Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 11.04.18 - sak 22/18 - Detaljregulering Rognhaug

Mona Saursaunet - klikk for personkort
Saksbehandler: Mona Saursaunet
Arkivsaknr: 2017/2019 - /L2017006

   

 

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 11.04.18 22/18

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til detaljregulering for Rognhaug legges frem for høring og offentlig ettersyn jfr Plan- og bygningsloven § 12-10.

Vedlegg: 

1

Planbeskrivelse Rognhaug PDF

2

Plankart Rognhaug PDF

3

Planbestemmelser Rognhaug PDF

4

Vedlegg 20 ROS analyse PDF

5

Vedlegg 3 Illustrasjonsplan PDF

6

Vedlegg 4 Volumstudie sol skygge PDF

7

Vedlegg 19 Støyrapport med tiltak PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Forhåndsuttalelser

Saksopplysninger:

Bakgrunn

Nordbohus AS er engasjert av Nordbohus Byggservice AS til å fremme detaljreguleringsforslag for eiendommen med gnr. 15 bnr. 3 som ligger i Alstadhaugvegen 65, vest for Levanger sentrum. Det søkes om fortetting til boligformål. Planforslaget legger opp til seks nye boenheter med tilhørende anlegg som garasjer, felles uteoppholdsareal og renovasjon.

Planområdet

Området er på ca 2970 m2 og er avgrenset av Alstadhaugvegen, adkomstveg til boligfeltet og tilliggende boligbebyggelse. Eiendommen er i dag bebygget med en eldre enebolig og en garasje, begge bygg forutsettes revet.

Planstatus

Eiendommen har i dag status som LNF i kommunedelplanen for Levanger sentrum (2000) i likhet med resten av boligfeltet og kulturlandskapet som omkranser boligfeltet. Området er i dag benyttet som boligområde.

Klikk for større kart

Da boligfeltet i realiteten er nåværende boligområde og ikke landbruksformål, er dette området foreslått som nåværende boligområde i ny (ikke vedtatt) kommunedelplan for Levanger sentrum som er under arbeid.

Planforslaget

Generelt

Planforslaget omfatter en fortetting av boligtomta i form av seks nye boenheter. Planforslaget er ikke i samsvar med overordna kommunedelplan, men er i samsvar med forslag til ny kommunedelplan som er under arbeid.

Bebyggelsen

Det legges opp til konsentrert småhusbebyggelse som søkes tilpasset eksisterende bygningsmiljø. De seks boligene skal stå oppført parvis, slik at bebyggelsen deles opp i mindre enheter med luft imellom. Planbestemmelsene åpner for flere ulike taktyper, både flatt tak, pulttak, sakset pulttak og flatt tak. 

Biladkomst og gang-/sykkelveg

Adkomstvegen er en privat boligveg som er dimensjonert for lav fart og er ikke en gjennomfartsåre. Adkomstpunktet er i planforslaget forskjøvet noe mot nord og fått ny geometrisk utforming i henhold til vegnormaler. Dette gir en mer oversiktlig situasjon ved utkjøring fra området. Frisiktlinjer er sikret. 

Det er gang- og sykkelveg langs Alstadhaugvegen som er sammenhengende til sentrum og nærliggende skoler.

Parkering

Det skal være to parkeringsplasser per boenhet, hvorav én i carport eller garasje. Det skal være to sykkeloppstillingsplasser per boenhet.

Lek og uteopphold

Det er avsatt en godt skjermet lekeplass på 338 m2 innerst på planområdet. Dette dekker opp kravene i kommuneplanen om småbarnslekeplass på minimum 150 m2, og minimums uteoppholdsareal (MUA) på 50 m2 per boenhet i planen. I tillegg vil det være mye grønt rundt bebyggelsen, bl.a. en gårdsplass på vestspissen av planområdet.

Universell utforming og tilgjengelig boenhet

I omsøkte prosjekt er tanken at alle boligene skal få trinnfri adkomst og alle får besøksstandard. Alle utearealene vil være trinnfri og skal opparbeides med fokus på at det skal være lett å orientere seg. Alle boliger skal ha universelt utformet atkomst til felles uteoppholdsareal, parkering og lekeplass.

Støy

Det er støyutfordringer knyttet til fylkesvegen som passer ved siden av planområdet. Byggegrense er derfor satt til 15 m fra vegens senterlinje og det forutsettes tiltak mot støy for å oppnå tilfredsstillende støynivå på hele planområdet. Det er utarbeidet en støyrapport som plasserer deler av planområdet innenfor gul støysone. I rapporten er det foreslått lokale skjermingsforlag ved etablering av uteplass på bakkenivå og på balkong/terrasse over bakkenivå. Boligene får tilgang til stille side i fasade mot sørøst. For bolig 5 og 1 vil det kun være stille side i 1. etasje ved fasade i sørøst. Minst ett soverom i hver bolig må vende mot stille side. Det vil være behov for vinduer med lydreduksjon i enkelte oppholdsrom.

Risiko- og sårbarhetsanalyse

ROS-analysen plasserer fire forhold innenfor gul (middels) risikokategori. Dette er risikofaktorer som typisk kan forekomme i boligstrøk: støy, lukt fra landbruket, husbrann og trafikkulykke på veg. Under punkt om trafikkulykker/veg står det følgende: «Strekningen på FV119 ved siden av eiendommen er ulykkesbelastet. Det har vært 3 ulykker der.»

Kulturminner

Det ble gjennomført arkeologiske utgravinger sommeren 2017. Det ble gjort

forenklet dispensasjonsbehandling på 6 strukturer, hvor de ble utgravd på stedet. Én struktur ble tolket som en kokegrop som er automatisk fredet. Etter den forenklede dispensasjonsbehandlingen kunne tiltaket gjennomføres som planlagt ut i fra en Fylkeskommunens vurdering. Utbygger forholder seg til den generelle aktsomhetsplikten etter § 8 i kulturminneloven.

Eksisterende bolig på eiendommen forutsettes revet i planforslaget. Boligen er en gammel villa typisk for 1920-tallet som er lite vedlikeholdt. Bygningen er ikke SEFRAK-registrert eller underlagt noen form for vern. Ifølge byantikvaren i Levanger er villaen verdt å ta vare på og restaurere, men den er ikke unik og mye av husets originalitet har gått tapt.

Naturmangfold

Planforslaget vil ikke berøre temaet naturmangfold da planområdet i sin helhet er en bebygd boligtomt i dag.

Vann-, avløp-, energiløsninger

Området skal tilknyttes eksisterende offentlige vann- og avløpsledninger. I området er det fellesledning for overvann og spillvann. Det stilles derfor krav om lokal håndtering av overvann. Planområdet er ikke innenfor konsesjonsområde for fjernvarme. 

Utbyggingsavtale

Det er aktuelt med utbyggingsavtale for å avklare ansvars- og kostnadsfordeling ved etablering av ny trykkforsterker. Tiltakshaver er bedt om å ta kontakt med kommunens tekniske etat for å starte forhandlinger om en utbyggingsavtale.

Planprosess

Medvirkning

Forhåndskonferanse ble avholdt 1.02.2017. Det ble varslet planoppstart den 28.02.2017.

I forbindelse med varsling av planoppstart mottok tiltakshaver fire forhåndsuttalelser fra offentlige etater og to høringsuttalelser fra naboer hvorav ett av dem var en felles uttalelse fra flere naboer i området.

Fylkesmannens landbruksavdeling var opptatt av at reguleringsplanarbeidet må vektlegge, og komme fram til hvordan en eventuell utvikling her kan foregå uten at dette

vil innebære ytterligere press på dyrka jord i området. Landbruksavdelingen mener at bymessig fortetting inntil 7 forespeilete boenheter i et LNF-område vil kunne øke presset på tilliggende dyrka jord, og utbyggingsvolumet vil trolig også kreve forbedrede trafikale løsninger, bedre kryssutforming mv. som igjen vil kunne resultere i økt press på dyrka jord.

Fylkeskommunen krevde arkeologiske undersøkelser.

Statens Vegvesen skrev at de ikke ville tillate flere adkomster via gang- og sykkelvegen som går langs Astadhaugvegen. Hvis avkjørsel sør i planområdet skal brukes, må denne oppgraderes til vegnormalstandard med riktig siktforhold i henhold til krav.

Norges Vassdrags- og Energidirektorat hadde ingen konkrete innspill, men la ved en sjekkliste for de ulike tema som ligger innenfor NVE’s ansvarsområde.

Naboene var kritiske til fortetting da de hevder dette vil bryte med strøkets karakter med eneboliger og landlige omgivelser.

Vurdering:

Forholdet til overordna plan

Planforslaget samsvarer ikke med arealformålet i overordna kommunedelplan av år 2000 der formålet er Landbruk-, Natur- og Friluftsformål (LNF). Planforslaget stemmer derimot med faktisk arealbruk i området som jo er et boligfelt. Arealformålet er også i samsvar med forslag til ny kommunedelplan for Levanger sentrum som er under arbeid. 

Tiltakshaver har i hovedsak forholdt seg til kommuneplanens bestemmelser for boligbebyggelse ved utarbeiding av planforslaget. Kommuneplanens arealdel brukes som utgangspunkt da gjeldende kommunedelplan for Levanger sentrum av 2000 har lite utfyllende bestemmelser. Foreslått bebyggelse i planforslaget samsvarer godt med bestemmelsene i kommuneplanen og ny kommunedelplan som er under arbeid både når det gjelder arealutnyttelse, maks byggehøyde og utforming. Tiltakshaver fremmer imidlertid et planforslag med høyere maks gesimshøyde for flatt tak og saltak enn det ny kommunedelplan åpner for. Det regnes likevel at dette kan aksepteres da volumstudien med sol-/skyggeanalyse viser at det vil være tilfredsstillende solforhold på tomtene og at den nye bebyggelsen ikke vil forringe solforhold på eksisterende tomter.

Kjente problemstillinger

Kjente problemstillinger i planområdet ved boligfortetting er støy, trafikksikkerhet og tilpasning til eksisterende byggeskikk i boligfeltet.

Ved vedlagt støyutredning har tiltakshaver hensyntatt støy fra fylkesvegen. Støyrapporten gjøre rede for hvilke tiltak som kan iverksettes. Støykartet viser at et lite hjørne av lekeplassen vil ligge i gul støysone, men dette mener administrasjonen kan aksepteres da området er såpass lite. Ut fra kartet ser det ut som ca. 300 m2 av den 338 m2 store lekeplassen er utenfor gul støysone, altså er kravet til MUA oppfylt av dette arealet.

Tiltakshaver har i dialog med Statens Vegvesen funnet frem til en adkomstløsning som forbedrer oversiktligheten og trafikksikkerheten i krysset med fylkesvegen. Planforslaget forutsetter at dagens krysspunkt flyttes noe lengre nord slik at adkomstvegen treffer mer vinkelrett på fylkesvegen. Denne løsningen medfører ikke omdisponering av dyrkajord. Statens vegvesen har i brev til tiltakshaver uttalt at det kan påregnes at en slik avkjørsel vil bli tillatt.

Tiltakshaver har tidligere i arbeidsprosessen forhørt seg med kommunen angående den fastsatte byggegrensa fra fylkesvegens senterlinje på 20 m. Kommunen kontaktet Vegvesenet for å avklare om denne byggegrensa kunne reduseres for å åpne for bedre arealutnyttelse på tomta. Rådgiver hos Vegvesenet svarte at ei byggegrense på 15 m fra senterlinja trolig kan aksepteres dersom tiltakshaver sikrer nødvendige tiltak mot støy i planforslaget. Planforslaget ble dermed utarbeidet med utgangspunkt i ei byggegrense fra fylkesvegen på 15 m.

Både Fylkesmannens landbruksavdeling og naboer i området har uttalt at bymessig fortetting slik forespeilet i forhåndsvarselet kan forringe områdets kvaliteter. Landbruksavdelingen la vekt på at en slik form for konsentrert bebyggelse vil kunne øke presset på tilliggende dyrka jord, og utbyggingsvolumet vil trolig også kreve forbedrede trafikale løsninger, bedre kryssutforming mv. som igjen vil kunne resultere i økt press på dyrka jord.

Med de planmessige grep som nå er tatt inn i planforslaget mener administrasjonen at planforslaget er godt tilpasset strøkets karakter. I dialog med tiltakshaver har man kommet frem til at en oppdeling av bebyggelsen i vertikaldelte tomannsboliger vil være en struktur som er bedre tilpasset området for øvrig sammenlignet med den opprinnelige mulighetsstudien som tok utgangspunkt i rekke-/kjedehus. Oppdelte enheter vil gi luft rundt bebyggelsen og gjøre at det ikke skiller seg vesentlig ut fra nabobebyggelsens eneboligstruktur. Antall boenheter er også redusert fra 7 til 6. Fortetting i eksisterende boligområder er dessuten med på å nettopp redusere presset på dyrkajorda. Kommunens egen landbruksavdeling har i forbindelse med en intern høringsrunde skrevet et innspill som en kommentar til Fylkesmannens landbruksavdelings forhåndsuttalelse. Kommunens landbruksavdeling skrev at selv om planen innebærer en fortetting, kan de ikke se at dette er av en slik art at det belaster dyrkajord i området vesentlig.

Flere av naboene i området har uttalt at de er kritiske til fortettingsprosjektet. Dette begrunnes med at planforslaget bryter totalt med områdets strøk-karakter, og truer de unike landskapsverdiene. I tillegg ligger eiendommen midt i et av Levangers mest verdifulle friluftsliv- og rekreasjonsområder. Naboene konkluderer med at Levanger kommune må avvise planforslaget. Administrasjonen mener at fortetting i seg selv ikke vil true strøkets karakter, men det forutsettes at det nye prosjektet søkes tilpasset eksisterende bygningsskikk og struktur. I planforslaget for Rognhaug er det tatt grep som gjør at det nye prosjektet tilpasses eksisterende byggeskikk.  Vi kan ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med hverken dyrkajord, kulturlandskapet eller friluftslivsområder. Planområdets plassering ved et populært friluftslivsområde må heller sies å være en fordel med tanke på bokvalitet og folkehelse.

Konklusjon

Forslag til detaljregulering for Rognhaug legges frem for høring og offentlig ettersyn jfr Plan- og bygningsloven § 12-10.

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 11.04.2018 16:03
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: 74 08 35 40 E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051