Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Toppbilde

Kommunestyret 20.06.18 - sak 43/18 - Detaljregulering Stokkberget B2

Mona Saursaunet - klikk for personkort
Saksbehandler: Mona Saursaunet
Arkivsaknr: 2018/5496 - /L2017007

 

Bjørg Annie Pedersen Boneng - klikk for personkort
Saksordfører: Bjørg Annie Pedersen Boneng, SP 

 

vedtak

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan- og utviklingskomiteen 14.03.18 15/18
Plan- og utviklingskomiteen 13.06.18 37/18
Kommunestyret 20.06.18 43/18

 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen - 13.06.2018

Forslag i møte:

Ingen.

Avstemning:

Rådmannens forslag til innstilling enstemmig tiltrådt. 

INNSTILLING:

Detaljregulering for Stokkberget B2 vedtas i medhold av Plan- og bygningsloven § 12-12.

Til toppen av siden

Rådmannens innstilling:

Detaljregulering for Stokkberget B2 vedtas i medhold av Plan- og bygningsloven § 12-12.

Vedlegg:

1

Planbeskrivelse PDF

2

Plankart PDF

3

Bestemmelser, revidert etter høring PDF

4

ROS Avkrysningsskjema PDF

5

ROS Analyseskjema1 Flom PDF

6

ROS Analyseskjema2 Magenetfelt fra høyspent PDF

7

Illustrasjonsplan PDF


Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Høringsuttalelser (4 stk.).


Saksopplysninger:

Sammendrag.

Planforslaget er en detaljering av felt B2 i områdeplan for Stokkberget på Åsen. Planforslaget omfatter regulering av 15 boenheter, og det er lagt opp til noe høyere utnytting enn det som områdeplanen av 2008 åpner for. Planforslaget ble lagt frem for høring og offentlig ettersyn i perioden 15.03 - 4.05.2018. I forbindelse med høring har det kommet inn noen få innspill. Uttalelse fra Statens vegvesen kom inn en god stund etter fristen fordi høringsbrevet hadde forsvunnet. Planforslaget oppfattes først og fremst som positivt ut fra at det er lagt opp til høy arealutnytting. 

Høring.

Planforslaget er framlagt for høring og offentlig ettersyn i samsvar med PUK-sak nr. 15/18. I forbindelse med høringen og offentlig ettersyn har det innkommet de uttalelser som nedenfor er gjengitt i sammendrag og kommentert:

1.      Fylkesmannen i Trøndelag, 30.04.2018:

Landbruksavdelingen er tilfreds med at utnyttingen er lagt høyere enn det som ligger inne i overordnet plan. Landbruksavdelingen vil gi et klart råd om at planen gjennom bestemmelsene sikrer at matjordlaget flyttes og nyttes til videre jordbruksproduksjon i området.

Det er avsatt hensynsone for høyspentlinje og av 4.2 i bestemmelsene fremgår at bebyggelse for varig opphold kan tillates hvis det legges jordkabel. Selv om det er svak dokumentasjon for fare knyttet til magnetfelt legges det et føre-var prinsipp til grunn. Jordkabel reduserer bredden av feltet på overflaten, men feltstyrken like over en jordkabel kan være like stor som under et luftspenn. Bestemmelsen bør skrives om slik at det uansett endring gjøres en faglig vurdering før bebyggelse til varig opphold tillates.

Planbeskrivelsen gir for øvrig en god oversikt over de folkehelserelevante tema og det er tatt inn et perspektiv på universell utforming nå i planfasen. Det er positivt at det legges opp til ulike boligtyper og dette kan gi grunnlag for et sammensatt bomiljø.

Kommentar. Fylkesmannens forslag vedrørende sikring av overskytende matjord og faglig vurdering i tilknytning til hensynssone for høyspentlinje sikres i bestemmelsene.

2.      Trøndelag Fylkeskommune, 7.05.2018:

I svarbrev til varsel om oppstart påpekte vi at det bør settes krav til høydesatt situasjonsplan for hele området. Dette følges delvis opp gjennom fellesbestemmelsenes krav om utomhusplan, men gjelder kun for aktuell tomt. En høydesatt situasjonsplan for hele området vil i større grad sikre god terrengtilpasning og en god helhetsløsning, i tillegg til god adkomst til fellesområdene.

Det er liten risiko for at det skal oppstå konflikt med automatisk fredete kulturminner i forbindelse med omsøkte tiltak.

Kommentar. Som Fylkeskommunen selv skriver, følges dette delvis opp gjennom fellesbestemmelsen. Det vurderes at en høydesatt plan ikke skal være et krav i denne saken, da høydene som er satt vurderes som uproblematiske i forhold til terreng og det vurderes at tiltaket ikke får vesentlige konsekvenser for naboeiendommene når det gjelder sol- og utsiktsforhold.

3.      Levanger seniorråd, 3.05.2018:

Trafikkforholdene inn mot planområdet vurderes som gode. Seniorrådet mener de kan bli bedre for de myke trafikanter. Eldrerådet mener at utbygger av B2 må sørge for at den delvis tilrettelagte gangvegforbindelsen fra kryss Stokkanvegen til vegen Torhaugen blir bygd etter vedtatte normer. Det vises til kartet som er merket G/S mellom de to vegene. Denne G/S var en forutsetning for vedtak i reguleringsplan til hele boligfeltet Stokkberget boligområde når dette ble vedtatt. G/S lyssettes og asfalteres.

Kommentar. Utbygging av gangvegen styres gjennom utbyggingsavtale inngått i 2007 mellom Levanger kommune og grunneiere på det tidspunkt avtalen ble inngått. Veg-ansvarlig ved Levanger kommune har bekreftet at gs-veg fra kryss Stokkanvegen til vegen Torhaugen har litt bygd ihh. utbyggingsvtalen. I den forbindelse ble det også lagt vann og avløpsledninger. Det er riktig at g/s-vegen var en viktig forutsetning for utbygging av området, men det er ikke stilt krav om lyssetting og asfaltering i utbyggingsavtalen - kun noe omlegging rundt felt B13. Eventuell lyssetting og asfaltering bør heller ses i sammenheng med utvikling av felt B13, slik at eventuelle nødvendige innretninger kan plasseres hensiktsmessig i forhold til utbyggingen for øvrig.

4.      Statens Vegvesen, 28.05.2018:

Statens vegvesen stiller seg bak formuleringen om at trafikksikkerheten er ivaretatt for alle trafikantgrupper i planen, og anser det fornuftig at planbestemmelse stiller krav om at nødvendige trafikksikkerhetstiltak mot den nye vegen i sør er etablert før igangsettingstillatelse kan gis.

Kjøreveg/felles atkomstveg SKV1 synes å ha noe spiss vinkel inn mot ny veg i sør V2. Kryss og avkjørsler bør etter vegnormalene ha mest mulig vinkelrette armer mot hverandre for best mulig sikt begge veger. Vi vil råde kommunen til å undersøke nærere om utformingen er i tråd med normerte anbefalinger.

Kommentar. Vegen ble utformet slik mest med hensyn til terreng og terrenginngrep. Og det kan nok stemme at svingen ut mot vegen sørover er litt knapp, uten at administrasjonen kan se at det strider mot konkrete anbefalinger i vegnormalen N100. Det kunne vært mulig å justere denne radiusen litt, men dette ville gått på bekostning av renovasjon og lekeareal og da med et større terrenginngrep. Vegen er tilpasset at de fleste uansett skal nordover.

Endringer etter høring.

I samråd med tiltakshaver er det etter høring og offentlig ettersyn gjort følgende endringer i plandokumentene:

Planbeskrivelse.

Ingen endringer.

Plankart.

Ingen endringer.

Bestemmelser.

  • Lagt til bestemmelse om ivaretaking av matjord.
  • Lagt til bestemmelse med krav om dokumentasjon mtp høyspentlinje. 
  • Rekkefølgebestemmelse om at Stokkanvegen skal opprustes før brukstillatelse kan gis tas ut av bestemmelsene, da Stokkanvegen allerede er opprustet iht. utbyggingsavtale for Stokkberget (2007).


Saksbehandler har også sett at det er nødvendig å ta med en rekkefølgebestemmelse vedrørende ferdigstilling av adkomstveg og ferdigattest. Rekkefølgebestemmelse er hjemlet i utbyggingsavtale for Stokkberget: 

  • Før ferdigattest utstedes, skal den del av V2 i områdeplan for Stokkberget som går til B2 være ferdigstilt inkludert dekke.


Vurdering:

Forholdet til gjeldende områdeplan for Stokkberget:

Planforslaget er stort sett i samsvar med gjeldende områdeplan for Stokkberget. Det er regulert noen flere boenheter (15) sammenlignet med det som lå til grunn i gjeldende plan (12). Dette regnes som positivt da det sikrer bedre utnytting av arealet. 

Etter høring:

Etter høring er det etter innspill fra offentlige etater tatt inn bestemmelser om ivaretaking av matjord samt bestemmelse med krav om dokumentert vurdering av risiko knyttet til høyspentlinjen før utbygging kan skje innenfor hensynssonen.

Eldrerådets anbefaling om krav til lyssetting og asfaltering av g/s-vegen fra kryss Stokkanvegen til vegen Torhaugen tas ikke til følge, da det allerede fins en utbyggingsavtale som regulerer hvem som har ansvaret for opparbeidingen og når dette skal være på plass.

Konklusjon:

Detaljregulering for Stokkberget B2 vedtas i medhold av Plan- og bygningsloven § 12-12.

Til toppen av siden

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen - 14.03.2018

Forslag i møte:

Ingen.

Saksordfører:

Bjørg Annie Pedersen Boneng, SP 

Avstemning:

Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.

VEDTAK:

Detaljregulering for Stokkberget B2 legges frem for høring og offentlig ettersyn i medhold av Plan- og bygningsloven § 12-10, med følgende tillegg i bestemmelsene:

  • Renovasjonsanlegg skal være felles for felt B2 og fremtidig boligbebyggelse på felt B13 og B14. Krav om nedgravde containere inntreffer dersom antall boenheter som bruker renovasjonsanlegget på noe tidspunkt overstiger 24 enheter.
    Til toppen av siden

Rådmannens forslag til vedtak:

Detaljregulering for Stokkberget B2 legges frem for høring og offentlig ettersyn i medhold av Plan- og bygningsloven § 12-10, med følgende tillegg i bestemmelsene:

  • Renovasjonsanlegg skal være felles for felt B2 og fremtidig boligbebyggelse på felt B13 og B14. Krav om nedgravde containere inntreffer dersom antall boenheter som bruker renovasjonsanlegget på noe tidspunkt overstiger 24 enheter.

 
Vedlegg:

1

Planbeskrivelse PDF

2

Plankart PDF

3

Bestemmelser PDF

4

ROS Avkrysningsskjema PDF

5

ROS Analyseskjema1 Flom PDF

6

ROS Analyseskjema2 Magnetfelt fra høyspent PDF

 
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):


Saksopplysninger:

Bakgrunn

Planforslaget fremmes av BoligPartner AS på vegne av B2 Eiendomsutvikling AS. Reguleringsplanforslaget utarbeides som en detaljregulering av felt B2 i områderegulering for Stokkberget med planID L2007023. Planforslaget legger til rette for oppføring av konsentrert småhusbebyggelse med tilhørende uteområder. Det er tatt utgangspunkt i eksisterende vegarealer til adkomsten og det vil bli tilført 15 nye boenheter til vegarealet.

Planområdet

Planområdet fremstår i dag som et isolert jorde med dyrket mark på ca. 5 da, og blir å anse som en forlengelse av eksisterende boligfelt, (del av Gnr/bnr: 213/43). Planområdet heller jevnt nedover mot nordvest. Geoteknisk vurdering utført av Norconsult på vegne av forslagsstiller konkluderer med at tomta har tilfredsstillende stabilitet både før og etter tiltak er gjennomført.

Planstatus

Gjeldende plan er områderegulering for «Stokkberget». For felter avsatt til konsentrert bebyggelse, bl.a. felt B2, er det stilt krav om videre detaljering gjennom detaljreguleringsplan. Denne planen erstatter således deler av «Stokkberget».

Det stilles ikke krav om KU da feltet er avklart for boligformål i gjeldende plan.

Planforslaget

Generelt

Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for oppføring av konsentrert småhusbebyggelse, hvor det planlegges oppføring av 15 boenheter fordelt på fem eneboliger i kjede, to 4-mannsboliger og en 2-mannsbolig (se illustrasjonsplan på siste side i planbeskrivelsen).

Bebyggelsen

Bebyggelsen kan settes opp med enten saltak, pulttak eller flate tak. Byggehøyder samsvarer med annen bebyggelse i som inngår i områdeplan for Stokkberget, og samsvarer også i stor grad med nabobebyggelsen som grenser til nordsiden av eiendommen. Maksimal tillat mønehøyde er 8,5m. Maksimal tillat gesimshøyde er 6,5m. Ved valg av flate tak skal gesimshøyde ikke overskride 7,5m. Høyden måles som høyde over høyeste fasade.

Parkering

I tråd med kommuneplanens bestemmelser avsettes 2 p-plasser per boenhet i rekke/kjede og 1,5 p-plasser per leilighet i to- og firemannsboliger. 5 % av plassene skal være handicap-plass. 1 p-plass per boenhet i rekke/kjede skal være i garasje. Det tillates også oppført garasjer for to- og firemannsboligene innenfor formålet SPA1 – felles parkering.

Det avsettes to plasser for sykkelparkering per boenhet, hvorav minimum 50 % skal ha stativ og overdekning. Øvre plasser tillates ute på terreng eller i bod.

Biladkomst og gang-/sykkelveg

Stokkberget har adkomst fra Stokkanvegen. Det er delvis tilrettelagt for gangforbindelser mellom planområdet og frem til Åsen stasjon og sentrum. Hovedsakelig fra og med veien Sveet/Fossingtrøa. Langs veien sør for planområdet, som i gjeldende plan er benevnt V2, skal det opparbeides gangfelt frem til krysset.

Lek og uteopphold

Bestemmelsene i gjeldende områdeplan for Stokkberget fastslår at det skal være minimum 50 m2 med lekeareal per boenhet og at minst 50 % av dette arealet skal dekkes innenfor eget område (B2). Dette forutsetter minimum 375 m2 lekeareal. Lekearealet avsatt i planforslaget (447 m2) er dermed godt innenfor. Lekearealet skal bl.a. inneholde lekeapparater som huskestativ, sandkasse og sittebenk. Ved valg av lekeapparater skal det legges vekt på at barn med nedsatt funksjonsevne skal kunne delta i leken. I tillegg er det avsatt noe areal til annet uteoppholdsareal som skal benyttes til overvannshåndtering men som kan opparbeides med sittebenk, busker og plen. Det skal etableres et fysisk skille mellom lekeplass og kjøreveg. Områdeplan for Stokkberget omfatter mye grønnstruktur som åpner for lek og turgåing også utenom detaljeringsfeltene.

Universell utforming og tilgjengelig boenhet

Uteområder skal utformes etter prinsipp og tilgjengelighet for alle. Minimum 40 % av boenhetene skal utformes som tilgjengelige boenheter.

Støy

I følge gjeldende planbeskrivelse for Stokkberget, datert 29.10.2007, ble dette vurdert til at en kombinasjon av lav trafikkmengde og et lavt fartsnivå tilsier at det ikke er nødvendig med spesielle støyskjermende tiltak.

Risiko- og sårbarhetsanalyse

Av ROS-analysen går det frem at det er to mulige problemstillinger i og ved planområdet. Det ene er problemer med overvann – løses ved bestemmelse for overvannshåndtering og areal avsatt til eventuell fordrøyningsmagasin. Det andre er mulige elektriske og magnetiske felt rundt høyspentledning som krysser planområdet i sørvest. Dette er håndtert ved at det er lagt inn en hensynssone med vilkår for oppsetting av bebyggelse for varig opphold. Vilkårene går ut på at en av følgende gjennomføres før arealet kan bebygges med bolig: høyspentlinja kables under jorda, linja saneres, eller beregninger utført av NTE viser at det er forsvarlig.

Kulturminner

Det er ikke registrerte kulturminner i planområdet. Kulturminnemyndigheten har ikke varslet behov for kulturminnefaglig undersøkelse. 

Naturmangfold

I følge miljødirektoratets naturbasekart er det ingen naturverdier av betydning innenfor planområdet. Kunnskapsgrunnlaget etter naturmangfoldloven (NML) § 8 regnes å være tilstrekkelig, tatt i betraktning at planområdet består av dyrkamark. Siden området regnes å ikke inneha viktige naturverdier, regnes planforslaget som uproblematisk mtp. §9 om føre-var-prinsippet og § 10 om økosystemtilnærming og samlet belastning. NML §§ 11-12 om kostnadsansvar ved miljøforringelse og miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder hensyntas. Planbestemmelsene sier at ved omfordeling, flytting, fjerning eller tilføring av masse, skal ansvarlig entreprenør påse og sikre at det ikke medfører spredning av uønskede fremmede arter / organismer.

Vann-, avløp-, energiløsninger

Vann og avløp skal kobles på kommunalt ledningsnett. Det skal utarbeides en VA-plan for området. Arealformålet BAU – annet uteoppholdsareal skal benyttes til overvannshåndtering og inneholde bl.a. fordrøyningsmagasin.

Planprosess

Medvirkning

Det ble avholdt oppstartsmøte den 24.03.2017. Varsel om oppstart av planarbeid ble kunngjort i «Innherred» 06.05.17 og i brevform datert 3.05.17. Frist for merknader ble satt til 07.06.17. Innkomne merknader er referert og kommentert i planbeskrivelsen.

Vurdering:

Forholdet til gjeldende plan:

Planforslaget for Stokkberget B2 samsvarer stort sett med områderegulering for Stokkberget. Avviket går på grad av utnytting, hvor gjeldende regulering tillater mellom 25-30 %-BYA, og planbeskrivelsen foreslår mellom 8-12 boenheter. Planforslaget åpner derimot for en %-BYA på mellom 25-35 %, og 15 boenheter Gjeldende områdeplan ble imidlertid vedtatt i 2008 og siden da har fokuset på høyere grad av utnytting økt, spesielt i tilfeller hvor dyrkajord omdisponeres til boliger. Foreslått grad av utnytting i planforslaget er i samsvar med anbefalinger fra administrasjonen i oppstartsmøtet for planarbeidet. 

Øvrig:

Forslagsstiller har etterstrebet å imøtekomme de innspill som ble mottatt i forbindelse med varsling av oppstart av planarbeidet. Dette har blant annet medført at bestemmelse om rekkverk eller annet nødvendig trafikksikkerhetstiltak ved vegen sør for planområdet skal ferdigstilles før igangsettingstillatelse kan gis. Planforslaget synes dermed å legge opp til både tilfredsstillende grad av utnytting, opparbeiding av tilstrekkelig og solfylt uteareal, og trafikksikker vegsituasjon.

Forslagsstiller har vært i dialog med kommunen og NTE Nett angående strømkabler som krysser eiendommen. Den lavspente luftlinjen som går midt over planområdet skal kables i jorda før tiltak i planområdet skal iverksettes. Det går også ei høyspentlinje som krysser det nordvestre hjørnet av planområdet, hvor det er planlagt boligbygging. Høyspentkabler er vesentlig dyrere å kable lavspentlinjer. I tråd med kommunens anbefalinger, har forslagsstiller lagt på en hensynssone som indikerer faresone for høyspent. Innenfor hensynssonen er det ikke tillat med boligbebyggelse/bebyggelse for varig opphold. Unntak gjelder dersom en av følgende tiltak utføres; linja kables under jorda, linja saneres, eller beregninger utført av NTE viser at det er forsvarlig mtp. størrelse på elektriske felt og magnetfelt. Sanering av linja var ifølge NTE Nett på planen en gang i tiden, men nå er det usikkert om og evt. når dette skjer.

Innherred Renovasjon har vært i kontakt med kommunen for å foreslå at det legges til rette for flere felles avfallsstasjoner på Stokkberget, slik at tømmebilen slipper å stoppe for hvert detaljeringsfelt på Stokkberget. Det er mer hensiktsmessig at flere felt deler på samme avfallsstasjon, så lenge avstanden mellom boligene og avfallsstasjonen ikke overstiger 100 m i gangavstand. På den måten får en et mer oversiktlig trafikkbilde, og en får også lagt opp til å få noen containere under bakken. Kommunen har dermed foreslått for forslagsstiller at renovasjonsanlegget som er avsatt på plankartet for B2 også skal være felles for de nærliggende feltene B13 og B14 ved fremtidig boligbygging på disse feltene. Dersom antall boenheter som bruker avfallsstasjonene på noe tidspunkt overstiger 24 enheter inntreffer krav om nedgravde containere, jfr. Innherred Renovasjons retningslinjer for nedgravde søppelcontainere. Trolig vil det ikke bli krav om nedgravd løsning da forventet boligantall ved fremtidig regulering av felt B13 og B14 ikke forventes å tilføre stort mer enn seks enheter.

Forslagsstiller besluttet å ikke ta inn kommunens forslag til bestemmelse for felles avfallsstasjon i planforslaget. Beslutningen ble ikke begrunnet. Administrasjonen vil likevel argumentere for at en slik løsning er utelukkende positivt for Stokkberget, og vil dermed råde PUK til å legge til denne bestemmelsen før planforslaget legges frem for høring og offentlig ettersyn. 

Konklusjon:

Detaljregulering for Stokkberget B2 legges frem for høring og offentlig ettersyn i medhold av Plan- og bygningsloven § 12-10, med følgende tillegg i bestemmelsene:

Renovasjonsanlegg skal være felles for felt B2 og fremtidig boligbebyggelse på felt B13 og B14. Krav om nedgravde containere inntreffer dersom antall boenheter som bruker renovasjonsanlegget på noe tidspunkt overstiger 24 enheter.

Til toppen av siden





Publisert: 13.01.2011 14:50 Sist endret: 20.06.2018 21:36
Post: Levanger kommune Boks 130, 7601 Levanger Besøksadresse: Håkon Den Godes gt 30 ved Torvet
Tlf: 74 05 25 00 Faks: 74 08 35 40 E-post: postmottak@levanger.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: Org.nr.: 938 58 7051
Nettredaktør: Åsmund Brygfjeld Ansvarlig redaktør: Ola Stene Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS