Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 15.02.17 - sak 9/17 - Detaljregulering garasjer i Jernbanegata

Mona Saursaunet - klikk for personkort
Saksbehandler: Mona Saursaunet
Arkivsaknr: 2016/9204 - /L2016016
Saksordfører: Ingen

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 15.02.17 9/17

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til detaljregulering for garasjer i Jernbanegata, mottatt av kommunen 2.02.2017, sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Vedlegg:

1

Planbeskrivelse garasjeanlegg Jernbanegata PDF

2

Plankart garasjer Jernbanegata PDF

3

Bestemmelser garasjer Jernbanegata PDF

4

ROS - analyse garasjer PDF

5

Illustrasjonsplan PDF

6

Illustrerende snitt PDF

7

Prinsipp utforming garasjer PDF

8

Illustrasjoner 3D PDF

9

'Garasjer Jernbanegata' satt inn i plan 'Områdeplan for levanger sentrum' PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Forhåndsuttalelser (7 stk)


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Hensikten med planen er å legge til rette for parkering og garasjer i Jernbanegata, i Levanger sentrum. Private garasjer lenger sør i Jernbanegata skal rives for å gjøre plass for ny regulert gate og fortau. Levanger kommune inngår avtale om erstatningssum med alle eierne, og avtale om tilgjengelig areal på planområdet med de av eierne som ønsker å oppføre ny garasje. Det forutsettes oppføring av 21 garasjer på området. Øvrig areal skal brukes til offentlig parkering med ca. 55 plasser. Komplett planforslag er innsendt 02.02.2017 av Agraff AS. Planforslaget er innsendt på vegne av forslagsstiller Levanger kommune.

Planområdet

Planområdet på 2,7 dekar ligger nordøst i Levanger sentrum med grense til Levangerelva på nord- og østsiden, samt boligbebyggelse i sørvest og gravlund i nordvest. Jernbanen med bru over elva ligger med kort avstand fra planområdets sørlige avgrensning. Planområdet består i dag delvis av parkeringsplass øverst i området, og park/friområde i mesteparten av det resterende arealet. En gangvei går ytterst i planavgrensningen langsmed elva. 

Planstatus

Planområdet dekkes av områderegulering for Levanger sentrum vedtatt i 2014. I denne reguleringsplanen er eksisterende gangsti, friområde og parkeringsplass regulert med avgrensning tilsvarende dagens situasjon i området.

Planforslaget

Generelt

Det skal legges opp til 21 garasjer og 55 p-plasser. Inn- og utkjørsel fra parkeringsanlegget skal være både øverst i området og nederst i planområdet.

Bebyggelsen

Garasjene skal plasseres i 3 rekker, som skal ligge nært grensa mot naboeiendommene vest for planområdet. Garasjene skal fremstå som enkle, men godt formede byggverk med referanser til bebyggelsen i Levanger sentrum. Garasjene oppføres med pulttak med 10º helling. Det skal være trekledning i alle deler, og fargesetting skal baseres på farger innarbeidet i Levanger sentrum gjennom veilederen ’Byggeskikk og estetikk i Levanger’. Det kan velges mellom tre fargekombinasjoner: oker, rød eller hvit. Garasjerekkene skal ikke fremstå som monotone og fargene skal synliggjøre at garasjerekken er inndelt i flere separate garasjer. Det er derfor ikke anledning til at flere enn to tilstøtende enkeltgarasjer velger samme fargekombinasjon. Bebyggelse innenfor 4 meter fra eiendomsgrense mot naboeiendommer med bebyggelse skal oppføres med brannmotstand jfr. gjeldende regelverk, TEK10.

Biladkomst og gang-/sykkelveg

Inn- og utkjørsel er plassert både øverst i planområdet ved dagens adkomst, og nederst i planområdet. Planforslaget medfører ingen endringer av eksisterende gang- og sykkelvei på begge sider av parkeringsanlegget.

Støy

Plan for beskyttelse av omgivelsene mot støy og andre ulemper i bygge- og anleggsfasen skal følge søknad om igangsetting. Planen skal redegjøre for trafikkavvikling, massetransport, driftstider, trafikksikkerhet for gående og syklende, renhold, støvdemping og støyforhold.

Risiko- og sårbarhetsanalyse

ROS-analysen utarbeidet med bakgrunn i DSBs veileder, er basert på informasjon fra nettsider og oppslagsverk hos NVE, NGU, Miljødirektoratet, Riksantikvaren, Artsdatabanken, informasjon fra Levanger kommune samt egne vurderinger. Forhold med sannsynlighet/konsekvens-vekting i gul kategori, er sårbar fauna, vassdragsområder (Levangerelva), kulturminner, rekreasjonsområder og støy og støv fra trafikk. I ROS-analysen er hvert enkelt aktuelt forhold gitt en kommentar med en vurdering av konsekvens og mulige tiltak. Forhold som legges til grønn kategori er masseras/skred, veg/bru/kollektivtransport, og ulykke ved anleggsgjennomføring. Ingen av forholdene i det aktuelle området legges til rød kategori. Foreslåtte tiltak oppsummert innledningsvis i ROS-analysen:

  • Føringer for bebyggelse, materialvalg og farger legges i reguleringsbestemmelsene for å tilpasse bebyggelsen til den verneverdige trehusbebyggelsen i Levanger sentrum.
  • I anleggsfasen må trafikk og forurensing håndteres gjennom egne planer for å hindre forurensing til elv og grunn. Randvegetasjonen langs elva skal ivaretas.
  • Et rekreasjonsområde blir omdisponert til parkering. Dette området antas lite brukt, og funksjonene i friområdet er allerede erstattet av Stadionparken.


ROS-analysen ser ut å være helhetlig og oppklarende i forhold til vurdering av virkning og behov for tiltak. 

Kulturminner

Det er ikke registrert kulturminner innenfor planområdet. Området ligger like i nærheten av trehusbebyggelsen i Levanger sentrum. Bestemmelser som ivaretar hensyn til tilgrensende arkitektur integreres i reguleringsplanens bestemmelser, se under «Bebyggelsen» på side 2 i saksfremlegget. I tillegg er det i bestemmelsene også sikret at framtidig utbygging skal stanses og fylkeskommunen kontaktes dersom hittil ukjente kulturminner blir oppdaget underveis i utbyggingen.

Biologisk mangfold

Etter søk i Naturbase, Gint og Artskart har forslagsstiller kommet fram til at det ikke foreligger kjente forekomster av viktige arter eller viktige naturtyper innenfor planområdet. Like utenfor planavgrensningen er et område langsmed Levangerelva avgrenset som viktig naturtype i Nord- Trøndelag: Viktig bekkedrag. Vegetasjonsskjermen ivaretas i gjeldende plan for Levanger sentrum.

Overvannshåndtering, sikringssone anlegg i grunnen

Overvann, drenering og takvann fra garasjene ledes til offentlig nett som går gjennom området. Dette forholdet skal ivaretas i byggesøknad.

Kommunalteknikk Levanger har gjort det klart at det ikke skal oppføres bebyggelse innenfor en avstand på 4 meter fra ledningstrasé for offentlig avløp under grunnen. Garasjene er dermed tenkt plassert på vestsiden av planområdet bort fra sikringssone rundt ledningstraséen. På to punkter i plankartet er det små avvik fra denne generelle 4 meters grensa, som synliggjøres ved at sikringssonen legger seg rundt en liten flik av hjørnet på to av bestemmelsesområdene for garasjerekker. Dette var nødvendig å gjøre for å få plass til to ekstra garasjer i disse rekkene. Forholdet anses å være uproblematisk grunnet svært begrenset omfang.

Planprosess

Medvirkning

Samråds- og medvirkningsprosessen har begrenset seg til varsling av berørte eiere, naboer og aktuelle offentlige organer, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Nord-Trøndelag fylkeskommune, Statens vegvesen, Jernbaneverket, NTE nett AS, og Direktoratet for mineralforvaltning (DIRMIN). Undervegs i planarbeidet har det vært tett kontakt med relevante aktører i Levanger kommune og Innherred samkommune. Det har også vært telefonkontakt med berørte naboer. Oppstart av reguleringsarbeid ble annonsert i avisa Innherred 15.12.2016, og samtidig på Levanger kommunes nettside. Uttalelser fra Statens vegvesen, DIRMIN, Jernbaneverket, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Nord-Trøndelag fylkeskommune, samt grunneierne på nabotomta gbr.nr. 315/139 er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen.

Forhåndsuttalelse fra intern part i kommunen, byantikvaren, er oppsummert og kommenter under vurdering av Bebyggelse, estetikk, utbyggingsmønster m.m. i saksfremlegget.

Vurdering:

Arealbruk og forholdet til overordnet plan (kommunedelplan) og gjeldende regulering

Planen avviker fra gjeldende plan L2013014 ’Områderegulering for Levanger sentrum’ slik: Friområde F2 og offentlig parkeringsplass P1 endres til kombinert formål o_G/P Garasjer/parkeringsanlegg. Her er det altså snakk om et friområde som går tapt. Forslagstiller antar at området i dag er lite brukt. Denne antagelsen støttes opp av mangel på registreringer av barnetråkk i friområdet jfr. innsynsløsning på nett for planleggere: «Barnetråkk» - Levanger kommune. Kommunen forutsetter at vurderingen av områdets bruk i dag er basert på befaring i området. I kommuneplanens bestemmelser står det i § 1.5.8 pkt. 8 at «Ved eventuell omdisponering av areal som i planer er avsatt til felles uteoppholdsareal eller friområde og er i bruk eller egnet for lek, skal det skaffes fullverdige erstatningsareal.» Det aktuelle friområdet er sannsynligvis egnet for lek, selv om bruken antas å være liten. Forslagsstiller poengterer at funksjonene i friområdet allerede er erstattet med Stadionparken.

Grad av utnytting

Reguleringsbestemmelsene fastslår at BYA for hver enkelt garasje skal være 3 x 6 meter. Dette vil utgjøre et samlet areal til garasjeanlegg på 378 m2. Et prinsipp for planarbeidet har vært maksimal utnytting av arealet, da det er behov for parkeringsareal nært sentrum i Levanger. Enkel drift av det offentlige anlegget har ligget til grunn.

Byggehøyder

Garasjene skal ha pulttak. Bygningenes høyde målt fra ferdig terreng til gesims, skal ikke overstige laveste terreng med 3,7m for side med garasjeport og 2,5m på motsatt side. En slik løsning bidrar til å skape mer rom og solinnstråling til de tilgrensende bolighusene. 

Bebyggelse, estetikk, utbyggingsmønster m.m.

Kommunen stiller seg positiv til at «Byggeskikk og estetikk i Levanger» er benyttet i planarbeidet. Trehusbebyggelsen i Levanger er verneverdig, og det er viktig at ny bebyggelse i nærområdet forholder seg til bylandskapets karakter og byggeskikk. Under er en enkel illustrasjon av plasseringen av garasjebebyggelsen med noe fargesetting iht. planforslagets bestemmelser.

Klikk for større grafikk

Byantikvaren i Levanger har i forhåndsuttalelse basert på en tidligere versjon av planforslag med illustrasjoner kommentert at volumene må følge og forsterke gateløpene, dette med tanke på den stramme utformingen ellers i nærområdet med kvartalhusstruktur. Bokvaliteten for naboeiendommene bør sikres ved at det legges inn en buffer i form av felles uteoppholdsareal. Det anbefales også generelt å sikre noe grøntstruktur. Byantikvaren påpeker videre at underdeling av lange horisontale fasader i utgangspunktet spiller på trehusbebyggelsen i Levanger, men at taktypen ikke må fremstå underdelt iht. foreslått saltakutforming i tidligere versjon.

Forslagstiller har forholdt seg til ovennevnte tilbakemeldinger fra byantikvaren ved å legge opp til pulttakutforming og fargebruk basert på «Byggeskikk og estetikk i Levanger». Det er ikke valgt å sette av noen grønn buffersone eller annen grøntstruktur da forslagsstiller har lagt vekt på høy arealutnytting og høy arealeffektivitet i forhold til å få nok rom mellom garasjer, parkeringsplasser og innkjørsler for brøyting vinterstid. Det er imidlertid avsatt én meters avstand mellom garasjerekkende og tilgrensende naboeiendommer slik at arbeid med vedlikehold av bebyggelsen kan gjennomføres på egen tomt. Plasseringen av garasjerekkene synes ikke å følge kvartalhusstruktur, men dette antas å være vanskelig å oppnå i praksis på grunn av 3-4 meter bred sikringssone langs østsiden av planområdet hvor det ikke kan oppføres bebyggelse.

Forholdet til naboer

Naboene i gbr.nr. 315/139 har i forhåndsuttalelse kommet med fire konkrete ønsker til det endelige planforslaget:

  • Det ikke settes opp garasjer på tverrenden av huset der hvor terrassen og hekken er.
  • Bygging av garasjer starter fra eksisterende parkeringsplass
  • Innkjøring til parkeringsanlegg slik det er i dag – ikke fra Elvegata (sør for planområdet).
  • Lik utforming av garasjene, samme høyde og lavest mulig.


Ønskene fra disse naboene er ivaretatt i varierende grad. Garasjer er tenkt satt opp på tverrenden av den aktuelle naboeiendommen, men det er avsatt rom på én meter fra nabogrensa som kan romme en hekk. Alle planlagte garasjer forutsettes bygget ut i samme byggetrinn. Innkjøring blir fra begge sider, og her poengteres det at økt trafikk ved ny innkjøring sør for planområdet vil uansett utløses av ny veg langs elva regulert i områderegulering for Levanger sentrum. Garasjene skal bygges med lik høyde og lavest mulig.

Det er klart at planforslaget ikke er heldig for opplevd bokvalitet for tilgrensende naboer til planområdet. Det som i dag er et frodig hagerom kan bli erstattet med parkeringsanlegg. Det kan dermed oppleves ugunstig at garasjene er planlagt nesten helt inntil eiendomsgrensen på opptil flere kanter for to av naboeiendommene. Samtidig kan plasseringen av garasjerekkene oppleves positivt, da de kan fungere som en avskjerming mot mer monotont parkeringsareal. Forslagsstiller framhever at for å bøte på ulempene for naboene, er garasjene foreslått med lav gesims mot naboeiendommene slik at mest mulig lys og luft slipper inn til hagene. Garasjene forutsettes fargesatt slik at de ikke danner lange, ensformige vegger. 

Kjøreadkomst, trafikk, støy

Kjøreadkomst i både øvre og nedre del av parkeringsanlegget synes mest fordelaktig både for rask og enkel adkomst til parkeringsplass, fordeling av trafikkmengden i øvre og nedre del av området, og arealeffektivitet i forhold til vintervedlikehold av området. 

Forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldloven

Kommunen har vurdert tiltaket iht. prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Det forutsettes at nærliggende viktig naturtype i Nord-Trøndelag, Levangerlva, sikres i anleggsfasen. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig ift. sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. Med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Konklusjon

Forslag til detaljregulering for garasjer i Jernbanegata, sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn. 

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 15.02.2017 16:15
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: 74 08 35 40 E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051
Nettredaktør: Åsmund Brygfjeld Ansvarlig redaktør: Ola Stene Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS