Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 13.09.17 - sak 58/17 - Planprogram Solbakken boligfelt

Mona Saursaunet - klikk for personkort
Saksbehandler: Mona Saursaunet
Arkivsaknr: 2015/6663 - /L2015010

   


vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 13.09.17 58/17

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Vedlagte forslag til planprogram for Solbakken boligfelt fastsettes i medhold av plan- og bygningsloven § 12-9.

Vedlegg:

1

Planprogram PDF

2

Oversiktskart PDF

3

Illustrasjonsplan PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Høringsuttalelser (4 stk.).


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Bakgrunnen for utarbeidelsen av planprogrammet er oppstart av planarbeid for Solbakken på Ekne. Planinitiativet fremmes av Norconsult på vegne av Expo-Nor Bolig og Eiendomsutvikling AS, og dreier seg om detaljregulering av et nytt boligfelt i forventet størrelsesordenen 48 boliger. Forslaget er ikke i samsvar med kommuneplanen. Det er dermed stilt krav om konsekvensutredning med planprogram jfr. plan- og bygningsloven § 4-2. 

Planområdet

Planområdet ligger på Ekne i Levanger kommune, ca. 7 km vest for Skogn tettsted og 17 km til kommunesenteret Levanger. Bebyggelsen på Ekne ligger i et landbruks- og friluftsområde med spredt bebyggelse som i hovedsak utgjør bolig- og fritidsbebyggelse.

Planområdet ligger på en sør- og vestvendt skogkledt ås ca. 600 meter fra Trondheimsfjorden og ligger ca. 50-60 meter over havet. I følge nibio.no omfattes hoveddelen av planområdet av skogsmark (blandingsskog der deler av området er grandominert).

Planstatus

Planområdet er vist som LNFR-område med spredt boligbebyggelse i kommuneplanens arealdel. Planinitiativet samsvarer dermed ikke med overordna plan.

KU-forskriften har kommet ut i ny utgave siden saken ble tatt opp til behandling. Overgangsbestemmelsen i ny KU-forskrift § 39 andre ledd sier at «for planer og tiltak som er tatt opp til behandling etter de to tidligere forskriftene, skal denne forskriften legges til grunn i den videre behandlingen av saken.» Ny forskrift om konsekvensutredninger skal altså ligge til grunn for videre behandling av planforslag for Solbakken boligfelt.

Planen kommer inn under den nye KU-forskriftens § 6 Planer og tiltak som alltid skal konsekvensutredes og ha planprogram eller melding pkt. b) «reguleringsplaner etter plan- og bygningsloven for tiltak i vedlegg I. Unntatt fra dette er reguleringsplaner der det konkrete tiltaket er konsekvensutredet i en tidligere plan og der reguleringssaken er i samsvar med denne tidligere planen.» Planen faller inn under pkt. 25 i vedlegg I: «Nye bolig- og fritidsboligområder som ikke er i samsvar med overordnet plan.»

Planprogrammet

Planprogrammet skal gjøre rede for formålet med planarbeidet, planprosessen med frister og deltakere, opplegget for medvirkning, spesielt i forhold til grupper som antas å bli særlig berørt, hvilke alternativer som vil bli vurdert og behovet for utredninger.

Planprogrammet er et verktøy for å gi forutsigbarhet både om utredninger som skal gjennomføres, metodebruk, innsamling av data, tidsforløp og planprosess for berørte parter. Det må framgå hvilke metoder som skal benyttes og utformingen skal være slik at det kan tas stilling til om reguleringen er utarbeidet i samsvar med planprogrammet.

Forhold som skal utredes i videre planarbeid går fram av tabell i vedlagte forslag til planprogram. Det er foreslått følgende utredningstema:

  • Naturverdier, biologisk mangfold
  • Grunnforhold
  • Landskap, kulturlandskap, jord- og skogvern, kulturminner
  • Friluft, rekreasjon og nærmiljø
  • Adkomst, trafikk
  • Annen infrastruktur
  • Barn og unge
  • Skole og barnehage
  • Klima og energi
  • Risiko- og sårbarhetsanalyse


Aktuelle problemstillinger for disse temaene samt fremgangsmåte for utredningen er beskrevet i vedlagt planprogram. 

Intensjonen med planarbeidet

Generelt

Intensjonen med planarbeidet er å regulere Solbakken til boligformål. Området ligger nært inntil eksisterende boligbebyggelse og er i gang/sykkelavstand til både skole og barnehage. 

Utbyggingsavtale

Det vil være aktuelt med en utbyggingsavtale ettersom planforslaget utløser behov for gang- og sykkelvei langs fylkesvegen fra det planlagte boligfeltet til barneskolen.

Planprosess

Medvirkning

Forhåndskonferanse med Innherred samkommune ble avholdt 6. oktober 2015. Det ble avklart at reguleringsforslaget omfattes av forskrift om konsekvensutredning, og at det måtte utarbeides planprogram. Planprogrammet ble sendt ut på høring av forslagsstiller til berørte myndigheter samt naboer, festere og gjenboere samtidig med melding om oppstart av planarbeidet. Høringsfrist ble satt til seks uker. Det kom inn totalt 4 uttalelser i forbindelse med melding om oppstart av planarbeid og høring av planprogrammet. Dersom det reviderte planprogrammet, fastsettes av kommunen, vil det bli ny mulighet til å uttale seg i forbindelse med høring og offentlig ettersyn av det konkrete reguleringsplanforslaget.

De som mottok planprogrammet på høring var Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Nord-Trøndelag Fylkeskommune, Statens Vegvesen, Norges vassdrags- og energidirektorat, NTE Nett AS, samt grunneiere, festere, naboer og gjenboere. I tillegg er kopi av varselet sendt på intern høring i kommunens administrasjon. I forbindelse med høringen har det innkommet de uttalelser som nedenfor er gjengitt i sammendrag og kommentert:

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag

Landbruksavdelingen: vil primært gi råd om at vurderinger av slike eventuelle plangrep foretas gjennom revisjon av kommuneplanens arealdel. Ut fra en konkret vurdering vil landbruksavdelingen ikke motsette seg at det igangsettes detaljregulering her. Landbruksavdelingen ber i tillegg om at en vurdering av arealutnytting/tetthet tas inn som utredningstema i planprogrammet – viser til Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging.

Miljøvernavdelingen: Planforslaget må ta hensyn til eventuelle miljøkvaliteter i området, og vurderes etter prinsippene §§ 8-12 i naturmangfoldloven. Fremlagt planprogram fastsetter etter vår vurdering utredningstema for det videre arbeidet som i hovedsak tilfredsstiller de interesser vi er satt til å ivareta. Det forutsettes at forslagsstiller foretar kartlegging av naturtyper og deres økologiske funksjon etter DN-håndbok 13, samt kartlegging av fugl og pattedyr i tråd med DN-håndbok 11-Viltkartlegging. Eksisterende kunnskap fra databaser skal også innhentes. Konsekvensutredningen bør i tillegg ta inn risikoen for spredning av fremmede arter som tema. Nye registreringer skal gjøres tilgjengelig i offentlige databaser.

Byaelva er ifølge Naturbase registrert som naturtype viktig bekkedrag (B-verdi). Elva er klassifisert med moderat økologisk tilstand med risiko (rød) for at miljømålene ikke nås innen 2021. Miljøvernavdelingen forutsetter derfor at Levanger kommune følger opp planene for avløpsbehandling i området.

Miljøvernavdelingen påpeker også behovet for sikker skoleveg og at det etableres gangsykkelveg langs fv. 112. Avdelingen forventer også at det avsettes tilstrekkelig plass til sykkelparkering i forbindelse med leilighetsbygg.

Videre forutsetter miljøvernavdelingen at det utarbeides en landskapsanalyse, at gjeldende grenseverdier for støy overholdes, og at planprosessen organiseres slik at synspunkter fra barn som berørt part kommer fram.

Kommunalavdelingen: Det må gjennomføres en ROS-analyse. Avdelingen gjør oppmerksom på at geoteknisk vurdering bør være detaljert nok til å avklare hvorvidt kravet til tilstrekkelig sikkerhet iht. plan- og bygningsloven § 28 – 1 jf. TEK10 kap. 7 er oppfylt.

Forslagsstillers kommentar: Uttalelsen tas til etterretning. Vurdering av arealutnyttelse / tetthet, tas inn som en del av «Landskap, kulturlandskap, jord- og skogvern, kulturminner». Det tas inn et nytt punkt under «Naturverdier. Biologisk mangfold» - Kartlegging av fremmede arter og beskrive tiltak for å hindre spredning.

Samkommunens kommentar: Kommunen har hatt kloakkanlegget ute på anbud, og klar for bygging av denne nå i høst.

Nord-Trøndelag fylkeskommune

Planfaglig uttalelse: Det må legges vekt på at form, utnyttelse og plassering av bebyggelsen tilpasses eksisterende omgivelser på en god måte. Eksisterende verdifull vegetasjon på området bør tas med i vurderingen under naturverdier. Planprogrammet bør legge til rette for medvirkning fra ulike brukergrupper, herunder barn og unge, og bygdesamfunnet Ekne. Prinsippene for universell utforming må ligge til grunn og det anbefales at en viss andel av boligene sikres som tilgjengelige boenheter i reguleringsbestemmelsene.

Sikker skoleveg må være en forutsetning for utbyggingen av et nytt boligfelt. Etablering av sammenhengende gang/sykkelveg fram til skolen må derfor tas med som tema i utredningen. Finansieringen må vurderes som en del av feltutbyggingskostnadene. Det bør legges til rette for en snarveg for gangtrafikk fra feltet ned til fylkesvegen som gir kortere avstand til sentrumsfunksjoner enn skissert adkomstveg til feltet.

Det må avsettes tilstrekkelig og egnet areal til lek og uteopphold iht. bestemmelsene i kommuneplanens arealdel i Levanger kommune.

Kulturminnefaglig uttalelse: Det er nødvendig å gjennomføre en arkeologisk registrering av planområdet for å undersøke om planen kommer i konflikt med automatisk freda kulturminner.

Forslagsstillers kommentar: Uttalelsen tas til etterretning.

Statens vegvesen

I henhold til statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging skal planleggingen legge til rette for et utbyggingsmønster og transportsystem som fremmer utvikling av kompakte byer og tettsteder, reduserer transportbehovet og legger til rette for klima- og miljøvennlige transportformer.

Det er omtrent 1,7 km fra avkjøring til boligfeltet og til Ekne barneskole. Skolevegen går langs fv. 112. Boligutbyggingen vil generere trafikk av myke trafikanter på fylkesvegen. I planprogrammet som følger planen står det at trase for skoleveg er et utredningstema som skal beskrives nærmere. Hvordan dette skal ivaretas kommer ikke fram av planmaterialet. En vurdering av behovet for gang- og sykkelveg må tas stilling til i denne fasen av planarbeidet.

Det er ikke regulert inn gang- og sykkelveg langs fylkesvegen i oversendte plan. Utbygger som utløser behovet for et tilbud for gående og syklende bør tilrettelegge for dette. I vegnormalen håndbok N100 står det at langsgående gang- og sykkelveg bør etableres når ÅDT er over 1000 og potensialet for gående og syklende overstiger 50 i døgnet, eller strekningen er definert som skoleveg.

Vi krever at planområdet utvides til å innbefatte gang- og sykkelveg langs fv. 112, samt at det tas inn en rekkefølgebestemmelse som sikrer at gang- og sykkelveg fra Ekne til planområdet er utbygd før boliger kan tas i bruk.

Forslagsstillers kommentar: Bygging av gang- sykkelveg som krevd vil være en stor kostnad som må forskutteres. Det forventes ikke bygd mere enn i størrelsesorden 2-3 boliger innenfor planområdet pr. år. Det er lite tilgjengelige boligtomter på Ekne og bygging av en gangsykkelveg langs fv. 112 vil også gagne flere beboere langs vegen og i nærområdet forøvrig. Forslagsstiller ønsker derfor at etablering av gang- sykkelveg langs fv. 112 behandles som en egen plansak, og at planlegging og utbygging av den inngår som en del av en utbyggingsavtale. Kostnadene til etablering av gang-sykkelvegen søkes fordelt mellom flere aktører. Videre er det ønskelig at kravet om etablering av gs-veg slår inn etter at en viss andel av boligene (for eksempel 10-15 boliger) er etablert.

Samkommunens kommentar: Administrasjonen er i gang med å se på løsninger for samarbeid om etablering av gs-vei og undersøke handlingsrommet innenfor Vegvesenets krav om rekkefølgebestemmelse.

Norges Vassdrags- og Energidirektorat NVE ønsker ikke å komme med konkrete innspill i denne fasen grunnet begrenset kapasitet. NVE forutsetter at kommunen og konsulent selv vurderer hvordan NVE’s forvaltningsområder kan ivaretas, og har lagt ved en sjekkliste som bør innarbeides som verktøy til planarbeidene. Sjekklisten går igjennom de ulike tema, hvilke vurderinger som bør vurderes, hvordan ulike tema bør innarbeides i planen med linker til mere informasjon.

Forslagsstillers kommentar: Uttalelsen tas til etterretning, sjekklisten vil bli benyttet i Planarbeidene.

Vurdering:

Forholdet til overordna plan

Fordi reguleringssaken omfatter nye områder til utbygging hvor arealformålet ikke er i samsvar med overordna plan, har det blitt krav om konsekvensutredning og planprogram. Avviket fra overordna kommuneplan går på at planområdet omfattes av LNFR-areal med spredt boligbebyggelse.

Plangromgrammet er en slags plan for planlegginga, og skal blant annet gjøre rede for planprosessen og behovet for utredninger. Det skal tas stilling til om foreslått planprogram bør fastsettes, evt. med endringer. Dette innebærer også å ta stilling til om planarbeidet kan fortsette.

Reguleringsspørsmålet

Solbakken synes å være godt egnet for utbygging til boliger da området har kort avstand til skole og barnehage. Det er viktig å opprettholde et variert botilbud på Ekne da det forventes fortsatt boligetterspørsel. Planarbeidet ser på mulighet for utvikling av relativt mange boenheter, (mellom 40-50) og vil kunne dekke etterspørselen etter nye boliger på Ekne i flere år fremover. Den foreslåtte plasseringen på Solbakken synes ikke legge beslag på dyrkajord/dyrkbar jord, eller komme i konflikt med registrerte friluftslivslokaliteter eller registrert verdifull natur.

Det er viktig å tenke langsiktighet når man åpner for nye boligområder. På Ekne kan det være rimelig å anslå at videre boligutvikling vil foregå i retning E6 og Skogn, og da kan utbygging av gang- og sykkelvei langs fv. 112 komme flere boligområder til gode.

Planprogrammet sammen med melding om oppstart av planarbeid ble sendt på intern høring til kommunens tekniske avdeling og landbruksavdeling. Følgende innspill kom inn: Landbruksavdelingen - Ingen merknad til omsøkte plan i hht. jordlovens bestemmelser. Kommunalteknikk Levanger - Enhet kommunalteknikk har hatt kloakkanlegget ute på anbud, og klar for bygging av denne nå i høst. Vedr. vannforsyning må de koble seg til det private vannverket, og sikre kapasitet både til forsyning og brann.

Det ble også nevnt i forbindelse med intern høring, at som alternativ til utbygging av gang- og sykkelvei langs fv. 112, kan man legge opp til en alternativ skolerute hvor skolebarna benytter seg av sti gjennom Dalen langsmed Byaelva. Da kommer man opp på Falstadvegen ved Falstadsenteret. Planavdelingen mener imidlertid at barn alltid vil gå korteste vei mellom A og B, og at det dermed er viktig til å legge opp til gang- og sykkelvei der barna faktisk går. Dette vil utvilsomt være langs fv. 112, som er korteste veg mellom planområdet og barneskolen.

Gang- og sykkelvei er, slik forslagsstiller har kommentert, en stor utgift å forskuttere før boligene er solgt. Det er derfor aktuelt å se på en samarbeidsløsning for bygging av gs-vei, og finne ut om det er mulig å lempe litt på rekkefølgekravet slik at kravet om ferdigstilt gs-vei ikke inntreffer før etter at en viss andel av boligene er solgt.

Planprogrammets innhold

Planprogrammet tilfredsstiller de formelle kravene til innhold jfr. forskrift om konsekvensutredninger § 14. Høringsuttalelser som er relevant for planprogrammet synes hensyntatt i tilstrekkelig grad. Høringsuttalelsene har i stor grad dreid seg om presisering av krav til utredninger av naturverdier og biomangfold, trafikksituasjon, og behov for gang- og sykkelvei. Kommunen anser at nødvendige utredningstema er inkludert i planprogrammet.

Konklusjon

Hensikten med planprogrammet er å skape en forutsigbar prosess for planarbeidet. Det vedlagte planprogrammet med krav til utredninger og vurderinger vil skape et godt grunnlag for å vurdere virkningene av det planlagte tiltaket.

Rådmannen tilrår at planprogram for detaljregulering for Solbakken fastsettes. 

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 13.09.2017 16:51
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: 74 08 35 40 E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051
Nettredaktør: Åsmund Brygfjeld Ansvarlig redaktør: Ola Stene Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS