Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 11.10.17 - sak 65/17 - Detaljregulering Gamle Kongeveg Nord 6

Mona Saursaunet - klikk for personkort
Saksbehandler: Mona Saursaunet
Arkivsaknr: 2016/5762 - /L2016009

  Randi Johanne Nessemo - klikk for personkort
Saksordfører: Randi Johanne Nessemo, AP

 

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 14.06.17 37/17
Plan- og utviklingskomiteen 11.10.17 65/17
Kommunestyret    

 

Rådmannens innstilling:

Forslag til detaljregulering for Gamle Kongeveg Nord 6 vedtas i medhold av plan- og bygningsloven § 12-12, med de endringer som følger av saksfremlegget.

Vedlegg:

1

Planbeskrivelse 27.09.17 PDF

2

Plankart 27.09.17 PDF

3

Bestemmelser 27.09.17 PDF

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Høringsuttalelser (5 stk.)


Saksopplysninger:

Sammendrag.

Planforslaget fremmes av plankonsulent Arcon Prosjekt AS på vegne av Gamle Kongeveg Nord 6 AS. Planområdet omfatter tomta med gnr./bnr. 273/7 i Levanger. Hensikten med planen er å regulere tomta fra offentlig bygg til konsentrert boligformål. Det legges opp til hesteskoformet leilighetsbebyggelse som vil ramme inn uteoppholdsarealet fra støy og støv fra omkringliggende trafikk. Planforslaget åpner for 12-16 boenheter. PUK vedtok i første gangs behandling av saken at parkering skal være delvis nedgravd parkeringsetasje. Planforslaget ble dermed oppdatert til å inkludere parkering i kjeller før saken ble lagt ut på høring. Planforslaget lå frem for høring og offentlig ettersyn i perioden 3.07-19.08.2017. I den forbindelse kom det inn 5 høringsuttalelser, hvorav et par av disse medførte behov for endringer i planforslaget. Dette gjaldt i hovedsak plassering av bakke-parkeringsplasser og avkjørsel til parkeringskjeller, samt plassering av renovasjonsanlegg og snuplass for tømmebil på plankartet. I tillegg ble minimums utnyttingsgrad lagt til i reguleringsbestemmelsene. 

Høring.

Planforslaget ble framlagt for høring og offentlig ettersyn i samsvar med PUK-sak PS 37/17. I forbindelse med høringen og offentlig ettersyn har det innkommet de uttalelser som nedenfor er gjengitt i sammendrag og kommentert:


1. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 17.08.2017:

Landbruksavdelingen: Ingen merknader.

Miljøvernavdelingen: Krav til støyutredning og tiltak er ivaretatt i planforslaget, ingen flere merknader.


2. Nord-Trøndelag fylkeskommune, 19.08.2017:

Planfaglig uttalelse: Planområdet har en høy utnyttelse, og det er bra at planforslaget innebærer parkering i kjeller. I tillegg til maksimum utnyttingsgrad anbefaler vi også å regulere minimum utnyttingsgrad.

Reguleringsbestemmelsenes §3.1 bruker begrepet «tiltalende behandling». Dette begrepet er lite presist. Vi vil anbefale å heller sette krav til for eksempel høy kvalitet i materialbruk og utforming.

Kulturminnefaglig uttalelse: Viser til vår uttalelse til varsel om oppstart, datert 20.9.2016, og oppfordrer til at den gamle bygningen dokumenteres gjennom foto før den blir revet. Det minnes om at meldeplikten jfr. kulturminneloven § 8 annet ledd inntreffer dersom man skulle oppdage hittil ukjente kulturminner under arbeidet.

Kommentar: Minimums utnyttingsgrad er nå satt å være 12 boenheter. Et antall på 12 boenheter vil medføre høy utnyttingsgrad av den aktuelle tomta.

Administrasjonen mener at begrepet «tiltalende behandling av ubebygde arealer» og «tiltalende utforming av bebyggelsen» er riktig nok å bruke i denne sammenhengen. Hva som er «høy kvalitet i materialbruk og utforming» er uansett også bare en skjønnsmessig vurdering.

Det er allerede innvilget rivningstillatelse av det gamle bygget, dermed er bestemmelse om foto-dokumentasjon av det gamle bygget fjernet fra reguleringsbestemmelsene. Byantikvaren i Levanger kommune og Fylkeskommunen har uttalt seg til rivningssaken, og anbefalingene om foto-dokumentasjon ble ivaretatt i forbindelse med denne saken.


3. Statens vegvesen, 31.07.2017:

Det er lagt opp til en løsning der adkomstveg til boligene er felles med eksisterende gang og sykkelveg langs Gamle Kongeveg. For felles adkomstveg med gang- og sykkelveg er det krav om bredde på 3 meter i tillegg til at skuldrene bør asfalteres. Av plankartet ser det ut til at dette er ivaretatt.

Planlagt gjesteparkering langs gang- og sykkelvegen må utformes slik at det ikke fører til rygging inn på gang- og sykkelvegen.

Kommentar: Bakkeparkeringen slik forslaget er lagt frem for høring, medfører nødvendigvis rygging inn på gang-/sykkelveien. Etter telefonsamtale med rådgiver i Statens vegvesen fikk vi råd om at noe lengre felles kjøreadkomst langs gs-veien er å foretrekke fremfor rygging ut på gs-veien. Dette gjelder spesielt fordi syklister kan komme med stor fart nedover Gamle Kongeveg Nord, og rygging ut på gs-veien kan medføre farlige situasjoner. Forslagsstiller har dermed fått muligheten til å revidere plankartet for å finne en mer optimal løsning for bakkeparkering. På grunn av hellingsgraden i terrenget endte vi opp med en løsning hvor bakkeparkering legges i tilknytning til nedkjøringsrampe til p-kjeller, og nedkjøringsrampa ble flyttet lenger sør i planområdet i forhold til planforslaget som lå frem for høring. Dette regnes å være en bedre løsning mtp. trafikksikkerhet.


4. NTE Nett AS, 9.08.2017:

Ingen merknader til planarbeidet.


5. Innherred renovasjon, 10.08.2017:

IR har ikke avgitt skriftlig høringsuttalelse til kommunen, men har kontaktet forslagsstiller direkte for å se nærmere på plassering av bl.a. renovasjonstorg. Det ble gjennomført en befaring hvor IR og forslagsstiller enige om hvor renovasjonstorget må plasseres, og at det må avsettes manøvreringsplass/mulighet til å snu langs grensa mot naboeiendommen, Nordic Mission.

Kommentar: Forslagsstiller og IR har på felles befaring funnet en egnet løsning for avfallshenting og plassering av renovasjonstorg. Forslagsstiller har dermed oppdatert plankartet med disse løsningene.

Norges Vassdrags- og Energidirektorat har ikke gitt høringsuttalelse til saken, men har sendt bekreftelse på at de har sett over saken mht. sine forvaltningsområder, og kommet frem til at de ikke har innspill til planforslaget.

Endringer etter høring.

I samråd med tiltakshaver er det etter høring og offentlig ettersyn gjort følgende endringer i plandokumentene:

Planbeskrivelse:

Planbeskrivelsen er oppdatert mht. til endringer i forbindelse med høring. Dette gjelder plassering av bakkeparkering, og tillatt utnyttingsgrad: min. 12, maks. 16 boenheter.

Plankart.

  • endret plassering av renovasjonsanlegget
  • manøvreringsplass for tømmebil (f_Veg)
  • endret plassering av bakke-parkeringsplasser
  • endret plassering av avkjørsel til bakkeparkering/p-kjeller 


Bestemmelser.

  • Første ledd av bestemmelse 3.5 kulturminnevern fjernes: «Dersom det fattes vedtak om rivning av eksisterende SEFRAK-registrerte bygning, må bygningen dokumenteres gjennom beskrivelse, tegninger og foto. Det oppfordres til at originale vinduer, dører, paneler og listverk o.l. tas vare på for gjenbruk.»
    o   Dette pga. at rivningsarbeid allerede er igangsatt iht. godkjent rivesøknad.
  • Endring i bestemmelse 4.4 Område BB1 (minimums utnyttingsgrad er lagt til): «Innenfor område BB1 skal det oppføres boligblokker med min.12, maks.16 boenheter.»
  • Endring i bestemmelse 5.1 Kjøreveger (adkomst til P-kjeller er lagt til): «Planen omfatter offentlig kjøreveg-del av Sætersmyra og del av Gamle Kongevei Nord, og adkomst til P-kjeller.»


Vurdering:

Generelt:

Planområdet er avsatt til område for offentlige bygg i kommuneplanen, og samsvarer dermed ikke med overordna plan. I ny kommunedelplan for Levanger by som ligger ute på høring, er imidlertid området avsatt til fremtidig boligbebyggelse. Planområdet kan ses i sammenheng med større boligområder ved Røstadlia nedre og Gamle Kongeveg sør for Sætersmyra, og er naturlig å legge til rette for boligformål.

Forslagsstiller har etterstrebet å oppnå høy grad av utnytting av tomta. Dette har resultert i 12-16 boenheter, med parkering i kjeller, og relativt store arealer til uteopphold. Her har kommuneadministrasjonen akseptert at det er lagt opp til mindre uteoppholdsareal som tilfredsstiller minimumskravene til sol- og støyforhold per boenhet i forhold til kravet i overordna plan. Dette er fordi det har vært nødvendig å utforme bebyggelsen som en støyskjerm rundt tun-uteoppholdsarealet i midten av planområdet mot trafikkert veg både i nord, vest og sør. Dermed står man igjen med noe mindre kvalitetssikret uteoppholdsareal enn det som er ideelt. Det er avsatt desto mer uteoppholdsareal i planforslaget som ikke helt tilfredsstiller kvalitetskravene i kommuneplanen, (se vurdering i saksfremlegg til 1 gangs behandling for mer informasjon). Offentlige myndigheter har ikke kommet med innvendinger mot denne vurderingen.

Endringer før høring:

Plan og utviklingskomitéen vedtok i møte den 14.06.2017 sak PS 37/17 følgende:

Forslag til detaljregulering for Gamle Kongeveg Nord 6 legges frem for høring og offentlig ettersyn jfr. plan- og bygningsloven § 12-10.

Planen sendes på høring med følgende forslag til endring i forhold til parkering: Parkering skal være delvis nedgravd parkeringsetasje.

Forslagsstiller måtte altså oppdatere planforslaget med endringer jfr. PUKs vedtak før planforslaget kunne sendes på høring. Det ble tatt inn bestemmelse om at parkering i hovedsak skulle løses i p-kjeller. Det ble dermed aktuelt å fjerne det opprinnelige kombinerte formålet: bolig/parkering. I tillegg ble planforslaget redusert med ett byggetrinn, slik at plandokumentene nå kun omfatter formål for boligbebyggelse-blokkbebyggelse BB1. Det som tidligere var formål BB2 er altså nå inkludert i BB1.

Endringer etter høring:

Endringene som er gjort i revidering av planforslaget etter høring, omfatter regulering av ny plassering av renovasjonsanlegg, bakkeparkering, og avkjørsel fra gang- og sykkelvegen til bakkeparkering og nedkjøringsrampe til p-kjeller. I tillegg er det avsatt areal til manøvreringsplass for tømmebil. Reguleringsbestemmelsene ble oppdatert i henhold til endringene i plankartet.

Et minimums antall boenheter på 12 enheter er sikret i bestemmelsene iht. Fylkeskommunens høringsinnspill. Dette vil sikre høy arealutnytting av tomta.

Reguleringsbestemmelse som sier at det gamle barnehjemsbygget skal dokumenteres med foto før det rives, er fjernet, siden bygget allerede er revet på godkjent måte. Forslagsstiller har fulgt opp innspillene om å dokumentere bygget før rivingen startet.

Endringene i forbindelse med høring og offentlig ettersyn har medført at planforslaget nå er sikret høy utnyttingsgrad, og har bedre løsning for trafikksikkerhet og bedre fremkommelighet for tømmebil. Endringene ble gjort i samråd med forslagsstiller og henholdsvis Nord-Trøndelag Fylkeskommune, Statens vegvesen og Innherred renovasjon.

Konklusjon:

Rådmannen tilrår at detaljregulering for Gamle Kongeveg Nord 6 vedtas i medhold av plan- og bygningsloven § 12-12, med de endringer som følger av saksfremlegget.

Til toppen av siden 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 14.06.2017

Saksordfører:

Randi Johanne Nessemo, AP

Forslag i møte:

Forslag til tillegg fra Randi Johanne Nessemo, AP på vegne av AP og SP:

Planen sendes på høring med følgende forslag til endring i forhold til parkering:

Parkering skal være delvis nedgravd parkeringsetasje.

Begrunnelse

Dette vil gi gevinst både i forhold til trafikksikkerhet, estetikk og arealbruk.

Avstemning:

Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.

Tillegg fremmet i møtet vedtatt med 8 mot 2 stemmer 

VEDTAK:

Forslag til detaljregulering for Gamle Kongeveg Nord 6 legges frem for høring og offentlig ettersyn jfr. plan- og bygningslovens § 12-10.

Planen sendes på høring med følgende forslag til endring i forhold til parkering:

Parkering skal være delvis nedgravd parkeringsetasje.  

Begrunnelse

Dette vil gi gevinst både i forhold til trafikksikkerhet, estetikk og arealbruk.
Til toppen av siden

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til detaljregulering for Gamle Kongeveg Nord 6 legges frem for høring og offentlig ettersyn jfr. plan- og bygningslovens § 12-10.

Vedlegg:

1

Planbeskrivelse Gamle kongevei nord 6, 31.05.17 PDF

2

Plankart Gamle kongevei nord 6, 31.05.17 PDF

3

Bestemmelser Gamle Kongevei Nord, 31.05.17 PDF

4

ROS-analyse Gamle Kongevei Nord, 31.05.17 PDF

5

Vedlegg 7 – Sjekkliste ROS PDF

6

Vedlegg 6 – Solstudie PDF

7

Vedlegg 10 – Illustrasjonsplan PDF

8

Vedlegg 8 – Støyrapport SWECO PDF

9

Vedlegg 9 – Tilstandsrapport Barnehjemmet PDF

10

Uttalelse fra Byantikvaren PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Forhåndsuttalelser (5 stk)


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Grunneier av eiendommen 1719/273/7 i Levanger kommune har søkt om å detaljregulere tomta til konsentrert boligformål med 14 boenheter. Planforslaget ble mottatt av kommunen 28. april 2017. Planforslaget samsvarer med ny kommunedelplan for Levanger sentrum som er på høring 13.05-1.08.2017. 

Planområdet

Planområdet er plassert like ved kryss mellom Gamle Kongevei og Sætersmyra på Nedre Røstadlia i Levanger, og dekker tomta med gårds- og bruksnummer 1719/273/7.

Tomta er på ca. 2,5 dekar og består av et gammelt barnehjemsbygg som ikke er i drift. Bygningen er SEFRAK-registrert, men ikke vernet. Planområdet ligger svært sentralt i forhold til kollektivtrafikk og nødvendige servicefunksjoner som matbutikk, skoler, barnehager og legesenter.

Planstatus

Planområde kommer innenfor område i kommuneplanens arealdel hvor reguleringsplan fremdeles skal gjelde. Gjeldende reguleringsplan er «Del av Røstadlia» plan-ID: L1980006, som er en eldre reguleringsplan som trådde i kraft i 1980. I ny kommunedelplan som er lagt frem for høring og offentlig ettersyn er den aktuelle tomta foreslått som område for fremtidig boligbebyggelse. I gjeldende reguleringsplan er tomta regulert som offentlige bygg. Planforslaget tar utgangspunkt i ny kommunedelplan for Levanger sentrum.

Planforslaget utløser ikke krav til konsekvensutredning.

Planforslaget

Generelt

Forventet størrelsesorden er 14 boenheter. Plasseringen av bebyggelsen er lagt opp slik at selve bebyggelsen skal fungere som en støyskjerm mellom fylkesveiene Sætersmyra og Gamle Kongevei Nord og uteoppholdsareal i tilknytning til boligene. Det gamle SEFRAK-registrerte barnehjemmet forutsettes revet.

Bebyggelsen

Det er lagt opp til boligblokk på to etasjer i V-form. Det vil være plass til ca. 14 boenheter Det skal være flatt tak eller pulttak, og kotehøyde på takhøyden skal følge terrenget slik at det blir best mulig solforhold inn på tunet med uteoppholdsareal. Under er en illustrasjon hentet fra planbeskrivelsen som viser hvordan det kan bli seende ut:

3D-modell fra planbeskrivelsen.

3D-modell fra planbeskrivelsen. Adkomst fra gangfelt til parkeringsareal i front er i ettertid blitt flyttet lenger nord, slik at det forutsettes litt mindre kjøring langs gangfeltet.

Biladkomst og gang-/sykkelveg

Adkomst er, i tråd med Statens Vegvesens anbefalinger, lagt til dagens adkomst inn til tomta. Det er allerede gang- og sykkelvei langs fv. 774 Sætersmyra.

Parkering

Det legges opp til at innkjøring til parkeringsarealene delvis skal foregå på gang- og sykkelfelt. Parkeringen er inndelt i flere arealer langs eksisterende regulert gang- og sykkelveien. I tillegg åpnes det for at noe parkering kan skje under boligbebyggelse i bunnen av hesteskoen. Det skal i tråd med ny kommunedelplan være 1,2 bil pr boenhet, 5 % av disse skal være tilrettelagt for bruk av bevegelseshemmede. Det skal settes av 2 sykkelparkeringsplass pr. boenhet. 

Lek og uteopphold

Det skal settes av min 50 m2 til felles uteoppholdsareal pr boenhet. 30 m2 uteoppholdsareal pr. boenhet skal ha et støynivå på under Lden55 dB, ha solrik beliggenhet og være skjermet mot sterk vind. 150 m2 av felles uteoppholdsareal skal settes av til småbarnslekeplass. Sammen med søknad om tillatelse til tiltak skal det sendes inn detaljert utomhusplan. 

Universell utforming og tilgjengelig boenhet

Alle boenhetene som har inngang fra terreng skal utformes som tilgjengelige boenheter. Uteoppholdsarealet skal utformes med tanke på god tilgjengelighet og tilrettelegges for aktiv bruk av beboere i ulike aldersgrupper. Universell utforming skal for øvrig følge gjeldende teknisk forskrift.

Støy

Tomta er utsatt fra støy fra Sætersmyra (Fv774), og tomta ligger i sin helhet i gul sone. Støyforholdene på området er vurdert av Sweco Norge AS. Det er sikret tiltak mot støy i reguleringsbestemmelsene. 

Risiko- og sårbarhetsanalyse

ROS-analysen gjør rede for en rekke tema hvorav kun støy og støv fra trafikk og risiko for kjente og ukjente kulturminner er vurdert å komme innenfor rød risikokategori. Aktuelle tiltak er beskrevet innledningsvis i ROS-analysen. Analysen viser at tiltaket kan gjennomføres med eventuelle tiltak for å redusere støy. Norconsult har gjennomført skredfarevurdering for planområdet og kommet frem til at det er lite sannsynlig at det er kvikkleireforekomster på tomta, eller at området er særlig utsatt for skred. Det er ikke planlagt noen store inngrep i terrenget på området.

Kulturminner

Barnehjemmet er en SEFRAK-registrert bygning som ble oppført i 1899. Bygningen bærer preg av forfall over tid. Det er ikke utført arkeologiske undersøkelser på området. Fylkeskommunen har uttalt i forbindelse med melding om oppstart av planarbeidet at de ikke kan se at planen vil være i konflikt med automatisk freda kulturminner. De minner om meldeplikten i forhold til funn av hittil ukjente automatisk freda kulturminner jfr. kulturminneloven § 8.

Naturmangfold

Det er ikke kjent at det er viktige naturverdier knyttet til tomta. Kunnskapsgrunnlaget vurderes å være tilstrekkelig i og med at tomta er bebygd, og det er ikke noe spesielt som tilsier at det kan være verdifull natur her. Dette bekreftes med søk i Naturbase og artsdatabankens artskart.

Vann-, avløp-, energiløsninger

Det vil være mulig å koble seg på vann og avløp fra Sætermyra og ledninger som liggende sør for tomta. Overvannet skal fordrøyes i henhold til påslipp på hovedledningen som tilsvarer maks 110 mm.

Utbyggingsavtale

Det har ikke vært nødvendig med utbyggingsavtale.

Planprosess

Medvirkning

Oppstartsmøte med Innherred samkommune ble avholdt 11.08.2016. Varsel om igangsettelse av planarbeid for Gamle kongevei Nord AS, ble annonsert i avisa Innherred

03.09.2016. Naboer og rettighetshavere i området ble på ordinært vis tilskrevet med varsel om igangsettelse av planarbeid i brev datert 02.09.2016. Det har kommet inn forhåndsuttalelse fra Fylkeskommunen, Fylkesmannen, Norges Vassdrags- og Energidirektorat og Statens vegvesen. Uttalelsene er gjengitt og kommentert til slutt i planbeskrivelsen. I forbindelse med at saken legges frem for offentlig ettersyn vil det bli ny mulighet til å uttale seg til det konkrete planforslaget.

Vurdering:

Forholdet til overordna plan og gjeldende regulering:

Planforslaget er jevnt over i tråd med overordna ny kommunedelplan for Levanger sentrum som er på høring*. Planforslaget er ikke i tråd med gjeldende eldre reguleringsplan, men denne forutsettes uansett erstattet med ny kommunedelplan for Levanger sentrum. En utfordring med planområdet er beliggenheten nært inntil trafikkerte fylkesveier. Dette medfører noe støyproblematikk og det har vært nødvendig å gjøre noen grep i forhold til dette. Utfordringen med støy har medført at ikke er hele uteoppholdsarealet som følger minimumskravet for arealstørrelse som har tilfredsstillende sol- og støyforhold iht. den nye kommunedelplanen. Kun 30 m2 per boenhet mot kommunedelplanens 50 m2 per boenhet har gode nok sol- og støyforhold. Byggegrensa er endret fra 30 m i eldre reguleringsplan «Del av Røstadlia» fra fv. 774 til 24 m. Byggegrensa er flyttet slik at det skjermede uteoppholdsarealet blir så stort at det får gode solforhold.

* Ny kommunedelplan for Levanger sentrum som er på høring kalles heretter bare «kommunedelplanen».

Uteoppholdsareal:

I planforslaget har de også tatt utgangspunkt i at det skal være minimum 50 m2 til felles uteoppholdsareal per boenhet, men at kun 30 m2 skal ha tilfredsstillende sol- og støynivå. Fasongen på tomta og nærhet til fylkesveger langs begge kanter har begrenset hvor mye av uteoppholdsarealet som kan gis tilstrekkelig skjerming mot støy og samtidig ha solrik beliggenhet. Plankartet åpner for at det i praksis kan bli en god del felles uteoppholdsareal rundt bebyggelsen, spesielt på sørsiden, og dette kan veie opp for at ikke alt uteoppholdsarealet har lavt nok støynivå. Lekeplass skal ifølge reguleringsbestemmelsene tilfredsstille arealkravet til minimum 150 m2, være utformet etter prinsipp om universell utforming, og skal tilrettelegges med min. tre elementer for lek.

Støy:

Støy er utredet av SWECO. SWECOs beregninger viser at døgnmidlet lydnivå (Lden) ved fasader vil være over anbefalt grenseverdi for boligene. De anbefaler derfor at det bør derfor utføres detaljerte innendørsbereginger når plantegninger er fastsatt for å dimensjonere fasadelementer slik at innendørs krav i TEK tilfredsstilles. De anbefaler videre at det på balkonger må etableres tett rekkverk (tett mot dekke), og monteres støyabsorbenter i himlingen for å redusere støy på privat uteplass. Boenhetene er gjennomgående og alle har tilgang til en stille side. Forslagsstiller har sikret disse anbefalingene i reguleringsbestemmelsene.

Kulturminne av nyere tid:

Byantikvaren i levanger kommune har uttalt seg i forhold til SEFRAK-registrert barnehjemsbygg. Hun understreker at hennes faglige anbefaling er at bygningen bevares på bakgrunn av sin unike og interessante historisk verdi og høye grad av autensitet. Byantikvaren har i tillegg uttalt at bygningens dårlige tilstand samt at det finnes mange bygg i samme stilart og fra samme tidsperiode taler for at man kan akseptere at kulturminnet rives. Dersom det fattes vedtak om rivning må bygningen dokumenteres gjennom beskrivelse, tegninger og foto. Det oppfordres til at originale vinduer, dører, paneler og listverk o.l. tas vare på for gjenbruk. Forslagsstiller har sikret i reguleringsbestemmelsene byantikvarens anbefalinger i forhold til dokumentasjon og gjenbruk.  

Bebyggelsens utforming og høyder:

Bebyggelsen utformes med flate tak eller pulttak og har angitte maksimum kotehøyder for takhøyde angitt i plankartet. Det er positivt at takhøydene følger terrenget som faller i retning vest, slik at man oppnår mer solinnstråling inn på uteoppholdsarealet. Her kunne vi dersom sol-/skyggeforhold ikke hadde vært en utfordring tilrådd høyere bebyggelse for å oppnå enda høyere arealutnyttelse, men i dette tilfellet ville dette forringet kvalitetene ved uteoppholdsarealet i for stor grad. Høydebegrensningen vurderes dermed å være godt tilpasset planområdet.

Parkeringsløsning:

Parkeringsløsningen slik den foreligger i planforslaget er ikke optimalt ut fra trafikksikkerhetshensyn eller estetisk uttrykk. Parkeringsarealer nærmest omkranser bebyggelsen, og deler av innkjøringsfeltet til boligene overlapper med regulert gang-/sykkelfelt. Forslagsstiller har i møte med kommunens planavdeling sett på flere løsninger for parkering der blant annet parkering i kjeller eller delvis nedgravd 1. etasje under arealformål merket boligbebyggelse BB2 ble foreslått som alternativ. Parkering i kjeller lar seg ikke enkelt å gjøre i dette planområdet i og med at terrenget faller forholdsvis bratt. Parkering i delvis nedgravd parkeringsetasje vil trolig medføre en reduksjon fra 14 til 13 boenheter. Fordelen er at man får plassert all parkering nærmest mulig adkomsten til området. Dette vil gjøre at trafikksikkerheten langs regulert gang-/sykkelfelt ville vært opprettholdt, og boligene med utsikt over sørsiden av planområdet ville fått mer tiltalende utsikt. I tillegg ville bebyggelsen tatt seg bedre ut fra Sætersmyra, som en av hovedinnfartsårene til Levanger sentrum. Forslagsstiller besluttet etter dialog med kommunens planavdeling om parkeringsløsning å se nærmere på alternative løsninger. De endte opp med å flytte adkomst til parkeringsareal litt høyere opp på gangfeltet, slik at det ble litt mindre gjennomkjøring langs dette feltet. Planforslaget regnes dermed fremdeles ikke å være helt optimalt i forhold til parkeringsløsning. 

Konklusjon:

Forslag til detaljregulering for Gamle Kongeveg Nord 6 legges frem for høring og offentlig ettersyn jfr. plan- og bygningsloven § 12-10.

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 11.10.2017 16:09
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: 74 08 35 40 E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051
Nettredaktør: Åsmund Brygfjeld Ansvarlig redaktør: Ola Stene Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS