PS 11/18-Åsvegen 15-17 - Levanger kommune Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 14.02.18 - sak 11/18 - Detaljregulering Åsvegen 15 - 17

Per Anders Røstad - klikk for personkort
Saksbehandler: Per Anders Røstad
Arkivsaknr: 2018/5169 - /L2013009

Første gangs behandling:
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
Arkivsaknr: 2013/8067 - /L2013009

 

 

 

Saksordfører: velges

 

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 09.04.14 31/14
Plan- og utviklingskomiteen 14.02.18 11/18
Kommunestyret    

 

Rådmannens forslag til innstilling:

Detaljregulering for Åsvegen 15-17 vedtas og oversendes til Kommunal‐ og moderniseringsdepartementet for endelig avgjørelse.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse, datert 15/12 2017 PDF
     
  2. Plankart, datert 15/12 2017 PDF
     
  3. Planbestemmelser, datert 15/12 2017 PDF
     
  4. Jernbaneverkets uttalelse til detaljregulering Åsvegen 15-17 PDF

 
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Referat fra meklingsmøte 13.10.2014
  • Referat fra meklingsmøte 06.01.2017
  • Detaljregulering jernbanekryssing Skogn sentrum
  • Støyvurdering - COWI, 03.02.2014.
  • Høringsuttalelser


Saksopplysninger:

Sammendrag:

Forslag til detaljregulering for Åsvegen 15-17 lå ute til offentlig ettersyn iht. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger sitt vedtak i møte den 9. april 2014, sak 31/14.

Følgende inngikk også i vedtaket:  

«PUK anmoder utbyggerne i Skogn sentrum, Åsvegen og Sentrumsgården, om å samordne sine prosjekter for å ta vare på det estetiske visuelle bildet i Skogn sentrum.»

Høringsfristen var 24. mai 2014. Det ble mottatt seks høringsuttalelser, hvorav en todelt innsigelse fra Jernbaneverket. Første del av innsigelsen gikk på at reguleringen ikke måtte komme i arealmessig konflikt med ny planfri kryssing av jernbanen. I andre del krevde Jernbaneverket at planfri kryssing måtte være etablert før byggetillatelse til nye boliger gis.

Vurdering av innsigelse og behov for mekling ble vurdert i Plan- og utviklingskomiteen den 20.08.2014, sak 58/14. Det ble fattet følgende vedtak:

«Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 5-6 vil kommunen be om at det gjennomføres mekling i sak der Jernbaneverket har fremmet innsigelse til detaljregulering for Åsvegen 15-17.»  

Det er gjennomført to meklingsmøter i saken.

Første meklingsmøte ble avholdt 13.oktober 2014. Partene ble enige om at reguleringsplanen ikke må komme i konflikt med ny planfri kryssing, og at det måtte klargjøres hvor en undergang ville komme før man kunne vedta reguleringsplanen. Når det gjaldt innsigelse 2 mente fylkesmannen at det var viktig å finne en løsning på hvordan ny planfri kryssing kunne finansieres og hvor den skulle plasseres. Fylkesmannen foreslo at kommunen igangsatte regulering for å sikre areal, og at kommunen og Jernbaneverket laget en intensjonsavtale for det videre arbeidet med å utvikle en planfri kryssing på Skogn. Dersom partene ikke ble enig om en intensjonsavtale, ville det bli kalt inn til nytt meklingsmøte.

I etterkant av første meklingsmøte ble det jobbet med en intensjonsavtale og med en reguleringsmessig løsning for planfri kryssing. Partene var enige om den reguleringsmessige løsningen, mens det ikke ble enighet om kostnadsfordeling for å realisere løsningen.

Andre meklingsmøte ble avholdt 6/1 2017. Fylkesmannen foreslo at Bane Nor trakk innsigelsen med bakgrunn i at det nå var utarbeidet en løsning for planskilt kryssing på Skogn som er god, og som alle parter kunnen akseptere. Det burde videre, med god innsats fra alle parter, være mulig å finne finansieringsfordeling. I etterkant av møte har BaneNor (Jernbaneverket), i brev datert 26/1 2017, besluttet å opprettholde innsigelsen.

Detaljreguleringen for «Planfri kryssing jernbane Skogn sentrum» lå ute til offentlig ettersyn våren 2017. (Forutgående mulighetsstudie forelå i 2016). Dette planforslaget viste en arealmessig konflikt med detaljreguleringen for Åsvegen 15-17 (se under).

Planforslag for jernbanekryssing (røde linjer) lagt over bl.a. planforslag for Åsvegen 15-17 - klikk for større kart

Planforslag for jernbanekryssing (røde linjer) lagt over bl.a. planforslag for Åsvegen 15-17.

Forslagsstiller på detaljreguleringen av Åsvegen 15-17 har derfor nå justert sine planer for å være tilpasset ny plan for jernbanekryssingen (se under).

Planforslag for jernbanekryssing (røde linjer) lagt over bl.a. nytt justert planforslag for Åsvegen 15-17 - klikk for noe større kart

Planforslag for jernbanekryssing (røde linjer) lagt over bl.a. nytt justert planforslag for Åsvegen 15-17.

I forhold til forslaget som ble sendt på offentlig høring, inneholder det vedlagte reviderte forslaget kun mindre justeringer i plankartet.  Kommunens vurdering av realitetene i saken er derfor den samme. Byggeområdet for kombinert bebyggelse bolig/forretning/tjenesteyting og kontor (KB2) er forskjøvet vestover og arealet er noe mindre.

Det er viktig å komme i gang med å løse utfordringer knyttet til kryssing av jernbanen på Skogn. Som ansvarlig eier av jernbanen må det kunne forventes at BaneNor bidrar positivt for å løse utfordringene gjennom konstruktiv dialog.

Innsigelsen fra BaneNor, i denne saken og i flere andre boligprosjekter på Skogn, medfører en stopp i utvikling av Skogn sentrum som gir negative konsekvenser for utviklingen av lokalsamfunnet.  

Det er gjennomført to meklinger, det er enighet om løsningen av planfri kryssing, men en er ikke blitt enige om intensjonsavtalen som bl.a. sier noe fordeling av kostnader. Flere regionale myndigheter har uttalt seg positivt om planforslaget.

Rådmannen tilrår nå at detaljreguleringen vedtas og oversendes departementet for endelig avgjørelse.

Høring.

Planforslaget er framlagt for høring og offentlig ettersyn i samsvar med PUK-sak nr 31/14. I forbindelse med høringen og offentlig ettersyn har det innkommet de uttalelser som nedenfor er gjengitt i sammendrag og kommentert:

1.      Jernbaneverket, 19.05.14

Vilkår for egengodkjenning – Innsigelse

  • For å sikre at det planlagte tiltaket ikke kommer i arealmessig konflikt med ny planfri kryssing av jernbanen, forutsettes det at lokalisering av planfri kryssing for bil og gang-/sykkeltrafikk er avklart før reguleringsplanen for Åsvegen 15-17 kan tas opp til sluttbehandling. Lokalisering kan eventuelt avklares i mulighetsstudien.
  • Jernbaneverket krever at følgende rekkefølgebestemmelse, relatert til sikkerhet, tas inn i reguleringsplanen: «Før byggetillatelse kan gis må det være etablert planfri kryssing for bil og gang-/sykkeltrafikk.»

 
Se KPS-sak 58/14 for nærmere informasjon.

Kommentar:

Levanger kommune har utarbeidet detaljregulering for planfri kryssing på Skogn som alle er enige om er en god løsning. Det er gjennomført forhandlinger vedrørende medfinansiering som ikke har ført frem. Fylkesmannen er tydelig i andre meklingsrunde på at Bane Nor bør trekke innsigelsen ut fra alle andre hensyn som gjør seg gjeldende i saken. Se vurdering i KPS-sak 58/14 for nærmere informasjon.

2.      NVE, 25.04.2014

... Det er svært positivt at det er tatt inn bestemmelser med krav om nærmere geotekniske undersøkelser før det kan gis klarsignal om bygging (§ 3.12). ...

Kommentar:

Uttalelsen tas til orientering.

3.      Nord-Trøndelag fylkeskommune, 20.05.2014

Fylkeskommunen vurderer planen til å være i tråd med retningslinjene for kommune- og bygdesenter i regional plan for arealbruk. De gjør oppmerksom på at Skogn stasjon er fredet, og ber om at det blir hensyntatt i planarbeidet. De minner om kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt ift. automatisk freda kulturminner.

Kommentar:

Uttalelsen tas til orientering.

4.      Bente Sørlie Myhre, 23.05.2014

Som eier av gnr. 32 bnr. 57, kan hun ikke akseptere at hennes eiendom inngår som en del av detaljreguleringen. Hun akter å drive sin blomsterforretning videre, og har ikke inngått noen avtale med aktuelle utbyggere om salg av eiendommen. Dette er heller ikke noe aktuelt tema. Hun har ikke vært delaktig i dette.

Kommentar:

Sørlie Myhre tar opp et forhold som anses privatrettslig mellom utbygger og grunneier. For å kunne bygge ut den delen av prosjektet som berører Myhre sin eiendom er utbygger avhengig av å komme til enighet med Myhre. Rådmannen mener det er riktig å regulere hele kvartalet for å få til en helhetlig regulering av hele kvartalet. Kommunestyret kan også med hjemmel i plan- og bygningslovens § 16-2 foreta ekspropriasjon for å gjennomføre planen.

5.      Fylkesmannens i Nord-Trøndelag

Landbruksavdelingen vurderer planforslaget som et positivt fortettingsprosjekt. Miljøvernavdelingen ser det som positivt at det fortettes i et sentrumsnært område, men mener støybestemmelsen er for vag. Fylkesmannens kommunalavdeling forutsetter at forhold avdekket i ROS følges opp gjennom videre arbeid med planen, slik at forhold som trafikksikkerhet og grunnforhold som er avdekket som potensiell risiko ivaretas på en god måte. De minner også om at det må tas høyde for fremtidige klimaendringer, med blant annet hyppigere intense nedbørsperioder, i håndteringen av overflatevann.

Kommentar:

Uttalelsen tas til orientering.

6.      Statens vegvesen

Statens vegvesen forutsetter, med bakgrunn i driftshensyn og siktforhold, at byggegrensen ikke går nærmere enn 2 meter fra fortauskant. Balkonger ut mot fylkesvegen må bygges slik at de har tilfredsstillende støynivå.

Kommentar:

Byggegrense vises ikke i plankartet, den følger formålsgrensene siden planområdet etter uttalelsen er revidert og tilpasset ny plan for FV 754.

Fylkesvegen legges om og den delen som grenser til planområdet blir deretter kommunal veg. Bebyggelsen er nå trukket lenger fra vegen, og vegen har fått redusert trafikk. Evt behov for støytiltak sikres i reguleringsbestemmelsene.

Endringer etter høring.

I samråd med tiltakshaver er det etter høring og offentlig ettersyn gjort følgende endringer i plandokumentene:

Planbeskrivelse.

Planbeskrivelsen er revidert etter offentlig høring og ajourført etter endringen i plankartet.

Plankart.

Det er foretatt mindre justeringer av plankartet. Byggeområdet for kombinert bebyggelse bolig/forretning/tjenesteyting og kontor (KB2) er forskjøvet vestover og arealet er noe mindre.

Bestemmelser.

Det er foretatt noen mindre tilpasninger i reguleringsbestemmelsene etter offentlig høring. 

Vurdering:

Jernbaneverket har (varslet) innsigelse i tre planprosesser på Skogn, og vil trolig også vurdere dette for Sentrumsgården Skogn.

Fire planprosesser der det er varslet innsigelse eller foreligger innsigelse fra Jernbaneverket ift. samme planovergang.

To av planene venter på sluttbehandling (Åsvegen 15-17 samt Holåsen vest). Skillelia (lengst øst) har fått fastsatt et planprogram, men skal avvente rullering av arealdelen. For Sentrumsgården Skogn avventes nytt planforslag, da det første ble avvist ved første gangs behandling. Kommunen ser ikke bort fra at Jernbaneverkets innsigelse ift. planovergangen i tilliggende planarbeid for Åsvegen 15-17 kan ha påvirket framdriften i denne plansaken.

Innsigelsen fra Jernbaneverket innebærer at kommunestyret ikke kan fatte planvedtak med rettsvirkning med mindre innsigelsen imøtekommes og rekkefølgekrav tas inn i planen. Flere regionale myndigheter har uttalt seg positivt om planforslaget. Å imøtekomme kravet/innsigelsen fra jernbaneverket vil medføre en midlertidig stopp i utvikling av Skogn sentrum, og ha store konsekvenser for lokalsamfunnet.

Det anses imidlertid som viktig å komme i gang med å løse utfordringer knyttet til kryssing av jernbanen på Skogn. Det er fylkesveg 754 som her krysser jernbanen.

Plan- og bygningslovens § 5-6. Mekling og avgjørelse av departementet:

«Finner kommunen ikke å kunne ta hensyn til innsigelsen, skal det ordinært foretas mekling mellom partene. Dersom enighet ikke oppnås, treffer kommunen planvedtak og sender planen og innsigelsen, med meklerens tilråding, til departementet. Departementet avgjør om innsigelsen skal tas til følge og planen endres.

Kongen avgjør hvem som skal være mekler.» 

Konklusjon

Det er gjennomført to meklinger, det er enighet om løsning vist i mulighetsstudie, men en er ikke blitt enige om intensjonsavtalen som bl.a. sier noe fordeling av kostnader. Rådmannen tilrår nå at detaljreguleringen vedtas og oversendes departementet for endelig avgjørelse.

Til toppen av siden

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 09.04.2014

Forslag i møte:

Forslag til tillegg fra Gunnar Morten Løvås, SV

PUK anmoder utbyggerne i Skogn sentrum, Åsvegen og Sentrumsgården, om å samordne sine prosjekter for å ta vare på det estetiske visuelle bildet i Skogn sentrum. 

Saksordfører:

Alf Magnar Reberg, SP

Avstemning:

Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.

Tillegg fra Løvås enstemmig vedtatt. 

VEDTAK:

Vedlagte forslag til detaljregulering for Åsvegen 15-17, datert 18.03.2014, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10

PUK anmoder utbyggerne i Skogn sentrum, Åsvegen og Sentrumsgården, om å samordne sine prosjekter for å ta vare på det estetiske visuelle bildet i Skogn sentrum.

Til toppen av siden

Rådmannens forslag til vedtak:

Vedlagte forslag til detaljregulering for Åsvegen 15-17, datert 18.03.2014, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.  

Vedlegg:

1

Planbeskrivelse 18.03.14 PDF
 

2

Plankart 18.03.2014 PDF
 

3

Reguleringsbestemmelser 18.03.2014 PDF
 

4

Illustrasjoner til reg.plan 12.02.14 PDF (OBS! 14MB)
 

5

Soldiagram vår/høst PDF
 

6

Soldiagram sommer PDF
 

7

Illustrasjoner fra kart og plandata i 3D PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Hensikten med planen er å legge til rette for en høyere utnyttelse av eiendommene enn det dagens reguleringsplan åpner for, samt å gi mulighet for boligformål. Planforslaget er utarbeidet av Arkidèco AS og Norconsult AS for K6 Eiendom AS. 

Planområdet omfatter fire private eiendommer, hvorav tre eies av Åsveien 15 AS. Eiendommen i nordøst eies av Bente Myhre. Planområdet berører også tilliggende eiendommer eid av kommunen og Statens vegvesen.

Forhold til forskrift om konsekvensutredninger

Tiltaket avviker fra kommuneplanens arealdel og gjeldende reguleringsplan for Skogn sentrum vedrørende omfanget av boligformål. I gjeldende plan er området regulert til forretning/kontor med mulighet for bolig over første etasje. Kommunen har vurdert at det ikke er nødvendig med planprogram og konsekvensutredning.

Planområdet

Planområdet er på 4 daa og ligger i Skogn sentrum. Området avgrenses i nord og vest av Åsvegen, i øst av FV 754 / Mønsterhaugvegen og gangveg i sør. Planens begrensning er lagt i senter kjøreveger og ytterkant gangveg.

Det er en høydeforskjell på ca. 4 m fra FV 754 og opp mot Åsvegen i vest. Området er bebygd med to bolighus og en blomsterbutikk. Deler av arealet ligger brakk.

Området ligger i overgangen mellom villabebyggelse i sørvest og den mer urbane situasjonen med inndeling i kvartaler i nord. Området oppfattes som en del av kvartalsstrukturen i Skogn sentrum, omgitt med trafikkerte veger på tre sider. Beliggenheten langs FV 754 gjør at området oppleves som en viktig innfartsportal til Skogn sentrum. Åsvegen i nord og vest er kommunale veger.

Planstatus

Planområdet er i kommuneplanens arealdel, vedtatt 13.04.2011, angitt som et område hvor eksisterende reguleringsplan fortsatt skal gjelde.

Området er i reguleringsplan for Skogn sentrum, stadfestet 28.07.1983, med senere revisjon vedtatt av kommunestyret den 14.05.1992, regulert til forretning/kontor med mulighet for boliger over første etasje. Bebyggelsen kan ifølge denne planen være i 2 etasjer og med 4000 m2 brutto gulvflate.

Planforslaget

Generelt

Planforslaget omfatter en endring av dagens forretning-/kontorformål med mulighet for bolig over første etasje, til bolig samt blandet formål med bolig, forretning, kontor og tjenesteyting.

Området foreslås regulert til boligblokkbebyggelse, bolig/forretning/kontor/tjenesteyting, renovasjonsanlegg, uteopphold, kjøreveg, fortau, gatetun (med parkering), gang- og sykkelveg, kantsteinsparkering og hensynssone frisikt. Det legges til rette for parkering under bebyggelse og sentralt uteoppholdsareal. 

Det er krav om utomhusplan (§ 8.1), og omfanget koordineres med evt. byggetrinn.

Bebyggelsen

Eksisterende bebyggelse forutsettes fjernet. Det planlegges en trinnvis utbygging omkring et sentralt uteoppholdsareal, som ligger over felles parkeringsplan. Sokkeletasjen planlegges brukt til parkering og forretning/kontor/tjenesteyting, men bolig er også tillatt. I øvrige 2-3 etasjer planlegges/tillates det boliger. Der sokkeletasjen rager over bakken og det er tre boligetasjer over denne vil bebyggelsen framstå som fire etasjer, se vedlagte illustrasjoner. Langs Åsvegen i vest er det planlagt boliger, mens det langs Åsvegen og mot FV 754 i nord tillates forretning, kontor og tjenesteyting i 1. etasje.

Det foreslås 90 %-BYA innenfor hvert av feltene BB, KB1 og KB2.

Det foreslås maks byggehøyde kote +66,5 m og 3 m lavere i øst mot fylkesvegen.

Det foreslås flatt tak og svakt hellende pulttak med takvinkel inntil 10 grader.

Det planlegges 45 boenheter innenfor planområdet, men øvre grense er ikke angitt i bestemmelsene. I støyrapporten er det vist en situasjonsplan som viser 5 byggetrinn og inntil 60 boenheter. Antall boenheter må tilpasses nødvendig uteareal og parkering, og foreslått uteareal rekker for inntil 48 boenheter.

Planområdet minus kjøreveg, fortau, annen veggrunn og parkering utgjør ca. 4 daa.

45 boenheter innenfor 4 daa gir ca. 11,3 boenheter pr. daa.

Biladkomst og gang-/sykkelveg

Kjøreadkomst til området er fra Åsvegen i nord. Fra Åsvegen er det foreslått avkjørsel for inn- og utkjøring til parkeringsplan og gatetun.

For myke trafikanter er det planlagt fortau med bredde 3 m langs kvartalets øst, vest og nordside. I sør er det allerede etablert gang- og sykkelveg.

Parkering og varelevering

Det foreslås 1,2 parkeringsplass pr. boenhet og 1 plass pr. 50 m2 BRA forretning, kontor, tjenesteyting.

Parkering foreslås løst ved parkeringskjeller (54 plasser), bakkeparkering i felles gatetun (5 plasser) og offentlig kantsteinsparkering (3 plasser) langs Åsvegen i nord. 

Varelevering skal skje fra felles gatetun f_GTT.

Lek og uteopphold

Det er foreslått to felt for felles uteopphold. Bygningsmassen er lagt i to vinkler som gir et indre bilfritt gårdsrom/uteoppholdsareal på 0,9 daa, over parkeringsplanet. Felles uteoppholdsareal i sør, langs gang- og sykkelveg, er på 0,3 daa. I tillegg til krav om minst 25 m2 felles uteoppholdsareal pr. boenhet er det planlagt private uteplasser i tilknytning til oppholdsareal inne.

Planområdet ligger i gangavstand, ca. 470 m fra idrettsanlegg og ca. 900 m, fra Skogn barne- og ungdomsskole. Det ligger også en park på nordsiden av Åsvegen i dag. Foreslått omregulering av denne til boligformål er nylig avvist. Det et opparbeidet gang- og sykkelveg fra planområdet til disse områdene, men trafikksikkerheten ved kryssing av jernbanen burde vært bedre.

Rekkefølgebestemmelsene i § 7.1 omfatter tidspunkt for ferdigstillelse av felles uteoppholdsareal for boligene. Det er planlagt trinnvis utbygging og rekkefølgebestemmelsene er tilpasset dette.

Universell utforming og tilgjengelige boenheter

Ifølge fellesbestemmelse § 3.7 skal bebyggelse og uteområder utformes etter prinsipp om universell utforming og tilgjengelig boenhet. Hva som gjelder for det enkelte bygg går fram av TEK10, som skiller mellom arbeidsbygning/publikumsbygg og bolig. For boenheter er prinsippet at dersom man må gå mer enn én etasje for å komme til boenhetens inngangsdør, skal det være heis. Boenhet i bygning med krav om heis skal ha alle hovedfunksjoner på inngangsplanet som skal være tilgjengelig for personer med funksjonsnedsettelse. Det er planlagt flere heiser som følger de ulike byggetrinn, og leilighetene er tenkt som tilgjengelige boenheter. Minimum 5 % av parkeringsplassene skal tilrettelegges for funksjonshemmede (§ 3.8.3). Området har en høydeforskjell på ca. 4 m fra FV 754 i øst til Åsvegen i vest. Denne høydeforskjellen er fordelt på et langt strekk og forslagsstiller mener kravet til universell utforming kan tilfredsstilles.

Risiko- og sårbarhetsanalyse

Sjekklister for vurdering av sikkerhet og sårbarhet (dsb.no) er gjennomgått og det er ikke vurdert å være behov for spesielle undersøkelser eller beredskapstiltak for å unngå naturkatastrofer som ras, flom e.l.

Ras

Området er ut fra tilgjengelig kunnskap ikke spesielt utsatt for å rase ut eller bli truffet av rasmasser fra områder høyere oppe i terrenget. I bestemmelsene er det stilt krav om geotekniske undersøkelser før utbygging kan godkjennes, se § 3.12.

Flom

Området er ikke utsatt for flomfare. I perioder med mye nedbør kan overflatevann gi utfordringer.

Overflatevann fra harde flater tenkes håndtert med lokale avløpsløsninger. 

Vind

Dominerende vindretning i området når det blåser kraftig er fra nord-vest, inn fra fjorden. Risiko for vindødeleggelser på bygninger vil reduseres gjennom hensiktsmessig volumoppbygning, valg av takform og god terrengtilpasning. Terrenginngrep nær større trær som tenkes bevart må ta hensyn til at trærne beholder tilstrekkelig jordsmonn.

Radon i grunnen

Gjennom TEK10 § 13-5 kreves radonsperre mot grunn for bygning for varig opphold.

Trafikksikkerhet

Planområdet er et område der det ferdes mange myke trafikanter bl.a. barn. Det har derfor vært viktig å i størst mulig grad skille kjørearealer og fotgjengerarealer for å unngå farlige situasjoner. Det er planlagt å være god sikt ved alle avkjørsler og steder der det tilrettelegges for at fotgjengere skal krysse kjøreveg.

En utfordring på Skogn er at det meste av bebyggelsen ligger på vestsiden av jernbanen, mens viktige funksjoner, bla. Skogn barne- og ungdomsskole ligger på østsiden. Eksisterende planovergang utgjør en potensiell sikkerhetsrisiko for Skogn sentrum generelt, og også for beboere i planområdet.

Jernbaneovergangen bør uansett sikres, uavhengig av dette prosjektet.

Storbrann

Ved evt. storbrann i bygninger innen planområdet vil det være akseptable rømningsmuligheter i flere retninger.

Støyforhold fra vegtrafikk og jernbane

Støyvurdering fra COWI, datert 03.02.2014, konkluderer med at lydnivå på felles uteoppholdsplass mellom bygningene er innenfor gjeldende grenseverdier.

Grenseverdi for lydnivå på fasader overskrides på samtlige fasader, og med høyeste overskridelser for østre fasader på bygning byggetrinn 4 (Hus E i illustrasjon). COWI anbefaler å ikke plassere rom for støyfølsom bruk ved denne fasaden.

Grenseverdi for lydnivå på private uteoppholdsplasser, type balkonger, overskrides også på samtlige fasader. COWI anbefaler enkle skjermingsløsninger med tett rekkverk opp til ca. 1,5 meter ved balkonger som vender ut i mot Åsvegen og innglassing av balkong for balkonger som vender mot fylkesvegen. Når det gjelder innendørs lydnivå vil krav overholdes ved bruk av vanlige fasadeelementer for rom som vender ut mot Åsvegen. For rom som vender ut mot fylkesvegen krever dette noe bedre lydisolasjon, spesielt på vinduer. COWI anbefaler i utgangspunktet ikke soverom ut mot fylkesvegen. Dersom dette skulle bli aktuelt krever dette nærmere vurdering med tanke på maksimalnivåer i nattperioden.

Da lydnivået på fasadene altså overskrides, med høyest overskridelse på bygningsmasse langs FV 754 i øst, anbefales det å gjøre tiltak slik at grenseverdiene for innendørs støy overholdes. Støynivået på de mest utsatte fasadene er av en slik størrelsesorden at krav til lydisolerende vinduer og fasader må vurderes nærmere i forbindelse med søknad om tiltak. Det samme gjelder romløsninger og skjerming av private uteplasser (balkonger). Dette er hensyntatt i bestemmelsenes § 3.2.

Kulturminner

Det er ikke påvist konflikt eller potensial for funn av automatisk fredete kulturminner.

Biologisk mangfold

Det er ikke registrert noen spesielle naturverdier i området.

Vann-, avløp-, energiløsninger, renovasjon

Det er planlagt tilknytning til offentlig vann- og avløpsnett.

Evt. trafo skal integreres i bygningsmassen (§ 3.11).

I nærheten av avkjørsler er det tenkt nedgravd avfallssystem. 

Utbyggingsavtale

Det pågår forhandlinger om utbyggingsavtale mellom Levanger kommune og K6 Eiendom AS. Utbyggingsavtalen bør sluttbehandles samtidig med reguleringsplanen.

Planprosess

Medvirkning

Oppstartsmøte mellom Arkidèco og kommunen ble avholdt 13.11.2013.

Kunngjøring om igangsatt planarbeid og utbyggingsavtale for Åsvegen 15-17, ble annonsert i Levangeravisa lørdag 30.11.2013, og på kommunens hjemmeside.

Ifb. kunngjøring av planoppstart ble naboer og sektormyndigheter varslet.

Det er mottatt forhåndsuttalelser fra Fylkesmannens i Nord-Trøndelag, Nord-Trøndelag fylkeskommune, Norges vassdrags- og energidirektorat, Jernbaneverket og Sametinget. Disse er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen.

Intern høring

Internt i kommunen er planforslaget forelagt kommunalteknikk, barnerepresentant, næringssjef, brann, folkehelsekoordinator, kommuneoverlege og estetikkutvalget. 

Barne- og ungdomsrepresentant, Levanger kommune, 28.02.14

Det er svært positivt at det gjøres noe med trafikkforholdene i dette området, i og med at det er mange barn og unge som ferdes forbi dette området daglig.

Er betenkt over nedkjørselen til parkeringskjelleren. Hvordan blir dette når biler kommer opp av kjelleren og skal over gangvegen? Det må sikres at bilene har god sikt slik at myke trafikanter er sikre når de skal passere området. 

Kan ikke se at leke- og oppholdsarealet er omtalt i planbeskrivelsen. Det må sikres at det legges til rette for gode oppholdsareal også for barn og unge.  Selv om området er tenkt til eldre, kan det og være småbarnsfamilier som kjøper leiligheter her.

Kommentar:

Vedlagte illustrasjoner viser at «parkeringskjeller» ligger noe over gatenivå i forhold til avkjørselen og at det blir en rampe opp til parkeringsplanet. I revidert plankart er det vist frisikt som må hensyntas ved utforming/plassering av bebyggelse.

Leke-/oppholdsareal er omtalt i planbeskrivelsens punkt 6.4 «Bomiljø, bokvalitet, uteoppholdsareal». Se også vurdering i saken. 

Vurdering:

Arealbruk og forholdet til overordnet plan (kommuneplanens arealdel)

Kommuneplanens arealdel viser til at eksisterende reguleringsplan fortsatt skal gjelde.

Området foreslås omdisponert fra forretning/kontor med mulighet for bolig over 1. etasje, til boligformål og bolig/forretning/kontor/tjenesteyting. (Næringsvirksomhet er planlagt i deler av sokkeletasje). Rådmannen har ikke innvendinger til at området i større grad tas i bruk til boliger, men dette kan redusere muligheten for næringsvirksomhet i Skogn sentrum i framtida, selv om det her planlegges ca. 400 m2 «næring». Boligfortetting nær kollektivknutepunkt/jernbane innebærer også areal- og transportmessige fordeler.

Fra venstre: Reguleringsplan fra 1983 (blått er forretning/kontor), tidl. kommunedelplan (brunt er sentrum) og gjeldende planer. - klikk for større bilder
Fra venstre: Reguleringsplan fra 1983 (blått er forretning/kontor), tidl. kommunedelplan (brunt er sentrum) og gjeldende planer.

Plansammenstillingen ovenfor viser at utviklingen i Skogn sentrum i senere år har dreid noe bort fra næringsvirksomhet og over mot boliger. For området nord for planområdet pågår det omregulering til hovedsakelig boligformål (detaljregulering Sentrumsgården Skogn). Det vil si at to svært sentrale kvartaler i Skogn sentrum nå ser ut til å kunne bli omdisponert til hovedsakelig boliger. På Reemyra, sørøst for planovergangen, er regulert blanda formål forretning/kontor/industri/bolig ikke fullt utbygd ennå.

Kjøpesenterstoppen er ikke relevant, da bestemmelsene tolkes dithen at det oppover i etasjene kun tillates boliger.

Arealdelen omfatter ikke sentrumsformål, og har dermed ikke bestemmelser om utnyttingsgrad og byggehøyde som egner seg spesielt for utbygging av et slikt kvartal.

(Arealdelens rammebestemmelser sier 35 %-BYA og 300 m2 for boligtomt og maks gesims- og mønehøyde på hhv. 6,5 og 9,5 m, målt fra bygningens høyeste fasade).

Rådmannen er positiv til en transformasjon/fortetting av området og anser at foreslått utnyttingsgrad, byggehøyder, volum og takform kan fungere godt sammen med omliggende bebyggelse og videre sentrumsutvikling, se vedlagte illustrasjoner og 3D av skisseprosjekt: http://tema.webatlas.no/innherred/Web3D

Prosjektets skyggevirkninger på naboeiendommer går også fram av vedlagte soldiagram.

Det er mulig å oppnå tilstrekkelig parkering og uteopphold, men det foreslås et lavere parkeringskrav for boliger enn i kommuneplanen.

Forholdet til gjeldende reguleringsplan

Reguleringsplanen fra 1983, med senere revisjon vedtatt i 1992, tillater her bebyggelse i 2 etasjer og 4000 m2 brutto golvflate.

Foreslått bebyggelse vil kunne framstå i 3-4 etasjer, da deler av p-kjeller/sokkel er over bakken. Bestemmelsene angir etasjeantall pluss parkeringskjeller. Alle måleverdige plan som inneholder tilleggsdel og som har himling høyere enn 1,5 m over planert terreng regnes normalt med i etasjeantallet, men intensjonen med planen er godt forklart.

Følgende føringer fra gjeldende reguleringsplan er delvis videreført i § 3.6 andre ledd:

  • Arealer i 1. etasje bør i størst mulig grad nyttes til aktiviteter og virksomheter som er publikumsorientert.
  • Forretnings- og kontorgårder skal normalt ikke ha tillukkede fasader ut mot fortau, dvs. de skal ha vinduer og/eller inngangspartier.


Estetikk

Arealdelens estetikkbestemmelser og retningslinjer sier bl.a. følgende:

Ved nybygging innen eksisterende utbyggingsområder skal det legges vekt på at ny bebyggelse tilpasser seg strøkets karakter mht. plassering i forhold til vei, gate, plass, og i forhold til bygningsvolum, proporsjonering, høyde, takform, materialbruk m.v.

Større byggevolum i sentrumsområder bør utformes slik at bygningene blir oppbrutt i volum og fasade. I næringsområder skal parkeringsanlegg, område for varelevering og lagringsplass ute, skjermes med bygninger og beplantning. I områder som har mer sammensatt bebyggelse må ny bebyggelse vurderes i sammenheng med det nærmeste naboskap, og bidra til at området får et helhetlig preg. 

Når det gjelder plassering av bebyggelse viser planen bebyggelse som forutsettes fjernet, men ikke omriss av planlagt bebyggelse. Ny bebyggelse må imidlertid ligge innenfor viste utbyggingsformål BB, KB1 og KB2, hvor 90 % av arealet kan bebygges.

Ifølge bestemmelsenes § 3.7 skal bygningenes plassering langs gateløp følge byggegrensen, og denne følger formålsgrensen mot fortau og gang- og sykkelveg.

Illustrert skisseprosjekt hensyntar kvartalstrukturen i Skogn sentrum og vil bidra til å gi området et mer urbant preg. Volum av planlagt bebyggelse synes heller ikke urimelig i Skogn sentrum.

Bebyggelse nordvest for planområdet har flatt tak, men ellers er det mye saltak i nærområdet. Selv om omliggende bebyggelse i dag er noe variert i volum og takform er dette en bymessig utvikling og hvor planlagt skisseprosjekt synes godt tilpasset estetiske føringer. I vedlagte illustrasjon fra kart og plandata i 3D er det mulig å sammenligne byggehøyder, og selv om prosjektet kan anses som spenstig synes det ikke urimelig.    

Uteoppholdsareal

For 45 boenheter bør det ifølge arealdelens bestemmelse § 1.5.8 dokumenteres at det på eget område eller fellesområde kan avsettes leke- og oppholdsareal som dekker minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. boligenhet, småbarnslekeplass på minimum 150 m2 (innenfor 100 m fra boligbebyggelsen) og for 25 eller flere enheter skal det innenfor en avstand på 250 m fra boligbebyggelsen, sikres sammenhengende areal til områdelekeplass på minimum 1,5 dekar.

Videre går det fram av arealdelen at det gjennom reguleringsplan for fortettingsprosjekt spesielt i bykjernene, kan fastsettes andre krav til leke- og uteoppholdsareal, som ligger innenfor rammen om at minste uteoppholdsareal (MUA) = 20 % av bruksarealet (BRA) for bebyggelsen på tomten og at minst 50 % av MUA skal ligge på bakkeplanet.

Ifølge SSB er Skogn sentrum et tettsted, ikke en sentrumssone. Dvs. at overnevnte kommuneplanbestemmelse om bykjerne er lite aktuell, evt. som en nedre grense.

45 boenheter x 50 m2 lek tilsier krav om 2250 m2 leke-/oppholdsareal.

Planforslaget viser 1200 m2 felles uteoppholdsareal, fordelt på to områder, hvorav ca. 75 % over bakkeplan. Det er samtidig gitt bestemmelse om at det skal opparbeides 25 m2 felles lekeareal pr. boenhet. Rådmannen anser at resterende behov, sett ift. kravene i arealdelen, kan dekkes i omliggende anlegg. Skogn barne- og ungdomsskole med uteområde ligger ca. 1 km unna. Ca. 200 m vest for planområdet, i Holåsen, er det regulert et større friområde, som eies av kommunen, og som i ny arealdel er avsatt som LNFR-område. Dette arealet inngår i varslet områderegulering for Holåsen Vest. På andre siden av planovergangen, ca. 500 m unna, ligger det en idrettsplass på ca. 36 daa som eies av Skogn idrettslag, og som er avsatt som idrettsanlegg i kommuneplanens arealdel. Det foreligger politiske signaler (PUK-sak 4/14) om at sentrumsparken nord for planområdet skal bestå og reguleres til park.

Andelen uteopphold over bakkeplan er vel høy, men dette ligger sentralt i området, sørvendt og delvis skjermet av omliggende bebyggelse. Snitt viser at felles uteopphold/lek (golvnivå over «p-kjeller») ligger på kote +55,69 m. Ved fylkesvegen ligger terrenget på ca. kote +50,5 m og i øst ligger det på ca. kote +54 m. Snitt B-B viser skråning av uteoppholdsarealet mot sør, men det går ikke fram om det blir en forbindelse/sammenheng med arealet på bakken i sørvest. Uteareal i «gårdsrom» over parkeringsplan gir en fornuftig bruk av arealer i sentrumsområder. Utfordringen blir å finne gode løsninger ved etappevis utbygging, men arealkrav pr. boenhet sikrer at dette må oppfylles selv ved utbygging i etapper.

Når det gjelder solforhold angis Husbankens veileder «Gode boligområder» (2000) at fellesarealene bør ha sol ved jevndøgn kl. 15 på minst halvparten av arealet. Vedlagte soldiagram vår/høst viser forholdene ved vårjevndøgn kl. 14 og 16. Klokka 14 har ca. halvparten av det indre gårdsrommet sol. Dette avtar noe mot kl. 16. Utearealet på bakken i sydvest har sol store deler av dagen.

Parkering

For planlagte 45 boenheter medfører foreslått minimumskrav 54 plasser, og for ca. 400 m2 forretning/kontor er kravet 8 plasser. Illustrasjoner viser at dette er mulig å oppfylle.

Foreslåtte parkeringskrav på 1,2 plasser pr. boenhet er 0,3 plass lavere enn i kommuneplanens arealdel, men i samsvar med vedtatt detaljregulering for Sagbrukstomta 2, øst for Levanger sentrum, og retningslinjer i kommunedelplan Verdal byområde fra 2007. For 45 boenheter medfører redusert krav 14 plasser mindre enn om kommuneplanen skulle vært fulgt. Området ligger nært kollektivknutepunkt og lokalt tjenestetilbud, så Rådmannen anser at redusert krav kan fungere her.

Å regne med offentlige parkeringsplasser i prosjektets parkeringsdekning er ikke ideelt, men omfanget er begrenset til tre plasser. I Skogn er det ikke lagt til rette for frikjøp av parkering. Offentlige plasser er for alle, men det er naturlig at bruken har sammenheng med arealbruk i nærområdet. Varelevering skal skje fra gatetun, som samtidig skal dekke noe av minimumskrav til parkering.

Veg- og trafikkforhold

Kjøreadkomst til kvartalet er begrenset til Åsvegen og det er positivt at det planlegges sammenhengende gangforbindelse rundt hele kvartalet. 

Barnerepresentanten har uttrykt bekymring for myke trafikanters sikkerhet på fortauet når biler kjører ut fra p-kjeller. Håndbok 017 anbefaler i dette tilfellet frisikt på 4 x 20 m i avkjørsel og 3 x 25 m mellom gang- og sykkelveg og avkjørsel, når terrenget er flatt. Innkast for nedgravd søppel (høyde ca. 1,1 m) og gateparkering er forsøkt lagt utenom frisiktsonene, men dette er ikke helt oppnådd for parkeringsplassen lengst vest.

Illustrert parkering i gatetun berører anbefalt frisiktsone, noe som ikke er ideelt.

Friskt på 10 x 65 m i krysset med fylkesvegen er noe større enn det Statens vegvesen i forhåndsuttalelse til naboplan har godtatt til venstre i samme kryss (8 x 60 m).

Når det gjelder vegføringer viser illustrasjonene under at planforslaget samsvarer bedre med flyfoto / eksisterende situasjon enn med gjeldende reguleringsplaner.

Planforslag med hvite linjer, avvist plan med gule linjer og kartdata med turkis - klikk for større tegning
Planforslag med hvite linjer, avvist plan med gule linjer og kartdata med turkis.

Jernbaneverket har påpekt at det på Skogn er en utfordring at det meste av bebyggelsen ligger på vestsiden av jernbanen, mens viktige funksjoner, bl.a. Skogn barne- og ungdomsskole ligger på østsiden. Fra kommunens side er det foreslått å gjennomføre en mulighetsstudie for å vurdere alternative løsninger for kryssing av jernbanen i Skogn. Ettersom dette planarbeidet kan bli berørt av mulige løsninger, så etterlyses status for mulighetsstudien. Kommunens enhet for kommunalteknikk har opplyst følgende:

På møtet våren 2013 ble det mellom partene Jernbaneverket, Statens vegvesen, Nord-Trøndelag fylkeskommune og Levanger kommune enighet om å etablere ei prosjektgruppe med formål å få utarbeidet en mulighetsstudie på ny planfri kryssing Skogn, med kort- og langsiktige tiltak. Denne er blitt noe forsinket, men det arbeides med et utkast til prosjektplan som skal legges til grunn for et anbud på mulighetsstudien.

Støy

Det er forutsatt at bl.a. støy vurderes nærmere (§ 3.2). Bestemmelsen om støy kunne vært supplert med krav om at alle leiligheter f.eks. skal ha en stille side. Videre kunne kommunen skjerpet grenseverdiene for støy med 3 dB i områder utsatt for flere typer støykilder (veg og skinnegående trafikk). Kommunens foreløpige vurdering er at foreslått bestemmelse er akseptabel. Støynivået inne må tilfredsstille TEK10 og støynivå utenfor fasade og på uteoppholdsareal er sikret i § 3.2. 

Forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldloven

Kommunen har vurdert tiltaket iht. prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i

Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig ift. sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Konklusjon

Planforslaget anses å kunne aksepteres ut fra områdets karakter, det hensyntar kvartalstrukturen i området og kan bidra til en positiv utvikling i Skogn sentrum.

Planforslaget kan riktignok begrense mulighetene for framtidig næringsvirksomhet i Skogn sentrum, men fortetting med boliger nært kollektivknutepunkt, nærbutikker og skole kan bidra til å begrense biltrafikk og øke grunnlaget for kollektivtilbud - og øke grunnlaget for etablering av andre virksomheter/tjenester i nærområdet dersom det er tilgjengelige arealer. Her er det også planlagt ca. 400 m2 næringslokaler på gatenivå. Planforslaget anses ikke å være i strid med forutsetninger knyttet til miljø- og samfunnsforhold når det er forutsatt at det må gjøres tilpasninger av prosjektet ift. støy samt at grunnforhold skal vurderes nærmere. Planovergangen er en utfordring som bør kunne løses uavhengig av denne plansaken, og denne planen antas ikke å begrense mulighetene. Rådmannen tilrår at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn.

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 14.02.2018 16:17
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: 74 08 35 40 E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051
Nettredaktør: Åsmund Brygfjeld Ansvarlig redaktør: Ola Stene Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS