Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 11.04.18 - sak 24/18 - Detaljregulering for Kjønstadmarka etappe 3

Mona Saursaunet - klikk for personkort
Saksbehandler:
Mona Saursaunet
Arkivsaknr: 2018/5494 - /L2017011

   

 

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 11.04.18 24/18

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Detaljregulering for Kjønstadmarka etappe 3 legges frem for høring og offentlig ettersyn jfr. Plan- og bygningsloven § 12-10

Før planforslaget legges ut på høring, skal ytterligere tre renovasjonsanlegg plasseres på plankartet slik vist i vedlagt skisse.

Vedlegg:

1

Planbeskrivelse PDF

2

Plankart PDF

3

Planbestemmelser PDF

4

ROS-analyse PDF

5

Vedlegg 20 - Skisse til plankart med avfallsstasjoner

6

Vedlegg 1 _VA-plankart PDF

7

Vedlegg 2_NOTAT-VA02_OV250-beregning PDF

8

Vedlegg 3_NOTAT-VA03_SP200-beregning PDF

9

Vedlegg 4- Illustrasjonsplan 22.02.2018

10

Vedlegg 5_Dim.rapport og fordrøyning PDF

11

Vedlegg 10 - snitt_A-A PDF

12

Vedlegg 11 - snitt_B-B PDF

13

Vedlegg 12 - Fjernvirkning PDF

14

Vedlegg 13 - Solstudier PDF

15

Vedlegg 15 - Trafikkprognose, 30.01.2018 PDF

16

Vedlegg 14 - Støyrapport, 19.02.2018 PDF

17

Vedlegg 16 - Notat veg, 21.02.2018 PDF

18

Vedlegg 17 - Geoteknisk notat, 16.02.2018 PDF

19

Vedlegg 18 - VA-rammeplan PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Vedlegg 6-9: Varslingsbrev, kunngjøringsannonse og vedlegg til varslingsbrev


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Planforslaget er innsendt av Tegn_3 AS, på vegne av Levanger kommune. Hensikten med planen er å legge til rette for ny boligbygging i Kjønstadmarka på Kjønstad i Levanger kommune. Planforslaget er en detaljregulering og utgjør den 3. av totalt 4 planlagte etapper i boligutbyggingen på Kjønstadmarka.

Planområdet

Planområdet ligger lengst nord på Levangernesset, nord for Levanger sentrum. Planområdet dekker felt B1-B6 i områdeplan for Kjønstadmarka etappe 2.

Planstatus

Planområdet er i kommunedelplan for Levanger sentrum avsatt framtidig boligområde. Gjeldende reguleringsplan er områdeplan for Kjønstadmarka etappe 2 L2012002, hvor felter som inngår i Kjønstadmarka etappe 3 forutsettes detaljert i en detaljreguleringsplan.

Planforslaget

Generelt

Planen er en videreføring av hovedkonseptet fra områdeplanen. De grønne forbindelsene bevares og sikrer god tilkomst til friområdene som ligger rundt planområdet. Levanger kommune opplever, i dag, en begrenset tilgang på eneboligtomter. Planforslaget vil dekke opp for deler av denne etterspørselen og samtidig tilby flere boligtyper som vil dekke et bredere spekter av kjøpere. Planforslaget legger opp til et minimum antall boliger på 155, fordelt på 24 eneboliger, 2 tomannsboliger med totalt fire enheter, 15 rekkehus eller eneboliger i kjede og 122 leiligheter. Så framt krav til maks % BYA, uteareal, parkering, m.m. tilfredsstilles vil det være tillatt å bygge mer enn minimum antall boenheter i hvert boligfelt.

Bebyggelsen

Området planlegges utbygd med en blanding av eneboliger, tomannsboliger, rekkehus/eneboliger i kjede og lavblokker. Maksimal tillatt utnyttingsgrad (maks % BYA) varierer noe mellom de ulike feltene, men ligger mellom 35 % og 40 %. For å sikre godt dagslys i leiligheten tillates ikke leiligheter i lavblokk med ensidig orientering, det vil si med mulighet for vindu kun mot en side.

Biladkomst og gang-/sykkelveg

Biladkomst til boligfeltet er Kjønstadvegen. Det er ikke mulig å kjøre til boligfeltet via Nordsivegen. Dette er gjort slik for å fordele trafikken som går til de ulike boligområdene på Nesset og hindre gjennomkjøring. Kommunen er i gang med å planlegge sammenhengende gang- og sykkelveg fra Kjønstadmarka langsmed Nordisvegen frem til sentrum. I dag er det gang- og sykkelveg fra Kjønstadmarka til Nesheim-skolen og sentrum via Kjønstadvegen og Gjemblevegen.

Parkering

Planforslaget følger parkeringskravet i bestemmelsene til ny kommunedelplan for Levanger sentrum som er under arbeid. For eneboliger og tomannsbolig er parkeringsdekningen 2 biler per boenhet. For rekkehus er det 1,5 biler per boenhet, for lavblokk er det 1,2 biler per boenhet, og for hybler er det 1,0 biler per boenhet. For lavblokker, BBB1- 9, skal det settes av 1,5 plasser for sykkel per 100 m² BRA.

Lek og uteopphold

Planforslaget gir gode muligheter for uteopphold og lek. I områdeplanen for Kjønstadmarka er det sikret en stor kvartalslekeplass med ballplass som er innenfor 250 m i luftlinje fra de fleste av boligene i Kjønstadmarka etappe 3. Det er også et stort offentlig friområde i områdeplanen sør for planområdet som består av skog, turveger og naturlekeplasser. Strategisk plassering av grønnstrukturer og turveger skaper god tilgang til nærmarka. Det legges til rette for fire småbarnslekeplasser på minimum 150 m2 innenfor planområdet. Disse er plassert slik at nesten alle boligene vil ligge innenfor en avstand på ca. 100 m. Noen av boligene (deler av BBB1, BFS1, BKS1, og BFS6) ligger noen få meter lenger unna enn dette. Innenfor bebyggelsesformål for lavblokk skal i tillegg internt felles uteoppholdsareal opparbeides slik at det tilfredsstiller krav til minimum 35 m2 per boenhet. 

Universell utforming og tilgjengelig boenhet

Uteområder og anlegg planlegges ut fra prinsipper om universell utforming. Universell utforming ivaretas ut over dette av teknisk forskrift. Alle lavblokkene i planen er på 3 etg. eller mer. Det vil dermed være krav om at disse skal ha heis, og at alle boenheter over 50 m2 BRA (og 50 % av eventuelle boenheter under 50 m2 BRA) skal oppfylle kravene til tilgjengelig boenhet. I tillegg vil enebolig med inngangsparti i hovedplan være godt egnet til å ha alle hovedfunksjoner på bygningens inngangsplan, og vil i så fall også utløse krav om tilgjengelig boenhet.

Kjønstadmarka etappe 2 stiller krav om at områder skal være tilgjengelige og brukelige for orienterings- og bevegelseshemmede, og at minimum 30 % av boligene i hvert delfelt med plankrav skal oppføres som tilgjengelig boenhet.

Støy

I forbindelse med Kjønstadmarka etappe 2 har ÅF Engineering laget en støyrapport, datert 19.02.2018. Denne beregningen viser områder langs Nordsivegen, Kjønstadmarka (spesielt før planområdet og ved inngangen til dette), samt ved en internveg (o_SV2) med støynivå fra veg på 55-65 dBA, dvs. gul støysone. I følge retningslinjen kan bebyggelse med støyfølsomme bruksformål, inkludert bolig oppføres i denne sonen dersom avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold. Grenseverdiene gitt i tabell 3 i Klima- og miljødepartementets retningslinje T-1442/2016 eller nyere, gjøres gjeldende for planen. Unntak gis for felt BBB1, BBB3, BBB4 og BFS1.

I felt BBB1, BBB3, BBB4 og BFS1 skal alle boenheter ha tilgang til en stille side, der støygrensene i tabell 3 tilfredsstilles. I disse feltene skal minimum 75 % av uteoppholdsareal tilfredsstille støygrensene i tabell 3. I tillegg skal hver boenhet ha minimum 50 % av oppholdsrom og minimum ett soverom med vindusfasade mot stille side der støygrensene i tabell 3 tilfredsstilles.

Risiko- og sårbarhetsanalyse

Risiko i forbindelse med tiltaket vil i første rekke knytte seg til: trafikkforhold og trafikksikkerhet, trafikkstøy, anleggsfase, fallrisiko ved vegskjæring, og grunnforhold. Dette er nærmere utdypet i ROS-analysen.

Kulturminner

Det er registrert automatisk fredede kulturminner innenfor tre områder innenfor planområdet. Alle de tre områdene er ifølge Kulturminnesøk rester etter bosetninger, datert bronsealder – jernalder. Områdeplanen stiller krav om at det skal foretas arkeologisk utgravning av berørte automatisk fredete kulturminner, id 100554 og 100659, innenfor bestemmelsesområde #1 og #2 i områdeplanen. Bestemmelsesområde #1 og #2 i områdeplanen opprettholdes i planforslaget, med krav om utgraving og registrering før opparbeidelse innenfor områdene. Det automatisk fredede kulturminnet id 100771 er frigitt, og kan ifølge områdeplanen fjernes uten ytterligere arkeologisk undersøkelse.

Naturmangfold

Sør for planområdet er det registrert et område med naturtype gammel fattig edellauvskog, og verdivurdering viktig. Sørøst for planområdet er det registrert et område med naturtype naturbeitemark, og verdivurdering svært viktig. Planen kommer ikke i konflikt med disse områdene. I skogsområdet sør for planområdet er det også registrert arter med særlig stor forvaltningsinteresse (bjørkefink, gråtrost og skarmarikåpe) (kilde: Miljødirektoratet), samt flere arter som er vurdert som nær truet i Rødlista (Kilde: artsdatabanken). En stor del av dette skogområdet skal bestå, og er i områdeplanen avklart som offentlig friområde, delvis med hensynssone for bevaring av naturmiljø. Da planområdet allerede er avklart i gjeldende områdeplan regnes kunnskapsgrunnlaget å være vurdert i tidligere planprosesser. Planområdet er i dag dyrket mark.

Vann-, avløp-, energiløsninger

Det er laget en overordnet plan for vann og avløp som følger planforslaget. Boligene skal tilknyttes offentlig vann- og avløpsnett i Nordsivegen. Overvannsledning i området foreslås byttet ut med en ledning med større kapasitet (OV 350-ledning). 

Området ligger ikke innenfor konsesjonsområde for fjernvarme i dag. Lavblokkene vil tilrettelegges for vannbåren varme, dersom dette blir aktuelt i fremtiden.

Renovasjon

Det skal være fem nedgravde renovasjonsanlegg spredt utover planområdet. Disse skal plasseres slik vist i vedlagt skisse for renovasjonsanlegg. Plankartet skal oppdateres før planforslaget sendes ut på høring.

Utbyggingsavtale

Kommunen selv er tiltakshaver, så utbyggingsavtale er ikke aktuelt.

Grunnforhold

Det ble gjennomført grunnundersøkelser i området i forbindelse med utarbeiding av Kjønstadmarka etappe 2, og det ble ikke funnet kvikkleire hverken i faresone 884 eller i resten av området for Kjønstadmarka etappe 2. Det anses dermed ikke å være fare for kvikkleireskred innenfor planområdet. ÅF Engineering har utført ny geoteknisk vurdering i forbindelse med planforslaget. Stabilitetsanalyser av området viser at stabiliteten for planområdet er ivaretatt med en ekstra terrengbelastning på 100 kPa fra utbyggingstiltak på eksisterende terreng. Rapporten konkluderer at det er behov for geoteknisk prosjektering for de enkelte tiltakene innenfor områdeplanen, som veg- og boligbygging. Med bakgrunn i dette stiller områdeplanen krav om at geoteknisk vurdering skal utføres for alle søknadspliktige byggetiltak i området.

Planprosess

Medvirkning

Annonse med kunngjøring av igangsatt regulering sto i Innherred og i Trønder-Avisa 01.07.2017. Varsel om planoppstart ble sendte 30.06.2017 til nærmeste berørte naboer, relevante offentlige/private etater og andre interessenter. Det ble i tillegg sendt nytt begrenset varsel om planoppstart 18.10.2017 for å varsle at barnehageformål vil inngå i planforslaget. Løsningen med barnehage ble senere trukket.

Det kom inn sju innspill fra berørte naboer, relevante offentlige/private etater og andre interessenter etter kunngjøring og varsel om igangsatt regulering sendt 30.06.2017. Disse er oppsummert i Tabell 2 i planbeskrivelsen.

Vurdering:

Forholdet til overordna kommunedelplan og gjeldende områdeplan:

Planforslaget er stort sett i samsvar med både overordna kommunedelplan og gjeldende områdeplan.

Forholdet til overordna føringer

Det er søkt å oppnå en god balanse mellom høy boligtetthet og et bredt tilbud av ulike boligtyper som vil dekke et bredere spekter av kjøpere. Planforslaget legger til rette for minimum 155 boenheter, noe som tilsvarer 3,7 boenheter per dekar boligareal avsatt i områdeplanen som dekkes av planområdet for Kjønstadmarka etappe 3. Dette svarer godt til Fylkesmannens landbruksavdelings anbefaling i forhåndsuttalelsen om at ambisjonen bør være minst 3 boenheter per dekar. 

Planarbeidet har hensyntatt Statlige planretningslinjer for samlet bolig-, areal- og transportplanlegging (SPR-BATP 2014) ved å sikre høy utnyttingsgrad og tilrettelegge for sykkel og gange. Grønne korridorer vil også sikre nabolagets og allmennhetens tilgang til turområdet i nærmarka sør for planområdet. 

Barn og unges interesser

Bestemmelsene i kommuneplanen og ny kommunedelplan som er under arbeid stiller krav til minimum 50 m2 felles eller offentlig uteoppholdsareal per boenhet i planen og krav om småbarnslekeplass på minimum 150 m2 innen en avstand på 100 m. I tillegg skal boligområder med 25 eller flere enheter skal innenfor en avstand på 250 m fra boligbebyggelsen, sikres sammenhengende areal til områdelekeplass på minimum 1,5 dekar. Boligområder med 100 eller flere boligenheter skal innenfor en avstand på 400 m fra boligbebyggelsen, sikres sammenhengende areal til ballfelt på minimum 1,5 dekar.

I planbeskrivelsen er det gjort rede for hvordan planforslaget oppfyller disse kravene. Som figur 24 viser er det noen av boligene i planforslaget som vi falle noe utenfor kravet til minsteavstand til lekeområder, men det er ikke snakk om vesentlig avvik så dette regnes som uproblematisk. I tillegg er boligene sikret god tilgang til nærmarka sør for planområdet ved at det er lagt inn grønnstrukturer og turveger som binder områdene sammen.

Klikk for større kart

Renovasjonsanlegg

Det skal tilrettelegges for fem nedgravde renovasjonsanlegg som skal være jevnt fordelt utover planområdet. I tidligere utkast til planforslag var det skissert med kun to, men på grunn av at kommunen ønsker at det skal være maks ~100 m avstand mellom bolig og renovasjonsanlegg økes antall anlegg til fem før planforslaget sendes ut på høring. Vedlagt skisse viser hvordan disse skal plasseres. Av vedlagt skisse går det også frem hvordan en snuhammer skal plasseres. Før plankartet sendes ut på høring skal plankartet oppdateres iht. skissert løsning for renovasjonsanlegg.

Konklusjon

Detaljregulering for Kjønstadmarka etappe 3 legges frem for høring og offentlig ettersyn jfr. Plan- og bygningsloven § 12-10.

Før planforslaget legges ut på høring, skal ytterligere tre renovasjonsanlegg plasseres på plankartet slik vist i vedlagt skisse.

Klikk for større skisse

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 11.04.2018 16:03
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: 74 08 35 40 E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051