Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 13.09.17 - sak 56/17 - Søknad om dispensasjon fra arealbegrensningene i reguleringsplan - 1719/232/17 - Tove Karin og Geirmund Arnesen

Tone Tyholt - klikk for personkort
Saksbehandler: Tone Tyholt
Arkivsaknr: 2013/1175 - /1719/232/17
   


vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 13.09.17 56/17

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Med hjemmel i plan- og bygningsloven § 19-2 gis det avslag på søknad om dispensasjon fra arealbegrensningene i reguleringsplan Tinbuen (plan id 2010006). Vurdering og begrunnelse er gitt nedenfor. 

Vedtaket kan påklages i henhold til forvaltningsloven § 28. Det er tre ukers klagefrist fra det tidspunkt vedtaket er kommet frem, jf. forvaltningsloven § 29.  

Hjemmel/bakgrunn for saken:


Vedlegg:

1

Forhåndsvarsel 1719/232/17 PDF

2

Søknad PDF

3

Søknad om dispensasjon PDF

4

Situasjonskart PDF

5

Tegninger PDF

6

Bekreftelse PDF

7

Ulovlighetsoppfølging 1719/232/17- manglede dokumentasjon PDF

8

Kvittering for nabovarsel 1719/232/17 PDF

9

Søknad om dispensasjon PDF

10

Diverse foto PDF

11

Arealoversikt PDF

12

Søknad PDF

13

Søknad om dispensasjon PDF

14

Tillatelse fra nabo PDF

15

Situasjonsplan PDF

16

Søknad om etterhåndsgodkjennelse - 1719/232/17 - Høring PDF

17

Fylkeskommunens uttalelse til Søknad om etterhåndsgodkjennelse av flytebryggeanlegg PDF

19

E-post PDF

20

Officerhagen 1719/232/17 PDF

21

Søknad om dispensasjon - 1719/232/17 Officershagen PDF

22

Fwd: VS: dips-søknad Officershagen

23

Rapport fra befaring 130516 PDF

24

Søknad om dispensasjon fra arealbegrensningene  1719/232/17 PDF

25

Forslag fra Tove og Geirmund Arnesen til mindre vesentlig reguleringsendring for eiendommen 1719/232/17 PDF

26

Søknad om dispensasjon fra arealbegrensningene  1719/232/17 PDF

27

Søknad om dispensasjon for Officershagen - 1719/232/17 PDF

28

Innherred samkommune-arnesen-4 PDF

29

dispensasjonssak hytte i Lofjorden, Tove og Geirmund Arnesen PDF

30

Reinertsen PDF

31

reinertsen PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Ingen 

Saksopplysninger:

På eiendommen 232/17 står det per i dag et naust, et uthus på 13 m2 og ei hytte med et bebygd areal (BYA) på 109 m2.  

Historikken i saken er at tiltakshaver har gjort omfattende tiltak på eiendommen for å imøtekomme kommunens krav til retting. En relativt stor flytebrygge er fjernet og veranda rundt naustet er tatt bort. Betong i fjæra er meislet vekk, og utført på en slik måte at man har unngått noen særlige sår i naturen. Det som gjenstår av ulovligheter på eiendommen er størrelsen på hytta, da hytta er 19 m2 for stor i forhold til hva reguleringsplanen angir som maksimalt tillatt areal.  

Det er tidligere søkt om dispensasjon fra arealbegrensningene for hytta, og saken ble behandlet i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger kommune den 14.09.2016 med sak 48/16. Søknad om dispensasjon fra arealbegrensningene i reguleringsplan Tinbuen (planid L2010006) ble avslått med hjemmel i plan- og bygningsloven § 19-2. Det ble videre anbefalt at tiltakshaver tar opp med grunneier behovet for en mindre reguleringsendring.

Tiltakshaver fremmet forslag til mindre reguleringsendring i bestemmelsens § 3.1.1, der tillatt utnytting ble gitt et tillegg som skulle lyde følgende. «For eiendommen 1719/232/17 tillates hovedvolumet å være inntil 110 kvm, i en bygningskropp. Totalvolumet kan likevel ikke overstige 120 kvm.» Forslag til mindre reguleringsendring for Tinbuen ble i PUK-møte 03.05.2017 sak 30/17 avvist på bakgrunn av at det ikke er ønskelig med en ny norm som støtter oppføring av større hytter i Åsenfjord.

Tiltakshaver har på nytt fremmet en dispensasjonssøknad den 05.07.2017, der det søkes om etterhåndsgodkjenning for hytta med en størrelse på 109 m2 BYA, som er 19 m2 mer enn hva reguleringsplanen tillater av areal på hytte.

Kommunen fritar fra nabovarsling til grunneier etter plan- og bygningsloven (heretter forkortet pbl.) § 21-3 på grunnlag av at grunneier har vært inn i saken i en tidlig fase og har hatt tett kontakt med søker, og har vært informert om at det ville søkes om dispensasjon.

Kommunen vurderer også at tiltaket i liten grad berører grunneierens interesser.

Med bakgrunn i dette og grunneiers bekreftelser i saken tidligere, anses han for tilstrekkelig varslet tidligere i saken.

Vurdering:

Omsøkte eiendom reguleres av reguleringsplan Tinbuen friområde (planid 2010006) og er regulert til fritidsbebyggelse. Tiltaket er i samsvar med formålet. Det søkes om dispensasjon fra arealbegrensningene for hytte.

Hytta:

I følge byggetillatelsen av 28.05.2004, har hytta et godkjent areal på 72 m2. Det søkes nå om etterhåndsgodkjenning for de tilbygg som er oppført siden den gang, og som medfører at hytta nå har et bebygd areal (BYA) på 109 m2.

Reguleringsplan:

Eiendommen reguleres av reguleringsplan Tinbuen friområde (planid 2010006), og er regulert til fritidsbebyggelse. I bestemmelsenes punkt 3.1.1 om tillatt utnytting heter det at tomt F5, den aktuelle tomten, kan bebygges med fritidsbebyggelse med BYA på maks 90 m2. For uthus/anneks tillates det BYA på maks 30 m2.

I all hovedsak skal en søknad behandles på grunnlag av rettstilstanden på avgjørelsestidspunktet. Unntak fra dette kan inntreffe når det trår i kraft en reguleringsendring til søkers disfavør før det er fattet endelig avgjørelse i saken. I slike tilfeller viste saksbehandlingsreglene som tidligere fremgikk av saksbehandlingsforskriften at myndighetene ikke gjennom rettsstridig opptreden skulle kunne skaffes seg rom til å endre det materielle rettsgrunnlaget i søkers disfavør. Sivilombudsmannen har tydeliggjort dette i sak 2011/720, som viser til sak 2007/83 («Tretelt-saken»).

I aktuelle sak ble tiltaket omsøkt etter at gjeldende reguleringsplan trådte i kraft, og det påklagede vedtaket ble fattet på bakgrunn av samme reguleringsplan. Det har dermed ikke skjedd noen reguleringsendring etter at tiltakshaver sendte søknad om godkjenning av de aktuelle tiltakene, og det er dermed rettstilstanden på vedtakstidspunktet som er avgjørende for saken.

Dispensasjonssøknaden PDF

Vurdering av dispensasjonen:

Søknaden er i realiteten en etterhåndsgodkjenning, da arbeidene allerede er utført. En søknad om etterhåndsgodkjenning skal behandles på vanlig måte, og ut fra forholdene på avgjørelsestidspunktet. Søknaden behandles derfor som om tiltakene ikke er utført, slik at det ikke vil bli ansett som fordel eller ulempe for tiltakshaver at arbeidene allerede er utført. Det kan heller ikke vektlegges eventuelt økonomisk tap tiltakshaver blir påført dersom de omsøkte dispensasjoner ikke kan godkjennes. Alt av arbeider som er påstartet uten at de nødvendige tillatelser foreligger, står for tiltakshavers egen regning og risiko.

I henhold til pbl. § 19-2, første ledd, kan kommunen gi dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Forutsetningen for slik adgang som nevnt i første ledd, er imidlertid at «hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra (…) (ikke) blir vesentlig tilsidesatt» og at en samlet vurdering tilsier at fordelene med å gi dispensasjon er «klart større enn ulempene», jf. pbl. § 19-2, annet ledd. Begge vilkårene må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne innvilges.

En naturlig forståelse av ordlyden i § 19-2, andre ledd, tilsier at terskelen for dispensasjon skal være høy, noe som bekreftes i bestemmelsens forarbeider, jf. Ot.prp.nr. 32 (2007-2008) s. 242-243. Planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag, og dispensasjoner bør som hovedregel unngås.

Dagens ordlyd i pbl. § 19-2 ble vedtatt med sikte på en innstramming av dispensasjonsadgangen. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. På den annen side understrekes det imidlertid i forarbeidene at man ved anvendelsen av litt eldre planer må se hen til en hensiktsmessig samfunnsutvikling. Reelle hensyn tilsier også at man tolker disse planene med et visst skjønn, av hensyn til den samfunnsmessige utviklingen av gjeldende regelverk.

Det første spørsmålet blir i denne saken om dispensasjonen vil medføre at reguleringsplanen blir «vesentlig tilsidesatt».

Hensyn bak bestemmelsen om arealbegrensninger i plan, er å regulere bygningers volum og å regulere bygningens totale areal sett i forhold til omgivelsene. En arealbegrensning skal hindre at eiendommer blir overbygde og ruvende i terrenget. Ved arbeid med reguleringsplaner, skal det når det vurderes arealbegrensninger, legges vekt på løsninger som kan bedre eksisterende situasjon i forhold til landskap og allmenn tilgang til sjøen. Det er spesielt viktig med arealbegrensninger i reguleringsplaner som omfatter sjønære områder, slik som i denne saken. I tillegg er Åsenfjord et område med stort press på arealene langs sjøen, og man skal ha en restriktiv holdning til nye fritidsboliger og vesentlig utvidelse av eksisterende fritidsboliger i områder av kommunen med press. Dette er forankret i statlige planretningslinjer for forvaltning av strandsonen langs sjøen, som kommunene er forpliktet til å følge, jf. pbl. § 6-2.

Det er også et faktum at utnyttelsesgrad og arealbegrensning er et av de viktigste punktene i en reguleringsplan, og det skal mye til for at kommunen skal kunne dispensere fra dette.

I reguleringsplan Tinbuen friområde, er arealbegrensningene satt til 90 m2 for hytte og 30 m2 for anneks. Det er valgfritt om man ønsker å ha både uthus og anneks eller om de 30 m2 benyttes til ett bygg. Forutsetningen er at bygningen(e) ikke overstiger et samlet bebygd areal på 30 m2. I gjeldende reguleringsplan er det ikke åpnet for at man kan flytte areal fra annekset til hytta.

Eiendommen reguleres av en nylig vedtatt reguleringsplan. Reguleringsplanen ble stadfestet av Fylkesmannen så sent som desember 2015. Når det gjelder en nylig vedtatt plan, forutsetter forarbeidene at dispensasjon ikke kan gis, jf. Ot.prp.nr. 32 (2007-2008) s.242. Det er dessuten ikke dispensert fra denne reguleringsplanen hva gjelder bestemmelse om arealbegrensninger før. Dette medfører at denne sakens utfall vil kunne få stor betydning for videre håndtering av dispensasjonssaker videre innenfor dette planområdet. Dette sammenfaller med forarbeidene, der det er sagt at viktige endringer i planer av betydning ikke må skje ved dispensasjon.

Man må kunne forutsette at reguleringsplanen har tatt hensyn til hvor stor del som kan bebygges på hver eiendom, samt at det i arealplanleggingen er grundig vurdert hvor stort areal som skal benyttes/avsettes til andre formål. Arealbegrensningene kommer som en følge av disse vurderingene. Når en reguleringsplan først er vedtatt med en arealdisponering som dette, skal det mye til før byggesaksavdelingen overprøver. Videre er det slik at grad av utnytting sammen med reguleringsformål er det viktigste premisset for utviklingen av et område.  Dette medfører at det skal svært mye til før det kan gis dispensasjon fra arealbegrensningene, og dette sammenfaller også med forarbeidene, der det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen fortsatt gjør seg gjeldende med styrke.

I planprosessen er det vurdert hvor stort areal som skal avsettes til henholdsvis hytter, uthus eller anneks på en eiendom. Tiltakshaver anfører en tenkt situasjon for at hytta skal kunne oppfylle reguleringsplanens bestemmelse om arealbegrensning. Dette går ut på å lage en «slisse» gjennom bygget slik det står i dag, der man skiller hytta i to. Hytta vil dermed da være innenfor reguleringsplanens bestemmelser. En slik løsning vil i følge tiltakshaver, i praksis ikke medføre store endringer for bygningens areal sett i forhold til omgivelsene, som er et av hensynene bak bestemmelsen. En slik tenkt løsning vil heller ikke medføre verken mer eller mindre areal tilgjengelig for allmennheten, som det er fokus på ved bygging i strandsonen. I det store og det hele vil ikke bygningsmassen på eiendommen gi et annet inntrykk enn hvordan bygningsmassen fremstår i dag.

Imidlertid vil kommunen bemerke at bygningsmassen slik den fremstår i dag, vil vike fra det som er fastsatt i plan og grundig vurdert i planprosessen til planen.

Det hører med til saken at tiltakshaver tidligere har fjernet flytebrygge og betong i fjæra på en svært ryddig måte, og dette medførte at deler av eiendommen som var blitt privatisert tidligere med disse elementene, er tatt bort og dermed har økt tilgjengeligheten for allmennheten i strandsonen betraktelig.

På grunn av at Åsenfjord er et pressområde, er det ønskelig å gjøre samtlige endringer via plan. Dette for å kunne sikre at alle forhold ved saken er vurdert og at det er forutsigbart og likt for samtlige hytteeiendommer i området. Dispensasjoner er med på å svekke dette grunnlaget.

Etter kommunens vurdering gjør hensynene bak planbestemmelsene seg gjeldende med styrke i denne saken. Da reguleringsplanen er av nyere dato, og med henblikk til Åsenfjord som et område med stort press på arealene i strandsonen, vil hensynene bak reguleringsplanens bestemmelser vedrørende størrelse på hytte fortsatt stå sterkt. Lovens ordlyd ble i den nye pbl. endret med sikte på en innstramming av dispensasjonsadgangen. Etter tidligere lov var det tale om en alminnelig interesseovervekt, mens etter den nye loven må det foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, og som nevnt over, er det i forarbeidene uttalt at «det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke.»

Hensikten med å sette en øvre begrensning på bebyggelsens areal må antas å være ønsket om å ivareta hytteområdet som sådan. En øvre arealbegrensning på hvert bygg gir signal om at det er bedre estetisk sett enn én stor bygning. Kommunen ønsker at en eventuell endring av arealbegrensningene skjer via en planendring og ikke via dispensasjoner. Dette kommer av at dispensasjoner kan få ulikt utfall for de forskjellige eiendommene og vil bli lite forutsigbart både for hytteeierne og kommunen. Det vil også sikre likebehandling at en slik endring skjer via planendring og ikke enkeltvise dispensasjoner. Dette vil kunne få uheldige ringvirkninger som ikke er forenelig med god arealpolitikk.

Reguleringsplanen ble vedtatt i 2015 og er av nyere dato i plansammenheng. Slik kommunen har vurdert saken finnes det ingen spesielle forhold i dispensasjonssøknaden, som gjør at søknaden skiller seg vesentlig fra forhold som kan påberopes av andre hytteeiere i området. Ved en eventuell positiv dispensasjonsbehandling, risikerer man derfor å gi uttrykk for en liberal dispensasjonspraksis i området som igjen vil medføre en uthuling av planen som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Dette er det advart mot i forarbeidene til § 19-2. Kommunen skal og må vurdere dispensasjonssøknaden opp i mot planområdet som en helhet. Dersom det her gis tillatelse, må det legges til grunn at Kommunen også må åpne for at også andre fritidseiendommer i området kan oppføre hytter med tilsvarende størrelse.  Dette er momenter som trekker i retning av at hensynet bak bestemmelsen kan bli vesentlig tilsidesatt dersom det gis dispensasjon.

Tiltakshaver har også anført at reguleringsplan for del av Sagtun, «Sagtun endring» (plan id L2005019), tillater en størrelse på inntil 120 m2 BYA, og at denne planen også omfatter hytteeiendommer innenfor 100-metersbeltet. Det medfører riktighet at denne reguleringsplanen, etter en endring vedtatt 10.02.2016, nå tillater BYA på inntil 120 m2 BYA. Likevel kan ikke dette tillegges vekt i dispensasjonsvurderingen da dette er to forskjellige planområder. Store deler av planen på Sagtun ligger utenfor 100-metersbeltet. Likevel er det korrekt at det er noen få hyttetomter som også ligger innenfor 100-metersbeltet i denne planen som tillater maksimalt bebygd areal inntil 120 m2 på hytte. Imidlertid er det imellom dette planområdet på Sagtun og sjøen, flere eksisterende hytter og veganlegg, som gjør at det allerede er foretatt en forringelse av strandsonen her.

I forestående sak ligger hytta med en avstand fra sjøen på omlag 25 meter, og det er ingen elementer som naturlig skiller eiendommen fra sjøen, slik som i nevnte planområde på Sagtun.
På sin side ligger denne eiendommen litt spesielt til, da det ikke er hyttebebyggelse i umiddelbar nærhet, men flere helårsboliger. Disse helårsboligene er ikke underlagt samme bestemmelser som hyttebebyggelsen med et maksimalt tillatt areal på 90 m2, og kan derfor være noe større i areal. Dette er et forhold som er med på å dempe aktuelle hyttes inntrykk i området, med at det ikke virker like ruvende i terrenget som om det skulle vært i et hyttefelt. Dette er et moment som taler i retning av tiltakshavers favør, om at hensyn bak planen ikke blir vesentlig tilsidesatt.

Tiltakshaver har kommet med tilleggsinformasjon til saken, der de viser til sak 129/11 med vår ref. 2009/2855, hvor kommunen har godkjent oppføring av en lignende løsning som i denne saken (sammenbygd anneks og hytte). Saken som tiltakshaver har vist til, er tilhørende i et annet planområde, enn foreliggende sak, da den hører til reguleringsplan Løvtangen (vedtatt 08.03.2006). På grunn av at saken tilhører et annet planområde, mener kommunen at sakene ikke er sammenlignbare og derfor ikke kan tillegges vekt. At kommunen tidligere har innvilget dispensasjon for lignende tilfelle, mener kommunen ikke vil ha betydning, da kommunen kan innskjerpe dispensasjonspraksis, jf. forarbeidene om at kommunens dispensasjonsadgang med den nye loven skulle strammes inn og klargjøres, på s. 242.

På bakgrunn av en helhetsvurdering har kommunen kommet frem til at hensyn bak bestemmelsene i reguleringsplanen vil bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjon, og at det ikke foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Vilkårene for å gi dispensasjon er dermed ikke oppfylt, og søknaden må avslås på dette grunnlag.

Vilkårene i § 19-2 andre ledd er kumulative, dvs. at begge vilkår må være oppfylt for at det skal kunne gis dispensasjon. Kommunen vil likevel vurdere lovens andre vilkår, om fordelene ved en dispensasjon er større enn ulempene, for å belyse saken på en tilstrekkelig god måte.

Ulempen med å gi dispensasjon er på generelt grunnlag at det vil kunne medføre presedensvirkninger for lignende tiltak i samme planområde. Dette tilsier at kommunen bør benytte dispensasjonsadgangen med forsiktighet. Kommunen kan ikke se at det foreligger noen særskilte forhold på denne eiendommen eller hos tiltakshaver som skiller denne søknaden fra flertallet av andre dispensasjonssøknader. En innvilget dispensasjon i denne saken vil kunne medføre utstrakt bruk av dispensasjoner i planområdet.

Hvis dispensasjon innvilges i denne saken vil det kunne bety at det åpnes for en utstrakt bruk av dispensasjoner i planområdet, hvilket må anses for å være en svært tungtveiende ulempe i helhetsvurderingen, til fordel for en enkelt hytteeier.

Fordelene for tiltakshaver vil være at han får beholde hytta slik den står i dag, med et BYA på 109 m2, og de funksjonene som ligger i tilbygget, kan fortsette å være der de er. Med en slik løsning får man også komprimert bygningsmassen på ett sted, noe som er medvirkende til å hindre at et større areal av eiendommen enn nødvendig blir benyttet til bygninger for fritidsformål, og at det dermed kan virke mindre privatiserende i strandsonen.

Etter en helhetsvurdering har kommunen kommet frem til at fordelene ikke er klart større enn ulempene.

 ****

Som ovennevnte viser, har kommunen vurdert at en innvilgelse av dispensasjon i dette tilfellet vil tilsidesette hensynet bak reguleringsplanen. Søknad om dispensasjon avslås på dette grunnlag.

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 13.09.2017 16:51
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: 74 08 35 40 E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051
Nettredaktør: Åsmund Brygfjeld Ansvarlig redaktør: Ola Stene Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS