Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 15.11.17 - sak 70/17 - Søknad om mindre endring - Detaljregulering Kathrines Minde

Håvard Kvernmo - klikk for personkort
Saksbehandler: Håvard Kvernmo
Arkivsaknr: 2017/4659
 

 


vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 15.11.17 70/17

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Levanger kommune vedtar forslag til mindre endring av detaljregulering for Kathrines Minde, opprinnelig vedtatt 24.06.2009, slik den ble lagt frem til høring og offentlig ettersyn.

Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens §§ 12-12 og 12-14.

Vedlegg:

1

Geoteknisk vurdering 17.08.2006 Rambøll PDF

2

Reviderte bestemmelser PDF

3

Søknad reguleringsendring PDF


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Arkplan Arkitektkontor fremmer en reguleringsendring av reguleringsplan for Kathrines Minde på vegne av Øra Boligutvikling AS. Endringen består i å åpne opp for mer moderne byggestil med flate tak og en utnyttelse som gir rom for varierte boligtyper. 

Historikk

Reguleringsplan for Kathrines Minde ble vedtatt av Levanger kommunestyre 24.06.2009. Mindre endringer ble vedtatt i 2011 og 2016. I 2011 ble del av felles avkjørsel endret til offentlig kjøreveg. I 2016 ble rekkefølgebestemmelse som krever ny hovedadkomst til Geitingsvollen før utbygging, opphevet. Samtidig ble det innført rekkefølgebestemmelser om fortau-/gang- og sykkelveg og geoteknisk utredning. Endringen i 2016 ble igangsatt på Levanger kommunes eget initiativ. Varsel om oppstart av arbeid med ny reguleringsendring ble oversendt fra Arkplan Arkitektkontor til kommunen i juli 2016. Det konkrete endringsforslaget ble forelagt kommunen i brev datert 5. juli 2017.

Planområdet

Planområdet befinner seg På Geitingsvollen i Levanger. Den aktuelle tomta på 7,7 daa er ikke utbygd i dag. Området består for det meste av fulldyrka jord.

Klikk for større grafikk

Planstatus

Planområdet/tomta er regulert til konsentrert småhusbebyggelse i gjeldende reguleringsplan – Kathrines Minde, plan-ID L2006005. Tomta Kathrines Minde er avsatt som del av fremtidig boligformål i kommunedelplanen for Levanger sentrum (2000). I ny (ikke-vedtatt) kommunedelplan for Levanger sentrum som er lagt frem for høring, dekkes tomta av sone som viser at reguleringsplan fremdeles skal gjelde. 3

Det er ikke krav om konsekvensutredning for omsøkte endringer etter plan- og bygningsloven og forskrift om konsekvensutredninger.

Omsøkte reguleringsendringer

De omsøkte reguleringsendringene omfatter endringer i planens bestemmelser. Forslagsstillers ønsker å åpne for en annen type bebyggelse som man mener svarer bedre til etterspørselen i markedet. 

De gjeldende reguleringsbestemmelsene, sist endret i 2016, lyder slik:

§ 2 BEBYGGELSE OG ANLEGG

2.1 Boligbebyggelse

  • Det tillates oppføring av inntil 24 boliger i rekke.
  • Del tillates garasje i bolig eller tilhørende carport.
  • Leiligheter kan bygges med saltak eller pulttak.
  • Takvinkel på 22 til 28°.
  • Det kan oppføres boliger i 2 etasjer.
  • Boliger innenfor samme felt skal ha lik takvinkel og takform.
  • Grad av utnytting: maksimum 30 % BYA, regnet ut fra totalt brutto tomteareal.
  • Rekkehus plasseres innenfor byggegrenser. Carport kan plasseres i inntil huskroppene.
  • Felt A: For pulttakshus er maks. gesimshøyde 7,5 meter fra ferdig planert terreng,
  • Felt Bl og B2: Maks. gesimshøyde 6.5 meter og maks. mønehøyde 8,5 m fra ferdig planert terreng.
  • Garasje/carport kan plasseres med portvegg min. 5,0 m fra eiendomsgrense mot veg, eller med andre vegger min 2,0 m fra eiendomsgrense mot veg.


5.4 Parkering

Min. 2 biloppstillingsplasser pr. bolig, hvorav 1 plass i garasje/carport. Det anlegges 8 plasser for gjesteparkering på fellesareal. 

Følgende bestemmelser ønskes endret:

2.1 Boligbebyggelse:

Det tillates oppført inntil 24 boenheter.

Bebyggelse kan oppføres med saltak, pulttak eller flate tak.

«Takvinkel på 22-28 grader» strykes

%BYA = 60%

«Rekkehus plasseres innenfor byggegrenser» strykes

Felt A: For bebyggelse med flate- og pulttak, er maks. gesimshøyde 7.5m fra ferdig planert terreng.

5.4 Parkering: Fra 2 biler pr. boenhet, til …

1,5 plass pr. boenhet for hovedenheten

1 plass for utleieenhet

0,5 plass for rene hybler

1 sykkelplass pr. boenhet

Prosess:

Endring av plan- og bygningsloven (PBL) trådde i kraft 1. juli i år. PBL § 12-14 er endret slik at man ikke lenger snakker om begrepet mindre endring, men kun endring. Det er ikke lenger slik at protester og innvendinger automatisk medfører at reguleringsforslaget ikke skal behandles som en endring, men etter en ordinær planprosess. Dersom berørte myndigheter kommer med innspill under høringen som har karakter av innsigelse derimot, må endringen behandles videre etter en ordinær planprosess. Plikten til foreleggelse av forslag til endringer er utvidet med «andre berørte», i tillegg til de opprinnelige partene som skal få saken på høring: berørte myndigheter, eiere og festere. Etter som det ennå ikke er påstartet behandling av det aktuelle endringsforslaget for reguleringsplan for Kathrines Minde, vil de nye lovendringene ligge til grunn for behandlingen av saken.

Medvirkning

Det ble varslet oppstart av arbeid med reguleringsendring av reguleringsplan for Kathrines Minde den 14.07.2016. Varselet ble sendt til Innherred Renovasjon, Statens Vegvesen, NVE, Nord-Trøndelag fylkeskommune og Fylkesmannen i Nord-Trøndelag. Det er ikke krav om varsling av oppstart av reguleringsendring, men det er absolutt ingen ulempe for forutsigbarheten i prosessen at dette gjøres. Det kom ingen innspill fra berørte myndigheter med karakter av innsigelse i forbindelse med melding om oppstart.

Forslag til endring av detaljregulering for Kathrines Minde 1719L2006005 vedtatt lagt frem for høring og offentlig ettersyn iht. plan- og byggesakssjefens vedtak 567/17. Høringsperioden var fra 12.07.2017 – 04.08.2017.

Følgende merknader er kommet innen fristen:

Nord-Trøndelag fylkeskommune i brev datert 21.08.2017

Ingen merknader til de endringene som foreslås. Det er positivt at det legges opp til høy utnytting av sentrumsnære boligarealer. Føringer som fortsatt skal gjelde sikrer også tilstrekkelige uteoppholdsareal. Fylkeskommunen anbefaler imidlertid at det stilles minstekrav til antall boenheter og %BYA. 

Minner for øvrig til den generelle aktsomhetsplikten.

Vilkår for egengodkjenning; Ingen.

Kommunens kommentar:

Kommunen har ikke sett behov for å stille krav til minste %BYA eller et minimum antall boenheter i denne konkrete saken. Det er av utbyggers interesse å få best mulig utnyttelse av eiendommen.

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag i brev datert 07.08.2017

Ut fra regionale og nasjonale jordverninteresser vurderer landbruksavdelingen det som positivt at utnyttingen av området økes til maks %BYA = 60%. Når det settes fokus på økt utnytting i saken, og jordvernet brukes som ett av argumentene, bør imidlertid også antall boenheter samtidig endres fra maksimum 24 boenheter til minimum 24.

For øvrig ingen merknader til endringen.

Vilkår for egengodkjenning: Ingen.

Kommunens kommentar:

Bakgrunnen for å gjennomføre endringen er å legge opp til en annen type bebyggelse enn rekkehus. Ikke å endre utnyttelsen i forhold til boenheter. Planendringen legger bl.a. opp til konsentrert småhusbebyggelse i tillegg til rekkehus. Kommunen har ikke sett behov for å stille krav til minste %BYA eller krav til minimum antall boenheter i denne konkrete saken. Det er av utbyggers interesse å få best mulig utnyttelse av eiendommen.

Vurdering:

Oppsummering:

Merknader og innspill fra høringsperioden er svart ut. Endringene er å betrakte som mindre vesentlige endringer og vurderes til å ligge innenfor hovedrammene i gjeldende plan. Saken kan derfor behandles iht. plan- og bygningslovens § 12-14. Det er ikke ansett behov for ny høring etter de endringene som er gjort etter høring og offentlig ettersyn. Prosesskravene i PBL § 12-14 vurderes videre til å være innfridd og planen kan vedtas. Kommunens delegasjonsreglement hjemler videre at mindre endringer kan vedtas i Plan- og utviklingskomiteen. 

Konklusjon:

Prosesskravene i plan- og bygningsloven er innfridd og det er ikke kommet innsigelser til planen. Ingen private har uttalt seg til saken. Planforslaget kan med det godkjennes.

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 15.11.2017 16:46
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: 74 08 35 40 E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051
Nettredaktør: Åsmund Brygfjeld Ansvarlig redaktør: Ola Stene Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS