Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 13.09.17 - sak 55/17 - Søknad om dispensasjon fra kommunedelplan - Deling av eiendommen 1719/311/1 Nordmark - Jarle Oddvar Nordmark - Boligtomt

Gunnar Vatn - klikk for personkort
Saksbehandler: Gunnar Vatn
Arkivsaknr: 2017/2298 - /1719/311/1
   


vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 13.09.17 55/17

 

Rådmannens forslag til vedtak:

I samsvar med de vurderinger som er gjort i dette saksframlegg innvilges dispensasjon fra kommunedelplanen for Levanger sentrum til fradeling av boligtomt i LNF-område. Søknaden om dispensasjon innvilges med hjemmel i Plan- og bygningslovens § 19-2

Endelig delingstillatelse kan gis administrativt når utslippstillatelse er innvilget. 

Bakgrunn for saken:

Jarle Oddvar Nordmark har søkt om dispensasjon fra kommunedelplanen for Levanger sentrum til fradeling av boligtomt i LNF-område. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag fraråder kommunen å gi dispensasjon.

Vedlegg:

1

Søknad PDF

2

Situasjonskart PDF

3

Oversiktskart 1 : 50 000 PDF

4

Oversiktskart 1 : 5 000 PDF

5

Utsnitt av kommunedelplan PDF

6

Søknad om dispensasjon PDF

7

Brev fra Statens vegvesen datert 23.05.2017 PDF

8

Brev fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag datert 01.06.2017 PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Høringsbrev datert 09.05.2017
  2. Brev med foreløpig svar datert 10.05.2017
  3. Brev fra Nord-Trøndelag fylkeskommune datert 29.05.2017
  4. Jordlovsbehandling datert 07.06.2017


Saksopplysninger:

Innherred samkommune mottok 21.03.2017 en søknad fra Jarle Oddvar Nordmark om deling av eiendommen Nordmark med gnr/bnr 311/1 i Levanger kommune. Det søkes om fradeling av en boligtomt på ca. 1,9 dekar for ny boligbebyggelse. 

Planstatus:

Den omsøkte boligtomta omfattes av kommunedelplanen for Levanger sentrum. Den ligger i et område for Landbruks-, Natur- og Friluftsformål (LNF) hvor det ikke er åpnet for spredt boligbygging. Søknaden er i strid med kommunedelplanen. Det er søkt om dispensasjon fra planen.

Arbeidet med en ny kommunedelplan for Levanger sentrum er nå i gang. Planforslaget er nå på høringsrunde til andre myndigheter. Omsøkte eiendom er ikke innenfor planområdet for den nye kommunedelplanen. Dette betyr at inntil ny kommuneplan for hele Levanger kommune blir vedtatt, så vil den gamle kommunedelplanen for Levanger sentrum gjelde for denne eiendommen.

Det planlegges ny E6 mellom Åsen og Mule. Den omsøkte tomt ligger innenfor planavgrensningen for alternative traseer for ny E6, og den ligger nær linje C i kart datert 14.02.2017.

Utsnitt av Statens vegvesens kart med alternative traseer for ny E6

Utsnitt av Statens vegvesens kart med alternative traseer for ny E6

Deler av planlagt atkomstveg ligger ifølge NIBIO’s gårdskart i område med dyrkbar jord (rød skravur).

Deler av planlagt atkomstveg ligger ifølge NIBIO’s gårdskart i område med dyrkbar jord (rød skravur).

Nabovarsling:

Det er ikke kommet merknader i forbindelse med nabovarslingen.

Andre myndigheter:

I henholdt til Plan- og bygningslovens § 19-1 og § 21-5 ble saken i brev datert 09.05.2017 sendt andre myndigheter til uttalelse og behandling etter andre lovverk enn Plan- og bygningsloven.

Nord-Trøndelag fylkeskommune sier i brev datert 12.05.2017 at de har ingen merknader til søknaden ut fra hensynet til plan- og friluftsforhold. Når det gjelder forholdet til kulturminneloven sier fylkeskommunen at de prioriterer å uttale seg i saker der tiltak kommer nærmere enn 100 meter unna automatisk freda kulturminner. De forutsetter at kommunen har avklart om dette gjelder i denne saken, og derfor prioriterer de ikke å undersøke denne saken nærmere.

Statens vegvesen Region midt sier i brev datert 23.05.2017 at det fortsatt er stor usikkerhet vedrørende valg av trase for ny E6 mellom Åsen og Mule, samt at tidsperspektivet på dette er uklart. De kan derfor ikke uttale seg med sikkerhet om fradeling vil komme i nærheten av mulig framtidig trase linje C for E6. I den grad de kan si noe, så er pr dato linje C den minst sannsynlig linja. Valg av trase vil først skje i 2018. Om linje C da fortsatt er med i vurderingen er noe usikkert.

De sier at det ikke er utarbeidet støysonekart for de alternative linjer, men ber om at kommunen vurderer støy ved en eventuell dispensasjon og fradeling.

Statens vegvesen konkluderer med at de ikke vil motsettes seg at det gis dispensasjon fra kommunedelplanen for fradeling av tomt.

Statens vegvesen har i brev datert 04.07.2017, angående status og videre arbeid med planene for E6 mellom Åsen og Mære, lagt ved kart som viser de alternativer de nå går videre med. De to alternativene traseene nærmest omsøkte tomt er ikke med lenger.

Statens vegvesens foreløpige anbefaling, utsnitt av kart datert 04.07.2017

Statens vegvesens foreløpige anbefaling, utsnitt av kart datert 04.07.2017

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sier i brev datert 01.06.2017 at de fraråder at det gis dispensasjon fra kommunedelplanen for enkeltvise tomter i dette området.

Fylkesmannens landbruksavdeling sier at den omsøkte tomta ifølge gårdskart ligger på skogsmark med høg bonitet, og at området delvis er angitt som dyrkbart. Området ligger relativt sentrumsnært. Det er ikke åpnet for spredt boligbygging. Landbruksavdelingen vil ut fra hensynet til regionale og nasjonale jordverninteresser fraråde at det gis dispensasjon for enkeltvise tomter i dette området. Dette er et område hvor arealbruken bør skje etter plangrep, tatt i overordnede planen, og ikke enkeltvise fradelinger.

Fylkesmannens miljøvernavdeling viser til Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging som skal legges til grunn for planlegging. Miljøvernavdelinga sier at tiltaket ligger innenfor kommunedelplanen for Levanger sentrum som er et område med stort press på arealene. De finner det svært uheldig at et større areal beslaglegges av en enkelt bolig. Omdisponering av areal i såpass nærhet til Levanger sentrum bør underlegges en helhetlig vurdering gjennom overordnet plan.

Fylkesmannens kommunalavdeling forutsetter at kravene til tilstrekkelig sikkerhet i hht til Plan- og bygningslovens § 28-1, jf. TEK 10 kap 7 er oppfylt ved et evt. positivt dispensasjonsvedtak. Ut over det har de ingen merknader.

Fylkesmannens reindriftsavdeling har ingen merknader til søknaden.

Innherred samkommunes landbruksavdeling behandlet i sak 108/17 i brev datert 07.06.2017 søknaden etter Jordloven. Det ble gitt samtykke til fradeling av en parsell på ca. 1,9 dekar til boligformål og adkomst til boligeiendommen. Tillatelsen begrunnes med at fradelingen ikke vurderes være i strid med bestemmelsen i Jordloven. Det ble gitt samtykke til omdisponering av 0,5 dekar av eiendommen til bruk som atkomst til ny boligeiendom. Omdisponeringen begrunnes med at arealet er lite og er i ferd med å gå ut av bruk.

Kulturminner:

I følge Riksantikvarens database over automatisk freda kulturminner, Askeladden, ligger nærmeste automatisk freda kulturminne lokalitet Kjølås nordre ca. 300 meter unna. Det minnes om aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminnelovens § 8-2 dersom det under bygge- eller gravearbeider treffes på mulige kulturminner. Da må arbeidet stanses og Nord-Trøndelag fylkeskommune som lokal kulturminnemyndighet varsles umiddelbart.

Biologisk mangfold:

I følge Naturmangfoldlovens § 7 skal det i saker som behandles etter Plan- og bygningsloven fremgå at prinsippene i Naturmangfoldloven §§ 8-12 er vurdert. Det foreligger ingen vitenskapelig eller erfaringsbasert informasjon i registre eller temakart som omhandler arter, naturmiljø, naturtyper og biologisk mangfold som tilsier at søknaden kan komme i konflikt med slike interesser i det aktuelle området, verken direkte eller i umiddelbar nærhet.

Samfunnssikkerhetshensyn:

I følge Plan- og bygningslovens § 28-1 kan grunn bare bebygges, eller eiendom opprettes eller endres, dersom det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur- eller miljøforhold. Det samme gjelder for grunn som utsettes for fare eller vesentlig ulempe som følge av tiltak.

I følge de kart kommunen har tilgjengelige så ligger ikke det omsøkte arealet i noen faresone for verken ras, skred eller flom. Kommunen er heller ikke kjent med at endret klima vil ha noen innvirkning på området.

Veg, vann og avløp:

Atkomst blir via privat veg. Vedlagt søknaden er det vedlagt vegretter over eiendommene gnr/bnr 311/1, 310/3 og 313/1.

Tomta planlegges tilknyttet offentlig vannforsyning.

Det er søkt om utslippstillatelse for et privat enkeltanlegg for tomta. Dersom det gis dispensasjon må det være under forutsetning av at utslippstillatelsen innvilges. Endelig delingstillatelse kan først gis når en dispensasjon evt. er innvilget og utslippstillatelsen er godkjent.

Vurdering:

I henhold til Plan- og bygningslovens kapitel 19 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i medhold av Plan- og bygningsloven. Det må foreligge en begrunnet søknad.

Kommunens dispensasjonsadgang er imidlertid ikke ubegrenset. PBL § 19-2 sier at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynet bak lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

En naturlig forståelse av ordlyden tilsier at terskelen for å gi dispensasjon skal være høy. Dette bekreftes i bestemmelsenes forarbeider i Ot.prp. nr. 32 s.207-208), hvor det uttales at det ikke skal være noen kurant sak å få dispensasjon. Det vises til at planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og at disse omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk, vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsverktøy.

Ved dispensasjon fra loven og forskrifter fra loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.

Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i § 1-8 når en direkte berørt regional eller statlig myndighet har uttalt seg negativt om søknaden.

Dispensasjonssøknaden:

Søknaden begrunnes med at sønn til grunneier etterhvert skal overta eiendommen, men inntil det skjer så ønsker han å bo i nærheten.

Rådmannens vurdering:

Kommuneplanen og kommunedelplaner er kommunens styringsdokument for hvor i kommunen det skal tillates ny boligbygging. Å utarbeide en kommuneplan er en omfattende prosess hvor det har vært mulig for alle grunneier og andre og komme med innspill. Lokale og regionale myndigheter har i flere omganger vært involvert i arbeidet gjennom behandlinger og høringsrunder. Kommuneplanen/kommunedelplanen er et resultat/kompromiss av flere innspill og noen ganger motstridende interesser.

Når det gjelder hvor det skal tillates boligbebyggelse, er det mange momenter som er med i vurderingene. Avstand til skole, barnehage og andre servicefunksjoner; en samordnet, trygg, samfunnsøkonomisk og miljøvennlig transportplanlegging; støy, kulturlandskap, landbruk, fornminner, biologisk mangfold, ønske om å opprettholde bosetting i bygdene/skolekretsene med mer. 

I kommuneplanen for Levanger kommune er ny boligbebyggelse lokalisert til eksisterende reguleringsplaner og til områder avsatt til fremtidige boligområder. Tilsvarende er det i kommunedelplanen for Levanger sentrum. I kommuneplanen er det i tillegg avsatt enkelte LNFR-områder hvor det kan tillates spredt boligbebyggelse dersom et sett med kriterier oppfylles. I øvrige LNFR-områder er det ikke åpnet for spredt boligbebyggelse. Det er ikke åpnet for spredt boligbebyggelse i område hvor omsøkte tomt ligger.

Generelt så mener Rådmannen at fremtidig boligbebyggelse må vurderes i en plansammenheng, enten gjennom et innspill til neste rullering av kommuneplan, eller så i gjennom å foreslå en reguleringsplan, og særlig siden dette er et såpass sentrumsnært område hvor det også kunne vært mulig å få til flere boliger. Fradeling av spredt boligtomter trenger ikke å være til hinder for en eventuell fremtidig utbygging av flere boliger i samme område, men kan medføre at en ikke får optimal utnyttelse av område ved en eventuell slik utbygging.

I tidligere saker har Fylkesmannen i Nord-Trøndelag uttalt at dispensasjon kun bør benyttes i de tilfeller som klart skiller seg fra andre saker. Å gi dispensasjon i saker som ikke skiller seg klart fra andre saker, vil ha en uheldig virkning og vanskeliggjøre behandlingen av andre saker. Det kan skapes en presedens, og slike dispensasjoner kan bidra til å uthule kommuneplan/kommunedelplan og svekke plangrunnlaget som informasjons- og beslutningsverktøy.

Innenfor planperioden for gjeldende kommunedelplan, dvs. etter 2000, er det tidligere gitt flere dispensasjoner til spredt boligbebyggelse. Det er blant annet gitt dispensasjon til fradeling av boligtomter fra følgende eiendommer:

  • Håa, gnr/bnr 8/1 (vår ref: 2006/1376) PUK-sak 36/06 møte 24.05.2006
  • Halsan østre, gnr/bnr 312/1 (vår ref 2007/4228) PUK-sak 76/07 møte 29.08.2007
  • Rustgården, gnr/bnr 10/1 (vår ref: 2007/2763) PUK-sak 90/07 møte 12.09.2007
  • Vikan, gnr/bnr 6/5 (vår ref 2009/6017) PUK-sak 65/10 møte 08.09.2010
  • Veimo, gnr/bnr 313/6 (vår ref 2017/2498), adm-sak 352/17


Med bakgrunn i flere av ovennevnte saker, kan et avslag i omsøkte sak derfor kunne oppfattes som forskjellsbehandling. En bevist endring av dispensasjonspraksis, vil ikke nødvendigvis være forskjellsbehandling.  

Deler av atkomstvegen vil gå gjennom et areal som er klassifisert som dyrkbar jord. Forøvrig vil det ikke går med dyrka eller dyrkbar jord til omsøkte boligtomt. Landbruksmyndigheten i kommunen har godkjent fradelingen og omdisponeringen etter Jordloven.

Når det gjelder forholdet til støy fra en eventuell fremtidig E6, så vil det være lite sannsynlig at omsøkte tomt vil komme inn i en støysone, med de to alternativene som Statens vegvesen nå signaliserer at de ønsker å gå videre med.

Etter en samlet vurdering av alle momenter i saken, vurderer Rådmannen at hensynet bak LNF-formålet ikke blir vesentlig tilsidesatt ved at det gis dispensasjon. Fordelene vurderes også klart større enn ulempene. Rådmannen anbefaler derfor Plan- og utviklingskomiteen å gi dispensasjon i denne saken.

Med bakgrunn i ovennevnte finner Plan- og byggesakssjefen at hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon i fra, ikke blir vesentlig tilsidesatt ved at det gis dispensasjon. Plan- og byggesakssjefen finner også at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det er dermed anledning til å gi dispensasjon i saken.

Det er søkt om utslippstillatelse for et privat enkeltanlegg for tomta, men det er ikke innvilget utslippstillatelse. Endelig delingstillatelse kan ikke gis uten at det er innvilget utslippstillatelse. Dersom Plan- og utviklingskomiteen velger å dispensasjon til fradeling, kan endelig delingstillatelse gis administrativ når utslippstillatelsen evt. er innvilget.

Dersom Plan- og utviklingskomiteen finner det riktig å endre dispensasjonspraksisen, kan søknaden avslås. Det bør komme tydelig i vedtaket frem at praksisen ønskes endret, for å unngå at eventuelt vedtak med avslag blir opphevet på grunn av usaklig forskjellsbehandling. Et eventuelt avslag vil være et enkeltvedtak som kan påklages, jf. Forvaltningslovens § 28. Det er 3 ukers klagefrist etter underretning av vedtak er mottatt.

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 13.09.2017 16:50
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: 74 08 35 40 E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051
Nettredaktør: Åsmund Brygfjeld Ansvarlig redaktør: Ola Stene Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS