Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 13.09.17 - sak 59/17 - Klage - Avslag på søknad om bruksendring av fritidsbolig til bolig 1719/3/488 Strandstua - Robert og Gerd Jenssen

Mari Høvik - klikk for personkort
Saksbehandler: Mari Høvik
Arkivsaknr: 2009/6909 - /1719/3/488

   


vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 13.09.17 59/17

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Plan- og utviklingskomiteen kan ikke se at det er framkommet nye argumenter i klagen som skulle tilsi at vedtak med avslag datert 20.06.2017 bør endres eller oppheves.

Vedtaket anses for å være i tråd med gjeldende regelverk og kommunens praksis. 

Klagen sendes til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag som klageinstans for endelig behandling.

Hjemmel/bakgrunn for saken:

Gerd og Robert Jenssen søkte om dispensasjon for bruksendring fra fritidsbolig til bolig, i søknad av 15.03.2017. Fritidsboligen har blitt brukt som bolig siden 2002, altså i 15 år. Det var altså i denne saken i realiteten snakk om en etterhåndsgodkjennelse.

Søknaden om dispensasjon for bruksendring fra fritidsbolig til bolig på eiendom 3/488 i Levanger kommune, ble avslått i Plan- og utviklingskomiteen i vedtak av 14.06.2017.

Vedtaket påklages i brev datert 30.06.2017. Klagen fremmes til behandling i PUK før den eventuelt oversendes til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag som klageinstans.

Vedlegg:

  1. Fylkeskommunens uttalelse datert 22.03.2017 PDF
     
  2. Fylkesmannens uttalelse datert 05.04.2017 PDF
      
  3. Vedtak Plan- og utviklingskomiteen, datert 14.06.2017 PDF
     
  4. Klage på vedtak, datert 30.06.2017 PDF
      
  5. Forklaring på begrunnelse på klage, datert 12.07.2017 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Søknad datert 24.07.2009
  2. Returbrev fra Innherred samkommune, datert 20.08.2009
  3. Forhåndsvarsel om søknadsplikt, pålegg, forelegg og tvangsmulkt, datert 30.01.2017
  4. Svar på forhåndsvarsel, mottatt den 13.02.2017
  5. Informasjon om saksgang, datert 13.02.2017
  6. Svar på informasjon om saksgang, mottatt den 21.02.2017
  7. Søknad om bruksendring, mottatt den 15.03.2017


Saksopplysninger:

Planstatus:

Gjeldende plan for området er reguleringsplan Gjemble Nedre del, med planident 1973004. Eiendommen ligger i reguleringsområde «friområde», avsatt til «parker, turveier, anlegg for leik, idrett o.l.». Det ble søkt om dispensasjon fra formålet i reguleringsplanen.  

Avstand til sjø:

Omsøkte bygning ligger nærmere sjøen enn 100 meter. Søknaden er derfor også i strid med plan- og bygningslovens bestemmelser om bygge- og delingsforbudet i strandsonen, jf. pbl. § 1-8. Det ble også søkt om dispensasjon fra denne bestemmelsen.

Som begrunnelse for dispensasjon anføres det i korthet:

  • Topografien på tomta fører til at den er vanskelig tilgjengelig av allmennheten som friområde.
  • Det ligger flere eneboliger i samme område.
  • Det er tidligere gitt tillatelse til at eiendom 3/29 fikk opprette en egen reguleringsplan for eiendommen, som regulerer eiendommen til boligformål.
  • Boligen er blitt benyttet som helårsbolig siden 2002.


Andre myndigheter og høringsuttalelser:

I henhold til pbl. § 19-1 om dispensasjon har kommunen sendt dispensasjonssøknaden på høring til berørte myndigheter for uttalelse. 

Nord-Trøndelag Fylkeskommune hadde ingen bemerkninger til tiltaket.

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag frarådet sterkt å gi dispensasjon i denne saken, blant annet på grunnlag av det allerede store presset på strandsonen i området, samt presedensvirkningen en slik tillatelse kan gi.

Konklusjonen i vurderingen ble slik:

Kommunen vurderte saken dithen at hensynet bak bestemmelsen i pbl. § 1-8 andre ledd, om forbud mot tiltak i strandsonen, ble vesentlig tilsidesatt dersom det ble gitt dispensasjon.

Klage på vedtak:

Klage på vedtaket er framført i brev datert 30.09.2010. Klagen gjengis i sin helhet:

«Vi mener hele saken virker som «et spill for galleriet», da det ikke har skjedd noe nytt i saken, men likevel er vi bedt om å søke om dispensasjon fra reguleringsplan. 

I Deres avslag er det bare vist til GENERELLE bestemmelser, der vi hadde forventet at vår «Strandstua», ville bli eksplisitt behandlet.

Både Fylkesmannens uttalelse, og Rådmannens anbefaling, er fundert på GENERELLE bestemmelser. Det mener vi er feil, da våre tidligere argumenter har fått forståelse både politisk og administrativt.

Vi mener at ut fra rent topografiske forhold, er vår sak spesiell, og ut i fra hva det er forventet av tiltak rettet mot 100 meters beltet mot sjøen, er det utopisk at det noen gang vil bli lagt til rette for alminnelig ferdsel av Kommunen.

Derfor klager vi avgjørelsen som Plan & Utviklingskomiteen vedtok 14.06.2017.

Ved en eventuell videre behandling, stiller vi spørsmål om hva som vil skje med oss som beboere av Strandstua, om ikke dispensasjon vil bli etterfulgt. Vil vi bli nektet helårsbruk? Og vil vi bli bedt om å skaffe oss annen bolig?

Dette er spørsmål vi vil ha svar på når dere vurderer vår klage.»

Kommunen mottok videre en forklaring på begrunnelse av klagen, i brev av 13.07.2017:

«Eiendommen ble ervervet med det formål, og da på bakgrunn av at tilsvarende fritidsboliger i samme område var godkjent omdisponert til boligformål. Vi forventet og tok som en selvfølge at det prinsipielle var avklart og at vi ville bli behandlet på like vilkår.

Kommunal infrastruktur og avgiftsbelegging. Eiendommen som beboes hele året er tilknyttet kommunal infrastruktur som veg, vann og kloakk, og svarer for kommunale avgifter etter samme satser som for frittliggende eneboliger. Eiendommen svarer også for boligeiendomsskatt etter samme statuttene gjeldende for frittliggende eneboliger. Kommunen i avgiftssammenheng fastslår at dette er frittliggende eneboliger som beboes hele året.

Bruk av eiendommen. Reguleringsstatus for boligene dette gjelder endrer ikke bruken av eiendommen. Det foreligger ingen forordning som hindre å bebo boligene/eiendommene gjennom hele året, og det som permanent bolig. Dette under forutsetning at husene tilfredsstiller de krav som lovmessig settes til permanente boliger rent bygningsmessig.

En omdisponering fra fritidsbolig til boligformål vil heller ikke endre bruken og forholdet til bygninger/eiendommer som fortsatt disponeres til fritidsformål, dvs. hytter. Miljøet for det aktuelle vil ikke i noen sammenheng endres, noe vi beboere/brukere av eiendommene har flere 10 års – erfaring med.

Årsaken til at dette er viktig for oss som bebor enkelte eiendommer permanent er for det første en trygghet i bosituasjonen, en uomtvistet og fullværdig forsikringsetablering, og et uomtvistet pantegrunnlag i en lånesituasjon. Videre vil det da også bli en formalisering av de beslutninger som allerede er gjort av kommunen i avgiftsberegninger og skattelegging og hvor grunnlaget for dette tilsvarer satsene for frittliggende eneboliger.» 

Vurdering:

Klageadgang og klagefrist:

Vedtak med avslag på søknad om dispensasjon anses som et enkeltvedtak etter forvaltningslovens § 28.  

Klagefrist er 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket er kommet fram til vedkommende part i samsvar med forvaltningslovens § 29. I dette tilfellet er vedtaket datert 20.06.2017 og klagen ble mottatt den 30.06.2017.

Det anses slik at Gerd og Robert Jenssen har klageadgang og at klagen er fremmet i rett tid.

Vurdering av klagen:

Som hovedregel bør ikke kommunen dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i § 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden, jf. pbl. § 19-2 fjerde ledd. I denne saken ble kommunen sterkt frarådet å gi dispensasjon fra forbudet i pbl. § 1-8 av Fylkesmannens miljøvernavdeling, og valgte også derfor å følge høringsinstansens anbefaling ved å ikke gi dispensasjon i denne saken.

Det anføres av klager at saken ble avgjort på generelt grunnlag, og at det er et ønske at eiendommen «Strandstua» skulle få en eksplisitt behandling. Kommunen ønsker å bemerke at på grunn av at forvaltningen er bundet av regler som skal bidra til formell likhet, altså at like saker skal behandles likt, må saker nødvendigvis behandles på et generelt grunnlag. Samtidig er det både i Fylkesmannens høringsuttalelse og kommunens vedtak tatt hensyn til fritidsboligens beliggenhet. Nettopp fordi eiendommen befinner seg på Levangernesset, er det spesifisert at en dispensasjon kan få uheldige konsekvenser på grunn av beliggenheten. Når det gjelder eiendommens topografi, er dette vanligvis ikke et argument i saker hvor det søkes dispensasjon fra pbl. § 1-8, da forbudet mot tiltak i 100-meterssonen er et generelt forbud uavhengig av landskapets utforming. Strandsonen skal i utgangspunktet holdes uberørt og lite privatisert. I denne saken er det tidligere gitt tillatelse til oppføring av fritidsbolig. En fritidsbolig fører vanligvis til en mer beskjeden bruk av en eiendom enn en helårsbolig. Helårsboliger er generelt sett en større belastning på et naturområde, samt at helårsbolig fører til større privatisering av et område.

Det er videre gitt avslag på dispensasjonssøknaden på grunnlag av at et positivt vedtak kan medføre presedens for lignende søknader. I dette området er det flere fritidsboliger, og en tillatelse kan føre til uheldige presedensvirkninger. Som nevnt ovenfor er forvaltningen bundet av likebehandlingsprinsippet, og en slik avgjørelse vil kunne skape presedens og dermed føre til en uønsket utvikling av dette området på Levangernesset. Som klager anfører er det tidligere gitt tillatelse til ny reguleringsplan for en annen eiendom i området. Denne avgjørelsen er tatt for en tid tilbake, og det er ikke nødvendigvis slik at en uheldig avgjørelse må bli førende for saker i senere tid. I ettertid er det i tillegg lagt føringer for en strengere strandsoneforvaltning fra regjeringen, og det er i pbl. § 19-2 fjerde ledd understreket at statlige mål skal tillegges særlig vekt ved dispensasjonssøknader. Det er derfor ikke en kurant sak å gi dispensasjon i saker som gjelder forbudet mot tiltak i strandsonen. Kommunen vil bemerke at unntak fra planbestemmelsene/lovbestemmelsene i hovedsak skal foretas gjennom planendringer, ikke dispensasjoner.

Videre etterspør klager hva konsekvensen av et endelig avslag på dispensasjonen. Dersom klagen ikke blir tatt til følge og Fylkesmannen stadfester vedtaket vil bygningen regnes som en fritidsbolig, og det vil ikke være anledning til å benytte den som helårsbolig. Dersom bruken som helårsbolig ikke opphører har kommunen i slike tilfeller anledning til å gi dagmulkt og overtredelsesgebyr. 

Konklusjon:

Kommunen har gjennomgått saken på nytt, men ikke funnet grunnlag for å endre vedtak av 14.06.2017. På bakgrunn av helhetlig vurdering opprettholder Innherred samkommune sitt vedtak av 14.06.2017.

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 13.09.2017 16:51
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: 74 08 35 40 E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051
Nettredaktør: Åsmund Brygfjeld Ansvarlig redaktør: Ola Stene Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS