Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 14.11.18 - sak 63/18 - Revisjon av områdeplan for Levanger havn

Per Anders Røstad - klikk for personkort
Saksbehandler: Per Anders Røstad
Arkivref. 2018/12528
Saksordfører: Ingen

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 14.11.18 63/18

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til revidert områdeplan for Levanger havn, datert 22.10.18, vedtas lagt ut til høring og offentlig ettersyn, i henhold til plan- og bygningslovens § 12-10

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse, datert 22.10.2018 PDF
     
  2. Plankart, datert 22.10.2018 PDF
     
  3. Planbestemmelser, datert 22.10.2018 PDF
     
  4. ROS-analyse, datert 27.08.2018 PDF


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Planforslaget er utarbeidet av Norconsult AS på vegne av Levanger kommune. Planforslaget er en revidering av gjeldende områderegulering for Levanger havn, vedtatt 25.5.2011. Bakgrunnen for revisjonen er flere. Etter at områdereguleringen ble vedtatt har det blant annet vist seg at grunnforholdene, spesielt i den ytre delen av havnen, ikke er tilfredsstillende nok til å kunne gjennomføre vedtatt plans plangrep. En revidering av havneplanen har flere ganger vært diskusjonstema i PUK. Tilbake i 2015 ble det orientert om erfaringer og utfordringer med vedtatt plan og utbygging av havneområdet. Administrasjonen ble bedt om å komme med en sak om regulering av havneområdet, og i sak 38/15, 13/5 2015 ble det vedtatt at områdereguleringsplanen for Levanger havn skulle revideres i sin helhet. 

Behovet for å revurdere selve plangrepet var størst for ytre havn, men det var også et ønske om å gjennomgå kvartalsstrukturen på indre havn med tanke på byggehøyder, kvartalsutforming og funksjoner.

En annen fordeling mellom bolig og næring har også vært et sentralt tema i gjennomføringen av denne revideringen.

Endringen av områdeplanen for Levanger havn har tatt utgangspunkt i gjeldene områdeplan fra 2011. Utredning og vedtak i PUK 13.5.2015 har vært førende for utformingen av den nye reviderte planen. I utredningen til vedtaket i PUK heter bl.a.:

«Med utgangspunkt i de erfaringer en hittil har hatt med de planlagte prosjekter, vil rådmannen anbefale at bl.a. følgende føringer legges for planarbeidet»:

  • Endringer vist i bestilling for ytre havn
  • Prinsipper mht. sikteakser opprettholdes
  • Kvartalsstrukturen på indre havn opprettholdes
  • Møteplasser/ utsiktsplasser skal ivaretas i ny revidert plan
  • Skald Ravns plass opprettholdes som den sentrale plassen i området
  • Attraktive parker og stier rundt området opprettholdes og hvor det skilles klart mellom privat og offentlig areal
  • Etasjetall vurderes. Økning til 5 etasjer for enkelte kvartaler kan vurderes, men skal grunngis i forhold til omkringliggende planlagt bebyggelse
  • Planene for et signalbygg på området opprettholdes
  • Parkering vurderes nærmere – dekningsgrad, gateparkering, parkering i kjeller (under hele bygget) og parkeringshus.

 
Planområdet

Planområdet er definert til å være mellom dagens havnepir og Kirkegata, i tillegg til utfylling i nord (se kart under). Levanger Indre og Ytre Havn ligger som en halvøy i forlengelsen av byens sentrum, mellom Levangselva i øst, Levanger sundet i vest og Trondheimsfjorden i nord.

Klikk for større kart

Dagens bruk

Dagens havneområde oppleves som et område preget av industri- og lagerbebyggelse. Indre havn er mer i ferd med å transformeres til et bolig- og næringsområde med nye boligprosjekter mot ferjeleiet og på «Fides-tomta». Områdets største kvalitet er nærhet til vann på alle kanter, med Sundet på ene siden og Levangselva på andre. En annen kvalitet er sikt til omliggende grønne områder, der Holmhaugen og Staupshaugen fremstår som viktige landskapselementer. I tillegg ligger områdte nært bykjernen med sentrumsfunksjoner, trehusbebyggelse og trafikk-knutepunkt. En forholdsvis nyetablert gang- og sykkelsti langs Levangersundet knytter den eldre bydelen sammen med havna. Brua «Holmgangen» knytter området til det vakre kulturlandskapet på Røstad.

Planstatus

Planforslaget berører flere gjeldende reguleringsplaner i tillegg til gjeldende områdereguleringsplan.

Følgende reguleringsplaner blir erstattet i sin helhet av ny områderegulering:

  • Reguleringsplan for Levanger Havn, del 1 Hotell/ kulturhustomta. PlanID: L2009007
  • Detaljregulering Sjøsiden- Levanger Havn. Plan ID: 2012012.

 
Følgende reguleringsplaner blir delvis erstattet av ny områderegulering:

  • Reguleringsplan for Levanger brygge, del av Gunnlaug Ormstunges gate 6, gnr./bnr. 315/112, del av gnr./bnr. 315/124 og del av gnr./bnr 315/4. Plan ID: L20150011. Ny plan erstatter areal regulert i Helga den Fagres gate i denne plan.
  • Detaljregulering Sjøgata-Holmgangen. Trase for gående og syklende. Plan ID: L2014015. Ny plan erstatter delstrekning fra Sjøgata 33 til Holmgangen.

 
Følgende reguleringsplaner blir videreført i sin helhet:

  • Detaljregulering av Sjøgata 33. Plan ID: L 2014014.
  • Detaljregulering av Sjøgata 33 C. Plan ID: L2011007.


Mye av innholdet i planer som blir erstattet, delvis eller i sin helhet, er videreført i ny områderegulering. 

Forhold til KU-forskriften.

Planforslaget har vært vurdert i forhold til Forskrift om konsekvensutredning, jfr. forskriftens § 6 og §§ 8 og 10.  Det er ikke avdekket forhold i planen som utløser krav om konsekvensutredning etter forskriften.

Planforslaget

Generelt

Ved utarbeidelsen av planforslaget har det vært et mål at området skal utvikles helhetlig, med en felles intensjon om å skape en attraktiv og bærekraftig bydel. Det har vært et mål at Levanger havn skal fremstå som en ny og moderne bydel, med gjenkjennelige elementer fra bykjernen med dens unike trehusbebyggelse.

Planforslaget legger opp til økt boligbygging i sentrum, særlig på ytre havn som nå blir regulert for det meste til ren boligbebyggelse. Det er lagt inn et stort sammenhengende grøntområde midt i planområdet på ytre havn. Området vil være et attraktivt område for lek og uteopphold, og være med på å øke bokvaliteten i området.

Skald Ravns plass er beholdt som en sentral offentlig møteplass for beboerne i området, kommunens innbyggere og for tilreisende. Plassen har potensiale for å knytte til seg hotell, kulturbasert næring, institusjoner samt publikumsrettet tjenesteyting.

Funksjonsblanding mellom næring og bolig er også viktig for å kunne oppnå et vellykket resultat for å trekke folk til byen og aktivitet i forretningslivet og på den kulturelle arena. Det er lagt til rette for næring, på indre havn, der hvor funksjonsblandingen med bolig tåler det ut i fra å sikre gode bomiljø, men samtidig på en slik måte at næringslivet får drive på sine premisser.

Endringer i forhold til ny plan

Kort oppsummert går endringene ut på følgende:

  • Planen omriss og avgrensing er endret med utgangspunkt i endret behov for motfyllinger og nye grenser for planlagte oppfylte områder.
  • Ny hovedveg, Ravns gate, på ytre havn. Vegen er lagt øst i området, ut mot Levangelva i stedet for midt i området
  • Endring av summen av næringsareal. Dette er noe mindre i nytt planforslag siden næring på ytre havn utgår.
  • Endring av kravet til næringsareal.
  • Ytre havn vil få kun boligareal med unntak av barnehage og en liten andel næringsvirksomhet knyttet til maritim virksomhet og småbåthavna
  • Strukturen på ytre havn generelt er endret
  • Barnehage på indre havn er regulert bort og erstattet med næringsareal
  • Byggehøyder er endret med muligheter for fleksibilitet med tanke på variasjon av etasjetall ut i fra sol-/skyggeforhold.

 
Bebyggelsen

Bebyggelsen er organisert i kvartalsstruktur som et gjenkjennende element fra den historiske byplanen fra 1846. Denne strukturen åpner for en tett bebyggelse som sikrer gode private og offentlige fellesarealer. Den stramme kvartalsstrukturen mykes opp med variasjon i høyder og uterom som åpnes mot landskapet og felles uteareal i vest. Dette er et overordnet grep som sikrer bokvalitet. 

Oversiktsskisse over ytre havn. Illustrasjoner: Norconsult. - klikk for større illustrasjon

Oversiktsskisse over ytre havn. Illustrasjoner: Norconsult.

Mellom kvartalene er det tenkt siktlinjer som åpner opp og knytter den nye bydelen til det omkringliggende landskapsrommet og den eldre bydelen. Nye veiakser kobler seg til resten av byen og det etableres siktlinjer mellom øst-vest gjennom gang- og sykkelfelt som er regulert inn.

Kvartalsrekkene på indre havn vil gi form og kontinuitet til byen. Her konsentreres også trafikk og logistikk. Samtidig vil siktlinjer øst-vest gi god orientering over tomta og man gjenkjenner byens landskap.

Bebyggelsen foreslås med varierte høyder for å sikre gode byroms kvaliteter som sol og utsikt. Høyest bebyggelsen plasseres derfor i nordøst og trappes ned mot sørvest.

For å opprettholde gode lysforhold i private felles utearealer skal den nye bebyggelsens utforming trappes ned, med høyeste bygningshøyde mot nordøst. På felter B1, B3, B5 og KBA skal være maksimum. 5 etasjer (maksimum høyde 17m gesims) med høyeste etasje i nordøst. Lav bebyggelse på B1, B3 og B5 skal ha maksimum 2 etasjer. Om bebyggelsen etableres på tak, skal denne trekkes inn fra fasadelivet. Feltene B2, B4 og B6 skal ha maksimum 4 etasjer, med maksimum høyde 13,7 m gesims.

Mulig prinsipp for utbygging av bebyggelsen. Utearealene ligger godt skjermet og med gode uteareal mot sørvest. Kilde: Norconsult.

Mulig prinsipp for utbygging av bebyggelsen. Utearealene ligger godt skjermet og med gode uteareal mot sørvest. Kilde: Norconsult.

Det har vært et ønske at områdeplanen skal være fleksibel. Boligtyper og leilighetsstørrelser vil variere i markedet. Antall boliger per felt og leilighetsfordeling overlates derfor til detaljreguleringene som skal utarbeides.

De tre nye næringsarealene ved Levangelva, regulert N/T 1, 2 og 3 er på nesten 3000 m2. Næringsarealet som ligger ut mot Skald Ravns plass, BKB, er på 4000m2. Areal avsatt til næring i feltet KBA 2 på ytre havn er på ca. 1000m2. I tillegg kommer areal til barnehage på 1200 m2.

Bebyggelsen skal utføres med variasjon i fasadeliv og materialbruk. Det skal legges vekt på god kvalitet i den arkitektoniske utforming, detaljering og materialbruk. Variasjon i funksjoner skal gjenspeiles i materialbruken. Bebyggelsen skal, når det gjelder volum, materialbruk og farger, utformes på en slik måte at området samlet fremstår med et godt helhetlig preg. Dette er tatt inn i bestemmelsene.

Biladkomst og gang-/sykkelveg

Ravns gate blir hovedatkomsten til ytre havn, Skald Ravns plass og næringsarealene som ligger i øst mot Levangelva. Boligområdene på ytre havn vil få innkjøring til parkeringskjeller fra Ravns gate. Grepene med å legge all trafikk i Ravns gate er gjort for å få mest mulig av trafikken bort fra boligområdet på ytre havn.

Parkering

All boligparkering skal etableres i kjeller. Det er i planforslaget regulert areal under grunnen for dette. For boligdelen på ytre havn er det vist gjennomføringssoner i plankartet med krav om felles planlegging. Antall parkeringsplasser reguleres av parkeringsnormen i tilhørende bestemmelser:

  • Boligbebyggelse skal ha minimum 0,75 parkeringsplass pr. boenhet.
    Hybler skal ha maks 0,5 parkeringsplass pr. boenhet. 
  • Forretnings- og kontorbebyggelse skal ha minst 1 parkeringsplass pr. 50 m² BRA i bebyggelsen. Forretning skal i tillegg ha lasteareal for vare- og lastebiler.
  • Næringsbebyggelse skal ha minst 1 parkeringsplass pr. 100 m² BRA i bebyggelsen.
  • For øvrige formål (barnehage, tjenesteyting m.m.) skal parkeringsdekning avklares gjennom detaljregulering

 
Det er i bestemmelsene krav om etablering av plasser til sykkelparkering. 

  • Boligbebyggelse skal ha minst 2 sykkelparkeringsplasser pr. boligenhet.
  • Kontorbebyggelse, forretning og service skal det avsettes minimum 2 sykkelparkeringsplasser per 100 m2 BRA.

 
Lek og uteopphold

Det er regulert grønnstruktur langs Levangerelva og alle fronten ut mot sundet. Alle disse områdene kan benyttes til rekreasjon og uteområder. Et stort nytt grøntdrag er plassert sentralt på ytre havn. Dette er et stort offentlig fellesareal for bydelen og byen generelt.   

Områdets beliggenhet, med nær tilknytning til attraktive uteområder på Røstad, hvor vi har «Kjærlighetstien», badestrand og etablerte aktivitetsområder gir også gode muligheter for gode lek- og rekreasjonsområder i nærområdet. 

Universell utforming og tilgjengelig boenhet

All ny bebyggelse og alle offentlige arealer må forholde seg til kravene i teknisk forskrift angående universell utforming og tilgjengelighet. Området er relativt flatt noe som gjør det enklere å tilrettelegge for alle.

Støy

Det er tatt inn egne bestemmelser om støy som skal legges til grunn for planlegging og tiltak. Det er også gitt spesifikke bestemmelser om at det bl.a. ikke skal etableres støyende næringsaktivitet i samme bygning som boliger. Det er, på bakgrunn av at det er et sentrumsareal med sentrumsfunksjoner, åpnet for at det kan tillates støyfølsom arealbruk i gul støysone, dersom bebyggelsen har en stille side og tilgang til egnet uteplass med tilfredsstillende støynivå. Med støyfølsom bruk menes her barnehager, boliger, lekeområder og rekreasjonsarealer.

Risiko- og sårbarhetsanalyse

Det ble i forbindelse med vedtatt plan for Levanger havn utarbeidet en ROS-analyse som en del av konsekvensutredningen av planen. Denne er brukt som utgangspunkt for vedlagte nye ROS-analyse. Det er viktig å merke seg at det kun er endringer fra vedtatt plan som tas opp til ny risiko- og sårbarhetsanalyse.

Analysen viser at ingen hendelser er havnet i kategorien høy risiko. Risiko i forbindelse med tiltaket vil i første rekke knytte seg til masseras/ skred/ elveflom, støy, vei/ bru/ knutepunkt, støy/ støv/ trafikk, ulykker med gående/syklene og ved anleggsgjennomføring. Hendelsene er fulgt opp med avbøtende tiltak i områdeplanen og i tilhørende reguleringsbestemmelser.

Kulturminner/konsekvenser for trehusbyen

Planforslaget berører ikke kjente kulturminner.

Levanger havn oppfattes som en del av sentrum og har flere kvaliteter som gjør området attraktivt for utvikling til fremtidig bosetting og næringsetablering. Levanger havn gir mulighet for å bygge tettere og høyere enn i den eldre bykjernen.  I flere år har etablering av nytt hotell på Levanger havn blitt diskutert, og behovet ser ikke ut til å ha blitt mindre. Et større konferansehotell vil tiltrekke seg flere besøkende til sentrum, og en bevisst strategi for en innholdsmessig utvikling av den eldre trehusbebyggelsen vil kunne ha positiv betydning for vitalisering av kulturmiljøet. Med flere besøkende og boende såpass nært bykjernen vil planforslaget kunne tilføre sentrum nye kvaliteter som gir positive ringvirkninger også for den unike Trehusbyen Levanger.   

Naturmangfold

Når det gjelder kravet til kunnskap om naturmangfold i naturmangfoldloven § 8, vises det til at området som reguleres er preget av eksisterende bebyggelse og veganlegg. Det er til dels store asfaltflater og lite vegetasjon. Selv om planforslaget arealmessig i liten grad berører naturmangfold, er det likevel foretatt en utsjekk i Naturbasen. Der framkommer det at det ikke er registrert prioriterte arter, truede eller nær truede arter på Norsk rødliste for arter 2010, utvalgte naturtyper eller truede eller nær truede naturtyper på Norsk rødliste for naturtyper 2011 i planområdet

Vann-, avløp-, energiløsninger

Planforslaget fører til økt behov for kapasitet i den eksisterende infrastrukturen. Dette kan medføre utvidelse eller rehabilitering av den eksisterende tekniske infrastrukturen.

Det er foretatt en kostnadsberegning av infrastrukturkostnadene, og totalbildet er stort sett uendret fra gjeldene plan. Vegføringene er valgt ut fra lavest mulig kostnad. Det vil bli en liten kostnadsøkning på grunn av omlegging av ledninger under Skald Ravns plass på grunn av parkeringskjeller som planlegges der. Men totalt sett er kostnadsbildet ikke vesentlig endret i forhold til beregningene fra 2013.

Det har vært dialog med Innherred renovasjon i prosessen og løsninger med avfallssug har vært vurdert. Det er derimot på nåværende tidspunkt ikke planlagt løsninger for dette. Det er i bestemmelsene til detaljreguleringer tatt inn at løsninger for avfall skal følges opp og beskrives.

Planprosess

Medvirkning

Oppstart av planprosessen ble kunngjort i Levangeravisa med frist for tilbakemelding 1.11.2016. I tillegg ble det holdt en orientering plan- og utviklingskomiteen 12.10.2016, og gjennomført et folkemøte 18.10.2016. Her ble foreløpige skisser og tanker presentert.

Det er i planprosessen avholdt eget møte med Levanger Næringsforening den 12.3.2018. I tillegg er det orientert i plan- og utviklingskomiteen den 14.3.2018.

Vurdering:

I tråd med kommuneplanens samfunnsdel har det vært et mål at planarbeidet for Levanger havn bidrar til å styrke kommunens visjon «Livskvalitet og vekst». Vekst betyr i dette tilfellet både vekst for den enkelte innbygger og for samfunnet.

Visjonen for Levanger peker også mot forhold som vekst i folketall, økt utviklingskraft, innovasjon og verdiskapning. Planarbeidet har som mål å utvikle attraktive områder for boliger, næringsutvikling, arbeidsplasser og fritidsaktiviteter.  

Målet er at Levanger havn utvikles som et sentralt og vitalt knutepunkt mellom Trehusbyen Levanger og Røstad. I planarbeidet er det lagt vekt på å sikre en moderne, attraktiv og mangfoldig bydel som fremmer bolyst, folkehelse, næringsutvikling og ivaretar stedets kvaliteter.  

Levanger havn har et stort potensial til å bli en attraktiv bydel med gode kvaliteter. Planforslaget tar vare på de stedlige kvalitetene med beliggenheten langs Sundet, og forholdet til trehusbyen. Det legges opp til gode og effektive strukturer som ivaretar gode bokvaliteter, høy arealutnyttelse og gode muligheter for næringsliv og kulturelle aktiviteter. Den nye planen er mer fleksibel i forhold til eksisterende næringsliv. Planen sikrer arealer til næring, samtidig som at det absolutte næringskravet er lempet på.

Rådmannen tilrår at planforslaget framlegges for høring og offentlig ettersyn slik at alle berørte og interesserte får uttale seg til saken.  

Til toppen av siden





Publisert: 28.04.2011 17:50 Sist endret: 08.11.2018 11:30
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: 74 08 35 40 E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051