Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 13.09.17 - sak 50/17 - Detaljregulering Jamtvegen 22 - ny behandling

Per Anders Røstad - klikk for personkort
Saksbehandler: Per Anders Røstad
Arkivsaknr: 2016/6594 - /L2016011

   

 

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 14.06.17 35/17
Plan- og utviklingskomiteen 13.09.17 50/17

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til detaljregulering for Jamtvegen 22 sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse, datert 26.06.2017 PDF
     
  2. Plankart, datert 27.06.2017 PDF
     
  3. Reguleringsbestemmelser, datert 26.06.2017 PDF
     
  4. Vedlegg 4- Støyrapport Sweco PDF
     
  5. Vedlegg 5-ROS analyse PDF
     
  6. Vedlegg 6-Solstudie PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Reguleringsplan Brusve-Gimle-Vestgård, stadfestet 08.03.1972 (planid:1972001)
  • Kommunedelplan Levanger sentrum, vedtatt 27.09.2000 (planid: L2000017)
  • Bygningsvedtekter Levanger kommune


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Planforslaget er utarbeidet av Arcon Prosjekt AS på vegne av grunneier Stiklestad Eiendom AS. Planforslaget legger til rette for riving av eksisterende enebolig og uthus med garasje, for oppføring av kjedehus med tilsammen 7 boenheter. 

En tidligere versjon av forslaget ble lagt frem for PUK i møtet den 14/6 2017, sak 35/17. I behandlingen ble følgende vedtak fattet:

Saken sendes tilbake.

Begrunnelse:

Det foreligger uttalelse fra barnerepresentanten om at det ikke er avsatt tilstrekkelig med uteareal pr/boenhet, samt at planen heller ikke oppfyller kravene for en kvartalslekeplass innenfor en avstand på 250 meter, tiltakshaver bes foreta endringer i reguleringsplanen for å imøtekomme kravene.

Forslagsstiller har nå revidert sine planer. Følgende er endret i forhold til de planene som PUK avviste sist:

  • Antall boenheter er redusert fra 8 til 7 enheter
  • Det er regulert inn felles lekeplass og felles uteoppholdsareal i vest, unna veg og innkjørsel. Dette arealet er til sammen på 400 m2. Dermed er kravet om felles/offenlig uteopphold i tråd med kravet i overordnet plan som er minimum 50 m2 pr. boenhet.


Det som ikke er innfridd er avstand til kvartalslekeplasser som fortsatt er over 250 meter, noe som er vanskeligere å få gjort noe med.  Nærmeste lekeplass på Fabritiusbanen er ca. 350 meter unna. Det er også større friområder på Kvilstad og Ankholm som ligger i en noe større avstand enn kommuneplanens krav. 

Planområdet i midten, med de tre nærmeste offentlige friområdene/lekeplassene.

Lekeplasser i nærheten.

Barnetalspersonen i kommunen har uttalt følgende til det nye forslaget:

Den nye reguleringen her er derimot mye bedre enn den forrige. Det ser ut til at de har funnet en god løsning på småbarnslekeplass og felles uteoppholdsareal, noe som ikke var godt nok i forrige planen. Jeg skjønner at det er vanskelig å få gjort noe med kvartalslekeplass i dette området, men synes at den nye løsningen er god nok til å kunne se gjennom fingrene på det.

Planområdet

Planområdet er på 1769 m2 og ligger i boligområdet på Bruborg ca. 600 meter sørøst for Levanger sentrum. Planen omfatter eksisterende privat veg i øst og følger eiendomsgrenser i nord, sør og vest. Adkomst er fra Fv. 126 Jamtvegen, via privat veg på naboeiendom gnr. 275 bnr. 867. Området er forholdsvis flatt, med ca. 1 m høydeforskjell, og ligger 38-39 meter over havet. Området ligger i Frol skolekrets.

Kollektivtilbud samt privat og offentlig servicetilbud, med avstand til skoler og barnehager, matbutikk og helsetilbud er redegjort for i planbeskrivelsen.

Planstatus

Området omfattes av Kommunedelplan Levanger sentrum, vedtatt 27.09.2000. I kommunedelplanen ligger planområdet innenfor et område med reguleringsplan som fortsatt skal gjelde. Minstekrav til parkering og uteareal er gitt i lokale vedtekter.

Vedtektene er tenkt erstattet av generelle bestemmelser i overordna kommune(del)plan. I påvente av ny kommunedelplan har vi anbefalt at føringene i Kommuneplanens arealdel, vedtatt 13.04.2011 følges.

Området omfattes av reguleringsplan Brusve-Gimle-Vestgård, stadfestet 08.03.1972. I reguleringsplanen er mesteparten av området regulert som «tomteareal» med eksisterende bolighus, uthus/garasje. Regulert privat veg er løst på annen måte. Reguleringsplanen vurderes opphevet og erstattet av ny kommunedelplan.

Detaljreguleringen er vurdert å ikke utløse krav om konsekvensutredning.

Planforslaget

Generelt

Det foreslås konsentrert småhusbebyggelse med kjedehus i 2 etasjer, med tilsammen 7 boenheter. Det er planlagt en carport og bod til hver boenhet og 4 felles gjesteplasser.

Klikk for større plan

Situasjonsplanen viser at boligene har carport sammenbygd med boligen. Carportene har terrasse på taket. Planen legger til rette for en HC-parkering i nord-øst, samt 3 gjesteplassene midt i området.

Plassering av bebyggelsen: Bebyggelsen skal oppføres som angitt på plankartet. +/- 2 meter.

Grad av utnytting: Det er foreslått 60 %-BYA, og den høye utnyttingsgraden begrunnes med et ønske om fortetting, effektiv og høy utnytting av sentrumsnære områder. Dvs. at av byggeområdene på 1,2 daa kan 720 m2 bebygges, dersom krav til uteopphold og parkering også er oppfylt.

Antall boliger pr. daa: Planforslaget gir ca. 4 boenheter pr. daa.

Bebyggelsen

Boligene foreslås med mulighet for flatt tak, pulttak, eller saltak med maksimal gesimshøyde på 7,5 m. Ved pulttak er maksimal takvinkel på 10 grader, og ved saltak 30 grader. Maksimal gesimshøyde er angitt med høyde over gjennomsnittlig planert terreng.

Garasje/carport kan ha flatt, sal- eller pulttak, maksimal gesimshøyde angitt med høyde over gjennomsnittlig planert terreng, med 4 m. For boligene er det foreslått 1 meter høyere gesimshøyde enn i arealdelen.

Vedlagte sol- og skyggestudie viser konsekvensene for planlagt utbygging og nabobebyggelse.

Biladkomst og gang-/sykkelveg

Eksisterende adkomst fra Jamtvegen beholdes. Det vil bli noe økt trafikk inn til området, og ifølge vegvesenets håndbok N100 generer en boenhet ca. 3,5 tur pr. dag.

Det er fortau langs Fv. 126 Jamtvegen, og det antas å ikke være behov for tiltak i forhold til skoleveg.

Parkering

Gjeldende vedtekter krever minst 1,5 p-plass for vanlige boliger, og dette er fulgt opp i planforslaget. Vedtektenes krav om en p-plass pr. hybel er ikke tatt med i bestemmelsene. Parkering for beboerne er planlagt løst med 7 carporter og 4 gjesteparkeringer, inkludert en HC parkeringsplass.

Det er planlagt 2 sykkelparkeringer pr. boenhet, iht. kommunens råd.

Det går fram at størrelsen på p-plassene er iht. anbefalinger i vegnormal 017. Denne er erstattet av vegnormal N100, og der har HC-plasser både ekstra bredde og lengde.

Lek og uteopphold

Planområdet er i utgangspunktet ikke benyttet av barn og unge, utover det som er normalt for en eneboligtomt.

Det er foreslått en småbarnslekeplass på ca. 200 m2 i nordvest. Dette er i samsvar med gjeldende vedtekter som krever småbarnslekeplass på minimum 100 m2, innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen. Utstyr på lekeplass er nevnt i bestemmelsene. Det er foreslått «vippedyr» i stedet for huske.

Det er regulert inn felles uteoppholdsareal i vest på 200 m2. Sammen med regulert lekeplass er det i planen da sikret 400 m2 til felles uteopphold og lek. Dette er innenfor det vedtektene krever, som er minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Vedlagte solstudie viser solforholdene på uteoppholdsarealene.

Universell utforming og tilgjengelige boenheter

Det er foreslått i bestemmelsene at prinsippene for universell utforming skal legges til grunn for utforming av uteområdene, samt at 5 % av p-plassene skal være HC-parkering. Av 12 plasser må dette bli 1 plass. Det er trolig ikke planlagt tilgjengelige boenheter.

Støy

Området er utsatt for vegtrafikkstøy fra Jamtvegen, nord for planområdet, se vedlagte støyrapport. Rapporten konkluderer med at: «Alle boenhetene har stille side og er gjennomgående jf. T-1442. Støynivå på takterrasser og mesteparten av felles uteareal er under grenseverdi. Boligene tilfredsstiller da kommunebestemmelser for Levanger kommune. Det vil ikke være behov for støyskjerm da mesteparten av utearealet er under grenseverdi.»

Risiko- og sårbarhetsanalyse

Vedlagte sjekkliste påpeker at området er utsatt for vegtrafikkstøy samt at det ligger ca. 72 meter unna registrert kvikkleiresone 895 Gjetingsvolden med middels faregrad.

Det er foreslått tiltak ift. støy, men eventuell fare for kvikkleireskred er ikke nærmere omtalt. Området ligger under marin grense og er preget av tykk marin avsetning.

Klimaet innenfor planområdet skiller seg ikke ut fra klimaet i Levanger for øvrig.

Ifølge planbeskrivelsen er det ikke nødvendig med spesielle tiltak i forhold til klima. 

Kulturminner

Det er ikke registrert automatisk freda kulturminner i planområdet. Bebyggelsen som forutsettes revet er ikke fredet eller SEFRAK-registrert.

Naturmangfold

Det er ikke gjort noen registreringer innenfor rødlistekategorien i Artsdatabanken.

Det er ikke gjort noen registreringer av bl.a. arter av nasjonal forvaltningsinteresse, utvalgte naturtyper, verneområder, kulturminner o.l. i Naturbase.no.

Det er et lønnetre ved eksisterende innkjøring til tomta, som ønskes beholdt. 

Vann-, avløp-, energiløsninger

Teknisk infrastruktur som strømforsyning, telefoni og fiberoptikk er omtalt i planbeskrivelsen. VA-kart viser at spillvann, overvann og vannforsyning er koblet på fra Alosavegen. Det vil være mulig å koble seg på vann og avløp fra Jamtvegen og kabler liggende sørøst for tomta.

Utbyggingsavtale

Levanger kommune har ikke signalisert behov for utbyggingsavtale. Kommunalteknikk har imidlertid opplyst at når det gjelder overvann til Jamtvegen, så ønskes kumme på VA.

Renovasjonsanlegg

Det tenkes felles anlegg for renovasjon, med nedgravde søppelcontainere på nabotomten 275/601. Det er inngått avtale med Levanger kommune om dette.

Planprosess

Medvirkning

Oppstartsmøte med Innherred samkommune ble avholdt 08.09.2016

Varsel om igangsetting av planarbeidet ble annonsert i avisa Innherred 29.09.2016. Naboer m.fl. ble tilskrevet med brev datert 26.09.2016.

Tre forhåndsuttalelser fra offentlige myndigheter er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen.

Intern høring

Planforslaget er sendt på intern høring i kommuneadministrasjonen før første gangs behandling. Følgende har fått planforslaget på intern høring: Kommunalteknikk, barn- og unges representant i plansaker, folkehelsekoordinator, Bygg og eiendom (pga. kommunal naboeiendom) samt byantikvar.

Vurdering:

Forholdet til overordna planer

I regional plan for arealbruk er følgende regionalpolitisk retningslinje for byene gitt:

«Ved utbygging i sentrum og ved kollektivknutepunkt skal det legges opp til fortetting og transformasjon. I sentrumskjernen kreves høyere tetthet enn ved utbygging i omkringliggende boligområder. Ved utbygging i sentrumskjernen bør minimum 6 boenheter per dekar legges til grunn, med avtrapping til 3 boenheter per dekar i tilstøtende områder med kort avstand til kollektivknutepunkt.»

I regional plan for arealbruk er det også gitt eksempler på tetthet etter ulike boligtyper:

  • eneboliger 1-1,5 boenheter pr da
  • rekkehus/leiligheter i to etasjer 2-3,5 boenheter pr da
  • blokkbebyggelse 3-4 etasjer 6-12 boenheter pr da.


7 kjedehus-boenheter fordelt på 1,769 daa tomt gir en boligtetthet på ca. 4 boenheter pr. daa. Dette er bra i tråd med føringene i regional plan for arealbruk. 

Planforslaget avviker fra gjeldende kommunedelplan ved at det foreslås høyere grad av utnytting. Det foreslås 60 %-BYA, men da er lekeplassen, felles uteoppholdsareal og gatetunet (egne formål) ikke medregnet i tomta. Kommunedelplanen har en øvre grense på 35 % BYA av netto tomtegrunn. 

Forholdet til områdets karakter

Eneboligtomta foreslås utnyttet til 7 boenheter i 2 etasjer. I et eldre boligfelt med en del store eneboligtomter kan denne boligtettheten virke dramatisk, men i nabolaget er det også områder med høy boligtetthet. Planområdet omkranses av frittliggende eneboliger og flermannsboliger. To etasjer virker ikke urimelig, selv om gesimshøyden er 1 m høyere enn i kommuneplanens arealdel.

I kommuneplanens arealdel står det at: «Boligbebyggelse kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 6,5 m og maksimal mønehøyde på 9,5 m over planert terreng, målt ved bygningens høyeste fasade.»

I gjeldende reguleringsplan er antall etasjer oppgitt i stedet for byggehøyde. Det går også fram at bebyggelsen i deler av området skal være åpen og villamessig.

§ 1

Det regulerte område er på planen vist med reguleringrense.

Hvor annet ikke er særskilt vist på reguleringskartet, skal bebyggelsen være åpen og villamessig med bolighus på 1 etasje.

Sokkeletasje kan benyttes der hvor denne kan innpasses uten vesentlige endringer av terrenget, innenfor rammen av bestemmelsene i byggeforskriftene. Den øvrige bebyggelse kan oppføres i inntil 2 etasjer.

Det åpnes for tre takformer, men med enhetlig karakter. Nabobebyggelsen har i hovedsak saltaksløsninger. Flatt tak og pulttak med maks 10 grader takvinkel vil bryte med eksisterende byggeskikk, men gjeldende reguleringsplan sier følgende:

§ 5

Husene skal gruppevis ha ensartet takform. Bygningenes takvinkel må godkjennes av bygningsrådet.

Takoppbygg eller nedskjæringer er ikke tillatt.

Hus med flate tak skal samles gruppevis på tomter etter bygningsrådets nærmere bestemmelse.

Foreslåtte takformer synes ikke å avvike vesentlig fra gjeldende reguleringsplan.

Samfunnssikkerhet

Planområdet ligger under marin grense, på tykk marin avsetning og ca. 70 meter ovenfor registrert kvikkleiresone. Det er ikke utført grunnundersøkelser eller gjort en fagkyndig vurdering av dette for Jamtvegen 22. I forbindelse med detaljregulering av naboområdet Alvestad uttalte NVE i 2010 at det burde vært gjennomført en ROS-analyse med en faregradsvurdering (iht. NGIs modell) for å avklare at tiltaket kan gjennomføres risikofritt. Ifb. detaljregulering av Kvilstad, innenfor registrert kvikkleiresone, utarbeidet Multiconsult i 2015 en rapport «Geoteknisk vurdering kvikkleireskredfare» (417241 RIG NOT 001), som bl.a. foreslo å begrense kvikkleiresonen ned mot Levangerelva (se vedlegg til PUK-sak 60/15).

Støy

Alle boenhetene har stille side og er gjennomgående jf. T-1442. Støynivå på takterrasser og på felles uteareal er under grenseverdi. Det vil ikke være behov for støyskjerm da mesteparten av utearealet er under grenseverdi.

Eksisterende støyskjerm/vegg mellom bygninger på nabotomt er ikke hensyntatt i utredningen, men det er vel heller ikke riktig å legge støyskjermende tiltak på nabotomt til grunn.

Noen leiligheter har trolig for høyt støynivå utenfor vinduer med støyfølsomt bruksformål og trolig også på privat uteplass. For mange beboere er forholdene på den private uteplassen svært viktig for bokvaliteten. Det er foreslått avbøtende tiltak i form av at alle leilighetene skal ha en stille side. Støyrapporten viser at lekeplassen har gode støyforhold.

Lek og uteopphold

Ifølge vedtekter for Levanger kommune skal det i boligområdene avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra bolig-bebyggelsen skal det sikres småbarnslekeplass på min. 100 m2 (min. 150 m2 ifølge ny arealdel). Det skal sikres kvartalslekeplass på min. 1,5 daa innenfor en avstand på 250 m fra bebyggelsen. I arealdelen gjelder kravet om småbarnslekeplass for boligområder med 5 eller flere enheter.

Vedtektene er ment å erstattes av generelle bestemmelser i arealdelen, og planavdelingen anbefaler at kravene i arealdelen følges selv om det er noe uklart om de gjelder innenfor arealdelens hvite kommunedelplanområder. 

Overnevnte tilsier at det for 7 boenheter kreves 350 m2 felles eller offentlig uteareal.

Det er foreslått en felles lekeplass på 200 m2. I tillegg er det regulert et felles uteoppholdsareal på 200 m2. Dermed er kravet om felles/offenlig uteopphold i tråd med kravet i overordnet plan

Planområdet ligger ca. 400-500 m unna tre større friområder, hvorav det ene ligger på motsatt side av Jamtvegen, se under. Forslagsstiller har også påpekt at stadionparken ligger ca. 750 m unna.

Planområdet i midten, med de tre nærmeste offentlige friområdene/lekeplassene.

Planområdet i midten, med de tre nærmeste offentlige friområdene/lekeplassene.

Disse friområdene ligger altså i noe større avstand fra planområdet enn vedtektenes og arealdelens avstandskrav til hhv. kvartalslekeplass og områdelekeplass på minimum 1,5 daa. Kommuneplanens arealdel fra 2011 har også et krav om ballfelt 400 m fra boligbebyggelsen. Lekeplassen innenfor planen er imidlertid større en kravet, noe som kompenserer noe for avstandene til omkringliggende lekeplasser.

Sol-/skygge

Husbankens veileder «Gode boligområder» fra 2000 anbefaler at uteoppholdsareal har sol ved jevndøgn (20. eller 21. mars og 22. eller 23. september) kl. 1500 på minst 50 % av arealet. Kommunen vil her tilføye at solforholdene på ettermiddagen også er av stor betydning for beboerne. Vedlagte solstudie viser at plasseringen av uteoppholdsarealet tilfredsstiller disse anbefalingene.  

Naturmangfold

Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til / påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2015, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Konklusjon

Ut i fra vurderingene av innholdet i planforslaget, og med bakgrunn i gjeldende vedtatte føringer om fortetting i overordnede planer, anbefaler Rådmannen at planforslaget sendes på høring og legges ut på høring/offentlig ettersyn slik at berørte får uttale seg til plansaken.

Til toppen av siden

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 14.06.2017

Forslag i møte:

Forslag til vedtak fra Nina Elisabeth Berget, AP, på vegne av AP og SP:

Saken sendes tilbake.

Begrunnelse

Det foreligger uttalelse fra barnerepresentanten om at det ikke er avsatt tilstrekkelig med uteareal pr/boenhet, samt at planen heller ikke oppfyller kravene for en kvartalslekeplass innenfor en avstand på 250 meter, tiltakshaver bes foreta endringer i reguleringsplanen for å imøtekomme kravene.

Avstemning:

Forslag i møtet enstemmig vedtatt.  

VEDTAK:

Saken sendes tilbake. 

Begrunnelse

Det foreligger uttalelse fra barnerepresentanten om at det ikke er avsatt tilstrekkelig med uteareal pr/boenhet, samt at planen heller ikke oppfyller kravene for en kvartalslekeplass innenfor en avstand på 250 meter, tiltakshaver bes foreta endringer i reguleringsplanen for å imøtekomme kravene.
Til toppen av siden

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til detaljregulering for Jamtvegen 22 sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10

Vedlegg:

1

Planbeskrivelse, datert 18.05.2017 PDF

2

Plankart, datert 17.05.2017 PDF

3

Reguleringsbestemmelser, datert 18.05.2017 PDF

4

Vedlegg 4- Støyrapport Sweco PDF

5

Vedlegg 5-ROS analyse PDF

6

Vedlegg 6-Solstudie PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Reguleringsplan Brusve-Gimle-Vestgård, stadfestet 08.03.1972 (planid:1972001)
  • Kommunedelplan Levanger sentrum, vedtatt 27.09.2000 (planid: L2000017)
  • Bygningsvedtekter Levanger kommune


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Planforslaget er utarbeidet av Arcon Prosjekt AS på vegne av grunneier Stiklestad Eiendom AS. Planforslaget legger til rette for riving av eksisterende enebolig og uthus med garasje, for oppføring av kjedehus med tilsammen 7 boenheter. 

Planområdet

Planområdet er på 1769 m2 og ligger i boligområdet på Bruborg ca. 600 meter sørøst for Levanger sentrum. Planen omfatter eksisterende privat veg i øst og følger eiendomsgrenser i nord, sør og vest. Adkomst er fra Fv. 126 Jamtvegen, via privat veg på naboeiendom gnr. 275 bnr. 867. Området er forholdsvis flatt, med ca. 1 m høydeforskjell, og ligger 38-39 meter over havet. Området ligger i Frol skolekrets. Kollektivtilbud samt privat og offentlig servicetilbud, med avstand til skoler og barnehager, matbutikk og helsetilbud er redegjort for i planbeskrivelsen.

Planstatus

Området omfattes av Kommunedelplan Levanger sentrum, vedtatt 27.09.2000. I kommunedelplanen ligger planområdet innenfor et område med reguleringsplan som fortsatt skal gjelde. Minstekrav til parkering og uteareal er gitt i lokale vedtekter.  

Vedtektene er tenkt erstattet av generelle bestemmelser i overordna kommune(del)plan. I påvente av ny kommunedelplan har vi anbefalt at føringene i Kommuneplanens arealdel, vedtatt 13.04.2011 følges.

Området omfattes av reguleringsplan Brusve-Gimle-Vestgård, stadfestet 08.03.1972. I reguleringsplanen er mesteparten av området regulert som «tomteareal» med eksisterende bolighus, uthus/garasje. Regulert privat veg er løst på annen måte. Reguleringsplanen vurderes opphevet og erstattet av ny kommunedelplan.

Detaljreguleringen er vurdert å ikke utløse krav om konsekvensutredning.

Planforslaget

Generelt

Det foreslås konsentrert småhusbebyggelse med kjedehus i 2 etasjer, med tilsammen 7 boenheter. Det er planlagt en carport og bod til hver boenhet og 5 felles gjesteplasser.

Situasjonsplanen viser at boligene har carport sammenbygd med boligen.

Situasjonsplanen viser at boligene har carport sammenbygd med boligen. Carportene har terrasse på taket. Planen legger til rette for en HC-parkering i vest, en gjesteparkering i nord-øst, samt 3 gjesteplassene midt i området.

Plassering av bebyggelsen: Bebyggelsen skal oppføres som angitt på plankartet. +/- 2 meter.

Grad av utnytting: Det er foreslått 60 %-BYA, og den høye utnyttingsgraden begrunnes med et ønske om fortetting, effektiv og høy utnytting av sentrumsnære områder. Dvs. at av byggeområdene på 1,2 daa kan 720 m2 bebygges, dersom krav til uteopphold og parkering også er oppfylt.

Antall boliger pr. daa: Planforslaget gir ca. 4 boenheter pr. daa. 

Bebyggelsen

Boligene foreslås med mulighet for flatt tak, pulttak, eller saltak med maksimal gesimshøyde på 7,5 m. Ved pulttak er maksimal takvinkel på 10 grader, og ved saltak 30 grader. Maksimal gesimshøyde er angitt med høyde over gjennomsnittlig planert terreng.

Garasje/carport kan ha flatt, sal- eller pulttak, maksimal gesimshøyde angitt med høyde over gjennomsnittlig planert terreng, med 4 m. For boligene er det foreslått 1 meter høyere gesimshøyde enn i arealdelen.

Vedlagte sol- og skyggestudie viser konsekvensene for planlagt utbygging og nabobebyggelse.

Biladkomst og gang-/sykkelveg

Eksisterende adkomst fra Jamtvegen beholdes. Det vil bli noe økt trafikk inn til området, og ifølge vegvesenets håndbok N100 generer en boenhet ca. 3,5 tur pr. dag.

Det er fortau langs Fv. 126 Jamtvegen, og det antas å ikke være behov for tiltak i forhold til skoleveg.

Parkering

Gjeldende vedtekter krever minst 1,5 p-plass for vanlige boliger, og dette er fulgt opp i planforslaget. Vedtektenes krav om en p-plass pr. hybel er ikke tatt med i bestemmelsene. Parkering for beboerne er planlagt løst med 7 carporter og 5 gjesteparkeringer, inkludert en HC parkeringsplass.

Det er planlagt 2 sykkelparkeringer pr. boenhet, iht. kommunens råd.

Det går fram at størrelsen på p-plassene er iht. anbefalinger i vegnormal 017. Denne er erstattet av vegnormal N100, og der har HC-plasser både ekstra bredde og lengde.   

Lek og uteopphold

Planområdet er i utgangspunktet ikke benyttet av barn og unge, utover det som er normalt for en eneboligtomt.

Det er foreslått en småbarnslekeplass på ca. 200 m2 i nordvest. Dette er i samsvar med gjeldende vedtekter som krever småbarnslekeplass på minimum 100 m2, innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen. Vedtektene krever også minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Disse kravene mener forslagsstiller er ivaretatt i beregningen av uteområdet. Det er beregnet felles uteareal på 50 m2 pr. bolig, hovedsakelig på nord og sørsiden av hver boenhet, samt på lekeplassområdet.

Kravet om minimum 50 m2 felles uteopphold pr. boenhet er nevnt i bestemmelsene.

Utstyr på lekeplass er nevnt i bestemmelsene. Det er foreslått vippedyr i stedet for huske.

Det er ca. 750 m til større lekeområde, Stadion parken, Levanger.

Vedlagte solstudie viser solforholdene på uteoppholdsarealene.

Deler av «fellesområde» er noe støyutsatt, se under.

Universell utforming og tilgjengelige boenheter

Det er foreslått i bestemmelsene at prinsippene for universell utforming skal legges til grunn for utforming av uteområdene, samt at 5 % av p-plassene skal være HC-parkering. Av 12 plasser må dette bli 1 plass. Det er trolig ikke planlagt tilgjengelige boenheter.

Støy

Området er utsatt for vegtrafikkstøy fra Jamtvegen, nord for planområdet, se vedlagte støyrapport. Rapporten konkluderer med at: «Alle boenhetene har stille side og er gjennomgående jf. T-1442. Støynivå på takterrasser og mesteparten av felles uteareal er under grenseverdi. Boligene tilfredsstiller da kommunebestemmelser for Levanger kommune. Det vil ikke være behov for støyskjerm da mesteparten av utearealet er under grenseverdi.» 

Risiko- og sårbarhetsanalyse

Vedlagte sjekkliste påpeker at området er utsatt for vegtrafikkstøy samt at det ligger ca. 72 meter unna registrert kvikkleiresone 895 Gjetingsvolden med middels faregrad.

Det er foreslått tiltak ift. støy, men eventuell fare for kvikkleireskred er ikke nærmere omtalt. Området ligger under marin grense og er preget av tykk marin avsetning.  

Klimaet innenfor planområdet skiller seg ikke ut fra klimaet i Levanger for øvrig.

Ifølge planbeskrivelsen er det ikke nødvendig med spesielle tiltak i forhold til klima.

Kulturminner

Det er ikke registrert automatisk freda kulturminner i planområdet. Bebyggelsen som forutsettes revet er ikke fredet eller SEFRAK-registrert eller   

Naturmangfold

Det er ikke gjort noen registreringer innenfor rødlistekategorien i Artsdatabanken.

Det er ikke gjort noen registreringer av bl.a. arter av nasjonal forvaltningsinteresse, utvalgte naturtyper, verneområder, kulturminner o.l. i Naturbase.no.

Det er et lønnetre ved eksisterende innkjøring til tomta, som ønskes beholdt.  

Vann-, avløp-, energiløsninger

Teknisk infrastruktur som strømforsyning, telefoni og fiberoptikk er omtalt i planbeskrivelsen. VA-kart viser at spillvann, overvann og vannforsyning er koblet på fra Alosavegen. Det vil være mulig å koble seg på vann og avløp fra Jamtvegen og kabler liggende sørøst for tomta. 

Utbyggingsavtale

Levanger kommune har ikke signalisert behov for utbyggingsavtale. Kommunalteknikk har imidlertid opplyst at når det gjelder overvann til Jamtvegen, så ønskes kumme på VA.

Renovasjonsanlegg

Det tenkes felles anlegg for renovasjon, med nedgravde søppelcontainere på nabotomten 275/601. Det er inngått avtale med Levanger kommune om dette.

Planprosess

Medvirkning

Oppstartsmøte med Innherred samkommune ble avholdt 08.09.2016

Varsel om igangsetting av planarbeidet ble annonsert i avisa Innherred 29.09.2016. Naboer m.fl. ble tilskrevet med brev datert 26.09.2016.  

Tre forhåndsuttalelser fra offentlige myndigheter er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen.

Intern høring

Planforslaget er sendt på intern høring i kommuneadministrasjonen før første gangs behandling. Følgende har fått planforslaget på intern høring: Kommunalteknikk, barn- og unges representant i plansaker, folkehelsekoordinator, Bygg og eiendom (pga. kommunal naboeiendom) samt byantikvar.  

Barnerepresentanten, Levanger kommune

Ut i fra kart og arealtabellen så klarer ikke jeg å se at de i det hele tatt har avsatt tilstrekkelig med uteareal pr. boenhet. Jeg ser riktignok at det står det i planen, men for meg henger ikke planbeskrivelsen og kartet helt sammen. Jeg forstår det slik at det er tenkt til å være ett fellesområde på yttersiden av hver rekke med boenheter, men jeg er redd dette vil kunne føles alt for privat til at man faktisk kommer til å bruke det, da det er veldig smale striper utenfor boenhetene man snakker om. Da man heller ikke oppfyller kravene for en kvartalslekeplass innenfor en avstand på 250m, da det er flere lekeplasser/friområder i nærheten, men litt lenger unna enn kravet etter vedtektene til plan- og bygningsloven for Levanger kommune, er det desto viktigere at offentlig eller felles uteareal utenfor boenhetene er tilstrekkelig.  

Det er for øvrig bra at de har satt av god nok plass til småbarnslekeplass, men da denne grenser mot veien er det viktig at den sikres godt nok mtp. trafikksikkerheten og de små barna.

Vurdering:

Forholdet til overordna planer

I regional plan for arealbruk er følgende regionalpolitisk retningslinje for byene gitt:

«Ved utbygging i sentrum og ved kollektivknutepunkt skal det legges opp til fortetting og transformasjon. I sentrumskjernen kreves høyere tetthet enn ved utbygging i omkringliggende boligområder. Ved utbygging i sentrumskjernen bør minimum 6 boenheter per dekar legges til grunn, med avtrapping til 3 boenheter per dekar i tilstøtende områder med kort avstand til kollektivknutepunkt.»

I regional plan for arealbruk er det også gitt eksempler på tetthet etter ulike boligtyper:

  • eneboliger 1-1,5 boenheter pr da
  • rekkehus/leiligheter i to etasjer 2-3,5 boenheter pr da
  • blokkbebyggelse 3-4 etasjer 6-12 boenheter pr da.


7 kjedehus-boenheter fordelt på 1,769 daa tomt gir en boligtetthet på ca. 4 boenheter pr. daa. Dette er bra i tråd med føringene i regional plan for arealbruk. 

Planforslaget avviker fra gjeldende kommunedelplan ved at det foreslås høyere grad av utnytting. Det foreslås 60 %-BYA, men da er lekeplassen og gatetunet (egne formål) ikke medregnet i tomta. Kommunedelplanen har en øvre grense på 35 % BYA av netto tomtegrunn.

Planforslaget sett sammen med andre reguleringsplaner og eksisterende bebyggelse

Planforslaget sett sammen med andre reguleringsplaner og eksisterende bebyggelse.

Forholdet til områdets karakter

Eneboligtomta foreslås utnyttet til 7 boenheter i 2 etasjer. I et eldre boligfelt med en del store eneboligtomter kan denne boligtettheten virke dramatisk, men i nabolaget er det også områder med høy boligtetthet. Planområdet omkranses av frittliggende eneboliger og flermannsboliger. To etasjer virker ikke urimelig, selv om gesimshøyden er 1 m høyere enn i kommuneplanens arealdel.

I kommuneplanens arealdel står det at: «Boligbebyggelse kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 6,5 m og maksimal mønehøyde på 9,5 m over planert terreng, målt ved bygningens høyeste fasade.»

I gjeldende reguleringsplan er antall etasjer oppgitt i stedet for byggehøyde. Det går også fram at bebyggelsen i deler av området skal være åpen og villamessig. 

---------------

§ 1

Det regulerte område er på planen vist med reguleringrense.

Hvor annet ikke er særskilt vist på reguleringskartet, skal bebyggelsen være åpen og villamessig med bolighus på 1 etasje.

Sokkeletasje kan benyttes der hvor denne kan innpasses uten vesentlige endringer av terrenget, innenfor rammen av bestemmelsene i byggeforskriftene. Den øvrige bebyggelse kan oppføres i inntil 2 etasjer.

-----------------

Det åpnes for tre takformer, men med enhetlig karakter. Nabobebyggelsen har i hovedsak saltaksløsninger. Flatt tak og pulttak med maks 10 grader takvinkel vil bryte med eksisterende byggeskikk, men gjeldende reguleringsplan sier følgende:

-------------

§ 5

Husene skal gruppevis ha ensartet takform. Bygningenes takvinkel må godkjennes av bygningsrådet.

Takoppbygg eller nedskjæringer er ikke tillatt.

Hus med flate tak skal samles gruppevis på tomter etter bygningsrådets nærmere bestemmelse.

--------------

Foreslåtte takformer synes ikke å avvike vesentlig fra gjeldende reguleringsplan.

Samfunnssikkerhet

Planområdet ligger under marin grense, på tykk marin avsetning og ca. 70 meter ovenfor registrert kvikkleiresone. Det er ikke utført grunnundersøkelser eller gjort en fagkyndig vurdering av dette for Jamtvegen 22. I forbindelse med detaljregulering av naboområdet Alvestad uttalte NVE i 2010 at det burde vært gjennomført en ROS-analyse med en faregradsvurdering (iht. NGIs modell) for å avklare at tiltaket kan gjennomføres risikofritt. Ifb. detaljregulering av Kvilstad, innenfor registrert kvikkleiresone, utarbeidet Multiconsult i 2015 en rapport «Geoteknisk vurdering kvikkleireskredfare» (417241 RIG NOT 001), som bl.a. foreslo å begrense kvikkleiresonen ned mot Levangerelva (se vedlegg til PUK-sak 60/15).

Støy

Alle boenhetene har stille side og er gjennomgående jf. T-1442. Støynivå på takterrasser og mesteparten av felles uteareal er under grenseverdi. Det vil ikke være behov for støyskjerm da mesteparten av utearealet er under grenseverdi.

Eksisterende støyskjerm/vegg mellom bygninger på nabotomt er ikke hensyntatt i utredningen, men det er vel heller ikke riktig å legge støyskjermende tiltak på nabotomt til grunn.

Noen leiligheter har trolig for høyt støynivå utenfor vinduer med støyfølsomt bruksformål og trolig også på privat uteplass. For mange beboere er forholdene på den private uteplassen svært viktig for bokvaliteten. Det er foreslått avbøtende tiltak i form av at alle leilighetene skal ha en stille side. Støyrapporten viser at lekeplassen har gode støyforhold.

Lek og uteopphold

Ifølge vedtekter for Levanger kommune skal det i boligområdene avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra bolig-bebyggelsen skal det sikres småbarnslekeplass på min. 100 m2 (min. 150 m2 ifølge ny arealdel). Det skal sikres kvartalslekeplass på min. 1,5 daa innenfor en avstand på 250 m fra bebyggelsen. I arealdelen gjelder kravet om småbarnslekeplass for boligområder med 5 eller flere enheter.

Vedtektene er ment å erstattes av generelle bestemmelser i arealdelen, og planavdelingen anbefaler at kravene i arealdelen følges selv om det er noe uklart om de gjelder innenfor arealdelens hvite kommunedelplanområder.

Overnevnte tilsier at det for 7 boenheter kreves 350 m2 felles eller offentlig uteareal.

Det er foreslått en felles lekeplass på 200 m2. Det går videre fram av bl.a. foreløpig utomhusplan at det i tillegg er tenkt fellesområder rundt bebyggelsen. Tilsammen blir dette tilfredsstillende areal til felles uteopphold. I prosessen har forslagsstiller redusert prosjektet med en boenhet i forhold til sitt opprinnelige forslag. Dette har ført til at arealene til felles uteopphold og lek har blitt bedret.

Planområdet ligger ca. 400-500 m unna tre større friområder, hvorav det ene ligger på motsatt side av Jamtvegen, se under. Forslagsstiller har også påpekt at stadionparken ligger ca. 750 m unna.

Planområdet i midten, med de tre nærmeste offentlige friområdene/lekeplassene.

Planområdet i midten, med de tre nærmeste offentlige friområdene/lekeplassene.

Disse friområdene ligger altså i noe større avstand fra planområdet enn vedtektenes og arealdelens avstandskrav til hhv. kvartalslekeplass og områdelekeplass på minimum 1,5 daa. Kommuneplanens arealdel fra 2011 har også et krav om ballfelt 400 m fra boligbebyggelsen. Lekeplassen innenfor planen er imidlertid større en kravet, noe som kompenserer noe for avstandene til omkringliggende lekeplasser.

Sol-/skygge

Husbankens veileder «Gode boligområder» fra 2000 anbefaler at uteoppholdsareal har sol ved jevndøgn (20. eller 21. mars og 22. eller 23. september) kl. 1500 på minst 50 % av arealet. Kommunen vil her tilføye at solforholdene på ettermiddagen også er av stor betydning for beboerne. Vedlagte solstudie viser at plasseringen av uteoppholdsarealet tilfredsstiller disse anbefalingene.

Naturmangfold

Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til / påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2015, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Konklusjon

Ut i fra vurderingene av innholdet i planforslaget, og med bakgrunn i gjeldende vedtatte føringer om fortetting i overordnede planer, anbefaler Rådmannen at planforslaget sendes på høring og legges ut på høring/offentlig ettersyn slik at berørte får uttale seg til plansaken.

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 13.09.2017 16:49
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: 74 08 35 40 E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051
Nettredaktør: Åsmund Brygfjeld Ansvarlig redaktør: Ola Stene Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS