Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Plan- og utviklingskomiteen 05.04.17 - sak 17/17 - Detaljregulering for Gamle kongeveg 102

Håvard Kvernmo - klikk for personkort
Saksbehandler: Håvard Kvernmo
Arkivsaknr: 2016/6465
   


vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 05.04.17 17/17

 

Rådmannens forslag til vedtak:

Det foreslås følgende endringer i plankart og bestemmelser: 

 Plankartet:

  • Areal avsatt til uteoppholdsareal i senter av plankartet reguleres til felles uteoppholdsareal.
  • Uteoppholdsareal i nord, som er foreslått til parkeringsformål mellom boligbebyggelsen og garasjeanlegget legges inn som felles uteoppholdsareal.
  • Areal foreslått til uteoppholdsareal i øst, settes av til felles lekeareal og skal opparbeides som småbarnslekeplass.


Bestemmelsene:

  • Geoteknisk vurdering som bekrefter og godkjenner tomten til det foreslåtte utbyggingsformålet skal legges frem for kommunen før søknad om rammetillatelse godkjennes.
  • Tak på boligbygg skal utformes med saltak. Tak på garasjebygg skal utformes med pulttak.
  • Maksimal tillatt gesimshøyde for pulttak på garasjer er 3,5 meter.


Deretter legges forslag til detaljregulering for Gamle kongeveg 102 frem for høring og offentlig ettersyn i seks uker i henhold til Plan- og bygningslovens § 12-10.  

Vedlegg:

1

Bestemmelser - 22.03.2017 PDF

2

Arealtabell - 22.03.2017 PDF

3

Planbeskrivelse - 22.03.2017 PDF

4

Plankart 2016-11-15 PDF

5

Støyrapport PDF

6

ROS PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Uttalelser til melding om oppstart;

  • NVE
  • Nord-Trøndelag fylkeskommune
  • NTE
  • Fylkesmannen i Nord-Trøndelag
  • Jernbaneverket
  • Statens vegvesen


Saksopplysninger:

Levanger kommune har mottatt planforslag for detaljregulering av Gamle kongeveg 102 den 13.02.2017. Planforslaget er utarbeidet av Letnes Arkitektkontor AS på vegne av forslagsstiller og grunneier Berge Stokkan.

Hensikt med regulering

Hensikten er å legge til rette for høy fortetting på en eksisterende eneboligtomt i et etablert eneboligområde i nedre del av Røstadlia – like ved dagens kryss hvor Gamle kongeveg møter Fv. 774 Sætersmyra.

Planforslaget er det første fortettingsprosjektet i området og det foreslås mellom 6-8 boenheter. Boenhetene er fordelt på to bygg, i to og en halv etasje, med tilgang til eget garasjebygg samt tilhørende parkering- og uteoppholdsareal, samt teknisk infrastruktur og renovasjonstorg.

Bebyggelsen tenkes utformet iht. dagens bebyggelse i området, med saltak på hovedbyggene og pulttak på garasjebyggene. Bestemmelsene legger imidlertid opp til at både saltak og pulttak kan tillates.

Forhold til overordnete planer

Området omfattes av kommunedelplan for Levanger sentrum, vedtatt i kommunestyret den 27.09.2000. Kommunedelplanen er for tiden under revisjon, men ikke lagt frem for høring og offentlig ettersyn.

Planområdet er i gjeldende kommunedelplan angitt som eksisterende byggeområde. Det foreligger per i dag ingen detaljregulering eller reguleringsplan for planområdet det nå tas utgangspunkt i, men det er vedtatt reguleringsplaner i nærheten som åpner for fortetting. Området er også åpnet for fortetting gjennom overordna plan under forutsetning at det legges frem en detaljregulering som ivaretar hensyn nedenfor nevnte tema.

  • Estetisk vurdering knyttet til landskapsstruktur, utbyggingsmønster, bygninger, og samspill mellom disse.
  • Miljøkvalitet skal tillegges vekt ved å sikre nye grønne områder for opphold og leik.
  • Fortetting skal underordnes strøkets særpreg når det gjelder byggeskikk.
  • Det tillates oppført bebyggelse med bebygd areal (BYA) på inntil 35% av netto tomtegrunn. Parkeringsplasser på terreng skal regnes med i BYA med 15 m2. pr. plass i samsvar med kommunens parkeringsnorm.
  • I boligområder kan garasjer plasseres med portvegg inntil 5 meter fra kommunal veg eller med andre vegger inntil 2 meter fra kommunal veg.


For øvrig gjelder de kommunale vedtektene til bygningsloven for Levanger kommune, sist endret 13.10.2004. Vedtektene definerer i denne konkrete saken kun bestemmelser om utforming på parkering- og lekeareal: 

  1. Bestemmelser for lekeplasser mv. for barn
    I boligområdene skal det avsettes minimum 50 m² felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres areal til småbarnslekeplass på minimum 100 m², og innenfor en avstand på 250 m skal det sikres areal til kvartalslekeplass på minimum 1,5 dekar.
    Omdisponering av fellesareal eller friområder som er i bruk eller egnet for lek, skal ikke tillates uten at det skaffes fullverdig erstatningsareal. Erstatningsareal skal også skaffes dersom uregulert areal som brukes til lek blir omdisponert til utbyggingsformål.
  2. Bestemmelser for avkjørsel og parkering av biler, motorsykler og sykler for bebyggelsens behov
    a) Vanlig boligbebyggelse skal ha oppstillingsplass på egen tomt eller på fellesareal for flere tomter for minst 1,5 bil pr. boenhet. For hybler skal det være minst 1 bilplass pr. boenhet. Eneboliger skal ha minst 2 bilplasser på egen tomt.


Bestemmelsene under pkt. a-d om krav til antall biloppstillingsplasser for biler bortfaller i den utstrekning garasjeplass trer i stedet. 

Kommunen kan i spesielle tilfeller godkjenne at biloppstillingsplassene helt eller delvis blir anordnet på et annet sted i rimelig nærhet. Rådet kan sette bestemte vilkår for slik godkjenning.

Gjeldende reguleringsplan

Området er ikke detaljregulert. Tiltaket forutsetter at det foreligger godkjent detaljreguleringsplan før området kan fortettes. Detaljreguleringen skal følge rammene i overordna plan. Dette er forsøkt ivaretatt i planforslaget.

Innkomne merknader til planoppstart

Promidt AS varslet, i henhold til plan- og bygningslovens bestemmelser, oppstart av planarbeidet til berørte parter i brev og kunngjorde det i avisa Innherred 13.08.2016. Det kom inn i alt 6 uttalelser. Hovedtrekkene i merknadene er referert og svart ut i planbeskrivelsen.

Vurdering:

Planforslaget

Planforslaget gjør tilstrekkelig rede for bebyggelsen som tenkes anlagt og oppleves i det store og det hele å være i tråd med overordna plan og målsetninger om økt fortetting. Bygningsmassen er vist i kart med byggelinjer og gir med det en tydelig og forutsigbar utbygging.

Det er ikke lagt inn bestemmelser som sikrer bevaring av eksisterende vegetasjon og planområdet er ikke utvidet, slik fylkeskommunen har anbefalt. Planforslagets bestemmelser legger også opp til pulttak på boligbebyggelsen i bestemmelsene, noe som vil bryte med dagens bebyggelse i området - som utelukkende består av saltak. Dette er drøftet nærmere i teksten nedenfor. For øvrig ser planforslaget ut til å ivareta uttalelsene til melding om oppstart.

Områdeavgrensning:

Generelt;

Planområdet det er meldt oppstart på omfatter eiendommen gnr. 273 bnr. 14 og utgjør i dag et samlet areal på 1,4 daa. Planområdet er del av et større eneboligområde nord for Levanger sentrum på ca. 40 daa. Boligområdet er tydelig avskilt og strekker seg fra Leirabekken i sør, til Fv. 774 Sætersmyra i nord, fra Lerkendalvegen i vest og dyrkamarka mot gårdsbruket Søndre Røstad i øst. Jf. område avmerket i bilde 1.

Bilde 1: Viser utdrag fra ortofoto over området. Boligområdet er avgrenset med rød strek.

Bilde 1: Viser utdrag fra ortofoto over området. Boligområdet er avgrenset med rød strek.

Det foreligger pr. i dag ikke et konkret navn for boligområdet, men det oppleves å være såpass tydelig avgrenset. Kommunens vurdering tar utgangspunkt i både planområdet og boligområdet i sin helhet og det er derfor viktig å skille områdene med navn. Boligområdet i sin helhet omtales for ordens skyld som «Søndre Røstad» og planområdet omtales som «gamle kongeveg 102» i saksframlegget videre. 

Avgrensning;

Fylkeskommunen har anbefalt en utvidelse av planområdet for å få en mer helhetlig utvikling av Søndre Røstad og Gamle kongeveg 102. Det er videre anbefalt at denne utvidelsen av planområdet sees i sammenheng med det pågående revideringsarbeidet med ny kommunedelplan.

Planforslaget har ikke tatt denne anbefalingen til følge og det er bygd videre på ideen om å utvikle Gamle kongeveg 102 slik den opprinnelig er fradelt - med høy fortetting og tilpasset eksisterende omkringliggende bebyggelse.

Statlig veiledning på temaet vektlegger at man bør avklare større områder av gangen, enten gjennom områdeplan eller kommunedelplan - for å deretter detaljregulere hvert enkelt utbyggingsprosjekt. Tanken er at kommunen da vil ha anledning til å vurdere grovinndelingen av nye arealstrukturer og utbyggingsformål mer overordnet og på tvers av dagens situasjon, noe som kan gi en mer helhetlig utvikling enn om man planlegger små områder av gangen etter dagens situasjon. 

Kommunen har i denne konkrete saken allerede vurdert fremtidig situasjon på Søndre Røstad gjennom overordna plan. Kommunedelplanen åpner at området kan fortettes, men sier relativt lite om hvor de enkelte formålene skal lokaliseres. Kommunedelplanen vektlegger primært at fortettingsprosjektene skal harmoner godt med den dagens situasjon. Det hører også med at det allerede er vedtatt fortettingsprosjekt i området som tar utgangspunkt i relativt små områder. Jf. bilde 2.

Skal planområdet utvides, forutsetter dette at man må melde ny oppstart. En eventuell utvidelse bør også forutsette at man ønsker en vesentlig revisjon av hele Søndre Røstad, tatt i betraktning at området er såpass lite. En slik revisjon bør avklares gjennom overordna plan og ikke gjennom en detaljregulering. Dersom revisjon av hele boligområdet er ønskelig, anbefaler administrasjonen at planforslaget avvises i påvente av en ny helhetlig plan for Søndre Røstad. Administrasjonen har på sin side vurdert planavgrensningen i planforslaget til å være tilstrekkelig i denne konkrete saken.

Bilde 2: Viser utdrag fra plangrunnlaget i området. Søndre Røstad er markert med rød strek. Gamle kongeveg 102 er markert med lilla skravur. Allerede vedtatt fortettingsprosjekt er markert med gul farge og teksten «B1 Boliger».

Bilde 2: Viser utdrag fra plangrunnlaget i området. Søndre Røstad er markert med rød strek. Gamle kongeveg 102 er markert med lilla skravur. Allerede vedtatt fortettingsprosjekt er markert med gul farge og teksten «B1 Boliger». 

Støy:

Både utendørs- og innendørs støy forventes å ligge innenfor kravene som er definert i statlig veiledning for støy T-1442. Bestemmelsene sikrer også at støyskjermingen ivaretas.

Grunnforhold:

Grunnforholdene i området består av tynn marin havavsetning. ROS-analysen gjør rede for stabile masser og at ikke er registrert kvikkleire i området. Dette er imidlertid ikke dokumentert gjennom en egen rapport. Det er registrert spredte forekomster av kvikkleire i andre områder i nærheten av planområdet lengre sør. Forekomst av små kvikkleirelommer kan derfor ikke utelukkes. Området er på sin side flatt og avstanden fra nærmeste vassdrag (Leirabekken) er såpass stor at kommunen vurderer faren for eventuelle utglidninger som liten. Kommunen har ansett det som tilstrekkelig at utbygger legger ved en geoteknisk vurdering søknad om rammetillatelse. Kravet til geoteknisk vurdering er imidlertid ikke hjemlet i planbestemmelsene. Dette må være en forutsetning for at planen kan legges frem for høring/offentlig ettersyn.

Byggeskikk:

Søndre Røstad er et lite avgrenset boligområde som antas utbygd i perioden rundt 1950.  Bebyggelsen er forholdsvis godt bevart og den eksisterende bebyggelsen fremstår som enhetlig i form og utseende.

Prosjektet vil legge grunnlaget for den videre utviklingen i området og på mange måter være retningsgivende for den fremtidige byggeskikken som skal avklares i ny kommunedelplan. Bebyggelsen bærer i dag preg av å være bygd i samme periode og områdets arkitektur består utelukkende av bygg med saltak – noe som også er blitt ivaretatt på bygg oppført i nyere tid og senere reguleringsplaner i området. Garasjebygg varierer i noen grad med pulttak og saltak, men saltak er dominerende også her. Flate tak og pulttak er fraværende på boligbygg og frarådes dersom dagens byggeskikken skal videreføres.

Planforslaget slik det er i dag, legger opp til både saltak og pulttak i kombinasjon med flate tak. Kommunen må være tydelig på hva man ønsker for området videre. Dersom eksisterende byggeskikk ønskes bevart, vil det være avgjørende at man endrer bestemmelsene slik at de er tydelige på at kun saltak skal benyttes på boligbebyggelsen. Pulttak anbefales imidlertid benyttet på garasjebyggene, da det vil bidra til å gi et mildere inntrykk av garasjeanlegget som er i en etasje inntil veien, og videre være med på å fremheve saltaket på hovedbyggene som blir etablert i to etasjer.

Uteoppholdsareal:

Felles uteoppholdsareal/Småbarnslekeplass

Planforslaget innehar tilstrekkelig uteoppholdsareal til å innfri bestemmelsene i de kommunale vedtektene, men det er ikke sikret i plankartet da det er regulert til andre formål enn felles uteoppholdsareal. Byggegrenser og byggelinjer sikrer at områdene ikke bebygges, men bryter i bunn og grunn med kommunedelplanens bestemmelser gjennom at de ikke er avsatt til riktig formål. Det som er sikret innfrir kravet til minste uteoppholdsareal (MUA) i kommuneplanens arealdel som er på 20% av tillatt BRA, men dette er en bestemmelse som ikke er hjemlet i kommunedelplan for Levanger sentrum. Bestemmelsen om minste uteoppholdsareal er opprinnelig hjemlet i kommuneplanens arealdel som ikke har rettsvirkning for sentrumsområdet, men bestemmelsen er likevel blitt praktisert innenfor kommunedelplanens avgrensning i tidligere saker, da den primært går på sentrumsnære fortettingsprosjekt – slik det er snakk om i dette tilfellet.

Administrasjonen anbefaler at arealet som er avsatt til uteoppholdsareal i senter av plankartet reguleres til felles uteoppholdsareal. Uteoppholdsarealet i nord, som er foreslått til parkeringsformål mellom boligbebyggelsen og garasjeanlegget legges inn som felles uteoppholdsareal og uteoppholdsarealet i øst settes av til felles lekeareal.

For øvrig vurderes angitte byggegrenser og byggelinjer sikker opparbeiding av uteoppholdsareal iht. kommunedelplanens bestemmelser.

Kvartalslekeplass

Det er ikke opparbeidet kvartalslekeplass innenfor den rekkevidden som angis i overordna plan. Nærmeste område er Frol oppvekstsenter og Elberg. Administrasjonen vurderer avstanden som tilstrekkelig i denne saken. Skal det legges opp til kvartalslekeplass for Søndre Røstad, bør dette avklares gjennom revisjonen av ny kommunedelplan. Planforslaget vurderes å ha liten innvirkning på en eventuell lokalisering av en ny kvartalslekeplass og tar ikke utgangspunkt i at dette kan bli etablert.

Infrastruktur

Gamle kongeveg er dagens hovedadkomst inn til området og er kommunal eid fra Fv. 128 Okkenhaugvegen til Fv. 774 Sætersmyra. Vegen er stengt for gjennomkjøring.

Dagens kryss Gamle kongeveg/Fv. 774 Sætersmyra ligger inntil planområdet. Krysset bærer preg av at det er stort og flytende, noe som kan oppleves som uoversiktlig.

Lerkendalvegen kommer inn i krysset fra relativt spiss vinkel og møter dagens avkjørsel fra Trønderbilene AS for å deretter knytte seg til Fv. 774 Sætersmyra og Gamle kongeveg. Videre ligger avkjørselen til Gamle kongeveg 102 mellom stikkvegen Fagertunvegen og Fv. 774 Sætersmyra - I tillegg til at dagens gang- og sykkelveg fra Sætersmyra til Levanger sentrum krysser i plan inn på Lerkendalvegen. Jf. bildet nedenfor.

I tillegg til at dagens gang- og sykkelveg fra Sætersmyra til Levanger sentrum krysser i plan inn på Lerkendalvegen.

Å sannere dagens avkjørsel inn til Gamle kongeveg 102 vil være et viktig grep for å rydde opp i dagens kryss. Dette har planforslaget ivaretatt. Kommunen har vurdert behovet for å sette av areal til gang/sykkelforbindelse i kanten av planområdet, men dette er ikke ansett som nødvendig, da Gamle kongeveg er stengt for gjennomgangstrafikk.

Konsekvensutredning

Planforslaget er vurdert i henhold til plan- og bygningslovens kapittel VII «Konsekvensutredninger», med tilhørende forskrift. Tiltaket faller ikke inn under forskriftens oppfangskriterier og skal derfor ikke konsekvensutredes.

Naturmangfoldsloven

Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til / påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2015, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Samlet vurdering:

Planforslaget anbefales lagt frem for høring og offentlig ettersyn med følgende endringer:

Bestemmelsene:

  • Geoteknisk vurdering som bekrefter og godkjenner tomten til det foreslåtte utbyggingsformålet skal legges frem for kommunen før søknad om rammetillatelse godkjennes.
  • Tak på boligbygg skal utformes med saltak. Tak på garasjebygg skal utformes med pulttak.
  • Maksimal tillatt gesimshøyde for pulttak er 3,5 meter.


Plankartet:

  • Areal avsatt til uteoppholdsareal i senter av plankartet reguleres til felles uteoppholdsareal.
  • Uteoppholdsareal i nord, som er foreslått til parkeringsformål mellom boligbebyggelsen og garasjeanlegget legges inn som felles uteoppholdsareal.
  • Areal foreslått til uteoppholdsareal i øst, settes av til felles lekeareal og skal opparbeides som småbarnslekeplass.

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 07.04.2017 12:24
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: 74 08 35 40 E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051
Nettredaktør: Åsmund Brygfjeld Ansvarlig redaktør: Ola Stene Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS