Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 13.09.17 - sak 52/17 - Detaljregulering Levanger sør - Magneten

Per Anders Røstad - klikk for personkort
Saksbehandler: Per Anders Røstad
Arkivsaknr: 2016/4273

 

 


vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 13.09.17 52/17

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til detaljregulering for Levanger sør - Magneten legges fram for høring og offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10 med følgende tillegg i reguleringsbestemmelsene:

Følgende tjenesteyting tillates ikke innenfor planområdet:

  • Undervisning som skoler og barnehager
  • Helseinstitusjoner
  • Kulturinstitusjoner som bibliotek, konsertlokale, kino, teater, museum og galleri


Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse, datert 29.05.2017 PDF
     
  2. Plankart, datert 29.05.2017 PDF
     
  3. Planbestemmelser, datert 29.05.2017 PDF
     
  4. Visualisering PDF
     
  5. Rapport konkurranseforholdet mellom Levanger sør og bykjernen PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Diverse geotekniske rapporter
  2. Uttalelser til oppstartsvarselet


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Trønderplan As fremmer på vegne av Berg eiendom AS et privat forslag til detaljregulering for de deler av Moanområdet de selv eier. Berg eiendom ønsker å videreutvikle området for fremtidig næringsutvikling og moderne boligbygging.  

Forslagsstiller ønsker å samordne flere reguleringsplaner samt å tilrettelegge området for framtidig nærings- og boligutvikling på Moan ved å gjøre reguleringsplanen mer fleksibel. Dette innebærer høyere arealutnyttelse, større høyde, fleksible arealformål og mindre oppstykking av arealene.

Planområdet

Planområdet ligger på Moan i Levanger kommune, sør for Levanger sentrum.

Kartutsnitt av planområdet - klikk for større grafikk

Kartutsnitt av planområdet

Området er i dag et etablert forretnings-/handelsområde med kjøpesenter. I nordre del av planområdet er det bygd boligblokker med næring i 1.etasje.

Planstatus

Planområdet omfattes av følgende gjeldende reguleringsplaner:

  1. Levanger sør, 22.05.13
  2. Moan – eiendommene gnr. 314/317,382, 21.11.07
  3. Magneten, 23.11.05


Klikk for større kart

I tillegg er det noen små biter med veiareal som er regulert i den «gamle» reguleringsplanen for Sundet-Eidsbotn-Moan, vedtatt 25.04.96.  

Planområde ligger innenfor planområdet til kommunedelplan for Levanger sentrum. I planforslaget, som nå er ute på høring er Moanområdet unntatt rettsvirkning, det vil si at gjeldende reguleringsplaner fortsatt skal gjelde.  

Kommunens har vurdert planarbeidets forhold til KU-forskriften på grunnlag av de opplysninger vi fikk på oppstartsmøte. Vår konklusjon var at dette ikke var nødvendig. Dette var basert på følgende forhold:

I forhold til § 2 i forskriften, «planer som alltid skal behandles etter forskriften»:

Selv om planområdet er stort, omfatter det ikke større nye områder til utbyggingsformål i forhold til dagens regulering. Nye områder til utbyggingsformål vil være under de 15 daa det vises til i §2 d).

Når det gjelder §2 f) og tiltakene i vedlegg 1 (næringsbygg m.m. på mer enn 15 000 m2) har vi tatt utgangspunkt i punkt 24 i vedlegg 1 som beskriver «utvidelser og endringer» av tiltak nevnt i vedlegget. Der presiseres det at «Tiltak nevnt i nr. 1 omfattes kun ved utvidelser med et bruksareal på mer enn 15 000 m2». I og med at dagens regulering i dette området gir muligheter for omfattende næringsbebyggelse, ble det forutsatt at den nye reguleringen ikke gir muligheter til en økning av næringsarealet som overskrider oppfangskriteriene i vedlegget (økning på 15000 m2 BRA) .

I forhold til § 3, «planer som skal vurderes nærmere»:

Planarbeidet er vurdert etter denne bestemmelsen. Spørsmålet er om tiltakene som planlegges vil gi vesentlige virkninger for miljø og samfunn etter de kriteriene som er listet opp i vedlegg 3 i forskriften. Etter kommunens vurdering vil planlagte tiltak ikke komme i konflikt med kriteriene listet opp i vedlegg 3, punkt a til q.

Planforslaget

Generelt

Reguleringsplanen er utarbeidet som en detaljregulering. Plankartet er utformet som en flateregulering, med lite detaljering, og store formålsflater.

Tiltakshaver begrunner detaljeringsgraden med ønske om å gi området stor fleksibilitet i forhold til bruken av området.

Det primære målet med en detaljregulering er å legge til rette for gjennomføring av utbyggingsprosjekter og tiltak, vern og sikring av verdier. Graden av detaljregulering er ikke fastsatt i plan- og bygningsloven. En detaljregulering er siste «nivå» i planhierarkiet, det vil si at det ikke er anledning til å stille krav om videre detaljregulering.

Bebyggelsen

Planforslaget åpnet for to forskjellige blanda byggeformål. Områdene merket FKT omfatter forretning, kontor og tjenesteyting, mens områdene merket FKTB i tillegg inneholder boligformål.

Områdene Forretning/kontor/tjenesteyting (FKT):

Det tillates alle typer tjenesteyting, forretninger og kontorbebyggelse. Maksimal byggehøyde er i bestemmelsene satt til +kote 26.  i alle byggeområdene. Maksimal utnyttelsesgrad er satt til 90-95 % 

Det vil si at det kan bygges næringsbygg på inntil 4-5 etasjer innenfor områdene.

Områdene Forretning/kontor/tjenesteyting/bolig (FKTB):

Det tillates alle typer tjenesteyting, forretninger og kontorbebyggelse i 1.-4. etasje. Boligbebgyggelse tillates fra og med 2. etasje. Maksimal byggehøyde er i bestemmelsene satt til +kote 26, med unntak av områdene FKTB1 og FKTB5 hvor maksimal byggehøyde er satt til +kote 55. Maksimal utnyttelsesgrad er satt til 90-95 %.

Parkering:

Parkering for bolig skal etableres under bakken eller i parkeringshus. Parkering for kontor, tjenesteyting og forretning tillates etablert som frilandsparkering, under bakken og i parkeringshus. Parkeringskjeller tillates oppført på alle bebyggelses- og anleggsformål og i tillegg TP1.

Det skal sikres minimum følgende antall plasser for bilparkering:

  • Bolig: 0,75 stk pr. boenhet.
  • Kontor: 1 stk pr. 50 m2 BRA og 75 plasser pr. 100 ansatte. Største antall benyttes.
  • Forretning og tjenesteyting: 1 stk pr. 50 m2 BRA.
  • 5 % av plassene skal tilrettelegges for funksjonshemmede.


Det skal sikres minimum følgende antall plasser for sykkelparkering:

  • Bolig: 2 plasser pr. boenhet.
  • Kontor og tjenesteyting: 0,5 plasser pr. ansatt
  • Forretning: 2 plasser pr. 50 m2 BRA.


Lek og uteopphold

Det skal sikres et minste uteoppholdsareal (MUA) på 50 m2 pr. boenhet. Uteoppholdsrom kan dekkes av felles og offentlig uteoppholdsareal. Friområdet mot Eidsbotn kan inngå i beregningen.

Småbarnslekeplasser skal avsettes innenfor en avstand på 200 m fra bebyggelsen, skal være minimum 150 m2 og utformes med sandkasser, bord og benker for barn og voksne.

Støy

Det er foretatt støyberegninger for vegtrafikkstøyene i området. Det er i reguleringsbestemmelsene satt krav til tilfredsstillende støyskjerming i henhold til Miljøverndepartementets rundskriv. Før tiltak settes i gang må det gjennomføres støyfaglig vurdering for bebyggelsen.

Risiko- og sårbarhetsanalyse

Det er foretatt en ROS-analyse bygget på veileder «Samfunnssikkerhet i arealplanleggingen» utgitt av Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap.

For utfordringer knyttet til flom og stormflo vises det til tidligere utredningsarbeid på Moan. Rapporten «Moan, Levanger – Sikring mot stormflo» konkluderer med at 200-års stormflonivå for Eidsbotn er kote +2,5 (NN2000). Disse vurderingene er lagt til grunn for kravet om minimumsnivå for 1. etg. gulv på kote +3,0 (NN2000), som er 50 cm over 200års stormflo, i reguleringsbestemmelsene.

Kulturminner

Det er ikke registrert freda kulturminner innenfor planområdet.

Naturmangfold

Hensikten med reguleringsplanforslaget er å øke utnyttelsesgrad, byggehøyde og å endre arealbruken i et eksisterende bolig- og næringsområde som i dag består av kunstig oppfylte arealer med bygninger og trafikkområder. Planen berører ikke det grønne beltet mellom planområdet og Eidsbotn. Planforslaget legger derfor ikke til rette for inngrep som vil medføre at naturmangfold blir påvirket innenfor planområdet.

Vann-, avløp-, energiløsninger

Allerede inngåtte utbyggingsavtale i forbindelse med utbyggingen av Levanger sør beskriver nødvendige tiltak for å være rustet til økt tilførsel fra Moanområdet.

Planprosess

Medvirkning

Det ble avholdt oppstartsmøte med kommunen 09.06.2016.

Arbeidene ble kunngjort i juni 2016 i samsvar med Plan- og bygningslovens § 12-8. Varsel om oppstart av planarbeidet ble annonsert i avisa Innherred og på kommunens hjemmeside.

Varsel er også sendt til naboer og berørte regionale myndigheter. Innspill til oppstartsvarselet er kommentert av tiltakshaver i vedlagte planbeskrivelse.  

Vurdering:

I forhold til dagens godkjente arealbruk er det små endringer i det som foreslås i planforslaget. Hovedforskjellen ligger i at det åpnes for mer boligformål, større byggehøyder og større bygningsvolum enn i gjeldende reguleringsplaner.

Forslagsstiller har fremmet et planforslag som inneholder lav detaljeringsgrad. Dette betyr at hvis planforslaget blir vedtatt gir dette grunneier/tiltakshaver stor frihet i forhold til hvordan Moan-området skal utvikle seg i fremtiden. Det er lett å forstå tiltakshavers ønske om fleksibilitet i forhold til utvikling av nye næringsetableringer. Når mulige nye næringsaktører viser interesse, kan det virke begrensende å eventuelt måtte vente på en regulerings- eller dispensasjonsbehandling. På den annen side kan det være utfordrende å se områdets utvikling som helhet, når hvert enkelt byggetiltak skal vurderes på byggesaksnivået.

I forslaget til ny kommunedelplan for Levanger sentrum er det pekt på Moanområdets betydning som regionalt viktig handelsområde, og betydningen av at dette området får utvikle seg som et attraktivt og «moderne» handelsområde i fremtiden. Handelsområdet på Moan har stor betydning for Levanger, både i forhold til sysselsetting og for å gi Levangers befolkning et attraktivt handelstilbud.  

Et moment som stadig diskuteres er konkurranseforholdet mellom Moanområdet og bykjernen i Levanger. For det meste av næringsetableringene på Moan er bykjernen ikke et realistisk alternativ. Det som bør diskuteres er om alle typer kontor og tjenesteyting bør tillates, slik som planforslaget foreslår. Ønsker vi å åpne for alle typer offentlige servicefunksjoner og f.eks. kulturinstitusjoner som teater eller kino på Moan. For å sikre aktivitet i bykjernen av Levanger vil det være av stor betydning å beholde sentrale offentlige funksjoner som er med på å skape et aktivt byliv. I arbeidet med kommunedelplan for Levanger sentrum ble det diskutert om det vil være riktig å begrense mulighetene på Moan for slike funksjoner. I forslaget som nå er på høring står det at:

Viktige tjenester bør beholdes i bykjernen, inkludert tjenester som skaper bomiljø, trivsel og folkeliv i gatene. Kino og kulturhus er eksempler på dette.

For å sikre at viktige bymessige funksjoner beholdes i bykjernen av Levanger vil rådmannen dermed foreslå følgende begrensning i forhold til hva som tillates av tjenesteyting på Moan:

Følgende tjenesteyting tillates ikke innenfor planområdet:

  • Undervisning som skoler og barnehager
  • Helseinstitusjoner
  • Kulturinstitusjoner som bibliotek, konsertlokale, kino, teater, museum og galleri


Det er positivt at det er et ønske om best mulig utnytting av næringsarealene på Moan. En god utnytting vil være med på å minske presset på den omkringliggende dyrkajorda.

Planforslaget åpner også for parkeringsløsninger under bakken og i egne parkeringshus. Med fortsatt vekst av handelsetableringer i området vil det etterhvert tvinge seg frem mindre bruk av bakkeparkering. Det er positivt at planforslaget legger til rette for dette.  

Gjennom de siste års boligbygging på området har vi erfart at dette er med på å gi området større variasjon og bedre kvalitet, enn om området hadde vært et rent forretningsområde. Det store friområdet langs Eidsbotn er også med på å gi området gode bokvaliteter og attraktive boliger.

Planforslaget inneholder to områder hvor det kan bygges høyhus i størrelsesorden 14-15 etasjer.

Klikk for større modell

Uttrykksmessig vil dette være nytt i forhold til dagens bebyggelse i området. Byggene vil framstå som signalbygg, og det kan diskuteres om det er riktig å tillate dette i forhold til områdets karakter. Moanområdet ligger i et flatt landskap og har i dag mange lave og lange bygningsvolumer. En variasjon i byggehøyden vil være positivt for å bryte opp dette. Samtidig bryter slike bygg med den bymessige kvartalsstrukturen som er påbegynt med utbyggingen av Levanger sør.

Rådmannen har vært i tvil om det er et riktig plangrep å tillate disse høyhusene, men ønsker ikke å foreslå endringer av forslaget på dette punktet før planen sendes på høring, og alle får uttale seg til saken.

Konklusjon:

Rådmannen tilrår at planforslaget sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn med de endringer som er nevnt ovenfor.

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 13.09.2017 16:49
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: 74 08 35 40 E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051
Nettredaktør: Åsmund Brygfjeld Ansvarlig redaktør: Ola Stene Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS