Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 13.09.17 - sak 54/17 - Søknad om tiltak tilknyttet hytte og anneks - 1719/244/28 Svehaugen - Karl G Gaare

Ingunn Øyås Engen - klikk for personkort
Saksbehandler: Ingunn Engen
Arkivsaknr: 2014/4329 - /1719/244/28
   


vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 13.09.17 54/17

 

Rådmannens forslag til vedtak:

I samsvar med de vurderinger som er gjort i dette saksframlegg, godkjennes søknad om etterhåndsgodkjenning av riving av eksisterende anneks og oppføring av nytt anneks med et bebygd areal på 30 m2. Søknaden godkjennes med hjemmel i plan- og bygningsloven § 20-4, jf. § 20-1, og vedtatte delegasjonsbestemmelser. Begrunnelse og vurdering er gitt nedenfor.  

I samsvar med de vurderingen som er i gjort i dette saksframlegg, avslås søknad om etterhåndsgodkjennelse for oppføring av frittliggende bygning (bad) og søknad om tillatelse til oppføring av svalgang mellom bad og hytte. Søknaden avslås med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl.) § 20-4, jf. § 20-1, og vedtatte delegasjonsbestemmelser. Begrunnelse og vurdering er gitt nedenfor. 

Hjemmel/bakgrunn for saken:

Tiltaket:

Tiltaket er søknadspliktig uten ansvarsrett, jf. pbl. § 20-4, jf. pbl. § 20-1.

Planstatus:

Eiendommen omfattes av reguleringsplan Djupvika hyttefelt, med plan id. 2010009, og er regulert til fritidsbebyggelse.

Bebygd areal:

Bebygd areal (BYA) beregnes med utgangspunkt i Norsk Standard NS-3940, g angir det areal i kvadratmeter som bygninger, overbygde åpne areal og konstruksjoner over bakken opptar av terrenget. Bebygd areal angis i hele tall, m2 -BYA.

Størrelse på bygninger på eiendommen beregnet av kommunen ved befaring i 2014:

  • Eksisterende hytte (godkjent): 56 m2 –BYA
  • Nytt anneks (ikke godkjent, men oppført): 30 m2 –BYA
  • Bad (ikke godkjent, men delvis oppført): 10 m2 –BYA


Størrelse på svalgangen som omfattes av denne søknaden:

  • Svalgang (ikke godkjent og ikke oppført): 14 m2 –BYA


Vedlegg:

1

Søknad PDF

2

Situasjonskart PDF

3

Tegninger PDF

4

Kvittering for nabovarsel PDF

5

Anmodning om stans av byggearbeider PDF

 

 

7

Kvittering for nabovarsel PDF

8

Søknad om dispensasjon PDF

9

Tegninger anneks PDF

10

Begrunnelse PDF

11

Søknad om riving av eksisterende anneks/oppføring av nytt anneks - 1719/244/28 -Djupvik - Karl Gaare - Avslått PDF

12

Gjenpart av nabovarsel PDF

13

Tegninger PDF

14

Ny søknad PDF

15

Ny søknad om riving av eksisterende anneks/oppføring av nytt anneks - 1719/244/28 Svehaugen, Djupviken 370, 7632 Åsenfjord - Karl G.Gaare - Søknad i retur PDF

16

Situasjonskart PDF

17

Tegninger PDF

18

Gjenpart av nabovarsel PDF

19

Ny søknad om dispensasjon PDF

20

Ny søknad om dispensasjon for riving av eksisterende anneks/oppføring av nytt anneks - 1719/244/28 Svehaugen - Ikke godkjent PDF

21

Klage PDF

22

Klage på avslag på søknad om dispensasjon - 1719/244/28 PDF

23

Oversendelsesbrev PDF

24

Klage over avslag på søknad om dispensasjon fra maksimal utnyttelsesgrad for anneks PDF

25

Forhåndsvarsel om pålegg om retting og tvangsmulkt - Tiltak i strid med plan- og bygningsloven § 20-3, jf. § 20-1 og kap.19 - Anneks på eiendom 1719/244/8 - Karl G. Gaare PDF

26

Gjenpart av nabovarsel PDF

27

Tegninger PDF

28

Søknad PDF

29

Angående søknad om oppføring av tilbygg til hytte - 1719/244/28 Svehaugen - Karl Gustav Gaare PDF

31

Tilsvar PDF

32

Angående søknad om oppføring av tilbygg til hytte - 1719/244/28 Svehaugen - Karl Gustav Gaare PDF

33

Krav om at PUK behandler saken - Tilbygg til hytte - 1719/244/28, tilhørende Karl G. Gaare PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Ingen 

Saksopplysninger:

I forbindelse en befaring i Djupvika i 2014 ble oppmålingsavdelingen i Innherred samkommune v/Kolberg oppmerksom på at tiltakshaver hadde startet arbeid på eiendommen sin, gnr/bnr. 244/28 Svehaugen. Tiltakshaver hadde revet gammelt anneks, oppført et nytt anneks på 30 m2 -BYA, og var i ferd med å oppføre en bygning på 10 m2 -BYA, koblet sammen med eksisterende anneks med takoverbygg på 5 m2 -BYA. Ettersom det nyoppførte annekset allerede hadde et bebygd areal på 30 m2 ville bygningen nå få et samlet bebygd areal på 45 m2. I kontakt med tiltakshaver ga kommunen da beskjed om at tiltaket var for stort og at det var søknadspliktig. Tiltakshaver ble bedt om å søke om tillatelse til bygningsmyndighetene.  

Kommunen mottok søknad om riving av gammelt anneks og oppføring nytt anneks og bad den 28.05.2014 (Se bilde 1). Kommunens saksbehandler varslet tiltakshaver pr. e-post om at påbegynte arbeider måtte stanses inntil kommunen hadde behandlet søknaden. Det ble varslet om at tiltaket ville overstige arealbegrensningene i reguleringsplanen. Den 08.09.2014 mottok kommunen søknad om dispensasjon, og den 24.11.2014 mottok kommunen ytterlige dokumentasjon angående tiltaket. Kommunen ga avslag på søknaden den 27.03.2015, med begrunnelse i størrelsesbegrensningen i reguleringsplanen. Avslaget ble ikke påklaget.

Klikk for større bilde 

(Bilde 1)

Den 04.06.2015 mottok kommunen ny søknad. (Se bilde 2). Av tegningen fremgikk det at hytta og badet skulle kobles sammen ved å oppføre noen enkle «fjøler» ved gesimsen på bygningene. Takoverbygget mellom annekset og badet skulle rives dersom søknaden ble godkjent. Søknaden ble sendt i retur den 12.06.2015 fordi tiltaket ikke kunne anses som et tilbygg. 

Klikk for større bilde

(Bilde 2- Anneks 30 m2 –BYA, bad 10 m2 –BYA) 

Tiltakshaver sendte inn ytterlige informasjon og endring av tiltaket den 24.11.2015 (Se bilde 3). Da søkte tiltakshaver om å få ha badet knyttet til annekset, men at arealet på badet ble regnet med i arealet på hytta. Kommunen fattet nytt avslag i saken den 26.01.2016, da det ikke ble funnet grunnlag for å gi dispensasjon fra reguleringsplanen.

Klikk for større bilde

(Bilde 3) 

Avslaget ble påklaget av tiltakshaver den 16.02.2016. Kommunen fant ikke grunnlag for å ta klagen til følge, og opprettholdt sitt standpunkt i nytt vedtak av 15.04.2016. Saken ble oversendt til Fylkesmannen i Nord- Trøndelag for endelig avgjørelse. Den 03.06.2016 stadfestet Fylkesmannen Innherred samkommunes vedtak.

Ettersom annekset og badet allerede var oppført, sendte kommunen den 16.02.2017 forhåndsvarsel om pålegg om retting, hvor det ble stilt krav om at annekset, som da var koblet sammen med badet, ble redusert til 30 m2. Den 15.03.2017 ble det avholdt møte mellom tiltakshaver og kommunens saksbehandler, hvor ulike løsninger ble diskutert og ny søknad ble levert (se bilde 4). Tiltakshaver ønsket nå å fjerne takoverbygget mellom annekset og badet slik at disse bygningene kunne regnes som to bygg, for deretter å oppføre en svalgang mellom hytta og badet slik at badet kunne regnes som et tilbygg til hytta. Saksbehandler informerte om at planlagte tiltak måtte diskuteres med fagansvarlig byggesak, og at kommunen ville gi tilbakemelding om mulig utfall før det ble fattet vedtak i saken.

Klikk for større bilde

(Bilde 4)

Kommunen sendte brev til tiltakshaver den 29.03.2017 og informerte om at kommunen vurderte å gi avslag på innsendte søknad. Et eventuelt avslag ville kunne bli begrunnet i plan- og bygningsloven § 29-2 om visuelle kvaliteter, samt at kommunen mente det fantes andre, mer egnede løsninger. Disse alternative løsningene ble også anført av tiltakshaver under møtet med kommunen den 15.03.2017.  

Tiltakshaver sendte brev til kommunen den 05.04.2017 og redegjorde for fire mulige løsninger (se bilde 5). Kommunen besvarte brevet den 06.04.2017 og ga uttrykk for at alternativ 2 etter kommunens vurdering var den beste løsningen, og en løsning som kommunen kunne godkjenne. Alternativ 2 innebar å rive oppføre bad og i stedet oppføre et tilbygg til hytta.

Klikk for større bilde

(Bilde 5)

Kommunen mener at alternativ 2 er den beste løsningen ettersom tilbygget da vil være koblet til hytta. I henhold til reguleringsplanen kan tiltakshaver bygge på hytta med 34 m2 –BYA for å holde seg innenfor reguleringsplanens begrensning på 90 m2 –BYA. Et tilbygg til hytta, som skissert i alternativ 2, vil ikke komme nærmere sjøen enn det hytta er i dag, og etter kommunens vurdering vil et slikt tilbygg også ligge pent i terrenget. Alternativ 2 vil også gjøre at bygningsmassen på tomta fremstår som to bygninger av ulik størrelse, slik reguleringsplanen søker å oppnå.

Den 28.04.2017 ble det avholdt befaring på eiendommen. Til stede var tiltakshaver, varaordfører i Levanger kommune Alf Magnar Reberg, PUK-leder Nina Berget, PUK-medlem Eva Høyem Anderssen og saksbehandlere Tyholt og Engen fra Innherred samkommune.

Tiltakshaver har ønsket at søknaden av 15.03.2017 skal behandles i PUK. PUK v/ Leder Nina Berget har også ønsket dette.

Tiltaket – Søknad datert 15.03.2017:

Anneks:

Det søkes om etterhåndsgodkjennelse av riving av anneks og oppføring av nytt anneks på 30 m2 –BYA.

Bad og svalgang:

Det søkes om etterhåndsgodkjennelse av frittliggende bygning (bad) med et bebygd areal på 10 m2.

Det søkes om tillatelse til oppføring av svalgang mellom badet og hytta. Svalgangen søkes oppført med en samlet lengde på 11,25 m, og en bredde på ca 1,2 m. Svalgangen er beregnet til et bebygd areal på 14 m2. Tiltaket er vist gjennom tegninger vedlagt byggesøknaden.

Samlet bebygd areal for badet og svalgangen blir dermed 24 m2. Dersom tiltakshaver får innvilget sin søknad om å oppføre badet og svalgangen som tilbygg til hytta, vil hytta få et samlet bebygd areal på 80 m2.

Vurdering:

Ved søknader om etterhåndsgodkjennelse skal søknadene vurderes som om tiltaket ikke er oppført. Det skal ikke tas hensyn til eventuelle økonomiske konsekvenser et avslag vil medføre for tiltakshaver.

Anneks:

Annekset er oppført med et bebygd areal på 30 m2. Tiltaket er vurdert å være i samsvar med plan, og kan således godkjennes som omsøkt.

Svalgang og bad:

Det søkes også om tillatelse til oppføring av svalgang mellom eksisterende (godkjente) hytte og frittstående bygning innredet til bad, heretter kalt «badet» (oppført uten godkjenning fra kommunen). Tiltakshaver mener at svalgangen vil føre til at badet kan regnes som et tilbygg til hytta. På denne måten ønsker tiltakshaver å få badet godkjent slik det står i dag.

Etter gjeldende reguleringsplan åpnes det for at hytte og anneks/uthus kan bygges sammen via svalgang. Omsøkte tiltak faller ikke inn under denne bestemmelsen da det søkes om å få godkjent badet som et tilbygg til hytta. Omsøkte løsning er ikke regulert i gjeldende reguleringsplan. Kommunen har vurdert at tiltaket ikke krever dispensasjon.

Plan- og bygningsloven § 29-2 Visuelle kvaliteter:

Kommunen har i korrespondanse med tiltakshaver uttalt at tiltaket vil kunne avslås med begrunnelse i pbl. § 29-2, om visuelle kvaliteter.

Av pbl. § 29-2 fremgår det at:

«Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens vurdering innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og det bygde og naturlige omgivelser og plassering».

Kravet til god arkitektonisk utforming er et overordnet prinsipp i byggesaksbehandlingen, jf. Ot.prp. Nr. 45 (2007-2008) s. 229. Kravet gjelder ikke bare selve tiltaket, men også tilhørende innretninger og uteområde. Etter pbl. § 29-2 skal byggverkets visuelle kvaliteter vurderes, og det er klart at et hvert tiltak skal prosjekteres og utformes slik at det får en god arkitektonisk utforming. Tiltaket skal inneha gode visuelle kvaliteter både for seg selv og i forhold til omgivelser og plassering.

Av norsk lovkommentar for pbl. § 29-2 heter det:

«Vurderingen av visuelle kvaliteter hører under bygningsmyndighetens forvaltningsskjønn. Begrunnelsen er at lokale bygningsmyndigheter etter lovgiverens oppfatning anses best egnet til å foreta den skjønnsmessige vurderingen, basert på lokal byggeskikk og lokalpolitisk styring av den visuelle utviklingen i kommunen, se prp. Nr. 45 s. 230 (Ot.prp. nr 45 (2007-2008) s. 230). Dersom de estetiske kravene ikke anses oppfylt, kan dette utgjøre en avslagsgrunn, se Innjord m.fl. s. 799-800 og Pedersen m.fl. bind II s. 427-431. Bestemmelsen representerer derfor en begrensning i byggeretten i § 21-4 første ledd. At vurderingen av tiltakets visuelle kvaliteter hører til forvaltningsskjønnet, er lagt til grunn av ombudsmannen i SOM-2015-2528. At byggverket isolert sett har visuelle kvaliteter er ikke tilstrekkelig. (...) Vurderingen skal også gjøres i lys av både omkringliggende bygningsmiljø og naturmiljø. Byggeskikken i området, så vel som landskapsbildet, vil derfor kunne være faktorer i skjønnsutøvelsen».

Kommunen er av den oppfatning av at tiltaket ikke innehar noen gode visuelle kvaliteter, verken i forhold til seg selv eller i forhold til byggets naturlige omgivelser. Kommunen mener tiltaket gir et rotete og uharmonisk uttrykk på tomta.

Alternativ plassering:

I pbl. § 29-1 første ledd, første punktum heter det:

«Byggverkets plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen».

Dersom kommunen ikke godkjenner tiltaket med omsøkte plassering, plikter kommunen samtidig å anvise en alternativ plassering som forutsetningsvis vil bli godkjent. Dette følger av NOU 2005:12 s. 338 og Rt. 1995 s. 1939. Kommunen har gitt uttrykk for at alternativ 2 er en alternativ plassering som ville kunne bli godkjent.

I kommunens vurdering av tiltakets plassering på tomten kan det legges vekt på alle hensyn som faller inn under plan- og bygningslovens formål, jf. pbl. § 1-1. Vurderingen av visuelle kvaliteter knyttet til tiltakets plassering på tomten etter pbl. § 29-2 er en selvstendig avslagsgrunn.

Kommunen har vurdert at svalgangen ikke innehar noen gode visuelle kvaliteter. Etter en samlet vurdering av tiltakets visuelle karakterer og plassering, mener kommunen at det bør gis avslag i denne saken.

Gjeldende reguleringsplan:

I de fleste reguleringsplaner for hyttebebyggelse i kommune tilstrebes det at bebyggelsen på hver hyttetomt skal tilpasses terrenget og øvrig bebyggelse, og at bebyggelsen fremstår som èn hytteenhet.

Etter gjeldende reguleringsplan tillates det som nevnt ovenfor, svalgang mellom hytte og anneks. I nyere reguleringsplaner er takoverbygg mellom hytte og anneks regulert i planene, da man i eksisterende hytteområder så at slike takoverbygg/svalganger ble oppført uten at dette var regulert eller godkjent av kommunen.

Svalgang mellom ulike bygninger slik at de til sammen skal utgjøre èn bygning, er ikke omtalt i reguleringsplanen. Kommunens vurdering er at den løsningen som tiltakshaver søker om, ikke kan tillates. Omsøkte løsning bærer preg av å være et forsøk på å omgå regelverket, mer enn å være en god estetisk og arkitektonisk løsning.

Konsekvenser for fremtidige søknader:

Kommunen mener at det vil være svært uheldig å godkjenne omsøkte tiltak, da det vil kunne legge føringer for behandlingen av lignende saker i samme område i fremtiden. Kommunen mener det bør foretas en streng vurdering av hva som oppføres i Åsenfjorden, da dette er Levanger kommunes største pressområde for hyttebebyggelse.

Videre er det slik at kommunen ønsker å unngå tilfeller der man får to tilnærmet likeverdige enheter på samme eiendom. Det er ønskelig med et klart skille mellom hva som er hytte og hva som er anneks. Gjeldende reguleringsplan tar sikte på å ivareta dette ved at det er arealbegrensninger for både hytte og anneks, og ikke eiendommen som sådan.

Kommunen mener at omsøkte tiltak primært fører til at det vil se ut som at det er tre bygninger på tomta. Sekundært vil sammenbygging av badet og annekset gjøre at det ser ut som at tomta har to like store bygninger. Hensynet bak bestemmelsen om størrelsesbegrensning på hytte og anneks/uthus er blant annet å hindre at det oppføres to like store bygninger på eiendom. Etter kommunens vurdering er det alternative løsninger til omsøkte tiltak som både er mer hensiktsmessig og bedre tilpasset landskapet på tomta.

Samtidig ønsker kommunen en helhetlig og forutsigbar utbygging av hytteområdene i kommunen. Det er viktig for kommunen å sikre at samtlige tiltakshavere behandles likt og innenfor de fastsatte rammer som er gitt via planarbeid.

Tiltakshavers utnyttelse av egen tomt:

At tiltakshaver begrunner søknaden med at det i dette tilfellet ikke er mulig å bygge på hytta, bør etter kommunens vurdering ikke tillegges særlig vekt. Som kommunen skrev i brev til tiltakshaver den 06.04.2017 ønsker kommunen å bemerke at «det ikke skal gis tillatelse til tiltak som strider mot reguleringsplan eller plan- og bygningsloven, med begrunnelse i terrengforholdene på en tomt. Kommunen har ingen plikt til å ta hensyn til at tiltakshaver har en tomt som etter tiltakshavers mening ikke lar seg utnytte i tråd med reguleringsplanen».

I tillegg må det i denne saken tydeliggjøres at badet er oppført uten at kommunen på forhånd har gitt godkjenning til dette. Tiltakshaver ble også gjentatte ganger bedt om å stanse byggingen inntil det forelå godkjenning fra kommunen. Kommunen har ingen plikt til å godkjenne omsøkte tiltak, eller tillate omgåelse av regelverket, for at det ulovlig oppførte badet skal bli godkjent.

Konklusjon:

Dersom kommunen godkjenner omsøkte tiltak, vil det måtte kunne åpnes for at også andre tiltakshavere med eiendommer som omfattes av samme plan, må kunne få oppføre svalganger mellom bygningene på sine tomter. Dette vil etter kommunens vurdering føre til en uheldig utvikling og utbygging av kommunens hytteområder, og samtidig redusere beslutningsgrunnlaget som følger av gjeldende reguleringsplan.

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 13.09.2017 16:50
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: 74 08 35 40 E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051
Nettredaktør: Åsmund Brygfjeld Ansvarlig redaktør: Ola Stene Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS