig som friområde F3. Levanger kommune har også fastsatt et planprogram med sikte på å etablere 40-50 boliger på Ekne de nærmeste årene og det vil dekke etterspørselen etter nye boliger på Ekne i lang tid fremover.

Vurdering:

Utredningene viser at det vil være svært utfordrende for kommunen å få gjennomført en regulering av nye boligtomter nord for Falstadberget, og på friområdene innenfor planen. En eventuell omregulering av disse områdene gir relativt få boliger og vil dermed heller ikke være noen god boligreserve for Ekne på lengre sikt. Området nord for Falstadberget ligger i sin helhet innenfor 100 metersbelte langs sjø og området berører både strandsoneverdier, jordvern og potensiale for kulturminner. Friområdene er viktige arenaer for barn og unge og en nedbygging kan gi uheldige presedensvirkninger for andre friområder i kommunen.

Etter rådmannens vurdering bør heller kommunen bidra best mulig til at planene for boliger på Solbakken kan realiseres. Solbakken synes å være godt egnet for utbygging til boliger, og vil kunne dekke etterspørselen etter nye boliger på Ekne i flere år fremover. Kommunen planlegger også å legge avløpsledning frem til dette området, og det private vannverket har, så vidt vi er kjent med, også infrastruktur for vanntilførsel tilgjengelig i området. Den foreslåtte plasseringen på Solbakken synes ikke legge beslag på dyrkajord/dyrkbar jord, eller komme i konflikt med registrerte friluftslivslokaliteter eller registrert verdifull natur.

Solbakken er fremmet som et privat planinitiativ, men hvis området blir vanskelig å realisere bør kommunen være åpen for å gå i dialog med grunneier og tiltakshaver om å eventuelt realisere dette som et kommunalt felt.

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 15.11.2017 16:48
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: 74 08 35 40 E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051
Nettredaktør: Åsmund Brygfjeld Ansvarlig redaktør: Ola Stene Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS