Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 13.06.18 - sak 38/18 - Detaljregulering Rognhaug

Mona Saursaunet - klikk for personkort
Saksbehandler: Mona Saursaunet
Arkivsaknr: 2017/2019 - /L2017006

  Randi Johanne Nessemo - klikk for personkort
Saksordfører: Randi Johanne Nessemo, AP

 

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 11.04.18 22/18
Plan- og utviklingskomiteen 13.06.18 38/18
Kommunestyret    

 

Rådmannens innstilling:

Detaljregulering for Rognhaug vedtas i medhold av plan- og bygningsloven § 12-12.

Vedlegg:

1

Planbeskrivelse Rognhaug PDF

2

Plankart Rognhaug PDF

3

Bestemmelser for Rognhaug, revidert 31.05.2018 PDF

4

Vedlegg 20 ROS analyse PDF

5

Vedlegg 3 Illustrasjonsplan PDF

6

Vedlegg 4 Volumstudie sol skygge PDF

7

Vedlegg 19 Støyrapport med tiltak PDF

8

Innspill nærmeste nabo PDF

9

Innspill naboer i området PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Høringsuttalelser fra offentlige etater/organisasjoner (5 stk), inkludert 1 innsigelse fra Fylkesmannen (innsigelsen ble imøtekommet, og senere trukket).
  • Referat fra oppstartsmøtet.

 
Saksopplysninger:

Sammendrag.

Nordbohus AS er engasjert av Nordbohus Byggservice AS til å fremme detaljreguleringsforslag for eiendommen med gnr. 15 bnr. 3 som ligger i Alstadhaugvegen 65, vest for Levanger sentrum. Det søkes om fortetting til boligformål. Planforslaget legger opp til seks nye boenheter med tilhørende garasjer, felles uteoppholdsareal og renovasjonsanlegg. Saken var på høring 14. april - 28. mai 2018.

Høring.

Planforslaget er framlagt for høring og offentlig ettersyn i samsvar med PUK-sak nr. 22/18. I forbindelse med høringen og offentlig ettersyn har det innkommet de uttalelser som nedenfor er gjengitt i sammendrag og kommentert:

1.      Fylkesmannen i Trøndelag, 28.05.2018

Fylkesmannen fremmet innsigelse til planforslagets håndtering av støy. De savnet at konkrete tiltak mot støy iht. vedlagt støyrapport for Rognhaug samt krav og grenseverdier iht. byggteknisk forskrift var fastsatt i plandokumentene.

I tillegg ble det fremmet følgende faglige råd til reguleringsplanen:

1.  Fylkesmannen tilrår at det tas inn konkrete bestemmelser om sykkelparkering, og at Statens vegvesens norm for sykkelparkering, dvs. 1- 3 plasser pr boenhet legges til grunn

2.  Fylkesmannen tilrår at det tas inn et nytt punkt om massehåndtering i bestemmelsene for å forhindre innføring og begrense spredning av fremmede arter.

Fylkesmannen skrev videre at planforslaget beskriver og illustrerer godt flere av de folkehelserelevante tema. Her ble både tilgangen til rekreasjonsområde og turstier, sosial infrastruktur samt solforhold nevnt. Gang- og sykkelvei går forbi planområdet og knytter det til sentrumsfunksjoner.

Landbruksavdelingen hadde ingen merknader til planforslaget.

Kommentar. Saksbehandler utarbeidet forslag til nye planbestemmelser til Rognhaug der tiltak mot støy var konkretisert i planbestemmelsene og anmodet Fylkesmannen om å trekke innsigelsen. Fylkesmannen bekreftet at innsigelsen var imøtekommet/trukket den 31. mai.2018. Administrasjonen har også imøtekommet anbefalinger fra Fylkesmannen angående bestemmelser om sykkelparkering og fremmede arter.

2.      Trøndelag Fylkeskommune, 30.05.2018

Fylkeskommunen viser til tidligere utført arkeologisk undersøkelse. De minner om den generelle aktsomhetsplikten etter § 8 i kulturminneloven. Som beskrevet i planmaterialet, bør bygningen som skal rives fotodokumenteres før rivning.

Kommentar. Kulturminnefaglig undersøkelse ble gjennomført sommeren 2017. Temaet kulturminner regnes som avklart tidligere i planprosessen. Det er tatt inn bestemmelse om at bygningen skal fotodokumenteres før riving. Kopi av dokumentasjonen skal sendes til Levanger kommune og Trøndelag fylkeskommune.

3.      Statens vegvesen, 25.05.2018

Statens vegvesen er usikker på om trafikksikkerhet er tilstrekkelig vurdert med tanke på regulert område for renovasjon o_BRE. Det vil ikke være aktuelt å betjene området fra fylkesvegen, blant annet da det ikke tillates løfting av kontainere over fortau eller gang- og sykkelveg. Det er ønskelig at det redegjøres nærmere for dette før saken sluttbehandles.

Kommentar. Det er tilstrekkelig plass for parkering av tømmebil på areal avsatt til renovasjonsanlegg o_BRE, adkomstveg f_SKV og annen veggrunn. Det vil ikke bli nødvendig for tømmebilen å hverken parkere på eller heise containere over gang- og sykkelvegen. Plasseringen ved krysset gjør at tømmebilen slipper å kjøre innover i boligfeltet, og er på den måten positivt mtp. trafikksikkerheten inni boligfeltet.

4.      Trafikksikkerhetsutvalget ved Nesheim skole, 28.05.2018

Trafikkutvalget ved Nesheim skole er en del av Nesheim skole sitt foreldreutvalg (FAU). Utvalget har spesielt fokus på trafikksituasjonen ved Nesheim skole og på at elevene ved skolen har en trafikksikker skolevei. Planforslaget som gjelder detaljregulering for Rognhaug gnr. 15 bnr. 3 berører skoleveien til elever ved Nesheim skole som er bosatt i området Julsborg, Vårtun, Fredrikkefryd, Sørlia, Nesheim, Sørkleiva, samt boligområdet som er nærmeste nabolag til gnr. 15 bnr. 3. Planforslaget innebærer at det blir 6 nye boenheter i området. Dette vil føre til økt trafikk til og fra boligområdet fra beboere og besøkende til de nye boligene. Trafikksikkerhetsutvalget savner flere tiltak som kan bidra til økt trafikksikkerhet på skoleveien, og har følgende forslag til tiltak som kan tas med:

  • Planbestemmelser som sikrer at det ikke er trafikk med lastebiler, anleggsmaskiner, og biler fra andre som arbeider i utbyggingsområdet, til og fra anleggsområdet i tidsrommet da skolebarna skal til og fra skolen (anslagsvis kl.7-8.30 og kl.13.15-14.30).
  • Planbestemmelser som sikrer at det ikke skjer parkering av biler knyttet til utbyggingsområdet på gang- og sykkelvegen under anleggsperioden (Dette har vært en stor utfordring i andre utbyggingsområder i nærområdet, hvor vi har sett at skolebarn er tvunget til å gå ut på veien, fordi håndverkere o.l. har parkert på gang- og sykkelveien. Vi har møtt liten forståelse for problemstillingen ved kontakt med utbygger, og mener derfor at slike anvisninger bør komme fra kommunen, enten innfelt i planbestemmelser, eller som klare vilkår i vedtaket om godkjenning av byggetiltak).
  • Planbestemmelser med klare anvisninger knyttet til plassering og sikring av rigg, for å unngå trafikkfarlige situasjonen for de som ferdes på gang- og sykkelstien.
  • Nedsatt fartsgrense forbi avkjørselen til de nye boligene. Fartsgrensen bør settes ned permanent, men den bør som et minimum settes ned i anleggsperioden.
  • Opphøyd gangfelt ved avkjørselen, med god merking. Dette gjør at både bilister og gående/syklende blir mer oppmerksom på avkjørselen.
  • Rydde småskog sør for avkjørsel for å bedre sikt.


Kommentar. Et så enkelt grep som å regulere tidsrommet for anleggstrafikk til og fra planområdet kan være et godt tiltak for å redusere risikoen for at det oppstår farlige situasjoner når skolebarn ferdes til og fra skolen. Det regnes som uproblematisk å ta med bestemmelse som regulerer ferdsel av anleggstrafikk over gs-vegen i tidsrommet hvor barn går til skolen. Antageligvis vil tidsrommet 7:30 – 8:30 være tilstrekkelig på morgenstid.  

Videre vil det sikres i bestemmelsene at kjøretøy i tilknytning til anleggsarbeidet skal unngå å parkere på g/s-vegen så lang dette er mulig. Når det gjelder plassering og sikring av rigg regnes det at entreprenørens egne rutiner må være strenge og gode nok.

Å senke fartsgrensen permanent er mest sannsynlig ikke et mulig alternativ da det er snakk om en fylkesveg. For at fartsgrensen skal senkes må det aktuelle vegstrekket oppfylle en rekke krav hos Statens vegvesen. Det er viktig at det er samsvar mellom gitt fartsgrense og den farten folk flest opplever at de kan kjøre forsvarlig i. Ellers har ikke senking av fartsgrensen mye for seg. I og med at antall avkjørsler langs strekket forblir uendret er det lite trolig at fartsgrensen kan vurderes på nytt. Det regnes med at det vil være begrenset med anleggstrafikk til og fra planområdet, da det kun er snakk om riving av eksisterende villa og oppføring av tre nye tomannsboliger.

Det regnes at tiltaket detaljregulering Rognhaug med i seg selv ikke utløser behov for opphøyd gangfelt; det vil kun bli en økning på 5 boenheter i forhold til dagens situasjon. Avkjørselen ved fylkesvegen vil bli større og komme mer vinkelrett på fylkesvegen sammenlignet med dagens situasjon. Det regnes dermed at oversiktligheten ved krysset vil bli forbedret. Hensynssone for frisikt er allerede sikret i bestemmelsene. Av bestemmelsen går det frem at innenfor frisiktsonene tillates ikke vegetasjon eller andre sikthindre høyere enn 0,5 meter over tilstøtende vegers nivå. Enkeltstående elementer med bredde mindre enn 0,2 meter, slik som belysningsstolper og trestammer kan imidlertid aksepteres.

5.      NTE Nett AS, 16.04.2018

Det vil sannsynligvis være tilgjengelig kapasitet for å forsyne 6 nye boenheter fra eksisterende nettstasjon 63300 Rognhaug, forutsatt at strømbehov på maks 50A (230V) pr. boenhet.

Kommentar. Tas til etterretning.

6.      Øyvind og Else Moe, 26.05.2018

Har følgende kommentarer:

1) Jeg forventer at det gjennomføres en befaring i området og at naboer inviteres for å få beskrevet eksakte tiltak, og får diskutert løsninger.

2) Plassering av lekeplass må endres. Å plassere lekeplassen inn mot naboenes hager og oppholdsområder er unødvendig, da det er fullt mulig å etablere lekeplassen i det søndre hjørnet av tomten. En hage vil være et langt bedre alternativ mellom ny og gammel bebyggelse. Å bytte funksjon på de to grøntarealene bør være en enkel sak.

3) Estetiske forhold. I følgeskrivet sies det at det ikke vil forringe området med en fortetting, og at nåværende boliger er av 2-3 etasjer. Dette er ikke riktig. De nærmeste boligene er 1 etage med kjeller. I kommuneplanen står det i punkt 1.7.4 mye om hvordan ny fortettende bebyggelse skal tilpasses den bebyggelse som allerede er i området slik at dette ikke forringes. Dette er punkter som det virker kommunen og utbygger ikke har tatt med i vurderingene så langt. Det forslaget som nå foreligger bryter med de fleste forholdene i 1.7.4. Dette må vurderes på nytt og utbygger må tilpasse sine tegninger og husvalg utfra det som kommuneplanen beskriver. Nå er både volum på bebyggelse, høyde på husene og type hus bl.a noe som bryter med hva kommuneplanen beskriver som krav.

4) I de visuelle fremstillingene som er vedlagt, er nabohusene laget mye større enn de egentlig er i forhold til tiltenkt ny bebyggelse. Dette gir en feil forståelse av hvordan dette vil bli seende ut. Det må lages modeller som faktisk viser den riktige målestokken for begge bygg.

Kommentar. Innspillene besvares punkt for punkt:

  1. Administrasjonen oppfatter tidspunktet for forslag til befaring og diskusjon av løsninger å komme litt for sent. Dette kunne vært tatt opp i forbindelse med kunngjøring av planarbeidet og ikke to dager før høringsfristen gikk ut. Hvis det åpnes for befaring og diskusjon om løsninger nå, vil dette utsette behandlingstiden betraktelig og kanskje innebære at planforslaget må på ny høring. Det regnes at berørte parter har hatt tilstrekkelig med tid til å be om ytterligere informasjon/befaring og til å ytre seg til planforslaget.
  2. Lekeplassens plassering forblir uendret. Den er plassert innerst på tomta, skjermet fra trafikk, av hensyn til barns sikkerhet, og krav til tilfredsstillende støynivå på lekeplasser iht. gjeldende retningslinjer. Lekeplassen er plassert i tråd med kommunens anbefalinger. «Plenen» det refereres til, er plassert slik den er i nedre «spissen» av planområdet da det ikke er mulig eller hensiktsmessig å plassere bebyggelse her pga. byggegrense mot fylkesveg.
  3. Det er sant at nærmeste bebyggelse har kun én etasje. Eksisterende villa på planområdet som forutsettes revet har derimot tre etasjer. Det stemmer altså ikke at det er en gjennomgående lav byggehøyde på 1 etasje over horisonten øverst i boligfeltet i dag. Det fins også annen bebyggelse med tre etasjer i boligfeltet, men disse er plassert nedi skråningen. Den nye kommunedelplanen (ennå ikke endelig vedtatt) åpner for høyere bebyggelse i det aktuelle boligfeltet. Etter en nærmere vurdering og innspill fra naboer, har vi også valgt å senke gesimshøydene som var på høring slik at de overensstemmer mer med overordna plan. Derfor er høydebestemmelsen nå blitt 9,5 m mønehøyde og 6,5 m gesimshøyde ved saltak, og 8 m mønehøyde ved pulttak og flate tak. Maks tillatt mønehøyde ved saltak står altså uendret siden høring - det er gesimshøydene som er senket. Tiltakshaver har forholdt seg til estetikkbestemmelsen ved valg av hustype: oppdelte enheter (tomannsboliger), ved å åpne for ulike taktyper (slik det allerede er i boligfeltet), og legge seg på samme høydebestemmelser som vil gjelde i boligområdet for øvrig. Det er klart at ved fortetting og nybygging vil det være nye elementer, men disse vil ikke skille seg vesentlig fra eksisterende bebyggelse.
  4. Tiltakshaver bekrefter at de har brukt tilgjengelig offentlig kartdata ved fremstilling av modellene, de har altså ikke manipulert volumene til nabobebyggelsen i de visuelle fremstillingene.

 
7.        Naboer på Nesset v/Hans Jørgen Støp, 28.05.2018

Naboene v/H. J. Støp skriver innledningsvis at detaljregulering for Rognhaug må avvises. Dette begrunnes slik: Forslaget med dens vektlegging på maksimal boligmasseutnytting av eiendommen, bryter totalt med områdets strøk-karakter og estetiske uttrykk, og truer med sitt dominerende volum de unike landskapsverdiene som omkranser eiendommen. Den planlagte utbyggingen er dermed direkte i strid med de lover og retningslinjer som er formulert i den nylig vedtatte kommunedelplanen for Levanger Sentrum. Eiendommen ligger strategisk plassert midt i et unikt jordbruks- og kulturlandskap som har blitt et av Levangers mest verdifulle friluftsliv- og rekreasjonsområder.

Det vises til estetikkbestemmelsen i forslag til ny kommunedelplan for Levanger sentrum: pkt 1.7.4 Estetikk, der følgende understrekes: Ved nybygging innen eksisterende utbyggingsområder skal det legges vekt på at ny bebyggelse tilpasser seg strøkets karakter mht. plassering i forhold til veg, gate, plass, og i forhold til bygningsvolum, proporsjonering, høyde, takform, materialbruk, farger m.v.

Fortettingen skal underordnes strøkets særpreg når det gjelder byggeskikk.

Det hevdes at Nordbohus ikke har sendt inn nødvendig dokumentasjon som viser situasjonsplanen med høydeangivelser i forhold til nabobebyggelse og omkringliggende terreng. De illustrasjoner som viser skyggevirkninger er direkte misvisende hva størrelsesforhold mellom gammel og planlagt bebyggelse angår. Det er lagt ved en skisse som viser hvordan naboene mener den nye bebyggelse vil se ut ved siden av eksisterende nabobebyggelse. Skissen kan ses i vedlagt høringsuttalelse fra naboene.

Kommentar. Det vurderes at foreslått bebyggelse i form av tomannsboliger ikke vil få større volum enn eksisterende bebyggelse i boligområdet. Planlagt bebyggelse omtales som rekkehus i uttalelse, men det presiseres her at det dreier seg om vertikaldelte tomannsboliger. De nærmeste naboene har riktignok lave hus, men også for disse tomtene er det mulig iht. til gjeldende plan å bygge høyere. Strøkets karakter er ikke ensartet i dag. Husene som står der er eneboliger, men de har ulik, form, volum, høyde, plassering på tomta og taktype (både saltak, pulttak og valmtak er representert).

Vedlagt skisse til høringsuttalelsen kan ikke vise riktig fremtidig potensiell situasjon. For det første, er det lagt til grunn flate tak med maks gesimshøyde på 9,5 m. Planforslaget slik det forelå under høringen åpnet ikke for høyere enn 8 m for flate tak. Videre sammenlignes ny planlagt bebyggelse med nabohuset til Else Moe. Det presiseres at huset til Else Moe er plassert lengre bak i forhold til ny planlagt bebyggelse. Høydene sett med perspektiv fra sørøst kan altså ikke sammenlignes på denne måten, da hus som står lengre bak nødvendigvis vil se mindre ut sammenlignet med objekter lenger frem i dybdeperspektivet. Det vises til vedlagt mulighetsstudie som viser bebyggelsens plassering i forhold til nabobebyggelsen.

Videre skrives det at planforslaget vil komme i konflikt med kulturlandskapet og friluftsverdiene. Administrasjonen kan ikke se at tre tomannsboliger i et eksisterende boligområde vil utfordre hverken kulturlandskapet aller friluftsverdiene. Det at det fins såpass mange gode turmuligheter i området må heller sies å være et argument for fortetting grunnet ut fra folkehelseperspektivet.

Endringer etter høring.

I samråd med tiltakshaver er det etter høring og offentlig ettersyn gjort følgende endringer i plandokumentene:

Planbeskrivelse.

Justering av tillatte byggehøyder (s. 26) iht. endringer i bestemmelsene, se under.  

Plankart.

Ingen endringer

Bestemmelser.

  • Støybestemmelsen utfylles med mer konkrete tiltak og grenseverdier.
  • Krav til sykkelparkering: 2 plasser per boenhet.
  • Håndtering av masser, fare for spredning av fremmede arter
  • For ny beplantning skal svartelistede planter unngås.
  • Anleggstid reguleres i forhold til utfartstid til og fra skole
  • Parkering av anleggsbiler på gs-veg forbi planområdet skal unngås.
  • Rekkefølgebestemmelse: Før riving skal opprinnelig villa i planområdet fotodokumenteres. Dokumentasjonen skal sendes til Levanger kommune og Trøndelag Fylkeskommune.

 
Følgende bestemmelse tas ut (utbyggingsavtale er ikke aktuelt):

  • Utbyggingsavtale skal være godkjent før igangsettingstillatelse kan gis.


Vurdering:

Forholdet til overordna plan

Planforslaget er ikke i samsvar med overordna plan, som er kommunedelplan for Levanger sentrum av 2000 der planområdet inngår som LNF-areal. I realiteten er ikke dette et LNF-område, men et bebygd boligområde. Arealformålet i området i gjeldende kommunedelplan er altså utdatert. I forslag til ny kommunedelplan for Levanger sentrum er planforslag for Rognhaug i samsvar med foreslått arealformål. 

Fortetting og estetikk

Det er ikke uvanlig at det oppstår konflikt og diskusjoner når det fortettes i et eksisterende boligområde. Ny moderne bebyggelse i mer konsentrert byggeform kan fort oppleves som fremmedelementer i området, og dessuten skape presedens for videre utvikling. Fortetting er imidlertid noe kommunen må satse på dersom vi skal nå de målene om å redusere nedbygging av dyrkajorda på regionalt og nasjonalt nivå. Det er først og fremst sentrumsnære områder med god tilgang til infrastruktur og kollektivtilbud som er best egnet for fortetting. I så måte må Rognhaug sies å være ideelt. Her er det allerede gang-/sykkelveg, gangavstand til sentrum, skole og turområder, kollektivtilbud og utbygd teknisk infrastruktur. Det vil være utfordrende å unngå bygging på dyrkajord i sentrumsnære områder dersom en ikke kan fortette tomter som er så godt egnet for fortetting som Rognhaug.

 

Fortetting er gunstig ut fra miljømessig planlegging i tråd med SPR-BATP (Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging), og bidrar som sagt til å minske presset på dyrkajord. Samtidig er det utfordrende å tilpasse fortettingsprosjekter til eksisterende bebyggelse i etablerte boligområder. God fortetting kjennetegnes av at nye tiltak tilpasset til eksisterende bygningsskikk og landskap.

 

I detaljreguleringsforslag for Rognhaug er det gjort flere gode grep for å tilpasse bebyggelsen til strøkets karakter. Det presiseres at strøkets karakter i det etablerte boligfeltet ikke er ensartet i dag. I opprinnelig planforslag som ble forelagt kommunen var de to rader med rekkehus, til sammen 7 boenheter. I samråd med kommunen har tiltakshaver delt opp bebyggelsen i tomannsboliger og redusert antall boenheter til 6. Krav til parkering, uteoppholdsareal, lekeplass og støy er oppfylt. Det åpnes for at bebyggelsen kan ha saltak, pulttak eller flate tak. Det er kun flate tak som ikke er representert i boligfeltet for øvrig fra før. Høyeste tillatte byggehøyde for saltak er 9,5 m målt over høyeste fasade over planert terreng, og høyeste tillatte byggehøyde for pulttak og flate tak er 8 m målt over høyeste fasade over planert terreng. For å dempe noe av konflikten rundt byggehøydene, er maks tillatte gesimshøyder i planforslaget nå senket i forhold til høydene som ble lagt frem for høring og offentlig ettersyn.

 

Byggehøydene samsvarer ikke med nærmeste nabobebyggelse, hvor det er 1-etasjers hus, men de samsvarer med bolighus andre steder innenfor det avgrensede boligfeltet; boligene varierer mellom1-3 etasjer. Byggehøydene samsvarer dessuten med forslag til ny kommunedelplan for Levanger sentrum, og de samme høydebestemmelsene kommer til å gjelde for hele boligfeltet. Gjeldende kommunedelplan for Levanger sentrum er gammel og lite detaljert, og den sier ingenting om tillatte byggehøyder – dette styres altså gjennom bestemmelsene i kommuneplanens arealdel. I kommuneplanens arealdel er maks tillatt mønehøyde ved saltak 9,5 m.

 

Boligfeltet Rognhaugen skråner nedover mot nordvest og har utsikt utover kulturlandskapet og sjøen. Et argument som brukes mot planforslaget er at høyden/volumet på planlagt bebyggelse bryter med dagens lave byggehøyde over horisonten mot sørøst, der det ifølge naboene kun er 1-etasjers eneboliger.

Eksisterende villa på planområdet som forutsettes revet har derimot tre etasjer. Det er altså ikke en gjennomgående lav byggehøyde på 1 etasje over horisonten øverst i boligfeltet i dag. Planlagt bebyggelse vil ikke bli høyere enn villaen som står på planområdet i dag (villaen har mønehøyde > 9,5 m), men bebyggelsen vil så klart samlet sett oppta mer plass i høyden da det er snakk om flere boenheter.

Det vurderes at 3D-modellene i illustrasjonsmaterialet er gode nok til å vurdere tiltakets konsekvens for nærmeste bebyggelse, men administrasjonen vedkjenner at illustrasjonene optimalt sett kunne vist en større del av området. 

Det vurderes at Rognhaug-tomta er særdeles godt egnet for fortetting, og planforslaget legger opp til en bebyggelse som vil være godt tilpasset boligfeltet og landskapet for øvrig.

Trafikksituasjon

I tråd med retningslinjer fra Statens vegvesen er krysset ved avkjørselen til fylkesvegen rettet ut og utvidet for å gjøre trafikksituasjonen mer oversiktlig. Det er positivt at trafikksikkerhetsutvalget ved Nesheim skole har engasjert seg og kommet med flere gode innspill i høringsperioden. Flere av forslagene til risikoreduserende bestemmelser er tatt med i de reviderte bestemmelsene.

Konklusjon

Detaljregulering for Rognhaug vedtas i medhold av plan- og bygningsloven § 12-12.

Til toppen av siden

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen - 11.04.2018

Forslag i møte:

Ingen.

Saksordfører:

Randi Johanne Nessemo, AP

Avstemning:

Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.  

VEDTAK:

Forslag til detaljregulering for Rognhaug legges frem for høring og offentlig ettersyn jfr Plan- og bygningsloven § 12-10.
Til toppen av siden

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til detaljregulering for Rognhaug legges frem for høring og offentlig ettersyn jfr Plan- og bygningsloven § 12-10.

Vedlegg: 

1

Planbeskrivelse Rognhaug PDF

2

Plankart Rognhaug PDF

3

Planbestemmelser Rognhaug PDF

4

Vedlegg 20 ROS analyse PDF

5

Vedlegg 3 Illustrasjonsplan PDF

6

Vedlegg 4 Volumstudie sol skygge PDF

7

Vedlegg 19 Støyrapport med tiltak PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Forhåndsuttalelser

Saksopplysninger:

Bakgrunn

Nordbohus AS er engasjert av Nordbohus Byggservice AS til å fremme detaljreguleringsforslag for eiendommen med gnr. 15 bnr. 3 som ligger i Alstadhaugvegen 65, vest for Levanger sentrum. Det søkes om fortetting til boligformål. Planforslaget legger opp til seks nye boenheter med tilhørende anlegg som garasjer, felles uteoppholdsareal og renovasjon.

Planområdet

Området er på ca 2970 m2 og er avgrenset av Alstadhaugvegen, adkomstveg til boligfeltet og tilliggende boligbebyggelse. Eiendommen er i dag bebygget med en eldre enebolig og en garasje, begge bygg forutsettes revet.

Planstatus

Eiendommen har i dag status som LNF i kommunedelplanen for Levanger sentrum (2000) i likhet med resten av boligfeltet og kulturlandskapet som omkranser boligfeltet. Området er i dag benyttet som boligområde.

Klikk for større kart

Da boligfeltet i realiteten er nåværende boligområde og ikke landbruksformål, er dette området foreslått som nåværende boligområde i ny (ikke vedtatt) kommunedelplan for Levanger sentrum som er under arbeid.

Planforslaget

Generelt

Planforslaget omfatter en fortetting av boligtomta i form av seks nye boenheter. Planforslaget er ikke i samsvar med overordna kommunedelplan, men er i samsvar med forslag til ny kommunedelplan som er under arbeid.

Bebyggelsen

Det legges opp til konsentrert småhusbebyggelse som søkes tilpasset eksisterende bygningsmiljø. De seks boligene skal stå oppført parvis, slik at bebyggelsen deles opp i mindre enheter med luft imellom. Planbestemmelsene åpner for flere ulike taktyper, både flatt tak, pulttak, sakset pulttak og flatt tak. 

Biladkomst og gang-/sykkelveg

Adkomstvegen er en privat boligveg som er dimensjonert for lav fart og er ikke en gjennomfartsåre. Adkomstpunktet er i planforslaget forskjøvet noe mot nord og fått ny geometrisk utforming i henhold til vegnormaler. Dette gir en mer oversiktlig situasjon ved utkjøring fra området. Frisiktlinjer er sikret. 

Det er gang- og sykkelveg langs Alstadhaugvegen som er sammenhengende til sentrum og nærliggende skoler.

Parkering

Det skal være to parkeringsplasser per boenhet, hvorav én i carport eller garasje. Det skal være to sykkeloppstillingsplasser per boenhet.

Lek og uteopphold

Det er avsatt en godt skjermet lekeplass på 338 m2 innerst på planområdet. Dette dekker opp kravene i kommuneplanen om småbarnslekeplass på minimum 150 m2, og minimums uteoppholdsareal (MUA) på 50 m2 per boenhet i planen. I tillegg vil det være mye grønt rundt bebyggelsen, bl.a. en gårdsplass på vestspissen av planområdet.

Universell utforming og tilgjengelig boenhet

I omsøkte prosjekt er tanken at alle boligene skal få trinnfri adkomst og alle får besøksstandard. Alle utearealene vil være trinnfri og skal opparbeides med fokus på at det skal være lett å orientere seg. Alle boliger skal ha universelt utformet atkomst til felles uteoppholdsareal, parkering og lekeplass.

Støy

Det er støyutfordringer knyttet til fylkesvegen som passer ved siden av planområdet. Byggegrense er derfor satt til 15 m fra vegens senterlinje og det forutsettes tiltak mot støy for å oppnå tilfredsstillende støynivå på hele planområdet. Det er utarbeidet en støyrapport som plasserer deler av planområdet innenfor gul støysone. I rapporten er det foreslått lokale skjermingsforlag ved etablering av uteplass på bakkenivå og på balkong/terrasse over bakkenivå. Boligene får tilgang til stille side i fasade mot sørøst. For bolig 5 og 1 vil det kun være stille side i 1. etasje ved fasade i sørøst. Minst ett soverom i hver bolig må vende mot stille side. Det vil være behov for vinduer med lydreduksjon i enkelte oppholdsrom.

Risiko- og sårbarhetsanalyse

ROS-analysen plasserer fire forhold innenfor gul (middels) risikokategori. Dette er risikofaktorer som typisk kan forekomme i boligstrøk: støy, lukt fra landbruket, husbrann og trafikkulykke på veg. Under punkt om trafikkulykker/veg står det følgende: «Strekningen på FV119 ved siden av eiendommen er ulykkesbelastet. Det har vært 3 ulykker der.»

Kulturminner

Det ble gjennomført arkeologiske utgravinger sommeren 2017. Det ble gjort

forenklet dispensasjonsbehandling på 6 strukturer, hvor de ble utgravd på stedet. Én struktur ble tolket som en kokegrop som er automatisk fredet. Etter den forenklede dispensasjonsbehandlingen kunne tiltaket gjennomføres som planlagt ut i fra en Fylkeskommunens vurdering. Utbygger forholder seg til den generelle aktsomhetsplikten etter § 8 i kulturminneloven.

Eksisterende bolig på eiendommen forutsettes revet i planforslaget. Boligen er en gammel villa typisk for 1920-tallet som er lite vedlikeholdt. Bygningen er ikke SEFRAK-registrert eller underlagt noen form for vern. Ifølge byantikvaren i Levanger er villaen verdt å ta vare på og restaurere, men den er ikke unik og mye av husets originalitet har gått tapt.

Naturmangfold

Planforslaget vil ikke berøre temaet naturmangfold da planområdet i sin helhet er en bebygd boligtomt i dag.

Vann-, avløp-, energiløsninger

Området skal tilknyttes eksisterende offentlige vann- og avløpsledninger. I området er det fellesledning for overvann og spillvann. Det stilles derfor krav om lokal håndtering av overvann. Planområdet er ikke innenfor konsesjonsområde for fjernvarme. 

Utbyggingsavtale

Det er aktuelt med utbyggingsavtale for å avklare ansvars- og kostnadsfordeling ved etablering av ny trykkforsterker. Tiltakshaver er bedt om å ta kontakt med kommunens tekniske etat for å starte forhandlinger om en utbyggingsavtale.

Planprosess

Medvirkning

Forhåndskonferanse ble avholdt 1.02.2017. Det ble varslet planoppstart den 28.02.2017.

I forbindelse med varsling av planoppstart mottok tiltakshaver fire forhåndsuttalelser fra offentlige etater og to høringsuttalelser fra naboer hvorav ett av dem var en felles uttalelse fra flere naboer i området.

Fylkesmannens landbruksavdeling var opptatt av at reguleringsplanarbeidet må vektlegge, og komme fram til hvordan en eventuell utvikling her kan foregå uten at dette

vil innebære ytterligere press på dyrka jord i området. Landbruksavdelingen mener at bymessig fortetting inntil 7 forespeilete boenheter i et LNF-område vil kunne øke presset på tilliggende dyrka jord, og utbyggingsvolumet vil trolig også kreve forbedrede trafikale løsninger, bedre kryssutforming mv. som igjen vil kunne resultere i økt press på dyrka jord.

Fylkeskommunen krevde arkeologiske undersøkelser.

Statens Vegvesen skrev at de ikke ville tillate flere adkomster via gang- og sykkelvegen som går langs Astadhaugvegen. Hvis avkjørsel sør i planområdet skal brukes, må denne oppgraderes til vegnormalstandard med riktig siktforhold i henhold til krav.

Norges Vassdrags- og Energidirektorat hadde ingen konkrete innspill, men la ved en sjekkliste for de ulike tema som ligger innenfor NVE’s ansvarsområde.

Naboene var kritiske til fortetting da de hevder dette vil bryte med strøkets karakter med eneboliger og landlige omgivelser.

Vurdering:

Forholdet til overordna plan

Planforslaget samsvarer ikke med arealformålet i overordna kommunedelplan av år 2000 der formålet er Landbruk-, Natur- og Friluftsformål (LNF). Planforslaget stemmer derimot med faktisk arealbruk i området som jo er et boligfelt. Arealformålet er også i samsvar med forslag til ny kommunedelplan for Levanger sentrum som er under arbeid. 

Tiltakshaver har i hovedsak forholdt seg til kommuneplanens bestemmelser for boligbebyggelse ved utarbeiding av planforslaget. Kommuneplanens arealdel brukes som utgangspunkt da gjeldende kommunedelplan for Levanger sentrum av 2000 har lite utfyllende bestemmelser. Foreslått bebyggelse i planforslaget samsvarer godt med bestemmelsene i kommuneplanen og ny kommunedelplan som er under arbeid både når det gjelder arealutnyttelse, maks byggehøyde og utforming. Tiltakshaver fremmer imidlertid et planforslag med høyere maks gesimshøyde for flatt tak og saltak enn det ny kommunedelplan åpner for. Det regnes likevel at dette kan aksepteres da volumstudien med sol-/skyggeanalyse viser at det vil være tilfredsstillende solforhold på tomtene og at den nye bebyggelsen ikke vil forringe solforhold på eksisterende tomter.

Kjente problemstillinger

Kjente problemstillinger i planområdet ved boligfortetting er støy, trafikksikkerhet og tilpasning til eksisterende byggeskikk i boligfeltet.

Ved vedlagt støyutredning har tiltakshaver hensyntatt støy fra fylkesvegen. Støyrapporten gjøre rede for hvilke tiltak som kan iverksettes. Støykartet viser at et lite hjørne av lekeplassen vil ligge i gul støysone, men dette mener administrasjonen kan aksepteres da området er såpass lite. Ut fra kartet ser det ut som ca. 300 m2 av den 338 m2 store lekeplassen er utenfor gul støysone, altså er kravet til MUA oppfylt av dette arealet.

Tiltakshaver har i dialog med Statens Vegvesen funnet frem til en adkomstløsning som forbedrer oversiktligheten og trafikksikkerheten i krysset med fylkesvegen. Planforslaget forutsetter at dagens krysspunkt flyttes noe lengre nord slik at adkomstvegen treffer mer vinkelrett på fylkesvegen. Denne løsningen medfører ikke omdisponering av dyrkajord. Statens vegvesen har i brev til tiltakshaver uttalt at det kan påregnes at en slik avkjørsel vil bli tillatt.

Tiltakshaver har tidligere i arbeidsprosessen forhørt seg med kommunen angående den fastsatte byggegrensa fra fylkesvegens senterlinje på 20 m. Kommunen kontaktet Vegvesenet for å avklare om denne byggegrensa kunne reduseres for å åpne for bedre arealutnyttelse på tomta. Rådgiver hos Vegvesenet svarte at ei byggegrense på 15 m fra senterlinja trolig kan aksepteres dersom tiltakshaver sikrer nødvendige tiltak mot støy i planforslaget. Planforslaget ble dermed utarbeidet med utgangspunkt i ei byggegrense fra fylkesvegen på 15 m.

Både Fylkesmannens landbruksavdeling og naboer i området har uttalt at bymessig fortetting slik forespeilet i forhåndsvarselet kan forringe områdets kvaliteter. Landbruksavdelingen la vekt på at en slik form for konsentrert bebyggelse vil kunne øke presset på tilliggende dyrka jord, og utbyggingsvolumet vil trolig også kreve forbedrede trafikale løsninger, bedre kryssutforming mv. som igjen vil kunne resultere i økt press på dyrka jord.

Med de planmessige grep som nå er tatt inn i planforslaget mener administrasjonen at planforslaget er godt tilpasset strøkets karakter. I dialog med tiltakshaver har man kommet frem til at en oppdeling av bebyggelsen i vertikaldelte tomannsboliger vil være en struktur som er bedre tilpasset området for øvrig sammenlignet med den opprinnelige mulighetsstudien som tok utgangspunkt i rekke-/kjedehus. Oppdelte enheter vil gi luft rundt bebyggelsen og gjøre at det ikke skiller seg vesentlig ut fra nabobebyggelsens eneboligstruktur. Antall boenheter er også redusert fra 7 til 6. Fortetting i eksisterende boligområder er dessuten med på å nettopp redusere presset på dyrkajorda. Kommunens egen landbruksavdeling har i forbindelse med en intern høringsrunde skrevet et innspill som en kommentar til Fylkesmannens landbruksavdelings forhåndsuttalelse. Kommunens landbruksavdeling skrev at selv om planen innebærer en fortetting, kan de ikke se at dette er av en slik art at det belaster dyrkajord i området vesentlig.

Flere av naboene i området har uttalt at de er kritiske til fortettingsprosjektet. Dette begrunnes med at planforslaget bryter totalt med områdets strøk-karakter, og truer de unike landskapsverdiene. I tillegg ligger eiendommen midt i et av Levangers mest verdifulle friluftsliv- og rekreasjonsområder. Naboene konkluderer med at Levanger kommune må avvise planforslaget. Administrasjonen mener at fortetting i seg selv ikke vil true strøkets karakter, men det forutsettes at det nye prosjektet søkes tilpasset eksisterende bygningsskikk og struktur. I planforslaget for Rognhaug er det tatt grep som gjør at det nye prosjektet tilpasses eksisterende byggeskikk.  Vi kan ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med hverken dyrkajord, kulturlandskapet eller friluftslivsområder. Planområdets plassering ved et populært friluftslivsområde må heller sies å være en fordel med tanke på bokvalitet og folkehelse.

Konklusjon

Forslag til detaljregulering for Rognhaug legges frem for høring og offentlig ettersyn jfr Plan- og bygningsloven § 12-10.

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 14.06.2018 13:55
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: 74 08 35 40 E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051
Nettredaktør: Åsmund Brygfjeld Ansvarlig redaktør: Ola Stene Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS